06.05 - Deel II Rapportage alternatievenonderzoek def 8 dec 2020

ING-GEBOUW CAPELLE AAN DEN IJSSEL

ING-GEBOUW

CAPELLE AAN DEN IJSSEL

Opdrachtgever Gemeente Capelle aan den IJssel Bram Holleman

André Oldenkamp De Ruimte advies info@ruimte-advies.nl

Renate Schultz Project X-tra renate@project-xtra.nl

INHOUDSOPGAVE

Inleiding

3

Bevindingen

5

Kantorenverzamelgebouw Kerklaan 450

7

Financiële verkenning Conclusie De Leeuw van Capelle – mix van functies Economische dragers

8 9 11

Functies Bijzonder pand met duurzaam karakter Schetsen Financiële verkenning 1e Conclusie Dilemma’s

13 14 15 23 28 29

Eindconclusie

32

Bijlage 1 Bronvermelding

33

3

INLEIDING Het ING-pand in Capelle aan den IJssel is in 2019 aangekocht door HIGontwikkeling (HIG) met als doel het pand te transformeren tot woningbouw of indien dit niet mogelijk is, te vervangen door nieuwbouw. De ING-bank huurt het pand vooralsnog, maar zal binnen nu en een jaar het pand verlaten. De constatering van HIG, na onderzoek, is dat transformatie van het huidige pand naar woningen geen rendabele optie is. Daarom wordt voorgesteld op de plek van het huidige ING-pand nieuwbouw te realiseren. Hiervoor zijn schetsen gemaakt, maar nog niet alles is in beton gegoten.

Om aan dit verzoek van de raad te voldoen heeft de gemeente aan De Ruimte advies gevraagd een voorstel voor onderzoek op deze twee punten te doen en en op basis hiervan opdracht verleend. De Ruimte advies werkt in deze opdracht samen met Project X-tra, een partner met kennis van vastgoed en de woningmarkt in de regio Rotterdam. Dit tweede deel van de rapportage behelst het onderzoek naar alternatieve concepten voor programmering van het pand waarbij het uitgangspunt behoud en/of transformatie is.

Het ING-pand is ontegenzeggelijk een karakteristiek pand, gebouwd onder architectuur. De architect is Max van Huut (architectenbureau Alberts en van Huut), onder meer bekend van het Gasunie-gebouw in Groningen en ‘het Zandkasteel’ in Amsterdam. De omwonenden hebben, in beperkte mate, kennis genomen van het voornemen tot ontwikkeling van de locatie en zijn een actie gestart om het huidige pand te behouden. Naast de aanvraag van een monumentenstatus voor het pand, die overigens is afgewezen, zijn zij een lobby gestart richting de gemeenteraad van Capelle aan den IJssel. In een motie van 13 juli 2020 (in meerderheid aangenomen) vraagt de raad het college van B&W te onderzoeken of het gebouw behouden kan blijven en te onderzoeken of de constatering dat woningbouw in het bestaande gebouw niet rendabel is, klopt.

ING-pand: oktober 2020, eigen beeldmateriaal

4 INLEIDING

Bij het onderzoek naar een transformatieconcept voor het pand, is rekening gehouden met de samenstelling van de gemeente Capelle aan den IJssel, de ligging in de regio, de structuurvisie en de afspraken in het huidige coalitieakkoord. Het pand en de omgeving van het pand zijn te voet verkend en er zijn een paar korte gesprekken gevoerd met omwonenden. Daarnaast zijn een aantal specialisten telefonisch geconsulteerd zoals een registermakelaar BOG/Wonen en specialist in hotellerie en branding. De uitwerking van het transformatieconcept is uiteraard gericht op een financieel haalbare exploitatie. Daarnaast wordt een betere aansluiting op de omgeving nagestreefd en moet het concept een toegevoegde maatschappelijke waarde leveren voor Capelle aan den IJssel.

Er zijn twee transformatieconcepten verkend: -

Kantorenverzamelgebouw Kerklaan 450

-

De leeuw van Capelle: mix van functies

De concepten worden hierna uitgewerkt en beoordeeld op hun financiële haalbaarheid. Daarnaast spelen echter meer dilemma’s die daarna aan de orde komen. In het kort zijn de dilemma’s:

¡

Wie kan en gaat het concept exploiteren (“eigenaar” van het concept)?

¡

Kunnen de benodigde financiering en vergunningen worden geregeld?

¡

Is er de bereidheid bij de huidige eigenaar om het pand beschikbaar te stellen en onder welke voorwaarden?

5

BEVINDINGEN Het pand aan de Kerklaan 450 is gesitueerd op een A-locatie. Het metrostation en het centrum liggen op een steenworp afstand. Op eigen terrein is de mogelijkheid voor gratis parkeren en in de omgeving is ook voldoende ruimte om te parkeren. Met de metro is het centrum van Rotterdam in 15 minuten te bereiken.

Voor het realiseren van het transformatieconcept de Leeuw van Capelle zijn vergunningen nodig (horeca) en zal de bestemming passend gemaakt moeten worden. Dat betekent dat er ruimte moet worden gegeven af te wijken van het huidige beleid waarin horeca in het centrum wordt geconcentreerd (op het plein aan de andere zijde van winkelcentrum de Koperwiek).

Het pand is duurzaam gebouwd (energielabel A en materiaal is geschikt voor hergebruik) en is in een bouwkundig goede staat. De vormgeving heeft wel een beperkend effect op de indeelbaarheid van het pand en gebruik van het pand is daardoor minder flexibel. De mogelijke geluidsoverlast van het aangrenzende metrostation lijkt beperkt te zijn. Het pand heeft een gesloten karakter en keert zich zelf als het ware van de omgeving af. Dit is te herstellen door het weghalen van een aantal muren bij de hoofdentree. De corona crisis heeft een grote impact op de kantorenmarkt en de hotel- en horeca branche. De hotel- en horecamarkt zal zich vermoedelijk na de crisis wel herstellen, maar voor de kantorenmarkt is de invloed naar verwachting structureel. Enerzijds stoten bedrijven (centrale) kantoorpanden af en anderzijds ontstaat er meer behoefte aan flexibele werkplekken in de buurt van de woonomgeving van werknemers.

ING-pand en omgeving: oktober 2020, eigen beeldmateriaal

KANTORENVERZAMELGEBOUW KERKLAAN 450

7

KANTORENVERZAMELGEBOUW KERKLAAN 450 Als eerste wordt verkend of het ING- pand als kantorenverzamelgebouw is te exploiteren. Daarbij gaat het om platte verhuur van de ruimte (liefst per etage) en er komen geen extra functies in het gebouw.

Voor het ING pand betekent dit een relatief onzekere exploitatie, reden waarom wij rekenen met een leegstandspercentage van 10%.

De uitgangspunten die worden gehanteerd zijn: •

Techniek Onderhoud en bouwkundige wijzigingen zijn gebaseerd op direct noodzakelijk herstelwerk vanuit technisch oogpunt;

•

Functie Indelingswijzigingen zijn gebaseerd op minimale wijzigingen waarbij wel iedere verdieping een afgesloten hal krijgt zodat per verdieping kan worden verhuurd;

•

Esthetiek Beperkte aanpassingen die met name gericht zijn op herstel en op een “fris gezicht”.

De locatie, de bereikbaarheid en de uitstraling van het pand maken het een goed pand om te verhuren als kantoorplekken. De markt voor in Capelle aan den IJssel is een lastige markt. Het Rivium is niet alleen concurrent, maar laat ook zien dat platte verhuur lastig is. Naar aanleiding van de coronacrisis is de verwachting dat bedrijven kantoorruimte afstoten en er dus meer aanbod komt.

Figuur 1 – Verhuurbaar vloeroppervlak Kantorencomplex Kerklaan 450

8 KANTORENVERZAMELGEBOUW KERKLAAN 450

Financiële verkenning De aankoopkosten van het gebouw zijn fictief op € 2.500.000,= gezet. Dit is het bedrag dat HIG voor het pand heeft betaald. Dit zal in werkelijkheid een hoger bedrag worden, omdat HIG in geval van verkoop een hogere prijs zal vragen dan de aankoopprijs. Over de hoogte van dat bedrag kunnen wij geen uitspraken doen, deze wordt bepaald door het bedrag dat HIG heeft betaald (incl. belasting); de kosten die door HIG zijn gemaakt en een winstopslag. Er is een bescheiden budget (500 k€) voor alleen het nodige herstel geraamd en er worden in deze variant dus ook geen aanpassingen doorgevoerd om het pand te laten aansluiten op de omgeving. De huurprijs is afgeleid van de gemiddelde prijs in Capelle. Een bedrag van 120 €/m2 is gezien de locatie en de uitstraling van het pand marktconform. De kosten voor schoonmaak, wifi, receptie en dergelijke zaken maken onderdeel uit van de servicekosten. De servicekosten worden boven op de huur in rekening gebracht en zijn kostendekkend. Zij zijn daarom niet meegenomen in deze exploitatie.

Figuur 2 – Financiële verkenning kantorenverzamelgebouw Kerklaan

9 KANTORENVERZAMELGEBOUW KERKLAAN 450

CONCLUSIE Met het kantorenverzamelgebouw kan een bescheiden winst worden geboekt. Het rendement is echter beperkt en er zijn een aantal grote risico’s. Het pand behoudt hetzelfde gesloten karakter en bij verdere ontwikkeling van het gebied zal aanpassing zijn gewenst. Dat betekent dat er dan ook extra kosten zullen moeten worden gemaakt om het pand aan te passen en de exploitatie komt hiermee onder extra druk te staan. Op dit moment heeft het pand door de geïsoleerde situering een beperkte toegevoegde waarde voor de kwaliteit van de omgeving. De exploitatie is wel kostendekkend en is daarmee mogelijk een tijdelijke oplossing tot verdere ontwikkeling plaats vindt. Dit is wat in de huidige situatie feitelijk ook gebeurt. Een kantorenverzamelgebouw als definitieve oplossing betekent ook dat het gebouw van eigenaar moet verwisselen (zie dilemma’s). Banken financieren in principe geen nieuwe kantoorgebouwen en financiering zal daarom met privaat vermogen moeten. De conclusie is dat het niet realistisch is om het gebouw te behouden als kantorenverzamelgebouw.

DE LEEUW VAN CAPELLE MIX VAN FUNCTIES

11

DE LEEUW VAN CAPELLE Economische dragers Het concept van De Leeuw van Capelle is gebaseerd op een aantal economische dragers, waarbij het uitgangspunt is dat deze een toegevoegde waarde leveren en elkaar onderling versterken. Daarnaast maken de economische dragers sociaalmaatschappelijke functies mogelijk die economisch niet (goed) op zich zelf kunnen staan.

Partnerstructuur Partners zijn private of publieke organisaties die het concept omarmen en hebben een belangrijke positie in het netwerk. Ze betalen een vaste bijdrage per jaar en krijgen in ruil daarvoor een aantal privileges in gebruik van ruimte en ondersteuning.

Economische dragers: ¡

Hotel

¡

Horeca

¡

Co-working space

¡

Events

¡

Partnerstructuur

Deze economische dragers maken functies als huiskamer en sociaalmatschappelijke events mogelijk. In een netwerkomgeving die op basis van deze functies ontstaat, is het zaak om kruisbestuiving actief te organiseren. ‘Toevallige’ ontmoetingen worden geregisseerd en dragen bij om het geheel meer dan de som der delen te maken. De horeca en een deel van de werkplekken wordt zo ingericht dat ontmoetingen voor de hand liggen. Ook wordt er een ‘huiskamer’ ingericht waar plaats is om ontmoetingen ‘uit te bouwen’.

Hotel

Huiskamer & Ontmoeting

Koffiebar & Restaurant

Events

Co-working spaces & flexplekken

Figuur 3 – Kruisbestuiving functies De Leeuw van Capelle

12

Huiskamer & ontmoeting

Co-working & Flexplekken Hotel

Sociaalculturele events

Restaurant & Koffiebar

CONCEPT

FUNCTIES

ECONOMISCHE DRAGERS & FUNCTIES

ECONOMISCHE DRAGERS

DE LEEUW VAN CAPELLE Restaurant & Koffiebar

Hotel Co-working space & Flexplekken Figuur 4 – Economische dragers & functies De Leeuw van Capelle

Partnerstructuur

Events

13 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

Functies De functies in het concept zijn: •

Eigentijds, kleinschalig hotel met karakter;

•

Restaurant & Koffiebar met terras;

•

Huiskamer;

•

Events;

•

Co-working spaces met flexplekken.

Eigentijds, kleinschalig hotel met karakter Het hotel richt zich als eerste op de zakelijke markt. Overnachten in combinatie met werkplek en een goede bereikbaarheid van Rotterdam biedt perspectief als de kamerprijs voldoende concurrerend is. Uiteraard zijn ook andere doelgroepen welkom. De uitstraling is: duurzaam, circulair en no nonsens. Restaurant & Koffiebar en terras De horeca is gericht op hotelgasten, gebruikers van Co-working spaces en bezoekers van buiten. Het buitenterras moet daarvoor uitnodigend werken. Gezien de beperkte aanwezigheid van restaurants in het centrum is er zeker ruimte voor een vernieuwend restaurantconcept. De vraag is wel of deze ruimte ook op deze locatie wordt geboden, omdat aan de andere zijde van winkelcentrum de Koperwiek ook nieuwe horeca wordt geprogrammeerd.

Ook een afhaal/bezorg service van een kwaliteitsmaaltijd biedt mogelijkheden in een omgeving met veel senioren als omwonenden. Events voor groepen (workshops, kleine congressen) leveren via de horeca en de geschikte ruimtes een goed verdienmodel. Huiskamer De huiskamer is bedoeld voor ontmoetingen in een ongedwongen omgeving en speelt een belangrijke rol in het flexwerkconcept. Daarnaast is deze ook toegankelijk voor de buurt en kunnen bijvoorbeeld plaatselijke kunstenaars hier hun werk exposeren. Ook kunnen sociaal culturele events plaatsvinden, zoals het vertonen van filmhuiswaardige films. Co-working spaces met flexplekken Co-working spaces en flexplekken voorzien in de behoefte van ondernemers en thuiswerkers. De verwachting is dat de trend van thuiswerken doorzet en hier ontstaat ook een behoefte aan flexibele werkplekken met mogelijkheid voor ontmoeting in de eigen woonplaats. Het co-working concept biedt een flexibel gebruik van de voorzieningen. Te denken valt aan flexplekken voor één dag in de week, een weekabonnement voor een bureau, of een eigen klein kantoortje van 12 vierkante meter voor twee personen. Overheden kunnen meedoen met het concept waarbij ontmoeting helpt om de afstand tussen burger/ondernemer en overheid te verkleinen.

Ook onderwijs kan aansluiten; zowel overheid als ondernemers hebben behoefte aan meer vraaggestuurd onderwijs waarin wordt samengewerkt.

14 CONCEPT DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

Bijzonder pand met duurzaam karakter Het pand is duurzaam ontworpen en gebouwd en dat biedt de kans om duurzaamheid verder uit te bouwen. Behoud van het pand scoort hoog op de Rladder van circulariteit (Refuse: weiger te slopen). De materialen die worden gebruikt bij het verbouwen en aanpassen van het pand hebben een duurzaam en circulair karakter. Bij de inrichting van het pand kan gebruik worden gemaakt van goed tweedehands meubilair. Kansen voor een duurzaam karakter zijn: ¡

Horeca

: Eerlijke en regionale producten

¡

Huiskamer en ontmoeting

: Sociaal duurzaam

¡

Hergebruik (Re-use)

: Materiële duurzaamheid

¡

Afval (Re-cycle)

: Duurzaam afvalmanagement

¡

Sociaal-culturele events

: Maatschappelijk duurzaam

¡

Personeel met afstand tot arbeidsmarkt

: Sociaal duurzaam

“Echt duurzaam is het als je een pand voor de eeuwigheid bouwt” (Max van Huut, 2020)

Ook kan worden samengewerkt met andere duurzame initiatieven door bijvoorbeeld een mobiliteitshub in te plannen, waardoor een extra impuls kan ontstaan.

Figuur 5 - R-ladder circulariteit. Bron: Circulair.com

15 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

Schetsen Verbinding pand en omgeving Fysiek zullen een aantal muurtjes voor het gebouw verdwijnen waardoor het gebouw wordt ‘open getrokken’ naar de omgeving. De entree behoudt zijn identiteit. Het hoogteverschil tussen de entree van het pand en het maaiveld wordt opgevangen door een meer gelaagde, deels groene, overgang naar de weg (vervanging van de huidige trap). Het terrein aan de voorzijde, tussen pand en weg wordt zo ingericht dat er een vloeiende aansluiting ontstaat met de groene corridor. Op de hoek van het pand, ter hoogte van de entree van de garage, is ruimte gereserveerd voor een mobiliteitshub. De parkeerkoffer aan de achterzijde wordt anders ontsloten en er wordt meer ruimte voor groen gemaakt. Figuur 6 geeft een overzicht. In de figuren 7 en 8 op de volgende pagina worden respectievelijk de huidige inrichting en de inrichting na het doorvoeren van de ingrepen weergegeven.

Figuur 6 – Vlekkenplan De Leeuw van Capelle

16 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

Figuur 7 – Huidige situatie Kerklaan 450

Figuur 8 – Voorstelde situatie De Leeuw van Capelle

17 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

Vlekkenplan Begane grond & entree ¡

Entree

¡

Restaurant & Koffiebar

¡

Buitenterras

¡

Co-working space Business Partners

¡

Flexplekken ZZP-Partners

¡

Huiskamer

Figuur 9 – Vlekkenplan Begane grond De Leeuw van Capelle

18 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

VLEKKENPLAN & SFEERBEELDEN BEGANE GROND & ENTREE ¡

Huiskamer sfeer

¡

Creatieve setting

¡

Ingericht voor ontmoeting

¡

Ruimte voor events

Figuur 10 – Vlekkenplan & Sfeerbeeld Begane grond De Leeuw van Capelle

19 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

VLEKKENPLAN 1E VERDIEPING ¡

Co-working spaces

¡

Flexplekken

¡

Tiny-offices

¡

Spreekruimtes

¡

Koffiecorner

Figuur 11 – Vlekkenplan 1e & 7e etage Leeuw van Capelle

20 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

VLEKKENPLAN & SFEERBEELDEN 1E VERDIEPING ¡

Ingericht op ontmoeting

¡

Huiskamer sfeer

¡

Grote terrassen

Figuur 12 – Vlekkenplan & Sfeerbeeld 1e & 7e etage Leeuw van Capelle

21 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

SCHETSINDELING HOTELFUNCTIE 2E T/M 6E VERDIEPING ¡

10 hotelkamers per verdieping

¡

Ruime kamers

¡

Op 2e verdieping ruim terras

Figuur 13 – Schetsindeling hotel De Leeuw van Capelle

22 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

SFEERBEELDEN HOTELFUNCTIE 2E T/M 6E VERDIEPING ¡

Gemoedelijk hotel

¡

Doelgroepen divers

¡

Receptie op begane grond

Figuur 14 – Vlekkenplan & sfeerbeeld Hotel De Leeuw van Capelle

23 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

FINANCIËLE VERKENNING De verkenning op hoofdlijnen is gericht op de hiervoor beschreven economische dragers. De functies en de economische dragers zijn met elkaar verweven en de investeringen en een deel van de exploitatiekosten worden daarom vanuit het totaalconcept benaderd (dit betreft onder andere rente en afschrijving en personeelslasten). De opbrengsten kunnen per drager in beeld worden gebracht.

Investeringen De bedragen zijn geraamd op basis ervaringsgetallen en getoetst met behulp van beschikbare richtlijnen (Arcadis, 2019) en worden weergegeven in figuur 15). Voor de inrichting is uitgegaan van gebruikt meubilair. Er zijn bedrijven die zich hier speciaal op richten. Voor de aankoop is uitgegaan van het aankoop bedrag dat HIG in 2017 heeft betaald. Dit is echter niet reëel als er een andere exploitant het gaat kopen, maar voor de vergelijking geeft dit een goed beeld. In de overdrachtsbelasting is 8% (per 1-1-2021) aangehouden en is 1% gerekend voor andere administratieve kosten.

Figuur 15 – Investeringsbegroting De Leeuw van Capelle

24 DE LEEUW VAN CAPELLE – FINANCIËLE VERKENNING

Eigentijds kleinschalig hotel Het hotel heeft een duurzame no nonsens uitstraling. Geen duur meubilair, maar een verzorgde tweedehands (Re-use) inrichting. Uitzondering hierop zijn de bedden, deze worden geleased en na afschrijving circulair verwerkt. Geen dure badkamer inrichting, maar een functionele cabine. De bezetting is gebaseerd op de gemiddelde bezetting in Nederland (voor de Corona crisis was deze 72%). Met een tarief van € 70 (ex 9% btw) per kamer per nacht zit je aan de onderkant van de markt. Hier zit dus nog rek in. De kosten voor personeel en rente en afschrijving worden centraal meegenomen. De exploitatie van hotelfunctie wordt in figuur 16 inzichtelijk gemaakt.

Figuur 16 – Hotelexploitatie De Leeuw van Capelle

25 DE LEEUW VAN CAPELLE – FINANCIËLE VERKENNING

Horeca Er is voorzichtig begroot, zowel als het gaat om de aantallen als om de prijzen van de maaltijden. In deze raming is een afhaal/bezorgservice van kwaliteitsmaaltijden nog niet meegenomen. Kosten inkoop betreft de inkoop van producten. In de horeca is de richtlijn dat deze kosten tussen de 25 en 30% mogen liggen. Dit is uiteraard afhankelijk van de hoogte van de totale omzet; hoe meer omzet hoe efficiënter is in te kopen. Bij events gaat het om grotere groepen tussen de 50 en 100 mensen die gebruik maken van ruimtes en de horeca (bv lunch en diner). Er is uitgegaan van gemiddeld één bijeenkomst per week. De verwachting is dat dit vaker moet kunnen. De exploitatie van horecafunctie wordt in figuur 17 inzichtelijk gemaakt.

Figuur 17 – Horeca exploitatie De Leeuw van Capelle

26 DE LEEUW VAN CAPELLE – FINANCIËLE VERKENNING

Co Working spaces en flexplekken De business partners betalen € 5.000,- per jaar. Daar staat tegenover dat er kosten gemaakt moeten worden om specifieke service ter verlenen. Het kan gaan om gebruik van ruimte waar niet voor betaald hoeft te worden (dus geen inkomsten) of om uren van het personeel om ze te ondersteunen bij specifieke vragen. Het aantal begrote business partners is beperkt. In Capelle aan den IJssel zou ruimte moeten zijn voor meer dan het begrote aantal. Voor partners ZZP geldt dat ze altijd terecht kunnen en ook af en toe gebruik kunnen maken van extra ruimtes. De exploitatie van co-working spaces en flexplekken wordt in figuur 18 inzichtelijk gemaakt.

Figuur 18 – Exploitatie Co-working spaces & flexplekken De Leeuw van Capelle

27 DE LEEUW VAN CAPELLE – FINANCIËLE VERKENNING

Overzichtstabel kosten en opbrengsten Figuur 20 toont de financiële verkenning van het geschatte jaarlijks exploitatieresultaat van De Leeuw van Capelle. De opbrengsten volgen uit de eerder gepresenteerde tabellen. De personele kosten zijn opgebouwd conform de tabel in figuur 19. Er is rekening gehouden met 25% opslagkosten voor pensioen en verzekeringen.

Figuur 19 – Personeelslasten De Leeuw van Capelle

Figuur 20 – Overzicht exploitatie De Leeuw van Capelle

28 DE LEEUW VAN CAPELLE – MIX VAN FUNCTIES

1E CONCLUSIE De eerste conclusie is dat er een combinatie van functies mogelijk is waarmee het bestaande ING-pand met een positief resultaat kan worden geëxploiteerd. Dit is bij het fictieve aankoopbedrag van € 2.500.000,- het bedrag waarvoor HIG het pand heeft aangekocht. Een concept als de Leeuw van Capelle lijkt financieel haalbaar te zijn op basis van deze verkenning. De mix van functies kan voldoende verdienvermogen genereren. Het schept bovendien structureel werkgelegenheid (16 fte) en het levert een toegevoegde maatschappelijke waarde waarmee ook de leefbaarheid van de omgeving wordt vergroot.

Een van de dilemma’s is of het pand door de huidige eigenaar HIG beschikbaar wordt gesteld voor verkoop. Zoals eerder gezegd zal de aankoopprijs in dat geval boven de prijs liggen waarvoor HIG heeft aangekocht. Wij kunnen over de hoogte van het bedrag waarvoor het pand wordt aangeboden (als dat al gebeurt) geen uitspraak doen. In onderstaande tabel staat wel het effect op het rendement door een hogere aankoopprijs. Het rendement komt dus snel onder druk te staan.

Daarnaast zullen de ingrepen in de omgeving van het gebouw samen met het aanpassen van de entree en terrassen een fysiek-ruimtelijke verbinding met het omgelegen gebied opleveren. Dit is een eerste conclusie, maar de haalbaarheid hangt niet alleen af van het financiële resultaat. Er spelen meerdere dilemma’s waarvan het de vraag is of die doorbroken kunnen worden.

Figuur 21 – Effect aankoopbedrag op rendement Rendement is exploitatieresultaat gedeeld door de investering

29 DE LEEUW VAN CAPELLE – DILEMMA’S

DILEMMA’S

Beschikbaarheid van de locatie

De eerste conclusie is dat er met een mix van functies een haalbare exploitatie mogelijk is , waarmee het pand behouden kan worden. Dat is echter niet een vanzelfsprekend gevolg uit deze conclusie. Er zijn een aantal dilemma’s te overwinnen.

Het tweede dilemma is de beschikbaarheid van de locatie. Er mag niet worden verwacht dat de huidige eigenaar (HIG) deze exploitatie zal gaan runnen. Dat betekent dat het pand moet worden overgenomen door de ondernemer die de exploitatie gaat runnen. Een andere optie is dat HIG het pand doorverkoopt aan een eindbelegger die accepteert dat het alternatieve concept wordt gerealiseerd.

Wie? Een goed idee is pas een goed idee als het een eigenaar heeft die als bevlogen ondernemer de realisatie van het idee kan en wil door zetten. Dat brengt ons bij het eerste dilemma: wie is, of wordt, deze eigenaar van het idee? Er zal een ondernemer moeten opstaan die dit wil gaan doen en hiervoor de competenties heeft. Is een dergelijke ondernemer beschikbaar? Het is een complexe exploitatie die vraagt om deskundige aansturing. Deze ondernemer zal ook de financiering moeten kunnen dragen of op zijn minst kunnen organiseren. Degene die het concept gaat exploiteren, moet het ondernemersplan maken/hebben en zal vanuit eigen perspectief kiezen voor wat wel of niet ontwikkeld gaat worden.

HIG zal rendement vragen op het geïnvesteerde bedrag en daarmee wordt het aankoopbedrag waarmee in de exploitatie is gerekend hoger dan hierboven aangenomen. Als de verkoop niet aan de ondernemer plaats vindt maar aan een eindbelegger, zal de druk op de exploitatie verder toenemen omdat deze uiteraard ook geld wil verdienen. De hoogte van het aankoopbedrag is een punt van onderhandeling en wordt bepaald door het bedrag dat HIG heeft betaald (incl. belasting); de kosten die tot nu toe onderweg door HIG zijn gemaakt en een winstopslag.

30 DE LEEUW VAN CAPELLE – DILEMMA’S

Verkoop of niet?

Financiering

De beschreven concepten gaan uit van het standpunt dat HIG bereid is het pand te verkopen. Is dat realistisch? De ontwikkelaar heeft het pand gekocht om er rendement mee te maken. Zij hebben geen enkele verplichting om het pand te verkopen. Als de bereidheid tot verkoop er niet is, heeft een alternatief geen kans van slagen. Dat betekent dat HIG een sterke onderhandelingspositie heeft.

Als we ervan uitgaan dat het pand toch wordt overgedragen dan zal de nieuwe eigenaar de financiering moeten zien rond te krijgen. Banken stappen niet in onzekere constructies en zijn voor de hier genoemde transities geen realistische optie voor financiering. Een toekomstig exploitant zal met eigen vermogen of privaat geld (bv beleggers of particuliere crowd funding) moeten werken.

HIG kan een sloopvergunning aanvragen en het pand slopen. Op deze wijze handelen, levert een maximale weerstand op in de omgeving. Om vervolgens nieuwbouw te realiseren is wel een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Als hiertoe niet wordt besloten, ontstaat er een patstelling. Dit kan betekenen dat ontwikkelen op deze locatie (welke variant dan ook) langdurig stil kan komen te liggen.

Bij de financiering gaat het niet alleen om de aankoop van het pand, maar ook over kosten voor verbouwing en werkkapitaal. Draagvlak Een aantal van de naaste bewoners van het ING-pand willen de huidige nieuwbouwplannen niet. Dit is gebaseerd op twee argumenten: het pand is te bijzonder om te slopen en de huidige nieuwbouwplannen worden als te massaal ervaren. Het laatste argument is gebaseerd op beperkte en onvolledige informatie.

31 DE LEEUW VAN CAPELLE – DILEMMA’S

Mogelijke routes en consequenties Behoud pand en mix van functies Met deze route wordt het pand behouden. Dit betekent dat er een eigenaar moet komen die de verantwoordelijkheid voor de exploitatie op zich neemt en een deal kan sluiten met HIG. De onzekerheid of het lukt om een alternatief te exploiteren wordt geaccepteerd, net als de consequenties van het niet lukken van dit traject. Consequenties van deze route kunnen zijn:

Sloop en nieuwbouw Bij deze route is geen deal over het behoud van het pand tot stand gekomen. De gemeente gaat mee in een bestemmingswijziging en er wordt gesloopt en nieuw gebouwd. Dit is voortzetting van het traject dat is ingezet. Draagvlak bij bewoners is een belangrijk aandachtspunt. Er kan door procedures vertraging worden opgelopen. Consequenties van deze route kunnen zijn:

§

Er komt geen wijziging van bestemming om nieuwbouw mogelijk te maken

§

Weerstand bij (een deel van) de omwonenden

§

Er komt wel een wijziging van bestemming en vergunning om de mix van functies mogelijk te maken

§

Bijdrage aan de woningbouwopgave

§

Geen extra werkgelegenheid

§

Geen maatschappelijke functies zoal benoemd in de mix

§

Afwijking van het huidige beleid voor ontwikkelen horeca

§

Langdurige leegstand van het pand (als HIG niet wil verkopen of als er nog geen exploitant wordt gevonden)

§

Vertraging in ontwikkeling van het gebied

§

Geen aanvulling op woningbestand

§

Draagvlak bij (een deel van) de omwonenden

§

Toegevoegde waarde door maatschappelijke functies in de mix

§

Extra werkgelegenheid

32

EINDCONCLUSIE LEEUW VAN CAPELLE Hoewel het concept financieel haalbaar lijkt, blijven er grote vraagtekens . Het is niet makkelijk om een partij te vinden die als eigenaar in het concept wil investeren en dit wil gaan exploiteren. Een deal hierover met HIG is ook allerminst zeker. Als de aankoopprijs hoger wordt, komt de exploitatie onder druk te staan. Over de haalbaarheid van het oplossen van de genoemde dilemma’s kunnen geen uitspraken worden gedaan. Het is in belangrijke mate afhankelijk van een ‘onderhandelingstraject’ waarin partijen er met elkaar uit moeten komen. Een alternatief concept is mooi, maar dan moeten er nu ook ondernemers op gaan staan en de slag gaan maken. Voor een ondernemer zijn drie zaken cruciaal. Het idee moet goed zijn, er moet over een locatie kunnen worden beschikt en er moet doorzettingsmacht zijn. Als een ondernemer het concept ”Leeuw van Capelle” omarmt en dit echt wil realiseren zijn er in dit geval nog grote onzekerheden over de locatie en de doorzettingsmacht. De locatie is zeer sterk afhankelijk van de medewerking van HIG en de prijs bepaalt ook nog het mogelijke rendement. Bij doorzettingsmacht gaat het bijvoorbeeld om financiering en vergunningen (afhankelijkheden). Beide zijn in deze situatie niet vanzelfsprekend en het zal een majeure inspanning van de ondernemer vragen om de doorzettingsmacht te creëren.

Conclusie is dat het niet vanzelfsprekend is dat met een concept als ‘de Leeuw van Capelle’ het pand kan worden behouden.

Figuur 22 - ING-pand: oktober 2020, eigen beeldmateriaal

33 BIJLAGE 1 BRONVERMELDING

-

https://www.rivium.eu/nl/transformatie

-

https://constructif.nl/projecten/revitalisatie-ret-metrostation-capelle-aan-den-ijssel-centrum/

-

www.mobipunt.be

-

www.plnt.nl

-

www.broeinest.nl

-

www.deplekkenmakers.nl

-

www.onlinebouwbesluit.nl

-

Interview Michel Kolenbrander / De Plekkenmakers / oktober 2020

-

Interview Dhr. P. de Wit / Ooms makelaars / oktober 2020

-

www.pexels.com

-

www.arcadis.nl / Vorm- en kostenkengetallen Nederlandse Assets 2019/2020