Document · PDF

05.02 - Woningbouwprogramma Najaar 2025

Commissie Stadsontwikkeling en -Beheer 2 december 2025, gemeente Capelle Ad IjsselBij agendapunt: Woningbouwprogramma Najaar 20256.198 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Woningbouwprogramma najaar 2025

Woningbouwprogramma Najaar 2025 Inleiding In het Woningbouwprogramma Najaar 2025 presenteren wij het totaaloverzicht van alle geplande woningbouw binnen de gemeente Capelle aan den IJssel. Dit totaaloverzicht is geactualiseerd met gegevens uit september 2025 en laat zien welke woningbouwplannen er in de gemeente zijn en binnen welke termijn ze naar verwachting afgerond worden. In het Programma Wonen wordt het woningbouwprogramma voor de periode 2024-2028 (looptijd van het programma) en 2024-2032 weergegeven. In dit hoofdstuk laten we door middel van grafieken zien hoe het huidige woningbouwprogramma (stand najaar 2025) zich verhoudt tot het woningbouwprogramma zoals opgenomen in het Programma Wonen. Wij geven via deze update van het woningbouwprogramma inzicht in het aantal woningen dat in het afgelopen jaar is opgeleverd en wat in de planning staat om opgeleverd te worden, wanneer de woningen worden opgeleverd, de prijsklassen van de woningen, de grootte en wat voor soort woningen er worden opgeleverd. Ook wordt aangegeven als er woningbouwprojecten zijn waarvan de verwachte oplevering nog onbekend is.

Status van een woningbouwplan We maken onderscheid tussen zogenaamde harde en zachte plannen. Voor de harde plannen is een vastgesteld omgevingsplan van kracht en/of een Omgevingsvergunning afgegeven. De zachte plannen zijn plannen die met de gemeente besproken zijn, maar waarvoor (nog) geen omgevingsplan is vastgesteld of een Omgevingsvergunning voor is afgegeven. De woningaantallen en indeling in prijsklassen zijn daarom indicatief en kunnen aan verandering onderhevig zijn. De verdeling tussen harde en zachte plannen wordt ook weergegeven. Er zijn in het woningbouwprogramma 10.768 woningen opgenomen, waarvan harde plannen voor 1.374 woningen en zachte plannen voor 9.394 woningen. De verhouding tussen harde en zachte plannen is daarmee 13% hard en 87% zacht. In de vorige update was deze verdeling 11% hard en 89% zacht.

Verschillende rollen van de gemeente Binnen een project bepaalt de grondpositie (eigendom) welke rol de gemeente heeft. Er zijn vier verschillende rollen die de gemeente kan hebben bij de ontwikkeling van een project. Het betreft een faciliterende, actieve, passieve of een mix van voorgaande rollen. Bij faciliterend is de grond niet in het bezit van de gemeente en bij actief wel. Bij de passieve rol heeft de ontwikkelaar de gemeente nodig voor de wijziging van een omgevingsplan om zijn bouwplan tot uitvoer te brengen.

Plantypering Er zijn vier verschillende plantypes te onderscheiden. Herstructurering van gebieden of gebouwen, denk hierbij bijvoorbeeld aan De Hoven II. Transformatie is het omzetten van een bedrijfsmatige functie naar wonen. Daarnaast is verdichting ook een plantypering. Ook vindt er sloop plaats. Dit wordt ook als plantype gedefinieerd.

Realisatie van projecten in 2025 In 2025 zijn er tot nu toe 368 woningen gerealiseerd. Dit is minder dan verwacht werd bij de woningbouwplanning die is opgenomen in het Programma Wonen. Dit heeft als reden dat er in het woningbouwprogramma in het Programma Wonen de verwachting was dat de projecten Fascinatio 1k1, 2k4 en NK1 in 2025 zouden worden opgeleverd. Deze projecten worden echter naar verwachting volgend jaar opgeleverd. Gezamenlijk zijn deze projecten goed voor 574 woningen. In Grafiek 1 wordt de voortgang van het Woningbouwprogramma uit het Programma Wonen weergegeven. Hierin is te zien dat tot en met september 2025 ongeveer 7% van het totale woningbouwprogramma is gerealiseerd. In de vorige update was dit percentage 4%. Grafiek 1 voortgang Woningbouwprogramma Programma Wonen

Hieronder staan tabellen die de huidige woningvoorraad in Capelle weergeven met als peildatum 1 januari 2025. Tabel 1 woningvoorraad peildatum 1 januari 2025

Soort woning

Aantal

Koopwoningen

16.544

Huurwoningen

14.936

Onbekend

454

Totaal

31.934

Bron: interne data Tabel 1 Eigendom huurwoningen 1 januari 2025

Eigenaar huurwoningen

Aantal

Woningbouwcorporaties

10.911

Waarvan DAEB

10.177

Overige verhuurders

4.025

Totaal

14.936

Bron: interne data

Wat zijn de prijspeilen voor 2025? Tabel 3 prijssegmenten en -grenzen 2025

Segmenten of categorieën Lage huur kwaliteitskortingsgrens Lage huur, aftoppingsgrens Lage huur, tweede aftoppingsgrens Lagehuurgrens (sociale huur, voormalig liberalisatiegrens) Sociale koop Middeldure huur Middeldure koop Betaalbaar Dure huur Dure koop

Prijsgrens (prijspeil 2025) € 477,20 € 682,96 € 731,93 € 900,07 € 237.000,- deze prijsgrens wordt jaarlijks regionaal vastgesteld € 1.184,82 € 405.000,Alle bovenstaande categorieën Meer dan € 1.184,82 Meer dan € 405.000,-

Wat wordt er de komende jaren opgeleverd? Over welke periode kijken we? De grafieken hieronder laten het woningbouwprogramma van Capelle voor de periode vanaf 2025 zien en niet meer enkel voor de periode 2025-2032. Hiervoor is gekozen omdat de oplevering van de woningen in het Rivium gedeeltelijk later zal zijn en een project van de geheime lijst naar verwachting ook pas later tot realisatie zal komen. Ook zullen woningen in enkele deelprojecten vanuit de gebiedsvisie Centraal Capelle na 2032 worden opgeleverd. In de samenvattende tabel brengen we het woningbouwprogramma tot en met 2035 per jaar in beeld en daarna volgt een kolom “> 2035”. Dit is in lijn met de beoordelingswijze van de provincie. De provincie beoordeelt volgend jaar gemeentelijke woningbouwprogramma’s tot en met 2035. Daarnaast wordt het programma binnen de looptijd van het Programma Wonen apart weergegeven. Zoals in de inleiding vermeld, vergelijken we het huidige woningbouwprogramma met het Programma Wonen. Daarom zijn er van sommige grafieken twee versies: één op basis van het Programma Wonen en één volgens de woningbouwplanning van najaar 2025. Zo laten we zien hoe de woningbouwplanning zich ontwikkelt ten opzichte van het woningbouwprogramma zoals opgenomen in het Programma Wonen.

Door het woningbouwprogramma vanuit het Programma Wonen te vergelijken met het meest recente woningbouwprogramma, wordt inzichtelijk wat de voortgang en aansluiting is bij de ambities die zijn opgenomen in het Programma Wonen. Wat verandert er? In de periode vanaf 2025 worden er naar verwachting 10.768 woningen opgeleverd. Dit is een stijging ten opzichte van het Programma Wonen 2024-2028 toen 9.958 woningen werden verwacht voor deze periode. Ook worden er 96 zorgplekken gerealiseerd in de Florabuurt en bij het project Pastel 94 die niet meetellen als woning. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door 2 zaken: woningen die eerst gepland stonden voor oplevering in 2024, maar in 2025 zijn opgeleverd en door de ambitie om meer woningen te realiseren in het opgavegebied Centraal Capelle. Het aantal woningen voor dit gebied is verhoogd van 955 naar 1600. Daarnaast is het aandeel betaalbare, sociale en woningen met een lage huur een stuk toegenomen. De redenen hiervoor zijn het hoger aantal woningen in het opgavegebied Centraal Capelle en de aanpassingen in het woningbouwprogramma van het Rivium. De belangrijkste programmatische wijzigingen zijn het toevoegen van sociale huurwoningen in het Rivium.

Door het ophogen van het aantal sociale huurwoningen in het Rivium, kunnen opgavegebieden vanuit de Omgevingsagenda waar meer dan 30% sociaal gerealiseerd zou worden in het woningbouwprogramma, teruggebracht worden naar 30% sociale huur. Dit leidt tot 92 sociale huurwoningen minder op deze locaties dan wanneer er wordt vastgehouden aan de hogere percentages sociaal in deze gebieden, maar in het Rivium worden 1150 extra sociale huurwoningen gerealiseerd. Hiermee worden deze projecten uit de Omgevingsagenda financieel haalbaarder, neemt het aantal en aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma van de gemeente nog steeds toe en wordt daarmee nog steeds voldaan aan de handreikingen die zijn gedaan aan de provincie. Daarbij wordt het aantal woningen in de Gebiedsvisie Centraal Capelle verhoogd, waardoor het percentage weliswaar daalt maar het aantal sociale huurwoningen wel toeneemt. Dit zijn belangrijke aandachtspunt bij het vergelijken van de verschillende grafieken. Daarnaast is de verdeling tussen koop en huurwoningen in het Rivium losgelaten. Eerder was dit minimaal 30% koopwoningen en 70% huurwoningen. Voor nu is buiten het sociale segment deze verdeling aangehouden in het woningbouwprogramma, omdat het de verwachting is dat dit uiteindelijk de verdeling zal worden.

Deze verdeling kan echter wijzigingen wanneer de omgevingsvergunningen voor het bouwen in het Rivium worden aangevraagd. Wanneer 10.000 woningen? Daarnaast zien we wel dat het doel om 10.000 woningen te bouwen tussen 2024 en 2032 niet wordt gehaald. Nu is de verwachting dat dit aantal in 2036 wordt gehaald in plaats van in 2032. Dit komt voornamelijk doordat een deel van het Rivium in de nieuwe planning na 2035 wordt opgeleverd. Tot en met 2032 worden nu ongeveer 7.000 woningen gerealiseerd. Het komende half jaar zal gekeken worden op welke manier de plancapaciteit van de gemeente tot en met 2032 opgehoogd kan worden door het naar voren halen van planningen of het verhogen van het aantal woningen in bestaande plannen. Dit zorgt ervoor dat plannen die vertragen of uitvallen opgevangen kunnen worden. De uitkomsten hiervan worden meegenomen in de volgende updates van het woningbouwprogramma. Onderstaande tabel geeft samenvattend weer wanneer we de ruim 10.000 woningen volgens het Programma Wonen zouden gaan halen en wanneer we dit aantal volgens deze update gaan halen:

Doel woningbouw (2024-2032) Programma Wonen Stand woningbouw (2024-2032) Update najaar 2025 Woningbouw totaal (vanaf 2025) Update najaar 2025

10.406 6.958 10.768

Prijsklassen van de woningen In onderstaande grafieken is voor de periode vanaf 2025 weergegeven hoeveel woningen er met een bepaalde huurprijs worden opgeleverd. In het woningbouwprogramma zijn dus bijvoorbeeld 2.895 middeldure huurwoningen opgenomen. Deze woningen hebben een huurprijs tussen de grens lage huur (€ 900,07) en de middeldure huurgrens (€ 1184,82). Binnen de woningen die een huurprijs tot de grens lage huur hebben, worden er naar verwachting 2.972 sociale woningen gerealiseerd en 1.230 particuliere woningen die nu nog niet voldoen aan de definitie van een sociale huurwoning. Deze woningen categoriseren we als lage huurwoningen. Als we het hebben over sociale huur, bedoelen we in ieder geval de DAEB-voorraad van de woningcorporaties. DAEB is een afkorting voor Diensten van Algemeen Economisch Belang en staat in dit geval voor de sociale woningen van een woningcorporatie. Particuliere sociale huurwoningen tellen mee als deze voldoen aan de definitie voorgesteld in de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Dit houdt in dat er 1) een instandhoudingstermijn vanminimaal 25 jaar geldt en 2) dat de woningen via de huisvestingsverordening worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen binnen de DAEB-inkomensgrens. De DAEB-inkomensgrens wordt vastgesteld door de Rijksoverheid.

In Capelle worden particuliere sociale huurwoningen niet via de huisvestingsverordening toegewezen. Daarom tellen ze niet mee als sociale huur.

Aandeel betaalbaar In grafiek 2 & 3 wordt weergegeven wat de verdeling betaalbaar en duur is in het gehele woningbouwprogramma. De categorie betaalbaar is uitgesplitst in laag, sociaal en midden. De woningen met een onbekende prijs zijn niet opgenomen in hierop volgende grafieken 4 t/m 7, omdat het voor nu nog niet bekend is of dit koop- of huurwoningen worden. Deze woningen zijn in de grafieken 2 & 3 wel meegenomen. We geven de belangrijkste zaken hieronder puntsgewijs weer. • Ten opzichte van het Programma Wonen is het totaal aandeel betaalbare woningen in de woningbouwplanning gestegen. Het percentage betaalbaar is gestegen naar 64%. • Ongeveer 28% van het woningbouwprogramma van dit najaar bestaat uit woningen met een huurprijs onder de sociale/lage prijsgrens. Dit is een hoger percentage dan in het Woningbouwprogramma in het Programma Wonen. In het Programma Wonen is de doelstelling opgenomen dat projecten die we nieuw opnemen in het openbare gedeelte van deze monitor gemiddeld 30% sociale huur hebben. Op dit moment is dit 32% en daarmee voldoen we aan deze doelstelling. • Het aandeel prijs onbekend is ongeveer gelijk gebleven. Het is wel de verwachting dat het grootste gedeelte van deze woningen in het dure segment zullen vallen.

Grafiek 2 Aandeel Betaalbaar Programma Wonen laag + sociaal

midden

hoog

Grafiek 3 Aandeel Betaalbaar Woningbouwprogramma najaar 2025 laag + sociaal

prijs onbekend

midden

hoog

100%

10%

26%

29%

50%

36%

39%

28%

23% 0%

Heel Capelle

prijs onbekend

Huurwoningen In grafieken 4 & 5 is te zien hoeveel huurwoningen er per prijssegment naar verwachting worden opgeleverd in de periode vanaf 2025. •

Ten opzichte van het woningbouwprogramma in het Programma Wonen telt het huidige woningbouwprogramma 623 huurwoningen meer. Deze wijziging komt voornamelijk door het verhogen van het totaal aantal woningen in de gebiedsvisie Centraal Capelle.

•

In de categorie middenhuur gaan er 473 woningen af en in de categorie lage huur komen er 938 woningen bij. De belangrijkste redenen voor deze wijzigingen zijn de wijzigingen in het woningbouwprogramma van het Rivium en binnen de projecten die vallen onder de gebiedsvisie Centraal Capelle.

Samengevat: Het totaal aantal huurwoningen van het woningbouwprogramma neemt toe. Het aantal betaalbare huur neemt ook toe. Grafiek 4 Verdeling huurprijs Programma Wonen Grafiek 5 Verdeling huurprijs woningbouwprogramma najaar 2025 huur laag

huur laag sociaal

huur midden

huur hoog huur laag

7.000

6439

7.000

1.565

6.000

huur laag sociaal

huur midden

7062 1.723

5.000 5.000 4.000

2.765

4.000

2.292

3.000 3.000 2.000

1.377

2.000

2.702

1.000 1.000

732 0

Heel Capelle

345

Heel Capelle

huur hoog

Koopwoningen In grafieken 6 & 7 is te zien hoeveel koopwoningen er per prijssegment naar verwachting worden opgeleverd. De belangrijkste wijzigingen zijn: • Het aantal totaal aantal koopwoningen neemt toe met 23. • Er worden naar verwachting 351 meer betaalbare koopwoningen gerealiseerd. Het aantal dure koopwoningen daalt met 328. De sociale koop verdwijnt uit het woningbouwprogramma. Dit segment woningen blijkt in de praktijk niet financieel haalbaar te zijn in de nieuwbouw. • De stijging van het aantal koopwoningen heeft dezelfde reden als de veranderingen in het aandeel betaalbare huurwoningen. Samengevat: Het aantal betaalbare stijgt. Sociale koop verdwijnt en dure koop neemt af.

Grafiek 6 Verdeling koopwoningen Programma Wonen koop sociaal

Koop midden

Grafiek 7 Verdeling koopwoningen woningbouwprogramma najaar 2025 Koop midden

koop hoog 3.000

3.000

2634

2611 2.500

2.500

1.013 2.000

1.341

1.500

2.000

1.500

1.000

1.108

1.621

500 500

162

Heel Capelle

koop hoog

Woningbouwplanning per jaar In grafiek 8 wordt de woningbouwplanning per jaar aangegeven. Hierin is ook het woningbouwprogramma voor de looptijd van het Programma Wonen in te zien. De looptijd van het Programma Wonen is 2024-2028. •

Belangrijkste verschillen tussen de twee grafieken is het opschuiven van de realisatiejaren binnen het project Rivium en het verhogen van de woningaantallen vanuit de gebiedsvisie Centraal Capelle. Hierdoor worden de meeste woningen naar verwachting vanaf 2030 gerealiseerd. Daarnaast worden er meer projecten in 2032 naar verwachting opgeleverd in plaats van in 2031 en is de bouwproductie tot 2029 wat gelijkmatiger per jaar geworden. Na 2029 zal het Rivium gefaseerd worden opgeleverd. Voor nu is het de planning dat er vanaf 2029 jaarlijks ongeveer 670 woningen in het Rivium worden opgeleverd. Daarom stijgt vanaf die periode het aantal woningen per jaar flink, omdat er naast het Rivium ook in andere delen van de stad woningen worden opgeleverd.

Grafiek 8 Woningbouwprogramma per jaar laag + sociaal

midden

hoog

prijs onbekend

4.000

189

3.000

Astitel

1.322

2.030 2.000

1.762

524 874

272

646 414

521 252 41 121

67 107

368

188 246

472

132 118

73 258

46 25 511 205

1224

1469 90

181

447

277 388

723

1.000

393 202

1.694

1.581

326

1.420 851

366

632 309

761 640

744

751

73 156

754 26

277

129 314

304

564

519

520

PW Najaar

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

102

674 0

427

212

Astitel

274

158 103 130

147

571

277

478

390 320

46 54 216 116 42

315

277

288 0

123

PW Najaar

2033

2034

2035

361 0

PW Najaar >2035

In grafiek 9 wordt weergegeven wat de verdeling per wijk is tussen betaalbare en dure woningen die worden opgeleverd zowel in Programma Wonen als in het huidige woningbouwprogramma. Ook wordt er weergegeven als de prijs nog onbekend is. Rivium blijft uiteraard de wijk met de meeste woningbouw, gevolgd door Middelwatering Oost, Fascinatio en Schollevaar Noord en Zuid. De verschillen met het Programma Wonen zijn dat er in Middelwatering meer woningen worden gerealiseerd door het ophogen van het aantal woningen in de gebiedsvisie Centraal Capelle. Grafiek 9 Woningbouwprogramma per wijk laag + sociaal

midden

hoog

prijs onbekend

6.000

5.476 5.500

2.360

2.165

4.000

2.115 2.000

444 1.540 308 889 90 91 653

2.185

889 90 164 626

244

2.564

279

754

800

462

526

638

155 135

280 135

310 103 116 91

1.150 552

403

392

112 185 96

145 160 87

264 296 240

670 221

557

201

370 183 122 221 151 97 153 PW Najaar

248

PW Najaar

Capelle West

Fascinatio

Middelwatering Oost

Middelwatering West

Oostgaarde Zuid

Rivium

Schenkel

Schollevaar Noord

Schollevaar Zuid

Oppervlakten en type woningen In Capelle worden de komende jaren voornamelijk gestapelde woningen toegevoegd. In grafieken 10 t/m 13 wordt weergegeven hoeveel verschillende soorten woningen er gerealiseerd gaan worden. Deze grafieken geven een gedetailleerd beeld van hoe verschillende woningtypen en hun oppervlaktes zich ontwikkelen. De grafieken 10 en 11 gaan over de soort woningen die worden gerealiseerd en de grafieken 12 en 13 gaan over de oppervlaktes van de woningen uit het woningbouwprogramma. Hieronder enkele belangrijke punten uitgelicht. •

In Capelle is weinig ruimte om grondgebonden woningen toe te voegen. In beide standen worden ruim 6.000 appartementen gebouwd. Het aantal studentenwoningen neemt toe van 392 naar 892. Door het toevoegen van gestapelde woningen gaan we efficiënt om met de schaarse ruimte in de stad. Dit is duidelijk te zien in onderstaande grafieken.

•

Voor grafieken 10 & 11 geldt dat een groot aandeel onbekend is. Dit zijn voornamelijk de woningen waarvan het opleverjaartal wat verder in de toekomst ligt. Voor deze woningen is voor nu nog niet te bepalen wat voor soort woning dit worden.

•

In grafieken 10 & 11 zijn ook de 96 plekken in de Florabuurt en Pastel 94 opgenomen voor cliënten met een ernstige meervoudige beperking en ouderen met een verstandelijke beperking meegenomen om wel inzichtelijk te maken dat deze plekken worden gerealiseerd. In de overige grafieken niet, omdat dit formeel geen woningen zijn.

•

Het aantal studentenwoningen neemt ook flink toe. Dit komt omdat er in het Rivium 500 studentenwoningen gerealiseerd zullen worden.

•

In grafiek 12 en 13 is te zien dat het aantal woningen waarvan de grootte onbekend is, flink is toegenomen. Dit komt door de wijzigingen in het Rivium. De afspraken wat betreft de groottes van de woningen zijn losgelaten, maar hiervoor in de plaats zijn meer sociale- en betaalbare woningen gekomen. Wel is het de verwachting dat er een mix zal ontstaan aan kleine, middelgrote en grote woningen omdat te veel kleine woningen niet verhuurd of verkocht zullen worden als het aanbod hiervan de vraag overstijgt. Daarnaast zorgt de puntentelling in de sociale- en middenhuur ervoor dat woningen een minimale kwaliteit moeten leveren om een bepaalde huur te mogen vragen. De laatste reden is dat de uiteindelijke verhuurders van de woningen de woningen niet zullen overnemen als er te veel kleine woningen in het programma zitten.

Samengevat: Het aantal woningen waar het type en oppervlakte nog onbekend is neemt toe. Het aantal studentenwoningen neemt fors toe, het aantal rijtjeswoningen stijgt licht.

Grafiek 10 Type woning Programma Wonen 2 kapper

appartement

rij

student

vrij

Grafiek 11 Type woning woningbouwprogramma najaar 2025 zorg

nog onbekend 2 kapper

appartement

rij

student

vrij

zorg

nog onbekend

10864

9994 10.000 10.000

2.896

3.483

117 392 127

177 842 149

5.000 5.000

6.451 6.201

6 0

Heel Capelle

Grafiek 12 Oppervlakte van woningen Programma Wonen

<40m2

<50m2

<60m2

<70m2

>70m2

onbekend

Grafiek 13 Oppervlakte van woningen woningbouwprogramma najaar 2025

<40m2

<50m2

<60m2

<70m2 10768

9958 10.000

10.000

3.242

9.018

5.000

2.835

5.000

1.293

1.201 803

736 0

651 Heel Capelle

351 211 35 350 Heel Capelle

>70m2

onbekend

Zorgwoningen In de periode vanaf 2025 realiseren we ook woningen voor mensen met een extra zorgvraag. We maken daarbij onderscheid in vier categorieën: beschermd wonen, begeleid wonen, zelfstandig wonen met ambulante begeleiding en zelfstandig wonen. Het betreft de volgende projecten: • • • •

Meeuwensingel: Op deze locatie worden 25 woningen gerealiseerd die worden voor mensen met een verstandelijke beperking of handicap vanuit de WLZ. Vanuit de Wmo worden hier cliënten met een licht verstandelijke beperking of psychiatrische achtergrond. De woningen worden beheerd door Pameijer. Het gaat hier om begeleid wonen. Bermweg 11/Bermeinde 9: Hier worden 28 woningen gerealiseerd voor ouderen met een WLZ-indicatie. Deze woningen zijn geschikt voor mensen die zelfstandig wonen met ambulante begeleiding. Fascinatio NK1: Hier worden 28 woningen gerealiseerd die bestemd zijn voor mensen die van begeleid wonen naar zelfstandig wonen gaan. Deze woningen zijn bestemd voor verschillende doelgroepen die in aanmerking komen voor tussenwonen. Het gaat hier om begeleid wonen. Ook realiseren we 96 zorgplekken. Dit zijn geen woningen. Het gaat om 36 plekken voor Pameijer in de Florabuurt. Deze plekken zijn bestemd voor cliënten met een beperking of ernstige meervoudige beperking. Op de locatie Pastel 94 realiseert ASVZ 60 zorgplekken voor ouderen met een verstandelijke beperking.

Wijzigingen ten opzichte van het vorige Woningbouwprogramma Het Woningbouwprogramma Najaar 2025 toont de laatste stand van zaken in het woningbouwprogramma. Dat gaat gepaard met de presentatie van een grote hoeveelheid getallen. Wijzigingen zijn daardoor niet altijd in één oogopslag zichtbaar. Daarom benoemen wij hieronder de belangrijkste wijzigingen t.o.v. het Woningbouwprogramma Voorjaar 2024. •

Het totale woningbouwprogramma is toegenomen met 810 woningen. Deze groei is grotendeels het gevolg van het toevoegen van 1.600 woningen in de gebiedsvisie Centraal Capelle in plaats van 955. Maar de toename wordt deels ook veroorzaakt door woningen die zijn of worden gerealiseerd in 2025, in plaats van in 2024.

•

Het aandeel betaalbare woningen stijgt naar ongeveer 64%. Binnen het betaalbare segment neemt het aantal betaalbare koop en huurwoningen allebei toe.

•

Het aantal en aandeel sociale woningen neemt toe ten opzichte van het woningbouwprogramma wat is vastgesteld in het Programma Wonen.

•

De realisatie van de woningen in het woningbouwprogramma van het najaar 2025 is gelijkmatiger verdeeld over de jaren heen en de meeste woningen zullen na 2030 worden opgeleverd.

Aanpassingen binnen projecten Ten opzichte van het woningbouwprogramma uit het Programma Wonen 2024-2028 is er een aantal aanpassingen binnen projecten geweest, zoals verschuivingen van huur naar koop en verschuivingen van het ene prijssegment naar het andere prijssegment. Naast de eerder benoemde wijzigingen in het Rivium en de gebiedsvisie Centraal Capelle, zijn er ook in andere projecten een aantal programmatische verschuivingen. In eerdere versies van het Woningbouwprogramma zijn eerdere verschuivingen al benoemd. Nieuwe verschuivingen zijn bijvoorbeeld In het project Florabuurt. Daar worden bijvoorbeeld meer dure koopwoningen gerealiseerd. Ook zijn de realisatiejaren van enkele projecten aangepast. Er zijn meerdere projecten waarbij (een deel van) de woningen later worden opgeleverd, zoals de projecten aan de Bermweg 310, Fascinatio NK1 en 1K1, Kerklaan 450, Poortmolen, een deel van de Blinkert, Goudenregenhofje, de Wingerd, het middengebied Florabuurt, de studentenhuisvesting in Fascinatio en een aantal projecten van de vertrouwelijke lijst. Het middengebied Florabuurt is het project met de meeste verwachte vertraging. Het jaartal van realisatie bij dit project is deels verschoven van 2028 naar 2031. Deze vertragingen bij projecten worden veroorzaakt door knelpunten die een belemmering vormen voor de realisatie van de woningen.

Dit zijn de randvoorwaarden voor de woningbouwopgave, zoals processen en procedures of een tekort aan capaciteit bij externe partijen. Ook is netcongestie een steeds groter wordend knelpunt voor een aantal voorzieningen die een grote stroomaansluiting nodig hebben. Als dit soort voorzieningen nodig zijn voor de realisatie van projecten waar woningbouw deel van uitmaakt, dan kan netcongestie ook een knelpunt worden binnen de realisatie van woningen. Dit is bijvoorbeeld het geval voor het project Middengebied Florabuurt. Tot slotzorgen bezwaarprocedures voor vertraging.

Wijzigingen ten opzichte van het Woningbouwprogramma Voorjaar 2025 In bovenstaande grafieken worden de verschillen tussen het woningbouwprogramma uit het Programma Wonen en het huidige woningbouwprogramma naast elkaar gezet. De belangrijkste verschillen ten opzichte van het Woningbouwprogramma Voorjaar 2025 en het huidige woningbouwprogramma worden daarom hieronder puntsgewijs benoemd, zodat er ook een beeld is wat de wijzigingen ten opzichte van de meest recent vastgestelde stand van het woningbouwprogramma zijn. •

Het aandeel betaalbaar stijgt. Het aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma ook.

•

Het aantal betaalbare koop stijgt in het huidige woningbouwprogramma en het aantal betaalbare huur stijgt ook.

•

Ook worden er ruim 600 woningen meer opgeleverd. Deze stijging heeft nagenoeg dezelfde redenen als de stijging van het aantal woningen ten opzichte van het woningbouwprogramma uit het Programma Wonen.

•

Ook is voor een aantal projecten het jaartal van realisatie verlaat. De reden hiervoor zijn in bovenstaande alinea’s verder uitgewerkt.

•

2 projecten uit de geheime bijlage zijn tijdelijk stopgezet. Ditzelfde geldt voor het project Goudenregenhofje. Wanneer de beëindigingsprocedure afgerond is of definitief niet meer doorgaan, worden projecten uit het woningbouwprogramma gehaald.

Tabellen Op de volgende pagina’s worden samenvattende tabellen weergegeven met informatie per projecten wanneer de woningen worden opgeleverd, de koop en huurprijs van de woningen in een project, de soort woning en het oppervlaktes van de woningen. De aantallen in deze tabellen komen opgeteld op andere getallen uit dan bovenstaande grafieken. Dit heeft als reden dat in sommige projecten die nog afgerond moeten worden, al in een eerder jaar woningen zijn opgeleverd. In onderstaande tabellen worden echter alle woningen binnen een project meegenomen, ook als deze woningen al eerder zijn opgeleverd. Een voorbeeld hiervan is het project Amandelhof. 50 woningen vanuit dit project worden naar verwachting dit jaar opgeleverd. De overige woningen uit dit project zijn in 2023 en eerder opgeleverd. Bovenstaande grafieken gaan over de periode vanaf 2025, waardoor er in onderstaande tabellen meer woningen staan opgenomen dan in de grafieken. Bij Tabel B wordt achter de huurwoningen met een lage huurprijs vermeld of het sociale huurwoningen zijn (S) of particuliere huurwoningen die niet voldoen aan de definitie van een sociale huurwoning (P)

Tabel A. Woningbouw: jaartal van oplevering Project

<2024

2024

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

550

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Niets

Capelle-west

Faciliterend Transformatie

Gerealiseerd

Amandelhof Bermweg 11/Bermeinde 9

129

Niets

Middelwatering

Mix

Niets Niets

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Nee

Gerealiseerd Omgevingsvergunning vastgesteld

Bermweg 310

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Nee

In aanbouw

Blinkert Capelseweg/Bermweg B1 t/m5 Capelseweg/Bermweg B6

180 Niets

Niets

Middelwatering

Actief

Herstructureren Ja

Gerealiseerd

Niets

Niets Schenkel

Mix

Herstructureren Nee

Niets

Niets Schenkel

Mix

Herstructureren Nee

100

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Gerealiseerd Omgevingsvergunning verleend Opgenomen in gebiedsvisie Centraal Capelle

Schenkel

Faciliterend Verdichting

Nee

In aanbouw

Fascinatio

Mix

Verdichting

In aanbouw

Niets

Niets Niets

Xx Xx

2032

Xx 20

Niets Niets

2031

Niets Niets

xx 16 Niets Niets 180 Niets Niets 22 16 Niets Niets xx 7 Xx Xx Xx Xx Niets 10 Niets Niets

Centrum Oost Eengezinswoningen Wingerd

250

Fascinatio 1K1 Fascinatio 2k1 (Poortkavel West)

71 Niets

Fascinatio 2K4

342 Niets 161 Niets

Niets

16 Niets Niets 212 Xx 150 179 Niets

Niets

74 Niets 150 Xx

Niets

Fascinatio NK1AB Goudenregenhofje Kerklaan 450 'ING-pand' Lijstersingel Meeuwensingel Middengbied Florabuurt - Middenblok Middengebied Florabuurt - Zuidblok Mient-midden Mient-zuid Narcisstraat (nieuwbouw)

Niets

150

Niets

Nee

Herstructureren Ja

Niets

Fascinatio

Actief

Verdichting

Nee

Projectplan vastgesteld

Niets

Fascinatio

Mix

Verdichting

Onherroepelijk

Niets

Fascinatio

Mix

Verdichting

In aanbouw

16 Niets

Niets

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Nee

Niets

Niets Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Gestopt Onherroepelijk omgevingsplan Opgenomen in gebiedsvisie Centraal Capelle

Middelwatering

Mix

In aanbouw

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Ja

Bestemmingsplan procedure

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Ja

Bestemmingsplan procedure

Middelwatering

Mix

In aanbouw

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren nee

Intentieovereenkomst

10 Niets

Type

Grondex ploitatie

Niets

Niets Niets

2030

Rol gemeente

2029

Wijk

20 Niets 79

2028

>2035 xx

550 Xx

Xx Xx

2027

2035 Xx

Aert van Nesstraat 1

2026

2034 400

747 buurt West

400 Xx

2025

2033 Xx

Besluitvorming Opgenomen in gebiedsvisie Centraal Capelle Opgenomen in gebiedsvisie Centraal Capelle

747 buurt Oost

Totaal

71 Niets

60 60 Niets

Niets

342 Niets 95 Niets

212 Xx Xx

Niets

150 Niets Niets

Niets

Xx Niets 51 Niets

Niets

84 Niets

Niets

74 Niets Xx Xx

Niets

148 Niets

Niets

25 Niets Niets

150

Niets

128

84 173

Niets

Xx Niets

Niets

Pastel 94

Plantsoenstraat 13

20 Xx

Poortmolen

70 Niets

Niets

Xx Xx Xx Xx Niets

Niets

xxx

Niets

Herstructureren Ja

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Nee

Gerealiseerd

Schollevaar

Faciliterend Herstructureren Nee

Omgevingstafel

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Omgevingstafel

Schenkel

Faciliterend Herstructureren Nee

Op pauze

60 Xx

Herstructureren Ja

Niets

70 Niets Rivium

Niets

5.500

Roer Barbizon Slotplein Stationsgebied Schollevaar Kanslocaties Omgevingsagenda Overige kanslocaties

600 Niets Xx 80 Niets 557 Niets 655 115 Niets

Niets

140

Niets

Xx xxx

Niets

140

262

674

120

674

674 80

210 318 10 Niets

29 300

674 Xx

1194 Rivium

Faciliterend Herstructureren Nee Nee

Schollevaar

Faciliterend Transformatie

Middelwatering

Faciliterend Herstructureren Nee

Gebiedspaspoort ter inzage Opgenomen in gebiedsvisie Centraal Capelle

Faciliterend Herstructureren Nee Niets Niets Niets

Gebiedspaspoort ter inzage Niets

Niets

Gebiedspaspoort 2.0 vastgesteld.

Schollevaar 275 Niets 70

Niets

100

Niets

Tabel B. Woningbouw: prijs huur en koop

747 buurt Oost

400 Xx

Lage en sociale huur <477,20 Xx

747 buurt West

550 Xx

Aert van Nesstraat 1

Lage en sociale huur <682,96 Xx

Lage en sociale huur <731,93

Lage en sociale huur <900,07

Sociale koop <237.000

120(S)

Xx Xx

165(S)

102

Xx Xx

Duur 405.000 - 600.000 74 Xx 102 Xx

20 Niets Niets 129 44 Niets

Niets

1(P)

3 Niets

10 Niets

Niets

35(P)

28 Niets 16 Niets

Niets

27 Niets 28 Niets

Niets

180 Niets 38 Niets

Niets

7 Niets 250 Xx

Niets

75(S)

10 Niets 71 Niets

Niets

10(S) Niets Niets

Niets

60 Xx 342 Niets

60(S) Xx

Niets

161 Niets 16 Niets

Niets

342(P) Niets 69(S) Niets

Niets

10 Niets

Niets

63(S)

31 Niets

Lijstersingel

212 Niets 150 Xx

xxX

45(S)

Meeuwensingel

179 Niets

Niets

Middengbied Florabuurt - Middenblok

36 Niets 173 Niets Niets 74 Niets Niets

Niets

25(S) Niets 48(S) Niets

xx xx Niets

Niets

25 Niets Niets

150 Xx 8 Niets

xxX

Niets

60 60 20 Xx

70 Niets 5.500 Niets

Niets

600 Niets

Niets

Project

Amandelhof Bermweg 11/Bermeinde 9 Bermweg 310 Blinkert Capelseweg/Bermweg B1 t/m5 Capelseweg/Bermweg B6 Centrum oost Eengezinswoningen Wingerd Fascinatio 1K1 Fascinatio 2k1 (Poortkavel West) Fascinatio 2K4 Fascinatio NK1AB Goudenregenhofje Kerklaan 450 'ING-pand

Middengebied Florabuurt - Zuidblok Mient-midden Mient-Zuid Narcisstraat (nieuwbouw) Pastel 94 Plantsoenstraat 13 Poortmolen Rivium Roer Barbizon

Totaal

Zorg

Middenhuur <1184,82

Dure huur >1184,82

Middelduur 237.000-405.000

Niets

117 Niets Niets

Niets

45(S) Niets Niets

Niets

92(S)

Niets

123 Niets 45(S)

Niets

8 Niets Niets

Niets

8 Niets

Niets

132 181

Niets

18 Niets 20

7 Niets

Niets

7 Niets

47 Xx Niets

Prijs nog onbekend

Niets 11

Niets

Duur >600.000 Xx

Niets

9 Niets Xx Xx

Niets

31 Niets xx xx

Niets

59 Niets Niets

Niets

25 Niets

Niets

49 Niets

52 Niets xx

8(S) Niets Xx Xx

Niets

Xx Xx 21(S) Niets

20 Xx

Niets

693

683 Niets

10 Niets Niets

1150(S) 180(S)

1.492 111 Niets

1482

xx Niets

111 Niets

Niets

198

Stationsgebied Schollevaar Slotplein Kanslocaties Omgevingsagenda Overige kanslocaties

557 Niets 80 Xx

Niets

655 Niets 115 Niets

Niets

181(S)

Niets

110(S) Niets

167(S) 24(S)

103 Niets 15 Xx

Niets

129 Niets Niets

Niets

Xx Niets

Niets

104 Niets 15 Xx

Niets

183

129 Niets Niets

Niets

216

Niets

Tabel C. Woningbouw: Soort en gebruikersoppervlakte

Project

Rij

2-kapper

Vrij

Zorg

Student.

Niets Niets

Niets

Fascinatio NK1AB

180 Niets Niets 71 Niets 342 Niets 161

Niets

Fascinatio 2k1 (Poortkavel West)

Kerklaan 450 'ING-pand'

212

Meeuwensingel

179

Aert van Nesstraat 1

Amandelhof

129

Capelseweg/Bermweg B1 t/m5

Capelseweg/Bermweg B6

Blinkert Fascinatio 1K1 Fascinatio 2K4

Rivium Roer Barbizon Bermweg 310

Totaal

Niets

Niets 34

Niets

Eengezinswoningen Wingerd

Middengbied Florabuurt - Middenblok

Mien-Zuid Plantsoenstraat 13

108 Niets

Niets

17 Niets 500

Niets Niets

4.968

Niets

<50 m² Niets

<60 m² Niets 1

342

Niets

<70 m²

15 Niets

>70 m² 25

155

Niets

Niets 64

Zorg2 Niets

Grootte nog onbekend Niets

Niets

44 28 33

Niets

Niets Niets

Niets

113

Niets

xx Niets

Niets

xx xx Niets

Niets

16 46

2 44

Niets

50 38 7 xx Niets 16 8

144

Niets

Niets Niets

Niets

xxx

48 153

Niets

Niets 557 150

100

Niets

550 80 150 20

Niets

28 33

10 74 8

Niets

Niets 36

Niets

Niets Niets

xxx

Xx0x00

48 3 557 150

600 Niets

Niets 35

5500

Niets

150 400

Niets

10 Niets

Niets

600 16

Niets

173

150

Niets

Narcisstraat (nieuwbouw)

Slotplein

Niets

550

Niets

747 buurt West

Niets

Mient-midden

400

Niets

Niets Niets

Niets

747 buurt Oost

118

Niets

212

Niets Niets

Niets

Goudenregenhofje

250

Niets

Centrum oost

<40 m² Niets

Niets 133

Niets

Poortmolen

150

Niets

Lijstersingel

Niets

Bermweg 11/Bermeinde 9

557

152

Stationsgebied Schollevaar

71 342

Niets Niets Niets

Hoven II 'Harmonie'

Middengebied Florabuurt - Zuidblok

180

Soort nog onbekend Niets

5.500 600

Appart.

150 400 550 80 150

Pastel 94 Kanslocaties Omgevingsagenda Overige kanslocaties

60 655 115

Niets

xx Niets Niets100

xx 655 15

Niets

xx 655 115

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16274702/3