04.03 - Gebiedspaspoort Capelseweg - Bermweg
Tekst van het document
Om onze gezamenlijke ambitie te kunnen realiseren hanteren we heldere spelregels. Voldoen aan de spelregels is overigens geen doel op zich. Het realiseren van de ambitie wel!
De locatie is deels in eigendom van de gemeente. De realisatie van de woningen ligt bij een externe/ontwikkelende partij. Samen met deze partij wordt het bouwplan verder vormgegeven waarbij onderhavig gebiedspaspoort als ruimtelijk kader dient. De verdere afspraken over grondverkoop, proces en planning worden vastgelegd in een anterieure exploitatieovereenkomst. Na vaststelling van het gebiedspaspoort moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de activiteit ‘bouwen’ en de activiteit ‘gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan’ onder de Wabo (of een omgevingsplanactiviteit bij invoering van de Omgevingswet). Als deze aanvraag past binnen de kaders van dit gebiedspaspoort, dan kan de vergunning worden verleend door het college van B&W.
Duurzaamheid In Capelle staat duurzaamheid hoog op de agenda bij nieuwe ontwikkelingen. Dit gaat wat ons betreft verder dan uitsluitend installaties maar speelt in elk van de 5 overkoepelende thema’s Groen, Verkeer, Wonen, Welzijn en Klimaat een belangrijke rol. Wij vragen een ontwikkelende partij om een duidelijke visie te presenteren op elk van deze thema’s. Wij hanteren het GPRgebouw instrument met een kwaliteitsscore van 7,5 voor de thema’s gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor de thema’s energie en milieu hanteren wij volgens de DPG-methodiek ook een score van 7,5.
Aardgasvrij Per 1 juli 2018 is het wettelijk niet meer toegestaan om nieuwbouwwoningen te voorzien van een gasaansluiting.
Techniek en beleid De ontwikkeling moet voldoen aan wettelijke normen en eisen. Relevant beleid en technische uitgangspunten zijn beschikbaar. Denk hierbij onder andere aan een kaartenset met milieucontouren, PolitieKeurmerk Veilig Wonen (PKVW), Afwegingskader Hogere grenswaarden, kabels en leidingen, riolering, beschermde bomen, parkeerbeleid, Programma van Eisen voor Werken in de Openbare Ruimte (inclusief handboek toegankelijkheid), het Handboek inrichting Openbare Ruimte, een toelichting op de duurzaamheidsambitie, Nota Aanpasbaar Bouwen 2014 en de Nota Beeldkwaliteit 2017. Het te ontwikkelen gebied betreft een geluidsgevoelige locatie, zoals beschreven in de Quick Scan van DGMR van 9 februari 2017. De ontwikkelaar dient nadere akoestische berekeningen te laten uitvoeren voorafgaand aan indiening van het definitieve bouwplan om aan te tonen welke geluidsbelasting de woningen ondervinden ten gevolge van het verkeer op de omliggende wegen Bermweg / Capelseweg / Kanaalweg. Op grond van de uitkomsten van deze berekeningen moet afgewogen worden welke gevelmaatregelen moeten worden genomen. De beoordeling van de gevelmaatregelen zal plaatsvinden bij de beoordeling van de Omgevingsvergunning.
Meer informatie kunt u vinden op www.capelleaandenijssel.nl/landelijkcapelle
Een andere technische randvoorwaarde is de pompput die te allen tijde bereikbaar moet blijven met een kraanwagen.
•
Programma • Maximaal 21 woningen (bij een integrale planontwikkeling van voor- en achterterrein, anders 15 woningen). • Dit is een kansrijke locatie voor kleine huishoudens (alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens, (kleine) startende gezinnen en empty nesters). De diverse woningtypes sluiten hier op aan. • Commerciële dienstverlening groter dan 35m2 in de plint op de hoek is mogelijk, maar dan i.c.m. maximaal 19 woningen (bij een integrale planontwikkeling, anders 13 woningen). • Minimaal 30% van de woningen in de gehele planontwikkeling zijn betaalbaar.(*)
•
(*) voor 2020 is de kostengrens (gebaseerd op de NHG-grens) voor woningen (incl. parkeren) waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen vastgesteld op €328.600.
Bebouwing • Samenhangend ensemble wat zorgvuldig aansluiting zoekt bij de kleine schaal van de Capelseweg en Bermweg, maar ook een accentwerking heeft als markering van kruispunt. • Alle bebouwing heeft een voorkantuitstraling naar de Capelseweg danwel de Bermweg. • Maximale hoogtes zoals aangegeven in tabel. • Op de hoek (B2 en B3): ◦ Aansluiting zoeken bij rooilijn woningen aan Bermweg. ◦ Er is sprake van een terugliggende hoek op de kruising. ◦ Beeld van “groen kavel met samengesteld en geleed volume”, aansluitend bij Bermweg. ◦ Samengesteld volume, waarbij het gebouw zowel een voorgevel naar de Bermweg als de Capelseweg heeft. De gevel aan de Capelseweg vormt daarbij het accent, zowel in bouwhoogte als architectuur en vormt een zorgvuldige beëindiging van de zichtlijn vanaf het centrum. De zijde aan de Bermweg is daarom ruimtelijk of architectonisch ondergeschikt aan dat accent. ◦ Er is nooit meer gevellengte in de rooilijn aanwezig dan op de spelregelkaart is aangegeven, een terugliggende gevel maakt altijd een flinke sprong om zo het beeld van een geleed en samengesteld volume te benadrukken. • Overige woningen (B1): ◦ Grondgebonden programma. ◦ Kleine massa, passend bij de 2^1-kap-typologie langs de Capelseweg. Voorkeur voor twee-onder-één-kapwoningen. Maximaal 4 woningen aaneengesloten mogelijk, mits afzonderlijk herkenbaar door kapvorm.
◦ Aansluiting zoeken bij rooilijn grondgebonden woningen aan de Capelseweg. Een grotere typologie mag verder terugliggen dan de rooilijn, maar altijd proportioneel. • Eventueel parkeren onder de bebouwing is zowel ruimtelijk als functioneel met zorg ontworpen zodat er geen dichte gevel ontstaat. Door: ◦ De entree daar een plek te geven ◦ de buitenruimte integraal onderdeel van het ontwerp te maken. • Alle gebouwen hebben een kap, passend bij kapvormen in omgeving (bijvoorbeeld mansarde, wolfseind toegestaan). • Dakterassen toegestaan, waarbij kapvorm herkenbaar blijft. • Vloerpeilen zijn zodanig dat ze optimaal aansluiten bij de bestaande peilen van de directe omgeving. Niveauovergangen in maaivelden worden zorgvuldig vormgegeven.
•
Bijgebouwen/ schuren nooit hoger dan vergunningvrij zou zijn toegestaan. Bij de ontwikkeling van het plan blijft ten minste 1,50 meter vrije onbebouwde ruimte aanwezig in de aangegeven zone. Het ‘bebouwingsvrij gebied’ is vrij van hoofdbebouwing.
• • •
Verkeer en parkeren • Er wordt maximaal 1 ontsluiting gerealiseerd op de Bermweg, deze ligt zo ver mogelijk verwijderd van het kruispunt Capelseweg/Bermweg. • De ontwikkeling dient in de eigen parkeerbehoefte te voorzien conform de gemeentelijke parkeernorm. • In aanvulling daarop worden er minimaal 6 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd t.b.v. omwonenden. Dit mag ook in het achterterrein worden gedaan als dat terrein integraal onderdeel is van de totale planontwikkeling. • De parkeerplaatsen kunnen zowel gebouwd als in de buitenruimte worden gerealiseerd, mits het aandeel bezoekersparkeren en parkeren voor omwonenden altijd vrij bereikbaar en toegankelijk is.
• •
watergang langs de Bermweg zelf en deze doorzetting B6 wordt begeleid met passende beplanting (bijv. knotwilgen). Aandacht voor natuurinclusief bouwen. Eventueel verminderd wateroppervlak wordt gecompenseerd in het plangebied en/of in de directe omgeving ervan. Een appartementengebouw heeft een groene buitenruimte die integraal onderdeel uitmaakt van het ontwerp. Overigen woningen (B1) hebben een voortuin met groene erfafscheiding. T.b.v. een duurzaam groenontwerp worden de afstanden B5 en maten conform de boommonitor van het Norminstituut Bomen gehanteerd. De soortkeuze van de beplanting is passend bij maat en schaal ontwikkeling.
Beeldkwaliteitscriteria Algemeen B1 • De architectuur heeft een dorpse uitstraling passend bij Landelijk Capelle. • Duurzaamheidsmaatregelen zijn goed ingepast in de B2 architectuur. Geen technische installaties in het zicht vanaf de Bermweg en de Capelseweg. B3
Openbare ruimte / buitenruimte • Buitenruimten (zowel openbaar als privé) vormen een integraal onderdeel van het ontwerp. • Er zijn zorgvuldige overgangen van openbaar terrein naar tuinen. • Openbare buitenruimte sluit aan bij de uitgangspunten van het PKVW en gemeentelijk beleid; het ontwerp past B6 daarmee bij het onderhoudsniveau van de buitenruimte. Voor private buitenruimte is dit een sterke aanbeveling.
• •
•
Groen en water • De waardevolle groenstructuur (laanbeplanting) aan de Capelseweg wordt behouden of versterkt. B5 • Zowel de oostelijk van het voorterrein gelegen watergang kan doorgezet worden tot aan de Bermweg, maar ook de
Nota Beeldkwaliteit 2017 De locatie kent een bijzonder welstandsniveau. De ontwikkeling moet voldoen aan de Basiscriteria en aan de Gebiedscriteria van Historische polderlinten uit de Nota Beeldkwaliteit 2017. Een herontwikkeling wordt ín de Nota Beeldkwaliteit 2017 benoemd als ‘grootschalige ontwikkelingsopgaven’. Doorgaans is voor dit soort opgaven het ontwikkelen van een beeldkwaliteitsplan nodig. Echter; de Gebiedsgerichte criteria tezamen met de spelregels uit dit paspoort zijn voldoende. Er worden derhalve geen aanvullende welstandseisen opgesteld voor het voorterrein danwel de totale gebiedsontwikkelling.
Bestaande bebouwing
B1
Plangrens (Voorterrein) B4
Plangrens (Achterterrein) Plangrens (mogelijke toekomstige doorontwikkeling)
B2
Voorgevelrooilijn
B3
B6
Zorgvuldige beëindiging zichtlijn Zichtlijnen Nokrichting/bebouwingsrichting Verplichting bomen handhaven Voorkeur bomen handhaven
B5
Groene buitenruimte Doortrekken watergang (optioneel) Eén gecombineerde entree plangebied(en); (locatie n.t.b.) Pompput (te handhaven) (verplaatsing mogelijk)
B1
Plangrens (Voorterrein) Plangrens (Achterterrein)
1:1000 Bebouwing (inclusief scheidingslijn tussen zones)
B5 B4
B4
B3
Maximale hoogtes ten opzichte van het vloerpeil.
Voorgevelrooilijn Maximale lengte gevel in rooilijn Voorkantuitstraling (Scholleboszijde: verbijzondering)
Goot
Nok
Zorgvuldige beëindiging zichtlijn
B1
5m
10 m
Zichtlijnen
B2
15 m
18,4 m
B3
9m
12,4 m
B4
4m
10 m
B5
4m
10 m
Nokrichting/bebouwingsrichting
Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimVerplichting bomen handhaven telijke kwaliteit, mogen de maten uit nevenstaande tabel ten Voorkeur bomen handhaven behoeve van de inpassing van technische voorzieningen met Groene buitenruimte maximaal 10% worden overscheden. Doortrekken watergang (optioneel) Eén gecombineerde entree plangebied(en);
Programma • Maximaal 17 woningen op B4 en B5. • Geen kansen voor uitbreiding van bestaande bedrijvigheid. • Transformatie naar dorps woongebied, met de daarbij behorende mogelijkheden voor aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Bebouwing • B4 Bebouwing (B4 + B5) krijgt een dorpse inpassing en vormt samen met het voorterrein een samenhangend ensemble. • (Bouw)hoogtes (B4+ B5) conform huidige maximale ruimtelijke mogelijkheden (goot 4 meter en nok 10 meter). • In B4 bedraagt de onderlinge afstand tussen ruimtelijke volumes (hoofd- en bijgebouwen) ten minste 5 meter. • Grondgebonden programma, geen gestapelde volumes. Ontsluiting en parkeren • Bij herontwikkkeling van het gehele plangebied (voorterrein + achterterrein) wordt 1 gecombineerde ontsluiting gerealiseerd. Deze ligt zo ver mogelijk verwijderd van het kruispunt Capelseweg/ Bermweg. Bereikbaarheid van eventueel te behouden bedrijvigheid (B6) blijft gewaarborgd. • De ontwikkeling dient in de eigen parkeerbehoefte te voorzien conform de gemeentelijke parkeernormen. Voor het gehele plangebied (voorterrein + achterterrein) worden minimaal 6 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd t.b.v omwonenden. • (B4) Parkeren dient op eigen kavel plaats 1:1000te vinden uit het zicht; dus achter de voorgevelrooilijn van de (eventueel te bouwen) woning(en).
Beeldkwaliteitscriteria • Voor het achterterrein geldt dezelfde omschrijving zoals benoemd Maximale hoogtes onder kopje van het voorterrein. ten het opzichte van het“Beeldkwaliteitscriteria” vloerpeil.
met maximale hoogtes conform tabel
Goot
Nok
4m
10 m
Openbare ruimte B1 5m 10 m • In samenhang ontwerpen met hoek Capelseweg/Bermweg. 15 m ontspannen 18,4 m •B2 Groene, opzet, vermijd achterkanten of pas deze in. •B3 Voor de watergang bij 9m 12,4 m B4 en B5 geldt dat er bij de ontwikkeling van het4plan ten minste 1,00 meter vrije onbebouwde ruimte aanwezig B4 m 10 m blijft vanaf de oever. B5
Techniek • Het is bekend dat er één duiker wateroverlast veroorzaakt bij zware regenval. Bij herontwikkeling zal deze vervangen moeten worden. • Onder de huidige ontsluiting ligt een belangrijke K&L-strook.
Behoud van bereikbaarheid van bestaande bedrijvigheid
B2
Plangrens (mogelijke toekomstige doorontwikkeling)
Voor de herontwikkeling van het achterterrein zijn onderstaande spelregels opgesteld, als aanvulling op die van het voorterrein. Herontwikkeling kan alleen plaatsvinden als dit achterterrein onderdeel is van een integrale planontwikkeling in combinatie met het voorterrein en het plan zal altijd tegelijk met -of volgend op- het voorterrein worden gerealiseerd.
Maximale lengte gevel in rooilijn Voorkantuitstraling (Scholleboszijde: verbijzondering)
Bestaande bebouwing
Ruimtelijke spelregels achterterrein
Onbebouwde vrije zone: - langs waterkant: min. 1,00m. - overige gebieden: min. 1,50m. Bebouwingsvrij gebied (vergunningvrije bouwwerken toegestaan) Inpassing achterkanten indien grenzend aan openbare ruimte De terreinhoogte binnen het huidige plangebied varieert flink. Voor de ruimtelijke inpassing van de planontwikkeling wordt uitgegaan van de hoogtes zoals vermeld in de tabel. De feitelijke hoogte van het vloerpeil (en daarmee de terreinhoogte) wordt in verband met technische zaken zoals drooglegging nader bepaald. Het vloerpeil van de woningen wordt echter zodanig gekozen dat het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht van de Capelseweg blijft. Het uitgangspunt hiervoor is een peil van -4,80 NAP.
Huidige bedrijvigheid • In verband met bestaande bedrijvigheid worden mogelijk niet alle percelen meegenomen in een integrale ontwikkeling. Voor die percelen (B6) zullen door de gemeente op een later moment aanvullende spelregels worden opgesteld. Deze worden conform de daarvoor bestemde procedure ter besluitvorming voorgelegd.
Gebiedspaspoort
Capelseweg / Bermweg
Vastgesteld op 14 december 2020
De spelregels
Ruimtelijke spelregels voorterrein
“Uitnodiging”
Op deze zijde van het gebiedspaspoort staat onze ambitie. Hoe we deze ambitie willen bereiken staat op de achterzijde.
Capelseweg / Bermweg
Kwaliteitsimpuls van het kruispunt Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend
Schaal Schaal 1:5000 1:5000 0
100
200
300m
De ontwikkellocatie ligt op een prominente plek. Komende vanaf de A20 wordt de Capelseweg wel eens omschreven als een lange oprijlaan naar het centrum, waarbij deze kruising een van de entree’s van de stad vormt. Dat klinkt mooi, maar zo ziet het er nu niet uit. De huidige ruimtelijke kwaliteit kan sterk verbeteren. Ook van oudsher was dit een belangrijk kruispunt (zie inzet “vroeger” en “nu”). De vroegere bebouwing is inmiddels gesloopt en daar is niets voor in de plek gekomen. Hier ligt de opgave om een mooi gezicht te maken naar de Bermweg, de Capelseweg en de kruising.
De ambitie is om de verkeersafwikkeling bij de kruising Capelseweg – Bermweg zo soepel mogelijk te laten verlopen. Nu en in de toekomst. Dit geldt ook voor de doorstroming op de Capelseweg. Dat is alleen mogelijk als het voor- en achterterrein in samenhang worden ontwikkeld. De totale ontwikkeling krijgt daarom slechts één inrit op de Bermweg, die zo ver als mogelijk van de kruising af wordt gesitueerd.
Kansen voor alleenstaanden en kleine huishoudens
Een woningmarktonderzoek laat zien dat deze locatie een kans biedt voor de realisatie van kleinere woningen. Meer specifiek zien wij kansen om de groeiende vraag naar geschikte woningen voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens te kunnen bedienen. Het woningtype wat hierbij aansluit zijn betaalbare* appartementen en studio’s. De nabijheid van winkels op loopafstand (De Luifel), rust en recreatie (Het Schollebos) en het levendige uitzicht maken deze locatie aantrekkelijk voor deze doelgroep. 03 Januari 2017
Aanvullend hierop zien we op deze locatie kansen voor kleine meerpersoonshuishoudens (kleine startende gezinnen, empty nesters) in de vorm van grondgebonden woningen of een kleinschalig appartementengebouw. Het woningtype is passend binnen de landelijke/ dorpse omgeving aan de historische linten; er kan hiervoor aansluiting worden gezocht bij de Bermweg en Capelseweg. 1902
De primaire ambitie is daarom om de kwaliteit van dit kruispunt te verbeteren met passende bebouwing. Zowel aan de Bermweg als aan de Capelseweg moet de nieuwe bebouwing zorgvuldig worden ingepast en een goede overgang vormen naar de omliggende bebouwing (zie inzet “karakteristiek Capelseweg” en “karakteristiek Bermweg”).
Tevens biedt deze locatie de mogelijkheid om de lokale doorstroming vanuit de omliggende buurten te bevorderen.
CAPELSEWEG/BERMWEG
07-02-2020
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
07-02-2020
1902 1902
In de Gebiedsvisie Landelijk Capelle zijn, in aansluiting op de Structuurvisie 2030, 4 stadsopgaven geformuleerd. De pictogrammen geven aan hoe de ontwikkeling van Capelseweg / Bermweg bijdraagt aan het realiseren van deze stadsopgaven.
CAPELSEWEG/BERMWEG
CAPELSEWEG/BERMWEG
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
07-02-2020
Een fijne woonomgeving
Kansen om aan te haken voor directe omgeving
De locatie heeft twee duidelijke voorkanten, de Capelseweg en de Bermweg. Het binnenterrein is echter ook mede bepalend voor de woonkwaliteit van deze plek. Hier bevindt zich nu een terrein met bedrijfsbebouwing. Het is dan ook de opgave om aan deze kant kwaliteit toe te voegen. Dit wordt bereikt door dit achterterrein binnen de totale ontwikkeling een eigen positie te laten innemen. Dit gebiedje laat zich typeren als een dorpse woonbuurt met een ontspannen karakter. Deze dorpse sfeer komt tot uiting in het profiel van straten, het gebruik van ambachtelijke materialen voor woningen, bestrating en openbare ruimtes. Het wordt een plek waar de kinderen nog rustig op straat kunnen spelen, of anders in het speeltuintje om de hoek. De plek waar je op straat nog even met je buren een praatje maakt of onder een boom een goed boek leest. Het zijn hier de details die hier het verschil maken. Een zorgvuldige inrichting van de buitenruimte is hierbij van essentieel belang.
In de directe omgeving ligt een aantal gebieden in de invloedssfeer van het voorterrein. Dit biedt kansen voor de omliggende eigenaren om aan te haken bij de kwaliteitsimpuls. Concreet denken we aan de volgende locaties:
1902
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
DE PARKSTAD VERNIEUWEN DE ECONOMISCHE MOTOR REVISEREN
Ambitie voor voorterrein (hoek Capelseweg/Bermweg)
07-02-2020
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019 51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
07-02-2020
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
Het versterken van de groen- en waterstructuur heeft niet alleen positief effect op de uitstraling, maar ook ecologisch gezien heeft dit een meerwaarde. Deze locatie wordt gezien als een potentieel knooppunt tussen de omliggende gebieden. Door een sterke schakel in het groen-blauwe netwerk te creeëren kunnen diverse planten en dieren hun leefgebied vergroten.
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
De oorspronkelijke bebouwing op dit kruispunt sloot goed aan bij de bebouwing aan de Bermweg en de Capelseweg: 1 bouwlaag met kap, variatie in kapvorm (zadelkap, mansarde), tweezijdige oriëntatie op de hoeken. De voormalige school op de huidige ‘Aldi-locatie’ bestond uit een wat groter samengesteld volume in jaren ‘30 stijl.
Nu De oorspronkelijke bebouwing op elk van de 4 hoeken is inmiddels verdwenen. Op 3 hoeken heeft dit plaats gemaakt voor bebouwing met een grotere maat en schaal, bebouwing met een plat dak, minder rijke architectuur en functionele, stenige voorterreinen. Op de ontwikkellocatie is oorspronkelijke bebouwing gesloopt en nooit teruggebouwd. Hierdoor, en door infrastructurele ingrepen is het kruispunt stenig, onaantrekkelijk en heeft de entree niet de kwaliteit zoals we die nu voor ogen hebben voor dit gebied.
REFERENTIES 28
CAPELSEWEG/BERMWEG
De historie van deze locatie begint eind van de 19e eeuw met de drooglegging van de Prins Alexanderpolder. Hiervoor werden ook de Ringvaart en de Bermweg aangelegd. Over de Ringvaart vond in die tijd veel handel per schip plaats. Aan de overzijde van de ontwikkellocatie lag aan weerzijden van de brug een belangrijke loskade. De Capelseweg / Kanaalweg is in dezelfde periode aangelegd als hoofdverbinding van de Prins Alexanderpolder naar de ‘s-Gravenweg. De ontwikkellocatie vormt dus 1 van de hoeken van de kruising van 2 belangrijke cultuurhistorische elementen.
REFERENTIES 29
REFERENTIES 28
1902
HET HART LATEN KLOPPEN
De twee hoeken tussen de Bermweg en Ringvaart Een verbetering van bebouwing en/of buitenruimte zal bijdragen aan de verbeterde uitstraling van dit kruispunt. Een verwijzing naar de vroegere loskade is hierbij een gedachte.
Aan de Capelseweg staan enkele bomen die onderdeel uitmaken van de doorgaande laanstructuur. Dit groene karakter wordt gehandhaafd en indien mogelijk verder versterkt. Ook aan de Bermweg wordt het groene karakter doorgezet door het maken van een mooie groene voortuin. Het nieuwe woonbuurtje draagt bij aan deze uitstraling door groene tuinen en groene erfscheidingen. De sloten maken een belangrijk onderdeel uit van het omliggende landschap. Deze structuur is ter plekke van de ontwikkellocatie nagenoeg verdwenen. Het slotenpatroon wordt waar mogelijk teruggebracht en zichtbaar gemaakt doormiddel van passende beplanting, bijvoorbeeld knotwilgen. Wanneer dit niet mogelijk is, dan wordt verloren wateroppervlak gecompenseerd in de nabije omgeving om zo een bijdrage te leveren aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de omliggende groen/blauwe structuur.
LOGISCHE VERBINDINGEN
CAPELSEWEG/BERMWEG
Vroeger
Het achterliggende bedrijventerrein Een logische toevoeging bij het realiseren van een ontwikkeling op het voorterrein is het achterliggende bedrijventerrein. Dit terrein is in particulier eigendom, maar we zien graag dat dit tevens wordt ontwikkeld en getransformeerd in een aantrekkelijke en passende woon- en/of woonwerkomgeving. Herontwikkeling van dit ‘achterterrein’ biedt onder meer kansen voor een gecombineerde inrit, geclusterde parkeervoorziening en het maken van een echt woonbuurtje en verbeterde uitstraling naar het Schollebos. Ontwikkeld in samenhang met het ‘voorterrein’ vormt het plan uiteindelijk één geheel. Dit kan ook in meerdere fases als bedrijven nu nog willen blijven functioneren.
REFERENTIES 29
Meer kwaliteit door groen en water
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
51830|CAPELSEWEG|23 SEPTEMBER 2019
Overwegend: • Vrijstaande woningen in lage dichtheid • woningen op minimaal 13,5 meter uit midden van Bermweg • Variatie in massaopbouw en architectuur • Woningen gedekt met kap • Veel doorzichten en groen • Afstand (3 meter) tussen woning en sloten haaks op de sloot parallel aan Bermweg
Overwegend: • 1 bouwlaag met kap • nokrichting haaks op weg • Twee onder een kap en enkele korte rijtjes • Bijzondere kapvormen • Voortuin draagt bij aan groene karakter • Ontsluiting en parkeren aan voorzijde
De huidige locatie heeft nu twee inritten op de Bermweg. Eén voor de tweekapper en één voor het parkeerterrein. Deze inritten zijn heel dicht op de kruising gesitueerd, wat onveilige situaties oplevert.
De hoek Capelseweg/Bermweg ligt op een mooie zichtlocatie aan een van de belangrijkste ontsluitingswegen van Capelle, dicht bij het Schollebos, winkels en andere voorzieningen. Gezamenlijk met omwonenden, ondernemers, (maatschappelijke) organisaties en overige stakeholders is deze ambitie opgesteld voor het realiseren van een nieuwe invulling op deze prominente plek. Deze ambitie is geen blauwdruk of een in beton gegoten plan, maar een uitnodiging. Een uitnodiging om gezamenlijk deze locatie verder vorm te geven.
Karakteristiek Noordzijde Bermweg
Karakteristiek Oostzijde Capelseweg
Verbeterde ontsluiting voor autoverkeer
REFERENTIES 29
Ambitie voor voorterrein en achterliggend bedrijventerrein (‘achterterrein’)