06.04 - Deel 1 Second opinion definitief 8 dec 2020

ING-GEBOUW CAPELLE AAN DEN IJSSEL

ING-GEBOUW

CAPELLE AAN DEN IJSSEL

Opdrachtgever Gemeente Capelle aan den IJssel Bram Holleman

André Oldenkamp De Ruimte advies info@ruimte-advies.nl

Renate Schultz Project X-tra renate@project-xtra.nl

INHOUDSOPGAVE Inleiding

3

Bevindingen

4

Sigarendoos

6

Verdieping op basis van oppervlaktes en gebouwkenmerken

7

Marktwaarde

11

Overzichtstabel kosten en opbrengsten

12

Risico’s

13

Conclusie

14

Bijlage 1 Bronvermelding

15

3

INLEIDING Het ING-pand in Capelle aan den IJssel is in 2019 aangekocht door HIGontwikkeling (HIG) met als doel het pand te transformeren tot woningbouw of indien dit niet mogelijk is, te vervangen door nieuwbouw. De ING-bank huurt het pand vooralsnog, maar zal binnen nu en een jaar het pand verlaten. De constatering van HIG, na onderzoek, is dat transformatie van het huidige pand naar woningen geen rendabele optie is. Daarom wordt voorgesteld op de plek van het huidige ING-pand nieuwbouw te realiseren. Hiervoor zijn schetsen gemaakt, maar nog niet alles is in beton gegoten. Het ING-pand is ontegenzeggelijk een karakteristiek pand, gebouwd onder architectuur. De architect is Max van Huut (architectenbureau Alberts en van Huut), onder meer bekend van het Gasunie-gebouw in Groningen en ‘het Zandkasteel’ in Amsterdam.

Om aan dit verzoek van de raad te voldoen heeft de gemeente aan De Ruimte advies gevraagd een voorstel voor onderzoek op deze twee punten te doen en en op basis hiervan opdracht verleend. De Ruimte advies werkt in deze opdracht samen met Project X-tra, een partner met kennis van vastgoed en de woningmarkt in de regio Rotterdam. Dit deel van de rapportage behelst het onderzoek naar de constatering van HIG dat woningbouw binnen het bestaande ING-pand niet rendabel is en geeft een onderbouwde second opinion. Onderzoek naar de mogelijkheid om een rendabel concept, breder dan het ontwikkelen van appartementen, in het bestaande gebouw te exploiteren, komt in het volgende deel van de rapportage aan de orde.

De omwonenden hebben, in beperkte mate, kennis genomen van het voornemen tot ontwikkeling van de locatie en zijn een actie gestart om het huidige pand te behouden. Naast de aanvraag van een monumentenstatus voor het pand, die overigens is afgewezen, zijn zij een lobby gestart richting de gemeenteraad van Capelle aan den IJssel. In een motie van 13 juli 2020 (in meerderheid aangenomen) vraagt de raad het college van B&W te onderzoeken of het gebouw behouden kan blijven en te onderzoeken of de constatering dat woningbouw in het bestaande gebouw niet rendabel is, klopt.

ING-pand: oktober 2020, eigen beeldmateriaal

4

BEVINDINGEN De opdracht voor de second opinion behelst geen detailstudie maar de vraag is of op hoofdlijnen kan worden getoetst of het klopt dat ontwikkeling van appartementen binnen het bestaande pand niet rendabel kan plaats vinden. HIG heeft gekeken naar woningbouw, en niet naar alternatieve concepten. Dat is logisch omdat woningontwikkeling de corebusiness van het bedrijf is.

Het huidige pand heeft energielabel A:

De constatering is dat het voor HIG inderdaad niet rendabel is om het bestaande pand te transformeren. Dit wordt in het vervolg nader onderbouwd. Het plan van HIG is gebaseerd op appartementen van circa 60 m2 groot. Dat betekent (bouwbesluit 2012) dat per appartement een buitenruimte moet worden gerealiseerd, in casu balkons. Ook zullen individuele bergingen (met name voor fietsstalling) moeten worden gerealiseerd. Bij appartementen van 50 m2 of minder geldt deze eis niet en mag zowel buitenruimte als fietsenstalling als gezamenlijke ruimte worden ingericht. Het buitenterras op de eerste laag (buitenruimte) en de parkeerkelder (fietsenstalling) bieden hiervoor goede oplossingen. Het aanbrengen van balkons is technisch mogelijk, maar betekent dat het huidige gevelaanzicht ingrijpend verandert en dit vraagt overleg met de architect van het huidige gebouw. Op basis van auteursrecht kan dan ook een vergoeding aan de orde zijn. Bij sloop en nieuwbouw is er geen rol voor de architect van het huidige pand.

Energielabel. Bron: EP-online.nl Het ING-pand is door Alberts en van Huut zeer duurzaam ontworpen en gebouwd. Dat betekent dat extra isolerende maatregelen beperkt nodig zullen zijn als het gaat om warmteverlies. Voor koeling in de zomer zal de beglazing moeten worden aangepast. Vanuit de ambitie om circulair te zijn, ligt het voor de hand om als eerste te voorkomen dat een gebouw wordt afgebroken. Het gaat daarbij niet alleen om kapitaalvernietiging, maar ook om het verlies van bouwmaterialen. In dit geval moet gezegd worden dat door het duurzame ontwerp van het gebouw en de materiaalkeuze, het grootste deel van de materialen goed en op een hoogwaardige manier zijn her te gebruiken. Het koperen dak en het marmer uit de trappartijen hebben veel waarde. Bakstenen en beton (schoon puin) kunnen worden verwerkt tot nieuwe bakstenen.

5 BEVINDINGEN

Vanuit het principe van circulariteit is hergebruik van materialen (re-use) overigens minder circulair dan behoud van het gebouw (Refuse & Rethink). De Rladder met de 10 principes van circulariteit tonen dit. Max van Huut geeft aan dat een nieuwe functie van het pand vanuit het oogpunt van duurzaamheid en circulariteit wenselijker is dan sloop, met eventueel hergebruik van materiaal. Omdat het pand voordat de transformatie feitelijk plaats vindt, wordt verkocht aan een eindbelegger (voor verhuur) is er geen sprake van BTW-plicht. Het gebouw is, zolang de ING-bank huurt, niet toegankelijk voor derden en wij hebben derhalve geen bezichtiging kunnen doen. Onze bevindingen zijn gebaseerd op een gevelinspectie en inspectie van de directe omgeving. Daarnaast heeft de gemeente bouwtekeningen beschikbaar gesteld en HIG enkele interieurfoto’s.

R-ladder Circulariteit. Bron: Circulair.com

6

SIGARENDOOS

De sigarendoos is een doeltreffende werkwijze om aan het begin van een ontwikkeltraject te hanteren. Je moet ervoor een keer rond het gebouw lopen, een blik op een paar tekeningen met oppervlaktes werpen en met expert judgement een sommetje maken. Als we dit doen, dan constateren we dat de oppervlakte van de eerste laag (boven de parkeergarage) rond de 900 m2 zal zijn en van de 5 lagen erboven zal dit rond de 500 m2 zijn. Gezien de vorm van het gebouw is het lastig om appartementen te situeren. De trappenhuizen wil je behouden, omdat het duur is deze aan te passen en je er één nodig hebt voor de entree en één voor een vluchtroute. Er zal een gang moeten worden gesitueerd om alle appartementen te ontsluiten. Op basis hiervan is de inschatting dat max 80% van de oppervlakte beschikbaar is voor woonruimte. De rest is algemene ruimte. De totale oppervlakte is 3900 m2 brutovloeroppervlak (BVO) waarvan 3120 m2 beschikbaar is voor woonruimte. Dat betekent ca. 50 appartementen van 60 m2. De kosten voor het bouwen van een appartement bedragen ca € 135.000,= . Het aanpassen van de algemene ruimte kost over de duim € 500.000,= (o.a. vervanging liften) en de aankoopkosten van het gebouw bedraagt € 2.500.000,=. Hiermee komt de totale investering op € 9.750.000,=

De verkoopwaarde (marktwaarde) van de appartementen is circa € 200.000,=. Gebaseerd op de vraagprijs van appartementen in Capelle aan den IJssel met vergelijkbaar oppervlak (Funda). De potentiële opbrengst is daarmee € 10.000.000,= en dekt dus net de kosten, terwijl uiteraard een winstmarge is vereist. De sigarendoos geeft slechts een eerste indicatie, maar het is wel een waarschuwing dat het niet vanzelfsprekend is dat er in het bestaande pand appartementen kunnen worden ontwikkeld. Voor ontwikkelaars is dit vaak genoeg om de eerste inschatting te maken. Als op voorhand de eis wordt gesteld dat het pand behouden moet worden, zal een ontwikkelaar niet zomaar instappen voor een woningbouwopgave. Dat blijkt ook wel een enigszins uit de wijze waarop het pand is verworven. De ING-bank heeft het via een call op de markt gebracht en hier konden partijen op inschrijven. Dat het bod van € 2.500.000,= het winnende bod is geweest, zegt veel over de animo voor dit gebouw.

7

VERDIEPING OP BASIS VAN OPPERVLAKTES EN GEBOUWKENMERKEN Op basis van de beschikbare tekeningen zijn de oppervlaktes per verdieping gemeten: het bruto vloeroppervlak (BVO) en het gebruiksoppervlak (GBO). In tabel 1 zijn deze gegevens per verdieping weergegeven. Door de vorm van het gebouw is het inpassen van appartementen een puzzel. Voor gebruik is het van belang dat het vloeroppervlak voor de bewoner optimaal beschikbaar is en dat er niet te veel ongunstige hoeken en oppervlaktes zijn. De gevelindeling en het grote aantal dragende kolommen spelen hierin ook een rol. Dit vertaalt zich in een vrij ongunstige, onrendabele, vormfactor van onder de 0,7. In figuur 1 t/m 3 zijn appartementen per verdieping ingetekend en ontstaat een beeld van de puzzel die gemaakt moet worden. In tabel 1 is ook het aantal mogelijke appartementen per verdieping aangegeven. Tabel 1 Woonoppervlaktes, per laag en per appartement

8 VERDIEPING OP BASIS OPPERVLAKTES EN GEBOUWKENMERKEN

Figuur 1 Indeling begane grond

Deze schetstekeningen zijn met zorg samengesteld en dienen ter beeldvorming. Aan tekening en eventuele genoemde maatvoering kunnen geen rechten worden ontleend.

9 VERDIEPING OP BASIS VAN OPPERVLAKTES EN GEBOUWKENMERKEN

Figuur 2 Indeling verdieping 1

Figuur 3 Indeling verdieping 2 t/m 6

Deze schetstekeningen zijn met zorg samengesteld en dienen ter beeldvorming. Aan tekening en eventuele genoemde maatvoering kunnen geen rechten worden ontleend.

10 VERDIEPING OP BASIS VAN OPPERVLAKTES EN GEBOUWKENMERKEN

Het aantal appartementen en de situering is zo gekozen dat de raampartijen niet hoeven te worden aangepast. Wij gaan ervanuit dat het geluid van de remmende en optrekkende metro’s op het metrostation niet vraagt om extra geluidsisolatie. Het glas van de raampartijen wordt vervangen door thermochrome beglazing om hoge binnentemperaturen in de zomer te voorkomen. Recente jurisprudentie geeft aan dat verhuurders niet alleen verantwoordelijk zijn voor verwarming van verhuurde objecten, maar ook voor koeling. Voor de begane grond wordt rekening gehouden met het aanbrengen van individuele buitenruimte (bereikbaar via trapje) op het maaiveld naast het gebouw. Op de eerste verdieping zijn terrassen aanwezig die kunnen worden gebruikt voor de verplichte buitenruimte. Hier zijn appartementen gesitueerd met een hogere marktwaarde. De buitenruimte op de tweede verdieping (90 m2) wordt benut voor een gemeenschappelijke buitenruimte voor de te realiseren appartementen op verdieping 2 t/m 7. De appartementen (studio’s) hebben een gebruiksoppervlak van 50 m2 of minder zodat individuele buitenruimte niet is vereist. Verder is het uitgangspunt dat in de parkeerkelder individuele bergingen (12x) en een gemeenschappelijke fietsenstalling kan worden gerealiseerd.

Door het maatwerk van de appartementen kan niet met standaard afmetingen bouwmaterialen worden gewerkt. Ook het binnenbrengen van de materialen in bestaande pand is minder efficiënt dan bij nieuwbouw. Bovenstaande kenmerken leiden tot hogere bouwkosten dan in een nieuwbouwsituatie. Voor nieuwbouw is een indicatie van kosten per m3 of per m2 eenvoudig te vinden op internet. Een bedrag van 400 € per m3 is aannemelijk voor nieuwbouw. Voor transformatie is dat minder eenvoudig, zeker in deze situatie waar het gaat om specifiek maatwerk. De kosten zullen substantieel hoger liggen dan voor nieuwbouw en in eerste instantie nemen we € 500 per m3 aan (25% hoger). Daarbij komen kosten voor installatie en sanitair, het vervangen van de raampartijen, het aanbrengen van balkons en het realiseren van bergingen. De kosten voor het aanpassen van de algemene ruimte bedragen afgerond 860 k€ en de proceskosten (leges, ontwerp en onderzoek) worden gesteld op 5% van de totale investering. De aankoopkosten bedragen zoals bekend € 2.500.000,In de overzichtstabel op pagina 11 is het overzicht van de investeringskosten en opbrengsten opgenomen

11

MARKTWAARDE Tabel 2 De verwachte opbrengst voor de appartementen is gebaseerd op 13 gerealiseerde transacties van appartementen die binnen een straal van 500 meter van Kerklaan 450 liggen. Hierbij is gestaffeld gewerkt voor 3 groottes van appartementen. De transactieprijzen zijn gecorrigeerd op energielabel en geïndexeerd naar peildatum 19 oktober 2020. De transacties zijn opgenomen in tabel 2.

12 OVERZICHTSTABEL KOSTEN EN OPBRENGSTEN

13

RISICO’S Uitgangspunt in deze analyse is dat daglicht en geluid geen beperkingen opleveren in deze stedelijke omgeving. Als hier wel kosten voor moeten worden gemaakt heeft dit een nadelig effect op het rendement. De situering van berging en fietsenstalling in de parkeergarage kan vragen om extra kosten. Er is geen rekening gehouden met het aanpassen van de trap van de buitenruimte naar de entree. Het gebouw heeft door de huidige entree een gesloten karakter naar de omgeving. De aansluiting kan worden verbeterd door bij de entree een aantal muurtjes te verwijderen en de toegang vanaf straatniveau (trap) aan te passen. Deze kosten zijn niet meegenomen in deze beoordeling. Er is ruimte om van de parkeernorm af te wijken, maar hier zijn nog geen afspraken over gemaakt. Er is geen rekening gehouden met extra kosten voor parkeerplaatsen (conform norm 20 extra plaatsen nodig). De architect van het huidige pand kan eisen stellen aan de wijze van transformeren. Dit kan leiden tot hogere kosten. Maatschappelijke weerstand kan een risico zijn op vertraging of het blokkeren van een ontwikkeling. Voor de ontwikkelaar betekent dat een nadelig effect op de kosten. Als de genoemde risico’s zich voordoen betekent dit dat het resultaat van de ontwikkeling verder onder druk komt te staan.

14

CONCLUSIE Uit de analyse blijkt dat het niet rendabel is om appartementen in het bestaande pand te ontwikkelen. Het is een analyse op hoofdlijnen, maar de conclusie is te rechtvaardigen. Verdere detaillering zal niet opeens ‘grote meevallers’ creëren waardoor het ontwikkelen van appartementen rendabel wordt. Het rendement op de ontwikkeling is nihil zoals blijkt uit de overzichtstabel op pagina 12. Dat zal negatief worden als een van de genoemde risico’s waarheid wordt. Dat betekent dat er onvoldoende basis is voor een ontwikkelaar, en dus ook voor HIG, om woningen in het bestaande pand te ontwikkelen. Wil het bestaande pand behouden blijven dan zal er nagedacht moeten worden over een ander exploitatieconcept, waarbij een mix van economische functies voldoende rendement moet opleveren. Een verkenning naar een dergelijk concept beschrijven wij in het tweede deel van de rapportage.

ING-pand: oktober 2020, eigen beeldmateriaal

15 BIJLAGE 1 BRONVERMELDING

¡

https://www.ad.nl/rotterdam/architect-tegen-sloop-van-zijn-ing-gebouw-transformeren-wel-mogelijk~a027e19b/

¡

https://capelle.ijsselenlekstreek.nl/nieuws/algemeen/957839/-stop-de-sloop-van-het-ing-gebouw-

¡

https://merosch.nl/projecten/hoofdkantoor-ing

¡

https://www.albertsenvanhuut.nl/duurzaam-bouwen/

¡

https://www.itx-bouwconsult.nl/diensten-particulier/gemiddelde-bouwkosten-per-m2

¡

https://www.ep-online.nl/ep-online/Energylabel/Search

¡

http://www.bouwkostenindex.nl/index/select

¡

https://www.arcadis.com/media/9/A/B/%7B9ABFA49A-3DCD-44EB-BE4C-2AF0848E7B83%7DArcadis%20Brochure%20Vormfactoren%20en%20kostenkengetallen%202019-2020.pdf

¡

https://www.auteursrecht.nl/ik-ben-maker/Architect

¡

https://www.duurzaamverwarmd.nl/nieuws/slimme-ramen-besparen-op-koeling-en-verwarming-6BA4.html

¡

https://www.accountancyvanmorgen.nl/2019/02/11/btw-en-overdrachtsbelasting-bij-transformatie-bedrijfspanden-naar-woningen/

¡

https://www.rvo.nl/sites/default/files/2019/01/factsheetTransformatie%20en%20Belasting%20mrt17-web_0.pdf

¡

VBO Historische bestanden: oktober 2020

¡

https://www.sdu.nl/content/een-nieuw-vervaardigd-goed-de-btw