06.02 - Voorstel Right to Challenge Leeuw van Capelle 12-2-2021

De Leeuw van Capelle Capellenaren doen mee. Right to Challenge Voorstel: 12 februari 2021

de initiatiefgroep.

1. Inleiding. Veel Capellenaren vinden het ING-gebouw aan de Kerklaan een karakteristiek gebouw voor het centrum van Capelle. De onafhankelijke monumentencommissie ‘Dorp, Stad en Land’, die de gemeente heeft geadviseerd bij de aanvraag van de monumentenstatus door de Historische Vereniging Capelle (HVC), sprak van een iconisch gebouw met stedenbouwkundige waarde voor de gemeente Capelle aan den IJssel. Op verzoek van de Gemeenteraad is nader onderzoek uitgevoerd naar een haalbaar en betaalbaar concept voor de herbestemming van het ING-gebouw. In het onderzoeksrapport worden diverse varianten bekeken. De onderzoekers achten het concept van ‘de Leeuw van Capelle’ met een mix van functies financieel haalbaar en een mooi alternatief concept, maar vanwege de vraagtekens niet vanzelfsprekend. Onderaan dit document vindt u een korte samenvatting van de conclusies uit het onderzoek. Wij als omwonenden en Capellenaren willen in samenwerking met de gemeente op zoek naar een partij die als eigenaar wil investeren en het concept ‘De Leeuw van Capelle’ wil gaan exploiteren. Een partij die bereid is een deal te sluiten met de huidige eigenaar HIG. Daarnaast willen wij realistische en financierbare activiteiten aandragen, die het concept van ‘De Leeuw van Capelle’ versterken. Activiteiten die bijdragen aan een gebouw voor de Capellenaren met een iconische uitstraling.

Het moet de rendementsverwachting verhogen en daarmee de huidige of een nieuwe ontwikkelaar overtuigen om met dit concept in zee te gaan. Het al dan niet slagen van dit initiatief hangt niet alleen af van een positief resultaat, maar ook van de politieke wil van de gemeente; dat betekent ook het vooralsnog vasthouden aan het huidige bestemmingsplan. Dit is een voorwaarde om dit initiatief te starten. Wij willen dit initiatief realiseren in het kader van ‘The Right to Challenge’. In onderstaande hoofdstukken vindt u de contouren voor het voorstel. In afstemming met de gemeente is gekomen tot dit voorstel, dat in lijn is met de verwachtingen van de gemeente wat betreft vereisten van een ‘The Right to Challenge’ voorstel.

1

Gelet op de rol van de gemeenteraad bij de discussie over het behoud van het ING-gebouw en de aanwezigheid van de politieke wil als voorwaarden, willen wij dit voorstel delen met de gemeenteraadcommissie ‘Stadsontwikkeling en -Beheer (SOB)’. Afhankelijk van het resultaat van de discussie en het opvolgende besluit van het college van B&W zullen wij bij een toekenning van de Challenge voor de verdere uitwerking in overleg treden met de beleidsverantwoordelijken bij de gemeente.

2. Right to Challenge? Wij willen ‘marktpartijen’ uitdagen om activiteiten te ontplooien in ‘de Leeuw van Capelle’, die aansluiten op de wensen van de Capellenaren en het gebouw een iconische uitstraling geven. Het doel is het aandragen van een palet van mogelijkheden met financierbare kansen. Wij weten niet in hoeverre de inspanningen voor zo’n initiatief ook inpasbaar zijn binnen de taken van de gemeente en of dit in samenwerking met de burgers kan worden gerealiseerd. Wij hebben daarom als ‘best Guess’ gekozen voor de invalshoek van ‘The Right to Challenge’. Voor ons initiatief, o.a. het benaderen van het bedrijfsleven, hebben wij een vorm van legitimiteit nodig.

3. Draagvlak. Het draagvlak voor het behoud van het ING pand is in de Capelse samenleving breed aanwezig. De initiatiefgroep die zich begin 2020 vormde heeft vele adhesiebetuigingen gekregen van omwonenden en andere Capellenaren. Van deze adhesiebetuigingen is in maart 2020 een bloemlezing uitgebracht. Deze bloemlezing is als bijlage toegevoegd. Het draagvlak voor behoud van het gebouw blijkt ook uit de genoemde aanvraag van de Historische Vereniging Capelle en het advies van de onafhankelijke monumentencommissie. Ook de breed aangenomen motie van juli 2020 om de herbestemming van het pand nader te onderzoeken, duidt op de politieke wil het pand zo mogelijk te behouden. Bij het initiatief om gebruik te willen maken van ‘The Right to Challenge’ worden zoveel mogelijk omwonenden betrokken, door nieuwsbrieven en andere publiciteit.

4 De ontwikkelaar. De positie van de ontwikkelaar HIG is cruciaal. Hij moet worden overtuigd om te kiezen voor een herbestemming van het ING-gebouw. Een herbestemming die gedragen wordt door de Capellenaren en de Capelse politiek. Een keuze waarbij eventueel de samenwerking met of de verkoop aan een andere ontwikkelaar een optie kan zijn. Dit kan gaan spelen als het te verwachte en gewenste rendement voor de ontwikkelaar HIG te laag is. Een andere ontwikkelaar/belegger kan een andere rendementsafweging maken.

5. Bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan van het kavel Kerklaan 450 sluit aan op de bestaande omgeving en is passend voor het huidige ING-gebouw, maximale hoogte 30m en een dienstverlenende bestemming. Als ons initiatief leidt tot een haalbare herbestemming, zal deels een aanpassing van de bestemming nodig zijn. Door nu het signaal af te geven, dat een aanpassing van het bestemmingsplan afhangt van het resultaat van ons initiatief, geeft de gemeente aan het initiatief serieus te ondersteunen. Dit geeft ook potentiële geïnteresseerden, die wij willen benaderen, vertrouwen.

6. Voorbeelden. Inspirerende voorbeelden voor ons zijn:

2

Innovatiegilde Pakhuis Noorderhaven Zutphen: https://www.pakhuisnoorderhaven.nl Het innovatiecentrum De Steck in Doetinchem: https://www.desteck.nu

7. Aanpak. De door ons voorgestelde aanpak en het bijbehorende tijdpad bestaat uit vijf stappen. De Go/no-go afwegingen worden gezamenlijke genomen, door initiatiefnemers en de gemeente. Stap 1. Deze stap bestaat uit twee parallelle activiteiten. De eerste activiteit is het benaderen van projectontwikkelaars/beleggers, die mogelijk geïnteresseerd zijn in het concept van ‘De Leeuw van Capelle’. Wij willen bij hen aftasten in welke mate zij serieus geïnteresseerd zijn en onder welke voorwaarden. Wij hebben 4 ontwikkelaars/beleggers die bij ons bekend zijn en die wij willen benaderen. Bij deze gesprekken willen wij graag de ondersteuning van een onafhankelijke intermediair. Een expert die inzicht heeft in de werking van de markt van ontwikkelaars en beleggers en dit weet te koppelen aan onze wensen en doelstelling. Wij zijn verantwoordelijk en hebben de regie bij de contacten. De intermediair heeft geen vrije opdracht. Parallel aan bovenstaande activiteit willen wij een verkenning en een inventarisatie uitvoeren naar potentiële activiteiten, die in ‘De Leeuw van Capelle’ kunnen worden gerealiseerd. Het helpt als een activiteit kan worden gekoppeld aan een potentiële ondernemer. Dit om de financierbaarheid aannemelijk te maken.

Wij gaan ook op zoek naar sleutelpersonen uit het Capelse bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties, die ons kunnen helpen bij het leggen van contacten. Tot op heden was het leggen van contacten lastig, door het ontbreken van een legitimiteit en een kader als ‘The Right to Challenge’ en de onzekerheid over de politieke wil van de gemeente om het gebouw te behouden. Uitgangspunt is het vlekkenplan ‘De Leeuw van Capelle’ zoals beschreven in het onderzoeksrapport van het adviesbureau ‘DeRuimte’. Onderaan dit document vindt u een invulplaatje voor de eerste gedachtevorming. Doorlooptijd: Verwacht wordt, dat een doorlooptijd van 4 weken voor stap 1 voldoende is. Go/no-go afweging: Aan het einde van stap 1 volgt een go/no-go afweging. Als blijkt dat er geen serieuze belangstelling is uit de wereld van de ontwikkelaars en beleggers en/ of dat de belangstelling bij de Capelse ondernemers en organisaties onvoldoende is, dan heeft verdere inzet voor dit initiatief geen zin.

Stap 2. In stap 2 wordt een 1e selectie van de geïnventariseerde activiteiten uitgevoerd en zoeken we naar verbindingen in activiteiten, zodat er samenhang in de activiteiten ontstaat. Het is een matching met de uitgangspunten van het concept ‘De Leeuw van Capelle’ en de zakelijke signalen van de ontwikkelaars/beleggers uit stap 1, die zich hebben gecommitteerd om bij een positief resultaat aan het einde van stap 3, het onderhandelingstraject met de huidige eigenaar HIG in te willen gaan. E.e.a. zal door ons worden voorbereid en in een gezamenlijk overleg met de geïnteresseerde Capelse partijen worden besproken. Doorlooptijd: Verwachte doorlooptijd vier weken. Go/no-go afweging: Aan het einde van stap 2 is er geen go/no-go afweging. Stap 2 heeft wel een tussenproduct voor de finale afstemming en concretisering met de betrokken partijen. De voorlopige werktitel van dit tussenproduct is: ‘Contouren haalbare activiteiten De Leeuw van Capelle’.

3

Stap 3 In stap 3 willen wij het definitieve palet met potentiële activiteiten vaststellen en waar mogelijk concretiseren in afspraken met de geïnteresseerde Capelse partijen. Naast bilateraal overleg om e.e.a. te regelen, wordt ook gedacht aan een tweetal bijeenkomsten, waarbij ook de ondernemers uit de Koperwiek en de omwonenden uit de wijk zullen worden betrokken. Het definitieve palet met activiteiten is de basis voor het finale overleg met de ontwikkelaars/beleggers in stap 4. Doorlooptijd: Verwachte doorlooptijd zes weken. Go/no-go afweging: Aan het eind van stap 3 toetsen wij in samenwerking met de haalbaarheid, en m.n. de rendementsverwachting, van het definitieve palet met activiteiten. Wij zien bij deze toetsing een belangrijke adviserende rol van de bij stap 1 genoemde intermediair. Wordt de haalbaarheid negatief ingeschat, dan wordt het initiatief beëindigd.

Stap 4. In stap 4 is het definitieve palet met activiteiten het startpunt voor de gesprekken met de ontwikkelaar HIG en de potentiële nieuwe ontwikkelaars/beleggers. Omdat het hierbij ook gaat om zakelijke belangen en het inzicht in de markt van ontwikkelaars en beleggers, willen wij ons bij deze gesprekken laten ondersteunen door de bij stap 1 genoemde intermediair. Beslismoment: We hopen dat deze stap eindigt met een positief resultaat, d.w.z. dat de huidige en of de nieuwe ontwikkelaar bereid is tot herbestemming. Doorlooptijd: Verwachte doorlooptijd voor stap 4 wordt geschat op 4 weken. De totale doorlooptijd van stap1 t/m stap 4 komt daarmee naar verwachting op 18 weken. Stap 5. Stap 5 wordt pas actueel, als de huidige en of nieuwe ontwikkelaar bereid is tot herbestemming. Officieel is ons initiatief beëindigd en ligt de verantwoordelijkheid voor de verdere concretisering van ‘De Leeuw van Capelle’ bij de eventuele nieuwe eigenaar. Indien gewenst zijn wij bereid een bijdrage te leveren aan de verdere optimalisering van het concept ‘De Leeuw van Capelle’. Mogelijk kan ook een architectonische upgrading een bijdrage leveren aan de verdere optimalisatie van het concept.

8. Rolverdeling en ondersteuning. Als bewoners willen wij de organisatie en de verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de benodigde activiteiten op ons nemen. Voor de contacten met de ontwikkelaars/beleggers willen wij ons laten ondersteunen door een onafhankelijk intermediair, die inzicht heeft in de zakelijke belangen en de werking van de markt van ontwikkelaars en beleggers. Wij houden de regie over de te leggen contacten. Het zou een pré zijn, of mogelijk ook een voorwaarde, als deze persoon het vertrouwen heeft van de gemeente. Voorgesteld wordt om deze intermediair gezamenlijk met de gemeente te selecteren. De inzet van deze intermediair wordt geschat op 5 á 6 dagen. De vraag is of hiervoor budget is. Het voorstel is om de opdracht aan deze intermediair via de gemeente te laten lopen. De gemeente kan ons helpen met zijn netwerken binnen de gemeente Capelle t.a.v. contacten die ons kunnen helpen bij de invulling van potentiele activiteiten voor ‘de Leeuw van Capelle’ De gemeente kan ons ondersteunen met facilitaire zaken t.b.v. de bijeenkomsten en presentaties.

4

8. Contact. Dhr. José van Rosmalen, Kerklaan 500, 2903 HK Capelle aan den IJssel Tel: 010 4587903 bigleeuwcapelle@gmail.com Namens het initiatief ‘De Leeuw van Capelle’

5

Invulling economische dragers

Ondernemersexpertise

Restaurant/koffiebar

Werkplekken

Huiskamerontmoetingsplek

Bioscoop Energieloket

Repair shop Gemeente

Citizens Science Centre Innovatiegilde Hotel

6

Sociale activiteit

Ondernemershuis?

ICT ondersteuning Taal coaching

potentiele instelling

Aanzet verkenning en inventarisatie: Activiteit

Wie

Bijdrage

Contact persoon

Economische drager

Economisch Netwerk Capelle Netwerk www.enc-capelle.nl

Ja

Gemeente

Nee

Denk en Doe Mee! Fonds Netwerk, www.denkendoemeefonds.nl Financiering Sociale activiteiten

Nee

Horeca

Ondernemer

Ja

Innovatiegilde

Ondernemershuis?

Energieloket

Adviseur

Citizens Science Centre Taal coaching Maatschappelijke Stichting Welzijn Capelle organisaties

Samenvatting conclusie bureau ‘DeRuimte’ Zij concluderen dat er een combinatie van functies mogelijk is waarmee het bestaande ING-

pand met een positief resultaat kan worden geëxploiteerd. Dit is bij het fictieve aankoopbedrag van € 2.500.000,- het bedrag waarvoor HIG het pand heeft aangekocht. Een concept als de Leeuw van Capelle lijkt financieel haalbaar te zijn op basis van deze verkenning. De mix van functies kan voldoende verdienvermogen genereren. Het schept bovendien structureel werkgelegenheid (16 fte) en het levert een toegevoegde maatschappelijke waarde waarmee ook de leefbaarheid van de omgeving wordt vergroot. Daarnaast zullen de ingrepen in de omgeving van het gebouw samen met het aanpassen van de entree en terrassen een fysiek-ruimtelijke verbinding met het omgelegen gebied opleveren. De onderzoekers concluderen: Hoewel het concept financieel haalbaar lijkt, blijven er grote vraagtekens. Het is niet makkelijk om een partij te vinden die als eigenaar in het concept wil investeren en dit wil gaan exploiteren. Een deal hierover met HIG is ook allerminst zeker. Als de aankoopprijs hoger wordt, komt de exploitatie onder druk te staan. Over de haalbaarheid van het oplossen van de genoemde dilemma’s kunnen geen uitspraken worden gedaan. Het is in belangrijke mate afhankelijk van een ‘onderhandelingstraject’ waarin partijen er met elkaar uit moeten komen. Een alternatief concept is mooi, maar dan moeten er nu ook ondernemers op gaan staan en de slag gaan maken.

Voor een ondernemer zijn drie zaken cruciaal. Het idee moet goed zijn, er moet over een locatie kunnen worden beschikt en er 7

moet doorzettingsmacht zijn. Als een ondernemer het concept ”Leeuw van Capelle” omarmt en dit echt wil realiseren zijn er in dit geval nog grote onzekerheden over de locatie en de doorzettingsmacht. De locatie is zeer sterk afhankelijk van de medewerking van HIG en de prijs bepaalt ook nog het mogelijke rendement. Bij doorzettingsmacht gaat het bijvoorbeeld om financiering en vergunningen (afhankelijkheden). Beide zijn in deze situatie niet vanzelfsprekend en het zal een majeure inspanning van de ondernemer vragen om de doorzettingsmacht te creëren. Conclusie is dat het niet vanzelfsprekend is dat met een concept als ‘de Leeuw van Capelle’ het pand kan worden behouden. De uitdaging is om dit serieus te onderzoeken en het behoud van het pand een kans te geven.

Bijlagen: Onderzoek Transformatie Concepten ING-Gebouw. Is bijgevoegd omdat dit een essentiële basis voor ons initiatief is. M.n. vanaf blz.11 wordt het concept ‘De Leeuw van Capelle’ beschreven, Bloemlezing adhesiebetuigingen

8