09.02 - Bijlage 1 - Vastgoedkaders Capelle aan den IJssel 2026-2030 (tekstuele aanpassing)

Vastgoedkaders Capelle aan den IJssel 2026 - 2030 Januari 2026 – versie 2.4

Inhoudsopgave 1. Inleiding en doelstelling ...............................................................................................................4 1.1 Doel van de Vastgoedkaders ....................................................................................................4 1.2 Reikwijdte en afbakening ..........................................................................................................4 1.3 Beleidscontext en relatie met eerdere kaders...........................................................................4

Hoofdstuk 2 – Governance en rollen ................................................................................................5 2.1 Gemeenteraad ..........................................................................................................................5 2.2 College van burgemeester en wethouders ...............................................................................5 2.3 Team vastgoed - Portefeuillemanagement ...............................................................................5 2.4 Team vastgoed - Assetmanagement ........................................................................................5 2.5 Team vastgoed – propertymanagement ...................................................................................6 2.6 Beleidsafdelingen......................................................................................................................6 2.7 Projecten en ontwikkelingen (SO).............................................................................................6 2.8 Afdeling Financiën ....................................................................................................................6 2.9 Team Juridische Zaken (JZ) en inkoop.....................................................................................6 2.10 Concern

control.......................................................................................................................6 2.11 Escalatie bij verschillen van inzicht .........................................................................................6 2.12 Verbonden partijen..................................................................................................................7

Hoofdstuk 3 – Strategische kaders ...................................................................................................8 3.1 Uitgangspunten voor strategische sturing.................................................................................8 3.2 Indeling van de portefeuille .......................................................................................................8 3.3 Prikkelmechanismen voor doelmatig gebruik ...........................................................................9 3.4 Objectvisies als basis voor keuzes .........................................................................................10 3.5 Beoordelingskader behoud, transformatie of afstoot ..............................................................10

Hoofdstuk 4 – Financiële kaders.....................................................................................................12 4.1 Kostprijsdekkende huur ..........................................................................................................12 4.2 Kapitaallasten en afschrijvingen .............................................................................................12 4.3 Exploitatiekosten .....................................................................................................................12 4.4 Onderhoudsvoorziening en meerjarenonderhoud ..................................................................12 4.5 Financiële verantwoordelijkheid van beleidsafdelingen ..........................................................12 4.6 Rol van de afdeling Financiën.................................................................................................13

Hoofdstuk 5 – Juridische kaders .....................................................................................................14 5.1 Het Didam-arrest: gelijke kansen en transparantie .................................................................14 5.2 Wet Markt & Overheid (Wmo) .................................................................................................14 5.3 BBV en financiële rechtmatigheid ...........................................................................................14 5.4 Juridische risico’s en compliance............................................................................................14

Hoofdstuk 6 – Onderhoud, kwaliteit en duurzaamheid ..................................................................15 6.1 Onderhoudsniveaus en technische kwaliteit ...........................................................................15 6.2 Inspecties en meerjarenonderhoudsplannen ..........................................................................15 6.3 Duurzaamheid en energietransitie ..........................................................................................15 6.4 Veiligheid ................................................................................................................................16 6.5 Gezondheid en gebruikscomfort .............................................................................................16

Hoofdstuk 7 – Uitvoering, monitoring en actualisatie ....................................................................17 7.1 Uitvoeringsplan Vastgoed .......................................................................................................17

7.2 Monitoring via de Vastgoedmonitor ........................................................................................17 7.3 Actualisatie van objectvisies ...................................................................................................17 7.4 Evaluatiemomenten en beleidsactualisatie .............................................................................17 7.5 Samenhang met begroting en planning & control ...................................................................18 7.6 Transparantie en interne samenwerking.................................................................................18 7.7 Datakwaliteit............................................................................................................................18 7.8 Projectmatig werken ...............................................................................................................18

Hoofdstuk 8 – Samenvatting van de kaders en kernprincipes .........................................................19 8.1 Governance en sturing............................................................................................................19 8.2 Strategische kaders ................................................................................................................19 8.3 Financiële kaders ....................................................................................................................19 8.4 Juridische kaders ....................................................................................................................20 8.5 Onderhoud, kwaliteit en duurzaamheid ..................................................................................20 8.6 Monitoring en uitvoering..........................................................................................................20 8.7 Kernprincipes ..........................................................................................................................20

Hoofdstuk 9 – Slotparagraaf ..........................................................................................................22 Hoofdstuk 10 – Begrippenlijst ........................................................................................................23 Begrippen (alfabetisch) .................................................................................................................23 Afkortingen (alfabetisch) ...............................................................................................................24

Bijlage 1 – Relatie met eerdere beleidskaders gemeentelijk vastgoed ............................................25

1. Inleiding en doelstelling De gemeente Capelle aan den IJssel beschikt over een veelzijdige vastgoedportefeuille die een belangrijke rol vervult in het realiseren van maatschappelijke, ruimtelijke en bestuurlijke opgaven. De gebouwen en voorzieningen bieden ruimte aan onderwijs, sport, cultuur, ontmoeting, zorg en andere functies die het stedelijk leven ondersteunen. Gemeentelijk vastgoed is daarmee niet alleen een middel voor dienstverlening, maar ook een strategische drager van de ambities van de stad. Om deze portefeuille toekomstgericht, doelmatig en transparant te beheren, zijn heldere strategische keuzes nodig. De Vastgoedkaders bieden hiervoor het gemeenschappelijke referentiekader voor de raad, college, beleidsafdelingen en de vastgoedorganisatie.

1.1 Doel van de Vastgoedkaders

De Vastgoedkaders beschrijven de principes, uitgangspunten en voorwaarden voor de inzet, het beheer en de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. Ze geven richting aan keuzes over investeren, behouden of afstoten, en maken duidelijk welke rollen, verantwoordelijkheden en financiële en juridische kaders daarbij gelden. Hiermee ontstaat een eenduidig toetsingskader voor besluitvorming en uitvoering.

1.2 Reikwijdte en afbakening

De kaders gelden voor de volledige gemeentelijke vastgoedportefeuille: van maatschappelijk vastgoed tot strategische objecten en overige gebouwen. De kaders hebben betrekking op bezit, gebruik, financiering, juridische voorwaarden en onderhoud. Deze nota is beleidsmatig en strategisch. De uitwerking van processen, werkafspraken, formats en technische werkwijzen vindt plaats in het jaarlijks vast te stellen “Uitvoeringsplan Vastgoed”. Deze nota is gericht op richting en keuzes, niet op uitvoering.

1.3 Beleidscontext en relatie met eerdere kaders

De Vastgoedkaders 2026-2030 bouwen voort op de eerder door de gemeenteraad vastgestelde beleidsdocumenten over gemeentelijk vastgoed en op de optimalisatie van het gemeentelijk vastgoed (2011–2013). Deze optimalisatie vormde destijds de basis voor integraal vastgoedmanagement binnen de gemeente en leidde tot het opstellen van de Nota Beleidskaders gemeentelijk vastgoed (2012) en de beleidsnota Vastgoed in beweging (2013). Daarmee werd het fundament gelegd voor professioneel vastgoedbeheer, portefeuillesturing en kostprijsdekkende exploitatie. In 2019 is met het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) de stap gezet naar integraal en cyclisch sturen op de vastgoedportefeuille, met aandacht voor duurzaamheid, samenwerking met verbonden partijen en aansluiting bij maatschappelijke opgaven. De voorliggende Vastgoedkaders vormen de actualisatie van deze lijn. De uitgangspunten van doelmatigheid, transparantie, kostprijsdekkendheid en maatschappelijke waarde blijven ongewijzigd leidend. De kaders actualiseren deze principes in het licht van nieuwe wetgeving (zoals het Didamarrest en de Wet Markt & Overheid), de verduurzamingsopgave en de wens tot verdere professionalisering van de vastgoedorganisatie.

Hoofdstuk 2 – Governance en rollen Een professionele vastgoedorganisatie vraagt om duidelijke verantwoordelijkheden en een heldere taakverdeling tussen raad, college, beleidsafdelingen en de verschillende onderdelen van de vastgoedorganisatie. Dit hoofdstuk beschrijft wie waarvoor verantwoordelijk is binnen de vastgoedsturing.

2.1 Gemeenteraad

De gemeenteraad stelt de Vastgoedkaders vast en bepaalt daarmee de strategische, juridische en financiële randvoorwaarden. De raad vervult een kaderstellende en controlerende rol en volgt de uitvoering van het vastgoedbeleid op hoofdlijnen via de jaarlijkse Vastgoedmonitor en de P&C-cyclus. Hiermee bewaakt de raad de maatschappelijke legitimiteit en de consistentie van het vastgoedbeleid.

2.2 College van burgemeester en wethouders

Het college voert de door de raad vastgestelde kaders uit en neemt besluiten binnen het geldende mandaat, juridische en de financiële regelgeving.

2.3 Team vastgoed - Portefeuillemanagement

Portefeuillemanagement opereert op strategisch niveau en richt zich op de lange termijn. Deze rol houdt zich bezig met de vraag hoe de vastgoedportefeuille aansluit op de maatschappelijke opgaven en toekomstvisie van Capelle. Portefeuillemanagement analyseert (maatschappelijke) ontwikkelingen en vertaalt deze naar vastgoedopgaven. Ze adviseert over behoud, transformatie of afstoot op basis van objectvisies en zorgt voor samenhang tussen beleidsdoelen en de vastgoedportefeuille. Portefeuillemanagement vormt daarmee de basis voor strategische sturing op de portefeuille in nauwe samenwerking met de beleidsafdelingen, financiën en juridische zaken.

2.4 Team vastgoed - Assetmanagement

Assetmanagement vormt de verbinding tussen strategie en uitvoering. De focus ligt op de prestaties van afzonderlijke gebouwen. Assetmanagement beoordeelt technische kwaliteit, duurzaamheid, kosten en gebruik. Ze zorgt voor tactische sturing op prestaties, risico’s en kosten van ieder object en adviseert over investeringen en onderhoud. Daarbij borgt Assetmanagement naleving van relevante wet- en regelgeving en kwaliteitsniveaus binnen de portefeuille. Assetmanagement zorgt ervoor dat vastgoed op tactisch niveau doelmatig wordt beheerd en dat strategische keuzes uitvoerbaar zijn. Assetmanagement werkt integraal samen met Financiën bij het opstellen van kostprijsberekeningen, investeringsvoorstellen en het bewaken van exploitatiebudgetten.

2.5 Team vastgoed – propertymanagement

Propertymanagement is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de gebouwen binnen de vastgestelde kaders. Propertymanagement zorgt voor continuïteit, veiligheid en gebruikskwaliteit.

2.6 Beleidsafdelingen

De beleidsafdelingen Stadsontwikkeling (SO) en Samenleving (SL) bepalen de maatschappelijke behoefte aan ruimte en voorzieningen. Zij formuleren de vraag naar functies en ruimte en dragen de (structurele) lasten die voortkomen uit deze vraag. Daarbij zijn zij verantwoordelijk voor doelmatig gebruik van de ruimte die zij huren of benutten. Voor onderwijshuisvesting geldt in de basis dat schoolbesturen juridisch eigenaar zijn van hun gebouwen. In een aantal gevallen is gemeente eigenaar. De gemeente is voor onderwijshuisvesting verantwoordelijk voor financiële besluitvorming en vastgoedtoetsing ten aanzien van nieuwbouw en uitbreiding. Vastgoed adviseert in samenspraak met de beleidsafdelingen ten aanzien van de ruimtevraag met betrekking tot technische, juridische en financiële aspecten van het vastgoed. De beleidsafdeling is uiteindelijk verantwoordelijk voor het maken van een integrale afweging en het ter besluitvorming voorleggen aan het college en raad indien nodig waarbij dit advies wordt meegenomen.

2.7 Projecten en ontwikkelingen (SO)

Daar waar strategische afwegingen leiden tot projecten (zoals nieuwbouw, vervangende nieuwbouw, uitbreiding, herontwikkeling, transformatie of sloop) voert de afdeling Stadsontwikkeling (SO) deze projecten uit. Deze projecten vloeien voort uit maatschappelijke, ruimtelijke of programmatische opgaven en vragen om integrale afweging en sturing. Zodra een object of deel van een object toegevoegd is aan de portefeuille wordt deze overgedragen naar Team Vastgoed. Inpandige renovatie zonder ruimtelijke programmatische opgaven en/of integrale afweging en sturing en projecten ter verduurzaming van panden worden uitgevoerd binnen het team Vastgoed. De vastgoedkaders anticiperen hiermee op het traject om projecten structureel bij SO te beleggen. Team Vastgoed is verantwoordelijk voor de vastgoedinhoudelijke, financiële en juridische borging ten aanzien van de vastgoedportefeuille. SO is tijdens de projectfase verantwoordelijk voor realisatie binnen de projectkaders. Na afronding van de projectfase wordt vastgoed overgedragen aan Team Vastgoed.

2.8 Afdeling Financiën

De afdeling Financiën bewaakt de toepassing van de financiële verordening en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), toetst investeringsvoorstellen op financiële haalbaarheid en zorgt voor toepassing van de financiële verordening en BBV binnen vastgoedbesluiten. Financiën beoordeelt alle vastgoedbesluiten met financiële gevolgen.

2.9 Team Juridische Zaken (JZ) en inkoop

Team JZ toetst vastgoedtransacties op rechtmatigheid, toepassing van het Didam-arrest (zie 5.1), toetst contracten en bewaakt juridische risico’s bij huur, koop, erfpacht en aanbestedingen. Inkoop ondersteunt bij aanbestedingen en contractvorming en zorgt dat werken, diensten en leveringen rechtmatig en doelmatig worden ingekocht.

2.10 Concern control

Concern control toetst op rechtmatigheid, doelmatigheid en risicobeheersing en bewaakt de aansluiting van vastgoeduitgaven op de P&C-cyclus.

2.11 Escalatie bij verschillen van inzicht

Bij verschillen van inzicht tussen beleidsafdelingen en de vastgoedorganisatie over ruimtevraag, investeringen of prioriteiten wordt er door de beleidsafdeling en de vastgoedorganisatie gezamenlijk een integrale afweging opgesteld. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt, volgt een

ambtelijke escalatie naar het managementteam (CMT), waar een integrale afweging wordt gemaakt op organisatiebreed niveau. Wanneer het vraagstuk daar niet kan worden opgelost, vindt bestuurlijke escalatie plaats via de portefeuillehouders (veelal Financiën, Vastgoed en het betreffende beleidsveld) waarbij het CMT bepaalt hoe en door wie dit ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het college besluit in die gevallen over de uiteindelijke richting of prioritering. Door deze gefaseerde werkwijze — eerst ambtelijk, dan bestuurlijk — blijft de lijn van verantwoordelijkheid helder en worden verschillen zorgvuldig en transparant afgewogen.

2.12 Verbonden partijen

De gemeente werkt bij het beheer en gebruik van vastgoed samen met verschillende verbonden partijen. Deze organisaties hebben een belangrijke rol in de maatschappelijke uitvoering en dragen bij aan de beleidsdoelen van Capelle aan den IJssel. Sportief Capelle voert namens de gemeente het technisch en dagelijks onderhoud van de sportaccommodaties uit en exploiteert deze binnen de kaders van een Dienstverleningsovereenkomst (DVO). Hiermee vervult Sportief Capelle een uitvoerende beheerrol binnen het gemeentelijke vastgoedstelsel. Welzijn Capelle is eveneens een verbonden partij. De organisatie is huurder van gemeentelijk vastgoed en gebruikt deze locaties voor de uitvoering van haar maatschappelijke taken. Haar aanwezigheid in gemeentelijk vastgoed is van strategisch belang vanwege de directe koppeling met gemeentelijk beleid op het terrein van welzijn en participatie. Voor verbonden partijen gelden afzonderlijke DVO’s of huurovereenkomsten waarin verantwoordelijkheden, prestaties en financiële afspraken zijn vastgelegd. De gemeente blijft verantwoordelijk voor de strategische aansturing en het portefeuilleniveau.

Hoofdstuk 3 – Strategische kaders De gemeente Capelle aan den IJssel zet haar vastgoedportefeuille doelgericht in ter ondersteuning van maatschappelijke en ruimtelijke opgaven. Om dit doelgericht en transparant te doen, wordt de portefeuille opgedeeld in categorieën en worden duidelijke criteria gehanteerd voor behoud, aanpassing en afstoot. Dit hoofdstuk vormt daarmee het hart van de Vastgoedkaders.

3.1 Uitgangspunten voor strategische sturing

Vastgoed is voor de gemeente geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke ambitie te realiseren. Dat betekent dat keuzes over gebouwen altijd worden ingebed in bredere beleidsdoelen en financiële overwegingen. De belangrijkste uitgangspunten zijn: - Doelmatigheid: gebouwen worden alleen ingezet wanneer ze daadwerkelijk bijdragen aan maatschappelijke of strategische doelen. - Gemeentelijke ruimte is schaars en wordt doelmatig ingezet. Nieuwe ruimtevraag moet worden onderbouwd en passen binnen de financiële mogelijkheden. - Toekomstbestendigheid: keuzes worden gemaakt in samenhang met demografische ontwikkelingen, beleidswijzigingen en ruimtelijke plannen. - Financiële verantwoordelijkheid: de portefeuille moet financieel beheersbaar blijven, waarbij lasten en gebruik in balans zijn. - Transparantie: keuzes over behoud en afstoot moeten navolgbaar, consistent en goed onderbouwd zijn.

3.2 Indeling van de portefeuille

Om helder te kunnen sturen, wordt de gemeentelijke vastgoedportefeuille opgedeeld in twee hoofdgroepen: de kernportefeuille en de niet-kernportefeuille. De totale portefeuille wordt eens per vier jaar strategisch herijkt in samenhang met de actualisatie van objectvisies en de wijzigende maatschappelijke en ruimtelijke opgaven.

3.2.1 Kernportefeuille

De kernportefeuille omvat gebouwen die een directe bijdrage leveren aan wettelijke taken, beleidsdoelen of strategische gebiedsopgaven. Maatschappelijk vastgoed Dit betreft gebouwen die structureel nodig zijn voor onderwijs, sport, cultuur, jeugd, welzijn en andere maatschappelijke functies. Deze gebouwen zijn in beginsel in gemeentelijk bezit. Scholen zijn in beginsel in juridisch eigendom van schoolbesturen en in financieel eigendom van gemeente. Beleidsafdelingen zijn verantwoordelijk voor doelmatig gebruik en dragen de lasten binnen hun begroting. Voor dit vastgoed wordt gestuurd op toekomstbestendigheid, kwaliteit en continuïteit. Strategisch vastgoed Strategisch vastgoed wordt ingezet als middel om ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen te ondersteunen. Het betreft panden of gronden die tijdelijk of doelgericht worden benut om gebiedsopgaven mogelijk te maken, te versnellen of te beïnvloeden. Dit kan gaan om tijdelijk gebruik van bestaand vastgoedhuisvesting of om verwerving van posities die van belang zijn voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. De vraag om tot verwerving over te gaan ligt bij de afdeling SO, vanuit haar regierol op ruimtelijke ontwikkeling. SO beoordeelt of verwerving noodzakelijk en passend is binnen de ruimtelijke en financiële kaders van de gemeente.

Wanneer de verwerving leidt tot vastgoedbezit, vindt overdracht en beheer plaats via team Vastgoed.

Strategisch gebruik of verwerven van vastgoed vindt uitsluitend plaats binnen de financiële en juridische kaders van de gemeentelijke begroting en de Nota Grondbeleid. De financiële randvoorwaarden en besluitvormingsprocedure zijn daarin vastgelegd. Iedere strategische verwerving of tijdelijke inzet van vastgoed wordt bestuurlijk vastgesteld via het reguliere besluitvormingstraject. Projecten waarbij strategisch vastgoed wordt ingezet of waarbij nieuwe vastgoedontwikkeling aan de orde is, worden uitgevoerd door SO. Vastgoed toetst hierbij integraal op technische staat, kosten, exploitatie en juridische kaders. Na afronding van de projectfase wordt het vastgoed overgedragen aan Team Vastgoed. Onderwijshuisvesting Onderwijshuisvesting heeft binnen de kernportefeuille een bijzondere positie. Gemeente is verantwoordelijk is voor de huisvesting en daarmee de bekostiging van nieuwbouw en uitbreiding. Schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor het onderhouden en in stand houden van de panden en de bekostiging daarvan. In Capelle geldt dat de meeste schoolgebouwen in juridisch eigendom van schoolbesturen zijn. Een aantal schoolgebouwen is in juridisch eigendom van de gemeente en deze maken daarmee onderdeel uit van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Voor alle schoolgebouwen geldt dat de gemeente financieel eigenaar is.

De ruimtevraag van scholen wordt afgehandeld conform de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs, waarin de procedure, termijnen en beoordelingscriteria zijn vastgelegd. Deze ruimtevraag vormt het vertrekpunt voor de beoordeling van investeringen. Daarnaast heeft gemeente Capelle het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO) vastgesteld, waarin de langjarige opgave voor de onderwijshuisvesting is opgenomen.

3.2.2 Niet-kernportefeuille

Deze groep bevat vastgoed dat niet noodzakelijk is voor de gemeentelijke opgaven. Een object kan alleen vanuit deze portefeuille naar de kernportefeuille worden overgeheveld wanneer aantoonbare maatschappelijke meerwaarde is onderbouwd en structurele dekking beschikbaar is. Overig functioneel vastgoed Dit betreft ondersteunende en technische objecten zoals gemalen, opslagruimtes, traforuimtes, fietsenstallingen en andere voorzieningen die essentieel zijn voor de bedrijfsvoering en openbare dienstverlening. Deze objecten hebben vaak wel een maatschappelijk ondersteunende rol, maar huisvesten geen publieke of programmatische functie zoals onderwijs, sport, cultuur of welzijn. Daarom worden zij niet als maatschappelijk vastgoed aangemerkt. Opwaardering naar de kernportefeuille is alleen mogelijk wanneer een beleidsafdeling onderbouwt dat een object een nieuwe of aanvullende maatschappelijke gebruiksfunctie krijgt én hiervoor structurele dekking beschikbaar is. Dispositie-objecten Dit zijn objecten zonder maatschappelijke of strategische functie. Deze worden opgenomen op de jaarlijkse verkoop- of slooplijst. Behoud kan alleen wanneer een beleidsafdeling aantoont dat het object maatschappelijke meerwaarde heeft én hiervoor structurele dekking beschikbaar is.

3.3 Prikkelmechanismen voor doelmatig gebruik

Om te stimuleren dat beleidsafdelingen zorgvuldig omgaan met ruimte, hanteert de gemeente de volgende prikkels: - Nieuwe ruimtevraag leidt tot structurele lasten binnen de beleidsbegroting.

-

-

Een lage bezettingsgraad van gebouwen leidt tot verplichte heroverweging van de functie/locatie. Normering van bezettingsgraad wordt uitgewerkt in het Uitvoeringsplan Vastgoed. Strategisch vastgoed wordt elke vier jaar beoordeeld op actualiteit en toekomstperspectief.

3.4 Objectvisies als basis voor keuzes

Voor alle objecten in de kernportefeuille wordt een objectvisie opgesteld en minimaal elke vier jaar geactualiseerd. Een objectvisie bevat onder meer: - inzicht in functie en gebruik; - technische staat en onderhoudsopgave; - financiële prestaties; - duurzaamheid en energieprestaties; - toekomstscenario’s en strategische waarde. Door deze visies ontstaat een actueel en onderbouwd overzicht van de vastgoedportefeuille. Ze vormen de basis voor integrale besluitvorming over behoud, investering, transformatie of afstoot.

3.5 Beoordelingskader behoud, transformatie of afstoot

Beslissingen over behoud, transformatie of afstoot van gemeentelijk vastgoed worden genomen op basis van een vaste beoordelingssystematiek. Deze systematiek combineert maatschappelijke, financiële, strategische en technische overwegingen en vormt de basis voor besluitvorming door college en raad. Projecten die uit deze strategische keuzes voortkomen, worden projectmatig begeleid door SO in afstemming met Vastgoed. De afweging omvat ten minste: - Maatschappelijke waarde: bijdrage aan beleidsdoelen en maatschappelijke opgaven; - Financiële prestaties: investerings- en exploitatielasten (TCO) en doelmatigheid van gebruik; - Strategische betekenis: rol binnen ruimtelijke ontwikkelingen of toekomstige opgaven; - Technische staat en risico’s: onderhoud, levensduur en veiligheid; - Duurzaamheid en wettelijke eisen; - Flexibiliteit: mogelijkheden voor multifunctioneel of aanpasbaar gebruik.

Deze beoordelingscriteria sluiten aan op de uitgangspunten zoals vastgelegd in de beleidskaders 2012, de nota Vastgoed in beweging (2013) en het Meerjaren Perspectief Vastgoed (2019), waarin eenzelfde integrale afweging is geïntroduceerd. Hoofdgroep

Subcategorie Maatschappelijk vastgoed

Keuze/prioriteit Structureel behouden en exploiteren

Strategisch vastgoed

Tijdelijk (max. 5 jaar) voor gebiedsontwikkelin g/ herstructurering Functioneel behoud (basiskwaliteit)

Kernportefeuille

Overig vastgoed

Verantwoordelijk SO/SL zijn vraag eigenaar; Vastgoed borgt kostprijsdekkend e huur SO onderbouwt baten; Vastgoed bewaakt termijn

Prikkel/ spelregel Nieuwe vraag = hogere lasten; Lage bezetting = clustering of afstoten

Afdeling die de functie benut

Kan naar kernportefeuille bij extra maatschappelijke functie + beleidsbudget Kan naar kernportefeuille bij maatschappelijke meerwaarde + structurele dekking

Nietkernportefeuille Dispositie

Afstoten (verkoop/sloop) via jaarlijkse lijst

College stelt lijst vast

Na 5 jaar keuze: behouden óf afstoten

Hoofdstuk 4 – Financiële kaders Een solide en transparante financiële basis is essentieel voor het duurzaam beheren en ontwikkelen van gemeentelijk vastgoed. De financiële kaders in dit hoofdstuk bieden duidelijkheid over hoe Capelle aan den IJssel kosten toerekent, investeringsbesluiten neemt en verantwoordelijkheden belegt. Door deze kaders vast te leggen ontstaat voorspelbaarheid voor beleidsafdelingen, inzicht voor bestuur en organisatie, en een consistent toetsingskader voor besluiten.

4.1 Kostprijsdekkende huur De gemeente verhuurt vastgoed integraal kostprijsdekkend. De integrale kostprijs is opgebouwd uit alle directe en indirecte kosten die aan het object toerekenbaar zijn, waaronder kapitaallasten, onderhoud, exploitatie, beheerlasten en een proportioneel aandeel in overhead. Conform de eerder vastgestelde beleidskaders worden in huur- en gebruikstarieven geen verkapte subsidies toegepast. De exacte berekeningssystematiek wordt vastgesteld in het uitvoeringsplan. Voor commerciële functies geldt dat een marktconforme huur in rekening wordt gebracht die ten minste kostprijsdekkend is zodat marktverstoring wordt voorkomen en wordt voldaan aan de Wet Markt & Overheid. Afwijken van kostprijsdekkendheid kan uitsluitend via een AlgemeenBelangbesluit van de gemeenteraad, waarbij ook structurele dekking moet worden geregeld. Het college stelt de huurtarieven vast op basis van de kostprijsberekening. De Vastgoedmonitor bevat jaarlijks een overzicht van objecten die (nog) niet kostprijsdekkend worden verhuurd, inclusief oorzaak en mogelijke maatregelen.

4.2 Kapitaallasten en afschrijvingen

De waardering en afschrijving van vastgoed volgt de regels van de gemeentelijke financiële verordening en het BBV. Capelle hanteert daarbij nu de volgende uitgangspunten: - Nieuwbouw wordt lineair afgeschreven in 40 jaar. - De afschrijvingstermijn van renovaties zijn niet opgenomen in de financiële verordening en worden bij een voorstel voor een investeringskrediet expliciet besloten. - Grond wordt niet afgeschreven.

4.3 Exploitatiekosten

Exploitatiekosten worden op transparante wijze volledig toegerekend aan het vastgoed binnen de financiële kaders.

4.4 Onderhoudsvoorziening en meerjarenonderhoud

Planmatig onderhoud is noodzakelijk om de waarde, veiligheid en functionaliteit van gebouwen te behouden. De gemeente werkt met actuele meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) die worden gebruikt als basis voor structurele budgettering en reservering, gedekt door de kostprijsdekkende huur. Waar van toepassing wordt een DMJOP opgesteld. Dit bevordert doelmatige uitvoering en voorkomt desinvesteringen. De raad stelt de daarbij benodigde middelen beschikbaar via de begroting.

4.5 Financiële verantwoordelijkheid van beleidsafdelingen

Beleidsafdelingen zijn verantwoordelijk voor de financiële gevolgen van de door hen gevraagde ruimte. Dit betekent dat:

-

nieuwe ruimtevraag leidt tot structurele lasten binnen de eigen begroting; uitbreidingen, opwaarderingen of functiewijzigingen alleen plaatsvinden wanneer onderbouwde structurele dekking aanwezig is binnen het beleidsprogramma; beleidsafdelingen zijn verantwoordelijk voor doelmatig gebruik van de beschikbare ruimte.

Het college beoordeelt ruimtevraag en investeringsvoorstellen op technische, financiële en juridische kaders. Wanneer aanvullende middelen of beleidswijzigingen nodig zijn legt het college dit voor aan de raad

4.6 Rol van de afdeling Financiën

De afdeling Financiën borgt de juiste toepassing van BBV-regels, bewaakt de systematiek van kostprijsberekening en toetst investeringsvoorstellen op financiële haalbaarheid. Hiermee wordt geborgd dat vastgoedbesluiten rechtmatig, doelmatig en consistent worden genomen.

Hoofdstuk 5 – Juridische kaders De gemeente Capelle aan den IJssel opereert binnen een juridisch kader waarin transparantie, rechtmatigheid en zorgvuldigheid essentieel zijn. Vastgoed vormt een beleidsveld waarin juridische aandachtspunten sterk naar voren komen, onder andere bij transacties, huurcontracten, veiligheidsverplichtingen en aanbestedingen. Door deze kaders expliciet vast te leggen ontstaat duidelijkheid voor bestuur, organisatie en marktpartijen, en wordt het risico op fouten of juridische procedures beperkt.

5.1 Het Didam-arrest: gelijke kansen en transparantie

Het Didam-arrest (Hoge Raad, 2021) bepaalt dat gemeenten verplicht zijn om gelijke kansen te bieden aan potentiële gegadigden bij verkoop of verhuur van vastgoed. Gemeente Capelle handelt conform dit arrest waarbij selectie objectief en transparant gebeurt. Een één-op-één uitgifte is alleen toegestaan wanneer objectief is vast te stellen dat er slechts één serieuze gegadigde is. Dit dient vooraf als voornemen deugdelijk gemotiveerd en gepubliceerd te worden met vermelding van de termijn waarbinnen eventuele gegadigden op kunnen komen tegen het voornemen. Deze verplichting zorgt voor transparantie richting marktpartijen, voorkomt willekeur en borgt dat transacties rechtmatig tot stand komen. Het college werkt de toepassing van deze kaders uit binnen de geldende regelgeving.

5.2 Wet Markt & Overheid (Wmo)

De Wet Markt & Overheid verplicht gemeenten om te voorkomen dat zij met hun dienstverlening of vastgoed oneerlijk concurreren met private partijen. Voor Capelle betekent dit: - verhuur integraal kostprijsdekkend plaatsvindt; - alleen via een specifiek raadsbesluit Algemeen Belang onder de kostprijs mag worden verhuurd; - beleidsafdelingen verantwoordelijk zijn voor de onderbouwing én structurele financiële dekking; Met deze regels wordt voorkomen dat gemeentelijk vastgoedgebruik leidt tot marktverstoring of ongewenste financiële risico’s.

5.3 BBV en financiële rechtmatigheid

De gemeente werkt conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Dit besluit stelt strikte eisen aan de manier waarop vastgoed wordt geadministreerd. Dit betreft onder meer: - activering en waardering van gebouwen en grond; - afschrijvingsregels en onderbouwing van de economische levensduur; - kostentoerekening waarbij alle directe en indirecte kosten op juiste wijze aan vastgoed worden toegerekend; - het gebruik van reserves en voorzieningen voor onderhoud of risico’s, volgens de BBVrichtlijnen. De accountant controleert jaarlijks de rechtmatigheid van besluiten en de toepassing van BBV-regels, waaronder kostprijzen, afschrijvingen en contracten. Hierdoor wordt de financiële kwaliteit van de portefeuille geborgd.

5.4 Juridische risico’s en compliance

Vastgoedbeheer brengt verschillende juridische risico’s met zich mee. De gemeente beperkt deze risico’s door te voldoen aan relevante veiligheids-, aanbestedings- en juridische kaders. Vastgoedbesluiten worden altijd getoetst door JZ en compliance is een structureel onderdeel van het uitvoeringsplan.

Hoofdstuk 6 – Onderhoud, kwaliteit en duurzaamheid Een toekomstbestendige vastgoedportefeuille vraagt om zorgvuldig onderhoud, een gezonde en veilige gebouwde omgeving en een duidelijke koers op het gebied van duurzaamheid. In dit hoofdstuk worden de kaders beschreven die richting geven aan de wijze waarop Capelle aan den IJssel haar vastgoed onderhoudt, op kwaliteit stuurt en duurzame ambities realiseert.

6.1 Onderhoudsniveaus en technische kwaliteit

De gemeente werkt met onderhoudsniveaus die aansluiten bij de functie van het gebouw en de plek van een object binnen de portefeuille. Kernportefeuille – conditieniveau 3 Gebouwen die onderdeel zijn van de kernportefeuille niet zijnde strategisch vastgoed worden onderhouden op NEN 2767conditie 3. Dit betekent dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud en dat de gebouwen in goede, functionele staat verkeren. Dit niveau past bij maatschappelijk vastgoed dat dagelijks intensief gebruikt wordt en veilig, gezond en betrouwbaar moet zijn. Niet kernportefeuille en strategisch vastgoed – conditieniveau 4 Strategische objecten en overig functioneel vastgoed worden onderhouden op conditie 4. Dit betekent dat de gebouwen in matige staat verkeren met beperkte achterstanden die het gebruik niet direct verstoren. Deze gebouwen hebben een ondersteunende of tijdelijke functie en vragen daarom om een doelmatig, functioneel onderhoudsniveau zonder onnodige investeringen in levensduurverlenging. Onderhoudsachterstanden worden inzichtelijk gemaakt bij actualisatie van de MJOP’s. De omvang, risico’s en financiële impact van eventuele achterstanden worden opgenomen in de Vastgoedmonitor.

6.2 Inspecties en meerjarenonderhoudsplannen

Een gestructureerde aanpak van onderhoud begint bij actuele informatie over de technische staat van gebouwen. Capelle werkt met meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) als basis voor duurzame en doelmatige keuzes. MJOP’s worden minimaal eens in de vier jaar geactualiseerd.

6.3 Duurzaamheid en energietransitie

De gemeente Capelle aan den IJssel werkt aan een toekomstbestendige en energiezuinige vastgoedportefeuille. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van beheer, onderhoud en ontwikkeling. Het vastgoed wordt stapsgewijs verduurzaamd in lijn met landelijke en Europese klimaatdoelen, gemeentelijke ambities en de beschikbare middelen. Routekaart Verduurzaming De verduurzamingsopgave voor maatschappelijk vastgoed volgt de gemeentelijke Routekaart Verduurzaming, waarin is vastgelegd hoe Capelle toewerkt naar: - 55% CO₂-reductie in 2030 (t.o.v. 1990), conform Europese doelstellingen; - een energieneutrale portefeuille in 2050, zoals vastgesteld in het Klimaatakkoord.

De routekaart geeft richting aan de keuzes voor isolatie, energieopwekking, installaties en het moment waarop maatregelen doelmatig kunnen worden gekoppeld aan vervangingsmomenten. Duurzame MJOP’s Bij gebouwen waar verduurzamingsmaatregelen aan de orde zijn wordt een DMJOP opgesteld. Energielabel ambitie Capelle streeft ernaar dat de panden voor ambtelijke huisvesting in 2030 beschikken over energielabel A of beter. Wanneer dit technisch of economisch niet haalbaar is, bij bijvoorbeeld monumenten, wordt gekozen voor maatregelen die de energieprestatie zo dicht mogelijk bij dit niveau brengen. Voor gebouwen die binnen afzienbare tijd worden getransformeerd, verplaatst of afgestoten, worden uitsluitend no-regret-maatregelen getroffen. Wettelijke kaders De verduurzaming sluit aan op de landelijke wettelijke eisen zoals de BENG-normen voor nieuwbouw, de labelverplichtingen voor utiliteitsbouw en toekomstige nationale kaders voor bijnaenergieneutrale en emissieloze gebouwen. Voor renovatie en nieuwbouw zijn deze verplichtingen de minimale wettelijke ondergrens. Daar waar ambities verder reiken dan de minimale wettelijke eisen, wordt dit in de objectvisie en investeringsvoorstellen onderbouwd. Duurzaamheidsleidraad voor bouwen De duurzaamheidsleidraad voor bouwen is door de gemeenteraad vastgesteld en geldt als gemeentelijk kader voor duurzaam bouwen in Capelle aan den IJssel.

De leidraad geldt voor zowel externe partijen als voor gemeentelijke projecten zelf. Doel van deze leidraad is om voor elk initiatief op elk (sub)thema een zo hoog mogelijk ambitieniveau te behalen met een minimum gelijk aan het basisniveau. Toepassing hiervan voor nieuwbouw en ontwikkeling is onderdeel van onze voorbeeldrol hoewel er geen apart of structureel budget aan verbonden is. Invulling van de duurzaamheidsleidraad voor bouwen wordt daarom per project afgewogen en financieel ingebracht. Ook wordt bij nieuwbouw en ontwikkeling aanstaande regelgeving in overweging genomen (denk aan Europese wetgeving die nog naar landelijke wetgeving vertaald moet worden). En daarmee overwogen al dan niet te anticiperen op die nabije toekomst. Team Duurzaamheid is beleidsmatig verantwoordelijk voor de leidraad en advisering op dit thema. Capels Actieplan Netcongestie Los van het behalen van de duurzaamheidsdoelen kan netcongestie een bepalende factor worden om voor het eigen vastgoed in te zetten op verminderen van verbruik van energie van het net. Het Capels Actieplan Netcongestie geeft meer concrete invulling op dit thema.

6.4 Veiligheid

Veiligheid vormt een randvoorwaarde voor het gebruik van gemeentelijk vastgoed. De gemeente waarborgt veiligheid door naleving van wettelijke verplichtingen voor brandveiligheid, Arbo en installatieveiligheid.

6.5 Gezondheid en gebruikscomfort

Naast veiligheid en energieprestatie wordt gestuurd op een prettig gebruiksklimaat. Een goed binnenklimaat draagt bij aan gezondheid, welzijn en het effectief functioneren van gebruikers, en vergroot daarmee de maatschappelijke waarde van gemeentelijk vastgoed. Voor nieuwbouw en ingrijpende renovaties wordt aangesloten bij de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en de landelijke richtlijnen voor een gezond binnenklimaat.

Hoofdstuk 7 – Uitvoering, monitoring en actualisatie De Vastgoedkaders vormen het strategisch fundament voor de wijze waarop Capelle aan den IJssel haar vastgoed inzet, beheert en ontwikkelt. Om te zorgen dat deze kaders daadwerkelijk leiden tot doelmatige uitvoering, is het belangrijk dat de voortgang wordt gemonitord, resultaten worden gerapporteerd en dat periodiek wordt beoordeeld of aanpassing van het beleid nodig is. Dit hoofdstuk beschrijft hoe Capelle de uitvoering borgt en op welke wijze monitoring en actualisatie plaatsvinden.

7.1 Uitvoeringsplan Vastgoed

De uitvoering van de Vastgoedkaders wordt jaarlijks geconcretiseerd in het Uitvoeringsplan Vastgoed, dat door het college wordt vastgesteld. Het uitvoeringsplan vormt de praktische vertaling van het strategisch kader en hierin worden processen, mandaten en uitvoeringskeuzes verder uitgewerkt.

7.2 Monitoring via de Vastgoedmonitor

De Vastgoedmonitor registreert de prestaties, risico’s en ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille en vormt daarmee het belangrijkste instrument voor sturing en verantwoording. De Vastgoedmonitor bevat indicatoren op strategisch, tactisch en operationeel niveau en geeft inzicht in: - financiële prestaties en kostprijsdekkendheid; - technische staat, onderhoud en verduurzaming; - bezettingsgraad, doelmatigheid en multifunctioneel gebruik; - maatschappelijk rendement van gebouwen; - uitvoering van het Uitvoeringsplan Vastgoed en actualisatie van objectvisies. De indicator maatschappelijk rendement geeft inzicht in de mate waarin gebouwen bijdragen aan beleidsdoelen en maatschappelijke effecten in Capelle aan den IJssel. Deze indicator wordt ontwikkeld en toegepast in samenwerking met de beleidsafdelingen. De uitwerking van de methodiek wordt beschreven in het Uitvoeringsplan Vastgoed en jaarlijks geactualiseerd. Door de combinatie van financiële, technische en maatschappelijke indicatoren ontstaat een integraal beeld van de prestaties van de vastgoedportefeuille. Dit ondersteunt raad en college bij hun kaderstellende en sturende rol en bij het borgen van toekomstbestendig vastgoedbeheer. De gemeenteraad wordt jaarlijks geïnformeerd over de indicatoren uit de Vastgoedmonitor via de paragraaf kapitaalgoederen in zowel de begroting als jaarrekening.

7.3 Actualisatie van objectvisies

Objectvisies vormen de basis voor integrale besluitvorming en worden eens per vier jaar geactualiseerd.

7.4 Evaluatiemomenten en beleidsactualisatie

De Vastgoedkaders worden minimaal eens per vier jaar geëvalueerd. Een tussentijdse herziening kan plaatsvinden wanneer beleidsdoelen of wettelijke kaders wijzigen. Ook kunnen demografische of ruimtelijke ontwikkelingen hiertoe aanleiding geven als ook nieuwe inzichten uit monitoring of uitvoering. De evaluatie wordt voorbereid door portefeuillemanagement en door het college ter vaststelling voorgelegd aan de raad.

7.5 Samenhang met begroting en planning & control

De uitvoering van de Vastgoedkaders sluit aan op de reguliere P&C-cyclus. Dit betekent dat: - investeringen en budgetten worden opgenomen in de begroting en meerjarenraming; - vastgoedkeuzes aansluiten bij de reguliere begrotingscyclus; - onderhoudsbudgetten aansluiten op het strategisch beheer van de portefeuille; - beleidsafdelingen verantwoordelijk zijn voor dekking bij nieuwe ruimtevraag. Hierdoor ontstaat een integrale en robuuste financiële verankering van het vastgoedbeleid.

7.6 Transparantie en interne samenwerking

Succesvol vastgoedbeheer vraagt om goede samenwerking tussen beleidsafdelingen, financiën, vastgoed en het bestuur. De gemeente borgt dit door: - heldere rolverdeling tussen beleidsvraag en vastgoedaanbod; - transparante besluitvorming op basis van objectvisies en integrale afwegingen; Door deze aanpak blijft de uitvoering beheersbaar, voorspelbaar en in lijn met de strategische keuzes die de gemeente heeft gemaakt.

7.7 Datakwaliteit

De gemeente borgt de kwaliteit van vastgoeddata, waaronder oppervlakten, contractinformatie, technische staat en financiële gegevens. Jaarlijks vindt een actualiteitscontrole plaats. Acties ter verbetering van datakwaliteit worden opgenomen in het Uitvoeringsplan Vastgoed.

7.8 Projectmatig werken

Nieuwbouw en renovatie worden uitgevoerd volgens de gemeentelijke projectmatige werkwijze. Deze werkwijze omvat een vaste fasering, duidelijke rollen, besluitmomenten, risicobeoordeling en integrale afstemming tussen Vastgoed, Financiën, Inkoop, Juridische Zaken en beleidsafdelingen. Bij projecten met een ruimtelijke en/of programmatische ontwikkelopgave heeft SO de projectregie. Vastgoed vervult hierbij de rol van technisch en financieel adviseur en is verantwoordelijk voor het toekomstig beheer.

Hoofdstuk 8 – Samenvatting van de kaders en kernprincipes De Vastgoedkaders geven richting aan de manier waarop Capelle aan den IJssel haar vastgoed inzet, beheert en ontwikkelt. Onderstaande samenvatting bevat de belangrijkste uitgangspunten en principes die in de nota zijn vastgelegd. Deze vormen samen het toetsingskader voor bestuurlijke en ambtelijke besluitvorming.

8.1 Governance en sturing -

De raad stelt de kaders vast en controleert de uitvoering via de Vastgoedmonitor en P&Ccyclus. Het college voert het beleid uit, besluit over beheer, onderhoud en investeringen binnen begroting en stelt het Uitvoeringsplan Vastgoed vast. Portefeuillemanagement stuurt op portefeuilleniveau en adviseert strategisch over investeringen, behoud of afstoot. Assetmanagement vertaalt strategie naar objectniveau en ontwikkelt objectvisies, prestatiekaders en investeringsvoorstellen. Propertymanagement voert beheer en onderhoud uit. Beleidsafdelingen bepalen ruimtevraag, dragen lasten binnen hun eigen begroting en zorgen voor doelmatig gebruik. Projecten en ontwikkelingen met een ruimtelijke of strategische opgave worden onder regie van SO uitgevoerd, in samenwerking met Vastgoed. Financiën borgt BBV-toepassing, kostprijsberekening en financiële toetsing. Juridische Zaken toetst rechtmatigheid en contractvorming. Inkoop borgt doelmatige en rechtmatige aanbestedingen. Concern control toetst op rechtmatigheid, doelmatigheid en risicobeheersing.

8.2 Strategische kaders -

Vastgoed is een middel, geen doel op zich. De inzet van gebouwen volgt altijd uit maatschappelijke behoefte of strategische gebiedsopgaven. Portefeuille-indeling in kern en niet-kernportefeuille. Hierdoor ontstaat duidelijkheid over gebouwen die behouden worden en objecten die kunnen worden afgestoten. Objectvisies vormen de basis voor keuzes. Alle kernobjecten krijgen een actuele objectvisie en deze worden eens per vier jaar geactualiseerd. Strategisch vastgoed wordt elke vier jaar heroverwogen. Daarna volgt een expliciet besluit over behoud, transformatie of afstoot. Een lage bezettingsgraad verplicht tot heroverweging. Bij onderbenutting worden clustering, herverdeling of afstoot onderzocht.

8.3 Financiële kaders -

Verhuur gebeurt kostprijsdekkend. Alle directe en indirecte kosten worden daarbij toegerekend aan het vastgoed. Voor commerciële functies geldt een marktconforme huur. Dit voorkomt marktverstoring en voldoet aan de Wet Markt & Overheid. Afwijkingen kunnen alleen via een Algemeen-Belangbesluit van de raad. Hierbij wordt structurele dekking verplicht geregeld. Het college stelt de huurberekeningssystematiek en huurtarieven vast. Afschrijftermijnen conform de financiële verordening nu zijnde nieuwbouw 40 jaar, renovatie 20 jaar, grond wordt niet afgeschreven.

-

MJOP en DMJOP vormen de basis voor onderhoudsbudgetten. Deze worden minimaal eens per vier jaar geactualiseerd. Beleidsafdelingen dragen de lasten van hun ruimtevraag. Nieuwe ruimte betekent structurele lasten binnen de beleidsbegroting.

8.4 Juridische kaders -

Didam-arrest: gelijke kansen voor gegadigden, openbaar en objectief selectieproces, tenzij één-op-één verkoop juridisch is onderbouwd. Wet Markt & Overheid: verhuur moet marktconform en kostprijsdekkend zijn, tenzij de raad een Algemeen Belang vaststelt. BBV: waardering, kostentoerekening en afschrijving moeten voldoen aan wettelijke regels. JZ borgt contractvorming (huur, koop, erfpacht, opstal) en toetst juridische risico’s.

8.5 Onderhoud, kwaliteit en duurzaamheid -

-

Onderhoudsniveaus: kernportefeuille op conditie 3, niet kernportefeuille en strategisch vastgoed op conditie 4. Onderhoudsinspecties volgens NEN 2767 minimaal eens per drie jaar. Verduurzaming volgt de Routekaart Verduurzaming: o 55% CO₂-reductie in 2030, o energie neutrale portefeuille in 2050. Energielabel A is streefbeeld voor ambtelijke huisvesting voor 2030 waar technisch en economisch haalbaar. Verduurzaming wordt geïntegreerd in onderhoud via DMJOP’s, zodat maatregelen doelmatig kunnen worden gecombineerd Leidraad Verduurzaming als richting bij nieuwbouw en renovatie. Veiligheid en gezondheid is geborgd via wettelijke eisen. Comfortaspecten worden meegenomen bij nieuwbouw en renovatie.

8.6 Monitoring en uitvoering -

-

Jaarlijks Uitvoeringsplan Vastgoed beschrijft processen, mandaten, planning en uitvoeringsafspraken. Jaarlijkse Vastgoedmonitor informeert de raad en college over staat van de portefeuille, strategische keuzes, risico’s en prestaties. Ook de prestaties en risico’s van vastgoed dat via verbonden partijen wordt beheerd, worden opgenomen in de Vastgoedmonitor. Objectvisies worden elke vier jaar geactualiseerd. De Vastgoedkaders zelf worden periodiek geëvalueerd en minimaal elke vier jaar geactualiseerd. Samenhang met de P&C-cyclus zorgt voor duidelijke financiële verankering en tijdige besluitvorming. De systematiek van jaarlijkse monitoring en vierjaarlijkse herijking sluit aan bij het principe van integraal en cyclisch portefeuillesturen, zoals in het Meerjaren Perspectief Vastgoed 2019 is geïntroduceerd. Hierdoor blijft de vastgoedportefeuille continu afgestemd op beleidsdoelen, ruimtelijke ontwikkelingen en maatschappelijke opgaven.

8.7 Kernprincipes

De Vastgoedkaders geven richting aan de manier waarop Capelle haar vastgoed inzet, beheert en ontwikkelt. Zij zorgen voor duidelijkheid in rollen, voorspelbaarheid in uitvoering en transparantie in besluitvorming. Op basis van deze kaders kan de gemeente doelgericht sturen op maatschappelijke waarde, kosten, risico’s en toekomstbestendigheid.

De onderstaande kernprincipes vormen de essentie van de gemeentelijke vastgoedsturing en gelden als grondslag voor alle toekomstige besluiten: 1. De raad stelt de strategische kaders vast en het college voert deze uit binnen de organisatorische verantwoordelijkheden en mandaten. 2. Vastgoed wordt alleen ingezet wanneer dit aantoonbaar bijdraagt aan maatschappelijke opgaven. 3. Verhuur is kostprijsdekkend en bij commerciële functies marktconform en minimaal kostprijsdekkend. 4. Investeren, behouden of afstoten gebeurt op basis van objectieve analyses van waarde, kosten, risico’s en gebruik. 5. Gebouwen worden toekomstbestendig beheerd op onderhoudsniveau 3 of 4, zonder achterstanden en gekoppeld aan verduurzaming. De Duurzaamheidsleidraad geldt als richtinggevend kader bij nieuwbouw en renovatie. 6. Vastgoedbesluiten worden afgestemd op ruimtelijke ontwikkelingen en strategische opgaven; inzet van strategisch vastgoed ondersteunt deze samenhang. 7. Beleidsafdelingen zijn financieel verantwoordelijk voor hun ruimtevraag, terwijl vastgoed, financiën en juridische zaken de kosten en BBV-conformiteit borgen. 8. Alle vastgoedbesluiten worden rechtmatig genomen conform Didam, Wmo en BBV, met toetsing door Juridische Zaken en Inkoop. 9.

De gemeente werkt samen met verbonden partijen zoals Sportief Capelle en Welzijn Capelle; afspraken over beheer, gebruik en prestaties zijn vastgelegd in DVO’s of huurovereenkomsten. 10. Uitvoering en voortgang worden jaarlijks gestuurd en getoetst via het Uitvoeringsplan Vastgoed en de Vastgoedmonitor.

Hoofdstuk 9 – Slotparagraaf Met deze Vastgoedkaders beschikt Capelle aan den IJssel over een helder en samenhangend kader voor de inzet, het beheer en de ontwikkeling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De kaders maken duidelijk welke strategische keuzes worden gemaakt en hoe rollen, verantwoordelijkheden en financiële en juridische randvoorwaarden zijn belegd. De uitvoering vindt jaarlijks plaats via het Uitvoeringsplan Vastgoed en wordt gemonitord in de Vastgoedmonitor. Hiermee ontstaat een transparante verbinding tussen strategie, uitvoering en financiën. Deze Vastgoedkaders vormen de volgende stap in de ontwikkeling van professioneel vastgoedmanagement die in 2011–2013 is ingezet met de structuur Optimalisatie gemeentelijk vastgoed en de beleidsnota’s Beleidskaders gemeentelijk vastgoed (2012) en Vastgoed in beweging (2013). Met het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) uit 2019 is vervolgens de basis gelegd voor integraal en cyclisch portefeuillesturen. De voorliggende Vastgoedkaders bouwen voort op deze lijn en actualiseren de principes van transparantie, doelmatigheid en maatschappelijke waarde. De gemeente werkt in een dynamische context. Daarom worden de Vastgoedkaders minimaal eens per vier jaar geëvalueerd en zo nodig geactualiseerd. Zo blijven ze actueel en bieden ze een stevig fundament voor toekomstbestendige besluitvorming over gemeentelijk vastgoed.

Hoofdstuk 10 – Begrippenlijst Deze begrippenlijst bevat definities van kernbegrippen en afkortingen die in de Vastgoedkaders worden gebruikt. Alle termen zijn alfabetisch gesorteerd en weergegeven in tabelvorm voor maximale overzichtelijkheid.

Begrippen (alfabetisch) Begrip

Definitie De termijn waarover de waarde van een investering in vastgoed wordt Afschrijvingsperiode afgeschreven (nieuwbouw 40 jaar, renovatie 20 jaar). Gemeentelijk vastgoed dat wordt gebruikt voor de huisvesting van de Ambtelijke huisvesting ambtelijke organisatie. Tactisch beheer van gebouwen gericht op prestaties, onderhoud, kosten Assetmanagement en gebruik. Basiskwaliteit Onderhoudsniveau voor overig functioneel vastgoed (conditieniveau 4). Bezettingsgraad De verhouding tussen gebruikt en beschikbaar vloeroppervlak. Eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving die gelden voor Brandveiligheid (Bbl) veiligheid van gebouwen. Conditiemeting (NEN Gestandaardiseerde inspectiemethode voor technische staat van 2767) gebouwen. Onderhoudsniveau voor kernportefeuille: functioneel en zonder Conditieniveau 3 achterstallig onderhoud. Conditieniveau 4 Onderhoudsniveau voor strategisch en overig vastgoed: basisconditie. Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan waarin onderhoud en DMJOP verduurzaming worden gecombineerd. Vastgoed zonder maatschappelijke of strategische functie, bestemd voor Dispositie-object verkoop of sloop. Energielabel A Streefbeeld voor energieprestatie van gemeentelijk vastgoed in 2030. Alle directe en indirecte kosten die aan een vastgoedobject zijn toe te Integrale kostprijs rekenen.

Vastgoed dat essentieel is voor maatschappelijke taken of strategische Kernportefeuille ambities. Maatschappelijk De mate waarin gemeentelijk vastgoed bijdraagt aan beleidsdoelen en rendement maatschappelijke effecten in Capelle aan den IJssel. Maatschappelijk Gebouwen voor onderwijs, sport, cultuur, jeugd, welzijn of andere vastgoed publieke functies. Marktconformiteit Prijsstelling die aansluit bij wat gebruikelijk is op de markt. MJOP Meerjarenonderhoudsplan voor minimaal 10 jaar. Niet-kernportefeuille Vastgoed dat geen rol speelt in beleids- of strategische opgaven. Document met functie, staat, gebruik, financiële prestaties en Objectvisie strategische waarde van een object. Portefeuillemanagement Strategische sturing op de totale vastgoedportefeuille.

Begrip

Definitie Werkwijze waarbij nieuwbouw-, renovatie- en grote Projectmatig werken onderhoudsprojecten worden uitgevoerd in gestructureerde fasen met duidelijke beslismomenten, rollen en verantwoordelijkheden. Dagelijks beheer van vastgoed, incl. onderhoud, contracten en Propertymanagement gebruikerscontact. Vastgoed dat tijdelijk wordt aangehouden voor toekomstige Strategisch vastgoed gebiedsontwikkelingen. Jaarlijks plan met processen, mandaten, onderhoudsplanning en Uitvoeringsplan Vastgoed werkafspraken. Jaarlijkse rapportage voor raad en college over prestaties, risico’s en Vastgoedmonitor ontwikkelingen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Hoofdinstrument voor sturing, verantwoording en transparantie.

Afkortingen (alfabetisch) Afkorting AB AM Arbo BBV Bbl CO₂ CPI DMJOP MJOP NEN 2767 P&C-cyclus PM SML SO VGO Wmo

Betekenis Algemeen Belang (in context AlgemeenBelangbesluit). Assetmanagement. Arbeidsomstandighedenwetgeving. Besluit Begroting en Verantwoording. Besluit bouwwerken leefomgeving. Koolstofdioxide (gebruik context CO₂-reductie). Consumentenprijsindex. Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan. Meerjarenonderhoudsplan. Norm voor conditiemeting van gebouwen. Planning- en Control cyclus. Propertymanagement. Samenleving. Stadsontwikkeling. Vastgoedorganisatie. Wet Markt & Overheid.

Bijlage 1 – Relatie met eerdere beleidskaders gemeentelijk vastgoed De voorliggende Vastgoedkaders 2026–2030 bouwen voort op een reeks eerder vastgestelde beleidsdocumenten over gemeentelijk vastgoed. Sinds 2011 werkt de gemeente Capelle aan den IJssel aan de verdere professionalisering van haar vastgoedbeheer en -sturing. In onderstaande tabel is weergegeven hoe de beleidslijn zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en op welke onderdelen deze Vastgoedkaders een actualisatie of doorontwikkeling vormen. Deze historische lijn laat zien dat het gemeentelijk vastgoedbeleid stap voor stap is uitgegroeid van operationeel beheer naar strategisch portefeuillesturing, met nadruk op transparantie, doelmatigheid, kostprijsdekkendheid en maatschappelijke waarde. Jaar

Document/ besluit

Kern van het beleid

2011–2013

Optimalisatie gemeentelijk vastgoed (organisatie brede structuur)

Start van integraal vastgoedmanagement en inventarisatie van de portefeuille.

2012

Nota Beleidskaders gemeentelijk vastgoed (BBV 464890)

2013

Beleidsnota Vastgoed in beweging (BBV 518742)

2019

Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV)

2026–2030

Vastgoedkaders Capelle aan den IJssel

Eerste uitgangspunten voor transparant, kostendekkend en doelmatig beheer van gemeentelijk vastgoed. Introductie van portefeuillesturing, onderscheid tussen maatschappelijk, bedrijfsmatig en strategisch vastgoed; nadruk op professioneel beheer en geen verkapte subsidies. Eerste integraal en cyclisch sturingsinstrument; focus op duurzaamheid, samenwerking en gebiedsgerichte optimalisatie. Actuele beleidsmatige actualisatie van bovengenoemde lijn.

Relatie met de Vastgoedkaders 2026–2030 Vormde de basis voor professioneel vastgoedbeheer en leidde tot vaststelling van de beleidskaders 2012–2013. Fundament voor de principes van kostprijsdekkendheid, transparantie en efficiënte inzet van gebouwen. Dezelfde structuur en principes zijn doorontwikkeld en geactualiseerd in hoofdstukken 3 en 4 van deze Vastgoedkaders.

De nieuwe Vastgoedkaders zetten deze lijn voort via cyclisch portefeuillesturen, verduurzaming en maatschappelijke waarde (hoofdstukken 3 en 7). Legt de samenhang vast tussen financieel, maatschappelijk en strategisch vastgoedbeleid in één kader.