07.04 - tekst collegebrief

Behorende bij brief nummer: 1029779/1035303

Nummer: 2023/005 Onderwerp: Referentie: Portefeuillehouder: Afdeling: Unit: Bijlage(n): Informatie:

pagina: 3 van 9

mogelijkheden om het ING pand te behouden toezegging tijdens raadsconsultatie 28 november 2022 Eric Faassen (010) 284 8251 Stadsontwikkeling projecten (010) 284 8749 geen

Algemeen: Het ING pand aan de Kerklaan 450 is in eigendom van ERA Capelle b.v. die het pand wil slopen en hier nieuwbouw wil realiseren. Veel Capellenaren willen echter het liefst dat het bestaande pand behouden blijft. Uw raad heeft ons in juli 2020 gevraagd een onafhankelijk onderzoek uit te laten voeren om de mogelijkheden te verkennen het pand te behouden. Sindsdien zijn er verschillende pogingen gedaan om een rendabel plan uit te werken die behoud van dit pand mogelijk zou maken. Altijd met het uitgangspunt dat dit vanuit de markt betaald moet worden. Dit heeft echter niets opgeleverd. Tijdens de raadsconsultatie van 28 november 2022 over de ontwikkelingsrichting voor nieuwbouw op deze locatie, is door verschillende partijen de vraag gesteld welke mogelijkheden wij zien om het pand te behouden waarbij de gemeente, anders dan tot nu toe, een actieve financiële rol zou moeten pakken. In deze collegebrief gaan wij hier op in. In de commissie zijn door verschillende raadsleden de volgende oplossingsrichtingen aangegeven: - Het pand aankopen en een nieuwe externe bestemming zoeken; - Het pand aankopen en hier een gemeentelijke dienst in vestigen; - In combinatie met een externe partij het pand aankopen/ ontwikkelen in een PPS constructie.

Grond- en vastgoedbeleid Een actieve financiële rol van de gemeente kan alleen als dit in lijn is met het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid. In de Nota Grondbeleid (2018) wordt het volgende beschreven: Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is als volgt gedefinieerd: − sturen van grondgebruik waar dit niet mogelijk is met uitsluitend het bestemmingsplan; − vervullen van de gemeentelijke regierol bij nieuwe ontwikkelingen; − toevoegen van ruimtelijke kwaliteit aan de stad; − indien financiële middelen worden gerealiseerd kunnen deze worden ingezet voor − herstructurering. Als de gemeente geen grondpositie in het te (her-)ontwikkelen gebied heeft, zal de gemeente alleen zelf grond op de locatie verwerven of een samenwerkingsovereenkomst met marktpartijen in het gebied aangaan als de gemeentelijke doelstellingen op de locatie kunnen worden gerealiseerd. Voordat tot verwerving wordt overgegaan wordt bekeken of de aankoop bijdraagt aan vastgelegde gemeentelijke doelstellingen en een toegevoegde waarde heeft voor de ontwikkeling van de omgeving. Toegevoegde waarde ontstaat indien de aankoop mogelijkheden geeft tot optimalisatie van de aanpak van de ontwikkeling, versnelling van de ontwikkeling en betere controle op het risicomanagement.

Het collegebesluit ‘Verder bouwen aan onze maatschappelijke voorzieningen (MPV2019)’ benoemt als belangrijk algemeen vastgoedbeleidskader: De gemeentelijke zorg voor het realiseren en instandhouden van het gemeentelijk vastgoed komt primair voort uit de wet en uit gemeentelijk beleid (kader 1). Gemeentelijk vastgoed dient daarmee een beleidsdoel: Alle activiteiten, die plaatsvinden in (gemeentelijk)vastgoed, dragen in beginsel bij aan de realisering van het gemeentelijk beleid (kader 2).

Behorende bij brief nummer: 1029779/1035303

pagina: 4 van 9

Andersom geredeneerd is uitbreiding van de vastgoedportefeuille mogelijk als dit bijdraagt aan een passend maatschappelijk voorzieningenniveau. De gemeente vervult hierbij de rol van ondersteuner en schetst randvoorwaarden waarbinnen maatschappelijke activiteiten mogelijk worden, wat impliciet betekent dat de gemeente niet vanzelfsprekend eigenaar, beheerder, exploitant of financier van vastgoed is (kader 4). Aankoop of een pps-constructie is dus conform dit grond- en vastgoedbeleid alleen mogelijk als hiermee voldaan wordt aan gemeentelijke doelstellingen. Hoewel het niet expliciet benoemd is tijdens de raadsconsultatie onderscheiden wij de volgende mogelijke gemeentelijke doelstellingen om het pand te behouden: 1. het behoud van architectonisch erfgoed; 2. het voorkomen van een ontwikkeling conform bestemmingsplan; 3. het huisvesten van een gemeentelijke of maatschappelijk organisatie, om daarmee gemeentelijke doelstellingen te realiseren 4. optimalisatie gemeentelijke vastgoedportefeuille Ad 1. Behoud architectonisch erfgoed Aan de gemeentelijke doelstelling om architectonisch erfgoed te behouden wordt invulling gegeven door panden met een bijzondere architectuur aan te wijzen als (gemeentelijk) monument. In februari 2020 heeft de Historische Vereniging Capelle (HVC) ons verzocht het ING pand een monumentale status toe te kennen.

Dit verzoek is door ons afgewezen op advies van de commissie ’Dorp, Stad en Land’. Dit advies was op basis van de beoordelingscriteria uit de Erfgoednota. Hiermee valt behoud van de bijzondere architectuur van het pand dus niet onder de gemeentelijke doelstellingen waarmee op grond van het de Nota Grondbeleid het aangekocht zou kunnen worden. Desalniettemin is door de ambtelijke adviseurs erfgoed en subsidies ook een eerste scan gedaan naar de mogelijkheden voor het verkrijgen van subsidie voor behoud van het pand vanwege zijn architectonische waarde. Maar ook hiervoor geldt dat zolang het pand niet als een monument is aangemerkt, er géén subsidie kan worden aangewend om het pand aan te kopen. Zelfs wanneer het pand als een monument wordt aangewend, zijn monumentensubsidies vrijwel allemaal voor onderhoud. Voor de aankoop van een pand is vrijwel nooit een subsidie mogelijk. Verder zijn er eisen aan verschillende soorten subsidies. Een gemeentelijk of Rijksmonument kent verschillende eisen aan wat kan en mag aan de interieur en exterieur van het gebouw. Bijvoorbeeld welke aannemers je hier op mag zetten bij een verbouwing. Tevens mag je een gemeentelijk monument vaak aan de buitenkant niet wijzigen en is ook niet erg praktisch als het pand een andere bestemming krijgt.

Om het pand alsnog aan te wijzen als monument, zou een wijziging van het erfgoedbeleid nodig zijn, gezien de doorlooptijden hiervan is het niet realistisch dat het pand hiermee behouden kan blijven. De ontwikkelaar mag het pand immers in de tussentijd slopen zonder dat de gemeente dit tegen kan houden. Ad 2: het voorkomen van een ontwikkeling conform bestemmingsplan. De bestemmingsplanvariant wordt door ons als zeer onwenselijk gezien. De realisatie van een pand dat 30 m hoog is over een lengte van 70 m geeft veel schaduwwerking en beperking van het uitzicht en inkijk voor omwonenden. Ook de ruimtelijke kwaliteit verslechtert, dit voldoet niet aan onze Nota Beeldkwaliteit 2017. Het bestemmingsplan is echter zwaarwegender gemeentelijk beleid dan de nota beeldkwaliteit. Aankoop van het pand omdat de mogelijkheden uit het bestemmingsplan niet als wenselijk geacht worden, is daarmee per definitie niet in lijn met het gemeentelijk (bestemmingsplan) beleid. Ad 3: het huisvesten van een gemeentelijke of maatschappelijke organisatie Gemeentelijk Vastgoed is een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen op bijvoorbeeld het gebied van onderwijs, veiligheid, welzijn, sport en cultuur.

Het valt echter niet te beargumenteren waarom juist dit pand aangekocht zou moeten worden om een instelling te huisvesten die bijdraagt aan de gemeentelijke doelstellingen. Ook is er op dit moment geen vraag van een dergelijke instelling.

Behorende bij brief nummer: 1029779/1035303

pagina: 5 van 9

Ad 4: optimalisatie gemeentelijke vastgoedportefeuille: Vastgoed kan bijdragen een gebiedsontwikkeling of om synergievoordeel te behalen via samenwerking, met name met verbonden partijen en professionele ketenpartners. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn als de kavel een essentiële rol zou spelen bij de grotere gebiedsontwikkeling van het Centrum, bijvoorbeeld voor de realisatie van een nieuwe toegangsweg. Ook daar is op dit moment geen sprake van. Alles bij elkaar concluderen wij dat de aankoop van het pand of deelname in een PPS constructie om het pand te behouden niet in lijn is met het gemeentelijk (grond)beleid. Afhankelijkheid eigenaar Al was het wél binnen het gemeentelijk grondbeleid mogelijk om het pand aan te kopen, of in een PPS constructie te stappen, dan nóg zou het geen uitgemaakte zaak zijn, dat dit zou lukken. Hier moet namelijk tot minnelijke overeenstemming gekomen worden met de eigenaar. De eigenaar heeft in het verleden aangegeven het pand te willen verkopen maar zij hebben zeer recent te kennen gegeven dit traject nu niet in te willen gaan. Wanneer wij als college en uw raad niet bereid blijken te zijn mee te werken aan een planologische wijziging, heeft de ontwikkelaar het recht om de kavel te ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Als niet tot minnelijke overeenstemming gekomen kan worden is onteigenen ook geen optie.

Onteigening mag alleen onder strikte wettelijke voorwaarden, omdat eigendom een fundamenteel recht is. Een onteigening is alleen mogelijk voor een plan met een aantoonbaar algemeen belang, normaal gezien voor een nieuwe ontwikkeling. Zoals onder het kopje ‘grondbeleid’ is beschreven voldoet een aankoop niet aan de doelstellingen van de gemeente, een algemeen belang is in dit geval dan ook niet aantoonbaar.