10.03 - Bijlage 2 - Nota Beleidskaders (2012)
Tekst van het document
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed
Beleidskaders
Onderwerp
Nota beleidskaders gemeentelijk vastgoed
Opdrachtgever
Gerrit Kruijt
Opdrachtneme r
Stuurgroep Optimalisatie gemeentelijk vastgoed
Adres
Rivierweg 111, 2903 AR Capelle
Versie
0.11 definitief
Uitgiftedatum
1 augustus 2012
Printdatum
dinsdag, 30 oktober 2012
HOOFDSTUK
PAGINA
Inleiding Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4
....................................................................................................................... 4 Beleidskaders.............................................................................................. 6
Algemene kaders..................................................................................................................... 7 Gebruikskaders vastgoed........................................................................................................ 8 Beheerskaders vastgoed....................................................................................................... 11 Financiële kaders vastgoed................................................................................................... 13
Bijlagen
..................................................................................................................... 14
Bijlage 1 Bijlage 2
Procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed................................................. 14 Opbouw verhuurtarief vaste en tijdelijke verhuur............................................................. 17
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
In maart 2011 is het project Optimalisatie gemeentelijk vastgoed gestart. Dit project is mede gebaseerd op de doelstelling om in deze collegeperiode (2010 - 2014) te komen tot een herijking van het gemeentelijk vastgoed. Naast de inhoudelijke doelstelling om het vastgoed op orde te hebben ligt er ook een bezuinigingstaakstelling.
De uitgangspunten van de optimalisatie van het gemeentelijk vastgoed zijn geformuleerd in onderstaande doelstellingen: 1. Het ontwikkelen van beleid voor de komende 10 jaar. Het formuleren van Vastgoedbeleid, Accommodatiebeleid en Tarieven- en contractbeleid. 2. Het verkrijgen van meer transparantie in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In- en overzicht van kosten en opbrengsten per object. In- en overzicht van activiteiten en subsidies. Registratie van gebruik-, beheer- en financiële gegevens per gemeentelijk vastgoedobject. 3. Het maken van een efficiëntieslag in het beheer en het gebruik. Een goede afstemming van vraag en aanbod, clustering van activiteiten en het hanteren van kostendekkende en/of marktconforme tarieven. 4. Het realiseren van de door de raad opgelegde bezuinigingstaakstelling. € 124.000, 1e tranche vanaf 2014. € 350.000, 1e tranche optimalisatie vanaf 2015. € 124.000, 2e tranche vanaf 2015 (het besluit betreffende het pakket maatregelen is genomen, het besluit om dit te verwerken in de begroting is nog niet genomen).
!
"
De in deze nota geformuleerde beleidskaders geven richting aan de, in de volgende fase, op te stellen beleidsnota. De implementatie van deze beleidsnota moet leiden tot een optimale invulling van bovengenoemde doelstellingen.
"
#
"
Fas e 1e 2e 3e
Onderwerp
Resultaat
Inventarisatie Analyse Beleidskaders
4e
Beleidsnota
5e
Implementatie
Inventarisatierapport Analyserapport Nota ‘’Beleidskaders gemeentelijk vastgoed’’ Beleidsnota ”Optimalisatie gemeentelijk vastgoed Implementeren van de beleidsnota
Gereed
Vastgesteld
Ja Ja Ja
BBV 431257 BBV 450186 BBV 464890
x
x
x
x
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
!" De nota ‘’Beleidskaders gemeentelijk vastgoed’’ is het resultaat van de derde fase in het project. Voor het opstellen van de beleidskaders is gebruik gemaakt van de informatie uit de onderstaande documenten. bestuursopdracht Optimalisatie gemeentelijk vastgoed (22 maart 2011 vastgesteld); projectplan Optimalisatie gemeentelijk vastgoed (30 augustus 2011 vastgesteld); inventarisatierapport Optimalisatie gemeentelijk vastgoed (27 januari 2012 vastgesteld); analyserapport Optimalisatie gemeentelijk vastgoed (15 mei 2012 vastgesteld); nota Strategische Huisvestingsplan Primair Onderwijs (medio augustus 2012 vastgesteld); kaders Welzijn Nieuw Stijl (23 mei 2012 vastgesteld); structuurvisie, Parkstad naast Economische motor (1e concept gereed, 1e kwartaal 2013 eindconcept vastgesteld); rapportage Prioritering (strategische) ontwikkellocaties (maart 2012 vastgesteld); project Onderhoud gemeentelijk vastgoed (medio juli 2012 concept gereed). kadernota Kerntakendiscussie (december 2010 vastgesteld). $ % "
In hoofdstuk 1 wordt kort ingegaan op het huidig en toekomstig vastgoedbeleid. Ook staan hier, ingedeeld conform de toegepaste indeling in het analyserapport (Beheer, Gebruik, Financieel), de geformuleerde kaders. Bijlage 1 bevat de procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed. In bijlage 2 staat de opbouw van het verhuurtarief voor vaste en tijdelijke verhuur.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
(
)
&* !
&
'
In dit hoofdstuk wordt het huidige en toekomstige vastgoedbeleid toegelicht. Daarna worden de kaders beschreven. Eerst wordt ingegaan op de algemene kaders en daarna de kaders conform de toegepaste indeling uit het analyserapport: gebruik; beheer; financieel.
(+
!
Momenteel wordt het vastgoed grotendeels beheerd op basis van de uitgangspunten van de nota “Accommodaties met beleid beheerd” (mei 2000). Het uitgangspunt van die nota is dat het beheer centraal wordt georganiseerd en wordt afgestemd met de verantwoordelijke beleidsafdelingen. Daarnaast is gekozen voor een functioneel gebouwenbeheer. Het doel hiervan is om de gemeentelijke panden op integrale en waar mogelijk bedrijfsmatige wijze te beheren. Door de diversiteit van de aard en het gebruiksdoel van de gemeentelijke panden kan de beheervorm niet altijd uniform zijn en is het leveren van maatwerk (vaak) noodzakelijk. ,& ' De behoeftebepaling (vraagzijde) is in de gemeentelijke organisatie decentraal ingericht en ligt bij de desbetreffende beleidsafdeling. In 2010 heeft een reorganisatie van de toenmalige afdelingen Uitvoering, Beheer en Stedelijke ontwikkeling, de zogenoemde “harde sector”, plaatsgevonden. De oorspronkelijke drie afdelingen zijn getransformeerd naar twee afdelingen (Stadsbeheer en Stadsontwikkeling). Ten aanzien van het vastgoedbeheer zijn de uitgangspunten zoals hierboven beschreven overgenomen en de taken (onder andere onderhoud en verhuur) neergelegd bij de unit Vastgoedbeheer die vanaf 2010 onder verantwoordelijkheid valt van de afdeling Facilitaire Diensten. !
Een aantal beleidsontwikkelingen krijgt steeds meer invloed op het beheer, het gebruik en de financiën van het gemeentelijk vastgoed. Voorbeelden hiervan zijn de Structuurvisie, de kaders van Welzijn Nieuwe Stijl, het Strategisch Onderwijs Huisvestingsplan en de Jeugdagenda. Daarnaast zijn er -landelijke- ontwikkelingen ten aanzien van het omgaan met gemeentelijk vastgoed, zoals het doelmatiger en strategischer inzetten van het vastgoed, het centraliseren van activiteiten, het uitbesteden van taken en het aangaan van samenwerkingsverbanden. De optimalisatie van het gemeentelijk vastgoed moet leiden tot nieuwe uitgangspunten waarbij transparantie, kostendekkendheid en efficiëntie de kern vormen van het “nieuwe” vastgoedbeleid. Daar waar van toepassing is, is aansluiting gezocht met de geformuleerde uitgangspunten in de Kadernota Kerntakendiscussie.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
*-* 01
&
'
De gemeentelijke zorg voor het realiseren en in stand houden van gemeentelijk vastgoed komt primair voort uit de wet en uit gemeentelijk beleid.
Toelichting De realisatie van onderwijshuisvesting (primair en voortgezet onderwijs) is gebaseerd op onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Capelle aan den IJssel 2012.
02
Alle activiteiten, die plaatsvinden in gemeentelijk vastgoed, dragen in beginsel bij aan de realisering van het gemeentelijk beleid.
Toelichting Wanneer het vastgoed niet rendabel is en/of onderbezet dan mag een ruimte of vastgoedobject ook ingezet worden voor andere doeleinden, zoals commerciële verhuur.
03
Bij nieuwe investeringen is een kostendekkende en duurzame exploitatie het uitgangspunt.
Toelichting Aangezien de gemeente een groot belang hecht aan een gezonde en in de tijd duurzame exploitatie van vastgoedobjecten is dit bij toekomstige investeringen het uitgangspunt.
04
De gemeente voert de regie over een passend maatschappelijk voorzieningenniveau en ondersteunt de bewoners en/of instellingen in het zoeken naar passende huisvesting.
Toelichting De gemeente vervult hierbij de rol van ondersteuner en schept randvoorwaarden waarbinnen maatschappelijk activiteiten mogelijk worden. Dit betekent impliciet dat de gemeente niet vanzelfsprekend eigenaar, beheerder, exploitant of financier van vastgoed is.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
*-/
.' & &
'
05
De gemeente ziet haar gemeentelijk vastgoed als middel om beleidsdoelen te realiseren.
Toelichting De gemeente beschouwt het in bezit hebben en exploiteren van vastgoed niet als een kerntaak. Alle panden die zij in beheer/eigendom heeft dienen, met uitzondering van de bedrijfshuisvesting, uitsluitend ingezet te worden voor het realiseren van beleidsdoelstellingen.
06
De gemeente gaat bij spreiding van haar vastgoed uit van verzorgingsgebieden in plaats van administratieve grenzen (wijken).
Toelichting Het gemeentelijk welzijnsbeleid is niet alleen gericht op administratief bepaalde wijkgrenzen, maar is daaraan overstijgend. Daarom wordt binnen toekomstig vastgoedbeleid gesproken over verzorgingsgebieden. De omvang en reikwijdte van deze verzorgingsgebieden ontstaan op natuurlijke wijze of worden zo mogelijk per beleidsveld bepaald.
07
De gemeente stuurt gericht op het clusteren van activiteiten om een hoger maatschappelijk rendement te realiseren.
Toelichting De gemeente stimuleert organisaties om activiteiten te clusteren zodat meer afstemming en samenwerking mogelijk wordt om de kwaliteit, toegankelijkheid en samenhang binnen de aangeboden activiteiten te verhogen. Door nadere voorwaarden te stellen aan de subsidieverstrekking en bij aanbestedingen kan hieraan invulling worden gegeven.
08
Het uitgangspunt van het gemeentelijk welzijnsbeleid is dat activiteiten leidend zijn voor het verstrekken van subsidies.
Toelichting Met het vaststellen van Welzijn Nieuwe Stijl (WNS) is dit kader het uitgangspunt geworden van het gemeentelijke welzijnsbeleid. Binnen WNS staat de eigen kracht van de burger en het subsidiëren van activiteiten die hierop aansluiten centraal. Deze uitgangspunten worden gehanteerd voor het toekennen van subsidies en bij aanbestedingen. Een consequentie van dit beleid kan zijn dat subsidies niet meer verstrekt worden wanneer deze slechts de instandhouding van instellingen en/of gebouwen tot doel heeft.
09
De BV Sport beheert en exploiteert alle sportaccommodaties (inclusief gymzalen) in de gemeente en hanteert bij het beheer en exploitatie van deze panden de afspraken
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
zoals verwoord in de dienstverleningsovereenkomst (DVO) met de gemeente. Toelichting Bij de oprichting van de BV Sport ‘Sportief Capelle’ is een DVO afgesloten tussen de gemeente en de BV. In deze overeenkomst is vastgelegd hoe de gemeente ten opzichte van de BV Sport staat en op welke wijze de BV de exploitatie van de sportaccommodaties uitvoert. Bij de actualisatie van de DVO (2014) met de BV Sport zal het nieuw vastgestelde gemeentelijk vastgoedbeleid als uitgangspunt dienen.
10
De gemeente ondersteunt instellingen, die onoverkomelijke problemen ondervinden bij de invoering van kostendekkende huurtarieven, door te zoeken naar oplossingen binnen de vastgestelde kaders van het gemeentelijk vastgoed.
Toelichting Bij het invoeren van kostendekkende tarieven bestaat de mogelijkheid dat instellingen in financiële problemen komen in het door hen geëxploiteerde dan wel gehuurde gemeentelijk vastgoed. In overleg kan de gemeente, samen met de desbetreffende instelling, onderzoeken op welke wijze ondersteuning geboden kan worden. Een voorwaarde hiervoor is dat de instelling uitvoering geeft aan het door de gemeente vastgestelde beleid en de mogelijke oplossingen passen binnen de kaders van het welzijns- dan wel vastgoedbeleid en de kadernota Kerntakendiscussie. 11
Uitgangspunten op het gebied van onderwijshuisvesting zijn: Een optimale inzet van het gebouwenbestand Een goede spreiding van voorzieningen Minimale leegstand Formalisering van verhuur en medegebruik van leegstaande lokalen Indien sprake is van een tekort aan onderwijsruimte wordt er door middel van leerling-prognoses een afweging gemaakt tussen de keuze voor tijdelijke huisvesting of nieuwbouw of eventuele herplaatsing /samenvoegingen van scholen.
Toelichting Met het vaststellen van de nota “Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs”, die is gebaseerd op de onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening, zijn deze uitgangspunten vastgesteld.
12
Uitgangspunten voor invulling van leegstaande klaslokalen binnen de onderwijshuisvesting zijn (in volgorde van uitvoering): Schuiven met huisvesting van scholen, zodat de huisvesting adequaat wordt of zo dicht mogelijk benaderd wordt (herpositionering).
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
Medegebruik van elkaars schoolgebouwen stimuleren (doorverwijzing). Resterende overcapaciteit invullen met maatschappelijke organisaties (medegebruik, vorderen). Resterende overcapaciteit invullen met huurders die passen binnen de schoolomgeving en de huurprijs kunnen en willen betalen (verhuur). Overcapaciteit aan het onderwijs onttrekken en verwijderen, waarbij een kostenbatenanalyse zal moeten worden gemaakt. Het afstoten van tijdelijke huisvesting heeft hierbij prioriteit. Toelichting Met het vaststellen van de nota “Strategisch Huisvestingsplan Primair Onderwijs”, die is gebaseerd op de onderwijswetgeving en de gemeentelijke verordening, zijn deze uitgangspunten vastgesteld.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
*-0 ! 13
' &
'
Het gemeentelijk vastgoed voldoet aan de door de wet gestelde eisen en aan het gemeentelijk beleid.
Toelichting Naast het ondersteunen van beleidsdoelen dient het gemeentelijk vastgoed te voldoen aan vigerende wet- en regelgeving
14
Vastgoed zonder beleidsdoelstelling wordt in beginsel afgestoten.
Toelichting Het bezitten van vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich. Het vastgoed wordt beoordeeld overeenkomstig de procedure voor het behouden of afstoten van vastgoed (zie bijlage 1). Een uitzondering hierop is de bedrijfshuisvesting waar wordt uitgegaan van eigendom, tenzij huren economisch en kwalitatief (locatie/functionaliteit/uitstraling) aantrekkelijker is.
15
Bij (groot) onderhoud van panden wordt gekozen voor duurzame oplossingen wanneer de investering wordt terugverdiend binnen de nog resterende economische levensduur met een maximumtermijn van vijftien jaar.
Toelichting De terugverdientijd van 15 jaar wijkt af van het uitgangspunt in het Milieubeleidsplan 2009-2012 en het Klimaatbeleidsplan 2009-2012 waar gesproken wordt over een terugverdientijd van zeven jaar (BBV 89851).
16
Voor al het gemeentelijk vastgoed wordt gewerkt met uniforme meerjaren onderhoudsplannen (MOP), welke periodiek worden geactualiseerd.
Toelichting De actualisatie van de meerjaren onderhoudsplannen vindt eenmaal per drie jaar plaats met uitzondering van de onderwijsgebouwen. Deze actualisatie vindt eenmaal per twee jaar plaats.
17
Bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen wordt het onderhoudsniveau gebaseerd op conditiemetingen.
Toelichting De gemeente anticipeert op de leeftijd van een pand in relatie tot de (resterende) levensduur met als doel een kwalitatief passend onderhoudsniveau.
18
De gemeente werkt op basis van modelhuurovereenkomsten.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
Toelichting Er worden, op de wet gebaseerde, modelhuurovereenkomsten ontwikkeld voor drie te onderscheiden typen ruimten. Woningen; bedrijfsruimten; kantoren/overigen. De modelhuurovereenkomst laat ruimte voor maatwerk door aanpassingen en aanvullingen. De huurovereenkomst bevat tevens een demarcatielijst waarin de verantwoordelijkheden van verhuurder en huurder ten aanzien van het beheer en exploitatie duidelijk zijn omschreven.
19
Het gemeentelijk vastgoed is in beginsel multifunctioneel.
Toelichting Om de bezetting te verhogen is het noodzakelijk om met name in de wijkcentra de ruimten multifunctioneel in te richten. Bij nieuwbouw en renovatie zal extra aandacht worden besteed aan multifunctionaliteit en duurzaamheid.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
*-3 1 20
2 &
'
De gemeente werkt uitsluitend met kostendekkende of marktconforme verhuurtarieven.
Toelichting In het kader van een budget neutrale vastgoedportefeuille wordt minimaal een kostendekkend of een marktconform tarief gehanteerd. Hierbij is transparantie en rechtsgelijkheid het uitgangspunt.
21
De verhuurtarieven worden volgens een eenduidige en uniforme methodiek opgesteld.
Toelichting De gemeente kent twee soorten verhuurtarieven, een tarief voor vaste verhuur en een tarief voor tijdelijke verhuur. De gemeente hanteert een methodiek voor het berekenen van een verhuurtarief die is gebaseerd op de VNG methodiek. Deze methodiek is gebaseerd op de inkomstenbenadering (“het vastgoed genereert zelfstandig inkomsten”) en is met name geschikt voor gemeentelijk vastgoed. De gemeente Capelle heeft de methodiek aangepast naar een pragmatische versie waarbij transparantie het uitgangspunt is. In bijlage 2 staat de opbouw van het verhuurtarief voor vaste en een voorbeeld berekening voor tijdelijke verhuur.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
!, !,
* '
'
'
.
) )
Het bezitten van vastgoed is voor de gemeente Capelle aan den IJssel geen doel op zich. De gemeente zal vastgoed behouden als het onderdeel is van een ruimtelijke ontwikkeling of ter realisering van beleidsdoelstellingen. In overige gevallen kan het vastgoed worden afgestoten. Een uitzondering hierop is de bedrijfshuisvesting waar wordt uitgegaan van eigendom tenzij huren economisch en kwalitatief (locatie/functionaliteit/uitstraling) aantrekkelijker is.
Onderdeel ruimtelijke ontwikkeling?
Ja
Plangebied
Tijdelijke exploitatie
Nee Wettelijk of beleidsondersteunend
Ja
Financieel batig?
Nee
Ja
Permanente exploitatie
Nee
Financieel gezond maken
Overig belang
Winstgevende exploitatiebegroting
Ja Nee
Afstoten
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
Onderdeel van een ruimtelijke ontwikkeling Vastgoedobjecten worden behouden als zij onderdeel zijn of worden van een ruimtelijke ontwikkeling. Deze objecten zullen een andere bestemming krijgen en worden, in afwachting van de ruimtelijke ontwikkeling, tijdelijk in exploitatie genomen. Vooruitlopende op de ontwikkeling vindt sloop plaats indien dit goedkoper is voor de gemeente of indien de veiligheid en/of leefbaarheid in het geding zijn. Wettelijk of beleidsondersteunend Vastgoed wordt ook behouden als dit wettelijk is bepaald of ter realisering van beleidsdoelen dient en niet door de markt kan worden opgepakt. Deze objecten worden in een permanente exploitatie ondergebracht waarbij het gebruik multifunctioneel en intensief (bezetting >60%) is, tenzij dit aantoonbaar niet kan. Batige exploitatie Het vastgoedbestand wordt jaarlijks beoordeeld op het exploitatieresultaat. Vastgoed met een winstgevend exploitatieresultaat wordt vooralsnog behouden en komt in een tijdelijke exploitatie. Als zich een goede kans voordoet om het object te verkopen en het pand voor de gemeente verder geen strategische waarde heeft, dan wordt tot afstoten overgegaan. Afstoten Vastgoedobjecten worden afgestoten als zij niet aan de genoemde criteria voldoen. Ook vastgoed met een batige exploitatie maar dat geen strategisch belang dient, wordt afgestoten.
De unit Vastgoedbeheer zal het gemeentelijk vastgoed gelijkmatig en getemporiseerd afstoten, zodat de markt niet wordt overspoeld met aanbod (om prijsdaling te voorkomen) en de gemeente grip houdt op de bewegingen in de markt. Tijdelijke en permanente exploitatie De gemeentelijke vastgoedobjecten worden, afhankelijk van de toekomstvisie, tijdelijk of permanent geëxploiteerd. Tijdelijke exploitatie Voor de tijdelijke exploitatie van vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: Er wordt een gebruiksovereenkomst gesloten met de tijdelijke gebruiker waarbij op basis van de duur van het gebruik en de kwaliteit van het pand een passende huurvergoeding in rekening wordt gebracht. Het onderhoud en beheer wordt afgestemd op de herbestemming van het object. De niet gedekte kosten van de tijdelijke exploitatie worden, indien mogelijk, ten laste van een grondexploitatie of specifiek krediet gebracht. Permanente exploitatie Voor de permanente exploitatie van vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: Er worden huurovereenkomsten opgemaakt, waarbij de duur van de overeenkomsten afhankelijk is van de bestemming en het gebruik. Er wordt gewerkt met standaard huurovereenkomsten. In de huurovereenkomsten wordt opgenomen dat de gemeente bij beëindiging van de huur niet verplicht is tot het aanbieden van vervangende huisvesting of financiële compensatie.
Onderhoud en beheer worden, conform op te stellen Meerjaren Onderhoudsplanningen, zodanig uitgevoerd dat de kwaliteit van het onroerend goed op een passend niveau blijft. Hiermee worden de kosten inzichtelijk gemaakt en wordt waardevermindering van het object voorkomen. Elke investering in een vastgoedobject moet gedekt zijn door een hogere huuropbrengst.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
Het streven is om ieder object kostendekkend te exploiteren. Verliesgevende objecten moeten binnen enkele jaren kostendekkend gemaakt kunnen worden. Op basis van maatschappelijk rendement zal beoordeeld worden of het pand moet worden afgestoten.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
!,
/
. 4
'
' ' )
,
,&
'
'
Opbouw verhuurtarief vaste verhuur per m² Vaste verhuur Het verhuurtarief per m² voor vaste verhuur is opgebouwd uit directe en indirecte kosten. Het verhuurtarief wordt daarnaast gebaseerd op een bezettingspercentage van 90%. 1. Directe kosten De component kapitaallasten zijn 1/40 deel van de WOZ waarde per jaar. Meerjarenonderhoud (eigenaardeel) is gebaseerd op de levensduur van het pand (looptijd van 50 jaar). Servicecontracten (alarmopvolging beveiliging, alarmopvolging brandweer, enzovoort gebaseerd op de werkelijke kosten van het laatste boekjaar. OZB/Rioolheffing/Leges/Heffingen/Verzekeringen gebaseerd op de werkelijke kosten van het laatste boekjaar. 2. Indirecte kosten Technisch beheer (projectkosten medewerker ten behoeve van de uitvoering MOP, 10% van de kosten voor het meerjarenonderhoud). Administratief beheer (administratieve kosten zoals voor de boekhouding, facturering e.d., 5% van de exploitatielasten, NEN 2632). 3. Totaal Het totaal van de directe en indirecte kosten wordt in beginsel gedeeld door het totaal aantal m² bruto vloeroppervlak (bvo). In sommige situaties wordt het totaal van de directe en indirecte kosten gedeeld door het totaal aantal m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Dit levert een basis (kostendekkend) verhuurtarief in € per m² bvo of vvo. Daarnaast wordt een marktconform tarief opgesteld.
Het verhuurtarief voor vaste verhuur wordt 1x per jaar geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100).
Kosten die niet worden meegenomen in het verhuurtarief zoals energiekosten, kosten beheerder, etc. worden, zonodig, apart in rekening gebracht bij de huurder/gebruiker.
Optimalisatie gemeentelijk vastgoed - Beleidskaders
Opbouw verhuurtarief tijdelijke verhuur per m² Tijdelijke verhuur Het verhuurtarief voor tijdelijke verhuur per m² is opgebouwd uit het verhuurtarief voor vaste verhuur en de exploitatiekosten per m². Het verhuurtarief per m² wordt gebaseerd op het verhuurbaar aantal uur per jaar en een bezettingspercentage van 60%. Verhuurtarief per m² bvo of vvo/verhuurbaar aantal uren per jaar op basis van 60% bezetting. Voorbeeld Ruimte = 60 m² bvo Verhuurtarief per m² bvo per jaar = € 10.000 Exploitatietarief (beheer -, energie - schoonmaakkosten e.d.) per m² bvo per jaar = € 15.000 Aantal verhuurbaar aantal uur per jaar = 2.100 Verhuurbaar aantal uur per jaar op basis van 60% bezetting = 1.260 € 25.000/1.260 = € 19,84 per uur
Het verhuurtarief voor tijdelijke verhuur wordt 1x per jaar geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006 = 100).