07.01 - Raadsvoorstel en -besluit Keuze ontwikkelingsrichting Kerklaan 450 (ING locatie)

Zaaknr:1032600

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college

1032641

Eric Faassen

Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

13 februari 2023 ONDERWERP Keuze ontwikkelingsrichting Kerklaan 450 (ING locatie) GEVRAAGDE BESLISSING Als ontwikkelingsrichting voor de locatie Kerklaan 450, de variant, die bestaat uit een gebouw van maximaal 13 m hoog, met aan de voorzijde een maximaal 70 meter hoge toren vanaf maaiveld met een maximale doorsnede van 26,5 m., vast te stellen, waarbij de volgende ambities voor de ontwikkeling betrokken dienen te worden:  levendige, goed ontworpen plinten;  toekomstbestendig, duurzaam gebouw;  alzijdige eyecatcher met hoog welstandsniveau en een duidelijk eigen identiteit, ranke bovenbouw geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving;  ontsluiting via duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid  gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels;  divers programma met onder meer middeldure woningen; WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Algemeen Op 28 november 2022 vond een raadsconsultatie plaats over de mogelijke ontwikkelingsrichting van de nieuwbouw aan de Kerklaan 450. Tijdens deze consultatie hebben verschillende raadsleden hun beschouwing gegeven op de ontwikkeling. Hierin is onder meer de vraag gesteld welke mogelijkheden het college nog ziet om het pand te behouden waarbij de gemeente, anders dan tot nu toe, een actieve financiële rol zou moeten pakken.

In het gemeentelijk grondbeleid staat dat dit alleen mogelijk is als dit bijdraagt aan gemeentelijke doelstellingen. Behoud van het pand blijkt niet bij te kunnen dragen aan het verwezenlijken hiervan en daarom is een actieve financiële rol van de gemeente niet in lijn met het gemeentelijk beleid. Gelet daarop hebben wij op 17 januari 2023 besloten geen nadere stappen te zetten om tot verwerving van het pand over te gaan Een uitgebreidere beantwoording is weergegeven in de collegebrief van 17 januari 2023, onder nummer 2023/004. Een aantal raadsleden heeft de wens uitgesproken éérst een nieuwe visie voor het centrum vast te stellen voorafgaand aan de planvorming van dit kavel. Voordeel hiervan is dat een nieuw gebouw op deze kavel afgewogen kan worden in de stedelijke ontwikkeling in het gehele gebied. Ook heeft een aantal raadsleden hun zorg uitgesproken voor mogelijke precedentwerking als gekozen wordt voor de 70 m variant.

1

Zaaknr:1032600

Voor dit laatste punt is extern advies gevraagd bij BG legal. Hun antwoord op de vraag of het toestaan van een 70 meter hoog gebouw in het centrum een precedent schept voor andere toekomstige ontwikkelingen, is neen, mits gemotiveerd kan worden dat sprake is van uniek geval waarbij ruimtelijke argumenten een centrale rol zullen vervullen gelet op het criterium van de goede ruimtelijke ordening. Hoewel het voordeel van wachten op een nieuwe visie voor het centrum duidelijk is vragen wij uw toch nu al een besluit aan uw raad over de ontwikkelingsrichting van dit kavel. De eigenaar is 3,5 jaar met de gemeente en omwonenden in gesprek over de invulling van deze locatie. Daarnaast zijn diverse onderzoeken gedaan naar de mogelijkheden van behoud van het pand. Ook heeft zij op verzoek van de gemeente een uitgebreid participatietraject met de klankbordgroep gevolgd om een ontwerp te maken dat beter aan de wensen van omwonenden voldoet dan hun eerste ideeën1. Wanneer de ontwikkelaar een pas op de plaats moet maken totdat een nieuwe visie voor het centrumgebied vastgesteld wordt, kan de ontwikkelende partij de gronden te ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Hierom worden de ontwikkelingsrichtingen die op 28 november 2022 ter consultatie aan de raadscommissie voorgelegd zijn, nu ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd.

Het voortraject Het ING-gebouw aan de Kerklaan 450 in Capelle aan den IJssel is in de zomer 2019 aangekocht door ERA Capelle, een aan HIG ontwikkeling gelieerde bv uit Leiden. HIG heeft het voornemen het pand te slopen en een nieuw gebouw te realiseren. Conform bestemmingsplan mag de ontwikkelaar een gebouw realiseren van 30 m hoog op de gehele kavel (opp. ca. 30 x 70 m). Hier mag een maatschappelijke bestemming in komen, bijvoorbeeld een zorgfunctie. De ontwikkelaar geeft echter de voorkeur aan het realiseren van een woongebouw, in een bouwvolume dat beter in deze omgeving past. Hiervoor is een besluit van de gemeenteraad benodigd. Uw raad heeft in de najaarsnota 2019 budget vastgesteld om de nieuwbouwvariant te onderzoeken middels het opstellen van een kavelpaspoort. Nadat het voornemen begin 2020 bekend is gemaakt, bleek dat veel Capellenaren grote waarde hechten aan het bestaande gebouw. Op verzoek van uw raad is extern onderzoek gedaan of het gebouw behouden kan blijven. Samen met de initiatiefgroep ‘de Leeuw van Capelle’ hebben wij vervolgens aan marktpartijen gevraagd of een transformatie van het gebouw haalbaar was. Verschillende initiatiefnemers hebben dit onderzocht maar dit heeft niets opgeleverd. Wij hebben op 7 september 2021 de projectaanpak van de herstart van de nieuwbouwvariant vastgesteld.

Hierin is beschreven hoe de ontwikkelaar op een participatieve manier tot een nieuw ontwerp van de nieuwbouwvariant komt. Conform projectaanpak zou geen kavelpaspoort opgesteld worden maar zou het schetsontwerp direct de basis vormen van de omgevingsvergunningaanvraag. De gedachte hierachter was dat het voor dit project constructiever is om in verschillende stadia met omwonenden een concreet ontwerp te bespreken dan het met hen te hebben over ambities en (bouw)regels uit een paspoort. Conform de projectaanpak is een stedenbouwkundige analyse en een volumestudie uitgevoerd en is een schetsontwerp opgesteld. Er zijn hierbij verschillende participatiesessies geweest met omwonenden en met een hiervoor opgerichte klankbordgroep bestaande uit omwonenden en de zorginstellingen De Groene Burcht en De Vijverhof. De in de projectaanpak voorgestelde mobiliteitsstudie is niet uitgevoerd, omdat dit sterk afhankelijk is van het te realiseren programma, waar nog enige flexibiliteit mogelijk is en omdat de ontwikkelaar zich simpelweg te houden heeft aan ons mobiliteits- en parkeerbeleid, waardoor er weinig ruimte is voor input van participanten.

1 Overigens is dit participatietraject wanneer de planvorming doorgaat uiteraard nog niet afgerond.

2

Zaaknr:1032600

De architect heeft in dit traject 3 modellen gepresenteerd voor gebouwen van 70, 50 en 30 m hoog. Met input van omwonenden en de klankbordgroep heeft de architect de variant nader uitgewerkt tot een voorkeursvariant, te weten een gebouw met een onderbouw van 4 verdiepingen met aan de Koperwiekzijde een toren van 70 m hoog. Deze is op 25 april 2022 gepresenteerd aan de omwonenden en op 30 mei 2022 aan de gemeenteraad tijdens een thema-avond. Conform projectaanpak zou deze uitgewerkt worden tot ontwerp waarmee de benodigde omgevingsvergunning zou worden aangevraagd. Tijdens een kennismakingsoverleg (d.d. 01-09-2022) tussen wethouder Faassen en leden van de klankbordgroep en initiatiefgroep gaven een aantal omwonenden aan dat zij de stappen in het gevolgde proces niet altijd konden volgen. Naar aanleiding hiervan is een nieuwe avond georganiseerd (d.d. 13-10-2022) waarin veel één op één gesprekken gevoerd tussen omwonenden, ambtenaren, ontwikkelaar, wethouder en raadsleden. Maatschappelijke baten zoals benoemd in de projectaanpak In de projectaanpak waren hiervoor de volgende maatschappelijke baten benoemd: 1. Het vergroten van de levendigheid van centraal Capelle. De ontwikkeling kan hiermee voortbouwen op de met de structuurvisie 2030 uit 2013 ingezette ontwikkeling om een vitaal stadshart te creëren.

De gebiedsvisie centraal Capelle spreekt van een kloppend hart met een ruimer aanbod van voorzieningen en het ‘ruimte laten aan initiatieven’. Nieuwbouw op deze locatie kan hieraan bijdragen door: - Met de nieuwbouw kan een ‘stedelijke plint’ toegevoegd worden aan de centrumzijde met (semi) openbare functies aan de straat. Dit versterkt de uitstraling en gebruik van Winkelcentrum de Koperwiek als stadcentrum van Capelle. - Het toevoegen van woningen vergroot het draagvlak van stedelijke voorzieningen in het centrum. Het toevoegen van een hoogteaccent langs de centrumring verhoogt de beleving van het centrum. - Nieuwbouw kan de uitstraling van het vernieuwde voet- en fietspad tussen De Koperwiek en het Amandelpark versterken. 2. Woningbehoefte De minister van binnenlandse zaken stelde in 2018 dat er in 2030 één miljoen extra woningen moeten zijn. Ook in Capelle aan den IJssel blijft de vraag naar woningen de laatste jaren onverminderd groot. In het programma Wonen uit 2019 wordt onder meer ingezet op het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren en ouderen en het toevoegen van woningen in het middensegment. 3. Tegengaan van leegstand/ verpaupering Zonder een ontwikkeling op deze kavel is de kans op leegstand groot, dit heeft uiteraard zeer negatieve effecten op de leefbaarheid in de directe omgeving.

BEOOGD DOEL / EFFECT Nu de projectaanpak is uitgevoerd en op basis hiervan een schetsontwerp is opgesteld, is het tijd voor de vervolgstap. Conform projectaanpak zou een omgevingsvergunningsaanvraag door de ontwikkelaar moeten worden opgesteld. Op basis van voortschrijdend inzicht en ietwat gewijzigde omstandigheden hebben wij besloten om voorafgaand hieraan de raad bij het planproces betrekken. Op 5 juli 2022 is het coalitieakkoord 2022-2026 ‘voor vandaag en morgen’ afgesloten. Eén van de speerpunten die hierin genoemd zijn is ‘het investeren in de positie van de gemeenteraad door uitgewerkte opties, met voor- en nadelen, daar waar kan op te nemen in raadsvoorstellen.’ 3

Zaaknr:1032600

Gezien de betrokkenheid die veel raadsleden bij dit project getoond hebben, hebben wij de raadscommissie op 28 november 2022 geconsulteerd over de beoogde ontwikkelingsrichting en daarmee invulling gegeven aan het bovengenoemde speerpunt uit het coalitieakkoord. In dit raadsvoorstel wordt de volgende stap genomen, wij leggen nu de raad de keuze voor de ontwikkelingsrichting voor, en wel om: 1. niet mee werken aan afwijken bestemmingsplan, of; 2. een gebouw van 5 bouwlagen toe te staan, met aan de voorzijde een toren van maximaal 50 m hoog, of; 3. een gebouw van 4 bouwlagen toe te staan, met aan de voorzijde een toren van maximaal 70 m hoog. Wij stellen uw raad voor optie 3, vast te stellen als ontwikkelrichting voor de locatie Kerklaan 450. Varianten die invulling geven aan deze ontwikkelingsrichting zijn terug te vinden in de Stadsatlas, waarin ook de schaduwwerking en de impact op het uitzicht in beeld gebracht is.

De ontwikkelingsrichting is meer dan alleen een bouwvolume, Daarom stellen wij uw raad ook voor om een aantal voorwaardelijke ambities voor optie 3, de variant van maximaal 70 m te benoemen: - levendige, goed ontworpen plinten; - toekomstbestendig, duurzaam gebouw; - alzijdige eyecatcher met hoog welstandsniveau en een duidelijk eigen identiteit, ranke bovenbouw; - geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving; - ontsluiting via duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid - gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels; - divers woningbouwprogramma met onder meer middeldure woningen. Deze ambities zijn gebaseerd op expertise van de ambtelijke organisatie en de input die vergaard is uit het tot nu toe doorlopen participatietraject. Indien u de variant van maximaal 70 m als ontwikkelingsrichting vaststelt, kunnen deze ambities, in afstemming met de omwonenden en de eigenaar van de locatie, verder uitgewerkt worden in een kavelpaspoort dat ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Daarmee behouden het college en de raad de mogelijkheid voorwaardelijk eisen mee te geven aan de planvorming.

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Ad 1: niet meewerken aan afwijken bestemmingsplan Als u besluit niet te willen meewerken heeft de ontwikkelaar conform bestemmingsplan het recht om een pand te realiseren over de gehele oppervlakte van hun kavel (ca 30 x 70 m) van 30 meter hoog, oftewel ca. 63.000 m3. Dit is model A (bestemmingsplan) in de Stadsatlas. De ontwikkelaar mag hier een maatschappelijke functie in realiseren en denkt hierbij aan zorgwoningen. De ontwikkelaar moet uiteraard wel een exploitant vinden die deze zorgwoningen af wil nemen. Een dergelijk bouwvolume heeft grote negatieve impact op de schaduw, uitzicht en privacy van de directe omgeving

4

Zaaknr:1032600

en is stedenbouwkundig gezien zeer onwenselijk. Door niet mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan heeft de gemeente ook géén mogelijkheid voorwaardelijke eisen te stellen aan het plan. Ad 2: maximaal 50 m variant Het betreft hier een nieuw opgestelde variant, uitgaande van een onderbouw van (l x b x h) circa 70 x 30 x 16 m hoog, met aan de voorzijde een toren van 50 m hoog, t.o.v. maaiveld en circa 33 m diep. Dit is model D in de Stadsatlas. Conform dit model is de inhoud 59.187 m3. Voor een betere inpassing in de omgeving is deze variant ca 5,5 m opgeschoven naar De Koperwiek t.o.v. de bestemmingsplanvariant. Tijdens de uitvoering van de projectaanpak is een maximaal 50 m variant voorgelegd met 2 torens (model B in de Stadsatlas). Op verzoek van de gemeente heeft HIG een nieuw model op laten stellen met 1 toren. Deze variant is voor het eerst aan de klankbord- en initiatiefgroep gepresenteerd op de avond van 13 oktober. Omdat een lage brede toren negatievere gevolgen heeft voor de bezonning en uitzicht van de direct omwonenden dan een hogere smallere toren was deze variant niet populair bij de aanwezigen. Wanneer uw raad voor deze variant kiest moet deze variant verder uitgewerkt worden.

Ad 3: maximaal 70 m variant Deze variant heeft een onderbouw van (l x b x h) circa 70 x 30 x 13 m hoog, met aan van voorzijde een achthoekige toren van maximaal 70 m hoog (t.o.v. maaiveld) en een doorsnede van 26,5 m. Dit is de Stadsatlas opgenomen als ‘voorkeur initiatiefnemer’. De inhoud hiervan is 60.900 m3. Voor een betere inpassing in de omgeving is deze variant ca 5,5 m opgeschoven naar De Koperwiek t.o.v. de bestemmingsplanvariant. Deze variant is een uitwerking van een eerdere schets van de 70 m variant. De architect van HIG heeft op basis van input van de omgeving die schets omgebouwd tot deze voorkeursvariant: achthoekig voor betere privacy en minder windhinder, met de hoogbouw verder richting metro opgeschoven. Dit betekent overigens niet dat hiervoor een groot draagvlak is bij de omgeving. Veel omwonenden vergelijken het nieuwbouwplan immers in eerste instantie met het bestaande ING-pand en constateren dat schaduwwerking, privacy en uitzicht verslechteren. Bovendien is er angst voor veel windhinder. Daar staan wel een aantal voordelen tegenover die hieronder onder het kopje ‘ambities’ weergegeven worden. Bij de op 13 oktober 2022 aanwezige leden van de klankbord en de initiatiefgroep, bleek de variant van maximaal 70 meter wel beduidend populairder dan de gepresenteerde variant van maximaal 50 meter.

5

Zaaknr:1032600

Straatbeelden

Ambities Wij stellen uw raad voor de volgende ambities voor het bouwplan vast te stellen: Ambitie Levendige en goed ontworpen plinten:

Onderbouwing Door een (semi)publieke functie op begane grond aan De Koperwiekzijde en het realiseren van voordeuren aan de noordzijde2, krijgt het nieuwe gebouw een sterke ruimtelijke en functionele relatie met zijn directe omgeving.

toekomstbestendig, duurzaam gebouw:

Met het intensiveren in het centrum, naast een metrostation, wordt invulling gegeven aan duurzaamheidsbeleid. Het gebouw moet voldoende flexibel zijn voor een eventuele transformatie op de lange termijn. Hiermee wordt een situatie zoals zich nu voordoet voorkomen, te weten dat een gebouw van ca. 30 jaar oud gesloopt wordt.

alzijdige eyecatcher met hoog welstandsniveau en een duidelijk eigen identiteit, ranke bovenbouw;

Er gaat een bijzonder gebouw weg, dan moet ook een bijzonder gebouw terugkomen dat echt een toevoeging vormt voor het centrum zoals het ING gebouw dat indertijd ook was. Onder meer schaduw, uitzicht, privacy en windhinder mogen niet leiden tot een onaanvaardbare situatie voor de omgeving.

geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving; ontsluiting via Duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid

Intensiveren op deze locatie gaat automobiliteit tegen, door goede bereikbaarheid van voorzieningen en metro. Ontsluiting via Duikerlaan zorgt voor een heldere verkeersafwikkeling en verlicht verkeershinder Kerklaan/ Fluiterlaan

gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels;

Ter stimulering van ontmoeting en toevoegen groen.

divers woningbouwprogramma met onder meer middeldure woningen.

Zoals reeds opgenomen in de Capelle bouwt aan de stad monitor. Het uiteindelijke programma moet nader uitgewerkt worden.

Wanneer uw raad besluit mee te werken aan de ontwikkelingsrichting waarbinnen de nieuwbouwvariant gerealiseerd kan worden, zal de nieuwbouwvariant nader vormgegeven worden met het opstellen van een kavelpaspoort. Uw raad stelt het kavelpaspoort vast, en heeft hiermee de 2 waar de auto verdwijnt en een nieuw hoogwaardig fietspad tussen Koperwiek en Amandelpark wordt

gerealiseerd 6

Zaaknr:1032600

mogelijkheid de nadere invulling te geven aan de hierboven beschreven ambities. Wanneer deze stap niet gemaakt zou worden en gelijk een omgevingsvergunning aangevraagd wordt, heeft uw raad pas een formele rol bij het al dan niet afgeven van een (ontwerp) verklaring van geen bedenkingen. Op dat moment kan uw raad alleen toetsen aan ‘een goede ruimtelijke ordening’ (voetnoot: of wanneer de omgevingswet is vastgesteld: ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’) en heeft uw raad geen sturende rol over bijvoorbeeld het programma, waaronder de beoogde woonmix. De ambities zullen in samenwerking met de initiatiefnemer, de raad en de omgeving nader uitgewerkt worden in het kavelpaspoort, waarbij een toren gerealiseerd mag worden van 50 tot 70 meter hoog. Deze nadere uitwerking zal verankerd worden in het kavelpaspoort. Hierin kan bijvoorbeeld een uitspraak gedaan wordt over de programmering, waaronder de beoogde woningbouwmix. Ook kan de ontsluiting nader uitgewerkt worden. Het college acht het van groot belang dat in het kavelpaspoort geborgd wordt dat een rank gebouw wordt gerealiseerd met een bijzonder ontwerp van hoog welstandsniveau dat echt een toevoeging vormt voor het centrum. FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING De planvorming, waaronder opstellen van het kavelpaspoort wordt uit het huidige projectbudget gefinancierd.

Het uitgangpunt blijft dat de direct aan het toekomstige bouwplan te relateren kosten verhaald worden op de ontwikkelaar, middels een anterieure overeenkomst die voorafgaand aan de vergunningaanvraag afgesloten wordt. COMMUNICATIE EN VERVOLGTRAJECT Het gevraagde raadsbesluit kent geen formele inspraak of de mogelijkheid tot zienswijzen. In het voorafgegane participatietraject zijn vele wensen van de omgeving met betrekking tot het ontwerp opgehaald. Deze hebben een belangrijke input gevormd voor het schetsontwerp. Wanneer gekozen wordt voor een nieuwbouwvariant zal deze in een participatief traject nader vormgegeven worden. Wanneer uw raad conform voorstel beslist wordt in afstemming met omwonenden en eigenaar van de locatie, een kavelpaspoort opgesteld en 6 weken ter inzage gelegd. Iedereen mag hier zienswijzen op indienen die input vormen voor het definitieve kavelpaspoort dat ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden wordt. Na vaststelling van het kavelpaspoort vraagt de ontwikkelaar een omgevingsvergunning voor planologische afwijking aan. De ontwerpvergunning ligt 6 weken ter inzage en iedereen mag hierop zienswijzen indienen. Wanneer een definitieve vergunning door het college verleend wordt, kunnen belanghebbenden hiertegen in beroep gaan. RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling en -beheer 31 januari 2023 BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT -

advies BG legal; collegebrief van 17 januari 2023, onder nummer 2023/004.

7

Zaaknr:1032600

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ Projectleider Bram Holleman: 0650055509

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

A.L. Duijmaer van Twist

mr. P. Oskam

8

Zaaknr:1032600

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 17 januari 2023; gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie van 31 januari 2023 BESLUIT: als ontwikkelingsrichting voor de locatie Kerklaan 450, de variant, die bestaat uit een gebouw van maximaal 13 m hoog, met aan de voorzijde een maximaal 70 meter hoge toren vanaf maaiveld met een maximale doorsnede van 26,5 m., vast te stellen, waarbij de volgende ambities voor de ontwikkeling betrokken dienen te worden:  levendige, goed ontworpen plinten;  toekomstbestendig, duurzaam gebouw;  alzijdige eyecatcher met hoog welstandsniveau en een duidelijk eigen identiteit, ranke bovenbouw geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving;  ontsluiting via duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid  gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels;  divers programma met onder meer middeldure woningen;

Vastgesteld in de openbare vergadering van 13 februari 2023 De griffier, de voorzitter,

9