07.02 - BBV Verordening Starterslening 2021 - 576685

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: M. Rook Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: M. Struijvenberg

Vergaderdatum: 28 september 2021 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 576692

ONDERWERP Verordening Starterslening gemeente Capelle aan den IJssel 2021 SAMENVATTING Om de kansen van starters op de koopwoningmarkt in Capelle aan den IJssel te vergroten wordt het mogelijk om een Starterslening aan te vragen. De Starterslening kan net dat beetje extra zijn om een betaalbare koopwoning (tot NHG-grens) te kunnen kopen. Het geeft vooral Capelse starters in de leeftijd van 18 tot 35 jaar een betere positie op de koopwoningmarkt, omdat zij in totaal meer kunnen lenen dan alleen via een reguliere hypotheekverstrekker. De lening vergroot daarmee de mogelijkheden voor Capelse jongeren om in de gemeente te blijven wonen. Daarnaast biedt de regeling starters die na hun studie willen terugkeren naar de gemeente en voor jongeren die in Capelle aan den IJssel werken en willen komen wonen de mogelijkheid een Starterslening te krijgen. Als stad willen we jongeren en starters behouden, aantrekken en aan ons binden. Het college heeft besloten de gemeenteraad voor te stellen de Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021 vast te stellen en heeft daartoe het conceptraadsvoorstel en -besluit vastgesteld. ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen de Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021 vast te stellen; 2.

Het concept raadsvoorstel en –raadsbesluit met betrekking tot de Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021 vast te stellen; 3. Het concept raadsvoorstel en –raadsbesluit met betrekking tot de Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021 ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad. BESLUIT: 28 september 2021 Het college besluit conform het voorstel.

1

INHOUD/STREKKING Om de kansen van starters in de leeftijd van 18 tot 35 jaar op de koopwoningmarkt in Capelle aan den IJssel te vergroten wordt het mogelijk om een Starterslening aan te vragen. Starters op de woningmarkt zijn mensen die een zelfstandige woonruimte (willen) huren of kopen en die eerder geen zelfstandige woonruimte hadden. Dit voorstel richt zich alleen op starters die voor het eerst een eigen woning in Capelle aan den IJssel willen kopen. Dit kunnen personen zijn die vanuit onzelfstandige woonruimte een woning kopen en personen die een zelfstandige huurwoning achterlaten. De eerste groep is qua leeftijd doorgaans jonger. Het aantal gemeenten dat startersleningen aanbiedt, is de laatste jaren gestegen. Dit heeft alles te maken met het feit dat starters steeds lastiger aan een koopwoning kunnen komen als gevolg van de gestegen huizenprijzen, het opkopen van de “goedkopere” woningen door beleggers en de verscherpte landelijke hypotheekeisen. Momenteel bieden 248 gemeenten startersleningen aan via stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In het Programma wonen 2019-2022 is al geconstateerd dat in Capelle aan den IJssel relatief veel starters op zoek zijn naar een woning. Ongeveer een kwart van de woningvraag komt van starters op de lokale woningmarkt. Hiervan is ca.

65% op zoek naar een (sociale) huurwoning en 35% naar een koopwoning. De invoering van een starterslening vergroot de kansen van Capelse starters op de koopwoningmarkt. De starterslening kan net dat beetje extra bieden om een koopwoning te kunnen kopen in de eigen gemeente. Het geeft starters in de leeftijd van 18 tot 35 jaar een betere positie op de Capelse woningmarkt, omdat zij in totaal meer kunnen lenen dan alleen via een reguliere hypotheekverstrekker. De lening vergroot daarmee de mogelijkheden voor Capelse jongeren om in de gemeente te blijven wonen. Daarnaast biedt de regeling starters die na hun studie willen terugkeren naar de gemeente en voor jongeren die in Capelle aan den IJssel werken en willen komen wonen de mogelijkheid een Starterslening te krijgen. Als stad willen wij jongeren en starters behouden, aantrekken en aan ons binden. De starterslening is een bijzondere hypothecaire lening die extra financieringsmogelijkheden geeft aan een starter als aanvulling op de reguliere hypotheek bij de bank om zo het gat tussen koopsom en het maximale leenbedrag te dichten. De starterslening bestaat uit twee delen: de starterslening en de combinatieleningen. Beide delen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij een starterslening hoeft de starter de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen, dit wordt gestort op de combinatielening.

Daarna wordt er rente betaald en afgelost op beide leningdelen, afhankelijk van de financiële draagkracht van starter. Op deze manier wordt rekening gehouden met de verwachte inkomensgroei van starters. Mocht de starter draagkrachtig genoeg zijn dan kan een hertoets worden aangevraagd. Dit kan na 3, 6, 10 en 15 jaar. SVn hanteert een set aan algemene voorwaarden waarmee aflossingstermijnen en -bedragen geborgd zijn. De voorgestelde maximale Starterslening in Capelle aan den IJssel is € 35.000,-- per aanvraag. Dit bedrag verschilt per gemeente maar is ongeveer het gemiddelde dat wordt gehanteerd. Ter vergelijking het maximale bedrag in Rotterdam is € 30.000,-- in Schiedam € 35.000,-- in Ridderkerk € 40.000,-- in Zuidplas € 35.000,-- en in Krimpen aan den IJssel is het maximum € 30.000,--. De leningen worden verstrekt uit de op naam van de gemeente bij SVn ingestelde rekening. Dit is een revolverend fonds. Dat houdt in dat de aflossingen terugvloeien naar de gemeentelijke SVn rekening en het geld dus opnieuw ingezet kan worden voor het verstrekken van leningen. SVn verzorgt de communicatie, de aanvraagprocedure, de financiële toets en verstrekt de lening uit naam van onze gemeente. De gemeente mag immers zelf geen leningen aan particulieren verstrekken. SVn heeft veel ervaring met het verstrekken van startersleningen. Zij voeren dit uit voor alle deelnemende gemeenten.

Na positief besluit van uw college en onder voorbehoud van besluitvorming door de raad zal de komende maanden intern een aantal zaken moeten worden geregel/afgestemd zoals het inrichten van de aanvraag- en toewijzingsprocedure, de vermelding op de website en het communicatieplan om vanaf januari 2022 de starterslening te kunnen uitvoeren.

2

FINANCIEN Het verstrekken van leningen brengt altijd het risico met zich mee dat leningen niet terugbetaald worden. De praktijk wijst uit dat het verstrekken van startersleningen een zeer beperkt financieel risico met zich meebrengt voor de gemeente dat goed beheerst kan worden. Beperking van dit risico vindt plaats doordat de woning door de starter altijd met NHG garantie wordt gekocht, door het financiële toetsingskader van SVn, waarbij onder andere wordt getoetst op inkomen en vermogen van de aanvrager en door gezamenlijke monitoring (gemeente en SVn) van de besteding van de gemeentelijke SVn rekening. In gunstige marktsituaties kan eventuele overwaarde op de woning bij verkoop risicodekkend werken. In ongunstige situaties met stijgende rentes, dalende huizenprijzen waardoor hypotheken “onder water” komen te staan of starters zonder werk komen te zitten en er een gedwongen verkoop plaats moet vinden dan is door de NHG garantie niet alleen de eerste hypotheekverstrekker (de bank) maar ook de starterslening volledig gedekt. De gemeente ontvangt dan het gehele nog openstaande deel van de starterslening terug. De starter betaalt rente en aflossing over de aangegane lening. Via SVn ontvangen wij deze rentevergoeding.

Omdat de gemeente in principe een lening moet aantrekken (totaal financiering/concernfinanciering van de begroting), kan het zijn dat er rente over de aan te trekken lening moet worden betaald. In de begroting wordt hiermee rekening gehouden. De te ontvangen rente over de startersleningen is met de huidige rentestand hoger dan de door de gemeente te betalen rente. Netto schuldquote en netto schuldquote gecorrigeerd voor verstrekte leningen De ‘netto schuldquote’ geeft inzicht in het niveau van de gemeentelijke schuldenlast ten opzichte van de eigen middelen. Het geeft dus een indicatie van de mate waarin de rentelasten op de eigen middelen drukken. De ‘netto schuldquote gecorrigeerd voor verstrekte leningen’ geeft dezelfde ratio weer, maar dan zonder verstrekte leningen aan andere organisaties. Door dat de gemeente in principe een lening moet aantrekken stijgt de netto schuldquote, echter de netto schuldquote gecorrigeerd voor alle verstrekte leningen blijft ongewijzigd, omdat voorgaande wordt gecorrigeerd met het verstrekte bedrag aan SVn. Hierover wordt in de begroting en jaarstukken gerapporteerd. De gemeente betaalt SVn een beheersvergoeding van 0,5% per verstrekte lening en daarnaast zal de gemeente met ingang van 2022 als deelnemer aan SVn een vast bedrag van € 3.750,-- gaan betalen.

Dit vaste bedrag is ongeacht het aantal producten dat de gemeente door SVn laat uitvoeren. SVn voert namelijk ook de Blijverslening uit voor de gemeente. Met SVn zal hierover een deelnemersovereenkomst worden gesloten. Het voorstel om deze overeenkomst met de SVn aan te gaan zal nog apart ter besluitvorming aan uw college worden voorgelegd. In de concept Begroting 2022 is een eenmalig bedrag opgenomen van € 750.000,-- om in 2022 aan SVn te verstrekken. JURIDISCH ADVIES De verordening is ter advisering voorgelegd aan Juridische Zaken. Opmerkingen zijn in de conceptverordening verwerkt. ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

3

COMMUNICATIE Na vaststelling van de Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021 door de gemeenteraad zal er uitgebreid worden gecommuniceerd naar de doelgroep over de mogelijkheid en de wijze waarop aanvragen voor een starterslening kunnen worden gedaan. Er zal een communicatieplan worden opgesteld en daarbij zal gebruik worden gemaakt van de communicatie toolkit van SVn. Met aandacht voor een interview met de verantwoordelijk wethouder, vermeldingen op de gemeentelijke website en socials, publicatie van de regeling in huis-aan-huis krant Het Kontakt/IJssel- en Lekstreek en een redactioneel artikel. Na uw collegebesluit zal een persbericht worden verstuurd. BIJLAGEN 1. Concept raadsvoorstel - besluit Verordening Starterslening Capelle aan den IJssel 2021; 2. SVn – Productinformatie Starterslening

4