04.01 - Raadsvoorstel en -besluit Verordening toegang tot de woningmarkt

Zaaknr:932857

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

932874 Sjoerd Geissler Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

14 november 2022

Programma 8-Stadsontwikkeling

ONDERWERP Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 – Motie Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel.

GEVRAAGDE BESLISSING 1. Kennis te nemen van het onderzoek ‘Leefbaarheid, aanbod en schaarste goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle’; 2. de Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 vast te stellen;

WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL De druk op de woningmarkt wordt in het hele land gevoeld. Steeds meer mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare koopwoning. Om de Capelse woningmarkt te beschermen zijn vorig jaar daarom een zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoningen ingevoerd. Deze instrumenten zijn speciaal gericht op nieuwbouw. De gemeenteraad heeft op 10 november 2020 een motie aangenomen met als onderwerp “Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel”, die met de invoering van het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht op 6 april 2021 deels is afgedaan. In de motie 'Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel' vraagt uw raad ons tevens te onderzoeken of een huisvestingsvergunning voor bestaande bouw in het goedkope en middeldure prijssegment mogelijk is en zo ja, hier dan ook toe over te gaan. Capellenaren melden dat in hun buurt woningen opgekocht worden of zijn ten behoeve van (duurdere) verhuur. Dit bemoeilijkt de positie van woningzoekenden. Om de bestaande woningvoorraad te beschermen hebben gemeenten sinds januari 2022 de mogelijkheid gekregen van het ministerie van Binnenlandse Zaken om de opkoopbescherming in te voeren. Door het vaststellen van de Verordening toegang tot de Capelse woningmarkt 2023 maakt uw raad het mogelijk om op 1 januari 2023 te starten met de opkoopbescherming.

Uw raad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning te verhuren zonder vergunning. In buurten waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn, kan de opkoop voor verhuur van deze woningen leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde groepen, omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Om de maatregel in te voeren moet u raad vaststellen of en in welke buurten van de gemeente er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en/of de leefbaarheid van de woonomgeving in het geding is. Daarbij is er breed gekeken naar deze verschillende aspecten.

1

Zaaknr:932857

Daarnaast moet uw raad, op basis van de lokale situatie, onderbouwen tot welke WOZ-waarde in onze gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen.

BEOOGD DOEL / EFFECT Met de regeling wordt beoogd dat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om er zelf in te wonen, hierop meer kans maken. Hiermee wordt de positie van met name starters en woningzoekenden met een middeninkomen verbeterd. De opkoopbescherming kan ook gebruikt worden om de leefbaarheid van kwetsbare buurten en wijken te behouden of te verbeteren. Daarnaast zou de opkoopbescherming ook kunnen leiden tot normalisering van de prijzen en de WOZ-waarden van woningen, omdat verwacht wordt dat eigenaar-bewoners reëlere prijzen betalen voor woningen dan eigenaar-verhuurders.

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Gebiedsaanwijzing Op basis van woningmarktcriteria en leefbaarheidscriteria zijn er vijf wijken geselecteerd die op basis van woningmarkt- en leefbaarheidscriteria in aanmerking komen voor opkoopbescherming. Het gaat om de wijken Middelwatering Oost, Middelwatering West, Oostgaarde Noord, Schenkel en Schollevaar Zuid De toegepaste woningmarktcriteria zijn: − Aandeel woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt (absolute aantallen); − Procentuele aandeel van de woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt; − Procentuele groei particuliere verhuur sinds 2015; − Samenstelling van woningvoorraad in wijken. De toegepaste leefbaarheidscriteria zijn: − Fysieke- / veiligheids- / sociale index (minimaal 1 van de 3 op of onder gemiddeld in Capelle aan den IJssel). Geen stadsbrede invoering Omdat de invoer van opkoopbescherming een inperking van het eigendomsrecht betekent moet de gemeente onderbouwen dat er in het aan te wijzen gebied: 1. ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ door schaarste zijn of 2. de invoering van opkoopbescherming noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid in de wijk. Vanuit de bovenstaande criteria beschouwd is er geen onderbouwing om alle wijken in de stad aan te wijzen.

Er zijn veel wijken waar particuliere verhuur beperkt plaatsvindt en particuliere verhuurders/beleggers geen grote rol spelen in de aankoop van woningen. De ontwikkelingen worden door de vakgroep Wonen gemonitord, mogelijk volgt er in de toekomst ook in deze wijken een aanwijzing. Prijsgrens goedkope en middeldure koopwoningen In de Capelle Bouwt aan de Stad – monitor (2022) heeft uw raad de prijsgrens voor middeldure koopwoningen bepaald op de NHG-grens. Het gaat hierbij om de WOZ-waarde. Ook is gekeken naar de prijsgrens die omliggende gemeenten met opkoopbescherming hanteren. In Rotterdam worden woningen in daartoe aangewezen wijken beschermd op en onder de NHG-grens

2

Zaaknr:932857

Uitzonderingen en vergunningen Er kan een vergunning worden verleend voor het verhuren van een woonruimte in de wijken waar een verhuurverbod geldt, als: a. de woonruimte wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten; b. de woonruimte onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; c. de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is; d. de woonruimte in opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel door een marktpartij wordt aangekocht; e. de woonruimte door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief; f. de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. De eerste drie uitzonderingen zijn wettelijk bepaald. De andere uitzonderingen zijn lokale toevoegingen. De VNG heeft voor de opkoopbescherming een modelverordening opgesteld. Deze wordt in de voorgelegde verordening grotendeels gevolgd, met toevoeging van een aantal lokale uitzonderingen. Een toelichting c.q. was/wordt overzicht op de verordening is als bijlage bij het voorstel gevoegd.

Wij kunnen ervoor kiezen om een ontheffing te verlenen in individuele gevallen wanneer dit voor de aanvrager onredelijke gevolgen zou hebben of wanneer er met de verhuurder programmatische afspraken zijn gemaakt over de verhuur. FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING

De verwachting is dat het aantal aanvragen voor de opkoopbescherming gering zal zijn (in Rotterdam zijn 15 aanvragen ontvangen dit jaar). De inzet is gericht op het gereed maken van de website voor het indienen van een aanvraag met DigiD/ E-herkenning, een goede informatievoorziening, en het inrichten van het bestaande vergunningenprogramma binnen VTH. Voor de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag, en de afweging of ontheffing wenselijk is, wordt advies gevraagd aan de vakgroep Wonen. In 2023 is het aanvragen van een vergunning gratis. Vanaf 2024 zullen er kosten worden gerekend voor de vergunning voor verhuur onder de opkoopbescherming. Wij gebruiken het eerste jaar om de kosten hiervoor in kaart te brengen. Toezicht en handhaving wordt uitgevoerd op basis van meldingen over mogelijke verhuur die in strijd is met de verordening. Op basis van de ervaringen van andere gemeenten zijn er op dit moment geen aanvullende middelen nodig voor de uitvoering in 2023. Als in de praktijk blijkt dat er meer inzet nodig is binnen de organisatie dan verwacht zal in het voorjaar een dekkingsvoorstel worden gedaan. Deze werkzaamheden komen boven op de huidige werkzaamheden. In verband met het reeds bestaande capaciteitstekort bij Bouw- en Woningtoezicht en de komst van de Wet kwaliteitsborging wordt aankomend jaar eveneens naar de capaciteit van het team gekeken.

REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Artikel 6 van de Huisvestingswet schrijft voor dat het college bij de voorbereiding van een wijziging van de Huisvestingsverordening dit afstemt met woningcorporaties en andere belanghebbende organisaties.

3

Zaaknr:932857

Ook zijn wij wettelijk verplicht om een voorgenomen wijziging af te stemmen met de regiogemeenten. Daarom wordt het voorgenomen besluit besproken in de periodieke bestuurlijke overleggen met de corporaties en gemeenten in de regio. Voor het invoeren van de opkoopbescherming is samengewerkt met anderen gemeenten. Sinds de mogelijkheid tot het invoeren van de opkoopbescherming wordt er in de regio informatie en kennis met elkaar gedeeld. Corporaties zijn in deze verordening vrijgesteld van de opkoopbescherming, omdat corporaties als kerntaak hebben te zorgen voor betaalbare huisvesting en een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van wijken en buurten. Bij het vaststellen van deze verordening is verdere samenspraak en inspraak niet verplicht. Omdat de wooncrisis vraagt om snel handelen, de juridische aard van dit voorstel en om het effect van de maatregel zo groot mogelijk te maken is er voor gekozen af te zien van samenspraak en inspraak bij het opstellen van de verordening. In de besloten commissie van 2 juni 2022 is uw raad geïnformeerd over het voornemen om de opkoopbescherming in te voeren en af te zien van inspraak. Uw raadscommissie heeft hiermee ingestemd. Daarmee bestaat nog steeds de mogelijkheid voor belanghebbenden om in beroep te gaan tegen het niet afgeven van een huisvestingsvergunning.

Wanneer belanghebbenden onevenredig hard geraakt worden door de invoering van de opkoopbescherming kan het college een hardheidsclausule toepassen en gemotiveerd een uitzondering maken.

VOORTRAJECT In het voortraject zijn de volgende afdelingen geconsulteerd: − Juridische Zaken; − Ruimtelijke Ontwikkeling; − Data-analisten van de gemeente. En hebben we voor de onderbouwing gebruik gemaakt van: − Externe gegevens van het Kadaster; − Leefbaarheidscijfers en woninggegevens afkomstig uit de Buurtmonitor.

VERVOLGTRAJECT De verordening treedt in werking op 1 januari 2023. Er worden verdere voorbereidingen getroffen voor de uitvoering en handhaving van dit voorstel. Ook wordt er een communicatie-campagne opgezet.

RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling en Beheer (SOB) van 18 oktober 2022.

BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT 1. Onderzoek ‘leefbaarheid, schaarste en aanbod goedkope en middeldure koopwoningen wijken Capelle’; 2. Motie “Capelse woningen willen wij niet als verdienmodel”; 3. Toelichting bij de verordening Toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023; 4. VNG-modelverordening.

4

Zaaknr:932857

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ Ron Piepers, r.piepers@capelleaandenijssel.nl (0650295428) of Rosa Anceaux, r.anceaux@capelleaandenijssel.nl (8644)

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

A.L. Duijmaer van Twist

mr. P. Oskam

5

Zaaknr:932857

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 27 september 2022; gelet op artikel 149 van de Gemeentewet, de artikelen 5, 8 en 9 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en artikel 2, 4 eerste lid, 5, 40, 41 en 45 van de Huisvestingswet 2014; BESLUIT: vast te stellen de navolgende verordening Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Begripsomschrijvingen In deze verordening en de daarop berustende bepalingen worden verstaan onder: a. aanwijzing: de aanwijzing als bedoeld in artikel 5 van de wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek; b. bemiddelingsmodel: het bemiddelingsmodel als bedoeld in artikel 1.1, aanhef en onder b, van de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020; c. corporatie: een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; d. regio: de gemeenten die deelnemen in het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam; e. huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014; f. wijk of buurt: een wijk of buurt van de gemeente Capelle aan den IJssel, genoemd in de bijlagen bij deze verordening; g. de verordening Woonruimtebemiddeling: de verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020.

Dit is de verordening die is vastgesteld en geldt voor de woningmarktregio bestaande uit de gemeenten: Albrandswaard, Barendrecht, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Westvoorne. Hoofdstuk 2. Toegang tot de woningmarkt Artikel 2. Toepassingsbereik 1. Deze verordening is van toepassing op woonruimten van corporaties tot de huurprijsgrens die voor verhuur vrijkomen zoals vermeld in de bijlage 1 en koopwoningen vermeld in artikel 5.1. 2. Hoofdstuk 2 van de verordening Woonruimtebemiddeling is eveneens van toepassing. Artikel 3. Vergunningvereiste 1. Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimten bedoeld in artikel 2 lid 1 van deze verordening dienen woningzoekenden die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning onafgebroken ingezetene zijn van één van de gemeenten in de woningmarktregio zoals gedefinieerd in artikel 1 onder a van de Verordening Woonruimtebemiddeling te voldoen aan één van de volgende eisen: a. een inkomen op grond van het in dienstbetrekking verrichten van arbeid; b. een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf; c. een inkomen op grond van een regeling voor vrijwillig vervroegd uittreden; d. een ouderdomspensioen als bedoeld in de Algemene Ouderdomswet; e.

een ouderdoms- of nabestaandenpensioen als bedoeld in de Wet op de loonbelasting 1964, of f. studiefinanciering als bedoeld in de Wet studiefinanciering 2000.

6

Zaaknr:932857

2. Indien de aanvrager niet voldoet aan de eis in het eerste lid en het weigeren van de aangevraagde huisvestingsvergunning tot een onbillijkheid van overwegende aard zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders de aangevraagde huisvestingsvergunning toch verlenen. Artikel 4. Voorrang bij de toegang tot de woningmarkt op basis van sociaal-economische kenmerken In aansluiting op het vorige artikel en de voorrangsregeling bedoeld in artikel 2.3.9 lid 2 van de verordening Woonruimtebemiddeling wordt in de buurten en straten genoemd in bijlage 1 van deze verordening bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voorrang gegeven aan woningzoekenden die voldoen aan de volgende criteria: 1. huishoudens waarvan minimaal één persoon een beroep heeft in de dienstverlening volgens de definitie van dienstverlening van het Centraal Bureau voor de Statistiek, gevolgd door; 2. huishoudens die een verklaring ‘van de betrokken instelling/organisatie’ kunnen overleggen waaruit blijkt dat minimaal 1 persoon binnen het huishouden vrijwilligerswerk doet. Hoofdstuk 3. Opkoopbescherming Artikel 5. Definities In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: a. beschermde woonruimte: in artikel 5.1, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; b. datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; c.

WOZ-waarde: waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken en geldend op de datum van inschrijving; Artikel 5.1. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die gelegen is in de in bijlage 2 aangegeven delen van de gemeente; b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de NHG-grens c. die niet is aangekocht door de gemeente of een corporatie d. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en e. die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik; 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; 1. De in artikel 5.1.2 onder b genoemde prijsgrens opkoopbescherming wordt elk jaar per 1 januari geïndexeerd naar de dan geldende NHG-grens. 2. Burgemeester en wethouders publiceren de aldus geïndiceerde prijsgrens opkoopbescherming in het digitale gemeenteblad.

Artikel 5.2. Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente Capelle aan den IJssel. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. Artikel 5.3. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend 1. Als artikel 43, eerste lid, van de Huisvestingswet (bibob-weigering) niet van toepassing is, moet de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend in de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de Huisvestingswet.

7

Zaaknr:932857

2. In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de Huisvestingswet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft. Artikel 5.4. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1. Als artikel 43, eerste lid, van de Huisvestingswet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend wanneer: a. de woonruimte in opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel door een marktpartij wordt aangekocht; b. de woonruimte door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. c. de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. 2.

Als artikel 43, eerste lid, van de Huisvestingswet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid, kan de vergunning worden geweigerd. Artikel 5.5. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de Huisvestingswet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest; Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 6. Bestuurlijke boete 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2. De bestuurlijke boete bedraagt hoogstens: a. voor overtreding van artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet: € 21.750; b.

voor overtreding van artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet, als binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding al een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod: € 87.000. Artikel 7.Intrekking, inwerkingtreding en citeertitel 1. De Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2019 en de Verordening tot eerste wijziging van de Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2019 in te trekken; 2. Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag waarop zij is bekendgemaakt; 3. Deze verordening vervalt op de laatste dag van de duur van de aanwijzing. 4. Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023.

8

Zaaknr:932857

Vastgesteld in de openbare vergadering van 14 november 2022. De griffier, de voorzitter,

9

Zaaknr:932857

Bijlage 1

10

Zaaknr:932857

Bijlage 2 Conclusie: Op basis van de data uit het onderzoek 'Leefbaarheid, schaarste en aanbod goedkope en middeldure woningen Capelle aan den IJssel' is de vakgroep Wonen tot de conclusie gekomen dat de volgende 5 wijken in aanmerking zouden kunnen komen voor een opkoopbescherming op basis van schaarste aan middeldure/goedkope woningen, een hoog aandeel particuliere verhuur/investeerders en/of een lage score op leefbaarheid binnen de wijk: 1. Middelwatering Oost: door de sterke stijging van investeerders in de wijk, het relatief lage aantal koopwoningen in combinatie met een relatief hoog aandeel particuliere verhuur. Met een opkoopbescherming kan je de al schaarse hoeveelheid goedkope en middeldure woningen beter beschermen. Ook kent deze wijk een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk 2. Oostgaarde Noord: door het relatief lage aantal eigen woningen in combinatie met relatief veel particuliere huur en een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. 3. Schenkel: door de relatief lage hoeveelheid eigen woningen en een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. Daarnaast heeft Schenkel redelijk veel appartementen en dit type woning is vaker in trek bij beleggers om op te kopen. Om de schaarse voorraad te beschermen is het wenselijk hier de opkoopbescherming in te voeren al is het percentage investeerders laag.

4. Middelwatering West: 7% investeerders in de wijk, 12% particulier, veel appartementen en het ligt naast Middelwatering Oost waar een toename is aan beleggers, wat de wijk extra kwetsbaar maakt. 5. Schollevaar Zuid: een lagere score dan gemiddeld op de sociale componenten in de wijk. Daarnaast heeft een hoog aantal woningen een WOZ waarde onder de NHG-grens en is de wijk daarmee mogelijk interessant voor beleggers. In combinatie met de 47% appartementen in de wijk is het wenselijk om de voorraad aan middeldure en goedkope koopwoningen te beschermen. Het aandeel beleggers in de wijk is 6%.

11