06.03 - Afwegingstabel - Overzicht van te kiezen procedures en voor- en nadelen
Tekst van het document
Overzicht van te kiezen procedures en de voor- en nadelen Omgevingsvergunning bouwen en afwijken bestemmingsplan met toepassing van coördinatieregeling (huidige procedure op grond van de Wabo)
Integrale herontwikkeling -
Relatie MER
Het werken met meerdere omgevingsvergunningen staat haaks op het uitgangspunt dat de herontwikkeling van Rivium integraal plaatsvindt. De integraliteit moet via een omweg, d.m.v. gebruik te maken van bouwenveloppen en private afspraken, worden gewaarborgd.
Het MER zal gelijktijdig met de eerste aanvraag omgevingsvergunning de ruimtelijke procedure moeten doorlopen.
+
Het MER kan op een wat hoger abstractie niveau worden opgesteld dan bij een bestemmingsplan.
Omgevingsfactoren / initiatieven van derden -
Planologische zekerheid -
Besluitvorming
Voor zover de omgevingsvergunningen niet gelijktijdig worden vastgesteld, bestaat het risico dat delen van de herontwikkeling waarvoor later in tijd een besluitvorming plaatsvindt, worden ingehaald door omgevingsfactoren, zoals initiatieven van derden.
Indien niet de zekerheid bestaat dat ook andere initiatiefnemers tot ontwikkeling van hun deelgebied zullen (willen) overgaan, bestaat het risico dat de herontwikkeling in een impasse dreigt te komen, omdat partijen op elkaar (blijven) wachten.
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning kan worden volstaan met één collegebesluit indien gebruik wordt gemaakt van de coördinatieregeling. Voorwaarde is wel de gemeenteraad een VVGB heeft afgegeven op basis van een bouwenvelop.
Het is voor ontwikkelende partijen veel werk (tijd en geld) om een concreet bouwplan uit te werken. De onzekerheid in het al dan niet verkrijgen van een vergunning kan reden zijn om helemaal niet tot herontwikkeling over te gaan.
Bovendien is in dat geval onduidelijk hoe er met het openbaar gebied wordt omgegaan, aangezien de aanvraag omgevingsvergunning geen betrekking zal hebben op het openbaar gebied.
Bestemmingsplan (al dan niet met uitwerkingsplicht) Procedure op grond van de Wro
+
Aantal gerechtelijke procedures +/Indien per deelgebied één omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor zowel de activiteiten bouwen als afwijken bestemmingsplan, staat tegen die omgevingsvergunning weliswaar slechts éénmaal beroep open. Daar staat echter tegenover dat per deelgebied een omgevingsvergunning zal moeten worden verleend en tegen al die vergunningen staat afzonderlijk beroep open.
Regie gemeente
Flexibiliteit
Planschade
Kostenverhaal
-
-
+
+
Er is betrekkelijk weinig ruimte voor de gemeente om regie te voeren over de ontwikkeling, dit vindt uitsluitend plaats binnen bouwenveloppen en private afspraken.
Een omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken bestemmingsplan leent zich niet voor herhaalde toepassing, maar wordt voor een bepaald project verleend. Hierdoor is dit instrument weinig flexibel.
Eventuele planschade blijft beperkt tot het project, er hoeft geen vergoeding te worden voldaan voor schade voor bouw- en gebruiksmogelijkhe den die feitelijk niet worden benut. Planschade wordt verhaald op de ontwikkelende partij
Het kostenverhaal met de coalitie wordt anterieur overeengekomen
Het aantal gerechtelijke procedures zal 5 bedragen (1 per bouwplot) en er is 1 rechtelijke instantie welke een oordeel velt (geen hoger beroep mogelijk). De rechter zal wel elke procedure in breed afwegingsperspectief kunnen bezien,
Indien het planologische besluit ruimte geeft voor meer dan ontwikkelingen dan voor de coalitie alleen dan moet worden opgenomen dat realisatie van hun plots mogelijk is als in het kostenverhaal is voorzien. Daar zijn afdoende instrumenten voor zoals het sluiten van Anterieure overeenkomsten of het vaststellen van een Exploitatieplan.
Communicatie raad/omgeving +/-
Invloed op planning start bouw +/-
Ambtelijke inzet/capaciteit
De procedure is in overeenstemming met hetgeen eerder aan de raad en omgeving is gecommuniceerd.
Start bouw verwacht in 2027, zie bijlage 1
De ambtelijke inzet is gedurende het proces verdeeld over verschillende beleidsvelden (o.a. RO, stedenbouw en vergunningen).
Vanuit de omgeving is er de nodige kritiek geuit op deze aanpak. Bezwaar dient per individuele aanvraag bekend te worden gemaakt.
+/-
Per aanvraag lijkt de ambtelijke inzet redelijk beperkt. Omdat er echter veel aanvragen kunnen komen, kan dit ook betekenen dat er juist veel inzet nodig is. Mogelijk worden er meerdere aanvragen tegelijk en vlak na elkaar ingediend. Dit maakt de druk op de ambtelijke inzet onvoorspelbaar.
Integrale herontwikkeling
Relatie MER
Omgevingsfactoren / initiatieven van derden
Planologische zekerheid
Besluitvorming
Aantal gerechtelijke procedures
Regie gemeente
Flexibiliteit
Planschade
Kostenverhaal
Communicatie raad/omgeving
Invloed op planning start bouw
Ambtelijke inzet/capaciteit
+
+
+
+/-
+
-
+
+/-
-
+
+/-
+
+/-
De vaststelling van één bestemmingsplan voor het volledige plangebied maakt een integrale (juridisch-planologische) benadering van deze herontwikkeling mogelijk, juist voor die gebieden waar nu nog geen ontwikkelende partij achter zit.
In het MER dienen de planologische mogelijkheden die in het bestemmingsplan worden opgenomen te worden onderzocht. Het MER ‘wacht’ dan ook op het op het concept bestemmingsplan. Het vaststellen van een bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om beperkingen en/of noodzakelijke maatregelen op basis van de uitkomsten uit het MER rechtstreeks planologisch te borgen
Omgevingsfactoren, zoals initiatieven van derden, kunnen na de totstandkoming van dit bestemmingsplan in beginsel geen invloed meer hebben op die herontwikkeling.
De planologische titel voor de herontwikkeling van Rivium wordt voor alle gronden ineens verkregen, dit maakt het voor ontwikkelende partijen eenvoudiger om financiering te verkrijgen.
Omdat de raad in principe slechts eenmaal een besluit hoeft te nemen, zal de besluitvorming betrekkelijk snel en eenvoudig kunnen plaatsvinden.
Bij een bestemmingsplan op basis waarvan omgevingsvergunningen worden verleend, is tenminste sprake van 6 appellabele besluiten (er kan dan 1 maal gereageerd worden tegen het bestemmingsplan en 5 maal tegen de individuele omgevingsvergunningen). Ook is het mogelijk dat tegen de omgevingsvergunningen hoger beroep wordt aangetekend. Het aantal gerechtelijke procedures kan daarmee oplopen naar 11.
De (uitwerkings-) regels kunnen zo vorm worden gegeven, dat de gemeente regie op de ontwikkeling kan voeren.
Een bestemmingsplan leent zich voor herhaalde toepassing.
Een planschadeverzoek zal moeten worden beoordeeld uitgaande van de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (met uitzondering van eventuele zelfstandige schadeoorzaken die in het plan zijn opgenomen, zoals een uitwerkingsplicht).
Het kostenverhaal met de coalitie wordt anterieur overeengekomen.
De procedure is in afwijking met hetgeen eerder aan de raad en omgeving is gecommuniceerd.
Start bouw verwacht in 2026, doch uiterlijk in 2027, zie bijlage 1
Het opstellen van een bestemmingsplan (en evt. exploitatieplan) vraagt aanzienlijke ambtelijke inzet. Zo zal een externe partij moeten worden ingeschakeld voor het opstellen hiervan en deze dient aangestuurd te worden vanuit de gemeente.
Het vaststellen van een bestemmingsplan voor het volledige plangebied geeft tevens gelegenheid om de omissies van het bestemmingsplan Rivium ten aanzien van de AWZI te herstellen.
Met het vaststellen van een bestemmingsplan worden bestaande functies onder het overgangsrecht geplaatst. Indien niet binnen 10 jaar wordt overgegaan tot herontwikkelen van (delen van) het plangebied bestaat het risico dat bestaande functies weer als zodanig moeten worden bestemd.
Vergunning aanvragen die passen binnen het nieuwe bestemmingsplan hoeven niet meer langs de raad.
De inhoudelijke nadruk komt te liggen bij het beroep tegen het bestemmingsplan. Zodra deze onherroepelijk is, kunnen veel onderdelen van de ontwikkeling niet opnieuw in een volgende procedure aan de kaak worden gesteld.. Vaak wordt er tegen individuele omgevingsvergunningen geen beroep meer aangetekend, maar uitgesloten worden kan het niet.
Zo kunnen in het bestemmingsplan voorwaarden worden gekoppeld aan het verlenen van een omgevingsvergunning.
Door het opnemen van afwijkings- en wijzigingsbevoegdhed en, kan betrekkelijk veel flexibiliteit worden gecreëerd. Ook afwijkings-, en wijzigings-regels dienen voorafgaand aan de vaststelling (op hoofdlijnen) te worden onderzocht op relevante omgevingsaspecten. De uitvoerbaarheid van je bestemmingsplan dient te zijn aangetoond.
Indien het planologische besluit ruimte geeft voor meer dan alleen de ontwikkelingen van de coalitie dan moet worden opgenomen dat realisatie van deze ‘’nieuwe’’ plots mogelijk is als in het kostenverhaal is voorzien. Daar zijn afdoende instrumenten voor zoals het sluiten van Anterieure overeenkomsten of het vaststellen van een Exploitatieplan.
Een bestemmingsplanprocedure komt tegemoet aan diverse bezwaren uit de omgeving. Omwonenden, belanghebbenden en stakeholders kunnen bij eventuele bezwaren in één oogopslag zien hoe de totale ontwikkeling eruit komt te zien en kunnen daarop in één keer hun bezwaren uiten.
Het zwaartepunt van de ambtelijke inzet verschuift gedurende het proces van beleid naar uitvoering.
N.B. Ingeval van een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht kan de omgevingsvergunning worden gecoördineerd met het uitwerkingsplan (per deelgebied), waardoor slechts eenmaal beroep kan worden ingesteld.
1
Integrale herontwikkeling
Relatie MER
Planologische zekerheid
Besluitvorming
Aantal gerechtelijke procedures
Regie gemeente
Flexibiliteit
Planschade
Kostenverhaal
Communicatie raad/omgeving
Invloed op planning start bouw
Ambtelijke inzet/capaciteit
-
Omgevingsfactoren / initiatieven van derden -
Postzegelbestemmingsplan
-
Procedure op grond van de Wro
Het werken met meerdere postzegelbestemming splannen staat haaks op het uitgangspunt dat de herontwikkeling van Rivium integraal plaatsvindt.
-
-
-
+/-
+
-
+
-
+
-
Er mag geen ‘salamitactiek’ worden toegepast. Hoewel een postzegelplan op zichzelf niet m.e.r.plichtig hoeft te zijn, is de totale herontwikkeling van het Rivium dat wel. Het MER zal nog steeds voor de gehele ontwikkeling van het Rivium moeten worden opgesteld.
Voor zover de bestemmingsplannen niet gelijktijdig worden vastgesteld, bestaat het risico dat delen van de herontwikkeling, waarvoor later in tijd een bestemmingsplan wordt vastgesteld, worden ingehaald door omgevingsfactoren, zoals initiatieven van derden.
Indien niet de zekerheid bestaat dat ook andere initiatiefnemers tot ontwikkeling van hun deelgebied zullen (willen) overgaan, bestaat het risico dat de herontwikkeling in een impasse dreigt te komen, omdat partijen op elkaar (blijven) wachten.
De gemeenteraad dient over ieder afzonderlijk postzegelbestemmingsplan een besluit tot vaststelling daarvan te nemen.
Tegen ieder afzonderlijk postzegelbestemmingsplan staat beroep open bij de Afdeling.
De regels kunnen zo vorm worden gegeven, dat de gemeente regie op de ontwikkeling kan voeren.
Een bestemmingsplan leent zich voor herhaalde toepassing.
Een planschadeverzoek zal moeten worden beoordeeld uitgaande van de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (met uitzondering van eventuele zelfstandige schadeoorzaken die in het plan zijn opgenomen, zoals een uitwerkingsplicht).
Het kostenverhaal met de coalitie wordt anterieur overeengekomen
De procedure is in afwijking met hetgeen eerder aan de raad en omgeving is gecommuniceerd.
Start bouw verwacht in 2026, doch uiterlijk in 2027, zie bijlage 1
Het opstellen van een bestemmingsplan (en evt. exploitatieplan) vraagt aanzienlijke ambtelijke inzet. Zo zal een externe partij moeten worden ingeschakeld voor het opstellen van deze instrumenten en deze dient aangestuurd te worden vanuit de gemeente.
Bij een postzegelbestemmingsplan op basis waarvan omgevingsvergunningen worden verleend, is tenminste sprake van twee appellabele besluiten. Ook is hier nog hoger beroep mogelijk tegen de omgevingsvergunningen. Daardoor kan het aantal gerechtelijke procedures oplopen naar 15.
Daarnaast zal het MER dan ook gelijktijdig met het eerste ontwerp postzegelplan ter inzage moeten worden gelegd en in moeten gaan op wat maximaal planologisch mogelijk wordt gemaakt.
Integrale herontwikkeling
Relatie MER
Omgevingsplan
+
+
Procedure op grond van de Omgevingswet (Ow)
De vaststelling van één omgevingsplan voor het volledige plangebied maakt een integrale (juridisch-planologische) benadering van deze herontwikkeling mogelijk, juist voor die gebieden waar nu nog geen ontwikkelende partij achter zit.
In het MER dienen de planologische mogelijkheden die in het Omgevingsplan worden opgenomen te worden onderzocht. Het vaststellen van een Omgevingsplan biedt de mogelijkheid om beperkingen en/of noodzakelijke maatregelen op basis van de uitkomsten uit het MER rechtstreeks te planologische te borgen. De formele procedure (ter visie legging) kan wel pas na inwerkingtreding Ow worden opgestart.
Het vaststellen van een Omgevingsplan voor het volledige plangebied geeft tevens gelegenheid om de omissies van het bestemmingsplan Rivium ten aanzien van de nabijgelegen afvalwaterzuiveringsinstallatie (‘awzi’) te herstellen.
Hier is sprake van tenminste 5 beroepsmogelijkheden, tegen elk postzegelplan afzonderlijk.
Omdat het postzegelbestemming splan niet over de totale ontwikkeling gaat, maar over een beperkte deelontwikkeling zijn de mogelijkheden om regie te voeren beperkter dan bij een bestemmingsplan of omgevingsplan die over de totale ontwikkeling gaat. De regie vindt uitsluitend plaats via een bouwenvelop en/of de anterieure overeenkomst.
Door het opnemen van afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden, kan betrekkelijk veel flexibiliteit worden gecreëerd. Ook afwijkings-, en wijzigings-regels dienen echter voorafgaand aan de vaststelling (op hoofdlijnen) te worden onderzocht op relevante omgevingsaspecten. De uitvoerbaarheid van je bestemmingsplan dient te zijn aangetoond.
Een postzegelplan komt niet tegemoet aan diverse bezwaren uit de omgeving.
Het zwaartepunt van de ambtelijke inzet verschuift gedurende het proces van beleid naar uitvoering. Per postzegelbestemmingsplan is inzet nodig van alle (relevante) vakgebieden
Bij een postzegelplan wordt er vanuit gegaan dat deze voor een (redelijk) concrete ontwikkeling wordt opgesteld. De planschade is dan voor rekening van de ontwikkelende partij. Dit zal dan wel in een anterieure overeenkomst moeten worden vastgelegd.
Omgevingsfactoren / initiatieven van derden +
Planologische zekerheid
Besluitvorming
Aantal gerechtelijke procedures
Regie gemeente
Flexibiliteit
Planschade
Kostenverhaal
Communicatie raad/omgeving
Invloed op planning start bouw
Ambtelijke inzet/capaciteit
+
+
-
+
+
+
+
-
+
+/-
Omgevingsfactoren, zoals initiatieven van derden, kunnen na de totstandkoming van het Omgevingsplan in beginsel geen invloed meer hebben op die herontwikkeling.
De planologische titel voor de herontwikkeling van Rivium wordt voor alle gronden ineens verkregen, dit maakt het voor ontwikkelende partijen eenvoudiger om financiering te verkrijgen.
Omdat de raad slechts eenmaal een besluit hoeft te nemen, zal de besluitvorming betrekkelijk snel en eenvoudig kunnen plaatsvinden.
Zowel tegen het Omgevingsplan, als tegen te verlenen Omgevingsvergunningen is het mogelijk om bezwaar en/of (hoger) beroep in te stellen.
De (uitwerkings-)regels kunnen zo vorm worden gegeven, dat de gemeente regie op de ontwikkeling kan voeren.
Een Omgevingsplan leent zich voor herhaalde toepassing.
Het kostenverhaal met de coalitie wordt anterieur overeengekomen
De procedure is in afwijking met hetgeen eerder aan de raad en omgeving is gecommuniceerd
Start bouw verwacht in 2026, doch uiterlijk in 2027, zie bijlage 1
Het opstellen van een Omgevingsplan vraagt aanzienlijke ambtelijke inzet. Zo zal een externe partij moeten worden ingeschakeld voor het opstellen en deze dient aangestuurd te worden vanuit de gemeente.
Vergunning aanvragen die passen binnen het Omgevingsplan hoeven niet meer langs de raad.
Het aantal gerechtelijke procedures is hiermee vergelijkbaar als met een gebiedsbreed bestemmingsplan.
Planschade wordt onder de Omgevingswet verplaatst naar het moment van verlenen van een omgevingsvergunning i.p.v. vaststelling Omgevingsplan.
Zo kan het verlenen van een omgevingsvergunning worden gekoppeld aan het verplicht stellen van een uitgewerkte bouwenvelop.
De Omgevingswet biedt mogelijkheden om toets momenten en onderzoeksverplichtingen naar achteren te schuiven.
Indien het planologische besluit ruimte geeft voor meer dan alleen de ontwikkelingen van de coalitie dan moet worden opgenomen dat realisatie van deze ‘’nieuwe’’ plots mogelijk is als in het kostenverhaal is voorzien. Daar zijn afdoende instrumenten voor zoals het sluiten van Anterieure overeenkomsten of het vaststellen van een Exploitatieplan.
Aan de andere kant is het gelijk een kans. De gemeente zal hoe dan ook een Omgevingsplan moeten gaan maken. Een grote herontwikkeling als het Rivium leent zich hier goed voor.
2