04.02 - BBV Verordening toegang tot de woningmarkt ...... - 932857

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: R. Piepers, R. Anceaux, J. van der Want Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: S. Geissler

Vergaderdatum: 27 september 2022 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 932875

ONDERWERP Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 – Motie Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel (Opkoopbescherming)

SAMENVATTING De gemeenteraad heeft op 10 november 2020 een motie aangenomen met als onderwerp “Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel”. Om de Capelse woningmarkt te beschermen is vorig jaar daarom door het college besloten om via anterieure overeenkomsten zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoningen op te nemen. Deze instrumenten zijn speciaal gericht op nieuwbouw. Om ook de bestaande voorraad te beschermen hebben gemeenten sinds januari 2022 de mogelijkheid gekregen van het ministerie van Binnenlandse Zaken om de opkoopbescherming in te voeren. Om de opkoopbescherming in te voeren in de wijken Middelwatering Oost, Middelwatering West, Schenkel, Oostgaarde Noord en Schollevaar Zuid is de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel aangepast. De opkoopbescherming geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG grens. Deze wordt jaarlijks geïndexeerd. Het college heeft besloten de gemeenteraad voor te stellen kennis te nemen van het onderzoek ‘Leefbaarheid, aanbod en schaarste goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle’ en de Verordening 'Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023' vast te stellen.

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen: a. kennis te nemen van het onderzoek ‘Leefbaarheid, aanbod en schaarste goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle’; b. de Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 vast te stellen; 2. Het conceptraadsvoorstel en –besluiten inzake de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 vast te stellen; 3. Het conceptraadsvoorstel en –besluiten inzake de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad.

BESLUIT: 27 september 2022

Het college besluit conform het voorstel.

1

INHOUD/STREKKING Inleiding De druk op de woningmarkt wordt in het hele land gevoeld. Steeds meer mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Om de Capelse woningmarkt te beschermen zijn vorig jaar daarom een zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoningen ingevoerd. Deze instrumenten zijn speciaal gericht op nieuwbouw. De gemeenteraad heeft op 10 november 2020 een motie aangenomen met als onderwerp “Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel”, die met de invoering van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht op 6 april 2021 deels is afgedaan. In de motie 'Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel ‘ vraagt de raad het college tevens te onderzoeken of een huisvestingsvergunning voor bestaande bouw in het goedkope en middeldure prijssegment mogelijk is en zo ja, hier dan ook toe over te gaan. Capellenaren melden dat in hun buurt woningen opgekocht worden of zijn ten behoeve van (duurdere) verhuur. Dit bemoeilijkt de positie van woningzoekenden. Om de bestaande woningvoorraad te beschermen hebben gemeenten sinds januari 2022 de mogelijkheid opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming kan worden ingevoerd in buurten waar er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen door het opkopen van woningen voor verhuur.

De opkoopbescherming maakt het mogelijk aan te wijzen waar woningen tot een bepaalde WOZ-waarde gedurende 4 jaar na aankoop niet mogen worden verhuurd, tenzij hiervoor een vergunning is verleend. Daarbij zijn er enkele uitzonderingen op de opkoopbescherming, omdat niet alle opkoop ongewenst is. Uitzonderingen en vergunningen Er kan een vergunning worden verleend voor het verhuren van een woonruimte in de wijken waar een verhuurverbod geldt, als: a. de woonruimte wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten; b. de woonruimte onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; c. de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is; d. de woonruimte in opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel door een marktpartij wordt aangekocht; e. de woonruimte door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een nietcommercieel tarief; f. de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. De eerste drie uitzonderingen zijn wettelijk bepaald. De andere uitzonderingen zijn lokale toevoegingen.

Het college kan artikel 5.1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing daarvan gelet op het belang van de aanvrager onredelijke gevolgen zou hebben. Gebiedsaanwijzing Omdat de invoering van opkoopbescherming een inperking van het eigendomsrecht betekent moet de gemeente onderbouwen dat er in het aan te wijzen gebied: 1. ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ door schaarste zijn of 2. de invoering van opkoopbescherming noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid in de wijk. Om aan te geven of er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste zijn, is er informatie opgevraagd over de samenstelling van de woningvoorraad in Capelle aan den IJssel bij het Kadaster. Deze informatie is naast de leefbaarheidscijfers uit de Buurtmonitor gelegd. Zo is bepaald welke wijken en buurten in aanmerking komen voor de opkoopbescherming. De resultaten zijn te lezen in bijlage 1.

2

Om de opkoopbescherming in te voeren moet de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2019 worden aangepast. In deze verordening moet worden opgenomen voor welke wijken de opkoopbescherming geldt en moet worden benoemd welke woningen qua WOZ-waarde in het goedkope en middeldure segment vallen.

FINANCIEN De verwachting is dat het aantal aanvragen voor de opkoopbescherming gering zal zijn (in Rotterdam zijn 15 aanvragen ontvangen dit jaar). De inzet is gericht op het gereed maken van de website voor het indienen van een aanvraag met DigiD/ E-herkenning, een goede informatievoorziening, en het inrichten van het bestaande vergunningenprogramma binnen VTH. Voor de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag, en de afweging of ontheffing wenselijk is, wordt advies gevraagd aan de vakgroep Wonen. In 2023 is het aanvragen van een vergunning gratis. Vanaf 2024 zullen er kosten worden gerekend voor de vergunning voor verhuur onder de opkoopbescherming. Wij gebruiken het eerste jaar om de kosten hiervoor in kaart te brengen. Toezicht en handhaving wordt uitgevoerd op basis van meldingen over mogelijke verhuur die in strijd is met de verordening. Op basis van de ervaringen van andere gemeenten zijn er op dit moment geen aanvullende middelen nodig voor de uitvoering in 2023. Als in de praktijk blijkt dat er meer inzet nodig is binnen de organisatie dan verwacht zal in het voorjaar een dekkingsvoorstel worden gedaan. Deze werkzaamheden komen bovenop de huidige werkzaamheden. In verband met het reeds bestaande capaciteitstekort bij Bouw- en Woningtoezicht en de komst van de Wet kwaliteitsborging wordt aankomend jaar eveneens naar de capaciteit van het team gekeken.

JURIDISCH ADVIES Het invoeren van een opkoopbescherming is juridisch toegestaan. Er zijn ook al meerdere gemeenten die dit inmiddels opgenomen hebben. De VNG heeft een modelverordening opgesteld. Deze wordt in de voorgelegde verordening grotendeels gevolgd, met toevoeging van een aantal lokale uitzonderingen. Een toelichting c.q. was/wordt overzicht op de verordening is als bijlage bij het voorstel gevoegd. Omdat de regeling net nieuw is bestaat er echter nog geen jurisprudentie voor de onderbouwing bij de gebiedsaanwijzing. Voor het opstellen van een dergelijke onderbouwing heeft de VNG ook een handreiking opgesteld. Hier is gebruik van gemaakt. Bij het vaststellen van deze verordening is verdere samenspraak en inspraak niet verplicht. Omdat de wooncrisis vraagt om snel handelen, de juridische aard van dit voorstel en om het effect van de maatregel zo groot mogelijk te maken is er voor gekozen af te zien van samenspraak en inspraak bij het opstellen van de verordening.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE Naar aanleiding van de invoering van de opkoopbescherming wordt een communicatie-campagne opgezet.

3

BIJLAGEN 1. Concept raadsvoorstel en -besluit Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023; 2. Onderzoek ‘Leefbaarheid, schaarste en aanbod goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle aan den IJssel’; 3. Motie “Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel”; 4. Toelichting bij de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023; 5. VNG-modelverordening.

4