09.07 - Studentenhuisvesting aanvullende reactie na hoorzitting door WOP db fascinatio

Aanvullende reactie na de hoorzitting van 30 november jl. inzake de Studentenhuisvesting in Fascinatio. Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij nog een samenvatting van onze grootste bezwaren tegen de komst van de studentenhuisvesting op de kavel 2K4 in de wijk Fascinatio. Tevens plaatsen wij nog aanvullende opmerkingen en bieden alternatieven. U weet inmiddels dat deze bezwaren niet anders zijn dan het WOP db eerder heeft verwoord in haar gekwalificeerd advies van 26 oktober 2019 en het herhaald advies van juli 2020. 1. Bezwaar tegen de bouwomvang van het voorgenomen project op de zichtlocatie 2K4. De locatie tegenover en in het zicht van eengezinswoningen is in de ogen van veel wijkbewoners niet geschikt. De bouwomvang op die locatie loopt volledig uit de pas als je kijkt naar de beeldkwaliteit van de wijk. 2. Bezwaar tegen een te grote concentratie van studentenwoningen. > 400 Studentenwoningen in één gebouw is voor een kleine kinderrijke wijk als Fascinatio een te forse belasting en doet afbreuk aan de leefkwaliteit van bewoners in de wijk Fascinatio. De wijk kent bovendien al 120 woonunits in gebouw The Rhino die geschikt zijn voor studenten, samen met de beoogde 400 studentenwoningen betekent dat 53 % op het totale woningbestand in Fascinatio. 3.

Het eerste nadelige aspect van een grote concentratie studentenwoningen wat altijd door een ieder wordt genoemd is de overlast in de buurt. Overlast in de zin van geluidsoverlast, verrommeling van het straatbeeld, veel mobiliteitsbewegingen door auto’s, fietsen, brommers, bezoekers, gestalde fiets- en brommeroverlast. Een overlast die niet past op locatie 2K4 naast een basisschool in de wijk Fascinatio. 4. De ontheffing voor de woonfunctie op het vigerende bestemmingsplan dient uitsluitend op het gebruik van exploitatie voor studentenwoningen te zijn. Zodat indien de vraag naar studentenwoningen afneemt en de ontwikkelaar/eigenaar van het gebouw wenst te herontwikkelen dit uitsluitend conform de uitgangspunten van het bestemmingsplan 2013 kan. Dit moet in een kettingbeding in de overeenkomst tussen gemeente en de projectontwikkelaar worden vastgelegd. Zodra er een wijziging in de doelgroep van de woonfunctie komt moet er opnieuw ontheffing gevraagd gaan worden. Leegstand in de toekomst is niet ondenkbaar nu ook een actueel persbericht van 2 december 2021 in het AD melding maakt van 3000 woningen in Brainpark 1 waarvan 2/3 deel in de sociale- en middensector vanwege de grote vraag naar studentenhuisvesting. 1e woningbouw mogelijk al in 2023. 5.

De beheerstaken op het gebied van actief voorkomen van overlast moeten helder worden vastgelegd en niet beperkt worden tot kantoortijden. In een Huishoudelijk Reglement moet het voorkomen en beperken van overlast helder worden omschreven. Een omgevingsklankbordgroep zou moeten worden geformeerd om overlast op de omgeving periodiek te evalueren. 6. De gemeente heeft de gekwalificeerde adviezen uit 2019 en 2020 van het WOP helaas onvoldoende en niet formeel afgehandeld. Dat wordt uitermate betreurd omdat er al 2 jaar energie is gestoken in het voordragen van een goed alternatief, zijnde een uitruil met kavel NK1. Het is absoluut een must om bewoners vanaf de start van ontwikkelingen op een kavel bij de ontwikkeling en het project te betrekken, niet pas als het plan in feite al kant en klaar is. Mede gezien de komende Omgevingswet is bewonersparticipatie vanaf de start van een lege kavel dringend gewenst.

7. Het aantal parkeerplaatsen (92) is in de ogen van veel bewoners nog onvoldoende hetgeen wordt gemotiveerd door de parkeernorm van 1,2 voor een zelfstandige woonruimte. Vide grote problemen bij studentencomplex “de Snor” in de wijk Prinsenland. 8. Op het gebied van groen en duurzaamheid is meer te behalen bij een kleiner volume van het gebouw. Alternatieve oplossingen voor de locatie Vanaf de tweede helft 2018 is het WOP db al in gesprek met de gemeentelijke organisatie om bezwaren te uiten tegen de omvang en locatie van dit project. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een ongevraagd schriftelijk gekwalificeerd advies van 26 oktober 2019 waarin naar de mening van het WOP db en ook White House Development een werkbaar alternatief werd aangedragen in de vorm van een uitruil tussen de kavels NK1 en 2 K4. Helaas is de mogelijkheid hiervoor pas in 2020 na een herhaald gekwalificeerd advies en aandringen van het WOP db onderzocht. De optie stuitte echter op verzet van Havensteder.

16 december 2020 werd per email door Havensteder aan het WOP db gemeld dat een uitruil niet acceptabel was omwille van het belang van ontwikkeling sociale huurwoningen op kavel NK1 en verwijzend naar de prestatieafspraken (Samrenwerkingsafspraken 2020-2021) en compensatie voor de sloop van de woningen Hoven II De dienst Stadsontwikkeling wenst op de NK1 een hoogte accent naast een lage bebouwing zoals nu in het huidige bouwplan van Havensteder is opgenomen. Daar ligt een kans voor White House Development om in het hoogte accent op NK1 de studentenhuisvesting te realiseren en Havensteder aansluitend op die kavel (een deel van) de laagbouw. Dit biedt ook de mogelijkheid om de 2K4 een andere invulling te geven, door Havensteder of een andere ontwikkelaar met lagere (sociale) woningbouw of bijv. woon-werkunits, kleinschalige bedrijfsunits of anderszins. Voor Havensteder en WHD heeft dit het voordeel dat ze hun projecten gezamenlijk in 1 bouwstroom op de NK1 kunnen uitvoeren. Het grote voordeel voor de wijk en de studenten is dat het massale hoge gebouw uit het zicht is, de 2K4 met lagere bouw beter aansluit op de Pro-Huis locatie en omgeving, overlast voor omwonenden wordt beperkt, leefkwaliteit niet wordt aangetast en studenten niet door de wijk hoeven te zwerven om richting campus te gaan. Wij verzoeken u dringend het bovenstaande bij uw overwegingen te betrekken.

Met vriendelijke groet, WOP db Fascinatio Marike Corver, George Westerbeek, Rob Verduin, Marianne de Veer 3-12-2021