05.01 - Raadsvoorstel -besluit Woningbouwprogramma Najaar 2025

Zaaknr: 2119635

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel 2119636

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad S. Geissler

Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

15 december 2025

Programma 8

ONDERWERP Woningbouwprogramma Najaar 2025 GEVRAAGDE BESLISSING 1. Het Woningbouwprogramma Najaar 2025, inclusief het woningbouwprogramma zoals opgenomen in de geheime bijlage 'Woningbouwplanning kanslocaties Najaar 2025' vast te stellen. 2. De beleidsregel “minimaal oppervlakte woningen” vast te stellen. 3. Op grond van artikel 89 lid 4 van de Gemeentewet de geheimhouding op te heffen ten aanzien van de projecten Capelle Centraal 2.0, Mient-Zuid en Fascinatio 2k1 (Poortkavel West) zoals vermeld in de geheime bijlage “Woningbouwplanning kanslocaties” behorende bij de Woningbouwprogramma’s Voorjaar 2024, Najaar 2024 en Voorjaar 2025. 4. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen op de bijlage ‘Woningbouwplanning kanslocaties Najaar 2025’. WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Uw Raad stelt twee keer per jaar de update van het woningbouwprogramma vast. BEOOGD DOEL / EFFECT Met de update van het Woningbouwprogramma rapporteren wij twee keer per jaar aan uw Raad over de stand van zaken van de woningbouw in Capelle aan den IJssel. Daarmee stellen wij uw Raad in staat om de voortgang en uitvoering ten opzichte van het woningbouwprogramma uit het Programma Wonen te controleren en waar nodig kaders (bij) te stellen. U stelt steeds het Woningbouwprogramma vast.

Hiermee wordt uitvoering gegeven aan een aanbeveling van de rekenkamer. ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Inleiding Capelle aan den IJssel verandert. Nieuwe woningen, werklocaties en infrastructuur geven onze stad een ander gezicht. Deze veranderingen zijn geen doel op zich. Ze dragen bij aan een mooiere, sterker en duurzamer Capelle. Een stad waar inwoners gezond en kansrijk kunnen wonen, werken, leren en leven. In de Omgevingsagenda staan de gebieden waar we de komende jaren aan de slag gaan. Met onder andere woningbouw op deze locaties geven wij Capelle een kwaliteitsimpuls.

1

Zaaknr: 2119635

De wooncrisis raakt mensen in heel Nederland. Jongeren blijven langer thuis of op kamers. Gescheiden mensen wonen vaker samen in één woning. Ouderen blijven wonen in een huis dat niet meer past bij hun levensfase. Ook in Capelle zien we deze problemen. Meer woningen bouwen helpt om het tekort te verkleinen én om de kwaliteit van de stad te verbeteren. Het Programma Wonen beschrijft onze ambities en doelen. Wij willen voldoende woningen bouwen voor de juiste doelgroepen, op passende plekken in de stad. Om deze ambitie te halen, moeten de randvoorwaarden kloppen. Denk aan netcongestie, ingewikkelde procedures en stijgende kosten. Deze knelpunten maken woningbouw lastig of soms zelfs onmogelijk. Update Woningbouwprogramma De update van het Woningbouwprogramma (zie bijlage 1 en 2) laat zien waar het huidige woningbouwprogramma afwijkt van het Programma Wonen. Wij rapporteren twee keer per jaar aan uw Raad over de voortgang. Sommige plannen zijn nog niet openbaar. Die staan in de geheime bijlage 2. Met deze rapportage kan uw Raad de voortgang volgen en waar nodig kaders aanpassen. Uw Raad stelt het Woningbouwprogramma vast. Daarmee volgen wij een aanbeveling van de rekenkamer. Beeld najaar 2025 In deze update vergelijken wij het woningbouwprogramma vanaf 2025 met het programma uit het Programma Wonen. De provincie beoordeelt gemeenten op hun huidige woningbouwprogramma.

Daarom kiezen wij voor deze manier van rapporteren. Hiermee brengen wij de plannen die in 2024 en eerder zijn gerealiseerd niet in beeld en rapporteren wij over een langere periode dan 2032. Hierdoor vergelijken wij een vastgeklikt woningbouwprogramma vanuit het Programma Wonen met een woningbouwprogramma wat 2x per jaar wordt geüpdatet. Dit is een belangrijk aandachtspunt bij het doorlezen van deze stukken. Belangrijkste veranderingen Het woningbouwprogramma groeit van 9.958 naar 10.768 woningen voor de periode vanaf 2025. Dit komt vooral door meer woningen in de gebiedsvisie Centraal Capelle en woningen die eerst in 2024 opgeleverd zouden worden, nu in 2025 zijn opgeleverd. In het Programma Wonen staat ook het woningbouwprogramma voor 2024 tot 2032. Het doel is om in deze periode minstens 10.000 woningen te realiseren. Wij verwachten in deze update dat wij dit pas halen in 2036. Dit komt vooral doordat veel woningen in het Rivium later klaar zijn. Het is dus de verwachting dat wij meer woningen gaan bouwen in Capelle, maar wel over een langere periode. Ook andere plannen kunnen vertragen of zelfs helemaal niet doorgaan. Tegelijkertijd blijft de woningnood hoog en willen wij snel meer woningen bouwen. Daarom stellen wij voor in de eerste helft van 2026 een onderzoek uit te voeren naar hoe wij de plancapaciteit kunnen vergroten om uitval en vertragingen te kunnen opvangen.

Hierbij willen wij kijken naar nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. De uitkomsten nemen wij mee in de update van het woningbouwprogramma in het najaar van 2026. Onderstaande tabel geeft samenvattend weer wanneer wij de ruim 10.000 woningen volgens het Programma Wonen zouden gaan halen en wanneer wij dit aantal volgens deze update gaan halen: Doel woningbouw (2024-2032) Programma 10.406 Wonen Stand woningbouw (2024-2032) Update najaar 6.958 2025 Woningbouw totaal (vanaf 2025) Update najaar 10.768 2025 Het aandeel betaalbare woningen stijgt naar 64%. Ook het aantal sociale huurwoningen neemt toe. Door de stijging van het aantal sociale huurwoningen in het Rivium, kunnen opgavegebieden vanuit de Omgevingsagenda waar meer dan 30% sociaal gerealiseerd zou worden in het woningbouwprogramma, teruggebracht worden naar 30% sociale huur.

2

Zaaknr: 2119635

Dit leidt tot 92 sociale huurwoningen minder op deze locaties dan wanneer er wordt vastgehouden aan de hogere percentages sociaal in deze gebieden, maar in het Rivium worden 150 extra sociale huurwoningen gerealiseerd. Hiermee worden deze projecten financieel haalbaarder en neemt het aantal en aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma van de gemeente nog steeds toe. Wij halen de doelen uit het Programma Wonen: bij nieuwe projecten bestaat 30% uit sociale huur en 2/3e uit betaalbare woningen. Op dit moment bestaat ruim 31% van de woningvoorraad uit sociale huur. Maar met het huidige woningbouwprogramma daalt dat percentage. Als het lukt om meer huurwoningen in het Rivium om te zetten naar echte sociale huur, komt Capelle uit op ruim 29% sociale huur. Tijdens woningbouwprojecten zien wij steeds vaker dat de eis dat woningen bij nieuwe projecten minimaal 50m2 moeten zijn de haalbaarheid van deze projecten in de weg zit. Deze eis zorgt ervoor dat nieuwe woningen voldoende kwaliteit bieden en voorkomt dat wij meer kleine woningen bouwen dan waar vraag naar is. Sommige doelgroepen zoeken juist kleinere woningen, zoals jongeren, spoedzoekers en mensen met een zorgvraag. Kwaliteit kan ook ontstaan door slimme inrichting, collectieve ruimtes, voorzieningen in de buurt of een prettige buitenruimte.

Het Programma Wonen biedt nu geen ruimte om af te wijken van de ambitie van minimaal 50 m2. Niet in het geval van bijzondere doelgroepen en ook niet als de haalbaarheid van een project enige flexibiliteit vraagt. Daarom stellen wij voor de bijgevoegde beleidsregel ‘Minimaal oppervlakte woningen’ vast te stellen. Met deze beleidsregel blijft minimaal 50 m2 oppervlakte het uitgangspunt, maar bieden wij flexibiliteit indien nodig als sprake is van voldoende woonkwaliteit. FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING Dit voorstel heeft geen directe financiële gevolgen. REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Er is geen proactieve communicatie over de update van het Woningbouwprogramma. Wij informeren partners over de beleidsregel ‘flexibiliteit minimaal oppervlakte woningen’ en publiceren deze beleidsregel op onze website. VOORTRAJECT In september 2025 gaven de projectleiders van de verschillende woningbouwprojecten in Capelle aan of er verschillen zijn in hun projecten ten opzichte van het vorige woningbouwprogramma. Deze aanpassingen zijn verwerkt in de update van het woningbouwprogramma.

Op 11 november 2025 hebben wij besloten uw Raad te verzoeken op grond van artikel 89 lid 4 van de Gemeentewet de geheimhouding op te heffen ten aanzien van de projecten Capelle Centraal 2.0, Mient-Zuid en Fascinatio 2k1 zoals vermeld in de geheime bijlage “Woningbouwplanning kanslocaties” behorende bij de Woningbouwprogramma’s Voorjaar 2024, Najaar 2024 en Voorjaar 2025.

3

Zaaknr: 2119635

VERVOLGTRAJECT Het vervolgtraject is om de nieuwe vastgestelde stand van het woningbouwprogramma te gebruiken voor bijvoorbeeld het bijwerken van de planregistratie van de provincie Zuid-Holland. Daarnaast wordt het woningbouwprogramma twee keer per jaar geüpdatet en voor vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling en beheer van 2 of 3 december 2025 BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT 1. 2.

Woningbouwprogramma Najaar 2025 Woningbouwplanning kanslocaties Najaar 2025 (GEHEIM)

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ Jelle van der Want j.van.der.want@capelleaandenijssel.nl (06) 2719 5132)

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

R. Elling

drs. J.J. Manusama.

4

Zaaknr: 2119635

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 11 november 2025 BESLUIT: 1. Het Woningbouwprogramma Najaar 2025, inclusief het woningbouwprogramma zoals opgenomen in de geheime bijlage 'Woningbouwplanning kanslocaties Najaar 2025' vast te stellen; 2. vast te stellen de volgende: Beleidsregel Minimaal oppervlakte woningen Uitgangspunt De gebruiksoppervlakte van een woning is een belangrijk aspect van de woonkwaliteit. Een woning moet groot genoeg zijn voor het dagelijks gebruik van de bewoner(s). Naast voldoende ruimte voor functies zoals woonkamer, keuken en slaapkamer, is het belangrijk dat er ook voldoende ruimte is voor het opbergen van spullen. In het Programma Wonen 2024 – 2028 ‘Goed wonen voor vandaag en morgen’ is daarom opgenomen dat het bouwen van woningen kleiner dan 50 m² bij nieuwe projecten niet is toegestaan. Met dit uitgangspunt waarborgen wij dat nieuwe woningen voldoende kwaliteit bieden en voorkomen we dat er meer kleine woningen worden toegevoegd dan waar behoefte aan is. In al lopende projecten zijn op dit moment voldoende woningen voor kleinere huishoudens opgenomen om aan de behoefte te voldoen.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) geeft aan dat er niet te veel kleine woningen (onder de 50m2) gebouwd moeten worden, omdat dit niet aansluit bij de woonvoorkeuren van de meeste Nederlanders. Recente onderzoeken onder Capelse jongeren en ouderen en het woningbehoefteonderzoek laten dit ook zien. We zien dat deze doelgroepen vergelijkbare woonwensen en -behoeften hebben. Ouderen, daarmee bedoelen we de groep 65-plussers, zoeken een woning waar kleinkinderen kunnen komen logeren, jongvolwassenen zoeken een plek die niet direct te klein wordt bij gezinsuitbreiding. Met jongvolwassenen bedoelen we de groep Capellenaren tussen de 18 en 35 jaar. Beide doelgroepen wonen graag in de buurt van voorzieningen, openbaar vervoer en willen een woning met minimaal twee tot drie slaapkamers. Rond de 70 m² heeft de voorkeur. Zie hiervoor ook de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens het basisscenario van het woningbehoefteonderzoek (RIGO).

5

Zaaknr: 2119635

Spelregels afwijken In overleg met de gemeente is het mogelijk af te wijken van de minimaal gebruiksoppervlakte van 50 m2 per woning. Wij vinden het belangrijk kwalitatieve en toekomstbestendige woningen toe te voegen aan de stad, maar willen ontwikkelingen niet onnodig complex maken en ruimte bieden voor specifieke behoeften. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat de kleinere woningen in de toekomst eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot grotere woningen, mocht de toekomstige woningbehoefte veranderen. In onderstaande drie situaties kan een afwijkend minimaal gebruiksoppervlakte mogelijk zijn. A. Woningen voor specifieke aandachtsgroepen Denk hierbij aan woningen voor mensen met een zorgvraag, jongvolwassenen (inclusief studenten) en spoedzoekers. Afwijken van de minimaal gebruiksoppervlakte is mogelijk omdat deze doelgroepen vaak relatief weinig ruimte nodig hebben en betaalbaarheid belangrijk is. Bij het ontwikkelen van woningen voor specifieke aandachtsgroepen sluiten we aan bij de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte op basis van de Capelse woonzorganalyse en het Programma van Eisen en Wensen voor Wonen op Maat. B. Bij optoppen Als het bouwkundig niet mogelijk is om aan de minimale oppervlakte-eis te voldoen. C. In alle situaties die niet vallen onder A of B Afwijken is mogelijk als aan alle vier de onderstaande voorwaarden wordt voldaan. Voorwaarde Toelichting 1.

Het complex of gebouw biedt ruimte Denk hierbij aan een gemeenschappelijke voor ontmoeting/sociale activiteiten ontmoetingsruimte of een logeerkamer. 2. De woningen worden gebouwd in Het aantal m2 van een woning is een belangrijke een gebied met hoogwaardig woningkwaliteit. Een woning moet groot genoeg openbaar vervoer. zijn voor het dagelijks gebruik van de bewoner(s). Het leven vindt zich echter niet alleen binnen de woning plaats, ook de omgeving is belangrijk. In gebieden binnen 600 meter daadwerkelijke loopafstand van hoogwaardig OV (metro- of 6

Zaaknr: 2119635

3.

Maximaal 10% van de woningen binnen een project of (gebieds)ontwikkeling mag een kleiner gebruiksoppervlakte dan 50m2 hebben.

4.

De gemiddelde gebruiksoppervlakte van woningen in een project of (gebieds)ontwikkeling is minimaal 60 m2 per woning.

treinstation en parkshuttle) kan een gedeelte van de sociale activiteiten buiten de woning plaatsvinden. Om goed te kunnen blijven wonen in Capelle, is het nodig dat er voldoende verschillende woningen in de verschillende wijken en buurten staan, zowel in prijsklassen en –segmenten als in type. Bij de uitwerking van het woningbouwprogramma is het belangrijk dat woningen van verschillend formaat worden gerealiseerd. Daarom is het aantal kleinere woningen gemaximeerd tot 10%. Met een gemiddeld gebruiksoppervlakte van 60 m2 zorgen we dat er in een project of (gebieds)ontwikkeling ook grotere woningen worden gerealiseerd als gekozen wordt om kleinere woningen te realiseren.

3. Op grond van artikel 89 lid 4 van de Gemeentewet de geheimhouding op te heffen ten aanzien van de projecten Capelle Centraal 2.0, Mient-Zuid en Fascinatio 2k1 (Poortkavel West) zoals vermeld in de geheime bijlage “Woningbouwplanning kanslocaties” behorende bij de Woningbouwprogramma’s Voorjaar 2024, Najaar 2024 en Voorjaar 2025. 4. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen op de bijlage ‘Woningbouwplanning kanslocaties Najaar 2025’.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 15 december 2025 De griffier, de voorzitter,

7