09.02 - BBV Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Fascinatio Boulevard kavel 2k4....

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: R. van der Veer Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: P. Oskam

Vergaderdatum: 2 november 2021 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 602613

ONDERWERP Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Fascinatio Boulevard kavel 2k4 nabij de Fascinatio Boulevard 522

SAMENVATTING Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een aanvraag Omgevingsvergunning gedaan voor het oprichten van één woongebouw met 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, nabij de Fascinatio Boulevard 522. Het initiatief is in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en als gevolg van het initiatief zijn er geen nadelige milieugevolgen te verwachten. Het initiatief is maatschappelijk en economisch uitvoerbaar. De ontwikkeling voorziet op het eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen; conform de parkeereis. Het voorstel voorziet in 92 parkeerplaatsen op eigen terrein voor auto’s van bewoners en bezoekers. Het plan voorziet daarnaast in 460 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners (400 inpandig) en bezoekers (60 in de buitenruimte). Het college heeft besloten de gemeenteraad voor te stellen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen vast te stellen voor dit initiatief. Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met dit voorstel wordt het plan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd, zodat iedereen zienswijzen in kan dienen. Daarna wordt de definitieve verklaring van geen bedenkingen ter besluitvorming aan het college en de gemeenteraad worden voorgelegd.

Het college heeft eveneens het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder vastgesteld en besloten om op basis van artikel 21, lid d van het bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug, af te wijken van de maximale bouwhoogte

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen: a. een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, nabij de Fascinatio Boulevard 522 af te geven en deze gedurende zes weken ter inzage te leggen; b. voor de omgevingsvergunning geen vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren, omdat er geen nadelige milieugevolgen zijn; 2. Het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen, voor de realisatie van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers en gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard vast te stellen; 3. het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers en gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard, ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad; 4. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder vast te stellen; 5. Op basis van artikel 21, lid d van het bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug, af te wijken van de maximale bouwhoogte.

1

BESLUIT: 2 november 2021

Het college besluit conform het voorstel.

2

INHOUD/STREKKING Achtergrond en aanvraag Op 16 mei 2021 is door Studenthousing Fascinatio B.V. een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Deze aanvraag is geregistreerd onder nummer 0502498234/20210172. Het initiatief is gelegen aan de zuidelijke ring van de Fascinatio Boulevard 522. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Op de locatie van de beoogde woningbouw geldt de bestemming ‘’Bedrijf’’. Woningbouw is binnen deze bestemming niet toegestaan. Aanleiding Er wordt ingezet op een afronding van de wijk Fascinatio. De vraag naar woonruimte is enorm. Hierom wordt er in de buitenring van Fascinatio ingezet op het bieden van ruimte aan woningen. De realisatie van deze studentenwoningen ondersteunt deze ontwikkeling. Het initiatief Het voornemen is om ter plaatse van de braakliggende gronden één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes te realiseren. Verder bevat het plan voor de bewoners een fitnessruimte, gemeenschappelijke ruimten, een gemeenschappelijke fietsenstalling en een bijbehorende parkeergelegenheid. Het beoogde bouwblok bestaat uit 7 verdiepingen en heeft een bouwhoogte van circa 25 meter.

Zie onderstaande afbeeldingen voor een impressie van het gebouw; de ligging van de bouwlocatie in de omgeving, het uiterlijk van het pand en het plan in zijn omgeving.

Ligging van het bouwplan in de omgeving (rode omcirkeling).

Een impressie van het aangezicht van het gebouw vanaf de Fascinatio Boulevard.

3

Een impressie van het gebouw in haar omgeving, weergeven in vogelvlucht. Mobiliteit De ontwikkeling voorziet op het eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen; conform de parkeereis. Het voorstel voorziet in 92 parkeerplaatsen op eigen terrein voor auto’s van bewoners en bezoekers. Het plan voorziet in 460 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners (400 inpandig) en bezoekers (60 in de buitenruimte). De locatie ligt gunstig ten opzichte van de metro en op fietsafstand van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR). Het plan is getoetst aan het Paraplu-bestemmingsplan Parkeren en het hier ondergelegen parkeerbeleid. Het aantal parkeerplaatsen voor zowel de auto als de fiets is gelijk aan de parkeereis. Het terrein wordt ontsloten op de Fascinatio Boulevard door een al aanwezige inen uitrit op het perceel. Er worden geen openbare parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling onttrokken. De verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkeling is beperkt en kleiner dan de verkeersgeneratie die het gevolg zou zijn van de ontwikkeling van een bedrijf/kantoor op deze locatie, die op basis van het vigerend bestemmingsplan mogelijk is. Omgevingsvergunning Het plan is in strijd met het huidige bestemmingsplan, omdat wonen niet is opgenomen als toegestane activiteit. Ontheffing is in het bestemmingsplan niet opgenomen.

Daarnaast is het gebouw in strijd met de bouwregels omdat de entree en het gebouw vanaf de eerste verdieping gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt voorgesteld, evenals de balkons op elke verdieping. Afwijking voor het bouwen buiten het bouwvlak is niet opgenomen in het bestemmingsplan. De overschrijding betreft iets meer dan 121 m2. Dit is het verschil tussen de blauwe lijn waar het gebouw in gepositioneerd staat (1975,6 m2 ) en het rode vlak; het bouwvlak (1854,52 m2). Zie onderstaande afbeelding.

4

Tot slot wordt de maximale bouwhoogte minimaal overschreden door de doorval-beveiligingen op het hoogste dak. Dit betreft een overschrijding van 35 cm en is niet zichtbaar vanaf de straat. Uw college wordt voorgesteld om door middel van artikel 21, lid d van het bestemmingsplan FascinatioCapelsebrug af te wijken van de maximale bouwhoogte. Uw college kan medewerking verlenen aan het bouwplan op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.12, eerste lid sub a onder 3). Er moet dan worden voldaan aan de volgende voorwaarden: − het plan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening; − het plan moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing; − er dient door de raad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden. Uw college wordt voorgesteld om in dit specifieke geval een uitgebreide (Wabo) procedure te doorlopen. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het concept Ruimtelijke Toekomstperspectief Fascinatio en er is bij door de aanvrager in een vroeg stadium een concreet plan met een bijbehorende ruimtelijke onderbouwing aangeleverd. Dit geeft duidelijkheid aan de inwoners en bedrijven van Fascinatio over de voorgenomen ontwikkeling.

De Wabo bepaalt over de 'grotere' afwijking dat wij - bij het gebruik maken van deze afwijkingsprocedure - daaraan alleen medewerking kunnen verlenen als de raad een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' heeft afgegeven. Dit houdt in dat de gemeenteraad verklaart geen bedenkingen te hebben tegen het gaan afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan om de benodigde omgevingsvergunning te kunnen verlenen. Onderbouwing van de gevraagde beslissing De ruimtelijke onderbouwing (d.d. 21 september 2021) die voor het bouwplan is opgesteld, laat zien dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Andere milieu, planologische en ruimtelijk relevante aspecten zoals bodem, archeologie, bezonning, waterhuishouding, externe veiligheid en natuur zijn geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Besluit m.e.r. (Milieueffectrapportage) Het plan omvat de bouw van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Het plan blijft daarmee ver onder de drempelwaarden zoals genoemd in het Besluit m.e.r. (2000 of meer woningen). Hierbij kan ervan worden uitgegaan, dat dit niet gepaard gaat met een grote toename aan verkeersintensiteit en daarmee gepaard gaande milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit) ten opzichte van de referentiesituatie.

Het plangebied ligt in de bebouwde kom met daaromheen met name woningen, kantoren, bedrijven en wegen en ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden. Gelet op de kenmerken van het plan, de ligging van het plan ten opzichte van gevoelige gebieden en de potentiële effecten kan worden geconcludeerd dat er als gevolg van het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Voor dit plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Advies Gelet op het voorgaande wordt uw college voorgesteld de gemeenteraad voor te stellen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het project kavel 2K4, bestaande uit uit één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard af te geven en hiertoe het conceptraadsvoorstel en -besluit vast te stellen. FINANCIEN Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 6.2.1 dat plankosten moeten worden verhaald. Op 24 september 2021 is een koopovereenkomst met Whitehouse Development B.V. aangegaan. Hiermee zijn de plankosten anderszins verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

5

JURIDISCH ADVIES Juridische toets heeft plaatsgevonden.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE Op 16 december 2019 heeft White House Development en ROM het plan voor studentenhuisvesting gepresenteerd. Er was lof voor het uiterlijk van het gebouw maar ook waren er geluiden te horen of de studentenhuisvesting niet op kavel van NK-1, waar nu de stadslandbouw is zou kunnen worden gebouwd. U heeft in de WOP-vergadering van 19 februari 2020 toegezegd serieus deze mogelijkheid met beide partijen te willen bespreken. Partijen hebben vervolgens de mogelijkheden verkend om hun programma te integreren op kavel NK-1, maar hier bleek onvoldoende draagvlak voor. Er heeft daardoor geen uitruil van kavels en bouwplannen plaats gevonden. Op 22 maart 2021 heeft een informatiebijeenkomst plaats gevonden waarin ontwikkelcombinatie White House Development en de Rotterdamse Ontwikkelmaatschappij (ROM) het bouwplan voor Studentenhuisvesting op kavel 2k-4 hebben toegelicht. Tijdens de bijeenkomst zijn er digitaal vragen gesteld vanuit de omgeving. Deze vragen zijn beantwoord door middel van een vraag- en antwoord presentatie. De vragen en antwoorden zijn te vinden via de volgende link: https://wijwillendit.nl/capelleaan-den-ijssel/project/fascinatio-kavel-2k-4-studentenhuisvesting-rom-whitehouse-development Tijdens de WOP-vergadering van 19 mei 2021 heeft de gemeente een presentatie gegeven over de parkeerplaatsen van dit ontwerp.

Op basis van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn 92 parkeerplaatsen nodig. Deze 92 parkeerplaatsen kunnen op het kavel worden aangelegd. De ontwikkelaar stelde voor om initieel minder parkeerplaatsen aan te leggen: 63 in plaats van 92. Het plan bestaat uit studentenkamers en het autobezit onder studenten ligt landelijk in stedelijk gebied lager dan de parkeernorm. De aanleg van een kleiner aantal parkeerplaatsen biedt ruimte voor een groene invulling op het kavel, aan de voorzijde van het gebouw. Om te voorkomen dat er toch te weinig parkeerplaatsen zouden zijn, was er een monitorvoorstel uitgewerkt. Het voorstel was om de komende jaren, na ingebruikname van het gebouw, vier keer per jaar de parkeerdruk op het kavel te meten en alsnog extra parkeerplaatsen aan te leggen als de parkeerdruk te hoog zou worden (meer dan 90%). Dit voorstel is voorgelegd aan de wijkbewoners. Via een enquête is draagvlak voor dit idee gepolst. Uit deze enquête bleek onvoldoende draagvlak. De 92 parkeerplaatsen worden daarom alsnog direct aangelegd. Wel is privaat-rechtelijk in het koopcontract afgesproken dat bij aantoonbaar lager gebruik, parkeerplaatsen kunnen worden verwijderd ten gunste van een groene invulling.

De gemeente moet bij deze wijziging altijd een akkoord geven en er zijn afspraken vastgelegd over de monitoring en onderbouwing ingeval de ontwikkelaar hiertoe een verzoek bij de gemeente indient. Daarmee blijft de eis voldoende parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van deze planontwikkeling geborgd. Bij een wijziging van het aantal parkeerplaatsen dient de gemeente een apart besluit te nemen. Op 23 juni 2021 heeft de gemeente een mailing verstuurd aan alle bewoners van Fascinatio over het parkeren bij dit kavel. De gemeente heeft de omgeving gevraagd om mee te denken over de parkeeroplossing van het kavel.

6

Als de ontwerpverklaring van geen bedenkingen wordt afgegeven, wordt het plan zes weken ter inzage worden gelegd. Het plan dat ter inzage wordt gelegd, omvat de volgende zaken: − ontwerpverklaring van geen bedenkingen; − ontwerpbesluit omgevingsvergunning en de daarbij behorende stukken zoals de aanvraag om omgevingsvergunning; − de ruimtelijke onderbouwing; − ontwerpbesluit hogere grenswaarde. Binnen de termijn van zes weken kan iedereen zienswijzen indienen op het voornemen tot: − het gaan afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Fascinatio-Capelsebrug’ en − het vaststellen van de hogere grenswaarde van respectievelijk 53 dB en 54 dB van wegverkeerslawaai voor de Abram van Rijckvorselweg en de Fascinatio Boulevard. Indien er zienswijzen worden ingediend dan worden deze verwerkt in de definitieve verklaring van geen bedenkingen, welke onderdeel is van het definitieve besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning. Bij zienswijzen legt uw college de beantwoording van de zienswijzen en de definitieve verklaring van geen bedenkingen ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, kan de ontwerpverklaring van geen bedenkingen worden opgevat als definitieve verklaring van geen bedenkingen.

BIJLAGEN − − − −

Ruimtelijke onderbouwing inclusief onderzoeken; Besluit hogere grenswaarden; Ontwerpbesluit; Raadsvoorstel.

7