07.03 - Onderbouwing van Van Wijnen - oplossing De Blinkert

De Blinkert Capelle aan den IJssel

Inleiding De Blinkert is een hoogwaardige gebiedsontwikkeling bestaande uit 180 eenheden waarvan 45 sociale appartementen, 45 middeldure appartementen en 90 vrije sector appartementen. Het verleden en heden komt op deze plek samen. Onze beloften ontmoeten, verbinden en bewegen staan hier centraal. In goed overleg met de gemeente en omwonenden is het gebied in 2021 en 2022 verder uitontwikkeld met als gezamenlijk doel om te kunnen starten met de realisatie in Q2 2023 en het plangebied eind 2024 op te leveren. Middels deze onderbouwing vragen wij de gemeente medewerking om een gedeelte van de vrije sectorappartementen om te zetten van koop naar huur om zodoende een start bouw in Q2 2023 zeker te stellen.

Het project

Uitwerking • Eind 2020 is Van Wijnen geselecteerd voor ontwikkeling en realisatie van De Blinkert bestaande uit 180 appartementen (25% goedkoop, 25% middelduur en 50% duur). • Maart 2021 koop-/realisatieovereenkomst met Havensteder en ontwikkelovereenkomst met Gemeente ondertekend. • Mei 2022 omgevingsvergunning ingediend op basis van goedgekeurd uitwerkingsplan. • Juni 2022 in verkoop met 90 koopappartementen.

• Streven start bouw Q2 2023 en oplevering Q4 2024.

Bereikte mijlpalen • Ondertekening overeenkomsten met de Gemeente en Havensteder in maart 2021.

• Augustus 2021 vlak maken bouwterrein. • September 2021 aanbrengen voorbelasting. • Januari 2022 sloophandeling voormalig zwembad.

• Mei 2022 indiening omgevingsvergunning na uitgebreid participatietraject.

Verkoopstand • Van Wijnen is sinds juni 2022 in verkoop met de 90 koopappartementen. • Tot september 2022 ca. 22 appartementen verkocht. Sindsdien geen verkoopvoortgang vanwege oplopende hypotheekrente, energiecrisis, inflatie en gedaalde consumentenvertrouwen. • 70% van de koopappartementen dienen verkocht te zijn om überhaupt te kunnen starten met de bouw. • Gezien de marktsituatie zal dit voorverkooppercentage niet worden behaald binnen de gestelde periode van 9 maanden.

Gewijzigde marktsituatie

(bron; Financieel Dagblad 09-12-2022)

Voorgestelde oplossing • Er zijn meerdere scenario’s onderzocht. Om verschillende redenen bleken deze – zonder concessies te doen aan de ruimtelijke kwaliteit – niet mogelijk te zijn (zie sheet 12 ‘naslagwerk’).

• Van Wijnen bereidt tot afwaardering van meerdere miljoenen euro’s door samenwerking met Confluxus Holding aan te gaan die ca. 65 appartementen wenst te kopen, 40 appartementen in De Hoge en De Lage in zijn geheel (verkoopvoorwaarde). • Huidige kopers (18x) De Hoge behouden hun appartement. De 5 kopers in De Lage krijgen een appartement in De Hoge aangeboden i.c.m. een aanzienlijke korting. • Hiermee wordt het voorverkooppercentage behaald en kan worden gestart met de realisatie van het gehele project in 2023. • De resterende koopappartementen (10 eenheden) worden nog verkocht door Van Wijnen tijdens de bouw, deze gaan dan nog van 65 bovengenoemde eenheden af. • Voorgestelde oplossing sluit aan bij artikel 4 in de ontwikkel- en koopovereenkomst waarin staat dat partijen zich inspannen om maatregelen te treffen die nodig zijn om de planning gestand te doen.

Voordelen Kansen: Start bouw Q2 2023 is een zekerheid Hiermee wordt gestart met de gebiedsontwikkeling en gewenste kwaliteitsimpuls in het gebied Met deze oplossing wordt de gewenste woonmix gerealiseerd Er wordt gestart met de realisatie van de 45 sociale huurwoningen voor Havensteder welke uiterlijk 01-10-2024 worden opgeleverd conform contractueel uitgangspunt Er wordt gestart met de realisatie van de 45 middeldure huurwoningen Er wordt gestart met de realisatie van ca. 25 koopappartementen voor de particuliere kopers Er wordt gestart met de realisatie van 65 vrije sector huurwoningen Starten met de realisatiefase is in deze tijd al een bijzonderheid Voorafgaand aan de start van de realisatie nemen wij de grond af welke nu nog in eigendom is van de gemeente Begin 2025 wordt een prachtig (openbaar) gebied opgeleverd waar betrokken partijen en inwoners trots op kunnen zijn

Gevraagde medewerking Hierbij vragen wij de gemeente Capelle aan den IJssel om: • Binnen de kaders van het reeds goedgekeurde plan medewerking te verlenen voor de realisatie van ca. 65 vrije sector huurwoningen i.p.v. 65 vrije sector koopwoningen waarmee de start bouw in Q2 2023 wordt zeker gesteld. Hiermee wordt namelijk het voorverkooppercentage bereikt én de gewenste woonmix behouden. Het totaal aantal wooneenheden blijft gelijk. Van Wijnen en Confluxus Holding zijn een uiterste termijn tot 15 februari 2023 overeengekomen. Uiterlijk op deze datum dient er van de gemeente duidelijkheid te zijn.

(Naslagwerk) uitgewerkte scenario’s Alternatief 1

Toelichting

Diverse alternatieven onverzocht:

Huidige koopappartementen tegen maximaal • Huidigemogelijke korting verkopen.

Wel of niet mogelijk Niet mogelijk omdat voor de maximale korting de appartementen nog steeds niet verkocht zullen worden.

2

Wachten op economisch betere tijden

Niet mogelijk omdat de verwachting is dat het marktsentiment de komende jaren niet in positieve zin zal veranderen.

3

Herontwikkelen naar kleinere koopappartementen (meerdere scenario’s uitgewerkt)

Niet mogelijk omdat kleinere appartementen i.c.m. de gewenste kwaliteiten welke zijn vastgesteld financieel niet haalbaar is.