07.04 - Memo Woningbouwopgave Capelle aan den IJssel

Nieuws uit het college Bespreekmemo Woningbouwopgave Capelle aan den IJssel Van : Vakgroep Wonen (Jelle van der Want/John Waas) Aan : College van B&W Datum : 19 januari 2023

Inleiding In deze notitie wordt inzicht gegeven in de woningbouwopgave van de gemeente Capelle aan den IJssel en hoe het planaanbod uit de woningbouwplanning eruitziet in relatie tot de opgave van de gemeente. Het is duidelijk dat er zowel landelijk, als in de regio behoefte is aan nieuwe woningen. Het is voor woningzoekenden lastig om een (betaalbare) woning te vinden. Op landelijk niveau heeft dit geleid tot diverse programma’s die de aanpak van de wooncrisis handen en voeten moeten geven. Er zijn afspraken gemaakt tussen de 12 provincies en de minister VRO over met name het aantal te bouwen woningen. Deze afspraken worden momenteel door vertaald naar Realisatieagenda’s/Woondeals tussen o.a. Rijk, provincie en de diverse regio’s. Hierin wordt met name gestuurd op voldoende betaalbare woningen en een evenwichtige verdeling van de sociale woningvoorraad. In de regio Rotterdam is vooruitlopend op de Realisatieagenda/Woondeal gewerkt aan een Regioakkoord waarin de regiogemeenten aan de hand van een geactualiseerde behoefteraming tot 2030 een bieding hebben gedaan voor de bijdrage die zij denken te kunnen leveren aan deze opgave. Dit Regioakkoord vormt het vertrekpunt voor de Realisatieagenda. Woningbouwprogramma Capelle aan den IJssel Capelle bouwt tussen 2020 en 2030 naar verwachting zo’n 7.400 nieuwe woningen.

Voor een zeer belangrijk deel wordt dit ingevuld door de ontwikkelingen in het Nieuwe Rivium. Onderstaande diagram maakt inzichtelijk hoe de verdeling in de plancapaciteit van de nieuwbouw is qua sociale, middeldure en dure woningen in de nieuwbouwplanning. Hierin valt op dat het grootste gedeelte van de nieuwbouw middeldure huur/koop (40%) en dure huur/koop (42%) zal zijn. Het aandeel DAEB-woningen (sociale huurwoningen door corporaties te realiseren) is met 4% het laagst. Het percentage particuliere sociale huur/koop maakt voor 14% deel uit van het geplande nieuwbouwprogramma.

Van geactualiseerde behoefteraming ABF Research naar Regioakkoord 2022 De regionale woningmarktafspraken tussen de veertien gemeenten in de regio Rotterdam worden vastgelegd in een zogenaamd Regioakkoord. Elke drie jaar wordt de woningbehoefte in de Rotterdamse regio opnieuw in beeld gebracht. In opdracht van de regio heeft onderzoeksbureau ABF-Research in 2021 de 1

woningbouwopgave voor de regio geactualiseerd. Geconcludeerd is dat de opgaven door de economische en woningmarktontwikkelingen aanzienlijk zijn gewijzigd, waardoor een actualisatie van het Regioakkoord 2019 noodzakelijk was. Ook is voor iedere gemeente inzichtelijk gemaakt wat van hen wordt gevraagd om ervoor te zorgen dat het woningaanbod in de regio in balans komt (Meer-evenwicht-scenario). Uit dit onderzoek wordt ook duidelijk hoeveel woningen er van ieder segment nodig zijn, zodat er genoeg sociale, middeldure en dure woningen zijn in de regio. Gemeenten uit de regio hebben voor 1 september 2022 middels een bod aangegeven welke bijdrage geleverd kan worden aan de geactualiseerde opgave binnen de totale woningvoorraad (sociaal, middelduur en duur) in de regio tot en met 2030. De verschillende biedingen van de gemeentes in de regio zijn verwerkt in het geactualiseerde Regioakkoord. Opgave versus planaanbod Capelle aan den IJssel Met de geactualiseerde behoefteraming is voor Capelle aan den IJssel een netto uitbreidingsopgave becijferd van 4.840 woningen. Met een plancapaciteit van 7.400 woningen (ruim 150% van de opgave) kan Capelle aan den IJssel met het totaal aantal te bouwen woningen voldoende bijdragen aan de regionale behoefte.

Op grond van het gehanteerde Meer Evenwicht-principe (meer evenwichtigere verdeling sociale voorraad over de regiogemeenten) ligt er nu een netto uitbreidingsopgave in de periode 2020-2030 van 2.340 sociale woningen aan de voorraad. Rekening houdend met onttrekkingen aan het sociale segment door sloop, verkoop en verhoging van de prijzen met name in de particuliere sociale voorraad boven de sociale prijsgrenzen, zijn boven op de in het huidige woningbouwprogramma opgenomen aantal van 1.341 sociale woningen nog eens 1.896 extra sociale woningen benodigd om aan de gewenste opgave te voldoen. Noot: Binnen de gemeente Capelle aan den IJssel was in het Regioakkoord 2019 op basis van het Meer Evenwicht-scenario een lichte krimp in de sociale sector toegestaan. Opgemerkt moet worden dat In het planaanbod dat voor het Regioakkoord 2019 is ingebracht, nog geen rekening was gehouden met een woningbouwprogramma in Rivium. In onderstaande tabel staat wat er volgens het ABF in Capelle aan den IJssel nodig is qua nieuwbouw vanaf 1 januari 2021 tot 1 januari 2031. In de kolom rechts daarvan staat het bod wat de gemeente Capelle heeft gedaan aan de regio. Het bod van Capelle komt overeen met de woningbouwplanning van de gemeente, welke wordt bijgehouden in de Capelle Bouwt Aan De Stad Monitor (CBADS monitor).

Belangrijk punt: dit bod is dus gedaan aan de hand van de inzichten en plannen van dit moment. Dit kan dus nog wijzigen de komende tijd. Capelle a/d IJssel

Opgave meer evenwicht

Planaanbod gemeente

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019 T

uitbreidingsopgave voorraad totaal

4500

7416

P

uitbreidingsopgave voorraad dure huur

300

1109

Q

uitbreidingsopgave voorraad dure koop

1000

1980

1300

3089

Totaal duur R

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur

300

2506

S

uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

1300

480

1600

2986

1600

1341

1600

1341

Totaal middelduur uitbreidingsopgave voorraad sociaal totaal Totaal sociaal A

waarvan DAEB

1100

320

B

waarvan particulier

200

1019

C

waarvan koop

300

2

-500

-320 pm

-340

-339

D

onttrekking sociaal door verdamping goedkope particuliere huur onttrekking sociaal door verdamping goedkope koop

E

onttrekking DAEB door sloop

2

F G

saldo onttrekking DAEB door verkoop en toevoeging door aankoop in DAEB toevoeging of onttrekking DAEB door overheveling niet-DAEB ↔ NDAEB (v.v.)

-75 -100 -180

gewenste toevoeging aan voorraad

-193

K

sociaal corporaties (A-D-E-F-G)

2220

In bouwprogramma opgenomen 320

L

sociaal particuliere huur en koop (B+C)

500

1.021

M

overig (P+Q+R+S+D+F+G)

2120

6.075

Totaal

4840

7,416

Op basis van bovenstaande tabel kunnen samenvattend de volgende conclusies per prijscategorie getrokken worden: Sociaal  Aandeel sociale woningen in de plancapaciteit blijft als totaal achter bij de geactualiseerde opgave. Hierbinnen zien we dat: o Het aandeel sociale huurwoningen door corporaties fors achterblijft bij de opgave. o Het aandeel sociale koopwoningen achterblijft. o Het aandeel sociale huurwoningen door particulieren fors hoger dan de opgave. De kans bestaat dat deze woningen snel door huurprijsstijgingen doorvloeien naar een duurder segment (of indien instandhoudingsafspraken alsnog na 10-15 jaar zullen verdampen uit dit segment). Middelduur  Aandeel middeldure woningen overtreft fors de geactualiseerde opgave. Hierbinnen zien we dat: o Het aandeel middeldure koop fors achterblijft. o Het aandeel middeldure huur fors hoger ligt dan de opgave. Duur  Aandeel dure woningen overtreft fors de geactualiseerde opgave. Hierbinnen zien we dat: o Het aandeel dure koop hoger ligt dan de opgave. o Het aandeel dure huur fors hoger ligt dan de opgave. In de plancapaciteit zijn dus op basis van de becijferde behoeften te weinig sociale corporatiehuurwoningen en sociale koopwoningen opgenomen. Ook worden op basis van de plancapaciteit te weinig middeldure koopwoningen gerealiseerd. De verwachting is dat de vraag naar bovengenoemde woningen eerder zal stijgen dan dalen.

Provincie en regio uiterst kritisch over lage aandeel sociale (huur) woningen in het woningbouwbouw programma De provincie en overige regiogemeenten (met name Rotterdam en Vlaardingen) zijn uiterst kritisch over het lage aandeel sociale huurwoningen en dan met name het lage aandeel sociale huurwoningen door woningcorporaties. Vanuit het idee van een sterkere regie vanuit de rijks- en provinciale overheid op woningbouwprogrammering heeft de Provincie aangekondigd om in gesprek te gaan met de gemeente Capelle over de mogelijkheden om de realisatie van deze woningen te verhogen. Capelle aan den IJssel belandt met 18% onderaan in de lijst waar het gaat om de geplande aantallen sociale woningen ten opzichte van het totaal aantal geplande nieuwbouwwoningen. Wanneer gekeken wordt naar het aandeel sociale huurwoningen door corporaties komt dit percentage uit op slechts 4%. Zie hiervoor de tabel hierna uit het Regioakkoord.

3

Tabel 2 uit Regioakkoord: Bouwproductie, onderverdeeld naar prijssegment regio Rotterdam 2021 tot en met 2030

Gemeente

Albrandswaard Barendrecht Capelle a/d IJssel Krimpen a/d IJssel Lansingerland Maassluis Nissewaard Ridderkerk Rotterdam *) Schiedam Vlaardingen Voorne aan Zee Regio

Sociale corpora tiehuurwoning en

Sociale particuliere huur- en koopwoningen

Middeldu re huuren koopwoningen

511 1.201 320

% 33% 33% 4%

% 0 0 1.021

0% 0% 14%

175

24%

99

3.090 1.544 1.200 1.050 8.880 2.200 1.000 1.370 22.541

28% 31% 26% 39% 20% 31% 19% 27% 23%

0 0 100 164 2.220 700 584 239 5.127

Dure huur- en koopwoninge n

490 1046 2.986

% 31% 29% 40%

14%

210

0% 0% 2% 6% 5% 10% 11% 5% 5%

2.250 1.010 2.000 858 14.200 1.500 1.354 1.161 29.065

Bouwproductie

566 1.375 3.089

% 36% 38% 42%

1.567 3.622 7.416

29%

249

34%

733

20% 20% 43% 32% 32% 21% 25% 23% 29%

5.764 2.467 1.400 638 18.800 2.800 2.450 2.310 41.908

52% 49% 30% 24% 43% 39% 45% 45% 42%

11.104 5.021 4.700 2.710 44.100 7.200 5.388 5.080 98.641

Tevens zakt Capelle aan den IJssel hierdoor wat betreft de sociale woningvoorraad in 2030 onder het gemiddelde van de regio. Zie hiervoor onderstaand overzicht uit het Regioakkoord.

Ook zakt Capelle hierdoor wat betreft de sociale huurwoningenvoorraad van woningcorporaties (DAEBvoorraad) in 2030 onder het gemiddelde van de regio. Terwijl regionaal het streven is om naar een meer evenwichtige spreiding van deze categorie woningen over de regio te komen. We zakken daarmee onder het naar verwachting door de minister aan te kondigen streven dat iedere gemeente minimaal 30% sociale corporatiehuurwoningen moet hebben. Zie hiervoor onderstaand overzicht uit het Regioakkoord.

4

Opgemerkt dient te worden dat wanneer gekeken wordt naar de totale sociale huurvoorraad (corporaties en particulier) kijken Capelle aan den IJssel zakt van 39% naar 33%.

Kaders vanuit het rijk en naar een regionale Realisatieagenda De landelijke opgave om tot 2030 900.000 woningen te bouwen is omgezet naar provinciale opgaves. De landelijke ambitie gaat verder dan alleen het bepalen van het totaal aantal te bouwen woningen. Er worden ook kwalitatieve eisen gesteld, bijvoorbeeld aan de woningbouwprogrammering. Deze landelijke ambities, omgezet naar provinciale afspraken worden nu vervolgens vertaald naar regionale opgaves. Dit laatste wordt vastgelegd in zogenaamde regionale Realisatieagenda’s. Het eerder besproken Regioakkoord 2022 vormt, met de daarin nog aanwezige uitdagingen, voor de regio Rotterdam de basis voor de af te sluiten Realisatieagenda. Het rijk wil meer regie nemen op de woningmarkt en op de nationale bouwopgave. Vanuit het rijk wordt gewerkt aan het versterken van het juridische instrumentarium om de regie op de nationale bouwopgave vanuit de rijks- en provinciale overheid te kunnen invullen. Een aantal kaders waarmee het rijk gaat werken zijn:  Het rijk is bezig met een aangepaste definitie voor sociale huur. De verwachting is dat enkel woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens die in bezit zijn van corporaties, gaan vallen onder de definitie sociale huur. Dit betekent dat particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens niet meer meetellen bij het bepalen van de sociale huurvoorraad.

 Vanuit het rijk wordt het kader aan gemeenten meegegeven om te streven naar minimaal 30% sociale huur (let op de nieuwe definitie) in de totale woningvoorraad. Hier voldoet Capelle aan den IJssel niet aan met het huidige woningbouwprogramma, zie bovenstaande afbeeldingen voor verschil met en zonder particuliere sociale huur.  Nieuwbouwplannen dienen voor 2/3 deel uit betaalbare woningen te bestaan (sociale huur, sociale koop, middeldure huur, middeldure koop). De grens voor betaalbare woningen is ook niet meer gekoppeld aan de NHG-grens. De NHG-grens is verhoogd naar €405.000 en de grens voor betaalbare woningen blijft staan op €355.000.

5

Regioakkoord, Realisatieagenda en Rivium De provincie en een aantal regiogemeenten staan niet als enige in hun kritische houding ten aanzien van het woningbouwprogramma van Capelle aan den IJssel. Vergelijkbare geluiden komen onder andere van de Maaskoepel, gemeente Rotterdam (o.a. ook in de gesprekken over Rivium) en Havensteder. Van het totale nieuwbouwprogramma wordt 5/7-deel ingevuld door de ontwikkeling van Rivium. Qua impact zijn de sturingseffecten op het woningbouwprogramma met niet-Rivium projecten zeer beperkt. De provincie, de regio, gemeente Rotterdam en Havensteder wijzen met name naar de grote gebiedsontwikkeling Rivium waar ‘slechts’ maximaal 10% sociaal in het programma is opgenomen. Vooralsnog is hier geen woningcorporatie betrokken. De gesprekken om te bezien of er openingen zijn om Havensteder een rol te laten vervullen bij de ontwikkeling van de genoemde 10% sociale woningen, zijn gaande. Aanpassingen van het woonprogramma op Rivium is vooralsnog niet mogelijk/wenselijk gebleken.

De uitdagingen voor Capelle aan den IJssel Deze notitie geeft meer inzicht in de woningbouwopgave waar Capelle aan den IJssel voor staat de komende jaren. Zeker in deze tijd is het lastig om voornamelijk goedkopere woningen te realiseren die ook passen in de ruimtelijke vormgeving/ontwikkeling en mogelijkheden van Capelle aan den IJssel. Daarbij komt dat bij het vorige regioakkoord de sociale voorraad in Capelle aan den IJssel mocht dalen, maar dat bij de actualisatie van het akkoord blijkt dat de sociale voorraad in Capelle aan den IJssel moet stijgen. Dit maakt het verklaarbaar dat de huidige plannen weinig sociale woningen bevatten. Dat er behoefte is aan meer sociale woningen en meer middeldure koopwoningen is inmiddels een gegeven. De vraag naar corporatiehuur- en betaalbare koopwoningen is groot en het is belangrijk om deze opgaven mee te nemen in de huidige en toekomstige projecten van de gemeente. Ook komen er meer kaders vanuit het rijk waarbinnen de gemeente moet gaan werken. Als de woningbouwplanning zoals hij nu staat wordt uitgevoerd, zal Capelle niet voldoen aan de vereiste om te streven naar 30% sociale huur van corporaties in de woningvoorraad.

Bijsturing in de huidige woningbouwplanning is dus nodig, waarbij we ons moeten realiseren dat ontwikkelingen vaak een lange doorlooptijd hebben, waardoor het niet eenvoudig is om op heel korte termijn de planvoorraad te wijzigen. Kortom binnen de huidige en toekomstige plancapaciteit dient aandacht en ruimte te komen voor: Meer sociale huurwoningen, in het bijzonder van corporaties. Meer sociale koopwoningen. Meer middeldure (liefst betaalbare) koopwoningen Minder middeldure huurwoningen. Minder dure koop- en huurwoningen. Het bewerkstelligen van programmawijzigingen (naar het meer gewenste woonprogramma) is vaak alleen haalbaar als er een integrale afweging plaatsvindt tussen gewenste woningbouwprogramma, stedenbouwkundige randvoorwaarden (waaronder parkeernormen) en andere kwaliteitseisen/-wensen (bijv. duurzaamheid, architectuur). Daar waar alsnog sprake is van particuliere sociale huurwoningen of middeldure huurwoningen dienen afspraken te worden vastgelegd ten aanzien van de instandhoudingstermijn binnen de categorie (bijv.: sociaal minimaal 25 jaar, middelduur minimaal 15 jaar). Tijdelijke huurcontracten zijn in verband met de positie van de huurders niet wenselijk. Alleen met bijsturing binnen het huidige en/of toekomstige woningbouwprogramma blijft Capelle een gemeente die een thuis kan bieden aan iedere woningzoekende.

Bovenstaande inzichten zullen meegenomen worden als input voor het te actualiseren Programma Wonen.

Hoe om te gaan met veranderende marktomstandigheden bij woningprogrammering van lopende plannen? Ondanks bovenstaande uitdagingen voor Capelle aan den IJssel zien we dat wij ons als gemeente als gevolg van de huidige economische ontwikkelingen zoals hogere bouwkosten, stijgende hypotheekrente, afnemend consumentenvertrouwen etc., steeds vaker geconfronteerd met verzoeken van ontwikkelaars om het bouwprogramma te mogen aanpassen. Momenteel is dit bij de volgende projecten aan de orde: Blinkert Fascinatio NK9 Poortmolen 6

Over het algemeen zien de ontwikkelaars zich geplaatst voor onverkoopbare woningen in het dure segment. E.e.a. kan leiden tot het niet behalen van het vereiste voorverkooppercentage die ontwikkelaars hanteren om met de bouw ook daadwerkelijk aan te vangen. De vraag is: Hoe gaan we om met deze veranderende marktomstandigheden? Zijn we als gemeente bereid om af te wijken van de veelal in afspraken vastgelegde bouwprogramma’s? In zijn algemeenheid stellen we dat bij nieuwe nog te ontwikkelen/uit te werken plannen voorkomen moet worden dat er ontwikkeld wordt voor een behoefte/vraag die er niet is of die overdadig met plannen/ initiatieven bediend wordt. Probeert een partij toch in de beperkte behoefte die er is ‘een graantje’ mee te pikken door zijn product in de markt te zetten, dan neemt deze partij daarmee een ondernemersrisico. Het is belangrijk dat projecten bijdragen aan de opgaven, zoals beschreven in de notitie Woningbouwopgave Capelle aan den IJssel. Bij al ver ontwikkelde projecten ontstaat de kans dat als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden de realisatie van het project wordt uitgesteld of zelfs helemaal niet doorgaat. Aanpassing van het plan kost tijd en levert daarmee vertraging op.

Voor het meebewegen met door de ontwikkelaar voorgestelde programmawijziging kunnen de volgende afwegingscriteria worden meegenomen: Afwegingscriteria: Is er voldoende actie door de ontwikkelaar ondernomen om verkoopbaarheid/ verhuurbaarheid te vergroten? Wat is de impact als het plan uitgesteld wordt, dan wel niet in deze vorm op korte termijn niet doorgaat? Is het plan in de planvormingsfase/aanbestedingsfase te ver om de woningen/het plan nog aan te passen? Zijn er al concessies gedaan in de stedenbouwkundige randvoorwaarden of andere kwaliteitseisen/-wensen die het lopende plan haalbaarder kunnen maken? of met een aanpassing naar meer gewenste woningtypes haalbaarder maken? Is er sprake van een breder woningbouwprogramma, met categorieën waar grote behoefte aan is (zoals sociale huurwoningen/middeldure (betaalbare) koopwoningen)? Heeft de programmawijziging een duurzaam positief effect op het aandeel betaalbare woningen (sociale huur, sociale/goedkope koop, middeldure huur/koop (1.000/355.000) of woningen tot de verhoogde NHG-grens.

In hoeverre maken de woningen een bredere gebiedsontwikkeling mogelijk? Zijn er andere gemeentelijke/maatschappelijke belangen aanwezig die meegewogen moeten worden? Draagt de voorgestelde aanpassing van het programma bij aan het meer in balans brengen van het planaanbod conform opgave ABF (opgave zoals omschreven in de notitie Woningbouwopgave Capelle aan den IJssel)? Is er sprake van tijdelijke constructies waarbij de rechten van huurders worden ingeperkt (bijv. door middel van tijdelijke contracten)? Is realisatie in meerdere fasen mogelijk (financieel haalbaar, technisch mogelijk) waardoor er een betere aansluiting op de marktvraag kan ontstaan of een gedeeltelijke aanpassing van het programma in een latere fase kan worden doorgevoerd?

7