06.01 - Raadsvoorstel- en besluit Gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar

Zaaknr:2027952

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

251028

Cor Schaatsbergen

Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

20 mei 2026

8

ONDERWERP Gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar GEVRAAGDE BESLISSING 1. Het gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar inclusief de bijlagen Ruimtelijke context, Schaduwwerking en Eindverslag participatie vast te stellen en de grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar te openen; 2. De Nota van Beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar vast te stellen; 3. De grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar vast te stellen en de voorziening verliesgevende complexen van € 7,140 miljoen te dekken door een onttrekking van € 7,140 miljoen aan de algemene reserve in 2026 en de financiële consequenties te verwerken; 4. Een investeringskrediet beschikbaar stellen voor de P&R van € 2,2 miljoen en de structurele kapitaallasten vanaf 2029 van € 120.000 ten laste van het begrotingssaldo te brengen; 5.

De structurele exploitatielasten van € 25.000 voor de P&R vanaf 2029 goed te keuren en ten laste van het begrotingssaldo te brengen; WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL De gemeenteraad besluit over cofinanciering op basis van artikel 189 van de Gemeentewet, waarin de raad bevoegd is tot het vaststellen van de begroting en het autoriseren van uitgaven De besluitvorming over cofinanciering vindt plaats binnen de kaders van de Financiële Verordening Capelle aan den IJssel 2025, waarin regels zijn opgenomen over rechtmatigheid, doelmatigheid en begrotingsdiscipline. Schollevaar is onze grootste groeikernwijk, alle New Town opgaven komen samen, dalende woonaantrekkelijkheid, selectieve migratie en een opeenstapeling van sociaaleconomische opgaven. Mede daarom is het Stationsgebied Schollevaar in de Omgevingsagenda opgenomen als één van de aangewezen Opgavegebieden. Het gebied vormt een belangrijk OV-knooppunt en toegangspoort tot de stad, met directe verbindingen naar Rotterdam, Gouda en de regio. Het gebiedspaspoort bevat de ruimtelijke kaders, programmatische uitgangspunten en spelregels voor toekomstige ontwikkelingen op zeven ontwikkellocaties rond het station.

Het richt zich op de toevoeging van circa 450-600 woningen, de versterking van OV- en fietsverbindingen, en een grondige opwaardering van de openbare ruimte en mobiliteitsstructuur, waaronder het verplaatsen van de P+R naar gebouwde parkeervoorzieningen. Het gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar vormt een belangrijke bijdrage aan de New Town opgave.

1

Zaaknr:2027952

Met dit voorstel wordt er een grondexploitatie en investeringskrediet beschikbaar gesteld als financiële dekking. Dit tekort kan met mogelijke subsidies van het Rijk, provincie en regio verder worden teruggebracht. De verdere financiële uitwerking en toelichting van de grondexploitatie zijn te vinden in de GEHEIME bijlage. BEOOGD DOEL/ EFFECT Woningbouw mogelijk maken door vaststellen gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar en de financiële dekking te regelen door het vaststellen van de grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar en daarmee een bijdrage te leven aan de New Town opgave. ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING De wijk Schollevaar is gebouwd in de jaren 70-80 van de vorige eeuw en vormt de grootste groeikernwijk van Capelle aan den IJssel. De wijk kent een opeenstapeling van New Town opgaven. Deze zijn verantwoordelijk voor: − dalende woonaantrekkelijkheid, kwaliteit van de openbare ruimte, de woningen zelf en de voorzieningen; − selectieve migratie, mensen trekken weg en nieuwe bewoners hebben sociaal maatschappelijk een minder sterke positie; − opeenstapeling van sociaaleconomische opgaven met vaak een complexe problematiek tot gevolg. Zoals beschreven in de Stadsvisie zien wij grote kansen om rond OV-knooppunten in en aan de stad te bouwen. De infrastructuur ligt er al en in de wijkcentra zijn de bestaande voorzieningen ook nog eens nabij.

Sommige van deze knooppunten kunnen wel een kwaliteitsverbetering gebruiken. Door hier meer ruimte voor woningen en (ontbrekende) maatschappelijke en commerciële voorzieningen te creëren, verbeteren we gebouwen en de openbare ruimte. Zo maken wij de centra completer, aantrekkelijk en levendiger de kwaliteit van leven in de wijken van New Town Capelle. Wij gaan aan de slag met vijf grote gebiedsontwikkelingen: het Rivium, Capelsebrug, Capelle Centrum, Linie-De Terp en Stationsgebied Schollevaar. In deze gebieden realiseren wij ook het grootste deel van onze ambitie om 10.000 nieuwe woningen te bouwen om de wooncrisis aan te pakken. Wij versterken in deze vijf gebieden het aanbod aan voorzieningen en zien kansen voor de ontwikkeling van gemengde- en stedelijke omgevingen. Wij nemen hierin een regisserende rol en bepalen een duidelijke koers voor elk gebied. Op 16 december 2024 heeft de gemeenteraad de Omgevingsagenda en het Toetsingskader Hoogbouw vastgesteld, het stationsgebied Schollevaar is aangewezen als opgavegebied. Ook is een voorkeursrecht gevestigd op twee percelen in het stationsgebied. Deze besluiten vormen het beleidskader voor verdere ontwikkeling. Het gebiedspaspoort werkt deze kaders uit in stedenbouwkundige principes, programma, mobiliteit, groenstructuur en beeldkwaliteit.

De stedenbouwkundige opzet, de verbetering van de openbare ruimte en infrastructuur en de mix van functies dragen bij aan de woonaantrekkelijkheid, de leefomgeving, de bereikbaarheid van banen en voorzieningen, het voorkomen van selectieve migratie en een verbetering van sociaaleconomische opgaven. Het gebiedspaspoort biedt daar mee een concrete bijdrage aan de New Town opgave. De toenemende netcongestie en de verwachte wachtlijsten voor nieuwe aansluitingen tot 2032–2035 maken het noodzakelijk het gebiedspaspoort nu vast te stellen. Dit maakt het mogelijk tijdig te sturen op fasering en maatregelen om de woningbouw in het Stationsgebied Schollevaar uitvoerbaar te houden.

2

Zaaknr:2027952

Fase 1 start met blok 5 als eerste concrete ontwikkeling, samen met blok 6. Met de eigenaar van blok 5 is een intentieovereenkomst gesloten. In fase 2a worden blok 1 en 2 en het mogelijk verleggen van de Spoorlaan en het verplaatsen van Irado onderzocht. Gebruikers van blok 1, waaronder het medisch centrum, krijgen een nieuwe locatie binnen het stationsgebied. Vanwege netcongestie worden fase 1 en fase 2a vroegtijdig aangemeld als lopende woningbouwprojecten bij de netbeheerder, met het verzoek om prioritering op de wachtlijst. Het gebiedspaspoort vormt hierbij de basis voor anterieure overeenkomsten. Later in fase 2 volgen blok 3, na realisatie van sport- en spelcompensatie, en blok 4, zodra overeenstemming is bereikt met eigenaren en gebruikers. Voor blok 4 is een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. Om het voorlopig voorkeursrecht op blok 4 daadwerkelijk te kunnen vestigen moet het omgevingsplan gewijzigd worden. Het gebiedspaspoort vormt hierbij de basis. Fase 3 omvat de verdere uitwerking van blok 7 en de inrichting van de Burgemeester Bakkerlaan (gebieden E en F) waarvoor eerst nog nader onderzoek nodig is. Fasering

ontwikkellocaties

Openbare ruimte

Fase 1

Blok 5 en 6

Gebied C

Fase 2a

Blok 1 en 2

Gebied A

Fase 2b

Blok 3

Gebied B

Fase 2c

Blok 4

Gebied D

Fase 3

Blok 7

Gebied E en F

.

3

Zaaknr:2027952

4

Zaaknr:2027952

FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING De GREX voor het Stationsgebied Schollevaar en de risicoanalyse en de toelichting op het investeringskrediet worden toegelicht in de geheime bijlage. Deze is niet openbaar, omdat openbaarmaking de strategische onderhandelingspositie van de gemeente ten opzichte van marktpartijen zou ondermijnen. In totaal wordt het publieke tekort ingeschat op ongeveer € 12,6 miljoen. In de geheime bijlage wordt dit op hoofdlijnen toegelicht. De gemeente zet zich actief in om externe financiering te vinden bij het Rijk, de provincie en de regio. Subsidies waar we dit jaar nog op willen inzetten vanuit het Rijk zijn de 8e tranche van de Woningbouw Impuls (WBI) en vanuit de provincie Zuid-Holland de diverse knelpuntenpotten (SRW). Daarnaast werkt de gemeente in de uitwerking van het gebiedspaspoort aan het verder optimaliseren van de plannen en het daarmee verkleinen van het publieke tekort. Exploitaties

Publiek tekort

Grondexploitatie

€ 7,1 miljoen

P&R

€ 5,5 miljoen

Totaal

€ 12,6 miljoen

Subsidie-inzet en financiële dekking GREX De nieuwe grondexploitatie (GREX) opent met een geprognosticeerd tekort van € 7,14 miljoen. Om dit tekort te dekken, zet de gemeente maximaal in op externe subsidies. Het uitgangspunt is om het publieke tekort voor ten minste 50% te dekken via rijksbijdragen, aangevuld met provinciale en regionale middelen. Zie onderstaande tabel, bedragen in tabellen x € 1.000 Subsidiebron 2026 2027

2028

2029

2030

Totaal

Rijksbijdrage (WBI & Realisatiestimulans) * MRDH (Mobiliteit 5%)

€1.663

-

-

€ 1.119

€ 718

€ 3.500

€ 350

-

-

-

-

€ 350

Provincie (SRW) (Sociale huur)

€ 360

-

-

-

€ 360

€ 720

Provincie (SRW) (Midden huur)

€ 600

-

-

-

€ 600

€1.200

Totaal dekking

€2.973

-

-

€ 1.119

€ 1.678

€ 5.770

* Gecombineerde bijdrage gemaximeerd op 50% van het publieke tekort conform WBI-systematiek. Er wordt gestuurd op extra opbrengsten buiten de huidige raming. Denk hierbij aan de Realisatiestimulans voor woningen in latere blokken (indien de regeling na 2029 wordt verlengd) en aanvullende bijdragen vanuit de MRDH. De bouwontwikkelingen dragen bij aan de kosten voor de planontwikkeling, de inrichting van de buitenruimte en de P+R-voorziening. Vanuit het IBOR-project Radebuurt Oost wordt de riolering aan de Spoorlaan en de Piet Mondriaanrade vervangen. Er is sprake van een samenloop tussen het deel openbare ruimte binnen de ontwikkeling Stationsgebied Schollevaar en het IBOR-project. Omdat binnen het IBOR-budget hiervoor al een reservering is opgenomen, resulteert dit in een kostenreductie van € 0,5 miljoen voor de GREX. Om te voldoen aan BBV-regelgeving wordt bij aanvang een verliesvoorziening van € 7,14 miljoen gevormd, gedekt uit de algemene reserve. Zodra subsidies definitief worden toegekend, dan neemt de verliesvoorziening af. Bij volledige toekenning van de geraamde subsidies wordt het uiteindelijke beroep op de algemene reserve beperkt tot circa € 1,4 miljoen.

5

Zaaknr:2027952

Financiën P+R De investering in de P&R dekken we door een investeringskrediet. Dit krediet heeft na afronding van de investering pas effect op het begrotingssaldo door middel van kapitaallasten (afschrijving en rente) en exploitatielasten. Deze kosten worden vanaf 2029 verwacht. Ten aanzien van de investering voor de P+R is ook nog subsidie mogelijk, maar deze is nog niet financieel meegenomen in deze staat. Zie onderstaande tabel, bedragen in tabellen x € 1.000 Financieel verloop P&R 2026 2027 Investeringskrediet

2028

2029

2030 e.v.

€2.200

P&R Kapitaallasten

€120

€118

P&R Exploitatielasten

€25

€25

€145

€143

Totaal op begrotingssaldo

0

0

0

Conclusie advies financiën: negatief - De verliesvoorziening veroorzaakt in 2026 een vermindering van de algemene reserve van € 7.140.000. De diverse subsidies van in totaal € 5.770.000 worden wel verwacht maar zijn nog niet toegekend. Dit vormt een risico. - Door de investering in de P&R veroorzaken de kapitaal- en exploitatielasten vanaf 2029 een structurele verslechtering van het begrotingssaldo van € 145.000. REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Wij hebben het concept gebiedspaspoort van 10 september t/m 22 oktober 2025 ter inzage gelegd. Bewoners konden het gebiedspaspoort tijdens die periode lezen en reacties geven. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp-gebiedspaspoort zijn 43 zienswijzen ontvangen: 36 van bewoners en 7 van organisaties, instanties en grondeigenaren. De toegestane hoogte past binnen het Toetsingskader Hoogbouw 2025; de woontorens worden geconcentreerd langs het spoor en lopen af richting de bestaande woonwijken. Onderzoek naar schaduw en wind toont aan dat de ruimte die het gebiedspaspoort biedt voor gebouwen passend is binnen dit toetsingskader. In een later stadium volgen bovendien aanvullende onderzoeken, onder andere op het gebied van akoestiek en trillingen, zodat eventuele maatregelen tijdig kunnen worden getroffen.

De extra woningen in het stationsgebied dragen bij aan het oplossen van het woningtekort en het doorstromen op de woningmarkt. Het woningprogramma voorziet in verschillende woningtypen en prijsklassen en versterkt daarmee de sociale balans en het draagvlak voor winkels, zorg en wijkfuncties. Naast woningen worden voorzieningen gehuisvest die essentieel zijn voor de wijk. Mede naar aanleiding van zienswijzen onderzoeken we samen met betrokken partijen welke locatie het meest geschikt is voor het gezondheidscentrum. Herontwikkeling van het stationsgebied biedt kansen om Schollevaar toekomstbestendig te maken met een evenwichtige mix van wonen, voorzieningen en kwalitatieve buitenruimte. Behouden en versterken van groen is uitgangspunt. Waar speelruimte verdwijnt, wordt deze binnen Schollevaar gecompenseerd met kwalitatieve en goed bereikbare sport- en speelvoorzieningen. De openbare ruimte krijgt een kwalitatieve verbetering met een inrichting die passend is bij een stationsgebied.

6

Zaaknr:2027952

De hoogwaardige stedenbouwkundige opzet, de kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte en de mix van functies draagt bij aan de woonaantrekkelijkheid, het voorkomen van selectieve migratie en zorgt voor sociaaleconomische verbeteringen. Nieuwe ontwikkelingen lossen parkeren volledig op eigen terrein op volgens de gemeentelijke parkeernormen 2025. Daarnaast vindt, mede naar aanleiding van zienswijzen en overleg met betrokken mobiliteitspartners NS Stations, ProRail en MRDH, een nader onderzoek plaats naar de toekomstige inrichting en functie van de P+R, in samenhang met de bredere stationsontwikkeling. Mobiliteit is een vliegwiel voor de ontwikkeling en ontsluiting van dit gebied. Mobiliteit is een zogenaamde emancipatie motor en draag bij aan de New Town opgave. Passende verlichting, zichtlijnen en open routes vergroten de sociale veiligheid; overlastmeldingen blijven onderwerp van handhaving en wijkgerichte samenwerking. Ook hiermee werken we aan een belangrijke New Town opgave. De zienswijzen over de Burgemeester Bakkerlaan en signalen uit de wijk dat de fietstunnels in principe als sociaal veilig worden ervaren, hebben geleid tot een aanpassing in het gebiedspaspoort. De voorgestelde verlaging en aanpassing van de Burgemeester Bakkerlaan maakt niet langer onderdeel uit van de directe uitvoeringsstrategie en wordt in een vervolgfase nader onderzocht.

De zienswijzen geven daarmee op meerdere onderdelen aanleiding tot aanpassing van het gebiedspaspoort. Naast de aangepaste aanpak voor de Burgemeester Bakkerlaan betreft dit onder meer de wijze waarop de P+R wordt georganiseerd, de verdere uitwerking van de locatie van het gezondheidscentrum en de omgang met het compenseren van speelruimte. Ook worden in de vervolgfase nadere onderzoeken uitgevoerd en ontwerpaanpassingen voorbereid rond openbare ruimte, mobiliteit en maatschappelijke voorzieningen. De Nota van Beantwoording vormt de basis voor de vaststelling van het definitieve gebiedspaspoort. VOORTRAJECT Op 16 december 2024 heeft de gemeenteraad de Omgevingsagenda en het Toetsingskader Hoogbouw vastgesteld, het stationsgebied Schollevaar is aangewezen als opgavegebied. Ook is een voorkeursrecht gevestigd op twee percelen in het stationsgebied. Deze besluiten vormen het beleidskader voor verdere ontwikkeling. Het gebiedspaspoort werkt deze kaders uit in stedenbouwkundige principes, programma, mobiliteit, groenstructuur en beeldkwaliteit. Proces Het gebiedspaspoort is opgesteld met inbreng uit bewonerswerkgroepen, een jongerenbijeenkomst, brede informatiebijeenkomsten en overleg met netwerkpartners in Capelle aan den IJssel, vervoerders, Grondeigenaren, regio en provincie.

Belangrijkste thema’s uit de participatie: - Verkeersveiligheid en bereikbaarheid (fiets/voet, oversteken, stallingen); - Wonen (vraag naar betaalbaar en passend programma; zorgen over hoogbouw); - Groen en leefomgeving (meer groen, klimaatadaptatie, prettige verblijfsplekken); - Voorzieningen en sociale veiligheid (ontmoeting, levendige plinten, verlichting). VERVOLGTRAJECT Over de voortgang van dit project wordt gecommuniceerd via de gemeentelijke webpagina www.capellebouwtaandestad.nl/project/toekomst-van-stationsgebied-schollevaar 7

Zaaknr:2027952

RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling- en Beheer van 21 januari 2025 BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT 1. Gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar a. Ruimtelijke context op Gebiedspaspoort b. Schaduwwerking c. Eindverslag participatietraject 2. GEHEIM toelichting grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar en risicoanalyse 3. Nota van Beantwoording Stationsgebied Schollevaar NADERE INFORMATIE/TECHNISCHE VRAGEN BIJ Technische vragen kunnen worden gesteld aan J. van Baal, J.van.baal@capelleaandenijssel.nl of +31 (0) 639784164

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

R. Elling MA

drs. J. J. Manusama

8

Zaaknr:2027952

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 april 2026 BESLUIT: 1. Het gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar inclusief de bijlagen Ruimtelijke context, Schaduwwerking en Eindverslag participatie vast te stellen en de grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar te openen; 2. De Nota van Beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Stationsgebied Schollevaar vast te stellen; 3. De grondexploitatie Stationsgebied Schollevaar vast te stellen en de voorziening verliesgevende complexen van € 7,140 miljoen te dekken door een onttrekking van € 7,140 miljoen aan de algemene reserve in 2026 en de financiële consequenties te verwerken; 4. Een investeringskrediet beschikbaar stellen voor de P&R van € 2,2 miljoen en de structurele kapitaallasten vanaf 2029 van € 120.000 ten laste van het begrotingssaldo te brengen; 5. De structurele exploitatielasten van € 25.000 voor de P&R vanaf 2029 goed te keuren en ten laste van het begrotingssaldo te brengen. Vastgesteld in de openbare vergadering van 20 mei 2026 De griffier, de voorzitter,

9