BIJLAGE D Brief SWF aan projectteam dd 05-07-2021 incl antwoorden

Stichting Wijkbelangen Fascinatio Desertosingel 27 2909 PA Capelle aan den IJssel

KvK-nummer: Internet: Email:

78190592 www.wijkbelangenfascinatio.nl | www.fascinatio.info info@fascinatio.info

*** VERZONDEN PER EMAIL *** Aan:

Datum: Onderwerp:

Gemeente Capelle aan den IJssel Mevrouw A. (kopie: M. Postbus 70 2900 AB Capelle aan den IJssel

)

5 juli 2021 Studentenhuisvesting Fascinatio (2K-4)

Geachte mevrouw A.

,

Over de studentenwoningen hebben wij op dit moment, mede naar aanleiding van de beschikbaar gestelde documenten, een aantal vragen. Onze vragen betreffen hoofdzakelijke de volgende 3 onderwerpen: 1. Bouwvolume: inpassing in de omgeving en gemeentelijk beleid 2. Woon- en leefklimaat 3. Parkeren Hieronder gaan wij nader in op onze vragen.

1. Bouwvolume: inpassing in de omgeving en gemeentelijk beleid Door de diverse afbeeldingen uit de presentatie ontstaat onduidelijkheid over het aantal bouwlagen (bijlage 1). Op basis van de afbeeldingen en totale hoogte van 25 meter gaan wij uit van 8 bouwlagen, een hoogte van circa 3,1 meter per bouwlaag. Vraag 1: Klopt het aantal van 8 bouwlagen? (bijlage 1, afbeeldingen 1). Vraag 2: Onderschrijft u dat het Beeldkwaliteitsplan 1999 voor dit kavel 6 bouwlagen vermeld? Vraag 3: Hoe kan het dat diverse afbeeldingen in de presentatie een afwijkend aantal verdiepingen tonen en juist de afbeelding met het omgevingsperspectief slechts 7 bouwlagen toont? (bijlage 1, afbeeldingen 2 en 3) Vraag 4: Kunt u verklaren waarom ook andere impressies vertekende perspectieven lijken te geven in relatie tot andere bestaande panden? (voorbeeld: bijlage 1, afbeelding 4 en 5). In het ‘Vraag en Antwoord document’ geeft als antwoord op een vraag over de proportie van het plan in relatie tot omliggende panden aan: “De maat en schaal van het gebouw zijn passend in de context. In deze zone komen gelijke massa’s voor.” (bijlage 2) Vraag 5: Welk pand en/of welke panden in deze zone hebben volgens u gelijke massa’s? In de presentatie van de ontwikkelaar staat voor 2K-4 een footprint van 1.965 m2 vermeld en een maximale footprint van 2.296 m2 (bijlage 3).

De footprint van Allsafe is 1.396 m2 en het totale bouwvolume van Allsafe is met 7 bouwlagen 9.717 m2. Voor 2K-4 komen wij op een geschat bouwvolume van 15.720 m2 (8 x 1.965 m2). Vraag 6: Hoe is de maximale footprint van 2.296 m2 voor 2K-4 bepaald? Vraag 7: Wat is de footprint en bouwvolume van het achter kavel 2K-4 gelegen pand van Daikin? Vraag 8: Wordt de footprint en totale bouwvolume van dit pand 41% respectievelijk 60% groter dan Allsafe? In de stadsvisie staan over hoogbouw een aantal aspecten benoemd (bijlage 4). “Kwaliteit van de bebouwing [...] het sociale klimaat en de beleving en effecten van hoogbouw op de directe omgeving. [...] optimaal gebruik te maken van de schaarse ruimte én tegelijk ruimte te houden voor groen. Belangrijk is [...] goede en mooie hoogbouw die geen negatief effect heeft op de omgeving, maar juist een verrijking is. [...] Daarnaast vormt een hoogbouwtoren bijna een buurt op zich. Dat betekent dat er dezelfde aandacht nodig is voor ontmoetings- en sociale functies als in een andere buurt [...] Daarom moet er ook gestreefd worden naar kwaliteit van de inrichting en onderhoud van de openbare ruimte rondom de hoogbouw, omdat dit een positief effect heeft op de beleving en het gebruik van de ruimte”.

Vraag 9: Waar op het kavel is ruimte gehouden voor groen? Met 92 parkeerplaatsen is er voor de 400 bewoners uitsluitend ruimte voor parkeerplaatsen. Vraag 10: Is het reëel en wenselijk het enige stukje groen/recreatieruimte van 400 studenten in een later stadium af te nemen als de parkeernorm bij eerste aanleg van 63 parkeerplaatsen toch wordt overschreden? Vraag 11: Welke ontmoetings- en sociale functies ziet u bij de realisatie van de ontwikkeling van 2K-4? Vraag 12: Waarin ziet u de verrijking voor de omgeving van dit pand, rekening houdend met de uitzonderlijk kolossale omvang?

2. Woon- en leefklimaat De gemeente is verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent ook dat u dient te zorgen voor behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Leefbaarheid voor de wijk(bewoners) en de toekomstige studenten is daarbij van groot belang. Vraag 13: Hoeveel studentenkamers/-woningen kent Capelle aan den IJssel op dit moment en welk het pand heeft het grootste aantal kamers/woningen in één pand? (graag uw antwoord voorzien van adres/locatie) Vraag 14: Heeft de gemeente Capelle aan den IJssel navraag/onderzoek gedaan in andere gemeenten over de geplande studentenwoningen? Vraag 15: Welke panden in Rotterdam hebben op dit moment minimaal 400 studentenkamers/-woningen per pand (graag uw antwoord voorzien van adres/locatie) Vraag 16: Hebben er leefbaarheidsonderzoeken en/of andere onderzoeken naar woon- en leefklimaat plaatsgevonden? Zo ja, dan ontvangen wij graag een kopie van deze onderzoeken. Zo nee, waarom niet en staan deze onderzoeken nog gepland als voorwaarde voor realisatie? Vraag 17. Hoe is de afvalverzameling en -verwerking gewaarborgd? Vraag 18: Hoe is doorlopende aanwezigheid van een conciërge gewaarborgd? Is dit een 'eeuwigdurende contractuele verplichting’ van de pandeigenaar? Vraag 19: Welke voorwaarden zullen er worden gesteld aan het gebruik van het dakterras? Vraag 20.

Welke garanties geeft de gemeente aan bewoners van Fascinatio bij het eventueel ontstaan van overlast?

3. Parkeren Er wordt een parkeernorm van 0,25 gehanteerd. Deze norm geldt voor "kamerverhuur, niet zelfstandig" (bijlage 5). Bij toekomstig ander gebruik van het pand kan bijvoorbeeld een andere parkeerbehoefte ontstaan waarin dan niet meer kan worden voorzien. Vraag 21: Welke definitie van "niet zelfstandig" hanteert de gemeente Capelle aan den IJssel en waar blijkt dit uit? Vraag 22: Is er in dit geval geen sprake van zelfstandige woningen waardoor een andere parkeernorm geldt? Vraag 23: Worden aanwezigheidspercentages/dubbelgebruik/gelijktijdigheidsfactor terecht toegepast om van 100 naar een parkeernorm van 92 te komen? Vraag 24: Leidt een verlaging op basis van aanwezigheidspercentages/dubbelgebruik/gelijktijdigheidsfactor niet per definitie tot overschrijding van de maximale 90% bezettingsgraad? Vraag 25: Hoe wordt voorkomen dat het pand in de toekomst een andere invulling krijgt? Vraag 26: Hoe wordt gehandhaafd dat er meer dan 1 bewoner per woning is? Vraag 27: Hoe wordt gehandhaafd dat bewoners die geen student meer zijn de woning uit moeten?

4. Diversen a. Kaveleigendom Volgens onze informatie is het kavel waarop 2K-4 gepland staat momenteel nog onderdeel van perceel CPL01-E3819. Dit perceel is momenteel 82.214 m2 groot (bijlage 6). Vraag 28: Is het kavel op dit moment nog onderdeel van perceel CPL01-E-3819 en is de gemeente nog eigenaar? Vraag 29: Op welke datum heeft de kavelreservering en betaling daarvan plaatsgevonden? Vraag 30: Is er al een overeenkomst gesloten voor de verkoop van de grond met de ontwikkelaar(s)? b. Betrokkenheid Erasmus Universiteit Rotterdam In de presentatie van de ontwikkelaar is het logo van de Erasmus Universiteit Rotterdam ("EUR") op veel pagina’s prominent opgenomen (bijlage 7). Vraag 31: Komt deze ontwikkeling in samenwerking met de EUR tot stand komt en wat is de rol van de EUR hierin?

2

Bij voorbaat dank voor uw spoedige reactie. Met vriendelijke groeten, Stichting Wijkbelangen Fascinatio

J.C. Bruinaars Bestuurder

H.J. Bakker Bestuurder

E.J. Wolthuis Bestuurder

Bijlagen: 7

3

BIJLAGE 1:

BOUWLAGEN EN PERSPECTIEF

(PAGINA 1/2) Afbeel ding 1: 8 bouwl agen (bron prese ntatie ontwi kkelaa r)

Afbeelding 3: 7 bouwlagen (bron presentatie ontwikkelaar)

4

BIJLAGE 1:

BOUWLAGEN EN PERSPECTIEF

(PAGINA 2/2)

Afbeelding 4: Klopt een hoogte van 8 bouwlagen in perspectief met de naastgelegen 4 verdiepingen (Alten)? (bron presentatie ontwikkelaar)

Afbeelding 5: Klopt een hoogte van 8 bouwlagen in perspectief met de achtergelegen 8 verdiepingen (Daikin)? (bron presentatie ontwikkelaar)

5

BIJLAGE 2:

VRAAG EN ANTWOORD INFORMATIEBIJEENKOMST

6

BIJLAGE 3 : FOOTPRINT EN BOUWVOLUME

Afbeelding 1: Footprint sutdentenhuisvesting

Afbeelding 2: Footprint en bouwvolume Allsafe

7

BIJLAGE 4:

STADSVISIE CAPELLE AAN DEN IJSSEL

8

BIJLAGE 5: PARKEERNORMEN

9

BIJLAGE 6:

AA

KADASTERGEGEVENS

kadaster-AI

S kadastralekaart.com

Webwinkel

KadastraleKaart.com Adres zoeken Kadastrale aanduiding zoeken Zoek op adres, postcode, perceel...

Q

X Perceel Capelle aan den IJssel (CP

X

Q

Geselecteerd perceel: Capelle aan den IJssel E 3819

Toon kaart

Perceel: CPLO1-E-3819

x

Perceel 6:a Adres in perceel:

Geen adressen in dit perceel ,g Eigenaar van het perceel Eigenaar opvragen Perceeloppervlakte & perceelomtrek: 83.214 m2 - 5.957 m 0

Kies uw product Kadastrale kaart Een kaart zonder maten die de ligging van de

10

X

BIJLAGE 7:

SAMENWERKING MET ERASMUS UNIVERSITEIT ROTTERDAM

Afbeelding 1: pagina 1 bewonerspresentatie

Afbeelding 2: footer op bijna alle pagina’s bewonerspresentatie

11

Beantwoording vragen SWF 1. Ontwerp Nr.

Vraag

1.

Antwoord Ja dat klopt. Het gebouw is opgebouwd uit een begane grond met voornamelijk algemene voorzieningen en hierboven zijn 7 verdiepingen t.b.v. studentenkamers.

Klopt het aantal van 8 bouwlagen?

2.

Onderschrijft u dat het Beeldkwaliteitsplan 1999 voor dit kavel 6 bouwlagen vermeld?

Het Beeldkwaliteitsplan 1999 onderschrijft inderdaad voor dit kavel 6 bouwlagen. Er is echter een discrepantie tussen het Beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan, in een dergelijk geval gaat het bestemmingsplan altijd voor, het bestemmingsplan laat 25 meter toe. Overigens is voor het project een omgevingsvergunning aangevraagd om af te wijken van het bestemmingsplan. Hiermee wordt dus een nieuw planologisch kader geschapen die afwijkt van zowel het Beeldkwaliteitsplan als het bestemmingsplan.

3.

Hoe kan het dat diverse afbeeldingen in de presentatie een afwijkend aantal verdiepingen tonen en juist de afbeelding met het omgevingsperspectief slechts 7 bouwlagen toont?

De verschillende afbeeldingen zijn onderdeel van het jarenlange ontwerpproces en kunnen daarom op detail niveau afwijken. Het ontwerpproces heeft uiteindelijk geleid tot voorliggende ontwerp. Echter dit ontwerp kende een tweetal scenario’s; namelijk een variant van 7 bouwlagen met 8 stramienen (1 stramien is 7,7meter) en een variant van 8 bouwlagen en 7 stramienen. Na overleg met de gemeentelijke disciplines (welstand en stedenbouw) en het WOP is besloten het gebouw een stramien smaller te maken en te kiezen voor de variant met 8 lagen. Het definitieve ontwerp kent naar aanleiding van dit overleg nu 8 bouwlagen en 7 stramienen. De definitieve impressies, behorende bij het uiteindelijke plan, zijn opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing en geven het juiste beeld weer.

4.

Kunt u verklaren waarom ook andere impressies vertekende perspectieven lijken te geven in relatie tot andere bestaande panden?

De achterliggende panden zijn kantoorpanden en hebben een hoogte van circa 32 meter. Kantoorpanden hebben in de regel een verdiepingshoogte die hoger is dan de verdiepingshoogte van een woongebouw (minimaal 2,60 meter bij wonen versus 3,3 tot 3,7 meter bij kantoren). Mogelijk lijken impressies daarom een vertekenend beeld te geven.

5.

Welk pand en/of welke panden in deze zone hebben volgens u gelijke massa’s?

Er zijn geen panden met gelijke massa’s. Wel zijn er panden met vergelijkbare massa’s in de rand van Fascinatio. In de strook gelijk ten zuiden van het plan staan kantoorgebouwen

tot 32 meter hoog. Een klein stuk verderop, in het Rotterdamse deel van de wijk, staan grotere volumes. 6.

Hoe is de maximale footprint van 2.296 m2 voor 2K-4 bepaald?

Het bouwvlak binnen de kavel 2K-4 bedraagt 2904m2. Hiervan mag volgens het bestemmingsplan 85% bebouwd worden, wat resulteert in een bouwvlak van 2468 m2. Het voorliggende bouwplan heeft een footprint van 1965m2 (67,6% van het bouwvlak) en past daarmee ruim binnen de footprint. Daarnaast schrijft het bestemmingsplan ook een bebouwingsvrije zone aan de wegzijde voor van 12,5 m en vrije zones naar de naastliggende percelen van 5 meter. Hierdoor blijft een maximaal beschikbaar opperval over van 2296 m2 waarvan dus 1965 m2 bebouwd zal worden.

7.

Wat is de footprint en bouwvolume van het achter kavel 2K-4 gelegen pand van Daikin?

De footprint van Daikin is ongeveer 650m2. Het bouwvolume is ongeveer 21.000 m3.

8.

Wordt de footprint en totale bouwvolume van dit pand 41% respectievelijk 60% groter dan Allsafe?

De footprint van dit plangebied is 1.965m2. De footprint van Allsafe is 1.396m2. De vergelijking in bouwvolumes is daardoor niet relevant. Beide plannen passen binnen het vigerende bestemmingsplan.

9.

Waar op het kavel is ruimte gehouden voor groen? Met 92 parkeerplaatsen is er voor de 400 bewoners uitsluitend ruimte voor parkeerplaatsen.

Doordat het ontwerp 12,5 meter van de openbare weg is gelegen, ontstaat tussen de openbare weg en de nieuwe bebouwing een strook in de vorm van een groene buffer. Met een landschapsarchitect wordt een vergroeningsplan opgesteld. Uitgangspunt is dat het terrein aan de zijde van de Fascinatio Boulevard van zoveel mogelijk groen wordt voorzien. Aanvullend worden de zijgevels vergroend met gevelbeplanting en zal ook het dak vergroend worden. Uiteraard is er een zekere beperking van de vergroeningsmogelijkheden bij 92 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met waterdoorlatende grasklinkers, aangevuld met heggen en bomen, zodat de beleving aansluit bij het groene karakter van het gebouw en het onderliggende ontwerp. Mocht na schouwing van de parkeerbehoefte blijken dat het aantal parkeerplaatsen gereduceerd kan worden dan zal die reductie van parkeerplaatsen aan de voorzijde plaatsvinden en plaats maken voor extra groen.

Is het reëel en wenselijk het enige stukje groen/recreatieruimte van 400 studenten in een later stadium af te nemen als de parkeernorm bij eerste aanleg van 63 parkeer plaatsen toch wordt overschreden?

Er worden conform het resultaat van de enquête 92 parkeerplaatsen aangelegd.

4.

11.

Welke ontmoetings- en sociale functies ziet u bij de realisatie van de ontwikkeling van 2K-4?

In het voorliggende ontwerp zijn meerdere ruimten ten behoeve van facilitair ondersteunende diensten opgenomen. Op de begane grond zijn een inpandige fietsenstalling, een fitnessruimte, een ontmoetingsruimte en een koffiecorner toegevoegd. Op de 7e etage komt een tweede ontmoetingsruimte en op het dak komt voor de bewoners een daktuin.

12.

Waarin ziet u de verrijking voor de omgeving van dit pand, rekening houdend met de uitzonderlijk kolossale omvang?.

Uiteraard is die beleving voor een ieder anders. Naar ons idee is de omvang niet kolossaal en ook niet uitzonderlijk maar passend in de context en passend binnen het geldende bestemmingsplan. Het pand is een verrijking voor de Fascinatio Boulevard op een plek die al lang braak ligt. Door de woonfunctie ontstaat er een mooie afwisseling op de bestaande kantoren waardoor het gebied minder monofunctioneel wordt. Daarnaast zijn studenten belangrijk voor de dynamiek en het klimaat van een stad. De aanwezigheid van hoger opgeleiden in Capelle aan den IJssel is een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven en individuen. Het is essentieel voor de economische groei van de stad om afgestudeerden en hoger opgeleiden aan te trekken, te huisvesten en te behouden. Kennisinstituut TNO heeft berekend dat zowel de universiteit als de hogeschool belangrijke aanjagers zijn van de regionale economie. Daarnaast heeft ook de student een absolute meerwaarde voor de stad waarin hij of zij woont. Denk hierbij o.a. aan gemeentelijke belastingen, werkgelegenheid en omzet voor sportverenigingen, huisartsen, horeca en winkeliers.

13.

Hoeveel studentenkamers/-woningen kent Capelle aan den IJssel op dit moment en welk het pand heeft het grootste aantal kamers/woningen in een pand?

Dit is bij de gemeente niet bekend.

14.

Heeft de gemeente Capelle aan den IJssel navraag/onderzoek gedaan in andere gemeenten over de geplande studentenwoningen?

Nee, de gemeente heeft hier geen onderzoek naar gedaan.

15.

Welke panden in Rotterdam hebben op dit moment minimaal 400 studentenkamers/-woningen per pand?

Deze vraag moet gesteld worden aan de gemeente Rotterdam.

16.

Hebben er leefbaarheidsonderzoeken en/of andere onderzoeken naar woon- en leefklimaat plaatsgevonden? Zo ja, dan ontvangen wij graag een kopie van deze onderzoeken. Zo nee, waarom niet en staan deze onderzoeken nog gepland als voorwaarde voor realisatie?

De omgevingsvergunningsaanvraag is vergezeld gegaan van een ruimtelijke onderbouwing, hierin wordt onder meer ingegaan op diverse milieuaspecten. Wij gaan ervan uit dat deze onderzoeken antwoord geven op de vragen die u heeft over het woonen leefklimaat. De ruimtelijke onderbouwing is beschikbaar zodra de ontwerp omgevingsvergunning ter inzage wordt gelegd.

17.

Hoe is de afvalverzameling en -verwerking gewaarborgd?

Ten behoeve van de afvalinzameling is gekozen voor een interne dan wel inpandige afvalberging voorzien van rolcontainers die met voldoende frequentie geleegd worden.

18.

Hoe is doorlopende aanwezigheid van een conciërge gewaarborgd? Is dit een 'eeuwigdurende contractuele verplichting’ van de pandeigenaar?

Ontwikkelaar heeft tijdens de afgelopen informatieavonden aangegeven met het WOP in overleg te gaan en de “spelregels” gezamenlijk vast te stellen en de borging daarvan middels een kettingbeding op te nemen in de verhuurvoorwaarden tussen eigenaar en exploitant van de accommodatie.

19.

Welke voorwaarden zullen er worden gesteld aan het gebruik van het dakterras?

Ontwikkelaar heeft tijdens de afgelopen informatieavonden aangegeven met het WOP in overleg te gaan en de “spelregels” gezamenlijk vast te stellen. Ook het gebruik en het toegangsbeleid van het dakterras is hier een onderdeel van.

20.

Welke garanties geeft de gemeente aan bewoners van Fascinatio bij het eventueel ontstaan van overlast?

De bewoners van dit complex, zullen zich net als andere bewoners van Fascinatio moeten houden aan de wettelijke regels. De inzet van een professionele verhuurorganisatie is een belangrijk onderdeel van het beheer en toezicht in het gebouw. Vooral omdat zij met een 24-uurs beheerorganisatie kunnen werken.

21.

Welke definitie van "niet zelfstandig" hanteert de gemeente Capelle aan den IJssel en waar blijkt dit uit?

Om te bepalen of een woning een zelfstandig is, moet deze voldoen aan de volgende criteria:  De woning moet afsluitbaar en betreedbaar zijn(>1.50m hoogte)  Er mogen geen gedeelde voorzieningen zijn (geen gedeeld toilet of keuken)  De woning is ontsloten naar de openbare weg, erf of gedeelde verkeersruimte.  De woning beschikt over basisvoorzieningen zoals water, toilet.  Per woning mag maximaal één huisnummer worden toegekend. Voldoet de woning hier niet aan dan is het geen zelfstandige eenheid.

22.

Is er in dit geval geen sprake van zelfstandige woningen waardoor een andere parkeernorm geldt?

Bij het bepalen van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn in het gemeentelijke parkeerbeleid alleen normen opgenomen voor niet-zelfstandige eenheden, waarbij het overigens kamerverhuur in het algemeen en niet specifiek voor studenten betreft. Hiervoor geldt een norm van 0,25 parkeerplaats per woning. Het voornemen voorziet in zelfstandige kamers. Dat leidt tot de vraag of een zelfstandige studentenkamer een hoger autobezit/autogebruik heeft dan een niet-zelfstandige kamer. Aangezien het dezelfde doelgroep betreft (studenten) wordt op basis hiervan geen significant onderscheid verwacht. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat de genoemde norm voor de hele

gemeente geldt en in dit geval sprake is van een gunstige ligging, op korte afstand van de metro en de EUR. Mocht er sprake zijn van een verschil tussen zelfstandige en nietzelfstandige kamerverhuur, wat dus niet wordt verwacht, dan wordt de norm van 0,25 op basis hiervan nog steeds als een passende norm gezien. Eveneens is daarbij vergelijkend gekeken naar de parkeernormen voor studentenkamers in andere studentensteden, waarbij in de meeste gevallen geen onderscheid wordt gemaakt tussen zelfstandige en niet-zelfstandige kamers. 23.

Worden aanwezigheidspercentages/dubbelgebruik/gelijktijdigheidsfactor terecht toegepast om van 100 naar een parkeernorm van 92 te komen?

Ja, de parkeerplaatsen voor de kamers zullen niet allemaal op dezelfde momenten worden gebruikt, omdat bewoners en bezoekers niet gelijktijdig aanwezig zijn. Hierdoor is dubbelgebruik van de te realiseren parkeerplaatsen mogelijk. In de avonden is er bijvoorbeeld bezoek bij bepaalde bewoners maar zijn andere bewoners niet thuis. In de nacht zijn de meeste bewoners thuis, maar is er geen bezoek. Aan de hand van aanwezigheidspercentages zoals opgenomen in het parkeerbeleid, is het maatgevende moment bepaald voor de parkeerbehoefte. De zaterdagavond blijkt maatgevend te zijn, met een totale parkeerbehoefte van 92 parkeerplaatsen. Daarbij wordt opgemerkt dat we een verschil verwachten tussen reguliere woningen en studentenkamers waar het gaat om de piek in het bezoek. Voor reguliere woningen is dit de zaterdagavond, maar voor studentenkamers geldt dat een deel van studenten in het weekend bij zijn/haar ouder(s) verblijft en op dat moment dus zelf geen parkeervraag heeft en ook geen bezoek heeft. Door te rekenen met de aanwezigheidspercentages voor bewoners en bezoekers van reguliere woningen, is daarmee sprake van een “worst case” berekening c.q. berekening aan de veilige kant.

24.

Leidt een verlaging op basis van aanwezigheidspercentages/dubbelgebruik/ gelijktijdigheidsfactor niet per definitie tot overschrijding van de maximale 90% bezettingsgraad?

Nee, de in het parkeerbeleid opgenomen maximale bezettingsgraad van 90% is verrekend in de parkeernorm. Voor nieuwe ontwikkelingen gelden de parkeernormen uit het vastgestelde parkeerbeleid, zonder daar nog een keer een verrekening van die 90% op toe te passen.

25.

Hoe wordt voorkomen dat het pand in de toekomst een andere invulling krijgt?

In het koopcontract behorende bij de aankoop van de grondpositie is vastgelegd dat de bedoelde verhuur van de studentenwoningen plaatsvindt onder de navolgende cumulatieve voorwaarden: i. verhuur vindt uitsluitend plaats door een toegelaten instelling zoals bedoeld in de Woningwet, casu quo een instelling voor sociale studentenhuisvesting, dan wel ondernemingen of organisaties die gespecialiseerd zijn in studentenhuisvesting;

ii.

er is sprake van tijdelijke verhuur, maximaal voor de duur van de periode dat de student staat ingeschreven aan een onder i. van dit artikel bedoelde instelling. Voor een promovendus geldt de huurovereenkomst zolang de promotieplek beschikbaar is; iii. de huurder moet de woning verlaten binnen een half jaar nadat de onder ii. bedoelde inschrijving is geëindigd, respectievelijk de promotie is afgerond of anderszins beëindigd; iv. de huurder heeft reguliere huur(prijs)bescherming, met uitzondering van het recht op vervangende huisvesting als het contract wordt beëindigd; v. de woning moet expliciet bedoeld zijn voor de onder a. van dit artikel bedoelde doelgroep en na het einde van de huur opnieuw aan een student ter beschikking worden gesteld; Daarnaast wordt bij verlening met de omgevingsvergunning bestuursrechtelijk vastgelegd dat het gebouw slechts gebruikt mag worden voor studentenhuisvesting. Andere doelgroepen zijn (na verlening) op basis van de vergunning niet toegestaan. 26.

Hoe wordt gehandhaafd dat er meer dan 1 bewoner per woning is?

Met toekomstige exploitanten worden afspraken gemaakt over de aanwezigheid van een conciërges en de benoeming van “verdiepingsoudsten”.

27.

Hoe wordt gehandhaafd dat bewoners die geen student meer zijn de woning uit moeten?

De verhuurder zal jaarlijks controleren of de student nog staat ingeschreven bij de onderwijsinstelling of controleren of de promovendus nog steeds bezig is met de voorbereiding op de promotie. De huurder heeft drie maanden de tijd om een bewijs van inschrijving of een verklaring van de onderwijsinstelling te overhandigen vanaf het moment dat de verhuurder daar om vraagt. Als een huurder niet binnen drie maanden een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling heeft overlegd, mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en zich daarbij houden aan de wettelijke opzegtermijn;

28.

Is het kavel op dit moment nog onderdeel van perceel CPL01-E-3819 en is de gemeente nog eigenaar?

Het kadastrale perceel Capelle aan den IJssel, sectie E, nummer 3819 is eigendom van gemeente Capelle aan den IJssel. De gemeente is formeel nog eigenaar van deze kavel, maar er is inmiddels een koopcontract van deze kavel getekend. De overdracht naar de nieuwe eigenaar vindt plaats zodra er sprake is van een onherroepelijke bouwvergunning.

29.

Op welke datum heeft de kavelreservering en betaling daarvan plaatsgevonden?

Op januari 2019 is een kosteloze reserveringsovereenkomst met de gemeente overeengekomen. De betaalde kaveltreservering is van 05 februari 2020. Betaling heeft in de vier opeenvolgende maanden plaatsgevonden.

30.

Vraag 30: Is er al een overeenkomst gesloten voor de verkoop van de grond met de ontwikkelaar(s)?

Ja, op 24 september 2021. Als de initiatiefnemer geen beschikking krijgt over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de realisatie van het plan kan de overeenkomt overigens door beide partijen worden ontbonden.

31.

Komt deze ontwikkeling in samenwerking met de EUR tot stand komt en wat is de rol van de EUR hierin?

De behoefte aan studentenwoningen dient bij dit initiatief onderbouwd te worden. Naar aanleiding hiervan en vanzelfsprekend ten behoeve van economische zekerheid zijn er door initiatiefnemer verschillende uiterst waardevolle gesprekken met de vertegenwoordigers van de Erasmus Universiteit Rotterdam LEUR] vervoerd en zijn een aantal zaken geconstateerd: 1. Erasmus wil studenten naast een zekerheid van een studieplaats tevens de zekerheid van huisvesting bieden en heeft hiervoor dringende behoefte aan woningvoorraad om deze garantie daadwerkelijk te kunnen verstrekken; 2. Naast de dringende huidige behoefte aan studentenkamers voor nationale studenten is momenteel tevens een acute behoefte aan minimaal 2.000 studentenkamers voor de internationale student; 3. De EUR heeft bij ontwikkelaar aangegeven dat ze de locatie aan de Fascinatio Boulevard voor studenten zeer geschikt acht waarbij als belangrijkste argument is gegeven dat de ontwikkeling nabij de campus is gesitueerd en het object zich al in een woonomgeving bevindt. Ten aanzien van de soort en differentiatie van de kamers heeft de EUR aan ontwikkelaar gevraagd een sociaal huisvestingsprogramma te leveren. De te ontwikkelen studentenwoningen zullen dan ook sociale huurwoningen worden met een begrensde huur. De huur zal niet hoger zijn dan de maximale huur conform de liberalisatiegrens.

Gezien deze duidelijke en acute ruimtebehoefte heeft ontwikkelaar met de EUR gesproken over een samenwerkingsconstructie. Hierop is positief gereageerd waarbij oriënterende gespreken zijn gevoerd over een exclusiviteit waarin de locatie door de EUR kan worden aangeboden vanuit de EUR zelf.