04.03 - leefbaarheid, schaarste en aanbod goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle
Tekst van het document
Onderbouwing invoering opkoopbescherming Capelle aan den IJssel De woningmarkt staat onder druk. Steeds meer mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning, ook in Capelle. Om woningzoekenden op de woningmarkt meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kan de gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming kan worden ingevoerd in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Ook kan een opkoopbescherming helpen om de sociale cohesie in wijken te behouden/niet te laten verslechteren. Daarom kan er ook gekeken worden naar de leefbaarheid van de woonomgeving in verschillende buurten. In deze analyse wordt eerst ingegaan op de schaarste en daarna op de leefbaarheid. Aan de hand daarvan wordt gekomen tot een voorstel voor gebieden om de opkoopbescherming in te voeren. Schaarste Geredeneerd zou kunnen worden dat elke goedkope of middeldure woning die onttrokken wordt aan de koopmarkt voor starters of mensen met een lager inkomen, er één teveel is waardoor er het beste voor gekozen kan worden om de opkoopbescherming in de gehele gemeente in te voeren. In Capelle aan den IJssel kan juridisch onvoldoende worden onderbouwd dat de gehele gemeente als werkingsgebied moet worden aangewezen. Hiervoor ontbreekt het aan noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit.
Daarom is een uitgebreidere analyse uitgevoerd Om de schaarste aan betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een lager inkomen binnen Capelle in kaart te brengen, is begonnen met een weergave van het gehele woningbezit in de gemeente onderverdeeld per postcode. Vervolgens is inzichtelijk gemaakt hoeveel van dit woningbezit op dit moment wordt verhuurd, waarbij weer een onderscheid gemaakt is tussen particuliere verhuur en verhuur door corporaties. Deze informatie wordt onderstaand weergegeven. Aantal koopwoningen per wijk* tot 350.000: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
2901= 1215 2902= 1647 2903= 1110 2904= 1118 2905= 723 2906= 658 2907= 3147 2908= 718 2909= 69
De verdeling van de woningvoorraad per wijk:
Uit deze analyse blijkt dat er in alle wijken wel sprake is van particuliere verhuur. Dit zegt echter nog niets over de vraag of deze verhuur ook allemaal ongewenst is en laat niet zien of het gaat om goedkope en middeldure woningen. Daarnaast is ook niet duidelijk om welk type woningen het gaat. Vooral appartementen zijn in trek bij beleggers. Dit is namelijk over het algemeen het goedkopere type woning, waardoor het voor beleggers aantrekkelijker is om deze woningen op te kopen om deze vervolgens (voor een hoge huur) te verhuren. Daarom zal hieronder worden weergegeven wat de prijsontwikkelingen zijn binnen een wijk en hoe de woningvoorraad per wijk eruit ziet qua type woning.
De woningprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Daardoor daalt het aanbod aan betaalbare woningen. Zie onderstaande afbeeldingen om te zien hoe het aantal transacties in bepaalde prijsklassen afneemt, omdat prijsstijgingen ervoor hebben gezorgd dat het aanbod in deze prijsklassen is afgenomen. Om ervoor te zorgen dat de goedkope en middeldure woningen die op de markt komen beschikbaar blijven voor starters en woningzoekenden met een middeninkomen is het wenselijk woningen in deze prijsklassen te beschermen.
In onderstaande tabel wordt de woningvoorraad weergeven verdeeld naar type woning per wijk. Type woning
Aandeel investeerders in de wijken
Een andere indicator waaraan waarneembaar is dat een opkoopbescherming nodig is, is het aandeel investeerders dat toeneemt in de loop van de jaren. Deze toename is voornamelijk te zien in de wijken Rivium en Middelwatering Oost. Deze wijken hebben een grote procentuele toename gekend de afgelopen tijd. Om een mogelijke verdere groei te voorkomen, kan een opkoopbescherming worden ingevoerd.
Leefbaarheid Dat het ongewenst is dat vooral dit type woningen opgekocht wordt om te verhuren, is gebaseerd op de aanname dat de leefbaarheid hierdoor onder druk komt te staan. Eigenaarschap gaat vaak samen met betrokkenheid bij de wijk/eigen leefomgeving, waar de aanwezigheid van veel particuliere huurders vaak gepaard gaat met veel verloop en weinig binding met de wijk. Om te onderzoeken welke wijken er in aanmerking zouden komen voor de invoer van opkoopbescherming om de leefbaarheid in de wijk te behouden is gebruik gemaakt van de Buurtmonitor. In het onderstaande worden weer eerst de tabellen getoond en daarna volgt de analyse en conclusie op basis van deze informatie Hieronder de belangrijkste bevindingen. Allereerst is de buurtindex bestudeerd. Drie wijken scoren op twee van de drie indicatoren lager dan gemiddeld. Dit zijn Middelwatering-Oost, Oostgaarde Noord en Schollevaar-Zuid. Schenkel heeft een lagere totaalscore dan het gemiddelde in de gemeente en heeft een zeer lage score voor de sociale dimensie. Dit is terug te vinden in de tabellen die hieronder worden getoond. Buurtindex cijfers
Toelichting bij buurtindex De buurtindex Capelle aan den IJssel is een beleidsinstrument om de sterke en zwakke punten van buurten en wijken en ontwikkelingen daarin in beeld te brengen. De buurtindex is een meetinstrument dat een totaalscore voor de buurt of wijk laat zien, maar ook inzage geeft in de onderdelen waaruit die score is berekend: de drie hoofddimensies (domeinen) fysiek, sociaal en veiligheid die weer zijn onderverdeeld in zes subdimensies. Zie ook onderstaande afbeelding:
De zes subdimensies bestaan weer uit 32 indicatoren. De instrumenten om de indicatoren te meten worden tweejaarlijks herhaald. Hierdoor kunnen trends en ontwikkelingen goed in beeld worden gebracht. Daarnaast is nader gekeken naar de cohesie-cijfers in de verschillende wijken, een van de indicatoren van de sociale index. Woonbuurt algemeen 2021 - Postcodes Buurt in het algemeen (rapportcijfer) [punten]
Sociale cohesie (schaalscore) [score]
2901 's Gravenland/Cap 2902 Middelwatering-W
7,9
6,3
7,5
5,8
2903 Middelwatering-O
7,3
6,1
2904 Oostgaarde Zuid
7,6
6,1
2905 Oostgaarde Noord 2906 Schenkel
7
5,5
7,1
5,8
2907 Schollevaar-Zuid
7
5,5
2908 Schollevaar-Noord 2909 Fascinatio/Rivium
7,3
6
7,7
6,1
Capelle aan den Ijssel
7,4
5,9
Bron
Bewonersenquête
Conclusie: Door deze verschillende cijfers naast elkaar te leggen, is de vakgroep Wonen tot de conclusie gekomen dat de volgende 5 wijken in aanmerking zouden kunnen komen voor een opkoopbescherming op basis van schaarste aan middeldure/goedkope woningen, een hoog aandeel particuliere verhuur/investeerders en/of een lage score op leefbaarheid binnen de wijk: 1. Middelwatering Oost: door de sterke stijging van investeerders in de wijk, het relatief lage aantal koopwoningen in combinatie met een relatief hoog aandeel particuliere verhuur. Met een opkoopbescherming kan je de al schaarse hoeveelheid goedkope en middeldure woningen beter beschermen. Ook kent deze wijk een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk 2. Oostgaarde Noord: door het relatief lage aantal eigen woningen in combinatie met relatief veel particuliere huur en een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. 3. Schenkel: door de relatief lage hoeveelheid eigen woningen en een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. Daarnaast heeft Schenkel redelijk veel appartementen en dit type woning is vaker in trek bij beleggers om op te kopen. Om de schaarse voorraad te beschermen is het wenselijk hier de opkoopbescherming in te voeren al is het percentage investeerders laag. 4.
Middelwatering West: 7% investeerders in de wijk, 12% particulier, veel appartementen en het ligt naast Middelwatering Oost waar een toename is aan beleggers, wat de wijk extra kwetsbaar maakt. 5. Schollevaar Zuid: een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. Daarnaast heeft een hoog aantal woningen een WOZ waarde onder de NHG-grens en is de wijk daarmee mogelijk interessant voor beleggers. In combinatie met de 47% appartementen in de wijk is het wenselijk om de voorraad aan middeldure en goedkope koopwoningen te beschermen. Het aandeel beleggers in de wijk is 6%.