06.02 - BBV Collegevoorstel Ontwerpbesluit omgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen bouwproject Fascinatio Kavel 1K1

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: K. Menzel Afdeling / Unit: SO - Ruimtelijke ordening Portefeuillehouder: E.M.C. Faassen

Vergaderdatum: 17 januari 2023 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 983313

ONDERWERP Ontwerpbesluit omgevingsvergunning en ontwerpverklaring van geen bedenkingen bouwproject Fascinatio Kavel 1K1 SAMENVATTING CIG Vastgoed, een aan Bouwbedrijf De Waal gelieerde B.V., is eigenaar van kavel 1K-1 in de wijk Fascinatio. De Waal heeft het voornemen op de kavel een woningbouwplan te realiseren met 71 appartementen. De voorgenomen realisatie van een woongebouw op het kavel 1K-1 past niet binnen het vigerende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Om het plan te kunnen realiseren, is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan aangevraagd. Hierbij horen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen en een besluit dat er geen milieueffectrapport (MER) hoeft te worden opgesteld. Daarnaast moet er een ontwerpbesluit hogere waarde Wet geluidhinder worden vastgesteld. Ook moet een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarin privaatrechtelijke aspecten geregeld zijn. Naast het bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug is ook het paraplubestemmingsplan Parkeren vigerend. Conform het vigerende parkeerbeleid wordt een parkeernorm gehanteerd die aansluit bij deze ontwikkeling, hiermee wordt ook voldaan aan de normen uit het in voorbereiding zijnde parkeerbeleid.

Het college heeft onder andere besloten de ontwerpomgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwproject op Fascinatio Kavel 1K1 en het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject op kavel 1K1 Fascinatio vast te stellen. ADVIES OM TE BESLISSEN 1. Onder voorbehoud van de afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen de ontwerpomgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Kavel 1K1 vast te stellen en deze na verlening van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen ter inzage te leggen met overige stukken; 2. Het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject op kavel 1K1 Fascinatio, vast te stellen; 3. Het conceptraadsvoorstel- en besluit inzake het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject op kavel 1K1 Fascinatio ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad; 4. Geen milieueffectrapportage (MER) op te stellen, omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen zijn te verwachten voor het milieu en daartoe het MER-beoordelingsbesluit vast te stellen; 5. Het ontwerpbesluit hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder voor dit bouwinitiatief vast te stellen; 6.

Het gebied vrij te geven in het kader van archeologisch onderzoek; 7. Conform het geldende parkeerbeleid een parkeernorm te hanteren die beter aansluit bij deze ontwikkeling dan de standaardnorm; 8. Conform artikel 2 van de koopovereenkomst uit 2004 CIG Vastgoed BV toestemming te verlenen af te wijken van het in dat artikel beschreven bouwplan;

1

9. De anterieure overeenkomst met CIG Vastgoed BV aan te gaan; 10. Op grond van het economische of financiële belang van de gemeente en CIG Vastgoed als genoemd in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid en de artikelen 55, lid 1 en 3 en 25, lid 1 Gemeentewet, geheimhouding op te leggen op de onder beslispunt 9 genoemde anterieure overeenkomst.

BESLUIT: 17 januari 2023 1. Het college besluit conform het voorstel. 2. Het college mandateert de portefeuillehouder tot het aanbrengen van de laatste tekstuele wijzigingen.

2

INHOUD/STREKKING CIG Vastgoed, een aan Bouwbedrijf De Waal gelieerde B.V., is eigenaar van een braakliggend terrein op de hoek van de Fascinatio Boulevard met de Rivium Boulevard (kavel 1K-1) dat samen met de tegenovergelegen kavel (2K-1) de poort vormt tot de wijk. De Waal heeft het voornemen op de kavel een woningbouwplan te realiseren met 71 appartementen; waarbij zich op de begane grond enkele woon-werkwoningen bevinden. Op 19 januari 2022 is de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan ingediend. Op 30 augustus 2022 besloot uw college de concept-ontwerpomgevingsvergunning voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Kavel 1K1 ter consultatie aan de gemeenteraad voor te leggen. Op 13 september 2022 vond de raadsconsultatie plaats over deze aanvraag. Tijdens deze consultatie hebben verschillende raadsleden hun waardering uitgesproken voor het initiatief om hier woningbouw te realiseren, maar er waren ook veel inhoudelijke vragen en opmerkingen. Deze vragen worden beantwoord in de bijgevoegde memo “Beantwoording vragen raadsconsultatie d.d. 13-09-2022 over kavel 1K1 Fascinatio”. Veel vragen gingen over de gehanteerde hanteernorm en de te hanteren prijzen. Hiero wordt hieronder ingegaan. Naar aanleiding van de raadsconsultatie is de concept anterieure overeenkomst aangepast.

In overleg met de ontwikkelaar is voorafgaand aan de indienen gekozen om de ontwikkeling ruimtelijk juridisch mogelijk te maken met een omgevingsvergunningsaanvraag en niet voor een bestemmingsplan te kiezen of om eerst een gebiedspaspoort te maken. Indertijd was het de bedoeling om een gebiedspaspoort op te stellen voor geheel Fascinatio, uiteindelijk heeft dit geresulteerd in het opstellen van het Ruimtelijk Toekomstperspectief Fascinatio.

3

De voorgenomen realisatie van een woongebouw op het kavel 1K-1 past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “Fascinatio-Capelsebrug”. Wonen wordt niet toegestaan bij bestemming bedrijf. Het plan voldoet wel aan de in het bestemmingsplan toegestane bouwhoogte en bouwpercentage. De bouwhoogte bedraagt met 22,2 meter minder dan de maximaal toegestane bouwhoogte van 30 meter, ook het bebouwingspercentage bedraagt minder dan de toegestane 85%. De beoogde situering van het woongebouw past niet geheel binnen het bouwvlak van het bestaande bestemmingsplan en ten behoeve van een betere en een meer open/royale entree van de wijk Fascinatio (rotonde), is de positie van het bouwblok afgestemd met de voorgevellijn van de naastliggende ontwikkeling Hortus. Als gevolg hiervan is het ontwerp iets verschoven en valt de bebouwing beperkt buiten de zuidzijde van het bouwvlak. Naast het bestemmingsplan ‘Fascinatio-Capelse brug’ is ook het paraplubestemmingsplan ‘parkeren’ van kracht, waarin is bepaald dat bij het bouwplan moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de vastgestelde beleidsregels. Conform art 3.3. van het paraplubestemmingsplan parkeren is het mogelijk met een collegebesluit een andere parkeernorm te hanteren dan de standaardnorm. Daar wordt gebruik van gemaakt.

Het plan voorziet in 71 woningen en in 90 parkeerplaatsen, op basis van onze huidige (2015) standaardnormen (en zonder toewijzen van parkeerplaatsen) zijn 95 parkeerplaatsen nodig. De standaardnormen zijn echter niet goed gedifferentieerd naar woonoppervlaktes. De nota Parkeernormen 2015 hanteert één standaard parkeernorm voor alle appartementen tot 100 m2. Het plan bevat kleine woningen en veel fietsenstallingen en daarom wordt de standaardnorm van het huidige parkeerbeleid losgelaten. Het plan voldoet aan het in voorbereiding zijnde parkeerbeleid: de Nota parkeernormen 2022. Conform deze nota zijn 83 parkeerplaatsen voldoende, met 90 plaatsen wordt hier dus ruim aan voldaan. Uiteraard wordt niet vooruitgelopen op dit nog niet vastgesteld beleid maar het geeft wel aan dat dat conform de huidige inzichten en ervaringscijfers een correcte norm gehanteerd wordt. Beoogd wordt in het plangebied een nieuw gebouw te realiseren met 71 woningen (koopappartementen), verspreid over 7 bouwlagen. Veel raadsleden hebben tijdens de consultatie van 13 september 2020 aangegeven dat zij deze prijzen (te) hoog vinden. Er is echter geen gemeentelijk beleid op basis waarvan lagere prijzen met de omgevingsvergunning afgedwongen kunnen worden. Het Programma Wonen biedt daartoe geen mogelijkheden.

Anterieur zou dit wel kunnen, dit ligt echter niet voor de hand omdat dit tijdens het planvormingsproces niet aan de orde geweest is en er hoge kwaliteitseisen aan de architectuur van het gebouw gesteld zijn die ook betaald moeten worden. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat deze de prijzen ietwat naar beneden bijstelt om tegemoet te komen aan de wens van de gemeenteraad en mogelijkheden voor potentiële kopers. De prijsklassen (prijspeil 2022) worden als volgt bijgesteld: - 1x 1-kamerappartement/studio 44 m2 (€ 230.000 – € 255.000): - € 5.000; - 15x 2-kamerappartementen 50-60 m2 (€ 285.000 – € 320.000): - € 5.000; - 46x 3-kamerappartementen 65-80 m2 (€ 335.000 – € 405.000): - € 10.000; - 5x 5-kamerappartementen > 100 m2 (€ 510.000 – € 530.000): - € 10.000; - 4x woonwerkwoningen (wonen 60-65 m2, werken 36-45 m2) (€ 510.000 – € 540.000): - € 10.000: Om het plan te kunnen realiseren, is een omgevingsvergunning voor het afwijken van het vigerende bestemmingsplan aangevraagd conform artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze kan worden verleend als het bouwplan voldoet aan de eisen voor een goede ruimtelijke ordening. 4

In de ruimtelijke onderbouwing die onderdeel uitmaakt van de aanvraag is aangetoond dat aan deze voorwaarden voldaan wordt. Voordat de definitieve vergunning verleend kan worden dient uw college een ontwerpomgevingsvergunning vast te stellen en ter inzage te leggen. Ook dient de gemeenteraad voor dit bouwplan een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Wij adviseren uw college de gemeenteraad voor de stellen een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Noodzaak m.e.r.-beoordelingsbesluit Voor de aanvraag van een afwijking van het bestemmingsplan is een m.e.r.-beoordelingsbesluit noodzakelijk, omdat de voorgenomen activiteit een stedelijke ontwikkeling is en een omvang heeft van 71 woningen. Het aantal woningen ligt ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen. Omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen zijn te verwachten voor het milieu stellen wij uw college voor geen milieueffectrapportage (MER) op te stellen en daartoe het MER-beoordelingsbesluit vast te stellen. Wet geluidhinder In de Wet geluidhinder zijn voor in de wet genoemde geluidbronnen ten hoogste toelaatbare waarden voor geluidbelasting op gevels van geluidgevoelige functies vastgelegd. Voor provinciale wegen gelden strengere normen dan voor stedelijke wegen. De ten hoogste toelaatbare waarde is voor beide wegen 48 dB. Deze waarde mag in principe niet worden overschreden.

Indien de waarde toch wordt overschreden, maar de maximale toelaatbare waarde niet, dient een zogenaamde ‘hogere waarde procedure’ gevoerd te worden. De maximale toelaatbare waarde is voor een provinciale weg 53 dB en voor een stedelijke weg 63 dB. Uit het akoestisch onderzoek van 11 januari 2022 blijkt dat de hoogst toelaatbare waarden van 48 dB voor de stedelijke wegen Rivium Boulevard (55 dB) en Fascinatio Boulevard (max. 54 dB) worden overschreden. Voor de Rivium Boulevard en de Fascinatio Boulevard kan een hogere grenswaarde van respectievelijk 55 en 54 dB worden verleend. Vanwege de geluidbelasting van de Abram van Rijckevorselweg wordt de galerij aan de zijde van de Abram van Rijckevorselweg gedeeltelijk van glas voorzien, waardoor de geluidbelasting op de zuidgevel 53 dB is, hiermee wordt de hoogst toelaatbare waarde weliswaar overschreden, maar dankzij de beglazing wordt de maximaal toelaatbare waarde niet overschreden en kan een hogere waarde worden verleend. Op grond van het Afwegingskader hogere grenswaarden Wet geluidhinder worden maatregelen toegepast, zodat bij alle woningen geluidluwe gevels en buitenruimten aanwezig zijn en kan op de locatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gewaarborgd. Hiervoor is een ontwerpbesluit nodig.

Om deze reden stellen wij uw college voor op basis van de Wet geluidhinder het hierboven genoemde ontwerpbesluit hogere waarden vast te stellen. Privaatrechtelijke afspraken De privaatrechtelijke afspraken om het nieuwe bouwplan te verwezenlijken zijn opgenomen in een anterieure overeenkomst die in bijlage 6 is toegevoegd. Hierin zijn onder meer afspraken over het bouwplan en terreininrichting, de realisatie, het kostenverhaal en een geringe grondruil om niet geregeld. Op verzoek van de raad is hierin ook de aanplant en onderhoudsverplichting van klimplanten aan de gevel van het pand opgenomen, net als een bepaling waarin Capellenaren de voorkeur krijgen bij de toewijzing van de woningen. De grondruil is nodig om het plan beter op zijn omgeving te laten aansluiten en logische eigendoms-/ beheergrenzen te realiseren. Gelet hierop stellen wij uw college voor de anterieure overeenkomst aan te gaan. Naar aanleiding van de raadsconsultatie is de concept anterieure overeenkomst aangepast. De aanplant en onderhoud van de klimplanten, en de voorrang voor Capellenaren bij het toewijzen van de woningen worden nu geborgd in de overeenkomst. De gronden die reeds in bezit zijn van de ontwikkelaar zijn in 2004 verkocht aan Worp Holding II BV, CIG Vastgoed BV is zijn rechtsopvolger. In artikel 2 van de koopovereenkomst is een bouwplan

5

beschreven waarvan afgeweken zal worden. Het afwijken van het bouwplan is, conform dit genoemde artikel, alleen mogelijk met een collegebesluit. Wij stellen uw college daarom voor CIG Vastgoed BV toestemming te geven af te wijken van het genoemde bouwplan. FINANCIEN Plankosten voor een bouwplan moeten wettelijk verhaald worden. De kosten voor de omgevingsvergunning voor bouwen worden door middel van leges verhaald. Met de omgevingsvergunning onderdeel planologische strijdigheid wordt de bouwtitel van de kavel aangepast van een bedrijfsgebouw van 30 m hoog naar een woongebouw van 23 m hoog. Het kostenverhaal kan op twee wijzen: als niet-grondeigenaar kan je het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst verhalen, als grondeigenaar kan je het kostenverhaal regelen via de grondprijs/koopovereenkomst. Met de destijds gerealiseerde koopsom van € 574,-- per m2 (ten opzichte van € 220,-- in de GREX op basis van taxatie) is het kostenverhaal reeds ruimschoots verzekerd. De gemeente brengt hierom geen aanvullende kosten voor planbegeleiding bij de Waal in rekening. In de anterieure overeenkomst worden de exploitatiekosten vastgesteld op 0 euro. Hierdoor is het niet nodig een exploitatieplan op te stellen, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12 Wro).

JURIDISCH ADVIES In het voortraject is de ruimtelijke onderbouwing opgesteld en besproken met de adviseurs binnen de gemeente. Het gaat nu om een vergunning voor fase I. In fase II (het aanvragen van een vergunning voor het bouwen, de zogenoemde fase II vergunning) zal het bouwen worden beoordeeld. Het vergunningsproces zal verlopen via Wabo 2.12 lid 1 onderdeel a3 (de uitgebreide procedure).

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE

VOORTRAJECT Bij de planvorming is gekeken naar de behoefte en het draagvlak bij de huidige inwoners van Fascinatio. Dit heeft geleid tot een gebouw met baksteenarchitectuur met een jaren 30-look en een beperkte hoogte van 22,2 m, waar het bestemmingsplan 30 m mogelijk maakt. De belangrijkste participatie momenten waren de volgende: 15 september 2021 digitale Participatie-avond: De uitnodiging is huis aan huis verspreid aan alle 1424 adressen in Fascinatio. De Waal en zijn architect Toko Fuze hebben de plannen gepresenteerd, via chat en email zijn vragen binnengekomen die in de nota van beantwoording zijn beantwoord en verspreid onder de 18 deelnemers die hun email adres hebben achtergelaten. De vragen gingen onder meer over de omvang van het gebouw, het programma de parkeervoorziening en de procedure. 21 september 2021 presentatie de Waal en Toko Fuze in WOP-vergadering: Er waren twee vragen over de invulling van de plint en eventuele slagschaduw van de windturbine langs de A16. Sindsdien is deze ontwikkeling in iedere WOP-vergadering benoemd bij het ‘overzicht kavelontwikkelingen’ 06 september 2021 fysieke Informatiemarkt Fascinatio waarop de Waal ook een stand had. Geïnteresseerden zijn het gesprek aangegaan over deze ontwikkeling.

6

VERVOLGTRAJECT Het besluit met de lijst wordt gepubliceerd via verschillende digitale en analoge kanalen (de gemeentelijke website, ruimtelijke plannen en ‘het Kontakt IJssel- en Lekstreek’).  De ontwerp Verklaring van geen bedenkingen wordt 6 weken ter inzage gelegd van 2 januari 2023 tot en met 13 februari 2023 bij het informatiecentrum;  De ontwerpbesluiten omgevingsvergunning en hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder worden 6 weken ter inzage gelegd van xxxxx tot en met xxxxx bij het informatiecentrum;  Na de ter inzagelegging wordt, als er zienswijzen ingediend, zijn door de raad een besluit genomen over de definitieve verklaring van geen bedenkingen. Vervolgens wordt door het college een besluit genomen over het al dan niet verlenen van de vergunning.

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Ontwerpomgevingsvergunning; Conceptraadsvoorstel en-besluit; Ruimtelijke onderbouwing; M.e.r.-beoordelingsbesluit; Ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder; Anterieure overeenkomst; Beantwoording vragen raadsconsultatie d.d. 13-09-2022 over kavel 1K1 Fascinatio.

7