06.01 - Planvorming Kerklaan 450 - Planvorming ING-locatie Kerklaan 450

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: B. Holleman Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: M. Struijvenberg

Vergaderdatum: 23 maart 2021 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 428590

ONDERWERP Planvorming ING-locatie Kerklaan 450 – Onderzoeksrapporten Bureau De Ruimte en Right to Challenge-verzoek bewonersinitiatiefgroep “de Leeuw van Capelle” (principebesluit)

SAMENVATTING Op 15 december 2020 heeft het college kennis genomen van de onderzoeken van Bureau de Ruimte naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van het ING-pand aan de Kerklaan 450 en deze openbaar gemaakt. De onderzoeken zijn voor de bewonersinitiatiefgroep “de Leeuw van Capelle” aanleiding geweest voor het indienen van een ‘Right to Challenge’-verzoek. De indieners willen de mogelijkheid van het ontwikkelen van het in het door Bureau de Ruimte beschreven concept “de Leeuw van Capelle” nader onderzoeken. Na beoordeling van het voorstel en (hierop volgend) een goed gesprek met de initiatiefgroep, wil het college de initiatiefgroep de ruimte geven om de mogelijkheid van behoud van het pand nader te onderzoeken, in samenspraak met de eigenaar HIG. Het college wil dit los van instrument ‘Right to Challenge’ op laten pakken, omdat het initiatief niet goed binnen de kaders van dit instrument past. Het college legt het voornemen om ruimte te geven aan het verzoek buiten de kaders van het ‘Right to Challenge’ instrument én de onderzoeken van Bureau de Ruimte ter consultatie voor aan de gemeenteraad. Na consultatie neemt het college een definitief besluit inzake het Right to Challenge’verzoek en de te nemen vervolgstappen.

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. Kennis te nemen van het ‘Right to Challenge’-verzoek van de bewonersinitiatiefgroep “de Leeuw van Capelle”; 2. Kennis te nemen van de ‘Adviesnotitie Right to Challenge verzoek ‘De Leeuw van Capelle’ d.d. 10 maart 2021; 3. In principe ruimte te geven aan het initiatief van de bewonersinitiatiefgroep ‘de Leeuw van Capelle’ buiten de kaders van het ‘Right to Challenge’-instrument en dit ter consultatie voor te leggen aan de gemeenteraad; 4. De onderstaande rapporten ter consultatie aan te bieden aan de gemeenteraad: − ING-gebouw Capelle aan den IJssel – deel 1 – second opinion woningbouwontwikkeling binnen het bestaande gebouw; − ING-gebouw Capelle aan den IJssel – deel 2 – onderzoek transformatie concepten; 5. Na consultatie van de gemeenteraad een definitief besluit te nemen over het “Right to Challenge”verzoek van de bewonersinitiatiefgroep “de Leeuw van Capelle” en de verdere planvorming over de ING-locatie Kerklaan 450.

BESLUIT: 23 maart 2021

Het college besluit conform het voorstel.

1

INHOUD/STREKKING Inleiding Op 13 juli 2020 nam de gemeenteraad de motie ‘behoud ING-gebouw Kerklaan 450’ aan, waarin het college werd gevraagd een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren naar de mogelijkheden voor behoud van het pand. Uw college heeft hier gehoor aan gegeven. Het onderzoek is uitgevoerd door Bureau de Ruimte. Dit bureau was mede verantwoordelijk voor transformatie van het pakhuis Noorderhaven in Zutphen, een inspiratiebron voor de motie. Resultaten onderzoek Bureau De Ruimte heeft dit onderzoek in twee delen gerapporteerd. In deel 1 (bijlage 1) heeft Bureau de Ruimte een second opinion uitgevoerd naar de mogelijkheid woningbouw te realiseren in het bestaande pand. Hiervan wordt geconcludeerd dat dit niet rendabel is. In deel 2 (bijlage 2) heeft Bureau de Ruimte een alternatieve inrichting onderzocht. Hierbij zijn naar inschatting van Bureau de Ruimte de meest haalbare invullingen uitgewerkt, te weten: − behoud als kantoorverzamelgebouw en − een mix van functies. Behoud als kantoorverzamelgebouw wordt als niet realistisch beschouwd. De uitwerking van een mix van functies - ‘de Leeuw van Capelle’ genaamd - lijkt in eerste instantie haalbaarder. Het gaat hier om een hotel, horeca, co-working space, events en partnerstructuur.

Gezien de vele ‘dilemma’s’ die hier spelen wordt echter geconcludeerd dat het niet vanzelfsprekend is dat het pand hiermee behouden kan blijven. De belangrijkste in het rapport beschreven dilemma’s hierbij zijn: − Er zal een ondernemer moeten opstaan die dit wil gaan doen; − Het pand moet worden overgenomen door de ondernemer die de exploitatie gaat runnen; − Een toekomstig exploitant zal met eigen vermogen of privaat geld de ontwikkeling moeten financieren, banken stappen hier naar verwachting niet in. Right to Challenge verzoek De bewonersinitiatiefgroep ‘de Leeuw van Capelle’ heeft een ‘Right to Challenge’ (RtC) verzoek ingediend, genaamd “De Leeuw van Capelle”, met het verzoek aan uw college om de hierboven genoemde alternatieve inrichting nader te onderzoeken en op zoek te gaan naar een partij die als eigenaar wil investeren in dit concept, de bewonersinitiatiefgroep heeft hiervoor 4 ontwikkelaars op het oog. Het verzoek is in behandeling genomen en beoordeeld. Op veel vlakken is de ambitie en beoogde inzet in lijn met het gedachtegoed van het RtC-instrument. Buiten de context beschouwd voldoet het voorstel op veel fronten aan de spelregels die voorwaardelijk zijn voor een eventuele toekenning.

Wel schuurt het initiatief aan tegen de reikwijdte van het instrument: het is een onderzoek naar gebruiksmogelijkheden en exploitatie, wat als gemeentelijke taak te beschouwen valt, maar raakt in dit geval evident privé-eigendom en geen publieke voorziening. Tijdens het gesprek met de initiatiefnemers van 8 maart 2021 is hierover van gedachte gewisseld en gezamenlijk geconcludeerd dat het op basis van bovenstaande punten niet passend is het initiatief verder als Right to Challenge te zien en te behandelen. Wel kan uw college ook zonder het ‘stempel’ RtC aan de initiatiefnemers de ruimte bieden om met de ambities uit dit voorstel aan de slag te gaan. Hoe nu verder? Gezien de conclusies uit de onderzoeksrapporten, de vele dilemma’s die spelen en de plannen van de huidige eigenaar zijn de mogelijkheden tot behoud van het pand allerminst zeker. Desalniettemin heeft de bewonersinitiatiefgroep aangegeven 4 ontwikkelaars/ beleggers te kennen die mogelijk geïnteresseerd zijn om het concept van ‘De Leeuw van Capelle’ uit te voeren. Eigenaar HIG is bereid het gesprek aan te gaan met deze partijen over een eventuele verkoop van het pand ten behoeve van

2

transformatie. Bij serieuze interesse en realistische voorwaarden kan de transformatie van het pand door een nieuwe ontwikkelaar, de initiatiefgroep en de gemeente nader onderzocht worden. Als echter na deze gesprekken de conclusie is dat behoud van het gebouw niet realistisch is, ligt het voor de hand om de sloop/nieuwbouw variant verder te verkennen. Het verdient aanbeveling om in die situatie een projectopdracht vast te stellen, waarin nadrukkelijk wordt ingegaan op de wijze waarop onder meer de betrokken Capellenaren (waaronder de indieners van het RtC-verzoek) en de gemeenteraad worden betrokken in deze verdere verkenning.

FINANCIEN In de Najaarsnota 2019 heeft de gemeenteraad budget van € 30.000,-- vastgesteld voor het uitwerken van een sloop-nieuwbouw variant. Er is een intentieovereenkomst hiervoor getekend en HIG heeft een voorschot van € 30.000,-- overgemaakt. Dit bedrag is reeds overschreden, onder meer door het laten opstellen van het onafhankelijke onderzoek naar de mogelijkheden van het behoud van het pand en het afhandelen van het verzoek om het pand tot monument te verklaren. Afhankelijk van het vervolgtraject kan een nieuw voorbereidingsbudget worden aangevraagd in de Voorjaarsnota 2021. Uitgangpunt blijft dat de aan het toekomstige bouwplan te relateren kosten verhaald zullen worden op de ontwikkelaar.

JURIDISCH ADVIES N.v.t.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMUNICATIE De behandeling door de raad(scommissie) wordt aangekondigd op de projectpagina op capellebouwtaandestad.nl en gecommuniceerd met de bewonersinitiatiefgroep ‘de leeuw van Capelle’.

BIJLAGEN − − − −

Voorstel Right to Challenge Leeuw van Capelle; Adviesnotitie Right to Challenge verzoek; ING-gebouw Capelle aan den IJssel – deel 1 – second opinion woningbouwontwikkeling binnen het bestaande gebouw; ING-gebouw Capelle aan den IJssel – deel 2 – onderzoek transformatie concepten;

3