06.01 - Vastgesteld raadsvoorstel - besluit Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor Fascinatio Boulevard kavel 2K4

Zaaknr: 858865

Capelle aan den IJssel gemeente

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college/ burgemeester griffier/ initiatiefnemer raad

858880 EM.C. Faassen Raadsvergadering

Programma/ product/ collegewerkplan

14 november 2022

Programma 8 Ruimtelijke Ordening

ONDERWERP Ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van het bouwproject Fascinatio Boulevard kavel 2K4

GEVRAAGDE BESLISSING Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de realisatie van één woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. nabij de Fascinatio Boulevard 522.

WETTELIJKE BASIS/ AANLEIDING RAADSVOORSTEL Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een aanvraag Omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Het initiatief is gelegen aan de zuidelijke ring van de Fascinatio Boulevard in de wijk. Het plan is op 6 juli 2022 aangepast naar 342 woningen. Het initiatief Het voornemen is om ter plaatse van de braakliggende gronden één woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Verder bevat het plan voor de bewoners een fitnessruimte, gemeenschappelijke ruimten, een gemeenschappelijke fietsenstalling en een bijbehorende parkeergelegenheid. Het beoogde bouwblok bestaat uit 7 verdiepingen en heeft een bouwhoogte van circa 22 meter. Zie onderstaande afbeeldingen voor de ligging van de bouwlocatie in de omgeving, impressie van het gebouw en het uiterlijk van het pand en het plan in zijn omgeving.

Ligging van het bouwplan in de omgeving (rode omcirkeling)

Zaaknr: 858865

gemeente

Capelle

aan den IJssel vu

~

r.;;.;::

"'":I■

!!!! !!!!

~

«

-. a at

.. ••'"''" = Il •• ..- • -, • • re, t

•• ••

iÏil □

~ n ....:.Il

!!!! !!!!I

Il Il

1

~

-- il

Il

Il

1

~ e r

••

Omgevingsvergunning

Het plan is in strijd met het bestemmingsplan 'Fascinatio-Capelsebrug' omdat wonen niet is opgenomen als toegestane activiteit Ontheffing is in het bestemmingsplan niet opgenomen. Daarnaast is het gebouw in strijd met de bouwregels omdat de entree en het gebouw vanaf de eerste verdieping gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt voorgesteld, evenals de balkons op elke verdieping. Afwijking voor het bouwen buiten het bouwvlak is niet opgenomen in het bestemmingsplan. Tot slot wordt de maximale bouwhoogte niet overschreden. Het bouwplan valt ook onder het bestemmingsplan 'Parkeren'. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de aanleg van 79 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee wordt voldaan aan de maatgevende parkeerbehoefte. Binnen de grenzen van het plan dienen 394 stallingsplaatsen voor fietsen te worden gerealiseerd. Dit betreffen 342 stallingsplaatsen voor bewoners, welke inpandig worden gerealiseerd, en 52 stallingsplaatsen voor bezoekers, die in de openbare ruimte worden gerealiseerd.

2

Zaaknr: 858865

gemeente

Capelle

aan den IJssel Er kan toch medewerking verleend worden aan het bouwplan op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.12, eerste lid sub a onder 3). Er moet dan worden voldaan aan de volgende voorwaarden het plan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening: het plan moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing: er dient door de raad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden. Het college is voorgesteld om in dit specifieke geval een uitgebreide (Wabo) procedure te doorlopen. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het concept Ruimtelijke Toekomstperspectief Fascinatio en er is bij door de aanvrager in een vroeg stadium een concreet plan met een bijbehorende ruimtelijke onderbouwing aangeleverd. De Wabo bepaalt over de 'grotere' afwijking dat wij - bij het gebruik maken van deze afwijkingsprocedure - daaraan alleen medewerking kunnen verlenen als de raad een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' heeft afgegeven. Dit houdt in dat de raad verklaart geen bedenkingen te hebben tegen het gaan afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan om de benodigde omgevingsvergunning te kunnen gaan verlenen.

BEOOGD DOEL / EFFECT

Wij willen bereiken dat een Omgevingsvergunning wordt verleend voor de bouw van één woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard, kavel 2k4

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING

Het initiatief is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en het plan is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing (d.d. 6 juli 2022) die voor het bouwplan is opgesteld, laat zien dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan past binnen het beleid op gemeentelijk, regionaal, provinciaal en landelijk schaalniveau. Er wordt ingezet op een afronding van de wijk Fascinatio. De vraag naar woonruimte is enorm. Hierom wordt er in de buitenring van Fascinatio ingezet op het bieden van ruimte aan woningen voor onder andere studenten. De realisatie van deze studentenwoningen ondersteunt deze ontwikkeling. Voordat de definitieve vergunning verleend dient de gemeenteraad voor dit bouwplan een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Wij stellen uw raad voor een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Vaststellen hogere grenswaarde geluid De geluidsnormen uit de Wet geluidhinder worden overschreden. Ter referentie; ook bij het project Hortus aan de Fascinatio Boulevard en bij woningbouwprojecten aan de 's-Gravenweg werden de geluidsnormen uit de Wet geluidhinder overschreden. De Wet geluidhinder biedt mogelijkheid om af te wijken van de voorkeursgrenswaarden tot een maximale waarde, hiertoe moet een besluit hogere grenswaarden worden genomen.

In de Wet geluidhinder wordt een voorkeursgrenswaarde en een maximale grenswaarde aangegeven Uit het akoestisch onderzoek (8 april 2021) blijkt dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor de Rijksweg A16, de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard wordt overschreden. Om deze reden stellen wij voor om op basis van de Wet geluidhinder een hogere grenswaarde van maximaal 59 dB vast te stellen voor wegverkeerslawaai voor de Rijksweg A16, de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard Omdat voor de Rijksweg A16 en de Abram van Rijckevorselweg tevens de maximale grenswaarde wordt overschreden, is voor deze locaties het gebruik van dove gevels noodzakelijk.

3

Zaaknr: 858865

ome«te

Capelle

aan den IJssel 'Op grond van het Afwegingskader hogere grenswaarden Wet geluidhinder en in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden compenserende maatregelen toegepast wegens het ontbreken van geluidluwe gevels en buitenruimten bij een belangrijk deel van de studentenkamers.' Hierbij wordt gebruikt gemaakt van geluidsisolatie en een geluidsdempende rooster. Gelet op het voorgaande hebben wij op basis van de Wet geluidhinder het ontwerpbesluit hogere waarden vastgesteld. Archeologie Archeologie Rotterdam ziet naar aanleiding van de voorgelegde plannen geen reden tot archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek en/of inventariserend veldonderzoek) op de plan locatie en adviseert dan ook om af te zien van een dergelijk onderzoek. Wij hebben besloten de locatie vrij te geven zonder archeologische bemoeienis. M.E.R Gelet op de kenmerken van het plan. de ligging van het plan ten opzichte van gevoelige gebieden en de potentiële effecten zijn er als gevolg van het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Voor dit plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Wij hebben dan ook besloten geen milieueffectrapportage (MER) op te stellen en daartoe het MER-beoordelingsbesluit vastgesteld. Programma Wonen In het in 2019 door uw raad vastgestelde Programma Wonen 2019-2022 wordt een zestal speerpunten genoemd.

Twee daarvan zijn: 1. Stadstransitie via herstructurering en transformatie van gebieden en gebouwen. 2. Vergroten huisvestingsmogelijkheden voor jongeren (18 tot 27 jaar) Het project 2K4 geeft met één woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes invulling aan deze speerpunten. Capelle aan den IJssel heeft geen uitleggebieden waar nieuwe woningbouwontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd, maar richt zich sterk op de stadstransitie via herstructurering en transformatie van gebouwen en gebieden. Mobiliteit Het bouwplan valt onder het bestemmingsplan 'Parkeren'. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de aanleg van 79 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarmee wordt voldaan aan de maatgevende parkeerbehoefte. Binnen de grenzen van het plan dienen 394 stallingsplaatsen voor fietsen te worden gerealiseerd Dit betreffen 342 stallingsplaatsen voor bewoners, welke inpandig worden gerealiseerd, en 52 stallingsplaatsen voor bezoekers, die in de openbare ruimte worden gerealiseerd.

REACTIES VAN DERDE/ FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN/ COMMUNICATIE Op 16 december 2019 heeft Whitehouse Development en ROM het plan voor studentenhuisvesting gepresenteerd aan omwonenden. Er was lof voor het uiterlijk van het gebouw maar ook waren er geluiden te horen of de studentenhuisvesting niet op kavel van NK1, waar nu de stadslandbouw is, zou kunnen worden gebouwd. Wethouder Struijvenberg heeft in de WOP-vergadering van 19 februari 2020 toegezegd serieus deze mogelijkheid met beide partijen te willen bespreken. Het onderzoek naar verplaatsing van de studentenhuisvesting is afgerond en de beslissing is genomen dat er geen uitruil van kavels en bouwplannen gaan plaatsvinden. Op 22 maart 2021 heeft een informatiebijeenkomst plaats gevonden waarin ontwikkelcombinatie Whitehouse Development en de Rotterdamse Ontwikkelmaatschappij (ROM) de bouwplannen toegelicht hebben voor kavel 2K4.

4

Zaaknr: 858865

gemeente

Capelle

aan den IJssel Tijdens de bijeenkomst zijn er digitaal vragen gesteld vanuit de omgeving. Deze vragen zijn beantwoord door middel van een vraag- en antwoord presentatie. De vragen en antwoorden zijn te vinden via de volgende link https://wijwi I Ie nd it. n 1/ca pelle-aan-den-ij ssel/p roject/fascinatio-kavel-2k-4-studenten hu isves ting-romwh ite house-develop ment Tijdens de WOP-vergadering van 19 mei 2021 heeft de gemeente een presentatie gegeven over de parkeerplaatsen van dit ontwerp. Op 23 Juni 2021 heeft de gemeente een mailing verstuurd aan alle bewoners van Fascinatio. Hierin zijn de bewoners gevraagd om mee te denken over de parkeeroplossing van het kavel. Op basis van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn 92 parkeerplaatsen nodig. Deze 92 parkeerplaatsen kunnen op het kavel worden aangelegd. De ontwikkelaar stelde echter voor om minder parkeerplaatsen aan te leggen: 63 in plaats van 92. Het plan bestaat uit studentenkamers en het autobezit onder studenten ligt lager dan onder werkenden. Veel studentensteden hanteren om die reden een lagere parkeernorm voor studentenkamers. De locatie ligt bovendien gunstig ten opzichte van de metrostations Capelsebrug en Kralingse Zoom en op korte afstand van de Erasmus Universiteit Rotterdam. De aanleg van een kleiner aantal parkeerplaatsen biedt ruimte voor een groene invulling op het kavel, aan de voorzijde van het gebouw.

Tegelijkertijd willen we er zeker van zijn dat er niet te weinig parkeerplaatsen zijn. Het voorstel is daarom om de komende jaren, na ingebruikname van het gebouw, vier keer per jaar de parkeerdruk op het kavel te meten en alsnog extra parkeerplaatsen aan te leggen als de parkeerdruk te hoog wordt (meer dan 90%). Uiteindelijk is er besloten om 92 parkeerplaatsen aan te leggen met een jaarlijkse monitoring van de parkeerdruk. Naar aanleiding van het participatietraject rnet de gemeente en de (directe) omgeving van het projectgebied, is het ontwerp voor de beoogde studentenhuisvesting veelvuldig aangepast. Waar het initiatief er eerst op was gericht om circa 480 studenten te huisvesten, is dit later aangepast naar 428, 417,400 en tot slot 342 studenten. Parallel hieraan is ook het bouwvolume aangepast van 27,5 meter naar 25 meter (conform het geldende bestemmingsplan) en tot slot 22 meter. De gebouwbreedte is ten opzichte van het eerste ontwerp ook 7,7 meter smaller gemaakt. Dit resulteerde in het huidige initiatief dat bestaat uit de realisatie van 13 woonfuncties met daarin ruimte voor 342 zelfstandige eenheden voor kamergewijze verhuur aan studenten, in bebouwing met een hoogte van circa 22 meter Overige reacties

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het plan toegestuurd aan de Provincie Zuid-Holland, Archeologie Rotterdam en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard: ook zij zijn akkoord met het plan. FINANCIELE CONSEQUENTIES/ WIJZE VAN DEKKING Plan kosten voor een bouwplan (onder andere de realisatie van 1 of meerdere woningen, zie artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) moeten wettelijk verhaald worden. Voor de planontwikkeling worden deze middels een koopovereenkomst verhaald, welke op 24 september 2021 is afgesloten met White House Development BV Hierdoor is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen, omdat de kosten via de verkoop van bouwrijpe grond anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12 \/r0).

VOORTRAJECT N.v.t

5

Zaaknr: 858865

gemeente

Capelle

aan den IJssel VERVOLGTRAJECT

Nadat u heeft besloten over dit voorstel, vervolgen wij de procedure door het plan ter visie te leggen. Deze tervisielegging wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in 'Kontakt' de IJssel- en Lekstreek en de gemeentelijke website. Ook wordt de ontwerpverklaring van geen bedenkingen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl gezet. Indien er zienswijzen worden ingediend dan worden deze verwerkt in de definitieve verklaring van geen bedenkingen, welke onderdeel is van het definitieve besluit op de aanvraag om Omgevingsvergunning. Naar verwachting worden er zienswijzen ingediend, hierom is in dit raadvoorstel geen beslispunt opgenomen om deze ontwerp verklaring van geen bedenkingen te beschouwen als een definitieve verklaring van geen bedenkingen in het geval dat er geen zienswijzen worden ingediend. Op de website www.capellebouwaandestad.nl is de actuele informatie te vinden rondom het project kavel 2K4 RAADSCOMMISSIE

Commissie Stadsontwikkeling en -Beheer van 18 oktober 2022.

BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT

Ruimtelijke onderbouwing, inclusief onderzoeken; Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning kavel 2K4 Fascinatio. Ontwerpbesluit Hogere waarde Wet Geluidhinder: MER-besluit NADERE INFORMATIE /TECHNISCHE VRAGEN BIJ

Kirsten Menzel (beleidsadviseur RO), k.menzel@capelleaandenijssel.nl, 06 -- 3984 0237

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

A.L. DUIJMAER VAN TWIST

MR. P OSKAM

6

Zaaknr: 858865

ome«te

Capelle

aan den IJssel Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel: gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 4 oktober 2022; gelet op artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor); gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie van 18 oktober 2022:

besluit:

een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de realisatie van een woongebouw met ruimte voor 342 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes aan de Fascinatio Boulevard

Vastgesteld in de openbare vergadering van 14 november 2022, de griffier, de voorzitter, +

/

'

7