06.07 - Memo Beantwoording vragen raadsconsultatie d.d. 13-09-2022 over kavel 1K1 Fascinatio

NieuwsBeantwoording uit het college vragen raadsconsultatie Memo d.d. 13-09-2022 over kavel 1k1 Fascinatio Opsteller: d.d.:

Bram Holleman, PL SO 19 oktober 2022

Algemeen: Op 19 januari 2022 heeft bouwbedrijf de Waal een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van een pand met 71 wooneenheden, waaronder enkele woonwerkunits op kavel 1k1 aan de Fascinatioboulevard. Het college heeft besloten om, voordat zij een besluit neemt over de ontwerp-omgevingsvergunning, de concept-ontwerp-omgevingsvergunning eerst ter consultatie aan de gemeenteraad voor te leggen. Deze consultatie vond plaats op 13 september 2022. Verschillende raadsleden hebben hun waardering uitgesproken voor het initiatief om hier woningbouw te realiseren, maar er waren ook veel inhoudelijke vragen en opmerkingen. In deze brief wordt eerst ingegaan op achtergrondinformatie over de planvorming van de buitenring van Fascinatio en dit project in het bijzonder. De participatie, betrokkenheid van de raadscommissie, de te volgen wettelijke publiekrechtelijke procedure en de anterieure overeenkomst komen hierbij aan bod. Vervolgens wordt ingegaan op een aantal inhoudelijke issues waar vragen over kwamen tijdens de consultatie van 13 september. Planvorming buitenring Fascinatio De wijk Fascinatio is de jongste wijk van Capelle aan den IJssel en bestaat sinds 2001. De originele opzet van de wijk is een woonwijk in het middengedeelte met daaromheen een ring van bedrijven en kantoren.

Door het uitbreken van de kredietcrisis bleven veel kavels in de buitenring echter onbebouwd. Omdat een aantal jaar geleden een sterke vraag was naar woningen en niet naar bedrijven en kantoren, zijn op een aantal van deze kavels woningbouwontwikkelingen gestart. In eerste instantie werd per ontwikkeling bekeken welke wettelijk mogelijke procedure het best aansluit bij de planontwikkeling. Omdat de wens ontstond om deze ontwikkelingen in onderlinge samenhang vorm te geven is in 2019 is begonnen met het opstellen van een gebiedspaspoort voor heel Fascinatio. Gedurende dit proces is er echter voor gekozen om géén gebiedspaspoort op te stellen maar in plaats daarvan een ‘toekomstperspectief’. De reden hiervoor is tijdens de commissievergadering SOB van 21 januari 2021 toegelicht, te weten: - Kavels zijn in optie, uitnodiging aan markt is achterhaald; - Er is vooral behoefte aan een totaaloverzicht van de ontwikkelplannen en; - De wijk vraagt aandacht voor beheeraspecten: groen en verkeer/parkeren. Het Ruimtelijk Toekomstperspectief Fascinato (RTPF) is op 13 December 2021 vastgesteld door de Raad en geeft onder meer een kader voor de ontwikkelingen in de buitenring. De kavel 1k1 van de Waal wordt weergegeven als kavel waarop wonen en/of werken plaats mag vinden.

In het RTPF is opgenomen dat voor kavel 2K-1 een ‘apart document (kavelpaspoort?)’ opgesteld wordt die ter besluitvorming voorgelegd wordt aan de raad. Dit is niet aangegeven voor andere kavels. Planvorming kavel 1K1 De gemeente Capelle aan den IJssel heeft in 2004 de gronden verkocht aan Worp Holding II BV. Haar rechtsopvolger CIG Vastgoed BV is een aan bouwbedrijf de Waal gelieerde b.v.. De Waal zou hier een kantoorgebouw realiseren, maar door de financiële crisis is dit nooit uitgevoerd. In 2020 heeft de Waal aangegeven hier graag een appartementencomplex te realiseren, sindsdien is de ontwikkeling opgenomen in de Capelle bouwt aan de stad monitor. In 2020 en 2021 nog als ‘zacht initiatief’ met een ontwikkeling van 100 woningen, mogelijk zorgwoningen. In de Capelle bouwt aan de stad monitor van 2022 is aangegeven dat 71 woningen gerealiseerd worden waarvan 16 middelduur (<355.000), 46 duur (< 502.000) en 9 duur (> 520.00).

Bij de planvorming is gekeken naar de behoefte en het draagvlak bij de huidige inwoners van Fascinatio. Dit heeft geleid tot een gebouw met baksteenarchitectuur met een jaren 30-look en een beperkte hoogte van 22,2 m, waar het bestemmingsplan 30 m mogelijk maakt. De belangrijkste participatie momenten waren de volgende: 15 september 2021 digitale Participatie-avond: De uitnodiging is huis aan huis verspreid aan alle 1424 adressen in Fascinatio. De Waal en zijn architect Toko Fuze hebben de plannen gepresenteerd, via chat en email zijn vragen binnengekomen die in de nota van beantwoording zijn beantwoord en verspreid onder de 18 deelnemers die hun email adres hebben achtergelaten. De vragen gingen onder meer over de omvang van het gebouw, het programma de parkeervoorziening en de procedure. 21 september 2021 presentatie de Waal en Toko Fuze in WOP-vergadering: Er waren twee vragen over de invulling van de plint en eventuele slagschaduw van de windturbine langs de A16. Sindsdien is deze ontwikkeling in iedere WOP-vergadering benoemd bij het ‘overzicht kavelontwikkelingen’ 06 september 2021 fysieke Informatiemarkt Fascinatio waarop de Waal ook een stand had. Geïnteresseerden zijn het gesprek aangegaan over deze ontwikkeling.

Omgevingsvergunningsprocedure Omdat de realisatie van woningbouw op kavel 1k1 niet in lijn is met het vigerende bestemmingsplan Fascinatio Capelsebrug uit 2013, is het ruimtelijk juridisch gezien nodig om af te wijken van het bestemmingsplan. Op 19 januari 2022 heeft bouwbedrijf de Waal een omgevingsvergunning ingediend voor planologische afwijking, vergezeld van een goede ruimtelijke onderbouwing. In geval van vergunningverlening legt het college eerst een ontwerpvergunning 6 weken ter inzage voordat het college een definitieve vergunning verleent. Tijdens de ter inzage legging kan iedereen zienswijzen op het plan indienen. Voorafgaand aan zowel de ontwerpvergunning als de definitieve vergunning is een (ontwerp) ‘verklaring van geen bedenkingen’ van de raad nodig. Zoals ook tijdens de besloten raadscommissie van 11 oktober over de ontwikkeling op kavel 2K4 is toegelicht, is hèt criterium voor het toetsen van de aanvraag van zowel het college als de raad dat er geen sprake mag zijn van strijd met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt dan gekeken of het plan in lijn is met het vigerende ruimtelijk beleid, en of het geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving veroorzaakt.

Eén van de raadsleden stelde tijdens de consultatie de vraag in hoeverre het verlenen van de vergunning voor het naburige kavel waar de hortus gerealiseerd wordt, precedentwerking geeft voor de beoordeling van deze aanvraag. Met name omdat afgewogen moet worden of woningbouw wel wenselijk is op deze geluidgevoelige locatie. Het is moeilijk in te schatten hoe een rechter hier mee omgaat, maar in principe moeten het college en raad voor iedere ontwikkeling afzonderlijk beoordelen of hier voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. Het RTPF vormt een belangrijk toetsingskader voor het beoordelen van de vergunningaanvraag. De Waal heeft op verzoek van de gemeente gewacht met het indienen van de vergunning tot het moment dat het RTPF vastgesteld was. Anterieure overeenkomst Niet alle afspraken over de ontwikkeling van het kavel zijn publiekrechtelijk vast te leggen. Daarom is er ook een privaatrechtelijke overeenkomst opgesteld: de anterieure overeenkomst. Hierin worden de wederzijdse rechten en plichten ten aanzien van de realisatie van het bouwplan vastgelegd. Met de Waal zijn in de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd over onder meer: - De realisatie van het bouwplan waaronder de verkoopprijzen, een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding; - Het kostenverhaal; - Een grondruil, waarmee de toekomstige eigendomsgrens overeenkomt met een logische beheergrens.

De anterieure overeenkomst wordt getekend als het college besluit tot het ter inzage leggen van de ontwerpvergunning. Inhoudelijk: Type woningen, prijzen en doelgroep Voor het programma werden de volgend prijsklassen gehanteerd als V.O.N.-prijs (prijspeil 2022) - 1x 1-kamerappartement/studio 44 m2 (€ 230.000 – € 255.000); - 15x 2-kamerappartementen 50-60 m2 (€ 285.000 – € 320.000); - 46x 3-kamerappartementen 65-80 m2 (€ 335.000 – € 405.000); - 5x 5-kamerappartementen > 100 m2 (€ 510.000 – € 530.000);

- 4x woonwerkwoningen (wonen 60-65 m2 , werken 36-45 m2 ) (€ 510.000 – € 540.000); Deze prijzen zijn ook opgenomen in de anterieure overeenkomst, afwijken is na ondertekening niet mogelijk op straffe van een boete van € 50.000 per woning. Verschillende raadsleden hebben tijdens de consultatie aangegeven dat zij de gehanteerde prijzen (te) hoog vinden, met het verzoek of deze naar beneden bijgesteld kunnen worden. Eén van de raadsleden merkte op dat de ontwikkelaar de grond met een bedrijfsbestemming gekocht heeft en dat een bestemmingswijziging de waarde van de grond verhoogt. Zoals onder het kopje ‘omgevingsvergunningprocedure’ naar voren kwam, toetsen het college en de raad de aanvraag aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt onder meer getoetst aan het gemeentelijk beleid. Het RTPF en het programma wonen geven géén eisen met betrekking tot de woningprijzen voor concrete projecten. De woningprijzen kunnen dus géén reden zijn om de reeds aangevraagde vergunning en bijbehorende verklaring van geen bedenkingen te weigeren. Het Programma Wonen biedt daartoe geen mogelijkheden. Wel kunnen in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt worden over de woonprijzen. Aan het begin van de planontwikkeling zijn echter géén eisen meegegeven met betrekking tot woning categorieën en prijsklassen.

Hiermee was het ook mogelijk om vorm te geven aan hoge ambities op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit, zoals de jaren 30 look, zoals ook verwoord in het RTPF. De realisatie van dit plan zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan ‘de poort’ van Fascinatio. Uiteraard hebben de extra kwaliteitseisen ook invloed op de kwaliteitseisen. Om nu alsnog van de ontwikkelaar te eisen dat prijzen aangepast worden zou het huidige plan moeilijk realiseerbaar, dan wel onhaalbaar maken en daarmee voor het college indruisen tegen continuïteit van bestuur. Wel is de ontwikkelaar verzocht nog eens kritisch naar de prijzen te kijken. Deze geeft aan dat zij eigenlijk moeten vasthouden aan de bandbreedte om een haalbare casus te hebben. Zij geven zelf aan dat dit noodzakelijk is ‘gelet op de huidige onzekere economische- en bouwontwikkelingen en de aanvullende eisen vanuit de huidige wet- en regelgeving, o.a. BENG, TO-juli e.d.’. Het College begrijpt de redenatie van de ontwikkelaar. Het feit dat de ontwikkelaar de grond in 2004 met een bedrijfsbestemming gekocht heeft, vindt het college minder relevant. Deze aankoop heeft immers jarenlang op hun balans gedrukt. Desalniettemin is toch met de ontwikkelaar afgesproken dat deze de prijzen ietwat naar beneden bijstelt om tegemoet te komen aan de wens van de raad en mogelijkheden voor potentiële kopers.

De prijsklassen (prijspeil 2022) worden als volgt bijgesteld: - 1x 1-kamerappartement/studio 44 m2 (€ 230.000 – € 255.000): - € 5.000; - 15x 2-kamerappartementen 50-60 m2 (€ 285.000 – € 320.000): - € 5.000; - 46x 3-kamerappartementen 65-80 m2 (€ 335.000 – € 405.000): - € 10.000; - 5x 5-kamerappartementen > 100 m2 (€ 510.000 – € 530.000): - € 10.000; - 4x woonwerkwoningen (wonen 60-65 m2, werken 36-45 m2) (€ 510.000 – € 540.000): - € 10.000: Hiernaast wil het college het beleid ten aanzien van het realiseren van woningbouw in verschillende prijscategorieën tegen het licht houden, bij het opstellen van het nieuwe programma wonen. Wat conform planning in de eerste helft van 2023 naar de raad gestuurd zal worden. De ontwikkelaar heeft de marktbehoefte voor de appartementen laten onderzoeken door de STEC Groep. In dit, in de bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing opgenomen onderzoek is de langetermijnprognose van de vraag naar woningen geconfronteerd met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. Uit de confrontatie blijkt dat er een ruime behoefte is aan woningen in de marktregio Rotterdam-Capelle voor de komende 10 jaar. Het onderzoek constateert voorts dat er kwalitatief ook met name behoefte aan appartementen, onder andere voor starters, ouderen expats en studenten.

Aangezien het hier om koopwoningen gaat voorziet de ontwikkeling niet in de behoefte van die laatste 2 genoemde groepen. Met ontwikkelaar is afgesproken dat Capellenaren voorkeur krijgen als woningzoekenden zich inschrijven. Inhoudelijk: parkeren In het collegevoorstel is opgenomen dat, conform het vigerende parkeerbeleid, een parkeernorm gehanteerd wordt die beter aansluit bij deze ontwikkeling dan de standaardnorm. De argumentatie die hiervoor wordt gegeven is dat standaardnormen niet goed gedifferentieerd zijn naar woonoppervlaktes. Het plan bevat kleine woningen en veel fietsenstallingen.

Veel raadsleden uitten tijdens de consultatie hun twijfels of het verstandig is af te wijken van de standaard normen. De nota Parkeernormen 2015 hanteert één standaard parkeernorm voor alle appartementen tot 100 m2. Op basis van zowel de landelijke kentallen als gemeentelijke ervaringscijfers is duidelijk dat kleinere appartementen een naar verhouding lagere parkeervraag hebben. De in de Parkeernormen 2015 opgenomen standaard parkeernorm is daarom niet passend en onverkorte toepassing zou leiden tot een overmaat aan parkeerplaatsen. In dit geval zou toepassing van de normen 2015 leiden tot een parkeereis van 95 parkeerplaatsen. Het Parkeerbeleid 2015 staat evenwel toe om van de standaard parkeernorm af te wijken. Om te komen tot een passend aantal parkeerplaatsen heeft de initiatiefnemer een onafhankelijke onderbouwing van de parkeervraag laten opstellen door bureau Goudappel. Deze onderbouwing is een bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing. Goudappel adviseert (om de beschreven reden) voor de kleinere woningen uit te gaan van een bijgestelde parkeernorm en komt tot een verwachte parkeerbehoefte van 90 parkeerplaatsen. De onderbouwing van Goudappel is door de gemeente beoordeeld. De gemeente kan instemmen met de onderbouwing is en van mening dat het plan met 71 woningen en 90 parkeerplaatsen voorziet in (ruim) voldoende parkeergelegenheid.

Het plan voldoet ten aanzien van parkeren daarmee aan een goede ruimtelijke ordening en aan het gemeentelijke parkeerbeleid. Het is enerzijds belangrijk dat de ontwikkeling voorziet in genoeg parkeergelegenheid, en anderzijds dat er geen sprake is van een groot overschot aan parkeerplaatsen, met het oog op de schaarse ruimte en ruimtelijke kwaliteit. In het collegevoorstel staat dat de gehanteerde norm conform het in voorbereiding zijnde nieuwe parkeerbeleid is. Tijdens de raadsconsultatie kwam de opmerking dat we niet vooruit kunnen lopen op nog niet vastgesteld beleid. Dat is uiteraard waar, maar dat doen we ook niet. De opmerking dat voldaan wordt aan de nieuwe norm was slechts bedoeld als extra argumentatie dat conform de huidige inzichten en ervaringscijfers een correcte norm gehanteerd wordt en, conform het huidige beleid dus wordt er expliciet een besluit voorgelegd om af te wijken van de huidige standaard normen. Inhoudelijk: duurzaamheid Toetsingskader voor de vergunning aanvraag is het Programma Duurzaamheid 2019‐2022.

In de ruimtelijke onderbouwing is ingegaan op de vraag hoe het project hier invulling aan geeft: - door de vraag naar energie te verkleinen via besparing en de opwekking van energie te verduurzamen, - door het klimaatbestendig inrichten van de leefomgeving en; - door dat gewerkt wordt aan vermindering van afvalstromen, hergebruik van reststoffen en gebruik van hernieuwbare grondstoffen. Een aantal raadsleden heeft aangegeven dat zij het project graag in lijn zijn met de ambities uit het coalitieakkoord. In het coalitieakkoord, zijn diverse speerpunten op het gebied van duurzaamheid verwoord, waarvan een aantal betrekking hebben op nieuwbouw: - Te komen tot minimaal 155.000 zonnepanelen op woningen en andere gebouwen in Capelle eind 2026; - Bij aanleg van nieuwe parkeerplekken of herbestrating in de openbare ruimte wordt er, indien mogelijk en passend, vaker gekozen voor een groene (waterdoorlatende) bestrating - Onderdeel van het op te stellen programma duurzaamheid 2023-2026 wordt een duurzaamheidsleidraad; - voor nieuwbouw, grote renovaties en transformaties waarin het stimuleren van groene gevels, zonnepanelen, zonnecollectoren en daken wordt opgenomen; - In het kader van de warmtetransitie onderzoeken we de mogelijkheden bij nieuwbouw, grote renovaties en transformaties tot het aansluiten hiervan op stadsverwarming.

Het pand wordt zoals alle nieuwbouw in hoge mate geïsoleerd, verder wordt het voorzien van zonnepanelen en groene gevels in de vorm van klimplanten. Aan de voorzijde komen een aantal groene, waterdoorlatende parkeerplaatsen. Het pand wordt aangesloten op de stadsverwarming, zonnecollectoren zijn derhalve niet nodig. Bovenstaande maatregelen zijn veelal onderdeel van het vergunning traject en hoeven derhalve niet afzonderlijk afgedwongen te worden. Uitzondering daarop is de aanplant, instandhouding en onderhoud van klimplanten, dit wordt naar aanleiding van het verzoek van de raad opgenomen in de anterieure overeenkomst.

Inhoudelijk: ruimtelijke kwaliteit en leefomgeving In het RTPF wordt speciale aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteit van de poortkavels, waaronder dus deze kavel. Op pagina 18 van het RTPF wordt hier op ingegaan, hierin staat onder meer: ‘De beoogde uitstraling op de poortkavels is van hoogwaardige kwaliteit in uiterlijke vormgeving (…). Meest wenselijke is een mengvorm van wonen en werken met bijvoorbeeld kleine kantoren en flexwerkplekken in combinatie met woningen en voorzien van levendige plinten.’ Hier wordt invulling aan gegeven doordat op maaiveldniveau 4 woon werk units worden gerealiseerd met entrées aan de voorzijde. Dit zijn woningen met bedrijfs- of praktijkruimte, atelier of kantoor. Doordat de entrées aan de voorzijde zijn, zorgen deze voor een verlevendiging van de plinten. Het gebouw ligt iets meer terug dan het bouwvlak uit het bestemmingsplan toestaat. De vrijgelaten ruimte op het voorterrein wordt conform RTPF mee ontworpen in de groene parkrand die rond Fascinatio zal verrijzen. Op de in de meegestuurde gevelaanzichten zijn klimplanten te zien, er bestaan klimplanten die tot 15 m hoog kunnen groeien. Op verzoek van de raad wordt de aanplant en onderhoud hiervan geborgd en wel door dit op te nemen in de anterieure overeenkomst. Zoals in de raadsconsultatie terecht geconstateerd is, is hier sprake van een geluidgevoelige locatie.

Om de bouw hiervan mogelijk te maken worden de nodige akoestische maatregelen getroffen ten einde een acceptabele binnenwaarde te garanderen van maximaal 33 dB. Deze binnenwaarde moet ten aller tijden gerealiseerd worden, óók als het college een hogere waarde besluit neemt, dat besluit gaat namelijk over de waarde op de gevel van de woning. Door het toepassen van glazen geluidsweringen aan de galerijen van de zuidgevel van het pand, wordt de maximaal toelaatbare waarde van het verkeerslawaai van de Abram van Rijckevorsel weg niet overschreden en kan het college een hogere waarde besluit nemen. Als dat niet het geval zou zijn zou een ‘dove gevel’ aan deze zijde moeten komen, waarin ramen niet open kunnen en deuren naar leefruimtes niet toegestaan zijn. Iedere galerij wordt voorzien van een glazen geluidswering met een open bovenzijde voor de nodige ventilatie. Een aantal raadsleden gaf tijdens de consultatie aan zich zorgen te maken over een mogelijke weerkaatsing van het zonlicht tegen de glazen wand. Er is geen specifieke regelgeving voor het tegengaan van weerspiegeling van zonlicht en ook geen reden om aan te nemen dat dat hier tot problemen zou leiden. Er wordt normaal glas toegepast en geen spiegelglas, en er bevinden zich geen woningen ten zuiden van het pand die hier last van zouden kunnen hebben.

Vervolg Het college dankt de aanwezige raadsleden voor hun gegeven input tijdens de raadsconsultatie. Met deze brief zijn de inhoudelijke afwegingen en procedurele ruimte de het college en de raad hebben nader toegelicht. Het college neemt de gegeven input mee in haar besluit over het verzoek om een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor de omgevingsvergunning vast te stellen. Conform planning wordt dit in de raadscommissie van 6 december en in de raadsvergadering van 19 december behandeld.