07.09 - Bijlage - Aandachtspunten schets 1B

Aandachtspunten schets 1B middengebied buurtcoalitie Inleiding Op 15 juli 2021 hebben vertegenwoordigers van de buurtcoalitie en medewerkers van de gemeente Capelle aan den IJssel, Havensteder en Pameijer met elkaar gesproken over de schetsen die de buurtcoalitie heeft gemaakt voor de ontwikkeling van het middengebied van de Florabuurt. Afgesproken is dat de gemeente, Havensteder en Pameijer schriftelijk de aandachtspunten bij schets 1B op papier zetten. Op 17 augustus 2021 zijn de aandachtspunten verder toegelicht en met elkaar besproken. Uitgangspunten schets 1B Samengevat gaat de schets uit van herontwikkeling van het middengebied ten zuiden van de weg die nu tussen Pameijer en IJsselkids ligt (zie linker afbeelding hieronder). In deze memo noemen wij deze weg verder ‘de weg door het middengebied’. Op de Verschoor locatie komen ongeveer 140 woningen in een woontoren van 20 lagen en een deel 6 lagen. Op de locatie aan de weg door het middengebied is ruimte voor het Huis van de Wijk, de huisarts en Pameijer. Hierboven kunnen tot maximaal vier hoog woningen komen. De nieuwbouw voor het kindcentrum (twee basisscholen, kinderopvang, Cocon, gymzaal en KinderLab) ligt op een parkeergarage die op straatniveau ligt. De schoolpleinen en andere speelterreinen liggen op het dak van deze parkeergarage.

Aan de zijde van de parkeergarage langs de Schenkelse Dreef is ruimte voor opslag etc. De locatie van Pameijer wordt toegevoegd aan het grasveld. Dit vormt het buurtpark met ook ruimte voor de buurtmoestuin (zie rechter afbeelding hieronder).

Wijkt af van het raadsbesluit van 20 april 2020 De schets van de buurtcoalitie wijkt af van de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het middengebied zoals die door de gemeenteraad zijn vastgesteld op 20 april 2020 (keuze voor scenario 2). De schets lijkt op scenario 3 met twee verschillen. In scenario 3 wordt de weg die door het middengebied loopt verlegd en de locatie van Pameijer is in scenario 3 de locatie voor de bouw van het kindcentrum. Hieronder nogmaals de afbeeldingen van de scenario’s.

Scenario 1 Scenario 2

Scenario 3

Niet voldoende ruimte voor het programma Vooral de maatschappelijke functies bepalen hoeveel oppervlakte nodig is voor de bouwblokken. Het programma past niet ten zuiden van de weg die door het middengebied loopt. Dit was ook al te zien bij scenario 3. Wij hebben dit verduidelijkt met drie afbeeldingen: Afbeelding 1: op onderstaande afbeelding is inzichtelijk gemaakt welk deel van het programma niet past in het gebied ten zuiden van de weg die door het middengebied loopt. Uiteraard kan dit uitgeruild worden met programma wat op deze afbeelding ten zuiden van de weg is geprojecteerd.

Afbeelding 2: op onderstaande afbeelding is het programma wat niet past ingetekend in wat in schets 1B het buurtpark is.

Afbeelding 3: op onderstaande afbeelding is het programma wat niet past (bovenop) toegevoegd aan het gebied ten zuiden van de weg die door het middengebied loopt.

Het buurtpark als hart van de Florabuurt Belangrijke overweging om in het koersdocument te kiezen voor scenario 2 in plaats van scenario 3 was de positie van het buurtpark. Wij denken dat het van belang is dat de onderwijs-, welzijns-, zorgen gezondheidsfuncties een directe verbinding hebben met het buurtpark en dat deze functies op een goede toegankelijke manier onderling bereikbaar zijn. Zo creëren we een sociaal hart voor de Florabuurt waar bewoners elkaar (spontaan) kunnen ontmoeten. In schets 1B is deze verbinding en ook met de winkels niet aanwezig en vormt de weg die door het middengebied loopt een barrière. Wij denken dat in schets 1B het buurtpark geen integrale ontmoetingsplek wordt voor de hele Florabuurt, maar een los veld waar geen functies op aan sluiten. In het huidige plan liggen scholen en zorg en welzijnsvoorzieningen zoals het Huis van de Wijk en Pameijer aan het buurtpark, zonder een straat er tussen. In schets 1B worden deze functies wel van elkaar gescheiden door de straat (barrière). Het is een woonstraat, 30 km/u, dus dat is niet onoverkomelijk of onmogelijk, maar als we uitgaan van regulier gebruik van het park door Pameijer en de basisscholen is er wel sprake van zeer frequente oversteek van deze straat door kwetsbare verkeersdeelnemers en dat is uiteraard minder gunstig dan wanneer die barrière er niet is en deze functies direct aan het park zitten.

Begane grond langs de Schenkelse Dreef Langs de Schenkelse Dreef komt in het huidige plan en in schets 1B een wandelpad langs het water. In het huidige plan komen langs het wandelpad voordeuren van woningen. In schets 1B loop je langs de parkeergarage, gymzaal en opslagruimten. Bij de bestaande woningen in de Florabuurt zijn nu weinig voordeuren op straat en loop je langs dichte muren en garagedeuren. Dit willen wij met voordeuren aan alle kanten van bouwbokken juist voorkomen. Voordeuren aan de straat zorgen voor meer oren en ogen op straat, levendigheid en sociale veiligheid. Groot bouwblok Ten opzichte van het huidige plan komt er in schets 1B 1 groot bouwblok in plaats van twee bouwblokken waar je tussendoor kunt rijden en wandelen. Dit vinden wij stedenbouwkundig minder passend. Voldoende daglicht begane grond In de schets wordt veel programma gestapeld en zijn er ten opzichte van het huidige plan minder muren die grenzen aan de straat. Veel muren van functies op de begane grond grenzen aan de parkeergarage.

Hierdoor is er weinig daglicht toetreding. Mogelijk onvoldoende om te kunnen voldoen aan het bouwbesluit. Opgetild schoolterrein Wij denken dat het schoolplein en andere speelterreinen op de parkeergarage op zich zouden kunnen functioneren als een plek waar samen gespeelt wordt. Wel is het minder toegankelijk dan spelen op maaiveld waardoor gebruik buiten de schooltijden minder voor de hand ligt. Het spelen kan ook meer overlast geven richting de andere functies in het blok (met name wonen). Tijdelijke huisvesting In schets 1B hebben het Huis van de Wijk, de huisarts, de basisscholen en de kinderopvang tijdelijke huisvesting nodig. Voor het Huis van de Wijk en de huisarts is dat ook met de huidige plannen nodig. Het betekent ook dat de drie bassischolen in Schenkel tijdelijk moeten gymmen op een andere plek. Waarschijnlijk in sporthal Schenkel. Het ligt voor de hand om tijdelijke huisvesting voor de basisscholen en kinderopvang te bouwen op het grasveld. Er moeten dan ook aanpassingen aan de buitenruimte worden gedaan voor het halen en brengen. Tijdelijke huisvesting is duur. In scenario 3 van het koersdocument was hier ook sprake van. De kosten waren toen begroot op ongeveer 2 miljoen.

Verkeer Door de concentratie van zowel de nieuwbouw van de scholen als de woningbouw in het zuidelijke deel van de middenstrip komen de scholen in een gebied te staan waar ook een forse toename van het verkeer zit. Dat is een stuk minder gunstig dan in het huidige plan waarin de toename van verkeer als gevolg van woningbouw zuidblok en middenblok terecht komt op de Bongerd en de scholen noordelijker zitten in een rustiger deel van de wijk, waar de verkeerstoename ten gevolgen van zuidblok en middenblok niet terecht komt. Schets 1B leidt tot een directe schoolomgeving met meer autoverkeer en meer conflicten tussen autoverkeer en langzaam verkeer. In het verlengde daarvan geldt dat ook voor de oversteek van de Schenkelse Dreef: in het huidige plan zit de oversteek naar de scholen noordelijker, op een rustiger deel van de Schenkelse Dreef. In schets 1B van de Buurtcoalitie zal de oversteek van/naar de scholen zuidelijker liggen, op het drukkere deel van de Schenkelse Dreef. In het huidige plan zit een éénrichtingscircuit voor de scholen. Dat maakt het verkeersbeeld ter hoogte van het kindcentrum een stuk rustiger en overzichtelijker en tegelijkertijd is die hoeveelheid verkeer beperkt en dat kan prima het “rondje door de wijk” rijden. Door veel autoverkeer van/naar de scholen wordt in de huidige situatie ook een rondje door de wijk gereden en dat werkt eigenlijk prima.

De vraag is of een dergelijke opzet met éénrichtingsverkeer ter hoogte van de scholen is te integreren in schets 1B. Dat hangt erg samen hoe het plan er uit zou zien qua programma en entreepunten/ontsluiting etc. Het is op voorhand niet onmogelijk, maar wel een groot vraagpunt en als dat niet kan zou ook dat een flink nadeel zijn ten opzichte van het concept gebiedspaspoort. Parkeren Schets 1B voorziet in inpandig parkeren voor bewoners. In de parkeergarage passen ongeveer 200 parkeerplaatsen. Vraag is wel hoe met name het parkeren in de openbare ruimte wordt opgelost: zowel de scholen, als Pameijer als bezoek aan de woningen vragen openbare parkeerplaatsen waar van het meest logisch is dat die buiten liggen. De bundeling van al deze functies zal leiden tot een forse behoefte aan openbare parkeerplaatsen waarvan de vraag is of die kunnen worden ingepast. Parkeren in een parkeergarage is een (te) dure oplossing voor sociale huurwoningen. Omdat de parkeergarage heel groot wordt is het risico dat dit een unheimische plek wordt. Sociale huurwoningen Schets 1B gaat uit van ongeveer 140 woningen op de Verschoorlocatie en mogelijk nog circa 10 woningen boven de huisarts, Pameijer en het Huis van de Wijk. De gemeente en Havensteder hebben afgesproken dat er in de Florabuurt 56 nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd.

Met waarschijnlijk 8 woningen aan de Wingerd komen er dus 48 sociale huurwoningen in het middengebied. Havensteder wil geen woningen realiseren in de ontwikkeling op de Verschoorlocatie omdat de VvE te complex is. Voor Havensteder is het belangrijk dat er een duidelijke knip verticaal en/of horizontaal te maken is in eigendom.

Grondpositie Pameijer Pameijer wil meewerken aan de integrale ontwikkeling van het middengebied in plaats van nieuwbouw op haar eigendom, omdat de meerwaarde van een inclusieve oplossing centraal staat. Bij de uitgangspunten van de schets 1b komt dit volgens Pameijer niet tot zijn recht. Belangrijk voor Pameijer is dat Cocon, zorgwoningen en de dagbesteding op de begane grond liggen. Dit zou betekenen dat de kans aanwezig is dat Pameijer bij een ontwikkeling zoals schets 1B kiest voor nieuwbouw op eigen locatie in plaats van mee te gaan in een integrale ontwikkeling. Financieel Omdat er met de schets minder programma wordt gerealiseerd, het bouwen erg ingewikkeld is (een dure parkeergarage en veel programma door/op elkaar), het buurtpark groter wordt en er tijdelijke huisvesting nodig is voor de scholen tijdens de bouw verwachten wij dat het saldo van de grondexploitatie oploopt naar een tekort van 9 tot 12 miljoen. Dit is exclusief de kosten voor tijdelijke huisvesting.