antwoorden initiatiefnemer op vragen uit commissievergadering

Datum Betreft Referentie

13 december 2021 Studentenhuisvesting Fascinatio 212-WHD-SHF-CR

Geachte leden van de gemeenteraad, geachte college van burgemeester en wethouders, Vanavond moet de raad beslissen over het afgeven van de V.V.G.B. voor ons project Studentenhuisvesting Fascinatio. Op voorhand willen wij graag de wethouder, alle betrokken ambtenaren, het college en de raadsleden bedanken voor de medewerking en ondersteuning die we de afgelopen jaren en ook recent hebben gehad bij ons initiatief. Daarnaast begrijpen we ook de angst van enkele bewoners en hierdoor de kritische toon van enkele raadsleden. Naar aanleiding van de commissievergadering van maandag 6 december jl. waar ons initiatief studentenhuisvesting door de raad werd behandeld schrokken wij ondanks de hoorzitting, alle toelichtingen en extra aanvullende stukken nog steeds van de vele onduidelijkheden en kritische maar ook bijzondere vragen. Uiteraard verwachten wij en willen wij juist graag die kritische vraag horen. Wat wij niet verwacht hadden is het herhaaldelijk uiten van onjuistheden en het negatief blijven belichten van de student [vaak onze kinderen] in het algemeen. Naast de zeer correcte en duidelijke beantwoording van vragen door de Wethouder en het zorgvuldig proces wat gevoerd is, achten wij het dan ook noodzakelijk om de door de raadsleden gestelde kritische vragen nogmaals goed met u door te nemen.

Omdat wij, zo vlak voor de verkiezingen, van enkele raadsleden het gevoel kregen dat naast een objectieve beoordeling ook politieke overwegingen meespelen bij het beoordelen van dit initiatief hebben wij afgelopen zaterdag een schrijven gestuurd waarin wij, waarschijnlijk ten overvloede, aangeven dat er op hoofdlijnen ook een toetsingskader is voor het objectief beoordelen van dit soort initiatieven. Wij willen benadrukken dat deze brief absoluut niet is bedoeld om u onder druk te zetten maar bedoeld is om u te wijzen op de ruimtelijke onderbouwing die ten grondslag ligt aan deze vergunningsprocedure. Onderstaand volgen de antwoorden van initiatiefnemer op de tijdens de commissievergadering van maandag 06 december jl. gesteld vragen door de raad. 1. De heer Oudshoorn SGP Wat onderneemt de gemeente als blijkt dat de locatie niet beheersbaar is zoals initiatiefnemer zegt? Dit betreft een vraag aan de gemeente maar initiatiefnemer wenst hier ook op te antwoorden. Laten we vooropstellen dat er geen aanleiding is voor een beheersprobleem op de locatie. Toekomstige bewoners worden middels de reguliere huisregels van de exploitant gewezen en gehouden aan de gemaakte afspraken. Deze reguliere huisregels worden nog eens aangevuld met een gezamenlijke [vertegenwoordigers van de buurt, gemeente en exploitant] opgesteld regelement. Deze worden waar mogelijk publiekrechtelijk vastgelegd.

Het niet naleven van de regels zal resulteren in sancties. Voor de volledigheid verwijzen we ook graag naar de beantwoording van vraag 25 in dit document. 2. De heer Oudshoorn SGP White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

Stel er is na een aantal jaren geen animo onder studenten. Mag deze locatie dan getransformeerd worden naar een ander [woon]bestemming? Bijvoorbeeld 200 jongerenwoningen of 200 ouderenwoningen. Constructief is het gebouw dusdanig opgezet dat van twee tot vier studentenkamers vrij eenvoudig een jongerenwoning dan wel ouderenwoning is te maken met gebruiksoppervlaktes die variëren van 20, 40, 60, dan wel 80 m2. Technisch is dit mogelijk. Ontwikkelaar mag deze wijziging gezien de inhoud van de koopovereenkomst van grond en het bestemmingsplan niet zomaar doorvoeren. Hiervoor zal een nieuwe vergunningsprocedure doorlopen moeten worden. 3. De heer Oudshoorn SGP Stel het gebouw gaat getransformeerd worden naar een ander [woon]bestemming. Hoe zit het dan met de parkeernorm? Voorbeeld: 200 jongerenwoningen van 40 m2 genereren een parkeernorm van 0,5 wat resulteert ongeveer in 100 pp. Dit zou binnen het huidige gebouw mogelijk zijn, echter er zal een bestemmingswijziging plaats moeten vinden aangezien dit straks in strijd is met het bestemmingsplan. 4. De heer Eilander CU Past de hoogte wel of niet binnen het bestemmingsplan? Het gebouw heeft een hoogte van 25 meter en derhalve precies binnen het geldende bestemmingsplan. Tijdens de commissievergadering werd gesteld dat het gebouw geen 25,00 maar 25,35 meter hoog zou zijn. Deze opgave is volgens ons niet juist.

De 35 cm overschrijding betreft de leuning van het dakterras aan de achterzijde en is ondergeschikt van aard. 5. De heer Eilander CU Betreffen het nu kamers of woningen? Het betreffen woningen voor kamergewijze verhuur aan studenten. De rijksoverheid hanteert hierbij de volgende definitie: [https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/vraag-en-antwoord/wat-is-eenzelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfstandige-woning] Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Heeft u geen eigen toegang of deelt u keuken of toilet met de bewoners van andere woningen/kamers? Dan is het een onzelfstandige woning. 6. Mevrouw den Engelsman CDA Er ontstaat verwarring over het aantal woningen. De ruimtelijke onderbouwing spreekt over 15 woningen maar het zijn er 400. Hoe zit dat? Conform de woningwet is zoals hierboven omschreven iedere eenheid een zelfstandige woning. Deze definities dienen we ook aan te houden. Daarnaast is er voor de bouwbesluittoets gekozen om meerdere woningen in een compartiment te stoppen. Dit heeft o.a. te maken met brandcompartimenten. Zo’n compartiment ziet het bouwbesluit als een woning. Deze verschillende benaderingen van de definitie moeten we vooral niet door elkaar halen. 7. Mevrouw den Engelsman CDA Er is blijkbaar nog geen exploitant in beeld. Hoe zit dat? Er zijn zeker wel exploitanten in beeld.

Sterker nog er ligt een concreet voorstel van een exploitant. Hiermee kunnen we echter pas concrete vervolgstappen nemen als we weten wat we mogen maken 8. Mevrouw den Engelsman CDA Geluidscontouren. Hoe zit het met de hogere grenswaarde in relatie tot ventilatieroosters? Dat is toch niet toegestaan Dit betreft geen gewoon ventilatierooster maar een spuiraam gesitueerd achter geluidwerend rooster. De oplossing is getoetst aan de eisen en akkoord gevonden door het bevoegd gezag. 9. Mevrouw den Engelsman CDA White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

Wat willen we als gemeente bouwen en voor wie doen we dat? Deze vraag dient de gemeente te beantwoorden. 10. Mevrouw den Engelsman CDA Waarom zoekt ontwikkelaar bij het ontwerp, de doelgroep en de huursom de “randjes” op? Jammer dat het beeld geschetst wordt dat ontwikkelaar de “randjes” opzoekt. Qua technische uitvoering past het plan binnen de planologische kaders die gesteld zijn. De totale footprint van ons gebouw is bedraagt slechts 1.965 m2 en is binnen het bouwvlak gesitueerd de hoogte past ook binnen bestemmingsplan. Aangaande de woningtype en de huurprijs is ook dit absoluut een product waar vraag naar is, dit blijkt wel uit de enorme interesse die aanwezig is onder potentiele exploitanten. Huisvester Xior heeft op een complex in de buurt met vergelijkbare woningen recent 4500 inschrijvingen ontvangen op een capaciteit van 300 woningen. Dat er voor dit type woning voor jongeren onder de 23 jaar lastig huurtoeslag is te verkrijgen is een gevolg van de wetgeving en de invulling van door de overheid [zie opmerking van de heer Raadsen [Groen Links]. 11. De heer van Gent VG Waarom is pas zo laat in het traject contact gezocht met het WOP? Deze opmerking begrijpen we niet helemaal. Al op 16 december 2019 heeft ontwikkelaar een presentatie gegeven in het buurtgebouw van Fascinatio waarbij ook het WOP was uitgenodigd en aanwezig was. E.e.a.

is ook duidelijk terug te lezen in de diverse verslagen. De volgende participatiemomenten hebben vervolgens plaatsgevonden: • • • • • • • • •

Fysieke voorlichtingsavond aan de buurt. [16-12-2019] Videoconference overleg met gemeente en WOP, incl. Q&A. [17-12-2020] Videoconference overleg met gemeente en WOP, incl. Q&A. [22-03-2021] Klankborden met bewoners en St. Wijkbelangen Fascinatio. [08-09-2021] Klankborden met bewoners en St. Wijkbelangen Fascinatio. [29-09-2021] Fysieke voorlichtingsavond aan de buurt [informatiemarkt]. [06-10-2021] Voorlichtingsbrief met ontwerpparameters aan raadsleden en college. Projectpresentatie aan raadsleden en college. Aanvullende informatie aan raadsleden en college.

Naar aanleiding van het hieruit volgende participatietraject met de gemeente en de buurt is het ontwerp veelvuldig aangepast, het aantal te huisvesten studenten verkleind van 480 naar 428 naar 417 naar uiteindelijk maximaal 400, is de bouwhoogte verkleind van 27,5m naar 25,0m en is de gebouwbreedte 7,70 meter smaller gemaakt t.o.v. het eerste ontwerp en de toegestane breedte. Er is vanuit ontwikkelaar zeker geluisterd en aangepast. 12. De heer Spruit LC Het betreft geen woongebouw maar een gebouw met 400 studentenkamers. Klopt dat? Zie beantwoording vraag 5. 13. De heer Spruit LC Initiatiefnemer zoekt de randjes op: meer hoogte en meer volume. Waarom? Zie beantwoording vraag 10. 14. De heer Spruit LC Initiatiefnemer heeft helemaal nog geen exploitant. Hoe kan hij dan oordelen over de toekomstig geldende huisregels en beheersplannen? White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

Er is een exploitant alleen is nog geen onherroepelijke overeenkomst. Zie beantwoording vraag 7. 15. De heer Spruit LC Voor wie doen we dit eigenlijk? Niet voor de bewoners van Capelle. Moet Capelle nu de problemen voor Rotterdam oplossen? Volgens het gelijkheidsbeginsel hebben Capelse jongeren evenveel recht als anderen studenten in Nederland om hier te wonen. Daarnaast zijn studenten belangrijk voor de dynamiek en het klimaat van een wijk/stad. Ook is de aanwezigheid van hoger opgeleiden voor de gemeente Capelle aan den IJssel een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven en individuen. Het is essentieel voor de economische groei van de stad en de regio om afgestudeerden en hoger opgeleiden aan te trekken, te huisvesten en te behouden. Kennisinstituut TNO heeft berekend dat zowel de universiteit als de hogeschool belangrijke aanjagers zijn van de regionale economie. Daarnaast heeft ook de student een absolute meerwaarde voor de stad waarin hij of zij woont. Denk hierbij o.a. aan gemeentelijke belastingen, werkgelegenheid en omzet voor sportverenigingen, huisartsen, fietsenmakers, horeca en winkeliers. Door georganiseerde studentenhuisvesting toe te laten binnen de gemeente en de regio komen reguliere woningen, momenteel vaak zonder toezicht bezet door meerdere studenten, terug op de woningmarkt bij de personen waar ze horen.

Juist dit komt het scheef wonen, de woningmarkt en de leefbaarheid van de buurt ten goede. 16. De heer Spruit LC Waarom blijven er zorgen ontstaan omtrent parkeren? Deze zorgen zijn gezien de reeds aanwezige parkeerproblematiek in Fascinatio te begrijpen maar het is absoluut onjuist om de parkeeroplossing voor dit specifieke plan daaraan te koppelen. Geldende normen, onderzoekscijfers vanuit meerdere instellingen en de ervaringscijfers van meerdere huisvesters geven hier namelijk geen enkele aanleiding toe. 17. De heer Spruit LC Wie is straks het aanspreekpunt bij ongeregeldheden? Vanuit gebruik en omgeving zal altijd de vertegenwoordiger van de exploitant het aanspreekpunt zijn. 18. De heer Tiesma D66 De norm stelt 100 parkeerplaatsen. Er worden er 92 gemaakt. D66 ziet dit als een afwijking. Als eerste willen we nogmaals benadrukken dat er vanuit de exploitant op basis van ervaringscijfers slechts 24 parkeerplaatsen gewenst zijn [6 parkeerplaatsen per 100 studenten]. De gemeente Capelle aan den IJssel beschikt over eigen parkeerbeleid en parkeernormen. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte wordt dan ook getoetst aan de Parkeernormen 2015 van Capelle aan den IJssel. De parkeernormen zijn op 14 december 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze parkeernormen vormen een doorvertaling van de landelijke parkeercijfers (CROW) naar de Capelse situatie.

Het parkeerbeleid is in de bestemmingsplannen van de gemeente Capelle aan den IJssel opgenomen door middel van de parapluherziening 'Parkeren' (vastgesteld 9 juli 2018). Deze herziening geldt ook voor de projectlocatie aan de Fascinatio Boulevard. Bij het bepalen van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn in het parkeerbeleid alleen normen opgenomen voor niet zelfstandige eenheden. Hiervoor geldt een norm, conform CROW, van 0,25 parkeerplaatsen per woning. Het voornemen voorziet zelfstandige kamers. Gezien de omvang van de kamers en de beoogde doelgroep wordt niet verwacht dat deze woningen leiden tot een ander autobezit. Daarom wordt uitgegaan van dezelfde norm als voor onzelfstandige woningen. De normatieve parkeerbehoefte bedraagt in dat geval 100 parkeerplaatsen (400 * 0,25). Daarnaast wordt gebruik gemaakt van dubbelgebruik, waardoor sprake is van een parkeerbehoefte van 92 parkeerplaatsen. White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

De parkeerbehoefte is gebaseerd op aanwezigheidspercentages die gelden voor reguliere woningen. Door de goede bereikbaarheid per OV, de specifieke doelgroep van studenten en het relatief lage autobezit bij deze doelgroep, is het de verwachting dat de daadwerkelijk te verwachten parkeerbehoefte lager zal zijn dan de parkeerbehoefte zoals deze volgens de parkeernormen wordt berekend. Naar verwachting zullen de studenten zich voornamelijk per fiets en OV naar de hogescholen en universiteiten in de omgeving verplaatsen. Ervan uitgaande dat in Capelle aan den IJssel circa 1 op de 10 studenten een eigen auto bezit en er een klein deel bezoekersparkeren nodig is, zou zelfs een norm van 0,15 parkeerplaats per studentenwoning verdedigbaar zijn. 19. De heer Tiesma D66 Capelle heeft geen universiteit en hogeschool. Waarom is deze ontwikkeling dan nodig? Zie beantwoording vraag 15. 20. De heer Tiesma D66 Er ontstaat verwarring over het aantal woningen. De ruimtelijke onderbouwing spreekt over 15 woningen maar het zijn er 400. Hoe zit dat? Zie beantwoording vraag 6. 21. De heer Tiesma D66 400 fietsen en scooters. Waar staan deze? Binnen is voor 400 fietsen een gemeenschappelijke fietsenberging aanwezig. Voor bezoekers is buiten een opstelplaats aanwezig voor het stallen van fietsen en scooters. 22.

De heer Tiesma D66 Wat onderneemt de gemeente als blijkt dat de locatie niet beheersbaar is zoals initiatiefnemer zegt? Deze vraag dient beantwoord te worden door de gemeente. Voor de volledigheid verwijzen we ook naar de beantwoording van vraag 7. 23. De heer Tiesma D66 Wat als het pand later een andere bestemming krijgt. Moet het dan weer langs de raad? Ja, bij een wijziging die in strijd is met de afgegeven bestemming is dit noodzakelijk. Zie ook beantwoording vraag 2. 24. De heer Tiesma D66 Ontwikkelaar heeft qua participatie zijn best gedaan. Helaas worden vanuit de gemeente vragen niet of laat beantwoord [vragenlijst SWF]. Gemeente hoe kan dit? Deze vraag dient beantwoord te worden door de gemeente. 25. De heer Geissler PvdA Zijn de beheersmaatregelen die ontwikkelaar voorstelt voldoende? Een vergelijkbaar project in Leiden met 39 studenten geeft namelijk wel overlast. Ontwikkelaar weet niet of en hoe er beheersmaatregelen zijn opgesteld voor de betreffende locatie die genoemd wordt in Leiden. De vergelijking met deze georganiseerde en goed beheersbare woonvorm lijkt me dan ook niet op zijn plaats. Ter verduidelijking willen wij graag nogmaals de beheers en veiligheidsmaatregelen toelichten die voor deze ontwikkeling gelden. Het gebouw: • Veiligheid komt absoluut op de eerste plaats. • Het ontwerp van de studentenwoningen voldoet aan het Keurmerk Veilig Wonen.

• Voor de locatie is een masterplan brandveiligheid opgesteld en deze is door het bevoegd gezag goedgekeurd. • Het terrein rondom het gebouw is overzichtelijk en goed verlicht. • Daar waar nodig is in en om het gebouw 24/7 cameratoezicht. • In- en uitpandige fietsenstallingen. • Inpandige afvalberging White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

Het gebruik: • Borgen dat een kamer slechts aan een student wordt verhuurd. • Toekomstige bewoners tekenen voor de huisregels die de studentenhuisvester heeft opgesteld. • In basis worden 1,5 tot 2 FTE’s aangesteld. Dit komt al neer op 12 tot 16 uur per etmaal. Deze FTE’s betreffen locatiemanagers [huismeesters]. Aanvullend worden verdiepingsoudsten aangesteld ter ondersteuning. Buiten deze tijden wordt gewerkt met [externe] beveiligers waarmee 24-7 toezicht gegarandeerd is. • Beveiligers zijn er om buiten de “kantooruren” toezicht te houden en o.a. te zorgen dat gemeenschappelijke ruimtes niet na sluitingstijd worden gebruikt en voor mogelijke overlast kunnen zorgen. • Daarnaast is er nog ondersteuning op meer facility management (incl. schoonmaak) om er voor te zorgen het gebouw schoon en in goede conditie blijft wat weer voor zorgt voor beter gedrag. • Het aanwezige toezicht kan en zal indien noodzakelijk sancties uitdelen. • Initiatiefnemer blijft verder openstaan voor de dialoog met de omgeving.

In het kader van die dialoog met de omgeving worden in ieder geval de volgende stappen gezet: o Initiatiefnemer en toekomstig exploitant zullen vooruitlopend op het in gebruik nemen van het pand de benodigde overleggen met de wijk arrangeren om de huisregels van de campus op en vast te stellen; o De toekomstige exploitant zal na het in gebruik nemen van het gebouw de benodigde overleggen met de wijk arrangeren om zorg te [blijven] dragen voor een goede verstandhouding tussen buurt en studenten; 26. De heer Geissler PvdA Kunnen we overlast beperkende maatregelen koppelen aan het huisregelement van het huurcontract en deze publiekrechtelijk vastleggen i.p.v. privaatrechtelijk? Daar waar dit mogelijk is moeten overlast beperkende maatregelen zeker publiekrechtelijk worden vastgelegd. Daar waar dit niet mogelijk is zullen maatregelen privaatrechtelijk worden vastgelegd en middels een kettingbeding naar de exploitant worden doorgelegd. 27. De heer Geissler PvdA Is de locatie te combineren met een andere doelgroep, namelijk ouderen? Kan er dan eventueel een laag af? Het combineren van de locatie met andere doelgroepen lijkt me hier vooralsnog niet wenselijk. Een laag eraf halen is conform de planologische kaders niet nodig. 28. De heer van Loef VVD Studenten heb ik liever in Rivium. Daar is reuring nodig.

Kunnen we kavel 2K4 dan inzetten voor kleinschalige bedrijvigheid? De opzet was ooit dat de Fascinatio Boulevard zich zou profileren als een bedrijvenstrook rondom de woonwijk. Goed bereikbaar en gelegen in de knie van de A16 en de N210 met uitstekende faciliteiten om professioneel te kunnen ondernemen. De leegstand in de naastgelegen bedrijvenen kantoorparken [denk hierbij aan het Rivium en het Brainpark] is echter al jaren enorm hoog. De goede bedoelingen en investeringen in dit gebied ten spijt staat de toekomstige potentie van deze kavels met bestemming bedrijf sterk onder druk. De beoogde invulling met een woonbestemming ligt dan ook veel meer voor de hand. Zie ook beantwoording vraag 31. 29. De heer Vlot SP Wie wordt straks de eigenaar? Vooralsnog is initiatiefnemer eigenaar en zoekt het een exploitant die de locatie of kan huren of kan kopen. Alle afspraken die nu gemaakt worden met initiatiefnemer zullen, indien er sprake White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com

komt van verkoop, worden doorgelegd naar een eventuele nieuwe eigenaar middels kettingbedingen. 30. De heer Vlot SP Is onderzoek gedaan naar de locatie. Vanuit ontwikkelaar is zeker onderzoek gedaan naar de locatie. Hiervoor verwijzen we naar de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing die onderdeel is van deze bestemmingswijziging. Ook vanuit de gemeente is onderzoek gedaan. Er zijn meerdere kavels binnen Fascinatio onderzocht waarbij kavel NK8-9, kavel NK1 en kavel 2K4 zijn bekeken. Uiteindelijk is [tot drie maal toe] kavel 2K4 aangewezen als meest geschikt. 31. De heer Vlot SP Heeft de wethouder geopperd deze ontwikkeling naar het Rivium te verplaatsen? De huidige wethouder heeft dat niet gedaan, dat stadium waren we al gepasseerd bij zijn aanstelling. Met zijn voorganger, de heer D. Versluis, is dit wel besproken. Een kavelruil met NK1 en bepaalde kavels op Rivium is toen onderzocht. Ook na die sessie heeft gemeente kavel 2K4 aangewezen als geschikt voor deze ontwikkeling. 32. De heer Vlot SP Zijn een kleiner gebouw en huurprijsdifferentiatie bespreekbaar? Zie beantwoording vraag 27. 33. De heer van Gent VG Hoe zit het met de brandveiligheid bij het opladen van elektrische fietsen en scooters? Hiervoor staan nog geen regels in het bouwbesluit.

Vanuit de toekomstig exploitant en zeker vanuit de Veiligheidsregio Rijnmond zal hier aandacht aan besteed worden bij de beoordeling van het technisch ontwerp. Verschillende malen hebben wij richting betrokkenen [WOP, Stichting Wijkbelangen Fascinatio, bewoners en raadsleden] aangeboden om vergelijkbare gebouwen waar studenten wonen samen met ons te bezoeken om u daadwerkelijk te laten zien dat deze angsten niet nodig zijn. Deze uitnodiging blijft staan. We vertrouwen erop het college, de coalitie en de raad van duidelijke antwoorden te hebben voorzien en hopen daarmee dat de meewerkende ambtenaren, ons ontwerpteam maar vooral de studenten een juiste beoordeling krijgen. En dat verdient dit project ook na vier jaar intensieve samenwerking met de gemeente Capelle aan den IJssel. Met vriendelijke groet,

Maurits Kortleven White House Development BV Studenthousing Fascinatio II BV White House Development BV

Schouwburglaan 16 2806 AV Gouda info@whitehousedevelopment.com www.whitehousedevelopment.com