05.02 - BBV Verordening Woonruimtebemiddeling 2025

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: R.B. Anceaux Afdeling / Unit: SO - Duurzaamheid, Milieu en Wonen Portefeuillehouder: S. Geissler

Vergaderdatum: 11 maart 2025 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 1748033

ONDERWERP Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 SAMENVATTING De gemeenten in de regio Rotterdam werken al langere tijd samen op het gebied van wonen, onder andere door afspraken te maken over het toevoegen van veel woningen om de tekorten op de woningmarkt te lijf te gaan. Sinds 2015 hebben de gemeenten in de regio Rotterdam daarnaast afgesproken gezamenlijk de tekst voor de lokale huisvestingsverordening af te stemmen. Dat betekent zowel voor woningzoekenden als uitvoerders van het woonruimteverdeelsysteem (corporaties) dat de woonruimteverdeling in de regio Rotterdam op een eenduidige wijze is georganiseerd De huidige Verordening Woonruimtebemiddeling 2024 loopt op 1 januari 2026 af. Met de wijziging van de Huisvestingswet in 2024 hebben gemeenten meer mogelijkheid gekregen om de verdeling van schaarse woonruimte te reguleren. Zo kunnen regels ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de (nieuwbouw) betaalbare koopsector, mogen er meer woningen worden toegewezen aan lokaal woningzoekenden en voorrang worden verleend bij bijzondere beroepsgroepen. Het afgelopen jaar is in regionaal verband hard gewerkt aan een nieuwe tekst voor de huisvestingsverordening waar deze nieuwe mogelijkheden in verwerkt zijn. Het college wil gebruik maken van deze extra mogelijkheden bij sociale huurwoningen en bij nieuwbouw betaalbare koopwoningen.

In de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 zijn de extra mogelijkheden bij sociale huurwoningen verwerkt. Het college heeft besloten om de gemeenteraad voor te stellen de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 vast te stellen en de Verordening Woonruimtebemiddeling 2024 in te trekken. Daarnaast heeft het college besloten de voorkeur uit te spreken om een wijziging van de verordening voor te bereiden om ook nieuwbouw betaalbare koopwoningen te verordenen en hiervoor de (financiële) consequenties in beeld te brengen, waarbij het uitgangspunt is dat dit budgetneutraal kan worden georganiseerd. ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen: a. de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 vast te stellen; b. de Verordening Woonruimtebemiddeling 2024 in te trekken; c. kennis te nemen van het besluit van het college om een wijziging van de verordening voor te bereiden om ook nieuwbouw betaalbare koopwoningen te verordenen en hiervoor de (financiële) consequenties in beeld te brengen, waarbij het uitgangspunt is dat dit budgetneutraal kan worden georganiseerd 2. De voorkeur uit te spreken om een wijziging van de verordening voor te bereiden om ook nieuwbouw betaalbare koopwoningen te verordenen en hiervoor de (financiële) consequenties in beeld te brengen, waarbij het uitgangspunt is dat dit budgetneutraal kan worden georganiseerd; 3.

Het conceptraadsvoorstel en –besluiten inzake de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 vast te stellen; 4. Het conceptraadsvoorstel en –besluiten inzake de verordening Woonruimtebemiddeling 2025 ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad; 5. Toezegging 22/039 om de ruimte die de wijziging van de Huisvestingswet 2014 biedt nader uit te werken met dit besluit als afgedaan te beschouwen.

1

BESLUIT: 11 maart 2025

Het college besluit conform het voorstel.

2

INHOUD/STREKKING Inleiding De gemeenten in de regio Rotterdam werken al langere tijd samen op het gebied van wonen, onder andere door afspraken te maken over het toevoegen van veel woningen om de tekorten op de woningmarkt te lijf te gaan. Sinds 2015 hebben wij ook afgesproken gezamenlijk de tekst voor de lokale huisvestingsverordening af te stemmen. Het doel is om zo tot een evenredige verdeling van de schaarse woonruimte in de regio te komen. Hierdoor is de woonruimteverdeling in de regio Rotterdam zowel voor woningzoekenden als uitvoerders van het woonruimteverdeelsysteem (corporaties) op eenduidige wijze georganiseerd. De Bestuursovereenkomst, die ten grondslag ligt aan het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) stelt o.a. expliciet het volgende: ‘Partijen spannen zich overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst in om te komen tot afstemming van beleid, uitvoering en monitoring ten aanzien van de woonruimteverdeling’. Het SvWrR heeft daarbij vastgelegd dat elk van de regiogemeenten dezelfde tekst voor vaststelling van een huisvestingsverordening gebruikt; de zogenaamde Verordening Woonruimtebemiddeling. Ridderkerk heeft eind 2024 besloten niet langer deel te nemen aan de regionale samenwerking op het gebied van wonen, wat wij en de overige tien gemeenten van het SvWrR betreuren.

Naar een nieuwe verordening De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar mag worden vastgesteld. Halverwege 2024 eindigde de wettelijke looptijd van de verordeningen, waaronder ook die van de gemeente Capelle aan den IJssel. Om een nieuwe tekst goed te laten aansluiten bij alle (beleids)wensen en (nieuwe) wet- en regelgeving, was meer tijd nodig dan de resterende looptijd van de verordening toeliet. Daarom hebben wij de verordeningstekst 2020 ‘verlengd’ tot uiterlijk 1 januari 2026, door een Verordening Woonruimtebemiddeling 2024 vast te stellen. Dit gaf meer tijd om (gezamenlijk) te werken aan een nieuwe tekst voor de huisvestingsverordening, die aansluit bij nieuwe wet- en regelgeving en bij de wensen van o.a. de gemeenteraden in de regio. Basis Met het instellen van een huisvestingsverordening stellen wij regels op over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op sociale huurwoningen van corporaties, maar wij kunnen het ook toepassen op de particuliere huurvoorraad en nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs-en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. De Huisvestingswet 2014 stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van huurwoningen te reguleren.

Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden. In dit kader zijn voor elke gemeente schaarsteonderzoeken uitgevoerd (zie hiervoor bijlage 2). De onderzoeken tonen schaarste aan voor de (particuliere) sociale huur en betaalbare koop. Daarnaast is onderzoek gedaan naar schaarste aan inwoners met vitale beroepen en woningen voor deze beroepsgroepen in de regio. Met ‘vitale beroepen’ bedoelen wij in de regio Rotterdam docenten in het basis- en secundair onderwijs, onderwijsassistenten, leidsters kinderopvang, verpleegkundigen en verzorgenden en brandweer en politie. Omdat er in deze drie segmenten en voor bovenstaande specifieke beroepsgroepen schaarste is geconstateerd, hebben wij de mogelijkheid extra regels te stellen bij de verdeling van woonruimte. Ondertussen werken wij natuurlijk hard om deze schaarste tegen te gaan en het woningtekort te verminderen. Bijna tweederde van de woningen in het Capelse woningbouwprogramma valt in de categorie ‘betaalbaar’, waarvan 2.000 sociale huurwoningen.

3

Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 De verordening Woonruimtebemiddeling 2025 bevat een gezamenlijke basis voor urgentieverlening en de verhuur van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Hierbij is het wenselijk regionaal dezelfde regels te hanteren. Ook is rekening gehouden met de recent gewijzigde en aanstaande wetgeving. De nieuwe verordeningstekst kent een aantal ‘kan – bepalingen’ waardoor lokale partijen (verhuurders in overleg met gemeente) kunnen besluiten deze bepaling in te zetten of niet. Zo kunnen wij lokaal maatwerk toepassen en blijft het een lokale keuze om bepaalde bepalingen wel of niet te gebruiken. Dit geldt bijvoorbeeld voor de mogelijkheid voorrang te verlenen aan verschillende vitale beroepsgroepen bij de toewijzing van sociale huurwoningen van corporaties. Om te zorgen dat er regionaal dezelfde tekst ligt, is de verordening daarnaast modulair opgebouwd. Daardoor kunnen gemeenten ook zelf beslissen welke woningmarktsegmenten in een verordening worden gereguleerd (naast de sociale corporatiehuur ook particuliere sociale huur of nieuwbouw betaalbare koopwoningen). Zo zorgen wij ervoor dat áls er gereguleerd wordt, dit wel zoveel mogelijk op dezelfde manier gebeurt en dat in de regio woningzoekenden zoveel mogelijk gelijk worden behandeld.

De keuze om iets wel of niet te verordenen is aan de gemeenten, áls de keuze wordt gemaakt om iets wel te verordenen, geldt dezelfde regionale basistekst. Bij de keuze om een segment te verordenen moeten gemeenten een afweging maken tussen de volkshuisvestelijke meerwaarde en proportionaliteit en kosten. Nieuwbouw betaalbare koop niet verordenen (ambtelijk advies) Net zoals alle andere regiogemeenten stellen wij voor de sociale huurwoningen (net zoals tot nu toe) te verordenen. Daarnaast hebben wij onderzocht of het wenselijk is om ook nieuwbouw betaalbare koop te verordenen. In Capelle aan den IJssel leeft al langer de wens woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding betere kansen te geven op de lokale woningmarkt. De regels in de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 gaan over het betaalbare koopsegment (< €405.000,-, prijspeil 2025) en gelden alleen voor nieuwbouwwoningen. De gemeente kan enkel regels opleggen bij de eerste keer dat een woning wordt verkocht. Op dit moment gaat ongeveer 45% van de betaalbare koop naar Capellenaren (zonder te sturen). Bij sommige projecten is anterieur afgesproken of in het paspoort opgenomen dat er voorrang moet worden verleend aan woningzoekenden uit Capelle, deze projecten zijn bij de inventarisatie buiten beschouwing gelaten. Wanneer wij deze projecten wel meetellen ligt het aandeel op 43%.

Dit aandeel ligt iets lager omdat bij een van de projecten waar voorrang werd verleend aan Capellenaren bij de verkoop het aantal eigen inwoners dat zich had ingeschreven beperkt was. Sturing op woonruimteverdeling via andere instrumenten dan een verordening (bijvoorbeeld via prestatieafspraken of exploitatieovereenkomsten) is niet toegestaan. Belangrijkste overwegingen bij de wetgever daarbij is dat overheidssturing leidt tot inbreuk van de vrijheid, en dat een woningzoekenden (op één plek) moet kunnen terugvinden welke regels er gelden. De Huisvestingswet verplicht colleges van B&W bij een voornemen tot het vaststellen of wijzigen van de huisvestingsverordening te overleggen met naar ‘hun oordeel in aanmerking komende organisaties’. Dit betekent dat we ontwikkelaars vooraf moeten informeren over ons voornemen. Hoewel de verwachting is dat de kansen voor woningzoekenden met lokale binding met het verordenen zal stijgen is het effect beperkt. Het opleggen van extra regels brengt voor de gemeente kosten met zich mee en vraagt extra capaciteit van de ambtelijke organisatie. Het verordenen van nieuwbouw betaalbare koop heeft daarmee financiële consequenties. Ook zorgt het verordenen voor extra administratieve lasten bij ontwikkelaars én kopers.

4

Particuliere sociale huurwoningen niet verordenen Wanneer de particuliere sociale huur onder de verordening valt brengt dit een aantal voordelen met zich mee: − Woningen tellen mee met de sociale woningvoorraad. − Er komt meer aanbod voor inkomensgroepen die aangewezen zijn op het sociale segment. Eerder onderzoek (zie hiervoor ook het Programma Wonen 2024-2028) heeft laten zien dat het aandeel woningen met een lage huur in de particuliere sector beperkt is. Capelle heeft ongeveer 3.700 particuliere huurwoningen. Daar komen de komende jaren ongeveer 400 woningen bij. Het aandeel sociale huurwoningen schatten wij op 25%. Wij stellen voor de particuliere sociale huur niet te verordenen omdat vergunningverlening, toezicht en handhaving bij het verordenen van dit segment zeer complex en tijdrovend is. Zo is het bijvoorbeeld lastig vooraf in te schatten hoeveel woningen er jaarlijks vrijkomen en daarmee een schatting te maken van de benodigde inzet. Daarnaast is een deel van deze woningen eigendom van stichtingen of zorgpartijen, die ook toetsen of het inkomen passend is bij de huurprijs. Ook hiervoor geldt dat wij het proces van vergunningverlening en handhaving/toezicht moeten inrichten en het verordenen de particuliere sociale huur financiële consequenties heeft.

Advies provincie Zuid-Holland Op grond van artikel 6 van de Huisvestingswet zijn colleges van B&W verplicht om bij een voornemen tot het vaststellen van een huisvestingsverordening advies te vragen bij Gedeputeerde Staten (GS). . De colleges van de elf gemeenten hebben in oktober 2024 besloten om één gebundelde adviesaanvraag bij GS te doen via het SvWrR. Op 12 november 2024 heeft GS positief geadviseerd op deze aanvraag (zie bijlage 4). In haar advies besteedt GS aandacht aan de, in haar ogen ongewenste, stap van de gemeente Ridderkerk en roept op tot een constructieve samenwerking met deze gemeente. Tevens vraagt GS aandacht voor een goede afstemming van de toepassing van het voorrang verlening van maximaal 50% van de vrijkomende zelfstandige woonruimte van de sociale voorraad aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan een regio, gemeente of een deel van gemeente. Bijgevoegd advies gaf geen aanleiding tot aanpassing van de Verordening. Realisatie Indien deze verordening in alle regiogemeenten vóór 1 juli 2025 wordt vastgesteld, zal er vanaf deze datum volgens de nieuwe verordening gewerkt gaan worden. Het zijn met name de woningcorporaties die te maken hebben met de uitvoering daarvan, omdat zij door de gemeenten gemandateerd zijn om huisvestingsvergunningen te verstrekken.

De vergunningverlening voor betaalbare koop in de nieuwbouw starten wij zelf op.

FINANCIEN Het vaststellen van de verordening heeft geen financiële consequenties.

JURIDISCH ADVIES De voorgestelde wijzigingen zijn getoetst door een externe jurist. De juristen van de regiogemeenten hebben de gelegenheid gehad wijzigingen aan te dragen. Ook hebben zij mee kunnen lezen op de gewijzigde verordeningstekst.

5

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE Na vaststelling door de gemeenteraad wordt de Verordening Woonruimtebemiddeling 2025 officieel gepubliceerd in de Staatscourant. De toelichting op de verordening (bijlage 3) is, vanuit het oogpunt van transparantie richting de woningzoekende, achter de daadwerkelijke verordeningstekst geplakt. Daardoor is ook de toelichting te allen tijde inzichtelijk voor de woningzoekende.

BIJLAGEN − − −

Conceptraadsvoorstel en – besluit Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025; Rapport ‘Schaarste in Capelle aan den IJssel’; GS-advies Verordening Woonruimtebemiddeling 2025.

6