05.03 - Concept Schaarsteonderbouwing Capelle aan den IJssel-
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Capelle aan den IJssel Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in Capelle aan den IJssel Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
6 september 2024
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
2
1
Woningtekort in Nederland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
5
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
5
2.2
Spanningsindicator
9
2.3
Samenvattend
10
3
4
5
6
7
Sociale huursector
12
3.1
Toegang en verdeling
12
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
12
3.3
Verhuringen
14
3.4
Slaagkansen
18
3.5
Samenvattend
21
De particuliere huursector
22
4.1
Prijsontwikkelingen
22
4.2
Actueel aanbod
23
4.3
Toegankelijkheid
24
4.4
Samenvattend
25
Koopsector
26
5.1
Woningmarktindicatoren
26
5.2
Prijsontwikkelingen
30
5.3
Actueel aanbod
32
5.4
Toegankelijkheid
33
5.5
Samenvattend
36
Vitale beroepen
38
6.1
Landelijk tekort
39
6.2
Vitale beroepen
39
6.3
Lokale arbeidsmarkt
42
6.4
Vitale beroepen in de regio
42
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
48
6.6
Samenvattend
52
Verhuizingen binnen de gemeente
53
7.1
Sociale huursector
53
7.2
Koopsector
53
7.3
Samenvattend
55
8
Conclusie
Bijlagen
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
56 59
1
Inleiding De gemeente Capelle aan den IJssel treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort op de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Capelle aan den IJssel onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoo nd. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Capelle aan den IJssel van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector. Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
2
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Capelle aan den IJssel. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
3
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huish oudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddel de koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad . Ook Capelle aan den IJssel kent hoge druk volgens BPD. De gemeente Capelle aan den IJssel staat op plek 59 van de 342 onderzochte gemeenten.
Van alle gemeenten in de regio Rotterdam is dat op een na hoogste druk: alleen in Rotterdam is de druk volgens BPD hoger.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2024) Hittekaart 2024.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
4
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Capelle aan den IJssel. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de so ciale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de woningmarkt in Capelle aan den IJssel.
2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Capelle aan den IJssel. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Capelle aan den IJssel en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
5
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is fors lager. De vraag is daarmee meer dan 3,5 keer zo groot als het aantal recent betrokken woningen. Dit aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is een stuk lager dan naar eengezinswoningen, en redelijk in evenwicht met het recent betrokken aanbod. In de huursector is de vraag naar eengezinswoningen vele malen groter dan het aantal recent betrokken woningen. Dit type woningen wordt in de praktijk relatief weinig aangeboden. Terwijl in het segment meergezinshuurwoningen het aanbod voor woningzoekenden groter lijkt te zijn, dan dat er vraag naar is. Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
6
De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of appartementen met 3 of meer kamers) is verreweg het grootst, zie ook Figuur 2-2. In beide categorieën is ook de druk groot: er is bijna drie keer zoveel vraag als dat er woningen betrokken zijn van deze grootte. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar eengezinswoningen over de linie groot is. Ook onder kleine (1 -3 kamers) en middelgrote (4 kamers) eengezinswoningen is de vraag vele malen groter dan het recent betrokken aanbod. Bovendien zien we ook bij grote appartementen (3 kamers en meer) dat de vraag ca. 3 keer zo groot is als het aantal recent betrokken woningen. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is juist een enorm overschot. We zien dat er meer dan 6 keer zoveel woningen zijn betrokken dan dat er vraag naar is. Dit terwijl de vraag naar eengezinswoningen erg groot is. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, met de voorkeur voor een eengezinswoning. maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs en/of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien (prijspeil 2021). In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. De vraag naar huurwoningen en het aantal gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt net lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. De situatie van woningen tot de middenhuurgrens is vergelijkbaar met het sociale segment: het recent betrokken aanbod is net lager dan de vraag. Het particuliere segment boven de middenhuurgrens lijkt redelijk in verhouding. Echter gaat het hier om een klein segment in absolute termen.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
7
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen (prijspeil 2021). Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse tot de sociale koopgrens, en tot de middeldure koopgrens, gevolgd door woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Tegelijkertijd zien we voor alle prijsklassen dat de vraag groter is dan het recent betrokken aanbod. Dit laat zien dat de koopsector, en met name het betaalbare segment, moeilijk toegankelijk is. Er is dus sprake van een algehele krapte op de koopmarkt.
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
8
2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinswoningen lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt, zowel in de koop- als huursector. Naar appartementen is minder vraag dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinswoningen zijn sterk ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen – appartementen juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is, voor zowel starters als doorstromers, om aan een eengezinswoning te komen en relatief gemakkelijker om een appartement te bemachtigen. Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.
De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. We zien vooral spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. De krapte van eengezinshuurwoningen is overduidelijk het grootst: daar bestaat bijna 5 keer zoveel Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
9
vraag naar als dat er woningen recentelijk zijn betrokken. Bij eengezinskoopwoningen is dit ruim 3,5 keer. Met name bij koopwoningen tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: ruim 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Zoals we al zagen, is de vraag naar eengezinshuurwoningen veel hoger dan dat deze betrokken worden. Voor huurappartementen geldt dat er minder vraag is dan dat er woningen worden betrokken. Eerder concludeerden we al dat er redelijk weinig vraag is naar kleine appartementen, maar dat er wel sprake is van een tekort aan grote appartementen (Figuur 2-2). Naar middenhuurwoningen lijkt iets meer vraag te bestaan dan recent betrokken; ook hier is een licht tekort. Bij vrije sectorwoningen boven de middenhuurgrens is er geen sprake van krapte. De ogenschijnlijke bal ans in de huursector in prijsklassen kent dus wel een kanttekening. Voor huurappartementen lijkt de markt in balans, maar aan huureengezinswoningen lijkt de krapte het grootst.
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
2.3 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zow el een- en meergezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Capelle aan den IJssel. We zien een lichte krapte in de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in de gemeente iets meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van enige krapte in de vrije huursector tot de middenhuurgrens. Verreweg de grootste Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
10
spanning zien we in het segment van eengezinshuurwoningen. Daar is relatief veel meer vraag naar dan dat er woningen worden betrokken. De krapte is tevens groot in de koopsector - in alle prijsklassen. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
11
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Capelle aan den IJssel schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht .
3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Capelle aan den IJssel bestaat 35 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Capelle aan den IJssel aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •
Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));
•
Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).
Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Capelle aan den IJssel. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Capelle aan den IJssel. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op
4
Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam.
5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
12
aangeboden woningen in de gemeente Capelle aan den IJssel ieder jaar toegenomen, met uitzondering van een dip in 2021 (Figuur 3-1). Er waren in 2019 ruim 26.600 actief woningzoekenden in de gemeente Capelle aan den IJssel; dat is toegenomen tot ruim 38.000 actief woningzoekenden in 2022.
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Capelle aan den IJssel en de regio Rotterdam. Per geadverteerde woning was in 2019 het gemiddeld aantal reacties 166 en dit is toegenomen tot gemiddeld 311 reacties in 2022. Dit is in beide jaren een stuk lager dan het regionale gemiddelde. In 2020 waren deze ech ter bijna gelijk, maar al snel lag het Capelse gemiddelde weer onder de cijfers van de regio. De algehele toename in het aantal reacties is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties toegenomen. Waar het gemiddeld aantal reacties in de gemeente Capelle aan den IJssel met name in 2020 flink toenam, op een dip in 2021 na, is de stijging in de regio meer geleidelijk verlopen.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
13
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 470 tot 520 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 20 19 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2021 lag het aantal verhuringen het hoogst, namelijk op net meer dan 520 verhuringen. Tevens zien we dat het aandeel verhuringen via het aanbodmodel in dit jaar het grootste was. Bijna 6 op de 10 woningen werden op basis van inschrijfduur verhuurd. Daarnaast wordt jaarlijks ongeveer 20 procent van de verhurin gen toegewezen door middel van loting. Ook zien we dat er in 2021 niet meer werd toegewezen met Wens & Wacht. In 2022 lag het aantal verhuringen het laagst. Er werden slechts 469 woningen verhuurd.
Voor de helft waren dit verhuringen via het aanbodmodel, m aar ook werd er relatief veel verhuurd middels de module ‘Direct kans’. In de voorlopige cijfers van 2023 zien we ook dat verhuringen middels deze module weer zijn toegenomen.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
14
Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
Aanbodmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Wens & Wacht Totaal
2019 167 70 94 119 69 519
2020 183 105 105 68 30 491
2021 295 91 115 20 521
2022 237 77 101 54 469
2023* 116 50 48 51 265
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij grofweg negen op de tien verhuringen om een appartement. Wel zien we een toename in zowel het aantal als het aandeel verhuringen van eengezinswoningen in de periode 2019 t/m 2022.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
15
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Capelle aan den IJssel tussen de 1,5 en 2,7 jaar bedraagt. Ook is er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van de afgelopen drie ënhalfjaar in zowel de gemeente als de regio. Deze toename kan voor een deel worden verklaard door de invloed van de verhuringen via het inschrijfduurmodel. In Capelle aan den IJssel is dit aandeel de afgelopen jaren gegroeid, van een derde in 2019 naar de helft in 2022. Woningzoekenden met een hoge inschrijfduur zullen daarmee relatief vaker een woning aangeboden krijgen, waardoor de mediane inschrijftijd ook toeneemt.
De inschrijftijd is in de gemeente Capelle aan den IJssel lager dan in de regio, maar in de periode 2020 t/m 2022 is het verschil kleiner geworden. De mediane inschrijftijd in 2023 (voorlopige cijfers) is afgenomen. Voor een deel kan dit worden verklaard door de afname in het aandeel verhuringen door aanbodmodel en de toename in verhuringen via Direct kans (Figuur 3-3).
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
16
Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Capelle aan den IJssel en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel is het hoogst van alle modulen in elk onderzocht jaar ( Figuur 3-6). Via de inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd is toegenomen van 3,4 jaar in 2020 tot 4,2 jaar in 2021, om vervolgens te zakken naar 4,0 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier dan ook vele malen lager, namelijk tussen 1 en 1,5 jaar. Opvallend om te zien is de flinke toename in de inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden middels ‘Direct kans’. Dit was 0,7 jaar (8 maanden) in 2020, maar lijkt in 2022 en 2023 een stuk hoger te liggen (2,2 en 1,8 jaar).
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Capelle aan den IJssel uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
17
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Capelle aan den IJssel naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. We zien dat de inschrijfduur voor grote huishoudens fors is toegenomen in de afgelopen 3,5 jaar. Ook de inschrijfduur voor alleenstaande huishoudens is toegenomen, maar in mindere mate. Voor tweepersoonshuishoudens zien we dat de inschrijfduur na 2020 ook fors is toegenomen, maar in 2023 lijkt het weer op het oorspronkelijke peil te zitten. Dit zijn natuurlijk cijfers over alleen de eerste helft van 2023; uiteindelijke gegevens kunnen een ander beeld schetsen. Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Capelle aan den IJssel
2020 1,1 2,3 1,9 1,5 0,5 1,5
2021 1,7 4,3 3,5 4,1 1,9 2,2
2022 2,0 3,6 3,1 4,1 2,4 2,7
2023 1,7 2,3 2,7 3,7 2,1
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met bijna een jaar toe. In het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd constant gebleven op deze 2,2 jaar. Voor de secundaire doelgroep was de toename groter. Namelijk een half jaar in 2021 en bijna een jaar het jaar erop. Voor 2023 lijkt de inschrijfduur voor deze groep weer wat te zijn afgenomen.
Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Capelle aan den IJssel
2020 1,4 1,8 1,3 1,5
2021 2,2 2,3 2,4 2,2
2022 2,3 3,4 2,4 2,7
2023 2,2 2,3 0,8 2,1
3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
18
Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Capelle aan den IJssel. De slaagkansen in de gemeente Capelle aan den IJssel zijn in de onderzochte periode afgenomen. In 2020 daalde de gemiddelde slaagkans van 1,5 procent naar 0,9 procent. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen en de toename in het aantal actief woningzoekenden. In 2021 steeg de slaagkans weer tot 1,1 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen. In 2022 daalde de slaagkans weer naar 0,9 procent.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Capelle aan den IJssel zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- , Direct Kans of Wens & Wachtmodel. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor ouderen van 65 jaar of ouder Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
19
het meest gedaald. Hun slaagkansen waren (en zijn) het hoogst, maar deze zijn meer dan gehalveerd in de geanalyseerde periode.
Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Capelle aan den IJssel
2019 1,2% 1,0% 1,1% 1,3% 6,1% 9,5% 1,5%
2020 0,8% 0,8% 0,6% 0,9% 1,2% 3,3% 1,0%
2021 0,9% 0,7% 0,8% 1,1% 4,3% 5,9% 1,1%
2022 0,8% 0,6% 0,8% 0,8% 3,4% 4,6% 0,9%
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën , zoals te zien is in Figuur 3-8, is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aantal actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. De helft van de woningzoekenden (50 procent) valt in deze leeftijdsgr oep, maar van de geslaagden valt 32 procent binnen deze leeftijdscategorie. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim drie keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 tot 3 procent van de woningzoekenden, terwijl 9 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategori e valt. Tenslotte is 2 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 4 procent uit van de geslaagden. Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. De inschrijfduurmodule wordt veruit het meest gebruikt voor toewijzingen.
Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
20
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal verhuringen ongeveer gelijk bleef tussen 2019 en 2022, laten andere indicatoren een toenemende druk op de sociale huursector zien. • •
•
•
Het aantal woningzoekenden nam toe van 26.632 in 2019 tot 38.105 actief woningzoekenden in 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 166 in 2019 tot 311 reacties in 2022. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 1,5 jaar in 2020 tot 2,7 jaar in 2022. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Capelle aan den IJssel zijn laag en de afgelopen jaren verder gedaald. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
21
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Capelle aan den IJssel. Ongeveer 12 procent van de wo ningen in Capelle aan den IJssel zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.
4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Capelle aan den IJssel biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. Deze informatie betreft gemeenten in de provincie Zuid-Holland waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan €10 per vierkante meter in 2016 Q1 – en was dit gestegen naar €16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Capelle aan den IJssel een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
7
Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
22
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Capelle aan den IJssel gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 808, prijspeil 2023) en €1.075. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op huurplatformen Pararius e n Funda. In totaal stonden er 13 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 oktober 2023 (Tabel 4-1). Van de 13 aangeboden woningen werd er geen woning aangeboden in het middenhuursegment. De mediane huurprijs van het actuele aanbod was €1. 950 per maand, zoals te zien in Tabel 4-2). Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van €1.075. Ook zien we dat de mediane vierkantemeterprijs €17,40 bedraagt – en daarmee net onder het niveau ligt van het provinciale gemiddelde. Daarnaast zien we dat het grotendeels appartementen betreft. Er worden slechts drie eengezinswoningen aangeboden.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
23
Tabel 4-1 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen in gemeente Capelle aan den IJssel als aangeboden op Pararius en Funda. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Buurt Alexanderlaan Dichtersbuurt Valeriusbuurt Stadsdeelpark Operabuurt Fascinatio-oost Bergenbuurt Hovenbuurt Valeriusbuurt Fascinatio-oost Fascinatio-west Rossinibuurt Fascinatio-oost
Oppervlakte Aantal Woningtype Vraagprijs (m2) kamers Appartement € 1.300 32 1 Appartement € 1.400 85 4 Appartement € 1.500 104 4 Eengezinswoning € 1.500 112 n.b. Appartement € 1.600 73 3 Appartement € 1.900 78 2 Appartement € 1.950 91 4 Appartement € 1.950 227 n.b. Appartement € 2.100 125 4 Appartement € 2.100 87 2 Appartement € 2.350 92 3 Eengezinswoning € 2.500 158 5 Eengezinswoning € 3.950 227 7
Tabel 4-2 Mediane huurprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs van het actuele particuliere huuraanbod in gemeente Capelle aan den IJssel. Bron: Pararius, Funda; bewerking RIGO.
Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
13 € 1.950 92 m2 € 17,40
4.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel par ticuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Doordat het aanbod aan particuliere huurwoningen in gemeente Capelle aan den IJssel erg gering is, is het lastig om eenduidige uitspraken te doen over de toegankelijkheid van de sector. Het kan zo zijn dat het geringe actuele aanbod ‘toevallig’ uit voornamelijk woningen bestaat met een hoge huurprijs, of juist een woningen met een lage huurprijs. De volgende analyse moet daarom beschouwd worden als een beschrijving van het actuele aanbod op peildatum 10 oktober. Het dient als indicatie van de situatie op de particuliere huurmarkt.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
24
Om een indicatie te geven van de toegankelijkheid, kijken we naar de bovengrens van huur voor huishoudens met een modaal en 2x modaal inkomen. Tabel 4-3 toont de maximale huurprijs die deze huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeel den hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen. Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen . Tabel 4-3 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders
Jaarinkomen
Maand-inkomen
Bovengrens huur
€ 40.000 (modaal inkomen)
€ 3.330
€ 833
€ 80.000 (2x modaal inkomen)
€ 6.660
€ 1.665
Als we uitgaan van deze twee bovengrenzen aan huur, kunnen we zien hoe aanbod aan particuliere huurwoningen aansluit op deze inkomensgroepen. Allereerst zien we dat er voor huishoudens met een modaal inkomen geen woningen beschikbaar zijn in het actuele aanbod; de goedkoopste woning huurt men voor €1.300 per maand ( Tabel 4-1). Als we kijken naar de bovengrens huur voor inkomens met 2x modaal inkomen, zien we dat 5 van de 13 woningen binnen bereik komen. Mocht je tegen de mediane huurprijs van €1.950 willen huren, dan heb je volgens de gehanteerde inkomenseis op jaarbasis een huishoudensinkomen van €93.600 nodig.
4.4 Samenvattend We hebben het particuliere huursegment onderzocht op basis van de beperkte gegevens die bekend zijn over de particuliere huursector. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid-Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Bovendien lijkt het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente gering. Er werden op een peilmoment in oktober 2023 13 woningen aangeboden op huurplatforms Pararius en Funda. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. Ook zien we een relatief hoge mediane huurprijs van €1. 950 in het kleine actuele aanbod – en er is geen woning die valt onder de middenhuurgrens van €1.075. Ervan uitgaande dat er een inkomenseis is van vier keer de huur, zijn geen van de 18 woningen beschikbaar voor huishoudens met een modaal inkomen. Voor huishoudens met tweemaal modaal inkomen gaat het ook nog steeds om een ger ing aantal woningen. Er zijn dus weinig particuliere huurwoningen bereikbaar voor woningzoekenden. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
25
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Capelle aan den IJssel? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: meer dan de helft van de woningvoorraad in de gemeente Capelle aan den IJssel bestaat uit koopwoningen 8.
5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Capelle aan den IJssel deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rij nmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien.
De transactieprijzen van 2-onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toe genomen.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
26
Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongevee r hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.000 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
27
Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
28
Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Va naf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
29
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte-indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Capelle aan den IJssel. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoond eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt in het vierde kwartaal van 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 44 procent toe. Sinds eind 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, laten beide woningtypen dezelfde ontwikkeling zien . Wel steeg de
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
30
gemiddelde transactieprijs van appartementen in de gehele periode met 5 2 procent meer, dan de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen (40 procent). Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.
Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorr aad in de gemeente Capelle aan den IJssel heeft ongeveer 55 procent van de woningen een waarde onder de €350.000 9. Dat betekent dat een groot deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is bijna 52 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.
9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.
Rapport Schaarste in Capelle aan den IJssel
31
Figuur 5-9 Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde voor de gemeente Capelle aan den IJssel in de periode 2019 t/m 2023. Bron: Lokale monitor Wonen; bewerking RIGO.
5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda o p peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 253 woningen te koop in de gemeente Capelle aan den IJssel – waarvan de helft eengezinswoningen en de andere helft appartementen (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 108 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Capelle aan den IJssel op deze peildatum was €439.000 (Tabel 5-2).
Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Capelle aan den IJssel via Funda op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.
Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen
127 126 253
Tabel 5-2 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Capelle aan den IJssel via Funda op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.