05.03 - Ruimtelijke onderbouwing incl bijlagen 1.1 858882

Ruimtelijke onderbouwing Project Status Projectnummer Datum Auteur Controleur

Fascinatio Boulevard kavel 2K-4 Definitief 19090 30 juni 2022 M.L. Baboeram M.F. Bleeker

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1 2

3

4

5

6 Bijlagen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Inleiding Projectbeschrijving

4 5

Projectlocatie Projectplan Vigerende bestemmingsplannen

5 7 16

Ruimtelijk beleid

20

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

20 24 28 30

Omgevingsaspecten

37

Stedenbouwkundige motivering / Landschappelijke inpassing Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en Hoogspanningsleidingen Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water (Vormvrije) m.e.r-beoordeling

37 38 39 42 43 46 50 51 53 54 60 62

Beschrijving uitvoerbaarheid

63

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63 63

Conclusie ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

66

Advies BOOR (BOOR, d.d. 9 maart 2021) Bodemonderzoek (Arnicon, 2020) Onderzoek externe veiligheid (Rho, d.d. 22 februari 2019) Quick scan flora en fauna (IDDS, d.d. 22 februari 2021) Stikstofdepositieonderzoek (Mees Ruimte & Milieu, d.d. 16 februari 2022) Memo verkeer en parkeren (Mees Ruimte & Milieu, d.d. 10 februari 2022) Akoestisch onderzoek (Alcedo, d.d. 9 februari 2022) Aanmeldnotitie (Mees Ruimte & Milieu, d.d. 3 mei 2022) Situatietekening (ROM, d.d. 11 februari, 2022) Onderzoeken behoefte aan studentenwoningen Ruimtelijke invulling bebouwing in relatie tot de omgeving Toelichting aanpassingen ontwerp Verslag buurtparticipatie met WOP DB

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 3

1

INLEIDING In opdracht van Student Housing Fascinatio B.V. heeft Mees Ruimte & Milieu een ruimtelijke onderbouwing opgesteld voor de gewenste ontwikkeling één woongebouw, waarin 13 woonfuncties met ruimte voor 342 eenheden voor kamergewijze verhuur voor studenten wordt geboden. Daarnaast worden gemeenschappelijke ruimtes, een fitnessruimte voor bewoners en parkeergelegenheid gerealiseerd ter plaatse van de buitenring van de wijk Fascinatio, gelegen aan de Fascinatio Boulevard in Capelle aan den IJssel. Momenteel zijn de gronden ter plaatse van de projectlocatie braakliggend en op basis van het geldende bestemmingsplan bestemd als ‘Bedrijf’. De voorgenomen ontwikkeling is dan ook niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan en derhalve dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’. Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivatie om af te wijken van het vigerende bestemmingsplan, de zogenoemde Goede Ruimtelijke Onderbouwing (GRO). Voorliggende rapportage betreft de GRO, waarin het project aan de hand van zowel ruimtelijke als milieutechnische aspecten wordt gemotiveerd.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 4

2

PROJECTBESCHRIJVING PROJECTLOCATIE De projectlocatie is gelegen in het westelijk gebied van de gemeente Capelle aan den IJssel, in de buitenring van de wijk Fascinatio aan de Fascinatio Boulevard in Capelle aan den IJssel. De gemeente Rotterdam is op korte afstand van de projectlocatie gesitueerd, dit is weergegeven op figuur 1. Meer specifiek bevindt de projectlocatie zich nabij de Fascinatio Boulevard 522. De gronden maken onderdeel uit van het kadastrale perceel: CPLO1-E-3819. Op figuur 2 is een luchtfoto van de projectlocatie weergegeven. Hierop is onder meer te zien dat de wijk Fascinatio is opgebouwd uit een woongebied, met daaromheen een bufferzone tot de bedrijvigheid. De bufferzone wordt gevormd door een weg (de Fascinatio Boulevard), groen en een watergang. Het doel van de bufferzone is tweeledig. Enerzijds draagt de bufferzone bij aan het reduceren van geluid vanuit de bedrijvigheid en anderzijds draagt de bufferzone bij aan de woonkwaliteit. Vanwege deze opbouw is de afstand tussen de projectlocatie en het woongebied groot, namelijk zo’n ruim 50 meter. Figuur 1. Luchtfoto projectlocatie, uitgezoomd met gemeentegrenzen (QGIS eigen bewerking)

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 5

Figuur 2. Luchtfoto projectlocatie, opbouw van de wijk Fascinatio (bron: QGIS, eigen bewerking)

Wanneer meer op de projectlocatie wordt ingezoomd, is te zien dat de projectlocatie aan de noordzijde wordt begrensd door een fietspad met daarachter de Fascinatio Boulevard, de watergang en vervolgens pas de woonwijk. Aan de oost- en zuidzijde van de projectlocatie zijn diverse bedrijven aanwezig. Ten zuiden van deze bedrijven is de Abram van Rijckvorselweg (N210) gelegen. De gronden aan de westzijde van de projectlocatie zijn in gebruik als parkeerterrein. Figuur 3 geeft het een en ander weer. Opgemerkt wordt dat in de buitenring van Fascinatio Boulevard reeds een vergunning is verleend voor het realiseren van woningen (Hortus). Dit is ook weergegeven op figuur 2.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 6

Figuur 3. Luchtfoto projectlocatie (QGIS eigen bewerking).

PROJECTPLAN Huidige situatie De projectlocatie heeft een oppervlakte van circa 3.970 m2. In de huidige situatie zijn de gronden braakliggend. Planologisch gezien is op de projectlocatie bedrijvigheid toegestaan, waarbij gebouwd mag worden tot een hoogte van maximaal 25 meter. Toegang tot het perceel wordt verkregen vanaf de reeds bestaande in-/uitrit die aansluit op de Fascinatio Boulevard. Het grootste deel van de gronden bestaat uit grasveld, het overige deel is verhard en dient als toegangsweg en parkeerterrein. Dit is weergegeven in figuur 4.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 7

Figuur 4. Huidige situatie (bron: Google Maps)

Toekomstige situatie 2.2.2.1 Algemeen – programma en voorgenomen bebouwing Het voornemen is om ter plaatse van de braakliggende gronden één woongebouw te realiseren met daarin 13 woonfuncties die ruimte bieden voor 342 zelfstandige eenheden voor kamergewijze verhuur voor studenten. Deze 342 zelfstandige eenheden zijn echter niet aan te merken als 342 woningen in de zin van het Bouwbesluit. In de zin van het Bouwbesluit wordt gesproken van 13 woonfuncties (die in dit specifieke geval ruimte bieden aan 342 zelfstandige eenheden). Teneinde in alle rapporten (zowel de rapporten voor de aanvraag handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening als de rapporten voor de aanvraag activiteit bouwen) eenduidige terminologie te hanteren, wordt in deze ruimtelijke onderbouwing het programma benoemd als ’13 woonfuncties die ruimte bieden voor 342 zelfstandige eenheden voor kamergewijze verhuur voor studenten’. Het oppervlak van de 342 zelfstandige eenheden bedraagt ca. 20 m2 per kamer. De studentenkamers worden bij aanvang verhuurd tegen een netto kale huurprijs die niet meer bedraagt dan de huurgrens zoals bedoeld in artikel 13, lid onder a van de Wet op de huurtoeslag. Opgemerkt wordt dat men vooralsnog vanaf 23 jaar een huurtoeslag kan ontvangen, maar de overheid voornemens is deze leeftijdsgrens in vanaf volgend jaar wil verlagen naar 21 jaar.

Hierdoor worden de eenheden ook aantrekkelijk voor een jongere doelgroep. De contracten worden voorts aangegaan met één student per kamer. Verder wordt voorzien in fitnessruimte voor bewoners, gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende (fiets)parkeergelegenheid. Het beoogde bouwblok bestaat uit 6 verdiepingen en een bouwhoogte van circa 22 meter. In paragraaf 2.2.2.3 wordt de behoefte en de totstandkoming van het bouwvolume nader toegelicht. Opgemerkt wordt dat de bebouwing toekomstbestendig wordt gebouwd. Zo is het gebouw bijvoorbeeld zonder bouwkundige aanpassingen te transformeren naar een hotel en kunnen twee studentenkamers eenvoudig met elkaar worden gecombineerd waardoor studio’s ontstaan. Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 8

2.2.2.2 Specifiek – wijze van verhuur en samenwerking Erasmus Universiteit’ In het koopcontract behorende bij de aankoop van de grondpositie is vastgelegd dat de bedoelde verhuur van de studentenwoningen plaatsvindt onder de navolgende cumulatieve voorwaarden: i. ii. iii. iv. v.

verhuur vindt uitsluitend plaats door een toegelaten instelling zoals bedoeld in de Woningwet, casu quo een instelling voor sociale studentenhuisvesting, dan wel ondernemingen of organisaties die gespecialiseerd zijn in studentenhuisvesting; er is sprake van tijdelijke verhuur, maximaal voor de duur van de periode dat de student staat ingeschreven aan een onder i. van dit artikel bedoelde instelling. Voor een promovendus geldt de huurovereenkomst zolang de promotieplek beschikbaar is; de huurder moet de woning verlaten binnen een half jaar nadat de onder ii. bedoelde inschrijving is geëindigd, respectievelijk de promotie is afgerond of anderszins beëindigd; de huurder heeft reguliere huur(prijs)bescherming, met uitzondering van het recht op vervangende huisvesting als het contract wordt beëindigd; de woning moet expliciet bedoeld zijn voor de bedoelde doelgroep en na het einde van de huur opnieuw aan een student ter beschikking worden gesteld;

In aanvulling op voorgaande geldt dat de verhuurder jaarlijks zal controleren of de student nog staat ingeschreven bij de onderwijsinstelling of controleren of de promovendus nog steeds bezig is met de voorbereiding op de promotie. De huurder heeft drie maanden de tijd om een bewijs van inschrijving of een verklaring van de onderwijsinstelling te overhandigen vanaf het moment dat de verhuurder daar om vraagt. Als een huurder niet binnen drie maanden een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling heeft overlegd, mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en zich daarbij houden aan de wettelijke opzegtermijn Verder wordt opgemerkt dat vanwege de ligging nabij Rotterdam in contact is getreden met de Erasmus Universiteit Rotterdam (hierna: EUR) teneinde een samenwerkingsverband te onderzoeken. Hiertoe zijn door initiatiefnemer verschillende uiterst waardevolle gesprekken met de vertegenwoordigers van de EUR gevoerd en zijn een aantal zaken geconstateerd: 1. Erasmus wil studenten naast een zekerheid van een studieplaats tevens de zekerheid van huisvesting bieden en heeft hiervoor dringende behoefte aan woningvoorraad om deze garantie daadwerkelijk te kunnen verstrekken; 2. Naast de dringende huidige behoefte aan studentenkamers voor nationale studenten is momenteel tevens een acute behoefte aan minimaal 2.000 studentenkamers voor de internationale student. 3.

De EUR heeft bij ontwikkelaar aangegeven dat ze de locatie aan de Fascinatio Boulevard voor studenten zeer geschikt acht waarbij als belangrijkste argument is gegeven dat de ontwikkeling nabij de campus is gesitueerd en het object zich al in een woonomgeving bevindt; Ten aanzien van de soort en differentiatie van de kamers heeft de EUR aan initiatiefnemer gevraagd een sociaal huisvestingsprogramma te leveren. De te ontwikkelen studentenwoningen zullen dan ook sociale huurwoningen worden met een begrensde huur. De huur zal niet hoger zijn dan de maximale huur conform de liberalisatiegrens. 2.2.2.3 Specifiek – toelichting ontwerp en inpassing in de omgeving Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een participatietraject doorlopen. Naar aanleiding van het participatietraject met de gemeente en de (directe) omgeving van het projectgebied, is het ontwerp voor de beoogde studentenhuisvesting veelvuldig aangepast. Waar het initiatief er eerst op was gericht om circa 480 studenten te huisvesten, is dit later aangepast naar 428, 417, 400 en tot slot 342 studenten. Parallel hieraan is ook het bouwvolume aangepast van 27,5 meter naar 25 meter (conform het geldende bestemmingsplan) en tot slot 22 meter. De gebouwbreedte is ten opzichte van het eerste ontwerp ook 7,7 meter smaller gemaakt.

Dit resulteert in het huidige initiatief dat bestaat uit de realisatie van 13 woonfuncties met daarin ruimte voor 342 zelfstandige eenheden voor de kamergewijze verhuur aan studenten, in bebouwing met een hoogte van circa 22 meter. Het plan voorziet daarnaast in inpandige ondersteunde facilitaire diensten zoals de aanwezigheid van een conciërge / gebouwbeheerder, een fitnessruimte en meerdere studie- en

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 9

loungeruimten. Figuur 5. Overzicht aanpassingen 2018 t/m heden, zie ook bijlage 12

Met het nieuwe wooncomplex voor studentenhuisvesting en het ontwerp dat is beoogd zal een nieuwe verbintenis met de omgeving worden aangegaan die zorgt voor een verrijking in de vorm van meer levendigheid en sociale controle in het gebied (de lintzone van de wijk Fascinatio). Op grond hiervan wordt met de vestiging van een complex voor studentenwoningen een bijdrage geleverd aan een betere leef- en woonomgeving in het lint van de wijk Fascinatio. In paragraaf 3.1.1.1 en hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan. De ontwikkeling is opgezet met inachtneming van de huidige planologische bouwmogelijkheden, hier wordt in paragraaf 2.3 nader op ingegaan. Waar sprake is van een overschrijding is er zorg voor gedragen dat geen sprake is van een onevenredige afbreuk ten aanzien van het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 10

milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De aspecten komen in onderhavige ruimtelijke onderbouwing aan bod. Het nieuwe gebouw wordt niet over de gehele breedte van het geldende bouwvlak gerealiseerd. Dit was wel het oorspronkelijke idee. Al snel bleek dit volume vanaf de Fascinatio Boulevard te massaal en is er besloten een stramien uit het gebouw te halen (volume is hierdoor 7,7 meter smaller geworden). Dit is weergegeven op figuur 6. Figuur 6. Kavel en toelichting keuzes footprint (bron: White House Development)

Het nieuw te realiseren volume is vervolgens in de omgeving geplaatst en aan de hand van volumestudies beoordeeld. In figuur 7 is deze volumestudie weergegeven. Figuur 7. Volumestudie beoogd ontwerp (bron: White House Development), zie ook bijlage 11

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 11

2.2.2.4 Specifiek – schaduwwerking Er is ook gekeken naar de schaduw die het nieuwe volume werpt op de omgeving. Hiervoor zijn de kritieke zonmomenten van het jaar bekeken. De momenten dat de zon het hoogst en het laagst staan betreffen 19 februari, 21 juni en 21 september. In figuur 8 is de bezonningssituatie op 19 februari weergegeven op drie tijdstippen waarbij links de situatie zonder ontwikkeling wordt getoond. Recht is het rode volume van de ontwikkeling toegevoegd. Uit de bezonningsstudie valt af te leiden dat de invloed op de omgeving beperkt is, er valt wat meer schaduw op de voorgevel van enkele woningen dan in de bestaande situatie. De figuren 9 en 10 geven voor de volledigheid de bezonningsituatie op respectievelijk 21 juni en 21 september weer. Figuur 8. Bezonningsstudie 19 februari (bron: White House Development)

Figuur 9. Bezonningsstudie 21 juni (bron: White House Development)

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 12

Figuur 10. Bezonningsstudie 21 september (bron: White House Development)

2.2.2.5 Specifiek – materiaalkeuze en buitenruimte Middels een “architectonische knip” is de gevel ontworpen die qua schaal en maat passend is binnen de huidige bebouwde context. De gevel is feitelijk optisch verdeeld in 2 gevelvlakken. Dit is weergegeven op figuur 11. Figuur 11. Aanzicht beoogde bebouwing – indicatieve impressie (bron: White House Development en ROM)

Qua materialisatie is aansluiting gezocht bij het kenmerkende materiaalgebruik binnen de wijk. Op de impressie in figuur 12 is weergegeven voor welke materialen, kleuren en afwerkingen is gekozen. Alle

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 13

materialen zijn passend binnen de richtlijnen van het beeldkwaliteitsplan Fascinatio 1999 (zie ook paragraaf 3.4.4 van deze ruimtelijke onderbouwing). In figuur 13 zijn diverse impressies van de bebouwing opgenomen. Figuur 12. Impressie materiaal beoogde bebouwing (bron: White House Development)

Figuur 13. Indicatieve impressie bebouwing (bron: White House Development en ROM)

Aan de zijgevels is een vergroening voorzien in de vorm van gevelbeplanting. Dit is weergegeven op figuur

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 14

13. Doordat het ontwerp 12,5 meter van de openbare weg is gelegen, ontstaat tussen de openbare weg en de nieuwe bebouwing een strook in de vorm van een groener buffer. Het terrein wordt aan de zijde van de Fascinatio Boulevard van zoveel mogelijk groen voorzien. Figuur 14 geeft een indicatieve impressie van de beoogde bomen weer. De exacte situering zal nog nader worden bepaald: hiervoor wordt nog een inrichtingsplan opgesteld. Hierbij zal rekening worden gehouden met de aanwezige kabels en leidingen. Op maaiveld wordt daarnaast voorzien in parkeergelegenheid. Dit is weergegeven op figuur 14. In bijlage 9 is de situatietekening toegevoegd. Figuur 14. Beoogde indicatieve inrichting projectlocatie, uitgaande van 79 parkeerplaatsen (bron: White House Development en Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij (ROM))

Het terrein wordt aan de zijde van de Fascinatio Boulevard van zoveel mogelijk groen voorzien. Ten behoeve van de inpassing van het gebouw en om te bepalen in hoeverre het gebouw en omgeving nog meer vergroening kan plaats vinden is een landschapsarchitect ingeschakeld. Deze gaat bekijken hoe de ontwikkeling in de grotere context aan kan sluiten op de nog te ontwikkelen groenstructuren en langzaam verkeerroutes in en rond de wijk. 2.2.2.6 Specifiek – leefbaarheid Bij de totstandkoming van het beoogde plan is aandacht besteed aan het aspect leefbaarheid. In voorliggende ruimtelijke onderbouwing (hoofdstuk 4) is uitgebreid ingegaan op de aspecten die, indirect, invloed kunnen hebben op de leefbaarheid. Een belangrijk onderdeel is bijvoorbeeld het aspect verkeer en parkeren. Aangezien het parkeren plaatsvindt op eigen terrein, zullen omwonenden geen extra parkeerdruk als gevolg van dit plan ondervinden. Overigens wordt opgemerkt dat het autobezit van studenten zeer laag is. Het plan kent dan ook een lagere parkeerbehoefte dan wanneer het kavel wordt ingevuld conform de maximaal toegestane planologische mogelijkheden. Verder volgt uit deze ruimtelijke onderbouwing dat het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de bereikbaarheid in de omliggende wijk nihil is.

In de planontwikkeling is, mede naar aanleiding van de gevoerde participatie, tevens aandacht voor het voorkomen van hinder en overlast voor de buurt. Door initiatiefnemer wordt een conciërge c.q. huismeester aangesteld om eventuele overlast te voorkomen. Wanneer onregelmatigheden worden geconstateerd kan de huismeester een eventuele sanctie uitdelen. Daarnaast zullen initiatiefnemer en de toekomstig exploitant vooruitlopend op het in gebruik nemen van het pand de benodigde overleggen met de wijk arrangeren om de huisregels van de campus op en vast te stellen. Verder voorziet de voorgenomen ontwikkeling in eigen voorzieningen zoals een fitness, wasruimte en overige gemeenschappelijke ruimten waardoor (extra) druk op de omgeving wordt voorkomen.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 15

Tot slot is, zoals hiervoor reeds omschreven, aandacht voor een zo groen mogelijke inrichting van de locatie en is aandacht geweest voor de bezonningssituatie van omliggende percelen. 2.2.2.7 Exploitatie en beheer Door de initiatiefnemer wordt vooruitlopend op de ingebruikname rekening gehouden met het voorkomen van hinder en overlast voor de buurt door afspraken te maken over de wijze van exploitatie en beheer. Door initiatiefnemer worden in basis 1,5 tot 2 FTE’s aangesteld. Dit komt al neer op 12 tot 16 uur per etmaal. Deze FTE’s betreffen locatiemanagers (huismeesters). Aanvullend worden verdiepingsoudsten aangesteld ter ondersteuning. Buiten deze tijden wordt gewerkt met (externe) beveiligers waarmee 24-7 toezicht gegarandeerd is. Initiatiefnemer zal in het eerste jaar 4 evaluatie momenten hebben met de vertegenwoordigers van de gemeente en de buurt. Afhankelijk van de resultaten kan die 24-7 aanwezigheid worden voortgezet dan wel afgeschaald. Daarnaast zullen initiatiefnemer en de toekomstig exploitant, zoals eerder al beschreven, vooruitlopend op het in gebruik nemen van het pand de benodigde overleggen met de wijk arrangeren om naast de huisregels van de exploitant tevens de locatie gebonden huisregels op- en vast te stellen.

Deze speciaal voor deze locatie op te stellen regels betreffen bijvoorbeeld het stallen van fietsen en scooters, de sluitingstijden voor de buitenruimtes en het schoon houden van de locatie. Iedere toekomstig bewoner van deze locatie moet zich houden aan deze vooropgestelde spelregels. Iedere bewoner tekent bij aanvang van de huurovereenkomst voor het naleven van deze regels. Bij het niet naleven van deze regels worden direct sancties ondernomen vanuit de exploitant. Handhaving wordt direct verzorgd vanuit de exploitant en heeft daar de hoogste prioriteit.

VIGERENDE BESTEMMINGSPLANNEN Ter plaatse van de projectlocatie is het bestemmingsplan “Fascinatio-Capelsebrug” vigerend. Dit plan is op 25 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Capelle aan den IJssel. Daarnaast is ook het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ van toepassing. Dit plan is op 9 juli 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens het bestemmingsplan “Fascinatio-Capelsebrug’ heeft de projectlocatie de enkelbestemming ‘Bedrijf’, met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Een klein deel van het plan: circa 40 m2, is gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone – Ipg’. Er geldt een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden met een bouwhoogte van maximaal 25 meter, dit bouwvlak mag voor maximaal 85% bebouwd worden. Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden. Figuur 15 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan. De regels van het bestemmingsplan “Parkeren” gelden in aanvulling op de regels van het bestemmingsplan “Fascinatio- Capelsebrug”.

Hierin is bijvoorbeeld opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van het gebruik van gebouwen en gronden slechts wordt verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het autoparkeren en fietsparkeren.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 16

Figuur 15. Uitsnede bestemmingsplankaart (www.ruimtelijkeplannen.nl, QGIS eigen bewerking)

Toets aan bestemmingsplan Volgens het bestemmingsplan dienen de gebouwen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. De maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 25 meter en het bouwvlak (zie figuur 15) mag voor maximaal 85% worden bebouwd. Verder is de afstand van gebouwen tot de zij- en achterperceelgrens in het bestemmingsplan voorgeschreven. Deze bedraagt ten minste 5 meter. Indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 3 meter. Gebouwen dienen, voor zover aan de openbare weg gelegen, in de naar de openbare weg toegekeerde bouwgrenzen te worden gesitueerd. B&W kan een omgevingsvergunning verlenen en daarmee toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De beoogde ontwikkeling van één woongebouw met 13 woonfuncties (in de zin van het Bouwbesluit), die ruimte bieden voor 342 kamers voor de kamergewijze verhuur voor studenten, gemeenschappelijke ruimtes en fitnessruimte is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Woningen en daarbij behorende functies/voorzieningen zijn niet toegestaan binnen de bestemming ‘Bedrijf’.

De beoogde bouwhoogte van de nieuwbouw blijft ruim binnen de reeds toegestane bouwhoogte van 25 meter. De noordelijke grens van het bouwvlak wordt door de bebouwing vanaf de eerste verdiepingsvloer minimaal overschreden, in lijn met de overige bebouwing rondom de projectlocatie. Daarnaast zullen uitstekende bouwdelen, zoals balkons, eveneens buiten het bouwvlak vallen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. In figuur 16 is de overschrijding zichtbaar. De grens van de overschrijdende bebouwing is weergegeven met een gele en

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 17

groene stippellijn. Op de begane grond overschrijdt enkel de entreebebouwing het bouwvlak. Vanaf de eerste verdieping is sprake van een overschrijding van het bouwvlak (gele stippellijn) door woonbebouwing. De voorgestelde bebouwingsgrens is in lijn met de naastgelegen bebouwing. Derhalve is afwijking, stedenbouwkundig gezien, gerechtvaardigd. Figuur 16. Uitsnede bestemmingsplankaart met overschrijding bouwvlak (www.ruimtelijkeplannen.nl, QGIS eigen bewerking)

Het bebouwingspercentage van 85% dat geldt voor het gehele bouwvlak (dus ook de omliggende percelen) wordt niet overschreden. In de huidige situatie is immers ca. 24% van het gehele bouwvlak bebouwd. Met de voorgenomen ontwikkeling neemt dit percentage toe tot ca. 31%. Opgemerkt wordt dat dit een worst-case situatie is, daar kavel 2K1 niet dan wel niet voor 100% bebouwd is en dit nu wel als zodanig in de berekening is meegenomen. Een en ander is weergegeven op figuur 17.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 18

Figuur 17. Footprints bebouwing i.r.t. bebouwingspercentage van 85% (bron: White House Development en Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij (ROM))

Verder is de projectlocatie voor een klein deel (circa 40 m2) gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – Ipg’. Binnen dit gebied zijn geen ziekenhuizen, scholen en/of gebouwen bestemd voor dagopvang van minderjarigen toegestaan. Dergelijke voorzieningen worden niet gerealiseerd binnen het voorgenomen plan, derhalve vormt de ligging binnen de vrijwaringszone geen belemmering. Daarnaast is de milieuvergunning voor verkoop en opslaan van LPG op eigen verzoek ingetrokken, omdat de verkoop van LPG is beëindigd. De ondergrondse opslag is ook verwijderd. Om de genoemde strijdigheden weg te nemen en het project planologisch mogelijk te maken, wordt een uitgebreide Wabo procedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning ‘planologisch strijdig gebruik’. Bij het doorlopen van de planologische procedure dient tevens rekening te worden gehouden met het bepaalde ten aanzien van archeologie (artikel 13 van het bestemmingsplan “Fascinatio-Capelsebrug”). Voor dit onderdeel wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van voorliggende rapportage. In het kader van een omgevingsvergunningaanvraag moet worden aangetoond dat in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Hier wordt in paragraaf 4.10 nader op ingegaan.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 19

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. Figuur 18. Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 20

van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling De NOVI benoemt 21 nationale belangen. Dit betreffen onder meer de volgende nationale belangen:  Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit (nationaal belang 2).  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving (nationaal belang 4).  Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte (nationaal belang 5).  Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving (nationaal belang 8).

Daarnaast volgt uit de uitwerking van prioriteit 3 ‘Sterke en gezonde steden en regio’s’ dat steden zich duurzaam dienen te ontwikkelen, dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag en dat de voorkeur uitgaat naar verstedelijking binnen bestaand stedelijk gebied. Eén van de beleidskeuzes onder deze prioriteit (beleidskeuze 3.3, onder prioriteit 3) is “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”. De beoogde 342 studentenkamers dragen bij aan de woningbehoefte binnen de regio en gemeente. Zij worden tevens binnen stedelijk gebied gerealiseerd, wat aansluit bij de beleidskeuzes onder prioriteit 3 uit de NOVI, zie hiervoor paragraaf 3.2.2.1. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (fysieke leefomgeving) gerealiseerd wordt, zie hiervoor hoofdstuk 4. Naast de ruimtelijke- en milieutechnische aspecten die in acht worden genomen (zie hoofdstuk 4) draagt het project op het gebied van duurzaamheid ook bij aan een goede leefomgevingskwaliteit. Om invulling te geven het aspect duurzaamheid worden zonnepanelen op circa 650 m2 dakvlak gerealiseerd.

Tevens worden in het kader van natuurinclusief bouwen daktuinen en dakterrassen gerealiseerd op circa 850 m2 dakvlak. Verder wordt gebruik gemaakt van stadsverwarming. Uiteraard wordt ook aan de BENG eisen voldaan. In het kader van klimaatadaptatie is sprake van parkeerplaatsen die zijn voorzien van grastegels, zodat hemelwater middels de bodem wordt afgevoerd. Daarnaast wordt de patio in het binnen gebied uitgevoerd met een sedumdak, worden de gevels voorzien van beplanting en worden daktuinen aangelegd. 3.1.1.2 Conclusie Geen van de 21 nationale belangen worden geraakt met voorliggend project. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt daarom overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 21

noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. 3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is niet gelegen in een gebied waarbinnen de nationale belangen en daarmee het Barro van toepassing zijn. 3.1.2.2 Conclusie Het Barro legt geen restricties op voor de locatie waar de ontwikkeling wordt voorzien.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is het volgende opgenomen: “De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Een stedelijke ontwikkeling wordt in het Bro gedefinieerd als een "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". 3.1.3.1 Relatie tot ontwikkeling Op basis van artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook dient overprogrammering te worden voorkomen. Uit jurisprudentie volgt dat wanneer een ruimtelijk plan voorziet in niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt (bron: uitspraak 201608869/1/R3, kenmerk: ECLI:NL:RVS:2017:1724).

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van één woongebouw met 13 woonfuncties (in de zin van het Bouwbesluit), die ruimte bieden voor 342 kamers voor de kamergewijze verhuur voor studenten. Daarnaast wordt voorzien in een aantal bijbehorende voorzieningen, zoals een fitnessruimte voor bewoners, gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende (fiets)parkeergelegenheid. Derhalve is de voorgenomen ontwikkeling aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling conform het Bro, de Ladder voor duurzame verstedelijking dient te worden gemotiveerd. Uit diverse onderzoeken blijkt dat zowel op nationaal niveau als op regionaal niveau voldoende behoefte is aan woonruimte voor studenten. Deze onderzoeken worden in relatie tot de ontwikkeling hieronder nader toegelicht. Verder blijkt ook uit het te behandelen provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid de behoefte aan voorgenomen ontwikkeling. Dit wordt nader toegelicht in de paragrafen 3.2, 3.3 en 3.4 van deze ruimtelijke onderbouwing, maar volledigheidshalve wordt in deze paragraaf volstaan met een korte toelichting.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 22

AFB-research “Rapport Aanbod studentenhuisvesting; Trendsettend in cijfers” Uit onderzoek van AFB-research “Rapport Aanbod studentenhuisvesting; Trendsettend in cijfers” (2019), zie ook bijlage 10 van voorliggende ruimtelijke onderbouwing, volgt dat studenten nog steeds grote moeite hebben met het vinden van geschikte huisvesting. In 2018 heeft het Landelijk Studenten Platform (bestaande uit Kences, G4, Netwerk Kennissteden Nederland, VSNU, Vereniging Hogescholen, Vastgoed Belang, Landelijke studentenvakbond, Nuffic en de Ministeries van OCW en BZK) daarom een nieuw Actieplan Studentenhuisvesting opgesteld. Uit het onderzoek blijkt dat Rotterdam een grote druk kent op de studentenwoningmarkt volgens LMS. Daarnaast laat het onderzoek zien dat het structurele aanbod aan woningen lager is dan de vraag naar wooneenheden. Het potentieel flexibele aanbod bestaat uit een groot aantal wooneenheden waarin studenten, maar ook andere doelgroepen kunnen wonen. Het totale aanbod, structureel en potentieel flexibel aanbod samen, ligt hoger dan de totale vraag. Om aan de vraag naar woonruimte te kunnen voldoen én een evenwichtige markt te behouden, is het wenselijk dat maximaal 30% van het flexibele aanbod bewoond is door studenten. Het onderzoek laat zien dat op nationaal niveau extra aanbod gewenst is om hieraan te voldoen. Daarnaast wensen studenten in de buurt van hun opleiding te wonen.

AFB-research “Landelijk Monitor Studentenhuisvesting 2020” Door AFB-research is tevens het document “Landelijk Monitor Studentenhuisvesting 2020” opgesteld in opdracht van Kences, d.d. 5 november 2020, zie ook bijlage 10 behorend bij voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Het rapport ‘Landelijke Monitor Studentenhuisvesting’ gaat over studenten en hun huisvesting. Er wordt een beeld geschetst van de omvang, samenstelling en verwachte ontwikkelingen voor de komende acht jaar van de studentenpopulatie en de studentenhuisvesting. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2020 is het negende rapport in een reeks die sinds 2012 jaarlijks verschijnt. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is inmiddels uitgegroeid tot de nationale standaard voor cijfers over studentenhuisvesting. Vraag en aanbod Op nationaal niveau is er een tekort aan 22.000 woonruimten. In Amsterdam, Delft, Haarlem, Leiden, Nijmegen, Rotterdam, ’s-Hertogenbosch en Utrecht is de druk het hoogst en is er sprake van een relatief zeer krappe woningmarkt voor studenten. Wanneer rekening wordt gehouden met de woonwensen van studenten, dan is er voornamelijk een tekort aan éénkamerwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens en meerkamerwoningen boven de kwaliteitskortingsgrens. In onderstaand kader is het verschil tussen vraag en aanbod in Rotterdam zichtbaar.

Erasmus Universiteit De projectlocatie ligt vlakbij de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Studenten moeten sneller aan woonruimte in Rotterdam kunnen komen en die woonruimte moet voor hen betaalbaar zijn. Gemeente Rotterdam gaat daarom samen met andere partijen de behoefte aan studentenhuisvesting voor de korte en langere termijn zo precies mogelijk in beeld brengen. Hiervoor ondertekende de gemeente op dinsdag 21 juli 2020 het Akkoord Studentenhuisvesting 2020-2025 samen met vertegenwoordigers van onderwijsinstellingen, woningcorporaties en studentenorganisaties, zie ook bijlage 10 bij voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Daarnaast hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en de Erasmus Universiteit. In deze gesprekken is door het Erasmus aan gegeven dat er een direct tekort is aan studentenkamers. Het tekort bedraagt circa 2.500 eenheden.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 23

Overig beleid Opgemerkt wordt dat de afgelopen jaren is gebleken dat de projectlocatie, waar in de huidige situatie een kantoorfunctie is beoogd, niet ingevuld kan worden met kantoren. Daarmee ligt een woningbouwontwikkeling voor de hand op basis van de huidige vraag. De kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk beïnvloed door de economische crisis. Er is onder andere sprake van overaanbod, een toenemende leegstand en een afnemende nieuwbouwbehoefte. Zowel in provinciaal (paragraaf 3.2) als rijksbeleid wordt de voorkeur gegeven aan het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen stedelijk‐ en/of dorpsgebied. Uit het oogpunt van optimaal benutten van de locatie en zorgvuldig ruimtegebruik, is het gebruiken van de locatie voor woningbouw gewenst. Met de ontwikkeling van woningbouw draagt Capelle aan den IJssel bij aan de strategische speerpunten uit het gemeentelijk Programma Wonen 2019‐2022 (zie ook paragraaf 3.4) en aan de doelstellingen van het Regioakkoord met betrekking tot het realiseren van voldoende woningen in de totale voorraad (berekende netto groei van 53.700 woningen tot 2030, zie ook paragraaf 3.3). 3.1.3.2 Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing.

De diverse onderzoeken en het feit dat Rotterdam vanuit de behoefte aan snelle woonruimte, de specifieke behoefte in kaart gaat brengen, maakt dat realiseren van studentenhuisvesting nabij Rotterdam en de Erasmus Universiteit in Rotterdam bijdraagt aan het voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting. De behoefte blijkt voorts uit het hierna te behandelen provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.2, 3.3 en 3.4 van deze ruimtelijke onderbouwing).

PROVINCIAAL BELEID De hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn weergegeven in de Omgevingsvisie Zuid-Holland, de Omgevingsverordening Zuid-Holland en het Programma Ruimte. In de volgende paragrafen wordt hier nader op ingegaan.

Omgevingsvisie Zuid-Holland Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta; 2. Naar een nieuwe economie: the next level; 3. Naar een levendige meerkernige metropool; 4. Energievernieuwing; 5. Best bereikbare provincie; 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 24

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:  De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.  Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.  Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Figuur 19. Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling De beoogde ontwikkeling wordt binnenstedelijk gerealiseerd. De gronden zijn momenteel bestemd voor bedrijven en aan de oost- en zuidzijde van de projectlocatie zijn ook bedrijven gevestigd. Aan de noordzijde van de projectlocatie zijn reeds woningen aanwezig. In onderhavige geval sluit de ontwikkeling niet aan bij de bestaande structuur van het gebied. Daarentegen past de ontwikkeling wel in hetgeen dat de gemeente voor ogen heeft met het gebied én bij de gebiedsidentiteit van de aan de noordzijde gelegen gronden. Met de ontwikkeling is daarom sprake van 'aanpassing'. Gekeken is welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op de projectlocatie en welke richtlijnen hierbij horen.

In figuur 20 is zichtbaar dat de projectlocatie is gelegen binnen ‘Rivierdeltacomplex – rivierklei / veen’ (kaart: laag van ondergrond) en “Steden en dorpen” (kaart: laag van de stedelijke occupatie).

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 25

Figuur 20. Kwaliteitskaarten (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Het richtpunt behorende bij de locatie aangewezen als ‘rivierklei / veen’ is:  Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Op de kaart van de stedelijke occupatie wordt onder 'Steden en dorpen' onderscheid gemaakt in vijf onderwerpen te weten: steden, dorpen, hoogbouw, historische centra en kernen en bedrijventerreinen. De richtpunten behorende bij de locaties die zijn aangewezen als 'Steden en dorpen' zijn:  Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.  Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.  Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.  Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.  Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).  Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

 Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.  Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Met de ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de bebouwingskwaliteiten die in het gebied reeds aanwezig zijn. De bouwhoogte past binnen de hoogtes zoals deze volgens het vigerende bestemmingsplan thans van toepassing zijn. Dit geldt ook voor de situering van de bebouwing welke grotendeels past binnen het bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan “Fascinatio‐Capelsebrug”. Voor de geringe overschrijding van het bouwvlak wordt gebruik gemaakt van de daarvoor opgenomen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Richtlijnen van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding en de locatie is niet aangemerkt als een gebied met een beschermingscategorie. 3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 26

voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en de ladder voor duurzame verstedelijking. Regels voor ruimtelijke kwaliteit en stedelijke ontwikkelingen Voor toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit is vooral de ruimtelijke impact van een ontwikkeling van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen aan welke voorwaarden een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen aan welke voorwaarden voldaan moet worden indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a) de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b) indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen.

Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Bij een stedelijke ontwikkeling in het bestaand stads- en dorpsgebied dient in de toelichting van het bestemmingsplan/ruimtelijke onderbouwing ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking kan verwezen worden naar een regionale visie waar de behoefte van de stedelijke ontwikkeling al is gemotiveerd. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking, zoals opgenomen in het Bro, ook opgenomen in de verordening om het provinciaal belang bij de toepassing van de ladder te benadrukken. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- of

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 27

dorpsgezicht kan worden voorzien kan gebruik worden gemaakt van de aangewezen locaties in het Programma ruimte. 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Ruimtelijke kwaliteit Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vindt daarom primair plaats binnen BSD. Het plan past bij de schaal van het gebied en de relevante richtpunten van de kwaliteitskaarten komen niet in het geding door de herontwikkeling. Op figuur 21 is te zien dat de projectlocatie is gelegen binnen het BSD. De contour bestaand stads- en dorpsgebied 2018 is vastgesteld op 20 februari 2019. Figuur 21. Bestaand stads- en dorpsgebied 2018 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Aangezien de projectlocatie is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied wordt daarmee voldaan aan het uitgangspunt dat stedelijke ontwikkelingen bij voorkeur op dergelijke locaties plaatsvinden. In onderhavig geval is sprake van het type ‘aanpassing’ waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart niet in het geding zijn, zie ook paragraaf 3.2.1.1. Ladder voor duurzame verstedelijking Vanwege de omvang van de ontwikkeling dient ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 3.1.3 van deze ruimtelijke onderbouwing. Daaruit bleek dat voldoende behoefte bestaat aan de voorgenomen ontwikkeling. Verder wordt verwezen naar het te behandelen beleid in de paragrafen 3.3 en 3.4 van deze ruimtelijke onderbouwing. 3.2.2.2 Conclusie Aan de regels zoals opgenomen in de PRV wordt, voor zover relevant in het kader van voorliggende ontwikkeling, voldaan.

REGIONAAL BELEID Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 Het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 maakt inzichtelijk hoe de regio Rotterdam, door middel van bijdragen van veertien gemeenten en zesentwintig corporaties en één gemeentelijk woonbedrijf, invulling geeft aan de volkshuisvestelijke opgaven binnen de regio. Daarmee wordt

Mees Ruimte & Milieu | 19090.RO

Pagina | 28

ingegaan op de aanvaardingsbrief van de provincie Zuid-Holland over de geactualiseerde woonvisie en woningbouwprogramma 2017 (d.d. 26 september 2017) en op de brief van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland over voldoende regionale spreiding (d.d. februari 2018). Het akkoord heeft betrekking op de periode 2018 - 2030. In het Regioakkoord maken de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen zich samen sterk om het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 uit te breiden. gemeenten en de woningcorporaties zetten zich ook in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. De regionale doelstellingen, zoals die zijn vastgesteld en in het Regioakkoord zijn opgenomen, betreffen: a. De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 638.300 woningen in 2030. Dit betekent per saldo een totale toename van 53.700 woningen tot 2030, om de verwachte huishoudensgroei op te vangen en voldoende doorstroming te realiseren. b. De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad. Concreet: de streefvoorraad bedraagt 322.100 sociale woningen in 2030. c. De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad. d. De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden.

Concreet: op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden). e. De regio wil voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens, zijnde € 640,-, prijspeil 2018, op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio. Concreet: op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens. In 2014 is door de voormalige Stadsregio Rotterdam een samenvattende “Woningmarktstrategie en Woonvisie regio Rotterdam 2014 - 2020” vastgesteld, met als titel “Dat Spreken We Af!”. Echter de woningmarkt ontwikkelt zich snel en ingrijpend. Nieuwe onderzoeken, verkenningen en wijzigingen in wet- en regelgeving samen zijn aanleiding om de vigerende regionale woningmarktafspraken te herzien. De uitkomsten zijn vastgelegd in dit regionaal akkoord. 3.3.1.1 Relatie tot ontwikkeling De ontwikkeling bestaat uit één woongebouw met 15 woonfuncties (in de zin van het Bouwbesluit) waarin ruimte is voor 342 studentenkamers (kamergewijze verhuur). De kamers hebben een oppervlakte van circa 20 m2. De ontwikkeling richt zich daarmee op studenten/jongeren.

Het planvoornemen past binnen de door regio Rotterdam gestelde beleidskaders, gezien het feit dat de komende periode tot 2030 meer dan 50.000 woningen moeten worden gerealiseerd om te verwachte huishoudensgroei op te vangen en voldoende doorstroming te realiseren. Hoewel niet specifiek benoemd in het regionaal beleid, zorgt de voorgenomen ontwikkeling er juist voor dat de gevestigde studenten in reguliere woningen kunnen doorstromen naar huisvesting die hun doelgroep specifiek bediend. Hierdoor komen er weer reguliere woningen terug op de markt. Daarnaast voorziet de voorgenomen ontwikkeling in woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens. 3.3.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de gestelde doelstellingen in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 – 2030.