10.04 - Bijlage 3 - Beleidsnota Vastgoed in beweging (2013) 2254131

Optimalisatie gemeentelijk vastgoed

Beleidsnota “Vastgoed in beweging 2013’’

Documentgegevens Onderwerp

Beleidsnota “Vastgoed in beweging 2013’’

Opdrachtgever

Gerrit Kruijt

Opdrachtneme r

Stuurgroep Optimalisatie gemeentelijk vastgoed

Adres

Rivierweg 111, 2903 AR Capelle

Versie

1.5 definitief

Uitgiftedatum

6 juni 2013

Printdatum Redactie

Pagina 2 van 27

Inhoudsopgave Inleiding Hoofdstuk 1.

....................................................................................................................... 4 Werken aan een passende vastgoedportefeuille.....................................6

Inleiding................................................................................................................................................ 6 1.1 Doelstelling gemeentelijk vastgoedbeleid................................................................................ 6 1.2 De huidige vastgoedportefeuille...............................................................................................6 1.3 Criteria voor een passende vastgoedportefeuille.....................................................................8

Hoofdstuk 2.

Professioneel vastgoedbeheer.................................................................. 9

Inleiding................................................................................................................................................ 9 2.1 Kenmerken van professioneel vastgoedbeheer.......................................................................9 2.2 Beheer van vastgoed binnen een gemeentelijke organisatie.................................................. 9 2.3 Kerntaken unit Vastgoedbeheer.............................................................................................10

Hoofdstuk 3. 3.1 3.2 3.3

Kostenbeheersing, tariefstelling en uitvoeringsproces....................... 12

Kostenbeheersing.................................................................................................................. 12 Tariefstelling........................................................................................................................... 14 Kaders voor het uitvoeringsproces.........................................................................................14

Hoofdstuk 4. Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Communicatie............................................................................................16 ..................................................................................................................... 18

Lijst van 140 panden........................................................................................................ 18 Vastgestelde beleidskaders (BBV 464890, raadsbesluit 8 oktober 2012)....................... 21 Procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed................................................. 27

Pagina 3 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Inleiding Met deze beleidsnota ‘‘Vastgoed in beweging 2013’’ wordt inhoud gegeven aan de opdracht van het college om voor de komende jaren te komen tot een herijking van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De vastgoedportefeuille is in de afgelopen jaren gegroeid naar een omvang van ca.140 objecten waarin diverse functies zijn ondergebracht. Het college geeft met de uitvoering van het project ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ inzicht in de kosten en baten van alle vastgoedobjecten en komt met kaders voor een efficiënter gebruik en inzet van het gemeentelijke vastgoed. In een uitvoeringsproces worden deze kaders beschreven en stapsgewijs wordt vastgelegd hoe de vastgoedportefeuille de komende tijd omgebogen kan worden naar een meer ‘passende’ portefeuille. Een ‘passende’ portefeuille met panden die zowel maatschappelijk als financieel renderen en beter aansluiten op de vraag naar gemeentelijk vastgoed. Ook worden randvoorwaarden aangereikt voor een verdere professionalisering van het vastgoedbeheer binnen de gemeentelijke organisatie.

TERUGBLIK Op 17 maart 2011 is met het vaststellen van de bestuursopdracht het project ‘Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’ gestart. De uitgangspunten van deze opdracht zijn vertaald naar drie inhoudelijke doelstellingen en één financiële taakstelling. 1. Het ontwikkelen van beleid1 voor de komende 10 jaar. 2. Het verkrijgen van meer transparantie2 in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. 3. Het maken van een efficiëntieslag3 in het beheer en het gebruik. 4. Het realiseren van de door de raad opgelegde bezuinigingstaakstelling. Het project verloopt gefaseerd en drie fasen zijn formeel afgerond. 1e fase is afgerond met een inventarisatierapport Optimalisatie gemeentelijk vastgoed, (BBV 431257). 2e fase is afgerond met een analyserapport Optimalisatie gemeentelijk vastgoed, (BBV 450186). 3e fase is afgerond met het vaststellen van beleidskaders. De nota beleidskaders ‘Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’ is door de raad vastgesteld, (BBV 464890). 4e fase wordt afrond met de beleidsnota die nu voor u ligt. De financiële taakstelling voor 2014 en 2015 (bezuinigingspakket 1) ad € 474.000,-- is inmiddels gerealiseerd, BBV’s 477563 en 511508).

DOEL VAN DEZE BELEIDSNOTA Deze beleidsnota is het eindresultaat van de 4e fase van het project ‘Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’ en is gebaseerd op de beleidskaders die de raad op 8 oktober 2012 heeft vastgesteld. Inhoudelijk worden er voorstellen gedaan voor een optimaal gebruik en efficiënt beheer van het gemeentelijke vastgoed. Ook volgen er strategische randvoorwaarden om te komen tot een meer passende vastgoedportefeuille die beter aansluit op de vraag naar maatschappelijk vastgoed.

1

Vastgoedbeleid, Accommodatiebeleid en Tarieven- en contractbeleid.

2

Overzicht van kosten en opbrengsten per object. Overzicht van activiteiten en subsidies. Registratie van gebruik-, beheer- en financiële gegevens per vastgoedobject.

3

Afstemming vraag en aanbod, clustering van activiteiten en hanteren van kostendekkende en/of marktconforme tarieven.

Pagina 4 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Op termijn leidt dit strategisch professioneel vastgoedbeheer naar een hoger rendement en meer transparantie in het werkelijke gebruik en de daarbij be horende kosten. In het uitvoeringsproces wordt stapsgewijs aangegeven hoe de huidige vastgoedportefeuille wordt omgebouwd naar een passende omvang met panden die beter renderen. Dit proces zal in de komende jaren op ambtelijk niveau worden uitgevoerd.

LEESWIJZER Hoofdstuk 1 beschrijft de samenstelling van de vastgoedportefeuille en geeft inzicht in de resultaten van de analyses die hieraan vooraf zijn gegaan. Het bezit wordt in drie subcategorieën ingedeeld en gepositioneerd in een kwadrant van financieel en maatschappelijk rendement. In hoofdstuk 2 wordt beschreven hoe de gemeente professioneel vastgoedbeheer toepast en welke verantwoordelijkheden en kerntaken de organisatie concentreert en integraal uitvoert. Hoofdstuk 3 beschrijft de kaders voor het uitvoeringsproces om te komen tot een ‘passende’ vastgoedportefeuille. Aan deze kaders worden doelen gekoppeld. Het vierde en laatste hoofdstuk beschrijft hoe en wanneer er met de verschillende doelgroepen wordt gecommuniceerd.

BRONNEN Voor het opstellen van de beleidsnota is gebruik gemaakt van informatie uit de onderstaande documenten: nota ‘’Accommodaties met beleid beheerd’’ (BBV 6361,23 mei 2000); kadernota Kerntakendiscussie (BBV 175471, 29 oktober 2010); bestuursopdracht ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ (BBV 200355, 17 maart 2011); projectplan ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ (BBV 224297, 26 augustus 2011); inventarisatierapport ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ (BBV 431257, 27 januari 2012); kaders Welzijn Nieuw Stijl (BBV 435999, 17 februari 2012); analyserapport ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ (BBV 450186, 11 mei 2012); nota beleidskaders ‘’Optimalisatie gemeentelijk vastgoed’’ (BBV 464890, 8 oktober 2012); nota Strategische Huisvestingsplan Primair Onderwijs (BBV 470176, 7 september 2012); concept - Structuurvisie 2030 (BBV 490825, 4 januari 2013); beleidsnota Cultureel erfgoed ‘Bakens in de tijd’. (BBV 237810, 6 februari 2012); nota Strategische Verwervingen 2013. (BBV 498740, 23 april 2013).

Pagina 5 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Werken aan een passende vastgoedportefeuille Inleiding In dit hoofdstuk worden de doelstellingen van het vastgoedbeleid beschreven. Het vertrekpunt is de huidige vastgoedportefeuille van ca. 140 objecten. De portefeuille is in de inventarisatie- en analysefase van het project ingedeeld naar functie en gebruik, en daarbij zijn alle panden beoordeeld conform de procedure voor ‘het behouden of heroverwegen’ van vastgoed. Met deze beoordeling wordt het bezit, met uitzondering van Sport- en Onderwijsaccommodaties, verder ingedeeld in drie subcategorieën: panden in tijdelijke exploitatie; panden in permanente exploitatie; panden voor heroverweging (verkoop/sloop/renovatie). Op basis van deze analyse wordt inzicht gegeven in de omvang en aard van de vastgoedportefeuille en of het aanbod van ruimte aansluit op de werkelijke vraag naar maatschappelijk vastgoed. Hieruit volgen diverse criteria die richting geven aan een passende omvang van de vastgoedportefeuille. Het zijn criteria waarmee het maatschappelijk nut van het bezit in balans worden gebracht met de beschikbare financiële middelen.

1.1 Doelstelling gemeentelijk vastgoedbeleid De gemeente heeft vastgoed in bezit en ontwikkelt vastgoed voor haar eigen bedrijfsvoering en ten behoeve van een wenselijke ruimtelijke ontwikkeling. Dit bezit wordt ingezet ter ondersteuning van beleidsdoelen en komt soms voort uit de wettelijke verplichtingen en juridische bepalingen. Het bezit voorziet in de vraag naar ruimte in maatschappelijke accommodaties en wordt tegen een kostendekkende huurprijs beschikbaar gesteld aan gebruikers. Het beheer wordt professioneel, efficiënt en doelmatig uitgevoerd. Primair streeft de gemeente naar het hoogst mogelijke maatschappelijk rendement, maar zoekt wel naar een evenwichtige financiële balans voor deze inzet.

1.2 De huidige vastgoedportefeuille De huidige vastgoedportefeuille bestaat uit ca.140 objecten. In de inventarisatie en analysefase is het vastgoedbezit functioneel onderverdeeld in: 1. onderwijshuisvesting; 2. sportaccommodaties; 3. bedrijfshuisvesting; 4. beleidsmatig vastgoed; 5. overig vastgoed.

Pagina 6 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Peildatum: 1-1-2011.

De vastgoedportefeuille is beoordeeld, conform de ‘’procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed4, om te bezien of de gemeente panden in bezit heeft die behouden moeten blijven dan wel een heroverweging in functie en gebruik moet plaatsvinden. In bijlage 3 vind u de volledige procedure met toelichting. De behoefte aan onderwijshuisvesting volgt uit de nota Strategische Huisvestingsplan Primair Onderwijs. Daarnaast zijn er wettelijke bepalingen die het eigendom en gebruik van onderwijspanden regelt. De sportaccommodaties zijn in beheer bij Sportief Capelle. In een dienstverleningsovereenkomst met de gemeente staan de prestatieafspraken met uitgangspunten en doelen over het gebruik en de exploitatie van sportaccommodaties. De overige panden, niet zijnde onderwijs en sportaccommodaties, zijn, in afwijking van de genoemde functionele indeling, na beoordeling verder in de drie subcategorieën onderverdeeld, te weten: • panden in tijdelijke exploitatie (blauw) • panden in permanente exploitatie (groen) • panden voor heroverweging (verkoop/sloop/renovatie; rood). In bijlage 1 vind u de volledige lijst van 140 panden, waarbij de drie subcategorieën door middel van de aangegeven kleur zijn gearceerd.

Panden in tijdelijke exploitatie (blauw) De gemeente heeft onroerend goed uit strategische overwegingen aangekocht die een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken. Dit bezit zal op termijn worden herontwikkeld en daarom worden deze panden nu tijdelijk beheerd. Voor vastgoed met een tijdelijke exploitatieduur gelden de volgende uitgangspunten: er wordt een overeenkomst gesloten voor het tijdelijke gebruik met als basis een kostendekkend huurtarief, waarbij de marktomstandigheden kunnen leiden tot een aangepast tarief; het onderhoud en beheer zijn minimaal, maar voldoen aan de wettelijk veiligheidseisen en worden afgestemd op de herbestemming van het object. Op basis van bovengenoemde overwegingen zijn alle panden beoordeeld en vallen 22 objecten in de subcategorie tijdelijke exploitatie.

4

Is als bijlage 1 bij de nota Beleidskaders (BBV 464890) op 8 oktober 2012 door de raad vastgesteld Pagina 7 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Panden in permanente exploitatie (groen) Onroerend goed voor de eigen huisvesting (kantoren, rioolgemalen e.d.) of ter ondersteuning van gemeentelijke beleidsdoelen (wijkcentra, monumenten, theater e.d.) vallen in de subcategorie permanente exploitatie. Voor dit vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: er wordt een overeenkomst opgemaakt met een kostendekkende huur; bij beëindiging van de overeenkomst is het uitgangspunt dat de gemeente niet verplicht is tot het aanbieden van vervangende huisvesting of een financiële compensatie; onderhoud en beheer worden conform een Meerjaren Onderhoudsplanning uitgevoerd; elke investering leidt tot huuraanpassingen. Investeringen die reeds in de huur exploitatieberekening van een object zijn verwerkt vallen hier buiten; ieder object wordt kostendekkend geëxploiteerd. Alle panden zijn beoordeeld en 40 objecten vallen in de categorie permanente exploitatie. Ook in deze categorie zal een aantal panden (19) in een volgend stadium nader onderzocht worden op functie en gebruik. Deze objecten zijn in de lijst met 140 panden in bijlage 1 ook oranje gearceerd.

Panden voor heroverweging ( verkoop/sloop/renovatie; rood) Alle panden die niet zijn ingedeeld in de categorieën tijdelijke exploitatie of permanente exploitatie en niet meer van strategisch belang zijn, worden heroverwogen.

1.3 Criteria voor een passende vastgoedportefeuille Een passende vastgoedportefeuille wordt bereikt door het rendement en nut in balans te brengen. Het financiële rendement van vastgoed is objectief meetbaar en is het resultaat van de baten en lasten uit de totale exploitatie. De vastgoedbaten bestaan uit enerzijds huuropbrengsten en anderzijds uit andere inkomsten zoals bijvoorbeeld de exploitatie van het horecadeel. De kosten bestaan o.a. uit, kapitaallasten (rente en afschrijving), kosten voor groot onderhoud, verzekeringen, overige kosten zoals de onroerende zaakbelasting, waterschapslasten en beheerskosten. Van alle objecten wordt een exploitatiebegroting opgezet zodat er in de bedrijfsvoering continu financieel inzicht is. Het maatschappelijke rendement is niet altijd objectief meetbaar. Wel is indicatief het nut vast te stellen aan de hand van gebruik en bezetting van het gebouw. Bijvoorbeeld: het dagelijkse aantal bezoekers van een wijkcentrum geeft aan hoe groot de behoefte is van het betreffende wijkcentrum. De huidige vastgoedportefeuille wordt beoordeeld op basis van deze criteria en alle panden worden in het volgend model gerangschikt.

In een zorgvuldig uitvoeringsproces worden de panden die in het kwadrant ‘heroverwegen’ vallen nader onderzocht. De kaders en bijbehorende doelen, waarbinnen op ambtelijk niveau de verdere uitwerking vorm krijgt, worden in hoofdstuk 3 uiteengezet.

Pagina 8 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Professioneel vastgoedbeheer Inleiding In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen de rol van een professionele vastgoedorganisatie beschreven. Op basis van de huidige situatie worden de verschillende rollen met betrekking tot het vastgoedbeheer binnen de gemeente in beeld gebracht. Verder wordt ingegaan op de taken en verantwoordelijkheden van de afdeling Facilitaire Diensten en hoe deze afdeling professioneel vastgoedbeheer toepast.

2.1 Kenmerken van professioneel vastgoedbeheer Bij het beheren van een vastgoedportefeuille richt een professionele vastgoedbeheerder zich op het behalen van rendement: primair financieel rendement en secundair maatschappelijk rendement. Los van het rendementsdoel staat efficiënt vastgoedbeheer tegen de laagst mogelijke kosten altijd centraal. De taken die de vastgoedbeheerder uitvoert zijn afhankelijk van de omvang van de portefeuille en de doelstellingen van de eigenaar. De volgende kerntaken zijn bij een professioneel vastgoedbeheerder te onderscheiden: 1. managen van de vastgoedportefeuille ofwel de zorg voor “een doelmatig en beheersbare inzet, ontwikkeling en exploitatie, van het onroerend goed”; 2. ontwikkelen en vervangen van het vastgoed; 3. financierings- en investeringsmanagement; 4. makelen van het vastgoed (aankopen, verkopen, huren, verhuren); 5. verwerken van de administratie en genereren van managementinformatie; 6. onderhouden van vastgoed; 7. exploiteren van vastgoed (bv. accommodatiebeheer en programmamanagement van activiteiten); 8. het behartigen van de eigenaarbelangen en indien van toepassing van de huurderbelangen

2.2 Beheer van vastgoed binnen een gemeentelijke organisatie Vaak is het vastgoedbeheer binnen een gemeentelijke organisatie decentraal georganiseerd. Dit is te verklaren doordat vanuit historisch oogpunt verschillende beleidsafdelingen opdrachtgever zijn voor het realiseren en/of betrekken van vastgoed. In 2010 is de reorganisatie van de ‘harde sector’ binnen de gemeente afgerond en heeft er een herschikking van verantwoordelijkheden met betrekking tot het vastgoedbeheer plaatsgevonden. De eerste processtappen op weg naar een professionele vastgoedorganisatie zijn gezet. Besloten is dat de afdeling Facilitaire Diensten, en specifiek de unit Vastgoedbeheer, primair verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het uitgangspunt is het vastgoedbeheer centraal te regisseren en de beschikbaarheid van de ruimte af te stemmen met de verantwoordelijke beleidsafdelingen en zo te komen tot optimaal gebruik. Het doel hiervan is de vastgoedobjecten op een integrale en bedrijfsmatige wijze te gaan beheren en exploiteren waarbij de unit Vastgoedbeheer optreedt als het ‘zakelijk vastgoedgeweten’ van de gemeente. Dit doet de unit altijd in de rol van opdrachtnemer en vastgoedexpert.

De beleidsafdelingen Stadsontwikkeling (SO) en Welzijn en Educatie (W&E) treden op als opdrachtgever voor het vastgoedbeheer van hun beleidspanden en zijn verantwoordelijk voor het maatschappelijk (publieke) beleid. Inzet van het (gemeentelijk) vastgoed is voor deze beleidsafdelingen slechts een middel, terwijl de unit Vastgoedbeheer als kerntaak efficiënt beheer uitvoert en daarbij in haar handelen streeft naar een optimaal gebruik en rendement.

Pagina 9 van 27

Vastgoed in beweging 2013

In onderstaande figuur zijn de rollen weergegeven.

Beleid

Uitvoering

Opdracht

Welzijn& Educatie Stadsontwikkeling

Facilitaire Diensten (Vastgoedbeheer)

Subsidie

Huurovereenkomst

Huurder / gebruiker

2.3 Kerntaken unit Vastgoedbeheer De unit Vastgoedbeheer is het uitvoerende organisatieonderdeel en opdrachtnemer voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De unit treedt namens de gemeente op als eigenaar en adviseur en heeft daarnaast een coördinerende rol met betrekking tot het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s). Op basis van de huidige actuele MJOP’s is het onderhoud en de kwaliteit van de panden gewaarborgd. In dit kader wordt thans onderzocht wat de gevolgen zijn van het raadsbesluit met betrekking tot investeringen in duurzaamheid welke binnen vijftien jaar moeten zijn terugverdiend. De eventuele consequenties de geactualiseerde MJOP’s zullen, via de voorjaarsnota 2014, aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Voor de sport- en onderwijsaccommodaties gelden aanvullende afspraken. Met Sportief Capelle zijn afspraken over het vastgoedbeheer vastgelegd in een dienstverleningsovereenkomst. Hierin staan de rollen beschreven t.a.v. het vastgoedbeheer, de exploitatiekosten en baten van sportaccommodaties. Ook voor de onderwijsaccommodaties gelden andere, wettelijke regels en afspraken. De unit Vastgoedbeheer treedt bij de onderwijsaccommodaties op als vastgoedadviseur en vertegenwoordigt de gemeente in de rol van eigenaar bij onderhandelingen en uitvoering, een en ander in samenwerking met de afdeling Welzijn & Educatie.

Bij strategische verwervingen wordt de unit Vastgoedbeheer als adviseur betrokken door de afdeling Stadsontwikkeling. Ten aanzien van het beheer worden concrete afspraken gemaakt over ieders verantwoordelijkheden.

De belangrijkste taken en verantwoordelijkheden Pagina 10 van 27

Vastgoed in beweging 2013

De unit Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor het uitvoeren van het vastgoedbeheer en voert daarbij de volgende kerntaken uit: (strategisch)beheer van de vastgoedportefeuille; beheer van bedrijfshuisvesting, maatschappelijk (zoals wijkcentra) en strategisch vastgoed; vastgoedadministratie inclusief managementrapportages; verhuur van vastgoed; contractmanagement (afsluiten en beheren (ver)huur-,service- en onderhoudscontracten); ontwikkelen en toepassen van het tarievenbeleid; opstellen en uitvoeren van de meerjaren onderhoudsplannen; brand- en inbraakbeveiliging; leegstandbeheer; energiebeheer; verduurzamen van het vastgoed; ontwikkelen en beheren van een website met beschikbare ruimten voor de verhuur (gemeente en partners); optreden als expert en adviseur bij ontwikkelingen op het gebied van vastgoed.

Pagina 11 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Kostenbeheersing, tariefstelling en uitvoeringsproces De reeds vastgestelde beleidskaders hebben naast financiële consequenties ook gevolgen voor het algemene gebruik en beheer van het gemeentelijk vastgoed. De financiële consequenties van de beleidskaders worden transparanter. Huurders en gebruikers van gemeentelijk vastgoed betalen een kostendekkend of marktconform huurtarief en kunnen subsidie aanvragen. Zo ontstaat er een duidelijk gescheiden rol en financiële geldstroom tussen het vastgoedbeheer en gebruik.

3.1 Kostenbeheersing De huidige vastgoedportefeuille wordt steeds professioneler beheerd en via een doorlopend uitvoeringsproces wordt de huidige vastgoedportefeuille zorgvuldig omgebogen naar een meer ‘passende’ portefeuille. Daarbij wordt door de betrokken afdelingen continu gezocht naar evenwicht in de balans van: kosten en baten; vraag en aanbod; en gebruik en bezetting van de accommodaties. Ook de ruimtelijke afwegingen spelen een rol in de samenstelling van de vastgoedportefeuille. De gemeente werkt op termijn toe naar enerzijds een goede spreiding van gemeenschapsvoorzieningen, en anderzijds waar mogelijk een clustering van activiteiten. Op al deze aspecten zal in de toekomst een scherpere sturing en kostenbeheersing plaatsvinden. Per functiecategorie, onderwijs, sport, bedrijfshuisvesting, beleidsmatig- en overig vastgoed, is maatwerk nodig en daarbij wordt op hoofdlijnen aangegeven hoe kostenbeheersing en betere benutting en bezetting van het gemeentelijk vastgoed mogelijk is.

Onderwijshuisvesting De Wet op het Primair Onderwijs geeft voorwaarden aan waarmee bepaald kan worden of een school levensvatbaar is of moet worden opgeheven. Dit wordt gedaan aan de hand van de leerlingenaantallen en demografische prognoses. In het Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs (SHP) (gemeentelijk beleid) is de visie vastgesteld hoe de gemeente zorg draagt voor voldoende onderwijshuisvesting. Daarnaast wordt een efficiëntieslag gerealiseerd door het terugdringen van leegstand in de onderwijshuisvesting voor zover de onderwijswetgeving dat toelaat. In het Strategische Huisvestingsplan staan interventies om het aantal leegstaande leslokalen terug te dringen. Op basis van de leerlingenprognoses 2011 kan in 2030 de overcapaciteit naar verwachting worden teruggebracht met ca. 62 lokalen. Nu verhuren schoolbesturen leegstaande leslokalen, soms commercieel en vaak om niet, zonder specifieke afspraken met de gemeente. Middels het vaststellen van het SHP is besloten om overeenkomsten aan te gaan, naar aanleiding waarvan de gemeente een kostendekkende vergoeding voor het gebruik van onderwijsruimten door commerciële partijen zal ontvangen (BBV 470176).

Sportaccommodaties Alle sportaccommodaties worden beheerd, onderhouden en geëxploiteerd door Sportief Capelle. Hoe dit gebeurt is formeel geregeld in een dienstverleningsovereenkomst (DVO) tussen Sportief Capelle en de gemeente. Bij de actualisatie van de DVO zal de gemeente met Sportief Capelle afspraken maken over de geleidelijke invoering van een kostendekkend huurtarief. Sportief Capelle blijft verantwoordelijk voor het onderhoud van de sportaccommodaties. Hiervoor wordt per object een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Deze onderhoudsplannen worden door de gemeente getoetst aan de kwaliteitseisen die de gemeente zelf hanteert bij het opstellen van haar onderhoudsplannen. Het onderhoudsniveau dat daarbij wordt gehanteerd is ‘sober maar doelmatig’. In de DVO is ook vastgelegd dat Sportief Capelle inzicht geeft in de werkelijke en gewenste bezettingsgraad van sportaccommodaties. Daarnaast hoort Sportief Capelle aan te geven hoe zij die

Pagina 12 van 27

Vastgoed in beweging 2013

bezetting bereiken en mogelijk verhogen. Mede aan de hand van deze informatie worden in de toekomst de functie en het gebruik van sportaccommodaties heroverwogen.

Bedrijfshuisvesting Gemeentelijk vastgoed voor de eigen bedrijfsvoering of gemeentelijke taak (bv rioolgemalen) wordt efficiënt en binnen de (bedrijfsvoerings)budgetten uitgevoerd.

Beleidsmatig vastgoed Beleidsmatig vastgoed wordt als volgt onderverdeeld: 1. monumenten, 2. strategische objecten 3. welzijnsaccommodaties.

Ad 1. Monumenten De gemeente beheert haar monumenten zoals dit is vastgelegd in de Monumentenwet en de Verordening stimulering instandhouding gemeentelijke monumenten gemeente Capelle aan den IJssel 2004 (verzameling 2004, nummer 31/a van 16 maart 2004). Op grond van het Besluit aanwijzing beschermde gemeentelijke monumenten en dorpsgezichten” (BBV 108705) beheert de gemeente als eigenaar naast een aantal rijksmonumenten ook een aantal gemeentelijke monumenten. Het is niet noodzakelijk dat de gemeente deze monumenten in eigendom heeft. Monumenten kunnen verkocht worden want ook de particuliere eigenaren zijn gehouden aan deze wet en verordening. Bovendien kunnen particulieren in veel gevallen van meer subsidieverstrekkers gebruikmaken dan een gemeentelijke overheid.

Ad 2. Strategische objecten Om gewenste ontwikkelingen in een gebied mogelijk te maken kan de gemeente zich een positie verwerven op ontwikkellocaties door strategische verwervingen. In de Nota Strategische Verwervingen is vastgelegd hoe deze verwervingen tot stand komen. Dit verwervingsbeleid maakt onderdeel uit van het instrumentarium van het grondexploitatiebeleid van de gemeente, zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2011 (BBV 199733). Strategisch verwerven van grond en vastgoedobjecten is een privaatrechtelijk instrument waarmee een gemeente sturing geeft aan het grondgebruik en haar regierol kan vervullen in nieuwe of (on)gewenste ontwikkelingen. Het is aanvullend op de publiekrechtelijke instrumenten die de overheid ter beschikking heeft om sturing te geven op ruimtelijke ordening en ontwikkeling. Strategisch verwerven dient om zeggenschap te verkrijgen over de toekomstige invulling van een specifiek gebied. Met het verwerven van het eigendom van de strategisch gronden en de eventueel daarbij bijbehorende opstallen wordt de gemeente ook risicodrager. Over de verdeling van kosten en baten van het beheer en exploitatie van strategische objecten worden door de afdelingen Stadsontwikkeling en Facilitaire Diensten vooraf afspraken gemaakt.

Voorafgaand aan de verwerving wordt een kosten en batenanalyse opgesteld waardoor er direct inzicht is in het financieel rendement van deze aankoop.

Pagina 13 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Ad 3. Welzijnsaccommodaties Het voorstel is om voor welzijnsaccommodaties een kostendekkende huur vast te stellen en deze door te berekenen aan de gebruikers. De gebruikers die de nieuwe huur niet kunnen opbrengen, kunnen, om hun activiteiten te blijven uitvoeren, onder voorwaarden (huur)subsidie aanvragen waardoor het mogelijk blijft gebruik te maken van het gemeentelijk vastgoed. Hiermee wordt het gebruik en de inzet van gemeentelijk vastgoed bij activiteiten transparant en is indirecte subsidie niet meer aan de orde. De afdeling Welzijn & Educatie beoordeelt het maatschappelijke nut en noodzaak van de activiteiten aan de hand van vastgesteld welzijnsbeleid en stelt op basis hiervan de voorwaarden en de hoogte van de (huur)subsidie vast. De unit Vastgoedbeheer bepaalt de hoogte van de kostendekkende huurprijs.

Overige vastgoed Hieronder wordt verstaan vastgoed zonder beleidsdoelstelling en niet behorend tot de kernactiviteit van de gemeente, zoals garages. In beginsel wordt dit vastgoed afgestoten.

3.2 Tariefstelling In beginsel zijn er verschillende huurtarieven te onderscheiden. Een marktconform en een kostendekkend huurtarief. De gemeente heeft gekozen om een kostendekkend huurtarief toe te passen bij de verhuur van (maatschappelijk)vastgoed aan gebruikers die voldoen aan de voorwaarden. De kostendekkende huurprijs per m² bestaat uit: 1. directe kosten. • aanschafwaarde gebaseerd op de WOZ waarde(tenzij de aanschafwaarde hoger is); • meerjaren onderhoudsplanning; • servicecontracten; • leges, OZB belastingen, verzekeringen en overige eigenaarslasten; 2. indirecte kosten. • technisch beheer (10% van de MJOP); • administratie beheer (5% exploitatielasten); In alle gevallen wordt voor het maatschappelijk vastgoed een kostendekkende huurtarief in rekening gebracht. Huurders en gebruikers die vallen binnen de beleidsvelden kunnen (huur)subsidie aanvragen. Criteria voor het beoordelen of een activiteit wordt gesubsidieerd worden door de afdeling W&E vastgesteld. Primair vindt een toetsing plaats op basis van het maatschappelijk nut of de noodzaak en aan specifieke activiteiten die bijdragen aan de gemeentelijke beleidsdoelen. De, door het in rekening brengen van een kostendekkende huur, extra ontvangen huuropbrengsten kunnen worden ingezet om de lasten van de toegekende huursubsidies te dekken.

3.3 Kaders voor het uitvoeringsproces De kaders beschrijven richtlijnen met concrete doelen voor het uitvoeringsproces om stapsgewijs te komen tot een passende vastgoedportefeuille. Dit is een doorlopend proces dat op ambtelijk niveau uitgevoerd wordt. De vastgoedportefeuille wordt hiermee in de komende jaren zorgvuldig omgebouwd, waarbij maatwerk wordt geleverd om zoveel mogelijk maatschappelijk nuttige activiteiten en functies te behouden. In dit uitvoeringsproces wordt per locatie de balans opgemaakt van: kosten en baten, financieel en maatschappelijk rendement, vraag en aanbod, gebruik en bezetting, en als laatste Pagina 14 van 27

Vastgoed in beweging 2013

ruimtelijke verspreiding en concentratie van gebruik. De conclusies uit deze balans leiden tot een afgewogen keus of het bezit wordt behouden dan wel wordt afgestoten. Voor de laatste categorie worden dan in de komende jaren voorstellen uitgewerkt. Parallel aan dit uitvoeringsproces wordt ook het Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs uitgevoerd. Met dit plan worden keuzes gemaakt voor het behouden of het (her)ontwikkelen van diverse onderwijslocaties. Daarnaast heeft Sportief Capelle de opdracht om het gebruik en de bezetting van de sportaccommodaties te verhogen. Met dit totaalpakket aan voorstellen wordt de vastgoedportefeuille stapsgewijs en op termijn omgebogen. Voor het uitvoeringsproces worden de volgende afwegingskaders en doelen vastgesteld. Start 1 januari 2014: • Van alle objecten die vallen in de categorie ‘heroverwegen’’ wordt een balans opgesteld.

Daarbij zijn de volgende overwegingen van belang: o het financiële rendement versus maatschappelijk rendement; o de bezetting (van activiteiten) versus de kosten van het functioneel gebruik; o huidige ruimtelijke invulling versus wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen; Operationeel vanaf 1 januari 2014: • ontwikkelen en beheren van een website voor de verhuur van beschikbare ruimten (gemeente en partners); Start 1 januari 2014: • er worden beleidsregels vastgesteld voor het verstrekken van huursubsidie; • na het in werking treden van deze beleidsregels, vanaf 1 januari 2015, kunnen huurders huursubsidie aanvragen; • voor alle objecten wordt een kostendekkende dan wel marktconforme huur vastgesteld; • voor alle huurders wordt een uniforme huurovereenkomst opgesteld en een kostendekkend of marktconform huurtarief in rekening gebracht; In de programmabegroting worden deze afwegingskaders bij de diverse programma’s en producten opgenomen middels de reeds bestaande structuur van de doelenboom. Bij de voorjaarnota, de najaarsnota en de jaarrekening wordt over de stand van zaken gerapporteerd.

Pagina 15 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Communicatie Na besluitvorming door de raad zal er met de verschillende doelgroepen gecommuniceerd moeten worden over de mogelijke consequenties die dit besluit met zich meebrengt. De doelstelling hierbij is dat onderstaande doelgroepen goed geïnformeerd zijn over de inhoud van deze beleidsnota. De volgende doelgroepen worden hierbij onderscheiden: 1

Interne doelgroepen • Medewerkers • College • Raad

2

Externe doelgroepen • Gesubsidieerde maatschappelijke huurders • Niet gesubsidieerde maatschappelijke huurders • Commerciële huurders • Capellenaren Elke doelgroep vereist vaak zijn eigen aanpak waarbij ons verschillende communicatiemiddelen ter beschikking staan. Onderstaand zal per doelgroep aangegeven worden hoe en met welk communicatiemiddel deze worden benaderd. Intern Het college en de raad zijn bij de besluitvorming betrokken en dus op de hoogte. De medewerkers worden via een bericht op Odin geïnformeerd. Extern Na het collegebesluit wordt er over de beleidsnota een persbericht uitgebracht. Tevens zal in de Capelse Courant van juli 2013 een artikel worden geplaatst over de besluitvorming met quotes van wethouder Keuzenkamp. Op onze site www.capelleaandenijssel.nl is het persbericht te vinden en ook plaatsen we de beleidsnota op onze speciale projectpagina. Brief De huurders van ons gemeentelijk vastgoed informeren we, na de zomer, per brief over de beleidsnota. Hierin maken we zoveel mogelijk, per categorie huurder, duidelijke wat dit voor hen gaat betekenen.

Pagina 16 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Bijlagen Bijlage 1

Lijst van 140 panden

Nr. Adres Naam Beleidsveld Functie: Bouwjaar Legenda Panden in tijdelijke exploitatie Panden in permanente exploitatie Van deze panden, die vooralsnog in de categorie ''Permanente exploitatie'' zitten, vindt ook een heroverweging plaats m.b.t. functie en gebruik. Heroverwegen 2 5 9 10 11 18 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 43 44 45 51 56 59 83 87 89 100 103 114 116 130 134 1 4 6 12 17 19 46 49 52 54 60 63 64 66 68 74 76 77 78 79 80 85 88 90 101 102 106

Aleoeten 38 Alkenlaan 85-87 Beemsterhoek 338 Berliozstraat 03 Berliozstraat 07 Bongerd 06 Capelseweg 31 Capelseweg 33 Capelseweg 35 Capelseweg 37 Capelseweg 39 Capelseweg 39 Capelseweg 39-a Capelseweg 39-b Capelseweg 39-c Capelseweg 39-d Couwenhoekseweg 2 Couwenhoekseweg 4 Dakotaweg 261 Dorus Rijskersrede 7 Fazantstraat 1 Gong 1 Louvre 3 Maria Danneelserf 20 Meeuwensingel 109 P.C. Boutenssingel 1 Pelikaanweg 2 Rubenssingel 4 s-Gravenweg 182 Valeriusrondeel 700 Wisselspoor 4 Aleoeten 37 Alkenlaan 83 (en 89) Alkenlaan 91 Berliozstraat 11 Bongerd 04 Bongerd 08 Dakotaweg 65-67 Dorus Rijkersrede 1-3 Duikerlaan 402 Ericaplein 11 Gong 3 - 5 Hermitage 40-42 Hermitage 46-48 Jan de Geusrede 39 Jan de Geusrede 39 e Kanaalweg 52a Koggerwaard 1 Lijstersingel 02 Lijstersingel 18 Lijstersingel 20 Lijstersingel 22-22a Maria Danneelserf 16-18 Maria Danneelserf 22-24 Merellaan 344 P.C. Boutenssingel 15 Pelikaanweg 1 Reigerlaan 64

Gymlokaal Aleoeten IJsselcollege/Gymlokaal Gymlokaal Beemsterhoek Gymlokaal Berliozstraat Gymlokaal Berliozstraat Gymlokaal Bongerd Vereniginggebouw S.V. SCHOLLEVAAR Vereniginggebouw H.C.C. Vereniginggebouw EURO STARS Vereniginggebouw K.C.C. Sporthal SCHENKEL Sporthal SCHENKEL (tijdelijk incl. gang) Vereniginggebouw African Drums Vereniginggebouw K.C.C. Vereniginggebouw CADY Vereniginggebouw VAAC Vereniginggebouw Sparta Cricket Vereniginggebouw Sparta Rugby Sporthal OOSTGAARDE Gymlokaal Dorus Rijkersrede Gymlokaal Fazantstraat Sportzaal SCHOLLEVAAR Gymlokaal Louvre Gymlokaal M. Danneels erf Gymlokaal Meeuwensingel Vereniginggebouw V.V.Capelle Gymlokaal Pelikaanweg 2 Gymlokaal Rubenssingel Vereniginggebouw CTC Zwembad "De Blinkert" Gymlokaal Wisselspoor Tweemaster IJsselcollege C.S.V. West Triangel Klim-Op Pieter Bas Ds. Joh. Bogerman Eben Haezer Groen van Prinsterer Contrabas Catamaran Sjalom Fontein West IJsselcollege Horizon Comenius college Comenius college Bouwsteen Bouwsteen Baken Catamaran Balans Comenius college Comenius college Montessori

Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Sport Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs

Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Douche/kleedkamers Douche/kleedkamers Douche/kleedkamers Douche/kleedkamers Sporthal Sporthal Verenigingsgebouw Verenigingsgebouw Verenigingsgebouw Verenigingsgebouw Verenigingsgebouw Verenigingsgebouw Sporthal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Sportzaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Verenigingsgebouw Gymnastieklokaal Gymnastieklokaal Verenigingsgebouw Zwembad Gymnastieklokaal Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw

1977 1965 1969 1999 1993 1968 1983 1983 1983 1983 1984 2009 1984 1984 1984 1984 1989 1984 1999 1982 1968 1981 1983 1978 1968 1962 1968 1963 1968 1983 1983 1976/2001 1965 1967 1992/2001 1970/2001 1970/2001 1974/2001/2010 1983 1970 1952/1962/1985 1980/1981 1983 1983/2004 1983/1994 1996/1997/2001 1983 1975/2001/2005 1971 1983 1967 1967 1978/2000 1979 1969 1969 1972 1964/1970/2010

Categorie

Opmerking

Sloop 2013

Sloop 2013

Pagina 17 van 27

Vastgoed in beweging 2013

107 110 111 112 133 135 138 140 21 22 23 24 25 26 62 81

Rivierweg 11 Roerdomplaan 86 Roerdomplaan 88 Rogaland 31 Wisselspoor 2 Wisselspoor 6 Zevensprong 1 - 3 Zevensprong 5 Brederoplein 01 Brederoplein 03 Brederoplein 05 Brederoplein 07 Brederoplein 09 Brederoplein 11 Groenedijk 10 Lijstersingel 24

Montessori Klim-Op Horizon Octopus Accent Accent Rehoboth De Cirkel

99 113

Onderdiep 11 Rubenssingel 2

117 129 3

s-Gravenweg 279 Stationsbuurt 13 Aleoeten 39 (totaal)

8 13 14 15 16 27

Arendshof 1B Bermweg 73 Bermweg 73A Bermweg 75 Bermweg 77 (nabij) Capelseweg 120 B

Schenkelstee

28

Capelseweg 120 C

Schenkelstee

29

Capelseweg 120 D

Schenkelstee

30

Capelseweg 120/120A (totaal)

Schenkelstee

48 71 72 73 91 92 93 94 95 127 136

Dorpsstraat 47 Kanaalweg 44 Kanaalweg 48 Kanaalweg 50 Mient 1 Mient 22a Mient 24 Mient 3-7 Mient 8 Stadsplein Wisselspoor 6 ged 1

KDV DJW

137 7

Wisselspoor 6 ged 2 Anjerstraat 2

Muziekschool St. expl. en beh. Capels Multicult. Centr.

20

Bongerd 10

KDV Balou / PSZ Schenkel

41

Constantijn Huygensstraat 19

Bejaardensocieteit

42

Cornelis de Houtmanstraat 45

KNOP-OP

47

Damsterdiep 54-58 (totaal)

WC De Trefterp

50 53

Dorus Rijkersrede 5 Educatusstraat 10 (totaal)

MFC Fascinatio

55 57 58

Fascinatio Boulevard 620 Fluiterlaan 400 Freesiastraat 1

Muziekschool Wereledwinkel

61

Gong 4

t Klavier

65 67 69

Hollandsch Diep 55 (nabij) Jan de Geusrede 39 b Jan de Geusrede 41

Gemeentewerf (oud) Lucky Lounge

MFA Atolpad

Promen Promen

Volkstuinvereniging Capelle West

Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Onderwijs Geen Geen Geen Geen Geen Geen Bedrijfsvoering Soc.Infrastructuu r Geen Soc.Infrastructuu r Herstructurering Herstructurering Soc.Infrastructuu r Bedrijfsvoering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Soc.Infrastructuu r Soc.infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Buitenruimte Soc.Infrastructuu r Cultuur Soc.Infrastructuu r Soc.infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Riolering Soc.Infrastructuu r Riolering Cultuur Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Verkeer / vervoer Riolering Grondexploitatie

Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Lesgebouw Garage/Opslag Garage/Opslag Garage/Opslag Garage/Opslag Garage/Opslag Garage/Opslag Kantoor Jongerenvoorziening

1964/1970 1963/2001 1963/1994 1970/1999 1983 1983 1984/1986/2005 1990 1955 1955 1955 1955 1955 1955 1958 1985

Gesloopt 2010 Gesloopt 2011

Parkeerloge Lesgebouw

2011 1965

Gesloopt 2011 Gesloopt 2012

Wonen Wonen Multifunc. Centrum

1892 1900 2010

Sloop 2013

Garage/Opslag Wonen Bedrijfspand Wonen Garage/Opslag Verenigingsgebouw

1975 1943 1943 1943 1982 1983

Verenigingsgebouw

1983

Verenigingsgebouw

1983

Verenigingsgebouw

1983

Wonen Wonen Wonen Bedrijfspand Bedrijfspand Bedrijfspand Bedrijfspand Bedrijfspand Bedrijfspand Openbaar Toilet Kinderopvang

1920 1930 1930 1930 1969 1964 1975 1966 1920 2002 1983

Educatie Verenigingsgebouw

1983 1960

Kinderopvang

1969

Verenigingsgebouw

1961

Jongerenvoorziening

1980

Wijkcentrum

1979

Rioolgemaal Multifunc. Centrum

1986 2009

Rioolgemaal Educatie Bedrijfspand

2004 1999 1960

Wijkcentrum

1980

Fietsenstalling Rioolgemaal Verenigingsgebouw

1975 1991 1980

Pagina 18 van 27

Vastgoed in beweging 2013

70 75 82

Jasmijnsingel 1 Kerklaan nabij 2 (toren) Louvre 1

84

Louvre 31

86

Maria Danneelserf 20

Wijkcentrum SCHOLLEVAAR

96 97

Nieuwe Laan 11 Nijverheidstraat 423

Dief- en duifhuisje

98

Noorderbreedte 101

Moluks Cultureel Centrum

104

Pelikaanweg 3

Capsloc

105 108 109 115 118 119 120

Reigerlaan 1 Rivierweg 111 Rivium 4e straat 2 Schenkelse Dreef 2 s-Gravenweg 325 s-Gravenweg 325-01 s-Gravenweg 325a

Jeugdnatuurwacht

121 122

s-Gravenweg 327 s-Gravenweg 327-01

Klaverweide

123 124 125 126 128 131 132

Slotlaan 119 (nabij) Slotlaan 121 Spoorlaan 18 Spoorlaan 18 Stadsplein 5 Westerlengte 1 Wiekslag 3 (totaal)

139

Zevensprong 2a

KDV Kapoentje / PSZ Peuterhof

Gemeentehuis

Gemeentewerf Isala

BSO Zevensprong /KDV Ketelbinkie

Riolering Monument Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Monument Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r Riolering Bedrijfsvoering Riolering Riolering Monument Monument Soc.Infrastructuu r Monument Soc.Infrastructuu r Verkeer / vervoer Veiligheidsregio Bedrijfsvoering Riolering Cultuur Riolering Soc.Infrastructuu r Soc.Infrastructuu r

Rioolgemaal Kerkgebouw-toren Kinderopvang

2008 1805 1983

Jongerenvoorziening

1985

Wijkcentrum

1978

Expositieruimte Expositieruimte

1585 2007

Wijkcentrum

1990

Jongerenvoorziening

2009

Rioolgemaal Kantoor Rioolgemaal Rioolgemaal Wonen Garage/Opslag Educatie

1985 1992 1991 1987 1859 1858 1984

Wonen Kinderboerderij

1700 1700

Fietsenstalling Brandweerkazerne Kantoor Rioolgemaal Theater Rioolgemaal Multifunc. Centrum

1975 1980 1978 1978 1999 1970 2010

Kinderopvang

1993

Sloop 2013

Pagina 19 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Bijlage 2

Vastgestelde beleidskaders (BBV 464890, raadsbesluit 8 oktober 2012)

ALGEMENE KADERS 01

De gemeentelijke zorg voor het realiseren en in stand houden van gemeentelijk vastgoed komt primair voort uit de wet en uit gemeentelijk beleid.

Toelichting De realisatie van onderwijshuisvesting (primair en voortgezet onderwijs) is gebaseerd op onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Capelle aan den IJssel 2012.

02

Alle activiteiten, die plaatsvinden in gemeentelijk vastgoed, dragen in beginsel bij aan de realisering van het gemeentelijk beleid.

Toelichting Wanneer het vastgoed niet rendabel is en/of onderbezet dan mag een ruimte of vastgoedobject ook ingezet worden voor andere doeleinden, zoals commerciële verhuur.

03

Bij nieuwe investeringen is een kostendekkende en duurzame exploitatie het uitgangspunt.

Toelichting Aangezien de gemeente een groot belang hecht aan een gezonde en in de tijd duurzame exploitatie van vastgoedobjecten is dit bij toekomstige investeringen het uitgangspunt.

04

De gemeente voert de regie over een passend maatschappelijk voorzieningenniveau en ondersteunt de bewoners en/of instellingen in het zoeken naar passende huisvesting.

Toelichting De gemeente vervult hierbij de rol van ondersteuner en schept randvoorwaarden waarbinnen maatschappelijk activiteiten mogelijk worden. Dit betekent impliciet dat de gemeente niet vanzelfsprekend eigenaar, beheerder, exploitant of financier van vastgoed is.

Pagina 20 van 27

Vastgoed in beweging 2013

GEBRUIKSKADERS VASTGOED 05

De gemeente ziet haar gemeentelijk vastgoed als middel om beleidsdoelen te realiseren.

Toelichting De gemeente beschouwt het in bezit hebben en exploiteren van vastgoed niet als een kerntaak. Alle panden die zij in beheer/eigendom heeft dienen, met uitzondering van de bedrijfshuisvesting, uitsluitend ingezet te worden voor het realiseren van beleidsdoelstellingen.

06

De gemeente gaat bij spreiding van haar vastgoed uit van verzorgingsgebieden in plaats van administratieve grenzen (wijken).

Toelichting Het gemeentelijk welzijnsbeleid is niet alleen gericht op administratief bepaalde wijkgrenzen, maar is daaraan overstijgend. Daarom wordt binnen toekomstig vastgoedbeleid gesproken over verzorgingsgebieden. De omvang en reikwijdte van deze verzorgingsgebieden ontstaan op natuurlijke wijze of worden zo mogelijk per beleidsveld bepaald.

07

De gemeente stuurt gericht op het clusteren van activiteiten om een hoger maatschappelijk rendement te realiseren.

Toelichting De gemeente stimuleert organisaties om activiteiten te clusteren zodat meer afstemming en samenwerking mogelijk wordt om de kwaliteit, toegankelijkheid en samenhang binnen de aangeboden activiteiten te verhogen. Door nadere voorwaarden te stellen aan de subsidieverstrekking en bij aanbestedingen kan hieraan invulling worden gegeven.

08

Het uitgangspunt van het gemeentelijk welzijnsbeleid is dat activiteiten leidend zijn voor het verstrekken van subsidies.

Toelichting Met het vaststellen van Welzijn Nieuwe Stijl (WNS) is dit kader het uitgangspunt geworden van het gemeentelijke welzijnsbeleid. Binnen WNS staat de eigen kracht van de burger en het subsidiëren van activiteiten die hierop aansluiten centraal. Deze uitgangspunten worden gehanteerd voor het toekennen van subsidies en bij aanbestedingen. Een consequentie van dit beleid kan zijn dat subsidies niet meer verstrekt worden wanneer deze slechts de instandhouding van instellingen en/of gebouwen tot doel heeft.

09

De BV Sport beheert en exploiteert alle sportaccommodaties (inclusief gymzalen) in de gemeente en hanteert bij het beheer en exploitatie van deze panden de afspraken Pagina 21 van 27

Vastgoed in beweging 2013

zoals verwoord in de dienstverleningsovereenkomst (DVO) met de gemeente. Toelichting Bij de oprichting van de BV Sport ‘Sportief Capelle’ is een DVO afgesloten tussen de gemeente en de BV. In deze overeenkomst is vastgelegd hoe de gemeente ten opzichte van de BV Sport staat en op welke wijze de BV de exploitatie van de sportaccommodaties uitvoert. Bij de actualisatie van de DVO (2014) met de BV Sport zal het nieuw vastgestelde gemeentelijk vastgoedbeleid als uitgangspunt dienen.

10

De gemeente ondersteunt instellingen, die onoverkomelijke problemen ondervinden bij de invoering van kostendekkende huurtarieven, door te zoeken naar oplossingen binnen de vastgestelde kaders van het gemeentelijk vastgoed.

Toelichting Bij het invoeren van kostendekkende tarieven bestaat de mogelijkheid dat instellingen in financiële problemen komen in het door hen geëxploiteerde dan wel gehuurde gemeentelijk vastgoed. In overleg kan de gemeente, samen met de desbetreffende instelling, onderzoeken op welke wijze ondersteuning geboden kan worden. Een voorwaarde hiervoor is dat de instelling uitvoering geeft aan het door de gemeente vastgestelde beleid en de mogelijke oplossingen passen binnen de kaders van het welzijns- dan wel vastgoedbeleid en de kadernota Kerntakendiscussie. 11

Uitgangspunten op het gebied van onderwijshuisvesting zijn: Een optimale inzet van het gebouwenbestand Een goede spreiding van voorzieningen Minimale leegstand Formalisering van verhuur en medegebruik van leegstaande lokalen Indien sprake is van een tekort aan onderwijsruimte wordt er door middel van leerling-prognoses een afweging gemaakt tussen de keuze voor tijdelijke huisvesting of nieuwbouw of eventuele herplaatsing /samenvoegingen van scholen.

Toelichting Met het vaststellen van de nota “Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs”, die is gebaseerd op de onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening, zijn deze uitgangspunten vastgesteld.

12

Uitgangspunten voor invulling van leegstaande klaslokalen binnen de onderwijshuisvesting zijn (in volgorde van uitvoering): Schuiven met huisvesting van scholen, zodat de huisvesting adequaat wordt of zo dicht mogelijk benaderd wordt (herpositionering).

Pagina 22 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Medegebruik van elkaars schoolgebouwen stimuleren (doorverwijzing). Resterende overcapaciteit invullen met maatschappelijke organisaties (medegebruik, vorderen). Resterende overcapaciteit invullen met huurders die passen binnen de schoolomgeving en de huurprijs kunnen en willen betalen (verhuur). Overcapaciteit aan het onderwijs onttrekken en verwijderen, waarbij een kostenbatenanalyse zal moeten worden gemaakt. Het afstoten van tijdelijke huisvesting heeft hierbij prioriteit. Toelichting Met het vaststellen van de nota “Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs”, die is gebaseerd op de onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening, zijn deze uitgangspunten vastgesteld.

BEHEERSKADERS VASTGOED 13

Het gemeentelijk vastgoed voldoet aan de door de wet gestelde eisen en aan het gemeentelijk beleid.

Toelichting Naast het ondersteunen van beleidsdoelen dient het gemeentelijk vastgoed te voldoen aan vigerende wet- en regelgeving.

14

Vastgoed zonder beleidsdoelstelling wordt in beginsel afgestoten.

Toelichting Het bezitten van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. Het vastgoed wordt beoordeeld overeenkomstig de procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed (zie bijlage 1). Een uitzondering hierop is de bedrijfshuisvesting waar wordt uitgegaan van eigendom, tenzij huren economisch en kwalitatief (locatie/functionaliteit/uitstraling) aantrekkelijker is.

15

Bij (groot) onderhoud van panden wordt gekozen voor duurzame oplossingen wanneer de investering wordt terugverdiend binnen de nog resterende economische levensduur met een maximumtermijn van vijftien jaar.

Toelichting De terugverdientijd van 15 jaar wijkt af van het uitgangspunt in het Milieubeleidsplan 2009-2012 en het Klimaatbeleidsplan 2009-2012 waar gesproken wordt over een terugverdientijd van zeven jaar (BBV 89851).

16

Voor al het gemeentelijk vastgoed wordt gewerkt met uniforme meerjaren onderhoudsplannen (MOP), welke periodiek worden geactualiseerd.

Toelichting De actualisatie van de meerjaren onderhoudsplannen vindt eenmaal per drie jaar plaats met uitzondering van de onderwijsgebouwen. Deze actualisatie vindt eenmaal per twee jaar plaats.

Pagina 23 van 27

Vastgoed in beweging 2013

17

Bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen wordt het onderhoudsniveau gebaseerd op conditiemetingen.

Toelichting De gemeente anticipeert op de leeftijd van een pand in relatie tot de (resterende) levensduur met als doel een kwalitatief passend onderhoudsniveau.

18

De gemeente werkt op basis van modelhuurovereenkomsten.

Toelichting Er worden, op de wet gebaseerde, modelhuurovereenkomsten ontwikkeld voor drie te onderscheiden typen ruimten. Woningen; bedrijfsruimten; kantoren/overigen. De modelhuurovereenkomst laat ruimte voor maatwerk door aanpassingen en aanvullingen. De huurovereenkomst bevat tevens een demarcatielijst waarin de verantwoordelijkheden van verhuurder en huurder ten aanzien van het beheer en exploitatie duidelijk zijn omschreven.

19

Het gemeentelijk vastgoed is in beginsel multifunctioneel.

Toelichting Om de bezetting te verhogen is het noodzakelijk om met name in de wijkcentra de ruimten multifunctioneel in te richten. Bij nieuwbouw en renovatie zal extra aandacht worden besteed aan multifunctionaliteit en duurzaamheid.

FINANCIËLE KADERS VASTGOED 20

De gemeente werkt uitsluitend met kostendekkende of marktconforme verhuurtarieven.

Toelichting In het kader van een budget neutrale vastgoedportefeuille wordt minimaal een kostendekkend of een marktconform tarief gehanteerd. Hierbij is transparantie en rechtsgelijkheid het uitgangspunt.

21

De verhuurtarieven worden volgens een eenduidige en uniforme methodiek opgesteld.

Toelichting De gemeente kent twee soorten verhuurtarieven, een tarief voor vaste verhuur en een tarief voor tijdelijke verhuur. De gemeente hanteert een methodiek voor het berekenen van een verhuurtarief die is gebaseerd op de VNG methodiek. Deze methodiek is gebaseerd op de inkomstenbenadering (“het vastgoed genereert zelfstandig inkomsten”) en is met name geschikt voor gemeentelijk vastgoed. De Pagina 24 van 27

Vastgoed in beweging 2013

gemeente Capelle heeft de methodiek aangepast naar een pragmatische versie waarbij transparantie het uitgangspunt is. In bijlage 2 staat de opbouw van het verhuurtarief voor vaste en een voorbeeld berekening voor tijdelijke verhuur.

Pagina 25 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Bijlage 3

Procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed

(bijlage 1 bij de nota Beleidskaders - BBV 464890, raadsbesluit 8 oktober 2012) Het bezitten van vastgoed is voor de gemeente Capelle aan den IJssel geen doel op zich. De gemeente zal vastgoed behouden als het onderdeel is van een ruimtelijke ontwikkeling of ter realisering van beleidsdoelstellingen. In overige gevallen kan het vastgoed worden afgestoten. Een uitzondering hierop is de bedrijfshuisvesting waar wordt uitgegaan van eigendom tenzij huren economisch en kwalitatief (locatie/functionaliteit/uitstraling) aantrekkelijker is.

Onderdeel ruimtelijke ontwikkeling?

Ja

Plangebied

Tijdelijke exploitatie

Nee Wettelijk of beleidsondersteunend

Ja

Financieel batig?

Nee

Ja

Permanente exploitatie

Nee

Financieel gezond maken

Overig belang

Winstgevende exploitatiebegroting

Ja

Afstoten

Nee

Onderdeel van een ruimtelijke ontwikkeling Vastgoedobjecten worden behouden als zij onderdeel zijn of worden van een ruimtelijke ontwikkeling. Deze objecten zullen een andere bestemming krijgen en worden, in afwachting van de ruimtelijke ontwikkeling, tijdelijk in exploitatie genomen. Vooruitlopende op de ontwikkeling vindt sloop plaats indien dit goedkoper is voor de gemeente of indien de veiligheid en/of leefbaarheid in het geding zijn. Wettelijk of beleidsondersteunend Vastgoed wordt ook behouden als dit wettelijk is bepaald of ter realisering van beleidsdoelen dient en niet door de markt kan worden opgepakt. Deze objecten worden in een permanente exploitatie ondergebracht waarbij het gebruik multifunctioneel en intensief (bezetting >60%) is, tenzij dit aantoonbaar niet kan. Batige exploitatie

Pagina 26 van 27

Vastgoed in beweging 2013

Het vastgoedbestand wordt jaarlijks beoordeeld op het exploitatieresultaat. Vastgoed met een winstgevend exploitatieresultaat wordt vooralsnog behouden en komt in een tijdelijke exploitatie. Als zich een goede kans voordoet om het object te verkopen en het pand voor de gemeente verder geen strategische waarde heeft, dan wordt tot afstoten overgegaan. Afstoten Vastgoedobjecten worden afgestoten als zij niet aan de genoemde criteria voldoen. Ook vastgoed met een batige exploitatie maar dat geen strategisch belang dient, wordt afgestoten. De unit Vastgoedbeheer zal het gemeentelijk vastgoed gelijkmatig en getemporiseerd afstoten, zodat de markt niet wordt overspoeld met aanbod (om prijsdaling te voorkomen) en de gemeente grip houdt op de bewegingen in de markt. Tijdelijke en permanente exploitatie De gemeentelijke vastgoedobjecten worden, afhankelijk van de toekomstvisie, tijdelijk of permanent geëxploiteerd. Tijdelijke exploitatie Voor de tijdelijke exploitatie van vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: Er wordt een gebruiksovereenkomst gesloten met de tijdelijke gebruiker waarbij op basis van de duur van het gebruik en de kwaliteit van het pand een passende huurvergoeding in rekening wordt gebracht. Het onderhoud en beheer wordt afgestemd op de herbestemming van het object.

De niet gedekte kosten van de tijdelijke exploitatie worden, indien mogelijk, ten laste van een grondexploitatie of specifiek krediet gebracht. Permanente exploitatie Voor de permanente exploitatie van vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: Er worden huurovereenkomsten opgemaakt, waarbij de duur van de overeenkomsten afhankelijk is van de bestemming en het gebruik. Er wordt gewerkt met standaard huurovereenkomsten. In de huurovereenkomsten wordt opgenomen dat de gemeente bij beëindiging van de huur niet verplicht is tot het aanbieden van vervangende huisvesting of financiële compensatie. Onderhoud en beheer worden, conform op te stellen Meerjaren Onderhoudsplanningen, zodanig uitgevoerd dat de kwaliteit van het onroerend goed op een passend niveau blijft. Hiermee worden de kosten inzichtelijk gemaakt en wordt waardevermindering van het object voorkomen. Elke investering in een vastgoedobject moet gedekt zijn door een hogere huuropbrengst. Het streven is om ieder object kostendekkend te exploiteren. Verliesgevende objecten moeten binnen enkele jaren kostendekkend gemaakt kunnen worden. Op basis van maatschappelijk rendement zal beoordeeld worden of het pand moet worden afgestoten

Pagina 27 van 27