07.02 - BBV Addendum gebiedspaspoort De Blinkert..... - 1041911 1041913

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: B. Holleman Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: E.M.C. Faassen

Vergaderdatum: 7 februari 2023 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 1041913

ONDERWERP Addendum gebiedspaspoort De Blinkert in verband met wijziging mix woningtypologieën project De Blinkert

SAMENVATTING Gezien de gewijzigde marktomstandigheden krijgt Van Wijnen, die de Blinkert mag ontwikkelen, de koopwoningen in het Blinkertgebied grotendeels niet verkocht. Van Wijnen heeft de gemeente verzocht om een groot aantal van deze woningen te mogen verkopen aan een investeerder die de woningen in de verhuur wil houden. Gezien het belang van deze gebiedsontwikkeling heeft het college besloten hier medewerking aan te willen verlenen. Omdat dit echter niet in lijn is met het gebiedspaspoort stelt het college aan de gemeenteraad voor een addendum vast te stellen waarmee toegestaan wordt dat, binnen de ‘mix van doelgroepen en prijsklassen’, 60 tot 72 van de te realiseren vrijesector woningen op het Blinkert terrein ook als huurwoningen op de markt gezet mogen worden.

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen een addendum op het gebiedspaspoort de Blinkert vast te stellen, waarmee toegestaan wordt dat, binnen de ‘mix van doelgroepen en prijsklassen’, 60 tot 72 van de te realiseren vrijesector woningen op het Blinkertterrein ook als huurwoningen op de markt gezet mogen worden. 2. Het conceptraadsvoorstel en -raadsbesluit inzake een addendum op het gebiedspaspoort de Blinkert vast te stellen, 3. Het conceptraadsvoorstel en -raadsbesluit inzake een addendum op het gebiedspaspoort de Blinkert ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad.

BESLUIT: 7 februari 2023

Het college besluit conform het voorstel.

1

INHOUD/STREKKING Aanleiding Op 17 december 2018 heeft de gemeenteraad het gebiedspaspoort Blinkert vastgesteld. In dit paspoort is de ambitie uitgesproken om van de Blinkert een gevarieerde woonbuurt te maken voor een mix van doelgroepen. Het gebiedspaspoort vormde de basis voor de aanbesteding, die begin 2020 gestart is. Op 6 november 2020 hebben vijf partijen een ontwerp- en grond-bod ingediend. De beoordelingscommissie van de gemeente heeft deze inschrijvingen op basis van vooraf bepaalde criteria beoordeeld. Van Wijnen Projectontwikkeling B.V. heeft de beste beoordeling gekregen. Op vrijdag 26 maart 2021 hebben de gemeente, woningbouwvereniging Havensteder en Van Wijnen de overeenkomsten getekend om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Conform de aanbesteding worden 45 sociale huurwoningen gerealiseerd die door Havensteder afgenomen worden, 45 middeldure huur, die door een investeerder afgenomen worden, en 90 vrije sector koopwoningen. Voor de woningen voor Havensteder is een gedetailleerd programma van eisen meegegeven met de aanbestedingsstukken en is een koopprijs vastgesteld. Voor de middeldure huurwoningen is de maximale huurprijs vastgesteld op € 1.000 per maand, prijspeil 2020. Voor de vrije sector koopwoningen zijn geen restricties meegegeven in de aanbesteding.

De nieuwe appartementen worden gerealiseerd in 4 gebouwen, er komt een park op een verhoogd maaiveld boven de parkeervoorziening en een plein met een ontmoetingsruimte. Het (openlucht)zwembad dat ooit op deze plek lag vormde een belangrijke inspiratiebron voor het ontwerp, dat is onder meer terug te zien in het centrale plein, de tribune, een glijbaneneiland en de oude verwarmingsketel die als een soort kunstwerk een nieuw plekje krijgt. Afbeelding 1 ontwerp planontwikkeling de Blinkert

2

Voorstel tot aanpassing van de programmatische aanpassing door Van Wijnen Vanaf donderdag 23 juni 2022 is de verkoop gestart van de 90 koopappartementen. De verkoop viel echter tegen door de veranderende marktomstandigheden. De rente is in 2022 sterk gestegen waardoor minder mensen de mogelijkheid hebben een eigen huis te kopen. Met name in de wat duurdere sector stagneert de woningbouw. Op het moment van schrijven zijn slechts 24 van de 90 woningen verkocht, ondanks de campagne die Van Wijnen gelanceerd heeft om de verkoop te stimuleren. Bij deze campagne heeft Van Wijnen (sociale)mediakanalen ingezet en reclame posters in Capelle op laten hangen om de woningen bij potentiele kopers onder de aandacht te brengen. Het ziet er niet naar uit dat de marktomstandigheden de komende tijd zullen veranderen. Dat is reden geweest voor Van Wijnen om aan de gemeente een programmatische wijziging te stellen. De wijziging heeft betrekking op het vrije koopsegment: 60-72 beoogde koopwoningen in het vrije segment wijzigen in vrije huur (duur segment). Om deze vervolgens aan een investeerder te verkopen die ze gaat verhuren. Het idee is dat de investeerder geheel de lage overneemt (25 woningen) en ten minste 35 woningen in de hoge, zie afbeelding 1 voor ‘de lage’ en ‘de hoge’. Er zijn nu 6 kopers van appartementen in de lage.

Het idee is om het contract van de 6 kopers die nu een woning in de lage gekocht hebben wordt ontbonden en dat kopers daarvoor in de plaats de gelegenheid krijgen om een woning in de hoge kopen met een flinke korting (appartementen in de hoge zijn namelijk duurder). Daarnaast houdt Van Wijnen nog eens 6 woningen in de verkoop, die pas aan de investeerder verkocht worden als ze niet aan een eigenaar/gebruiker verkocht worden. De investeerder betaalt een lagere prijs voor de woningen dan eigenaren-gebruikers zouden doen. Met de verkoop aan een belegger heeft Van Wijnen voldoende zekerheid om tot ontwikkeling over te gaan, omdat afname is verzekerd. Beoordeling van en advies op dit voorstel Wanneer niet meegegaan wordt met het voorstel zal het contract waarschijnlijk ontbonden moeten worden en moet een nieuw planproces opgestart worden. Wij adviseren dan ook om mee te gaan in dit voorstel omdat: 1. het hiermee blijft het mogelijk blijft om 180 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad van Capelle; 2. hiermee blijft het mogelijk dat 45 sociale huurwoningen op deze locatie en onder de gestelde voorwaarden gerealiseerd worden; 3. met de ontwikkeling van de Blinkert de ruimtelijke kwaliteit in deze buurt sterk verbetert wordt; 4. met de ontwikkeling van de Blinkert ook een ontmoetingsruimte voor de buurt gerealiseerd wordt. 5.

de verkoop van de gronden, conform de met Van Wijnen afgesloten overeenkomst, de gemeente € 2,475 mln oplevert. 6. Nog steeds voldaan wordt aan de in het kavelpaspoort gewenste mix van doelgroepen en prijsklassen. In de ‘memo woningbouwopgave’ opgesteld, die gelijktijdig met dit collegevoorstel aan het college aangeboden wordt, wordt de woningbouwopgave in heel Capelle tegen het licht gehouden. Hieruit blijkt dat het programma zoals vastgesteld is in het gebiedspaspoort de Blinkert eigenlijk niet goed bijdraagt aan het oplossen van de regionale behoefte. Er blijkt met name behoefte aan goedkope koop en sociale huur. In de memo zijn ook afwegingscriteria opgenomen voor het al dan niet meebewegen als een ontwikkelaar zijn programma wil aanpassen vanwege de veanderende marktomstandigheden.

3

Deze criteria zijn hieronder opgesomd, waarbij wij ieder criterium de specifieke situatie van de Blinkert beoordeeld is: 1. Is er voldoende actie door de ontwikkelaar ondernomen om verkoopbaarheid/ verhuurbaarheid te vergroten? − Van Wijnen (sociale)mediakanalen ingezet en reclame posters in Capelle op laten hangen om de woningen bij potentiele kopers onder de aandacht te brengen. 2. Wat is de impact als het plan uitgesteld wordt, dan wel niet in deze vorm op korte termijn niet doorgaat? − Het ziet er niet naar uit dat de woningmarkt de komende tijd gunstiger wordt. Ook blijft het onzeker hoe de prijzen van grondstoffen zich gaan ontwikkelen. De kans is dan ook groot dat uitstel zal leiden tot afstel. Van Wijnen heeft met Havensteder afgesproken dat de sociale woningen op 1 oktober 2024 opgeleverd worden dat is bij uitstel niet meer haalbaar. In de ontwikkel- en koopovereenkomst die de gemeente met van Wijnen heeft afgesloten staat dat grondoverdracht plaatsvindt als 70% van het totaal aantal woningen verkocht wordt, oftewel als 36 koopwoningen verkocht zouden zijn1. Als dit op 23 maart 2024 nog niet gelukt is, kan het contract, conform art 25 lid 4 worden ontbonden. Ontbinding van het contract betekent dat de gemeente opnieuw de ontwikkeling zou moeten aanbesteden. Gezien de huidige wooncrisis is het van groot belang dat nieuwe woningen gebouwd blijven worden.

Wanneer verschillende bouwprojecten vanwege de veranderende marktomstandigheden niet meer door gaan of uitgesteld worden wordt het tekort aan woningen alleen maar groter. Alleen door te blijven bouwen kunnen wij die crisis te lijf. − In het bijzonder geldt het bovenstaande voor sociale woningbouw. De Blinkert is één van de locaties zoals benoemd in de ‘afsprakenbrief compensatie sociale woningvoorraad Hoven II’ die na raadsconsultatie door uw college is vastgesteld en ondertekend. Deze brief maakt onderdeel uit van de businesscase van Hoven II. In de brief is afgesproken dat de 310 sociale woningen die uit Hoven II verdwijnen elders in Capelle gecompenseerd worden. Deze sociale woningen kunnen alleen gerealiseerd worden bij doorgang van het volledige project de Blinkert. 3. Is het plan in de planvormingsfase/aanbestedingsfase te ver om de woningen/het plan nog aan te passen? − Een fysieke aanpassing van het woningbouwprogramma (met bijvoorbeeld kleinere, goedkopere woningen) is niet alleen financieel onzeker, maar zou ook betekenen dat de huidige contracten met van Wijnen ontbonden moet worden en dat opnieuw aanbesteed moet worden, dit wordt aanbesteding technisch namelijk gezien als ‘wezenlijke verandering’. Gezien de huidige marktomstandigheden ligt het niet in de verwachting dat een aangepast plan de hoge ambities uit het gebiedspaspoort nog steeds waar kan maken.

Ook zal bij een nieuwe aanbesteding de verkregen grondprijs (2,475 mln) zeer waarschijnlijk niet benaderd kunnen worden. − Ook een fysieke aanpassing van de buitenruimte, naar een lager kwaliteitsniveau om daarmee de kosten te drukken is geen optie, omdat het de ambities uit het gebiedspaspoort dan niet haalt en bovendien maakt dat de te verkopen/ verhuren woningen onaantrekkelijker. 4. Zijn er al concessies gedaan in de stedenbouwkundige randvoorwaarden of andere kwaliteitseisen/-wensen die het lopende plan haalbaarder kunnen maken? of met een aanpassing naar meer gewenste woningtypes haalbaarder maken? − Zie beantwoording van het 3e afwegingscriterium: in deze fase is dit niet meer haalbaar zonder dat de planvorming volledig opnieuw opgestart moet worden. 5. Is er sprake van een breder woningbouwprogramma, met categorieën waar grote behoefte aan is (zoals sociale huurwoningen/middeldure (betaalbare) koopwoningen)? − Ja, sociale woningbouw, zie hierboven het 2e punt in de beoordeling van afwegingscriterium 2.

1

70 % = (90 huur + 36 koop)/ 180 4

6. Heeft de programmawijziging een duurzaam positief effect op het aandeel betaalbare woningen (sociale huur, sociale/goedkope koop, middeldure huur/koop (1.000/355.000) of woningen tot de verhoogde NHG-grens. − Nee, maar ook geen negatief effect. 7. In hoeverre maken de woningen een bredere gebiedsontwikkeling mogelijk? − De herinrichting van het Blinkertgebied geeft een duidelijke kwaliteitsimpuls voor haar omgeving. De realisatie van het dakpark op de parkeergarage, het centrale plein en de ontmoetingsruimte zijn niet alleen voor de nieuwe bewoners, maar ook voor omwonenden van belang. Deze gebiedsontwikkeling kan geen doorgangvinden zonder de realisatie van de woningen. 8. Zijn er andere gemeentelijke/maatschappelijke belangen aanwezig die meegewogen moeten worden? − Niet anders dan hierboven al genoemd. 9. Draagt de voorgestelde aanpassing van het programma bij aan het meer in balans brengen van het planaanbod conform opgave ABF (opgave zoals omschreven in de memo Woningbouwopgave Capelle aan den IJssel)? − De programmatische wijziging van dure koop naar dure huur heeft weinig gevolgen voor het voldoen aan de regionale woningbouwbehoefte. 10. Is er sprake van tijdelijke constructies waarbij de rechten van huurders worden ingeperkt (bijv.

door middel van tijdelijke contracten)? − Wanneer meegegaan wordt met het voorstel moet de koop- en ontwikkelovereenkomst aangepast worden, het is daarbij van belang dat de gemeente als voorwaarde aan haar medewerking stelt dat de rechten van huurders niet worden ingeperkt. 11. Is realisatie in meerdere fasen mogelijk (financieel haalbaar, technisch mogelijk) waardoor er een betere aansluiting op de marktvraag kan ontstaan of een gedeeltelijke aanpassing van het programma in een latere fase kan worden doorgevoerd? − Het toepassen van een fasering waarbij eerst de sociale en middeldure huurwoningen gerealiseerd zouden worden bleek op te veel logistieke en financiële problemen te stuiten en is dan ook geen optie voor van Wijnen. 12. Zijn regelingen zoals Koopgarant onderzocht die de verkoop van de woningen haalbaarder kunnen maken? − Nee, de koopgarantregeling kan een goed middel zijn voor woningen in een lagere prijscategorie, niet voor deze woningen. Dit alles overwegende is de afdeling wonen akkoord met deze wijziging. Wij stellen dan ook voor dat uw college medewerking verleent aan het voorstel van Van Wijnen.

Procedurele gevolgen Op 18 april 2016 heeft de gemeenteraad besloten dat geen verklaring van geen bedenkingen verleend hoeft te worden voor de omgevingsvergunningaanvragen voor planologische strijdigheid, wanneer voor dit gebied een gebiedspaspoort is vastgesteld (raadsbesluit 763921). Wij adviseren uw college daarom dat u de raad voorstelt een addendum op het gebiedspaspoort vast te stellen, waarmee toegestaan wordt dat, binnen de ‘mix van doelgroepen en prijsklassen’, 60 tot 72 van de te realiseren vrijesector woningen op het Blinker terrein ook als huurwoningen op de markt gezet mogen worden. Het addendum gaat, na vaststelling integraal onderdeel uitmaken van het gebiedspaspoort en daarom is na vaststelling de voorgestelde wijziging in het programma in lijn met het gebiedspaspoort.

5

Het gebiedspaspoort is opgesteld met een uitgebreid participatieproces met omwonenden. Voor omwonenden is het van belang dat de hoge ambities op het gebied van de ruimtelijke inrichting stand houden. Ook zullen zij belang hechten aan de realisatie van een ontmoetingsruimte. Daarnaast hebben mensen die al een appartement gekocht hebben en Havensteder gebaat bij een spoedige voortgang. Dit alles maakt het verdedigbaar om niet een nieuw participatietraject op te starten voor de vaststelling van het addendum. Gezien de planning is het van belang dat het college op korte termijn een besluit neemt over het ter inzage leggen van de ontwerpvergunning, vóórdat de raad een besluit neemt over het addendum op het gebiedspaspoort. Hoewel in de aanvraag wel genoemd wordt dat 90 koopwoningen gerealiseerd worden is het bouwkundig of planologisch gezien niet relevant of de vrijesector woningen als koopwoningen of als huurwoningen weggezet worden. Er is dan ook geen juridisch bezwaar om de ontwerpvergunning op basis van het vigerende gebiedspaspoort ter inzage te leggen. Overigens was er op het moment van aanvraag nog geen sprake van gewijzigde marktomstandigheden, de aanvraag is dus in lijn meet het vigerende gebiedspaspoort als ook met het gebiedspaspoort na vaststelling van het addendum.

Voor de correctheid van de definitieve vergunning is het overigens wel van belang dat de ruimtelijke onderbouwing in dat stadium aangepast wordt indien de raad besluit tot het vaststellen van het addendum. Wanneer de gemeenteraad het addendum vaststelt moet de verandering van de woonmix worden opgenomen in de (privaatrechtelijke) ontwikkel- en koopovereenkomst tussen gemeente en Van Wijnen.

FINANCIEN Als uw college en de raad instemmen met het voorstel, heeft dit geen financiële gevolgen voor de gemeente. Als besloten wordt geen medewerking te verlenen, is het de vraag of het project doorgang kan vinden, en moet de opdracht wellicht opnieuw aanbesteed worden onder gewijzigde omstandigheden.

JURIDISCH ADVIES Bij wezenlijke veranderingen in de opdracht moet opnieuw aanbesteed worden, om geen oneerlijke concurrentie te krijgen. De aanpassing wordt niet als wezenlijke verandering gezien, omdat er geen fysieke veranderingen plaatsvinden in het ontwerp. De verkoop van de woningen aan een investeerder leveren Van Wijnen minder op dan als deze verkocht zouden worden aan eigenaarsgebruikers, er is dus geen sprake van een concurrentievoordeel met deze aanpassing. Er zal ook geen andere ontwikkelaar zijn die deze opdracht over zou willen nemen na deze aanpassing.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE Indien de gemeenteraad conform voorstel besluit zal dit gecommuniceerd worden in het Kontakt en op de projectpagina op www.capellebouwtaandestad.nl

BIJLAGEN -

Onderbouwing van Van Wijnen; Raadsvoorstel en -besluit

6