06.01 - Raadsvoorstel -besluit

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

810441 Initiatiefnemer raad Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

4 juli 2022

Programma 8 - Stadsontwikkeling

ONDERWERP Wijzigen ruimtelijke procedure en uitgangspunt voorfinanciering voorbereidingskosten project Rivium District GEVRAAGDE BESLISSING 1. De bij de vaststelling van het Gebiedspaspoort 2.0 Rivium gekozen ruimtelijke procedure “Omgevingsvergunning bouwen en afwijken van het bestemmingsplan met toepassing van de coördinatieregeling” te wijzigen in het opstellen van een Omgevingsplan/Bestemmingsplan; 2. Het geldende financiële uitgangspunt bij het project Rivium District dat de gemeente geen voorfinanciering doet van de voorbereidingskosten zodanig te wijzigen dat de gemeente voor de jaren 2022 en 2023 de voorbereidingskosten voorfinanciert tot een bedrag van maximaal € 4,5 miljoen. WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Wettelijke basis Wet op de ruimtelijke ordening. Aanleiding voorstel Het project Rivium is opgezet vanuit een bepaalde ontwikkelgedachte. De basis in deze ontwikkeling is dat een coalitie van 5 marktpartijen samenwerking heeft gezocht met de gemeente voor een transformatie van het Rivium. De gemeente heeft hierin vooral een faciliterende rol op zich genomen en daar haar proces op ingericht. Op onderdelen functioneert het huidige ontwikkelproces niet optimaal. Op dezelfde manier verder te gaan in dit ontwikkelproces acht het college niet bevorderlijk voor het ontwikkeltempo en de risico’s in het project.

Er wordt daarom een voorstel gedaan om de huidige werkwijze op twee onderdelen aan te passen; namelijk de te volgen ruimtelijke procedure en de wijze van voorfinanciering. Op deze wijze verwacht het college dat het ontwikkelproces om te komen tot realisatie efficiënter kan plaatsvinden. BEOOGD DOEL / EFFECT Met de keuzebepaling voor de ruimtelijke procedure kan deze worden voorbereid. De ruimtelijke procedure vormt een essentieel onderdeel van het project en ligt in het kritische pad. Door het wijzigen van de wijze van financieren wordt een versnelling beoogd. De combinatie van beide beslissingen leidt tot betere sturing op gewenste kwaliteit en betere beheersing van risico’s.

1

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Wijziging ruimtelijke procedure voor het project Rivium District Een belangrijk onderdeel in het ontwikkeltraject voor het project Rivium District betreft de keuze voor de ruimtelijke procedure. Bij de vaststelling van het Gebiedspaspoort 2.0 (29 september 2020) is een keuze gemaakt voor de te doorlopen ruimtelijke procedure: “Omgevingsvergunning bouwen en afwijken van het bestemmingsplan met toepassing van de coördinatieregeling”. Voorafgaand aan deze procedure stelt de raad de bijbehorende bouwenvelop vast. In de bouwenvelop worden de publiekrechtelijke spelregels voor realisatie opgenomen zoals, volumeopbouw, bouwhoogte en het gebruik van de nieuwe opstallen. De bouwenvelop is in het huidige ontwikkelproces samen met het vaststellen van het Gebiedspaspoort 2.0 voor de raad het centrale sturingsinstrument om invloed uit te oefenen op het uiteindelijke resultaat. In het ontwikkelproces dienen alle ontwikkelaars (de huidige vijf ontwikkelaars en ontwikkelaars die later nog zullen volgen) voor hun eigen bouwplot een omgevingsvergunning aan te vragen, separaat van elkaar. Feitelijk wordt er, afhankelijk van het aantal ontwikkelaars, 5 tot 10 maal een ruimtelijke procedure doorlopen. Telkens wordt via een omgevingsvergunning het bestemmingsplan uit 2013 herzien waarin een bedrijvenbestemming ligt.

Uiteraard worden de plannen via andere instrumenten (Bouwenvelop en Totaalcompositie) inhoudelijk op elkaar afgestemd. Er is voor deze procedure gekozen, omdat deze het meest passende leek voor de situatie van destijds; op het moment dat gekozen werd voor de planologische procedure was niet duidelijk welke kantoorgebouwen wel of niet voor sloop/nieuwbouw in aanmerking zouden komen. In verband hiermee lag het voor de hand dat per project werd bezien of de gemeente medewerking wil verlenen aan een initiatief. Omdat de plannen per project werden ontwikkeld, lag het niet in de rede het geldende bestemmingsplan Rivium aan te passen. Bovendien sloot deze systematiek ook goed aan bij hetgeen gebruikelijk was in de gemeente Capelle aan den IJssel. De vraag ligt nu voor of onze gebiedsontwikkeling gebaat is bij deze eerder gemaakte keuze. De keuze was destijds valide, maar aan het huidige systeem kleven een paar duidelijke nadelen:  Doordat in de huidige systematiek de onherroepelijke planologische status pas laat in het proces verkregen wordt, blijft de gemeente tot dat moment kwetsbaar voor ontwikkelingen buiten haar plangebied, zoals omgevingsfactoren, (omliggende bedrijven) nieuwe regelgeving, nieuwe jurisprudentie over bijvoorbeeld stikstof, etc.  De huidige opzet is om met de coalitie van 5 ontwikkelaars afspraken te maken over een gebiedsontwikkeling.

De insteek is om deze gebiedsontwikkeling in zijn geheel te bezien. Als één van deze 5 deelontwikkelingen af zou vallen, valt de ontwikkeling uit elkaar. Immers, de deelontwikkelingen zijn fysiek verbonden, voorzieningen zijn verdeeld over de diverse deelgebieden en vormen tevens in zijn totaliteit de kostendrager voor (plot overschrijdende) investeringen ten behoeve van een kwalitatieve gebiedsontwikkeling. Het probleem doet zich met name voor als 1 van de deelontwikkelingen planologisch gezien niet uitvoerbaar is, terwijl de andere delen al in ontwikkeling zijn genomen. Verschuiving met voorzieningen van de ene deelontwikkeling naar het andere is dan in de praktijk vaak lastig. Het risico bestaat dat dan bepaalde voorzieningen zoals bijvoorbeeld een supermarkt niet meer kunnen worden gerealiseerd. Dat risico kan zich uiteraard ook voordoen op een later moment in het ontwikkelproces, maar planologische zekerheid vormt meestal de grootste risicofactor in een gebiedsontwikkeling. Via anterieure overeenkomsten regelt de gemeente het kostenverhaal, indien een deelgebied planologisch niet ontwikkelbaar is, is ook kostenverhaal niet mogelijk en ontstaat er een groot tekort in het project dat niet door de andere ontwikkelaars kan worden gecompenseerd. De gemeente loopt hiermee een financieel risico.

 Tenslotte is de huidige procedure ook voor de ontwikkelaars nadelig: zij maken nu al hoge kosten (ongeveer € 10 miljoen per ontwikkelaar voor het ontwikkelen van hun plot), terwijl pas laat in het proces planologische zekerheid wordt verkregen. In het huidige systeem dienen zij hun plannen volledig uitgewerkt te hebben bij het aangaan van de ruimtelijke procedure, die is immers gehangen aan het bouwplan, dus dient hun plan volledig te zijn ontworpen.

2



Dat betekent hoge investeringen aan de voorkant terwijl er nog grote onzekerheden bestaan (geen planologische zekerheid). Bij een bestemmingsplan/omgevingsplan hoeven ontwikkelaars het bouwplan nog niet zover uit te werken. Bovendien zijn de leningen welke ontwikkelaars nodig hebben ook sterk afhankelijk van het verkrijgen van planologische zekerheid. De vraag rijst of wij dit redelijkerwijs van de ontwikkelaars mogen verlangen.

Deze nadelen overziend rijst de vraag of er betere alternatieven voor handen zijn. Er zijn samen met de coalitie van 5 marktpartijen 3 alternatieven bestudeerd: a. Een bestemmingsplan voor in ieder geval alle ontwikkelplots en de nodige randvoorwaarden ter borging van de effecten op de omgeving of de beoogde kwaliteit conform het gebiedspaspoort; b. Vijf postzegel bestemmingsplannen; c. Omgevingsplan indien een bestemmingsplan niet als ontwerp ter inzage kan voor inwerkingtreding Omgevingswet. In bijgevoegde afwegingstabel is de huidige procedure afgezet tegen bovengenoemde 3 vormen van procedures en op de voor- en nadelen beschouwd. Voor ons college valt de optie van 5 postzegelplannen af. Dit biedt voordelen voor de ontwikkelaars, maar geen voordelen voor de gemeente. Wij hebben in beginsel geen voorkeur voor een bestemmingsplan of Omgevingsplan, maar achten het, gelet op de geplande datum voor invoering van de nieuwe Omgevingswet, niet opportuun dat nog voor de inwerkingtreding van deze wet een ontwerp bestemmingsplan ter inzage kan worden gelegd. Daarom wordt ingezet op een omgevingsplan. Indien de nieuwe Omgevingswet niet wordt ingevoerd of op een veel later tijdstip dan nu is gepland, kan alsnog voor een bestemmingsplan worden gekozen. Met een omgevingsplan/bestemmingsplan wordt tegemoet gekomen aan de nadelen zoals hierboven en in de bijlage staan beschreven.

Het belangrijkste voordeel van de nieuwe werkwijze is dat door te werken met een omgevingsplan er “ontwikkelrechten” ontstaan voor de gemeente en ontwikkelaars waar niemand meer aan kan komen. Wijzigingen in regelgeving, of wijziging van omgevingsfactoren zijn dan niet meer van invloed op de vraag of Capelle aan den IJssel circa 5.000 woningen in Rivium mag bouwen. Dat geeft veel meer zekerheid in het ontwikkelproces. Het Rivium is dan niet meer afhankelijk van ontwikkelingen bij naastgelegen bedrijvigheid, maar de naastgelegen bedrijvigheid is afhankelijk van het Rivium. Dat leidt tot een betere positie voor de gemeente. De conclusie van het bovenstaande is dat met name het fundament onder het project Rivium District kwestbaarder is dan noodzakelijk, terwijl dit goed te voorkomen is door: 1. Een onherroepelijk gebiedsbreed planologisch besluit waarbij de integraliteit en de planologische haalbaarheid van het gebied wordt gewaarborgd; 2. Dit gebiedsbrede planlogische besluit wordt dan genomen in combinatie met het sluiten van anterieure overeenkomsten met een zekerheidsstelling (en/of een exploitatieplan) zodat gegarandeerd is dat de taken, waarvoor de gemeente verantwoordelijk is (zoals het aanpassen van het openbare gebied en de mobiliteit), kunnen worden uitgevoerd.

Deze overeenkomsten worden gesloten voordat het ontwerp van het gebiedsbreed planologische besluit ter inzage gaat voor zienswijzen (voor aanvang van de planologische procedure). Het voorstel is om voor een omgevingsplan te gaan omdat dit de beste mogelijkheden biedt om integraal te sturen op de gewenste integraliteit en kwaliteit en omdat hiermee het kostenverhaal (ook naar derde partijen) het beste te waarborgen is. De omvang van het plangebied moet nog nader worden bepaald onder anderen omdat de resultaten van de MER uiteindelijk maatgevend gaan zijn voor wat er ontwikkeld kan gaan worden.

3

Sterke positie raad in het proces blijft behouden In de afweging voor het wijzigen van de procedurekeuze is ook de positie van de raad bezien, als hoogste orgaan binnen de gemeente. Het huidige ontwikkeltraject heeft de raad in het publiekrechtelijke spoor 1 belangrijk vaststellingsmoment, namelijk het vaststellen van de bouwenveloppen. In het alternatieve ontwikkeltraject krijgt de raad haar vaststellingsmoment bij het bestemmingsplan/omgevingsplan. Materieel is er een verschil tussen een bouwenvelop en een bestemmingsplan/omgevingsplan. Een bestemmingsplan/omgevingsplan gaat vooraf over gebruik en bouwregels, terwijl een bouwenvelop ook over beeldkwaliteit gaat. Dit ondervangen wij door tegelijkertijd met het bestemmingsplan/omgevingsplan een beeldkwaliteitsplan of een vergelijkbaar instrument door de raad vast te laten stellen. In zowel de huidige procedure als de voorgestelde procedure heeft uw raad daarmee een sterke positie in het ontwikkelproces. Uw raad blijft daarmee bepalen hoe de gebiedsontwikkeling er uiteindelijk uit gaat zien. Bij de voorgestelde wijziging is het gewenst om niet uw raad pas te consulteren bij het vaststellen van het omgevingsplan, maar om dat eerder te doen en uw raad mee te nemen in het proces op diverse momenten voorafgaand aan het vaststellen van een bestemmingsplan/omgevingsplan. De wijze waarop kan met uw raad worden besproken.

Publiek- en privaatrechtelijke sturing Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ontstaat een “recht” om te bouwen. Aan dit recht kunnen wel bepaalde voorwaarden worden gesteld qua fasering en randvoorwaarden voordat gestart kan worden met bouwen. Het is van belang dat dit recht wordt beperkt tot de spelregels welke partijen vooraf in de anterieure overeenkomsten afspreken. In de anterieure overeenkomsten wordt namelijk bepaald wie, wat en wanneer mag bouwen. De anterieure overeenkomsten worden gesloten voordat het omgevingsplan/bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. De gemeente heeft naast dit privaatrechtelijke instrument ook publiekrechtelijke instrumenten om fasering, beeldkwaliteit en randvoorwaarden vast te leggen. Er zullen in het omgevingsplan/bestemmingsplan beperkingen worden opgenomen, zoals bouwhoogtes, aantal woningen, volumes, fasering type woningen. De conclusie is dat de gemeente afdoende privaatrechtelijke en publiekrechtelijk instrumenten tot haar beschikking heeft om de vrijheid van de ontwikkelaars te beperken tot hetgeen nu in de uitgangspunten is vastgelegd en daarmee de hoge ambities voor het Rivium te kunnen waarmaken. Het heeft onze voorkeur om te werken met anterieure overeenkomsten, maar als tweede optie zullen we publiekrechtelijk kostenverhaal met dit omgevingsplan wel mogelijk maken.

Hiermee wordt ook voorkomen dat er in latere fases freeriders een kans krijgen. Functie bouwenvelop De bouwenvelop verliest met de komst van een bestemmingsplan/omgevingsplan haar juridische functie, maar blijft onderdeel van het ontwikkeltraject. Dat is een wens vanuit ontwikkelaars en de gemeente. Omdat de nadruk van het vastleggen van bouwregels en gebruiksregels al in het bestemmingsplan/omgevingsplan is opgenomen en de oorspronkelijke functie van “verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad” vervalt, wordt deze wel anders worden vormgegeven daarmee kan vaststelling door ons college worden volstaan. Betrekken omgeving In de huidige procedure worden belanghebbenden gevraagd op de bouwenvelop te reageren, terwijl dit in de nieuwe procedure bij het ontwerp omgevingsplan wordt. Belanghebbenden worden niet geschaad in een wijziging van de procedure, het wordt zelfs eenvoudiger: zij kunnen zich in hun zienswijzen richten op één plan in plaats van 5-10 losse plannen.

4

Wijzigen voorfinanciering voorbereidingskosten project Rivium District Dit besluit heeft betrekking op de financiële relatie tussen de gemeente en de coalitie van de huidige 5 ontwikkelaars De huidige financiële uitgangspunten voor de samenwerking met de coalitie van 5 ontwikkelaars zijn helder: a. De kosten die de gemeente maakt, dienen door de marktpartijen te worden gedragen en worden door de coalitie van ontwikkelaars vergoed; b. de gemeente hoeft niet te verdienen aan het project; c. de gemeente doet geen voorfinanciering van de voorbereidingskosten. De gemeente maakt in het project 2 soorten kosten: 1. voorbereidingskosten 2. uitvoeringskosten De voorbereidingskosten zijn kosten welke de gemeente moet maken in het kader van de planvorming welke nodig is voor het begeleiden van het project, zoals het opstellen van een omgevingsplan, afstemming met andere overheden, voorbereiden bouwrijp maken en communicatie met de omgeving. Uitvoeringskosten zijn kosten welke de gemeente maakt in het veld, zoals de aanleg van riolering, wegen, openbaar groen en de diverse vormen van openbaar vervoer. Voor beide soorten kosten geldt dat de gemeente via Anterieure overeenkomsten haar kosten gaat verhalen op ontwikkelende partijen. Van de bovengenoemde 3 uitgangspunten blijven de eerste twee uitgangspunten ongewijzigd.

Voor het 3e uitgangspunt (voorfinanciering) wordt voorgesteld dit ten dele te wijzigen. Daar zijn een aantal redenen voor: - Gemeente en ontwikkelaars zijn nog niet in staat geweest om meerjarige afspraken te maken over het voorfinancieren van de kosten voor deze ontwikkeling. De intentie was om dit vast te leggen in een Samenwerkingsovereenkomst (SOK). Tot een SOK is het nog niet gekomen, er zijn nog te veel zaken die onzeker of onduidelijk zijn om nu een SOK over te kunnen sluiten. In de praktijk worden daarom elk jaar opnieuw afspraken gemaakt over de voorbereidingskosten over maximaal 1 kalenderjaar. Elk jaar is dit een moeizaam proces, waarbij partijen vaak diep in het lopende boekjaar pas overeenstemming bereiken over de hoogte van de voorbereidingskosten. De gemeente komt daarbij in een spagaat, aan de ene kant de legitimiteitsvraag om geen geld uit te geven waar geen dekking voor is en aan de andere kant wil je het project ook niet helemaal te laten stilvallen. - In de praktijk leidt de jaarlijkse afspraken voor voorfinanciering van de voorbereidingskosten tot veel druk op de ambtelijke capaciteit en daardoor tot onnodig hoge voorbereidingskosten en tot vertraging in het project.

Besluitvorming wordt in de praktijk opgehangen aan de voorbereidingskosten en daardoor vaak uitgesteld, hierdoor neemt de doorlooptijd van het project steeds maar toe, dit is zeer onwenselijk en in tijden van grote woningtekorten nauwelijks uitlegbaar. Bovendien lijden zittende ondernemers steeds meer onder de leegstand en verloedering van het gebied, een situatie die we zo kort mogelijk willen houden, met strakke doorlooptijden. Het heeft alleen al vanuit deze optiek de voorkeur om niet meer op een vergelijkbare manier te werken. Rivium is een langlopend project met grote belangen, het past daar niet bij om daarbij steeds afhankelijk te zijn van de marktpartijen en daardoor kortlopend te financieren. Daarom wordt voorgesteld te werken met een deugdelijke projectfinanciering, zoals ook gebruikelijk met voorbereidingskredieten. Om de ruimtelijke en financiële risico’s te beheersen is het wenselijk om een regisserende rol op te pakken. Hiermee krijgen we meer grip op de processen waar het primaat bij u als bestuur ligt en hiermee komt er ook meer evenwicht tussen de ontwikkelaars die het initiatief hebben genomen en de volgende ontwikkelaars

5

-

Daarnaast begint ook steeds meer te wringen dat gebiedsuitwerkingen zoals de Totaalcompositie, procedurekeuze en verdeling van het aantal woningen per plot welke de gemeente momenteel met de coalitie van 5 ontwikkelaars uitwerkt, ook consequenties heeft voor niet deelnemende partijen. Daar deze in het huidige systeem enkel worden voorgefinancierd door de coalitie van 5 marktpartijen, ligt het verwijt van “wie betaalt bepaalt” al snel op tafel.

Om bovenstaande redenen wordt voorgesteld dat de gemeente zelf de voorbereidingskosten gaat voorfinancieren, waarbij het uitgangspunt dat de kosten uiteindelijk worden verhaald op de ontwikkelaars onveranderd blijft. Het gaat enkel om het voorfinancieren. De voorfinanciering beperkt zich t/m 2023, dat is het jaar waarin naar verwachting een omgevingsplan ter inzage kan worden gelegd, voorafgegaan door het tekenen van Anterieure overeenkomsten met de coalitie van 5 ontwikkelaars. Uitgaande van bovengenoemde ruimtelijke procedure (resulterend in een omgevingsplan) en het sluiten van anterieure overeenkomsten voordat het omgevingsplan ter inzage wordt gelegd is de verwachting dat de voorbereidingskosten nog circa € 4,5 miljoen bedragen. Deze kosten zijn nodig voor onder anderen de ambtelijke begeleiding van het project, inhuur van expertise en het verrichten van diverse onderzoeken. De kosten zullen uitgegeven worden in 2022 en 2023. Het bedrag van € 4,5 miljoen is het bedrag dat de gemeente dan dient voor te financieren indien ingestemd wordt met dit voorstel. Deze kosten maakt de gemeente (inclusief het inhuren van allerlei onderzoeks- en adviesbureaus) tot aan het moment van het ter inzage leggen van het omgevingsplan/sluiten van de anterieure overeenkomsten. Deze kosten zijn ook met de ontwikkelaars besproken en worden niet door hen betwist.

Voor de helderheid, het gaat dan om de benodigde voorbereidingskosten in de periode van heden tot ondertekening van de anterieure overeenkomsten. Bij de ondertekening van de anterieure overeenkomsten vinden er betalingen en garantiestellingen plaats. Dit alles afwegende heeft geleid tot het voorstel om de periode tot de ter inzage legging van het omgevingsplan voor te financieren door de gemeente. Dit brengt voor- en nadelen met zich mee, welke in onderstaande tabel staan genoemd. Voordelen Legitimiteit; in het huidige systeem (omdat het proces om tot voorbereidingskosten overeenkomsten te komen zo tijdrovend is) geeft het college steeds geld uit, zonder dat de dekking hiervoor gegarandeerd is. Dit probleem is met het nieuwe systeem opgelost.

Nadelen De gemeente loopt een financieel risico van 4,5 mln. De kans op optreden van dit risico is gering. Van een volledig risico is alleen sprake als er totaal geen ontwikkeling van grond komt. Gelet op de gedane investeringen door de ontwikkelaars is dit niet reëel.

Vertragingen doen zich minder snel voor, waardoor de woningmarkt sneller kan worden bediend. Dit is het zwaarst wegende argument. Vertragingen doen zich minder snel voor, waardoor bestaande ondernemers die nu veel klagen over verloedering sneller een nieuw volwaardige wijk krijgen. Veel voorbereidingskosten worden nu verbrand door alle overleggen over de voorbereidingskosten. Dit probleem is met het nieuwe systeem opgelost.

6

Voordelen Het maken van afspraken over het voorschieten van de voorbereidingskosten leidt in de tot veel vertraging, risico, tijdverlies en onnodige voorbereidingskosten. Dit probleem is met het nieuwe systeem opgelost.

Nadelen

Inhoudelijke besluitvorming wordt in de praktijk gekoppeld aan de voorbereidingskosten waardoor de voortgang vertraagt. Hierdoor neemt de doorlooptijd van het project toe, dit is zeer onwenselijk en in tijden van grote woningtekorten nauwelijks uitlegbaar. Dit probleem is met het nieuwe systeem opgelost. Daarnaast begint ook steeds meer te wringen dat gebiedsuitwerkingen welke betrekking hebben op het gehele Rivium en welke onder gezamenlijke regie met de coalitie van ontwikkelaars worden opgesteld, niet alleen gevolgen hebben voor de ontwikkelaars, maar ook consequenties heeft voor niet deelnemende partijen. De gemeente kan hierin haar onafhankelijke rol niet goed waarmaken, terwijl dit wel van haar mag worden verwacht in gebiedsontwikkeling. Door deze financiële afhankelijkheid kunnen we als gemeente ook minder goed zelf de agenda en het ontwikkeltempo bepalen. De nadelen betreffen alleen een financieel risico. De gemeente heeft in beginsel afdoende instrumenten om de € 4,5 miljoen te verhalen via anterieure overeenkomsten. M.a.w. er kan alleen gebouwd worden indien in het kostenverhaal wordt voorzien. De wet biedt hiertoe uitgebreide mogelijkheden voor de gemeente. Kostenverhaal langs de privaatrechtelijke weg vindt plaats via de zogenaamde 'anterieure' of 'posterieure' overeenkomst.

Publiekrechtelijk kostenverhaal is niet verplicht indien het kostenverhaal privaatrechtelijk is verzekerd (art. 13.13 Omgevingswet). Ook na vaststelling van een omgevingsplan kan nog een overeenkomst worden gesloten (de 'posterieure overeenkomst'). In de posterieure overeenkomst moeten dan wel de vastgestelde regels over kostenverhaal van het omgevingsplan worden gevolgd. Onder de huidige wet is het exploitatieplan het aangewezen publiekrechtelijke instrument. Onder de Omgevingswet komt het exploitatieplan niet terug, maar worden regels omtrent kostenverhaal direct opgenomen in het omgevingsplan (art. 13.14 lid 1 Ow) of vergelijkbaar besluit (3.14 lid 3 Ow). Als geen kostenverhaal via privaatrechtelijke weg plaatsvindt (zie hierna) loopt het verhalen van de kosten via een kostenverhaalbeschikking (art. 13.18 Ow). Een kostenverhaalplichtige activiteit mag vervolgens pas starten nadat de te verhalen kosten zijn betaald (art. 13.12 Ow). Kostenverhaal in een plan kan met tijdvak, of zonder (art. 13.15 Ow). Het systeem van kostenverhaal met tijdvak is het systeem van kostenverhaal uit de Wro. De plannen hebben dan een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Zonder tijdvak wil zeggen dat voor een

7

kostenverhaalsgebied in een plan voor de uitvoering geen tijdvak is vastgesteld. Dit is met name het geval bij organische gebiedsontwikkelingen waar onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen er gebouwd wordt. Dat maakt het moeilijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is dan geen gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten vereist, maar een kostenplafond. De kosten en bijdragen worden vervolgens pas bij de aanvraag geconcretiseerd. In de Omgevingswet is bepaald dat een kostenverhaalplichtige activiteit pas kan starten nadat de te verhalen kosten zijn betaald (art. 13.12 Ow). Dat geldt niet als in een overeenkomst voorwaarden over het stellen van aanvullende zekerheid voor betaling van de kostenverhaalbijdrage zijn opgenomen. Dan mag de uitvoering wel starten voordat betaald is (art. 13.13 lid 2 Ow). De wet voorziet dus reeds in een bouwverbod indien de kosten niet zijn voldaan. Een risico doet zich alleen voor als er niet kan worden gebouwd. Het maximale risico van € 4,5 miljoen doet zich alleen voor als het gehele gebied niet tot ontwikkeling komt. De kans hierop achten wij zeer klein. Gelet op alle voorinvesteringen welke door partijen is gedaan, de druk op de woningmarkt en de staat van het huidige gebied, zal deze situatie zich niet snel voordoen.

Wel kan het gebeuren dat een deel van het gebied niet tot ontwikkeling komt vanwege bijvoorbeeld belemmeringen van buitenaf. Ook deze kans achten wij klein, maar niet ondenkbaar. In dat geval beperkt het risico zich tot de omvang van dat betreffende plot. Indien bijvoorbeeld 1 plot niet ontwikkeld kan worden maar de andere 4 plots wel, beperkt het risico zich voor de gemeente al tot € 0,9 miljoen. Wij achten de kans reëel dat andere ontwikkelaars dan deze woningen willen realiseren, waardoor alsnog de gemeente haar investering in de vorm van voorfinanciering terugkrijgt. Het risico is daarmee nog kleiner. Daar komt bij dat wij de uitgaven continue monitoren. Als er zich eerder omstandigheden voordoen die verder uitgaven niet verstandig maken zijn wij in de gelegenheid om tijdig bij te sturen. Niet kiezen voor deze wijze van financiering Indien we verder gaan op de huidige manier van voorfinancieren: - gaat het ontwikkelproces langzamer dan gewenst en komen er later woningen beschikbaar op de markt; - heeft de gemeente minder regie op tijd. Samengevat zijn de voorgestelde maatregelen bedoeld om het proces om te komen tot start bouw te versnellen, een betere grip te krijgen op de totale kwaliteit van de gebiedsontwikkeling en het beter beheersbaar maken van de (financiële) risico’s. Daarvoor is de omslag van facilitator naar regisseur nodig.

Wij denken dat het risico beperkt is t.o.v. de enorme belangen welke er voor Capelle aan den IJssel spelen. KANTTEKENINGEN/RISICO’S De voorgestelde procedure wijkt af van het oorspronkelijke ontwikkeltraject, maar een wijziging leidt in dit geval tot een verbetering, mits dit goed wordt gecommuniceerd. FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING 1. De wijziging in procedurekeuze leidt niet tot financiële consequenties voor de gemeente. Het is van groot belang dat het kostenverhaal goed georganiseerd wordt door middel van anterieure overeenkomsten met de ontwikkelaars. Dat is een belangrijk aandachtspunt voor het vervolg. Het uitgangspunt is dat alle kosten in dit project worden gedragen door de coalitie van ontwikkelaars, aan dat uitgangspunt doet een wijziging in de procedure niets aan af. Het risico op planschade, die primair verhaald zal worden op de ontwikkelaars, kan mogelijk toenemen bij het te ruim formuleren van het bestemmingsplan/omgevingsplan. Ook dit is een aandachtspunt voor het vervolgtraject mocht besloten worden om over te gaan op een wijziging van de procedure.

8

2. De wijziging in voorfinanciering leidt tot een aanpassing van het risicoprofiel voor de gemeente zoals hierboven beschreven. Wij schatten het risico in op 900 (20% van de voorbereidingskosten). Wij nemen dit mee bij de actualisatie van de paragraaf Weerstandsvermogen en het risicobeheersing in de Begroting 2023 en Jaarrekening 2022. In de Voorjaarsnota 2022 hebben wij een wijzigingsvoorstel opgenomen. In dat voorstel hebben wij de voorbereidingskosten en de baten uit de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars opgenomen (N 3.000 / V 2.980 in 2022 en N 1.500 / V 1.500 in 2023). Hoewel wij de ontvangsten uit de anterieure overeenkomsten later ontvangen, schrijft het Besluit Begroting en Verantwoording voor dat wij de baten opvoeren in het jaar van de lasten (het zogenaamde matchingsprincipe). Een deel van die voorbereidingskosten kunnen wij niet verhalen (N 20). De daadwerkelijke ontvangsten krijgen wij op een later moment. De latere inkomende kasstroom, zorgt voor een negatief rente-effect. Dat rente-effect nemen wij mee in het totale financieringsvraagstuk van alle wijzigingsvoorstellen in de Voorjaarsnota 2022. REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE In de huidige procedure worden belanghebbenden gevraagd op de bouwenvelop te reageren, terwijl dit in de nieuwe procedure bij het ontwerp omgevingsplan wordt.

Belanghebbenden worden niet geschaad in een wijziging van de procedure, het wordt zelfs eenvoudiger: zij kunnen zich in hun zienswijzen richten op één plan in plaats van vijf losse plannen. In de communicatie met de omgeving en samenwerkingsparters zal deze koerswijziging ook een plek krijgen. VOORTRAJECT Zie aanleiding raadsvoorstel. VERVOLGTRAJECT Na besluitvorming wordt een Omgevingsplan in voorbereiding gebracht. De voorfinanciering heeft een plek gekregen in de Voorjaarsnota 2022. RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling en -Beheer d.d. 14 juni 2022. BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT  

Afwegingstabel/Overzicht van te kiezen procedures en voor- en nadelen; Vergelijking tijdspad verschillende procedures.

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ De heer J. Alkema E j.alkema@capelleaandenijssel.nl M 06-16019575

9

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

A.L. Duijmaer van Twist

mr. P. Oskam

10

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 7 juni 2022; BESLUIT: 1. de bij de vaststelling van het Gebiedspaspoort 2.0 Rivium gekozen ruimtelijke procedure “Omgevingsvergunning bouwen en afwijken van het bestemmingsplan met toepassing van de coördinatieregeling” te wijzigen in het opstellen van een Omgevingsplan/Bestemmingsplan; 2. het geldende financiële uitgangspunt bij het project Rivium District dat de gemeente geen voorfinanciering doet van de voorbereidingskosten zodanig te wijzigen dat de gemeente voor de jaren 2022 en 2023 de voorbereidingskosten voorfinanciert tot een bedrag van maximaal € 4,5 miljoen.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 4 juli 2022 de griffier, de voorzitter,

drs. T.A. de Mik

mr. P. Oskam

11