05.02 - Gebiedspaspoort Roer-Barbizon

t nc ep November 2025

Co GEBIEDSPASPOORT ROER-BARBIZON Gebiedspaspoort Roer-Barbizon 20 maart 2025

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

1

2

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Inhoudsopgave 1. Inleiding 5 1.1 Proces en planning 6 1.2 Participatie 7 2. Gebiedsbeschrijving 8 2.1 Historie en huidig karakter 8 2.2 Ontwikkelingen en initiatieven in het gebied 9 3. Ambities en uitgangspunten 10 3.1 Ambities 10 3.2 Ambitiekaart 11 4. Spelregels 12 4.1 Stedenbouwkundige opzet 12 4.2 Bebouwing 17 4.3 Wonen, werken en voorzieningen 20 4.4 Openbare Ruimte 22 4.5 Mobiliteit en parkeren 30 4.6 Fasering 34 5. Beeldkwaliteit 36 5.1 Beeldkwaliteit bebouwing 40 5.2 Beeldkwaliteit Openbare Ruimte 56 6. Bijlage 64 6.1 Lijst van moeilijke woorden 64 6.2 Bronnenlijst 70 6.3 Ambitiedocument Roer-Barbizon 73

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

3

Gemeente Rotterdam

0

A2

Gemeente Capelle aan den IJssel

1.1 Ligging van Roer-Barbizon in Capelle aan den IJssel en op de grens met Rotterdam. 4

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

1. Inleiding Dit Gebiedspaspoort vormt het toetsingskader voor de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied Roer-Barbizon in Capelle aan den IJssel. Het gebied Roer-Barbizon is in de jaren ‘90 opgezet in het polderlandschap als het bedrijfs- en kantorenpark “Capelle Office Park”. Het enige deel van Capelle dat zich ten noorden van de snelweg A20 bevindt en zich omringt met Rotterdams grondgebied, waaronder een groot deel aan de woonwijk Zevenkamp. Sinds 2010 werkt de gemeente aan de transformatie van dit gebied. Het eerste woongebouw is in dit jaar gerealiseerd: Barbizonstate. In 2018 is de eerste transformatieleidraad door de gemeente vastgesteld voor de transformatie van kantoren naar woningen vanwege structurele leegstand van bedrijfs- en kantoren locaties, waaronder Capelle Office Park*. Sindsdien zijn er tot medio 2025 in totaal 253 woningen gerealiseerd, zowel door transformaties als nieuwbouw. Er ontstonden steeds meer initiatieven voor transformatie naar wonen en ook sloop/ nieuwbouw. De vergunde ontwikkelingen waren per plot (of per eigenaar) en individueel ingestoken. Wat resulteert in een zelfde soort uitstraling en gebruik: gebouwen met veelal afgesloten (parkeer-)terreinen, nauwelijks openbare (gebruiks-)ruimte en weinig samenhang.

Daarom is besloten om een overkoepelend kader op te stellen voor een transformatie naar een volwaardige woonbuurt met ruimte voor kleindschalige bedrijvigheid. Hiermee kan de noodzakelijke kwaliteit die wenselijk is voor een woon-, werk- en leefomgeving worden geborgd.

vastgesteld door het college op 13 mei 2025, na consultatie bij de raad. Het Ambitiedocument is als bijlage toegevoegd. Het Gebiedspaspoort is een instrument voor het sturen van ruimtelijke kwaliteit en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Initiatiefnemers kunnen binnen dit kader een aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning op basis van een ruimtelijke procedure. Dit Gebiedspaspoort bevat zowel de ambities, ruimtelijke, landschappelijke en programmatische spelregels als de beeldkwaliteitseisen. Daarmee is dit document breder dan een traditioneel beeldkwaliteitsplan (BKP); het vormt een integrale basis voor toetsing van initiatieven op alle relevante schaalniveaus. Het document gaat ook in op sociale thema’s, duurzaamheid, ecologie en mobiliteit. Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft het gebied en zijn context; Hoofdstuk 3 bevat de ambities en uitgangspunten; Hoofdstuk 4 bevat de spelregels per thema; Hoofdstuk 5 bevat de beeldkwaliteitseisen; Hoofdstuk 6 bevat relevante bijlagen.

Na een lang voortraject en veel onderzoek is de ambitie voor het gebied bepaald. Dit is gedaan in samenwerking met bureau ECHO Urban Design, de actieve eigenaren in het gebied en in samenspraak met de omgeving en professionele partners. Het Ambitiedocument Roer-Barbizon is * De te transformeren kantoorpanden betreffen langdurige leegstaande kantoorpanden aangemerkt als werkmilieu ‘hoogwaardig’. Van dit type kantoorpanden heeft de gemeente Capelle aan den IJssel een fors overschot (o.a. Rivium). Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

5

1.1 Proces en planning Voor elk initiatief geldt een gefaseerde afstemming met de gemeente, conform de procesfasen van het ontwerproces (initiatief, PvE, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, uitvoeringstekening, realisatie en overdracht. De gemeente toetst op ontwerpkwaliteit, beheerbaarheid en technische uitvoerbaarheid.

Voorafgaand aan het ontwerp van de buitenruimte wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld voor de inrichting van de Leefomgeving (LO). Beheerafspraken worden per ontwikkellocatie vastgelegd, in samenhang met de inrichting en het PvE-LO.

Stap 1 > Verkenning door werktafels In overleg met alle eigenaren in het gebied heeft gemeente met ECHO Urban Design onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een integrale herontwikkeling van RoerBarbizon. Daarbij is verkend welk ruimtelijk concept en welke ontwerpprincipes nodig zijn om het gebied te transformeren tot een aantrekkelijk en functioneel woon-werkmilieu. Deze verkenning vormt de basis voor het bepalen van de ambitie.

Stap 2 > Ambitiedocument In de stap van het Ambitiedocument zijn de uitgangspunten en ambities voor de toekomstige ontwikkeling van Roer-Barbizon concreet gemaakt. Op basis van gesprekken met initiatiefnemers en ambtelijke afstemming (onder meer met Rotterdam) zijn ruimtelijke en programmatische keuzes bepaald en vastgelegd. Dit Ambitiedocument is ter consultatie aan de raad aangeboden en vervolgens vastgesteld door het college. Het vormt nu het inhoudelijke kader voor de uitwerking van het Gebiedspaspoort.

Stap 3 > Gebiedspaspoort In deze stap leggen we de spelregels voor het gebied vast in een Gebiedspaspoort. Dit gebiedspaspoort legt bovendien een beeldkwaliteitsplan vast. Participatie van omwonenden en omliggende bedrijven is een onderdeel van dit proces. Het vaststellen van dit Gebiedspaspoort is een bevoegdheid van de Gemeenteraad. Het plan voor de aanpassingen aan de kruispunten met de Capelseweg op Rotterdam loopt parallel aan de voorbereiding en vaststelling van het Gebiedspaspoort en loopt door in stap 4.

Stap 4 > Uitwerking initiatieven, ruimtelijk besluit en overeenkomst Na vaststelling van het Gebiedspaspoort kunnen we verder met de volgende stap. Er zal sprake zijn van een gefaseerde aanpak; initiatiefnemers hebben een individuele planning en zullen op verschillende momenten hun plannen ontwikkelen. Initiatiefnemers kunnen op basis van dit Gebiedspaspoort hun plannen verder uitwerken. We zien twee mogelijkheden voor de ruimtelijke procedure. Initiatiefnemers kunnen op basis van een uitgewerkt plan een aanvraag omgevingsvergunning indienen (BOPA-procedure) op basis waarvan de gemeente op een later moment het Omgevingsplan aanpast. Of de gemeente werkt mee aan de wijziging van het Omgevingsplan naar aanleiding van een uitgewerkt initiatief. Er wordt een overeenkomst vastgesteld tussen gemeente en initiatiefnemer voor het anterieur vastleggen van afspraken.

6

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

1.2 Participatie Inloopbijeenkomst 2024 Op 1 juli 2024 was er een participatie inloopbijeenkomst. Het verslag van deze bijeenkomst staat op ons platform op de website www.capellebouwtaandestad. nl (CBADS) en vormt een bijlage van dit Gebiedspaspoort. Onderstaand wordt op hoofdlijnen de resultaten van de inloopbijeenkomst beschreven. Samengevat zijn deelnemers positief over de visie voor het gebied door het vele groen, extra bomen en goede verkeersmaatregelen zoals het fietspad en de met verkeerslichten geregelde kruising Roer-Capelseweg. Ze waarderen de samenhang, beleefbaarheid en participatie.

en de zienswijzeprocedure. Zij konden verduidelijkende vragen stellen en zijn nadrukkelijk gevraagd eventuele zorgen of aandachtspunten als zienswijze in te dienen. De reacties die daaruit voortkomen, worden betrokken bij de verdere uitwerking van het voorlopig ontwerp voor de buitenruimte en de vervolgstappen binnen het project. Vervolgtraject Wanneer nieuwe initiatiefnemers zich in latere fasen aandienen, worden deze trajecten gebundeld in een vervolgfase waarin aanvullende participatie wenselijk is (zie ook hoofdstuk 4.6 Fasering).

De buurt is blij dat na jaren stilstand en gedeeltelijke leegstand weer in het gebied wordt geïnvesteerd. Verder is er lof voor de beperkte hoogbouw. En ze zien kansen liggen in de verbeterde verkeersveiligheid, extra speelplekken, betere verbindingen met voorzieningen, meer groen en mogelijk een horecagelegenheid. De genoemde zorgen over verkeer, onveilige oversteekplekken en beperkte speelplekken kunnen we juist ondervangen met de voorgenomen maatregelen. Een aantal andere zorgpunten gaat vooral over de huidige situatie, zoals de nachtelijke overlast bij het tankstation aan de Capelseweg, het vuile viaduct onder de A20 en gebrekkige handhaving. Hiervoor is aandacht gevraagd bij onze gesprekspartners van de gemeente Rotterdam. Voor de wens om winkels bij de nieuwe woningen te realiseren, onderzoeken we de mogelijkheden. Informatie- en inloopbijeenkomst najaar 2025 De resultaten van eerdere participatie zijn verwerkt in het concept-gebiedspaspoort, dat vervolgens zes weken ter inzage heeft gelegen. Tijdens deze periode organiseerde de gemeente Capelle aan den IJssel op 25 september 2025 een informatiebijeenkomst over het ontwerpgebiedspaspoort Roer-Barbizon. Tijdens de bijeenkomst kregen bewoners een toelichting op het gebiedspaspoort

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

7

2. Gebiedsbeschrijving 2.1 Historie en huidig karakter Het Capelle Office Park werd in de jaren ‘90 aangelegd in de polder, in dezelfde periode als de afronding van de Rotterdamse wijk Zevenkamp (zie figuur 2.1.1 en 2.2.2). Het gebied bestond vooral uit kantoren, bedrijven en een hotel. Later kwam daar één hoog woongebouw bij van circa 30 meter: Barbizonstate. Het gebied ligt dichtbij voorzieningen zoals een winkelcentrum, basisschool, sportvelden en twee metrostations. NS-station Rotterdam Alexander, met intercity- en sprinterverbindingen, ligt eveneens op korte afstand. De groenzone langs de snelweg A20 samen met de sportvelden/groengebieden langs de Capelseweg vormen een groene omlijsting van het gebied. Het kantorenpark bestaat uit losse gebouwen rond een centrale waterplas. Het gebied wordt ontsloten via de Capelseweg op de snelweg A20 en is goed bereikbaar met de auto. Ieder bedrijfskavel heeft een eigen parkeerterrein op maaiveld om de parkeervraag op eigen terrein op te vangen, vaak afgesloten met slagbomen. Veel gebouwen staan direct aan het water,

waardoor de oevers niet toegankelijk zijn. Het groen en water zijn vooral om naar te kijken, niet om te gebruiken. De ruimtelijke opzet is vooral gericht op de auto en minder voor voetgangers en fietsers. Er zijn weinig actieve plinten en een beperkte verbinding met de openbare ruimte. Het eigendom van de grond in dit gebied is versnipperd en de functies zijn eenzijdig. De uitstraling is die van een verouderd kantorenpark. Voor een aantrekkelijke woonwijk is een duidelijke transformatie nodig naar een levendig, gemengd stedelijk gebied dat goed verbonden is met z’n omgeving. Hoewel het gebied Roer-Barbizon op Capels grondgebied ligt, is het ruimtelijk gezien onderdeel van de wijk Zevenkamp. In de wijk Zevenkamp is een uitgebreid voetgangers- en fietsnetwerk met veel (semi-)openbare ruimte in de wijk. Deze wijk bestaat voornamelijk uit woonerven, kleine straten en pleinen. Er is hoofdzakelijk sprake van gestapelde bouw (3-5 lagen) met een verhouding koop/huur van rond de 50/50%.

Zevenkamp

Rotterdam

ied

b ge

g we d f o

A20

Ho

Capelle

Gemeentegrens

2.1.1 Historie van het landschap 1883.

8

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

2.1.2 Historie van het transformerende landschap 1980.

2.2 Ontwikkelingen en initiatieven in het gebied

Wonen

er

Ro

Wonen

3 Ro er

2

eg lsew

Cape

en rijv

d Be

1

Barb

izonl

aan

Bestaande bebouwing Lopende initiatieven in verschillende fasen Woningen recent gerealiseerd Kavelgrenzen

2.2.1 Kavels en bebouwing in Roer-Barbizon.

2.2.2 v.l.n.r. 1: Barbizonlaan 3 - De Baak (transformatie)

2: Roer 0 - Roef (nieuwbouw)

3: Roer 288 - The Aquarius (transformatie)

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

9

3. Ambities en uitgangspunten 3.1 Ambities Kader en richting De ambities voor Roer–Barbizon zijn eerder vastgesteld in het Ambitiedocument Roer– Barbizon. Ze vormen het uitgangspunt voor de verdere uitwerking van het plan. Het doel is de transformatie van een monofunctioneel kantorenpark naar een levendige, groene en aantrekkelijke stadswijk met een eigen karakter. Herkenbare stedelijke structuur De wijk krijgt een duidelijke en prettige opbouw, passend in de omgeving en met een eigen identiteit. Wonen, werken, ontmoeten en ontspannen komen hier vanzelfsprekend samen. Straten en pleinen sluiten logisch op elkaar aan en gebouwen staan op plekken die bijdragen aan levendige, veilige en overzichtelijke openbare ruimtes. Groenblauw raamwerk Het groenblauwe raamwerk vormt de basis van de nieuwe wijk. Dit raamwerk sluit aan op het groen in de omliggende wijken. Vergroening met bomen zorgt voor verkoeling en verhoogt de ecologische waarde van het gebied. De centrale waterplas vormt het hart van dit gebied en wordt omgeven door toegankelijke kades en verblijfsplekken, waar men kan ontmoeten en spelen. Groene wandel- en fietsroutes verbinden Roer-Barbizon met de omliggende wijken. Wonen, werken en voorzieningen Er komt een gevarieerd aanbod aan woningen voor starters, gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen.

Ten noorden van de Barbizonlaan ligt de nadruk op wonen, ten zuiden meer op werken en wonen op maat. Op strategische plekken is ruimte voor voorzieningen zoals winkels, horeca en maatschappelijke functies. Actieve plinten met toegankelijke entrees en levendige gevels versterken de verbinding tussen privéruimtes en de openbare ruimte.

10

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Toegankelijke en aantrekkelijke openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht voor verblijf, ontmoeting, ontspanning en beweging. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht, bijvoorbeeld in (half)verdiepte of gebouwde voorzieningen. Straten worden veilig en overzichtelijk ingericht, met snelheidsbeperkingen tot 30 km/u. Parkeren gebeurt vooral uit het zicht, zodat de openbare ruimte groen en aantrekkelijk blijft. De wijk krijgt veilige straten, duidelijke ingangen en goede verbindingen met de Capelseweg. We geven de ruimte aan voetgangers en fietsers en er komt ruimte voor deelmobiliteit en elektrisch vervoer. Flexibiliteit en fasering Het gebied wordt in stappen ontwikkeld. De indeling in bouwvelden maakt het mogelijk om afzonderlijke delen te realiseren in een ander tempo, terwijl samenhang in architectuur en openbare ruimte gewaarborgd blijft. Fasering zorgt voor flexibiliteit. Duurzaam en klimaatbestendig De wijk wordt voorbereid op de uitdagingen van de toekomst. Hemelwater wordt in de bebouwde omgeving opgevangen en hergebruikt. In de openbare ruimte wordt hemelwater zoveel mogelijk vastgehouden en geïnfiltreerd in groenvakken. Hittestress wordt beperkt door schaduw en groen, en biodiversiteit wordt versterkt. Gebouwen worden energiezuinig en er wordt ingezet op het voorkomen van overbelasting van het elektriciteitsnet.

De ambitiekaart (zie figuur 3.2.1) is een visualisatie van de ambities en dient nog verder uitgewerkt te worden tot een Voorlopig Ontwerp van zowel bebouwing als buitenruimte.

3.2 Ambitiekaart

3.2.1 Ambitiekaart Roer-Barbizon met de nieuwe opzet van bebouwing en groenstructuur. Rond de waterpartij geven vier sterren de positie aan van de torens.

Positie toren

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

11

4. Spelregels 4.1 Stedenbouwkundige opzet Om de ruimtelijke uitgangspunten helder te maken, delen we het plan op in twee onderdelen. Structuren (zie figuur 4.1.1) laten zien hoe het gebied is opgebouwd, met routes, randen en de centrale openbare ruimte. Clusters (zie figuur 4.1.2) benoemen per bouwveld de belangrijkste uitgangspunten voor bebouwing, inrichting en functies. Structuren Barbizonlaan en entreegebied De Barbizonlaan vormt de entree van het gebied vanaf de Capelseweg. De straat heeft een functie voor het gebied Roer-Barbizon, maar ook voor de bereikbaarheid van de achterliggende woonstraten en bedrijven. Uitgangspunten voor de Barbizonlaan zijn een groenere invulling, een lage snelheid voor het autoverkeer (30 km/u) en menging van autoen fietsverkeer. De straat heeft een functie voor de bereikbaarheid van het gebied, maar leefbaarheid, verkeersveiligheid en ruimte voor fietsen en lopen wegen zwaarder.

Roer De Roer, grondgebied van Rotterdam, vormt de overgang naar de wijk Zevenkamp. De bestaande woningen aan de Rotterdamse zijde hebben het karakter van een buurtstraat, met als kenmerk voordeuren direct aan de straat. De nieuwe bebouwing in Roer-Barbizon sluit zo goed als mogelijk aan op de bebouwing in Zevenkamp. Plas Geen voeten van nieuwe gebouwen meer in de plas, maar het gebied krijgt een “verzachting”. Dit is een plek waar bewoners rustig kunnen lopen of zitten langs het water en optimaal gebruik kunnen maken van de buitenruimte. Het hart van de wijk, waar ontmoeting plaats kan vinden. De Stedelijke Rand De Stedelijke Rand ligt aan de drukkere wegen rondom het gebied met een anoniem karakter, namelijk de Capelseweg en de snelweg A20. De gebouwen maken hier een groot gebaar en presenteren zich meer als een eenheid.

1: Voorbeeld voor de Barbizonlaan.

3: Voorbeeld voor aansluiting op de plas.

2: Voorbeeld voor de Stedelijke Rand. 4: Voorbeeld voor de Roer. 4.1.1 Structurenkaart. 12

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Clusters Het plan is opgedeeld in vier clusters met bouwvelden, elk met eigen uitgangspunten. De volgende uitgangspunten gelden voor alle clusters. Stedenbouwkundige opbouw De bebouwing krijgt een duidelijke identiteit en samenhang in kleur en stijl, en wordt vormgegeven als semi-gesloten bouwblokken, zonder blinde gevels. De basislaag ligt op 4 tot 6 lagen (13–19 meter) met een zevende laag in set-back (22 meter). In elk cluster is ruimte voor één toren in categorie M (30–50 meter).

Mobiliteit en parkeren Parkeren vindt zoveel mogelijk volledig verdiept (onder maaiveld) plaats, uit het zicht en op eigen terrein. Indien een half verdiepte parkeergarage de enige optie is, mag deze maximaal 1,5 meter boven maaiveld uitsteken. Het half verdiepte parkeerdek dient goed aan te sluiten op de openbare ruimte en zorgvuldig ontworpen te worden. De inrichting van de openbare ruimte en de aansluiting hiervan op omliggende straten en pleinen wordt zodanig ontworpen dat auto-, fiets- en voetgangersstromen logisch en veilig zijn.

Programma en functies In clusters A tot en met C ligt het accent op wonen met werken, in cluster D op werken met wonen. De plinten combineren entrees, werkplekken en woningen, waardoor levendigheid op straat ontstaat. Het binnengebied heeft een rustige, private woonsfeer, maar is deels openbaar toegankelijk. Groen en binnengebieden De Duurzaamheidsleidraad en Weerkrachtig Capelle zijn beide van toepassing op de binnengebieden. De binnengebieden zijn semi-openbare verblijfsruimtes op privaat terrein. Ze worden ontworpen in samenhang met de bebouwing, maar sluiten goed aan op de in één keer ontworpen openbare ruimte uit de Structuren. Per cluster gelden duidelijke keuzes voor materiaalgebruik en beeldkwaliteit, gebaseerd op bestaande en recent getransformeerde bebouwing. De binnengebieden zijn minimaal 50% groen ingericht met minimaal 40% schaduwwerking door bomen en maken onderdeel uit van een fijnmazige verbinding met de omliggende groene structuren. Het gebied wordt beter toegankelijk voor voetgangers en fietsers, met zichtlijnen naar de plas en verbindingen naar de omliggende straten.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

13

Cluster A • Vormt samen met de bestaande woonbebouwing een eenheid. De aanwezige architectuur is deels leidend voor nieuwe ontwikkelingen (zie beeldkwaliteit). • Hoogte en bebouwing: één toren categorie M (30–50 m) mogelijk op afstand van de plas; hoogte af te stemmen in het ontwerpproces. Overige bebouwing binnen basislaag (4–6 lagen, 7e laag in set-back). • Parkeren en buitenruimte: wegens recente bebouwing en bestaande parkeervelden is een gezamenlijke parkeervoorziening geen optie. • Groene, kwalitatieve collectieve buitenruimte realiseren met een daktuin (dek over parkeren op maaiveld). • Structuuraansluiting: raakt de plas en de Roer.

Cluster B • Bestaat uit twee tot woongebouw getransformeerde kantoren en Barbizonstate, dat de toren in categorie M vormt. • Mogelijk ontwikkelgebied op de langere termijn. • De aanwezige architectuur is deels leidend voor nieuwe ontwikkelingen (zie beeldkwaliteit). • Hoogte en bebouwing: geen nieuwe torenlocatie; Barbizonstate vormt de toren. • Parkeren en buitenruimte: parkeervelden op maaiveld; vergroening en kwalitatieve buitenruimte noodzakelijk. • Structuuraansluiting: raakt de plas en de Roer.

Cluster B

A1 Cluster A

D2

C1

45* C2 D1 Cluster D

Cluster C

Bouwvelden A1 - Barbizonlaan 25 C1 - Barbizonlaan 75, 79, 81, 83, 87, 94, 104 C2 - Barbizonlaan 55 D1 - Barbizonlaan 50 en 64 D2 - Barbizonlaan 2

4.1.2 Clusterkaart. Kaart met vier clusters (A, B, C, D), bouwvelden en de plas als centraal middelpunt. *Barbizonlaan 45 is een opzichzelfstaand gebouw, met een afwijkende vorm en is geen onderdeel van een cluster. 14

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Cluster C • Nieuwbouwcluster in twee fasen (C1 en C2) metlangzaamverkeerbrugnaarWijmertsen omliggend groen. Meer gesloten rand aan de zuidzijde i.v.m. geluidsbelasting. • Hoogte en bebouwing: één toren categorie M in C1 aan plaszijde; hoogte af te stemmen in het ontwerpproces. Overige bebouwing in dit cluster binnen basislaag (4–6 lagen, 7e laag in set-back). • Parkeren en buitenruimte: gezamenlijke parkeervoorziening mogelijk via sloop-nieuwbouw; groene collectieve buitenruimte verplicht (centraal in C1, C2 sluit daarop aan). Tijdelijke situatie blijft bruikbaar. • Structuuraansluiting: C1 raakt de Roer, de plas en de Barbizonlaan; C2 raakt de plas en de Barbizonlaan.

Cluster D • Langgerekt cluster langs de Barbizonlaan, tussen de Barbizonlaan en A20, zuidzijde gesloten wand i.v.m. geluidsbelasting. • Accent op werken, ruimte voor wonen. • Realisatie in twee fasen (D1 en D2). • Hoogte en bebouwing: toren categorie M (30–50 m) in D2 aan plaszijde; hoogte af te stemmen. Overige bebouwing in D1 en D2 binnen basislaag (4–6 lagen, 7e laag in set-back). • Parkeren en buitenruimte: gezamenlijke parkeervoorziening mogelijk, vooral in D2; groene collectieve buitenruimte verplicht, met name in D2. • Structuuraansluiting: D1 raakt de Stedelijke Rand en de Barbizonlaan; D2 behoudt hotelfunctie en raakt eveneens de Stedelijke Rand en de Barbizonlaan.

Barbizonlaan 45 • Centraal gelegen aan de Barbizonlaan en in de plas, met potentie voor gebiedsdragende voorziening. • Massa mag niet toenemen vanwege gewenste openheid rond de plas. • Verwijdering mogelijk; functie kan elders langs de Barbizonlaan terugkomen. • Onderzoek: meer bouwmassa in D2 bij aankoop van dit volume om openheid te vergroten. • Geen deel van een cluster, maar wel onderdeel van structuren de plas en de Barbizonlaan. • Nadere uitwerking volgt op basis van gebouwvorm en locatie.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

15

4.1.3 Indicatieve invulling van de bebouwing en nieuwe torens aan de plas.

4.1.4 Groenblauw raamwerk. De binnengebieden vormen een essentieel onderdeel van het groenblauwe raamwerk. Het gebied is goed toegankelijk voor fietsers en voetgangers.

16

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

4.2 Bebouwing Dit hoofdstuk beschrijft de principes voor de massaopbouw van gebouwen in Roer–Barbizon. Deze vormen de basis voor de samenhang tussen volumes en hun stedenbouwkundige context. In Beeldkwaliteit worden de volumes verder uitgewerkt met richtlijnen voor architectuur, detaillering, materialen en kleurgebruik. De wijk is opgebouwd uit robuuste gebouwen met een duidelijke driedeling: plint, middenlaag en, waar van toepassing, toren (zie figuren 4.2.1 t/m 4.2.3). Deze opbouw geeft de bebouwing een menselijke maat en versterkt de interactie met de openbare ruimte. Hoeken kunnen met set-backs worden verzacht, behalve langs de Stedelijke Rand. Plint De plint vormt de overgang tussen gebouw en straat en bestaat uit één tot twee bouwlagen (3,60–4,00 m hoog). De vormgeving sluit aan op de ruimtelijke structuur waarin het gebouw staat: • Aan de Roer: woonkarakter, directe entrees aan de straat. • Aan de Stedelijke Rand: meer gesloten uitstraling; voordeuren mogelijk aan de Capelseweg, maar verblijfsruimtes liggen aan de binnenzijde. • Aan plas: terugliggende plint met een tussenzone tussen woning en wandelroute; max. 0.70 m hoge haagjes of siergrassen, pergola’s met klimplanten geven een groen karakter. • Aan de Barbizonlaan: ruimte voor publieke functies. Plinten bevatten woningen, werken, publieke of maatschappelijke functies.

Waar woningen in de plint liggen, zijn deze flexibel in te richten zodat ze later eenvoudig kunnen worden getransformeerd naar andere functies. Maatschappelijke voorzieningen, zoals zorg of Wonen op Maat, zijn verspreid over het gebied en sluiten qua uitstraling en toegankelijkheid aan op andere plintfuncties. Entrees worden herkenbaar vormgegeven

en dragen bij aan levendigheid op straat. Bergingen, nutsvoorzieningen, afvalruimtes, laad- en losplekken en parkeergaragein- en uitritten worden zo geplaatst dat de straatwand aantrekkelijk blijft en voetgangersveiligheid gewaarborgd is. Middenlaag Uitgangspunt voor de middenlaag is maximaal zes lagen (19 m) hoog, met een zevende laag in set-back (22 m). De vormgeving volgt de algemene beeldkwaliteitsregels en zorgt voor goede bezonning, windluwte en aansluiting op de schaal van de omgeving. Een beperkte afwijking van de bouwhoogte is mogelijk, mits het totale bouwvolume niet wordt overschreden en de aanpassing ten goede komt aan de verschijningsvorm en inpasbaarheid van het gebouw. Uitsnedes ten behoeve van set-backs, wateroverkluizing, zichtlijnen of extra ruimte op maaiveld kunnen worden gecompenseerd met een extra bouwlaag, mits ook wordt voldaan aan overige randvoorwaarden zoals bezonning en windcomfort. Torens Elke cluster kan maximaal één toren bevatten, georiënteerd op de plas en passend bij de Capelse schaal (zie figuur 4.1.3). Uitgangspunt is het Toetsingskader Hoogbouw Capelle aan den IJssel (2024). Torens vallen in categorie M (30 tot 50 meter) en moeten passen binnen de context en de ruimtelijke ambities. Belangrijke eisen zijn: • Slanke opzet, max. diagonaal boven onderbouw 45 m. • Min. afstand tussen torens: 25 m. • Onderbouw max. 20 m hoog; begane grond min.

4 m hoog. • Entrees op levendige plekken, met voordeuren aan de straat. • Torens zijn alzijdig ontworpen, met verzorgde kroon en geïntegreerde techniek. • Rekening houden met schaduw volgens toetsing stand zon op 21 september.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

17

Hoogbouw en leefkwaliteit Hoogbouw draagt bij aan een herkenbaar stadsbeeld en sluit aan op de skyline. Onderbouwen sluiten aan bij de maat van de omliggende bebouwing en bieden ruimte voor kleinschalige functies en ontmoetingsplekken. Stepping stones en groen in en rond het gebouw versterken biodiversiteit en de ecologische waarde van het gebied. De routing voor lopen, fietsen en OV wordt goed en verkeersveilig gefaciliteerd, met duidelijke verbindingen naar voorzieningen (zie figuur 4.1.4). Diversiteit in woningaanbod en ontmoeting in en om het gebouw zijn leidend. Hoogbouw in Roer–Barbizon wordt getoetst aan het Toetsingskader Hoogbouw Capelle aan den IJssel (2024), waarbij de uitgangspunten voor categorie M (30–50 m) leidend zijn. Nieuwbouw moet voldoen aan de geldende bezonningsnorm en een aangenaam windklimaat is het uitgangspunt. In het vervolgtraject dient een wind- en bezonningsonderzoek te worden uitgevoerd.

Energie en warmtevoorziening Alle nieuwbouw in Capelle aan den IJssel wordt gasloos gerealiseerd, conform landelijke afspraken. De gemeente heeft in 2022 de Transitievisie Warmte vastgesteld, met een routekaart voor de overstap naar een aardgasvrije gebouwde omgeving. In de Transitievisie Warmte is vastgelegd dat nieuwbouw niet wordt aangesloten op het bestaande hoge-temperatuurstadswarmtenet, omdat dit energetisch gezien geen efficiënte oplossing is. De gemeente is voornemens dit beleid te actualiseren waarin verscherpte keuzes voor de energietransitie worden voorgesteld afgestemd op de nieuwste inzichten en ontwikkelingen. Gezien de huidige netcongestieproblematiek overweegt de gemeente het genoemde beleid ten aanzien van stadsverwarming aan te passen. Aansluiting op stadsverwarming kan een relatief netvriendelijke oplossing zijn. Tegelijkertijd wordt er gewerkt aan de verduurzaming en temperatuurverlaging van het warmtenet, zodat dit systeem toekomstbestendig blijft binnen de duurzaamheidsdoelen van Capelle.

TOREN

MIDDENLAAG TOREN

MIDDENLAAG

PLINT

4.2.1 Kenmerkende driedeling van de gebouwen in schematische weergave.

BASISLAAG

PLINT

4.2.2 Kenmerkende driedeling van de gebouwen en de lagenverdeling.

4.2.3 Schematische principe doorsnede met de kenmerkende driedeling van de gebouwen. 18

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

4.2.4 Rooilijnen Roer-Barbizon. Een eenzijdig flexibele rooilijn kan niet verder naar buiten, maar wel naar binnen worden opgeschoven. Een dubbelzijdige flexibele rooilijn kan zowel naar buiten als naar binnen worden opgeschoven.

Toevoeging van eventuele transformatorruimtes dient inpandig te worden ingepast. We nemen de ontwikkelende partijen mee in ontwikkelingen omtrent de huidige netcongestieproblematiek en de mogelijkheden om nieuwbouw aan te sluiten op de stadverwarming. Waarbij het doel is om te komen tot de ruimtelijk en energetisch meest verantwoorde oplossing voor een energie-efficiënt warmte- en koudesysteem. Klimaatadaptief bouwen Alle bebouwing in het gebied dient te voldoen aan de Duurzaamheidsleidraad voor bouwen op alle thema’s (energie, circulariteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit). Daarbij is het uitgangspunt voor elk punt altijd ambitieniveau 2. De semi-openbare binnengebieden voldoen aan zowel de Duurzaamheidsleidraad als Weerkrachtig Capelle en beleid van HHSK. • Integratie van nestkasten, insectenhotels en voorzieningen voor vleermuizen

•

• •

en andere vliegende ecologische doelsoorten in gevels en buitenruimten. Gebruik van beplanting en bomen die biodiversiteit ondersteunen en ecologische verbindingen behouden waar mogelijk versterken. Nader ecologisch onderzoek is nodig om de (beschermde) doelsoorten in kaart te brengen en hun habitatseisen te bepalen. Binnen het peilgebied mag geen afname zijn in oppervlaktewater. Tevens dient er te worden voldaan aan de wettelijke wet- en regelgeving. Wij streven naar de Europese norm van ‘netto-nulverlies’ van oppervlakte stedelijk groen. Dit Gebiedspaspoort zet naast openbaar groen in op compensatie via groene pleinen, daken, gevels en waterdoorlatende verharding. Hiermee waarborgen we dat de groene functie behouden blijft en anticiperen we op toekomstige, formele regelgeving (o.a. de Natuurherstelwet).

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

19

4.3 Wonen, werken en voorzieningen Het gebied krijgt een mix van woon- en werkfuncties. Aan de zuidzijde van de Barbizonlaan is woningbouw (Wonen op Maat, beschermd wonen) en een hotel mogelijk. Hier ligt de nadruk op een mix van werken, wonen en voorzieningen, ondanks de minder gunstige woonomstandigheden door geluid. Aan de noordzijde ligt het accent op wonen, met werken en voorzieningen als ondersteunende functie en een overgang naar de woonwijk Zevenkamp. De gemeente streeft naar behoud van voldoende kantoor- en bedrijfsruimte voor werkgelegenheid. Wonen • De ontwikkeling voegt circa 700–800 woningen toe aan het huidige aantal van 253 woningen. • Tweederde van de nieuwe woningen is betaalbaar volgens de vastgestelde hoogtes voor koop en huur. • Uitgangspunt is 30% sociale huur binnen het gebied. Per plot kan worden afgeweken, mits het totaal wordt gehaald. Ontwikkelingen met minder dan 30% sociale huur dragen bij aan de Vereveningsreserve sociale woningbouw. Projecten met meer dan 30% sociale huur en een financieel tekort kunnen daaruit een bijdrage ontvangen. Zo blijven de gebiedsambities haalbaar en blijft er ruimte voor maatwerk. • Programma en fasering worden per initiatiefnemer vastgelegd in een anterieure overeenkomst. • Woningen hebben minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte. • Diversiteit in typologieën (appartementen en grondgebonden) voor uiteenlopende doelgroepen.

• Woningen zijn levensloopbestendig, aanpasbaar en duurzaam.

20

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Wonen op Maat • In principe is wonen in Roer-Barbizon geschikt voor Wonen op Maat, zoals voor mensen met een psychische of verstandelijke beperking die begeleid of beschermd wonen. • Gezien het lage voorzieningenniveau, is het gebied Roer-Barbizon minder geschikt voor ouderen. • Er wordt gestuurd op clustering en een mix van doelgroepen om zorg te verlichten en gemeenschappen te versterken. • Zorginstellingen hebben interesse in combinaties van reguliere woningen en Beschermd Wonen, met ontmoetingsruimtes als onderdeel van het concept.

Bedrijvigheid en voorzieningen • Transformatie of sloop van bedrijfsof kantoorpanden moet worden gemotiveerd. • Bedrijven die moeten verplaatsen krijgen actieve begeleiding naar een nieuwe locatie, met een faciliterende rol voor de gemeente. • Het gebied biedt ruimte voor lokaal gerichte dienstverlenende bedrijvigheid, kleinschalige werkruimtes, maatschappelijke functies, onderwijs en nieuwe werkvormen (co-working, bedrijfsverzamelgebouwen). • Er blijft ruimte voor werkfuncties op gebiedsniveau. De bestaande bedrijvigheid conflicteert niet met de transformatie van het gebied naar hoofdzakelijk wonen. • De gemeente vindt het van groot belang dat werkfuncties weer een plek krijgen binnen het plangebied. De ambitie is dat minimaal 10% van de nieuwe vierkante meters wordt ingevuld met werkfuncties, zoals kantoren en dienstverlening, of bedrijvigheid binnen passende milieucategorieën. Hoewel in de eerste fase hoofdzakelijk woonfuncties worden gerealiseerd, zal de gemeente in vervolgfases nadrukkelijk sturen op het toevoegen van commerciële en maatschappelijke functies. Initiatiefnemers worden actief gestimuleerd om deze functies op te nemen in hun plannen. • Specifiek is terugkeer van de hotelfunctie in cluster D wenselijk. • Leegstaande gebouwen worden tijdelijk benut. • Lokale initiatieven die bijdragen aan leefbaarheid worden gestimuleerd.

Plintfuncties geïntegreerd • Entrees liggen direct aan de (semi-) openbare ruimte. • Aan de Barbizonlaan is ruimte voor publieke functies, langs de plas en de Roer vooral voor wonen. • Maatschappelijke voorzieningen zijn verspreid. • Woningplinten worden flexibel ontworpen voor functiewijziging. • Technische functies en bergingen worden uit het zicht en binnen het bouwblok geplaatst. • Bij in- en uitritten van parkeergarages wordt rekening gehouden met een prettigeen veilige voetgangersroute.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

21

4.4 Openbare Ruimte Opgave Het groenblauwe raamwerk in Roer– Barbizon is een essentiële structuurdrager en basis voor woonkwaliteit (zie figuur 4.4.1). Een integraal ontwerp voor buitenruimte, inclusief binnengebieden, richt het gebied functioneel, ecologisch en visueel aantrekkelijk in. Beleid De inrichting van de buitenruimte vindt plaats binnen de volgende kaders en richtlijnen: •

•

• •

•

22

Omgevingsagenda – Groenblauw raamwerk als drager van een duurzame, gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. Een omgeving die mensen in beweging brengt, zorgt voor ontspanning, recreatie en ontmoeting. Weerkrachtig Capelle Leidraad Klimaatadaptatie – Een groene biodiverse klimaatadaptieve buitenruimte (inclusief binnengebieden) stimuleert een gezonde levensstijl. Verblijfsplekken en langzaam verkeersroutes zijn voor minstens 50% groen en hebben 40% schaduwbedekking door groen. Natuur met een oppervlakte van minimaal 200m2 is bereikbaar binnen 5 minuten loopafstand, waarvan minimaal 40% in de schaduw ligt. Duurzaamheidsleidraad Capelle aan den IJssel – Voor (semi)private buitenruimte. HIOR – Handboek Inrichting Openbare Ruimte - Als minimumniveau voor ontwerp, materialisatie en inrichting. Het inrichtingsniveau vanuit het HIOR voor Roer-Barbizon is standaard. Beheerplan Groen en Technische voorwaarden van Stadsbeheer - Basis voor het onderhoud van de openbare ruimte.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Binnengebieden en aansluiting op Openbare Ruimte De binnengebieden bevinden zich op private kavels binnen de bouwclusters en vormen de verbindende schakel tussen bebouwing en omliggende openbare ruimte. Deze binnengebieden worden openbaar toegankelijk gemaakt en opgenomen als onderdeel van de openbare ruimte. Één samenhangend en integraal ontwerp is van belang. •

• •

•

• •

Overgangen tussen publiek, collectief en privaat zijn herkenbaar en overzichtelijk. De semi-openbare binnengebieden vormen de overgangszone tussen gebouwen en openbare ruimte. Semiopenbare binnengebieden sluiten qua structuur en kwaliteit aan op de openbare ruimte. Een hogere kwaliteit inrichtingsniveau van binnengebieden is mogelijk, op kosten van de eigenaar. Het robuuste groenblauwe netwerk versterkt de verbinding tussen Rotterdam en Capelle (zie figuur 4.4.2). Ontwikkelaars stellen een bomenwerkplan en boomeffectanalyse (BEA) op, ter goedkeuring van de gemeente. Rond de plas geldt een bouwvrije zone van 10-15 meter, afhankelijk van het profiel (zie principe profielen), met een publieke wandelroute mits ecologische waarden niet worden verstoord. Bij bebouwing > 4 lagen, krijgt de stoep extra menselijke maat. Binnengebieden en routes zijn inclusief, toegankelijk, logisch en drempelvrij.

Ambitie Openbare Ruimte Roer-Barbizon

4.4.1 Ambitiekaart Openbare Ruimte. De plas en het omringend groene raamwerk zijn de verbindende factoren tussen de binnengebieden in de clusters van Roer-Barbizon. Ecologie en recreatie (spel, sport en ontmoeting) nodigen de bewoners en bezoekers uit tot bewegen en aangenaam vertoeven in het hele gebied.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

23

Ecologie Opgenomen regels ter voorbereiding op een ecologisch onderzoek. • •

•

•

•

•

24

De ecologische waarden worden behouden en waar mogelijk versterkt. Een ecologisch onderzoek onderzoekt de aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het betreffende plangebied (bebouwing, privaat terrein en openbare ruimte). Het effect van een bouwplan op aanwezige (beschermde) doelsoorten wordt hiermee in kaart gebracht. Eerst volgt een quickscan en vervolgens wordt bepaald of aanvullend ecologisch onderzoek noodzakelijk is. Een ecologisch onderzoek duurt ca. 6 tot 12 maanden. Naar aanleiding van het ecologisch onderzoek wordt een ecologisch inpassingsplan gemaakt dat de leefomgeving voor (beschermde en te kiezen) doelsoorten beschermt en versterkt. Het ecologisch inpassingsplan bepaalt de keuze en de locatie voor type bomen en beplanting. De binnengebieden en de openbare ruimte worden ingericht met groene, natuurinclusieve maatregelen. De ecologische waarde van de groene inrichting van de binnengebieden en de gevel- en dakbekleding sluit aan bij de inrichting van de openbare ruimte. Ecologisch onderzoek wordt idealiter in een keer uitgevoerd voor zowel bebouwing als openbaar gebied in het totale plangebied. Dit gebeurt door een gespecialiseerd ecologisch bureau, dat door de gemeente wordt uitgezocht en gefinancierd door de ontwikkelaars. De uitkomsten van het ecologisch onderzoek zijn eenduidig en duidelijk geformuleerd.

Bestaande bomenrijen en watergangen blijven behouden en waar mogelijk robuuster gemaakt, met het oog op vliegroutes van vleermuizen en andere vliegende doelsoorten. Faunapassages voor grondgebonden soorten en (groene) hop-overs voor vliegende soorten versterken het natuurnetwerk. Indien duikers vervangen worden, dan worden

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

•

•

• •

•

dit ecoduikers. Waar mogelijk worden natuurvriendelijke oevers geïntegreerd. Dit draagt bij aan verbetering van de waterkwaliteit, biodiversiteit, de ecologische waarde en belevings- en recreatiewaarde van het gebied. Inrichting van natuurvriendelijke oevers, waterstructuren en groene routes vindt plaats conform de uitgangspunten van Weerkrachtig Capelle, STOWZ en de voorkeursladder van HHSK. Natuurvriendelijke oevers dienen beschermd te worden. Weerkrachtig Capelle geeft uitgangspunten voor waterberging, infiltratie en klimaatadaptieve inrichting van de openbare ruimte. Daar waar hemelwater valt, dient het zoveel mogelijk vastgehouden te worden en te infiltreren. Hierbij wordt zoveel als mogelijk gekozen voor groene en natuurlijke oplossingen. Aansluiting op het gemeentelijk stelsel verloopt conform de eisen van het Waterschap en de gemeente. Indien waterdemping noodzakelijk is, wordt wateroppervlakte gecompenseerd binnen het plangebied volgens waterschap HHSK. Openbare verlichting draagt bij aan sociale veiligheid en comfort; dit wordt vormgegeven in een lichtplan. Bij het opstellen van het lichtplan dient rekening gehouden te worden met ecologische waardes.

Juridische borging en beheer • Het huidige kettingbeding waarbij de gemeente private en semi-openbare toegankelijke groenvoorzieningen onderhoudt, wordt bij herontwikkeling opgeheven. Na opheffing beheren eigenaren zelf. Er is aandacht voor natuurwaarde bij beheer van het groen. • Elk bouwcluster levert een bijdrage aan omliggend groen en water met inachtneming van het ecologisch inpassingsplan; afspraken hierover worden in de anterieure overeenkomst vastgelegd.

Groenblauw Raamwerk Roer-Barbizon

4.4.2 Groenblauw raamwerk. Roer-Barbizon als schakelfunctie tussen Rotterdam en Capelle.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

25

Principe prof ielen

er

Ro

G

F B

l Cape

C D

eg sew

an

Barbizonla

E A

4.4.3 Locaties van de uitgewerkte principe profielen in Roer-Barbizon (zie profiel AA’ t/m GG’).

Algemene principes profielopbouw • Tussen Capelseweg en Barbizonlaan 2 is de Barbizonlaan tweerichtingsverkeer (met een breedte van 5,80m), ten oosten van het hotel wordt de Barbizonlaan eenrichtingsverkeer (met een breedte van 5,10m). • Voetgangers maken gebruik van voetpaden. De voetpaden zijn minimaal 1,80m en indien er kabel- en leidingenstroken onder het voetpad liggen dan is de minimale maat 2,10m.

26

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

• •

•

Afstand van de rijbaan Barbizonlaan tot bebouwing is minimaal 8m. Afstand waterlijn tot aan bebouwing rondom de plas is circa 10m en circa 15m indien er een wandelpad in deze zone ligt. In de profielbreedtes is rekening gehouden met het gebruik door vrachtverkeer, naar het verderop aan de Barbizonlaan gelegen bedrijventerrein.

4.4.4 Profiel AA’: Water aan zuidzijde Barbizonlaan met bebouwing zuidzijde Cluster D. Opbouw profiel met een zachte oever (4m), wandelpad (2m), groene bufferzone (2m) en een onderhoudsstrook voor de glazenwasser (2m).

4.4.5 Profiel BB’: Westzijde plas en bebouwing Cluster A. Opbouw profiel met een zachte oever (7m) inclusief boom, wandelpad (4m), groene bufferzone (2m) en een onderhoudsstrook voor de glazenwasser (2m).

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

27

4.4.6 Profiel CC’: Watergang tussen Barbizonstate en nieuwbouw Cluster C. Opbouw profiel met een toegankelijke vlonder op het water (3m), zachte oever of grasruigte (7m) inclusief boom en een onderhoudsstrook voor de glazenwasser (2m).

4.4.7 Profiel DD’: Bebouwing Cluster C langs Roer. Opbouw profiel bebouwing aan de Roer en op de grens met Rotterdam heeft een tweede set-back. Het groenblauwe raamwerk grenst aan een rijbaan, parkeerplaats en trottoir.

28

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

4.4.8 Profiel EE’: Oostzijde Barbizonlaan met nieuwbouw Cluster C (links) en Cluster D (rechts). Opbouw profiel met een groene zone (8m) tussen de gebouwen en de rijbaan.

4.4.9 Profiel FF’: Groenstrook tussen Roer 288 (The Aquarius) en nieuwbouw in Cluster A. Opbouw profiel met trottoirs aan beide zijden van een groene zone (15m), met een open zichtlijn tussen de bomen door.

Rotterdam (bestaand)

4.4.10 Profiel GG’: Roer en Kuinder met links nieuwbouw in Cluster A. Opbouw profiel bebouwing aan de Roer en aan de grens met Rotterdam heeft een tweede set-back. Een groene zone (5,5m) bevindt zich tussen de gebouwen en de rijbaan, parkeerplaats en het trottoir. Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

29

4.5 Mobiliteit en parkeren Structuur autoverkeer Roer-Barbizon is voor autoverkeer ontsloten via de Capelseweg (gemeente Rotterdam) (zie figuur 4.5.1). De straten Roer en Barbizonlaan sluiten hierop aan. De Capelseweg is een 50 km/h-weg met vrijliggende fietspaden. De straten binnen Roer-Barbizon worden ingericht als 30 km/h-zone met gemengd gebruik door auto’s en fietsers. Voetgangers maken hier gebruik van trottoirs naast de straat. De Barbizonlaan is nu uitgevoerd in asfalt en dat komt niet overeen met de inrichting van een 30 km/u-woonstraat. Dit passen we aan naar een inrichting met klinkerverharding zodat inrichting en uitstraling van de straat overeen komen met de functie. De ontsluiting van het gebied is op dit moment niet optimaal. Verkeer komt vanaf de Roer zeer moeilijk de Capelseweg op, door de grote verkeersdrukte en de twee rijstroken in beide richtingen op de Capelseweg. Voor een goede en verkeersveilige ontsluiting van het gebied, passen we de verkeerscirculatie aan. Hiervoor is een studie uitgevoerd waarin meerdere oplossingsrichtingen voor verbetering van de ontsluiting zijn verkend en doorgerekend. Aangezien de Capelseweg en de Roer binnen Rotterdam liggen, is dit gedaan in afstemming met de gemeente Rotterdam. In de studie is rekening gehouden met de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwe woningen.

In de nieuwe situatie verbeteren we de verkeersveiligheid en de doorstroming en rijdt autoverkeer vanaf de Capelseweg het gebied in via de Barbizonlaan en uit via de Roer. Hiervoor worden beide aansluitingen aangepast. De aansluiting van de Barbizonlaan wordt zo aangepast dat het mogelijk is om zowel vanuit het noorden als het zuiden hier de wijk in te rijden. Dat is nu alleen vanuit het zuiden mogelijk. Hiervoor komt er een doorsteek

30

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

door de middenberm van de Capelseweg en een opstelstrook op de Capelseweg voor het linksafslaande verkeer. De aansluiting Capelseweg-Roer krijgt verkeerslichten. Hier kan autoverkeer straks alleen nog de wijk uitrijden naar de Capelseweg. Door de kruising te voorzien van verkeerslichten, kan het verkeer hier veilig de wijk uitrijden naar de Capelseweg, richting het noorden en het zuiden (zie figuur 4.5.2). De Barbizonlaan wordt een eenrichtingsstraat voor autoverkeer vanaf de Capelseweg het gebied in, behalve het eerste deel bij het (toekomstige) hotel, waar verkeer in beide richtingen mogelijk blijft (zie figuur 4.5.3). De Roer en Barbizonlaan vormen ook de ontsluiting van de achterliggende woonstraten in de wijk Zevenkamp (Wijmerts, Scharster, Reest, Kuinder e.a.). Met de beschreven aanpassingen in de ontsluitingsstructuur verbetert ook voor deze bestaande woningen de ontsluiting op de Capelseweg. Direct ten oosten van het plangebied, in het verlengde van de Barbizonlaan ligt (parallel aan de A20 en op grondgebied gemeente Rotterdam) een bedrijventerrein. Dit zorgt voor verkeer dat hier aan gerelateerd is, in de vorm van vrachtverkeer en bestelbussen. De ontsluiting van dit achterliggende bedrijventerrein via de Barbizonlaan en Roer is niet ideaal, want dit verkeer rijdt via deze woonstraten van en naar de Capelseweg.

Dat is nu al het geval en verandert niet in de nieuwe situatie. Wel passen we het profiel van de Barbizonlaan aan, om hiermee rekening te houden, met voldoende ruimte in de straat voor gemengd verkeer (fietsers en autoverkeer). De verkeersdruk in de Roer en Barbizonlaan blijft ook in de nieuwe situatie (rekening houdend met bestaand verkeer, bedrijventerrein en nieuwe woningen) onder de norm die geldt voor de hoeveelheid verkeer in een 30 km/u-woonstraat.

Zevenkamp Wijmerts er

er

Ro

Ro

1

e lsew

Cape g

Barb

2

izonl

aan

A20

4.5.1 Ontsluitingswegen.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

31

Herinrichting kruispunten Capelseweg

Kruising met de Roer wordt geregeld met verkeerslichten. Hier alleen nog de wijk uitrijden naar de Capelseweg. Het afslagvak vanaf de Capelseweg verdwijnt en wordt groene berm. Voetgangers en fietsers steken veilig over, ook geregeld met verkeerslichten. Er moeten 2 bomen weg, er komen er 4 voor terug.

1 4.5.2

Terrein benzine station loskoppelen van rijbaan. Wasstraat via benzinestation ontsloten. Entree ventweg, buiten kruispunt houden. Toevoegen afslagvak richting Barbizonlaan (ongeregeld). Eenrichtingsweg. 2 Bomen moeten wijken. 4 Nieuwe bomen worden ingepast.

2 4.5.3

32

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Langzaam verkeer & OV • De nieuwe verkeerslichten bij de kruising Capelseweg–Roer krijgen ook een veilige, geregelde oversteek voor fietsers en voetgangers. • Nieuwe wandelpaden en trottoirs zorgen voor veilige, comfortabele loopverbindingen, ook langs de Capelseweg richting station Alexander. • Twee nieuwe bruggen verbinden de buurt met de omgeving: één via de woonstraat Wijmerts naar de groenstructuur in Zevenkamp, en één naar de groenstrook langs de snelweg. • De gemeente spant zich in voor een bushalte aan de Capelseweg ter hoogte van het plangebied, maar is hiervoor afhankelijk van de vervoerder (RET) die zelf de lijnvoering bepaalt.

•

Waar mogelijk worden parkeerplaatsen afgeschermd door gevels met actieve plinten. Openbare parkeerplaatsen op maaiveld blijven beperkt tot kort parkeren en laden/lossen. Bewoners parkeren in gebouwde voorzieningen; het groen/blauwe raamwerk blijft vrij van bewonersparkeren.

Parkeren & mobiliteit • Ontwikkelingen moeten voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen, conform gemeentelijk beleid en parkeernormen, om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid is en om overloop naar de omgeving te voorkomen. Regulier parkeren gebeurt binnen de bouwclusters, en uit het zicht, bijvoorbeeld: • inpandig; • onder maaiveld; • onder (half)-verdiept parkeerdek; • of onder een constructie voor een collectieve daktuin; • in zeer beperkte mate is gereguleerd kort parkeren op de Barbizonlaan mogelijk voor bijvoorbeeld pakketbezorgers.

Gezien de zeer hoge stedelijkheidsgraad, de ligging bij hoogwaardig OV (station Alexander, metro Nieuw Verlaat) en mogelijke doelgroepenbenadering, zijn integrale mobiliteitsoplossingen mogelijk, zoals deelvervoer. Dit leidt tot maatwerk in parkeernormen en -oplossingen, zoals bijvoorbeeld een parkeerhub die meerdere bouwplots bedient.

Fietsparkeren voor bewoners vindt inpandig plaats als onderdeel van een gebouwde parkeervoorziening met goede toegankelijkheid. Fietsparkeervoorzieningen moeten voldoen aan de kwaliteitseisen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen. Fietsparkeren voor bezoekers vindt beperkt plaats in de buitenruimte, mits dit de kwaliteit van de openbare ruimte en toegankelijkheid niet schaadt.

Een maatwerkoplossing maakt altijd deel uit van een totaal maatregelenpakket, passend bij de gebiedskenmerken. Ontwikkelaars leggen noodzaak, haalbaarheid, onderbouwing en inpassing ter beoordeling voor aan de gemeente.

4.5.4 Daktuin constructie met parkeren op maaiveld.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

33

4.6 Fasering Vanwege de vele eigenaren binnen dit gebied (de gemeente heeft geen grondpositie op de bouwvelden), is er sprake van een gefaseerde aanpak (zie figuur 4.6.1). De initiatiefnemers hebben een individuele planning en zullen op verschillende momenten hun plannen ontwikkelen. Er staan ook gebouwen die op korte termijn niet getransformeerd worden en gebouwen die recent opgeleverd zijn. Fase 1 bestaat uit de concrete plannen van de huidige initiatiefnemers in het gebied, initiatiefnemers kunnen op basis van het gebiedspaspoort een bouwplan gaan ontwikkelen van: • Een deel van cluster A (Bouwveld A1) • Een deel van cluster C (Bouwveld C1) • Een deel van cluster D (Bouwveld D1) • Een deel van de openbare ruimte (o.a. deel van de Barbizonlaan, looproute langs het water langs cluster A en speelplek, bruggetjes, eilandje in het water) • Aanpak kruispunten Capelseweg

Fase 2 bestaat uit mogelijke ontwikkelingen op de middellange termijn, nadere afspraken zijn waarschijnlijk nodig voordat hier een bouwplan ontwikkeld kan worden van: • Een deel van cluster D (Bouwveld D2) • Een deel van cluster C (Bouwveld C2) • Het overig deel van de openbare ruimte langs de Barbizonlaan Fase 3 is een visie op de toekomst van het gebied. Hier zijn nu geen ontwikkelingen op de middellange termijn voorzien. Voordat hier ontwikkeld kan worden moeten er aanvullende afspraken worden gemaakt. Mede omdat de visie over bestaande eigendomsgrenzen heen gaat.

Faseringskaart

Cluster B Cluster C

Cluster A er t us

Cl

4.6.1 Faseringskaart. Onderscheid tussen fase 1, 2 en 3.

34

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

D

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

35

5. Beeldkwaliteit Een zorgvuldige overgang naar de omgeving In Roer-Barbizon is sprake van een duidelijke schaalsprong: aan de ene kant bevindt zich een woonwijk, terwijl aan de andere kant de grootschalige infrastructuur het beeld bepaalt. De overgang in schaal wordt verzacht door robuuste volumes geleidelijk op te bouwen en door gebruik van set-backs. De materialisatie speelt daarbij een belangrijke rol. Er wordt gekozen voor

baksteen als hoofdmateriaal, zoals we dat ook in de aangrenzende woonwijk zien in een breed palet van warme en aardse tinten. De verbondenheid van Roer-Barbizon met de omliggende wijken is van belang, evenals de toegankelijkheid voor voetgangers en fietsers. Zo wordt Roer-Barbizon niet alleen een prettige plek om te wonen, maar wordt het ook een logisch onderdeel van de bredere stedelijke structuur.

Woonwijk

er

Ro

er

Ro

Plas

Barbizonlaan

Grootschalige infrastructuur

5.1 Schaalsprong Roer-Barbizon. Met een ligging tussen grootschalige infrastructuur en een woonwijk.

36

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Inpassing van waardevolle elementen en bestaande bebouwing in het gebied De plas in het plangebied is momenteel slechts beperkt beleefbaar en biedt weinig verblijfskwaliteit. Door deze plas bij herontwikkeling meer ruimte te geven ontstaan er aantrekkelijke verblijfsplekken met zowel recreatieve als ecologische waarde. Binnen het gebied staan enkele woon- en werkgebouwen die hun oorspronkelijke functie behouden. Uit deze bestaande bebouwing worden waardevolle elementen overgenomen, zoals de sterke orthogonale ritmiek, de alzijdige oriëntatie, de repetitie in de gevelopeningen en de verbijzondering van de plinten en entrees. Opvallend is ook het

ontbreken van verfijnde detaillering, zoals sierlijsten, wat zorgt voor een sobere en krachtige uitstraling. Langs de Capelseweg wordt daarnaast gebruikgemaakt van sterke horizontale lijnen als architectonisch middel, die bijdragen aan de visuele samenhang van het gebied aan deze zijde. De vormentaal is eenvoudig en rechttoe rechtaan. Voor de verschillende clusters wordt voortgeborduurd op de al aanwezige kleurstelling op die plek. Dit zijn warme grijstinten, chocoladebruin en klassieke rode baksteenkleuren. De architectuur is zorgvuldig afgestemd op de woonkwaliteit en -functie.

5.2 Horizontale belijning gebouwen aan de Capelseweg.

5.3 Groenblauwe zone tussen de grootschalige infrastructuur en het Barbizonkwartier.

5.4 Bestaande woongebouwen.

5.5 Bestaande gebouwen met harde en zachte oevers.

5.6 Bestaande gebouwen staan met hun voeten in de plas, er is amper openbare ruimte aan het water.

5.7 Bestaande woongebouwen.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

37

Stoer en stevig zonder opsmuk

5.8

Zo ontstaat een aantrekkelijk woongebied met een stoere en stevige uitstraling. Met het maken van een schaalsprong in de bebouwing in het gebied sluit het goed aan op de omgeving. Waardevolle elementen uit de oorspronkelijke architectuur en gebiedsstructuren blijven herkenbaar. Uitgangspunten voor deze stevige en stoere beeldkwaliteit zijn: • Heldere en kloeke vormgeving – krachtige volumes zonder afgeronde hoeken. • Het gebouw staat stevig op de grond – een duidelijk vormgegeven plint, waarbij verticale lijnen zichtbaar doorlopen tot op het maaiveld. • Rechttoe rechtaan uitstraling - met natuurlijke en aardse kleuren en materialen. • Een helder en afleesbaar orthogonaal grid – regelmaat en structuur in de gevelindeling. • Duidelijk onderscheid tussen plint en bovenbouw – visueel én in materiaalgebruik. • Geen sierlijsten of klassieke accenten – een sobere en krachtige uitstraling zonder overbodige details. 5.9

38

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

5.10 Conceptuele doorsnede beeldkwaliteit huidge en toekomstige situatie.

A

B C D

5.11 Overzicht clusters A t/m D

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

39

5.1 Beeldkwaliteit bebouwing Het hoofdvolume Elk gebouw is opgebouwd uit een plint en middendeel en eventueel een toren. Deze onderdelen zijn sterk met elkaar verwant en vormen samen duidelijk één gebouw door een eenduidige materialisatie en een heldere ritmiek die over het gehele gebouw doorloopt. Het hoofdvolume is op deze manier helder gedefinieerd. Set-backs Op de hoeken van de gebouwen is ruimte om met set-backs te werken om het geheel wat te verzachten de menselijke maat erin te brengen en meer speelsheid te brengen, zonder de stoere uitstraling aan te tasten.

Kleuren en materialen Elk cluster heeft een eigen kleurenpalet die opgebouwd is rondom één hoofdkleur, zo ontstaat er onderscheid tussen de verschillende ensembles. De materialen zijn uitsluitend kwalitatieve, aardse en duurzame materialen. Ze hebben een rijke uitstraling en verouderen mooi. Materialen die hierbij aansluiten zijn: baksteen, beton, hout en natuursteen. Daarnaast wordt het toepassen van innovatieve bio-based materialen aangemoedigd.

5.1.3 Overzicht clusters en bijbehorende kleurenpalet (gebouwopzet in deze schets indicatief). 40

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

5.1.1 Set-backs op hoeken.

5.1.2 Opbouw plint en Capelse laag.

Basiskleur per cluster Cluster A: Chocolade bruin Cluster B: Warm grijs, beige Cluster C: Warm licht bruin/geel Cluster D: Zacht rood

Cluster A

Cluster B

Cluster D

Cluster C

Cluster A

Cluster B

Cluster D

Cluster C

5.1.4 Kleurenpalet per cluster.

Kozijn kleur Stemmig, geen schreeuwerige kleuren, mag wel contrastrijk zijn met de gesloten delen. De toren en de middenlaag hebben dezelfde kleur kozijnen. De plint kan een afwijkende kleur hebben.

5.1.5 Kozijnkleuren in contrast of in overeenstemming met het gebouw.

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

41

Ritmiek Gebouwen zijn alzijdig met een basisgrid dat over alle gevels van het gebouw doorloopt, dit is een spel van horizontale en verticale banden. Binnen dit basisgrid kan weer een verticaal subgrid worden toegevoegd en vervolgens een verdeling van open en gesloten delen. Het grid zorgt voor eenheid en herkenbaarheid en geeft het gebouw een stoer en recht door zee karakter, maar wel voldoende verfijning en een menselijke maat en schaal.

5.1.6 Ritmiek van het grid, bestaande uit horizontale en verticale banden.

42

Gebiedspaspoort Roer/Barbizon- Capelle aan den IJssel

Het grid Het grid is opgebouwd uit horizontale en verticale banden. De minimale breedte van deze banden is 0,5m. De horizontale lijnen uit het grid zijn de vloerranden en hebben allemaal dezelfde breedte met uitzondering van de bovenkant van de plint en de dakrand, die kunnen een afwijkende maat hebben. Als de plint twee lagen heeft hoeft de eerste verdiepingsvloer niet onderdeel uit te maken van het grid. Zo krijgt de plint extra herkenbaarheid. De verticale banden van het basisgrid zijn de stramienen van de draagconstructie. Er kan een verticaal subgrid worden toegevoegd, deze heeft dezelfde verschijningsvorm als het basisgrid. De verticale banden kunnen