03C.02 - BBV Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg - 335725

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: E.L. Woude, van der Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: M. Struijvenberg

Vergaderdatum: 17 november 2020 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 335744

ONDERWERP Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg SAMENVATTING Op 2 juni 2020 heeft het college het aangepaste Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg in principe vastgesteld. Hierna is het gebiedspaspoort ter consultatie aan de gemeenteraad en de omwonenden voorgelegd. De reacties op de vragen en opmerkingen zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording en hebben geleid tot enkele aanpassingen van het gebiedspaspoort. Het aangepaste conceptgebiedspaspoort is na consultatie vervolgens door het college op 1 september 2020 vastgesteld en op 2 september 2020 vrijgegeven voor inspraak. Het conceptgebiedspaspoort heeft tot en met 14 oktober 2020 ter inzage gelegen. Een gesprek van de verantwoordelijk wethouder met een vertegenwoordiging van de omwonenden van de Bermweg op 2 november 2020 heeft geleid tot enkele belangrijke aanpassingen aan het gebiedspaspoort. De reacties zijn opgenomen in een tweede Nota van Beantwoording. De aanpassingen aan het conceptgebiedspaspoort gedurende het proces zijn eveneens hierin opgenomen. Met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst afgesloten waarin de verkoop van de grond en de exploitatiebijdrage ten behoeve van het plankostenverhaal zijn geregeld. ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad voor te stellen: a.

het Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg (gewijzigd ten opzichte van het van het conceptgebiedspaspoort), de daarbij horende Notitie Verkeersafwikkeling rondom Capelseweg/KanaalwegBermweg en de Nota van beantwoording vast te stellen; b. haar besluit van 13 november 2017 tot vaststelling van het Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg, in te trekken 2. Het conceptraadsvoorstel en -besluit inzake het Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg, de daarbij horende Notitie verkeersafwikkeling rondom Capelseweg/Kanaalweg/Bermweg en de concept Nota van beantwoording inspraakreacties vast te stellen; 3. Het conceptraadsvoorstel en -besluit inzake het Gebiedspaspoort Capelseweg Bermweg, de daarbij horende Notitie verkeersafwikkeling rondom Capelseweg/Kanaalweg/Bermweg en de concept Nota van beantwoording inspraakreacties ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad. BESLUIT: 17 november 2020 Het college besluit conform het voorstel.

1

INHOUD/STREKKING Aanleiding Nadat op 13 november 2017 de gemeenteraad het Gebiedspaspoort Capelseweg/ Bermweg in het kader van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle heeft vastgesteld, is in het voorjaar van 2019 met de komst van een ontwikkelende partij als nieuwe eigenaar van het achterterrein een natuurlijk moment gekomen om tot een aanvulling en vernieuwing van het gebiedspaspoort te komen. Inleiding Nadat uw college besloten heeft het aangepaste conceptgebiedspaspoort op 2 juni 2020 in principe vast te stellen, is het conceptgebiedspaspoort op 29 juni 2020 ter consultatie aan de gemeenteraad voorgelegd. Vervolgens is het op 8 juli 2020 ook ter consultatie aan omwonenden voorgelegd via een digitale bijeenkomst. Opmerkingen en vragen zijn ambtelijk verwerkt in een Nota van Beantwoording. Deze reacties hebben geleid tot enkele aanpassingen aan het gebiedspaspoort. Ter inzage legging en digitale bijeenkomst Na vaststelling van het aangepaste conceptgebiedspaspoort door uw college op 1 september 2020 heeft het van 2 september tot en met 14 oktober 2020 ter inzage gelegen. Op 24 september 2020 zijn de aanpassingen in een digitale bijeenkomst nader toegelicht. Voor deze avond zijn 300 omwonenden uitgenodigd. Circa 40 omwonenden hadden zich aangemeld. Het verslag van de avond staat evenals de presentatie op de website www.capellebouwtaandestad.nl/capelseweg-bermweg.

Alle reacties zijn terug te lezen in de Nota van Beantwoording (2), zie bijlage 1.2. Omwille van de leesbaarheid noemen wij de voorliggende versie van het conceptgebiedspaspoort ‘versie 1.1’. We hanteren de op 13 november 2017 vastgestelde versie als ‘versie 1.0’. Door een aantal bewoners is een WOB-verzoek ingediend. Aan dit verzoek is gevolg gegeven. Op verzoek van de commissie heeft uw college een feitenrelaas m.b.t. participatie via een collegebrief naar de gemeenteraad verzonden. Reacties en antwoorden op hoofdlijnen Na de ter inzage legging zijn er 7 reacties binnen gekomen op het aangepaste conceptgebiedspaspoort, waarvan 1 reactie ondertekend door 29 huishoudens en 2 reacties van omwonenden die bij één van de andere reacties ook medeondertekenaar zijn. Van de gezamenlijke reactie wonen 27 bewoners aan de Bermweg en 2 aan de Capelseweg. Een gesprek van de verantwoordelijk wethouder met een vertegenwoordiging van de omwonenden van de Bermweg op 2 november heeft geleid tot enkele belangrijke aanpassingen aan het gebiedspaspoort. De reacties hebben betrekking op onderstaande punten. Aangezien er veel overlap is met vragen van de vorige keer, zal hier niet opnieuw volledig op ingegaan worden. De volledige beantwoording treft u in de Nota van Beantwoording aan. De aanpassingen aan het conceptgebiedspaspoort gedurende het proces zijn hierin opgenomen.

De Nota van Beantwoording is opgebouwd uit de volgende onderdelen. a. Stedenbouw b. Verkeer, milieu en parkeren c. Selectie projectontwikkelaar d. Proces en participatie e. Plan in relatie tot gebiedspaspoort f. Ruimtelijke ordening Hierna volgt een toelichting op hoofdlijnen op meest gestelde vragen. a. Stedenbouw Er zijn vragen gesteld over de hoogte van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Nu het gehele gebied in beschouwing genomen wordt, is gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden

2

van het totaal. Om niet een te grote verdichting op het achterterrein te krijgen en toch een haalbaar plan te kunnen realiseren is voor een verhoging van de bebouwingsmogelijkheid op de hoek gekozen (deze hoogte past overigens in het vigerende bestemmingsplan). Er zijn extra spelregels geformuleerd om juist die geleidelijke overgang te borgen en te zorgen dat er een geen ‘kolossaal’ gebouw komt maar een ‘samengesteld en geleed volume’. In de versie van het gebiedspaspoort dat ter inzage lag waren de bouwhoogtes voor het appartementencomplex aangepast (B2 & B3). De goothoogte op B3 was aangepast van 8,5 m naar 12 m en de nokhoogte van 12,4 m naar 15,4 m. Bij B2 was de goothoogte ook 8,5 m en was deze eveneens aangepast naar 12 m. De nokhoogte was hier aangepast van 14,5 m naar 17,5 m. Gesprekken met de vertegenwoordiging van de Bermweg hebben geleid tot een verlaging van gooten nokhoogte op B3 (Bermwegzijde). De goothoogte gaat hier terug van 12 m naar 9 m, de nokhoogte van B3 gaat terug van 15,4 m naar 12,4 m. Bij B2 wordt de goothoogte 15 m i.p.v. 12 m en de nokhoogte 18,4 m i.p.v. 17,5 m. Deze hoogtes zorgen ervoor dat er beter invulling kan worden gegeven aan het gevraagde hoekaccent. Tevens met de toevoeging van de spelregel die zorgt voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Verder zijn de mogelijkheden van een gestapeld programma op het achterterrein geschrapt.

Daarnaast zijn er enkele vrijwaringszones opgenomen zodat in deze zone geen bebouwing plaats kan vinden (ook niet vergunningsvrij). Tevens is er een bebouwingsvrije zone opgenomen achter de woningen van de Bermweg, dit om de privacy te waarborgen. b. Parkeren/ verkeer Parkeren Er zijn zorgen geuit ten aanzien van het verdwijnen van het parkeerterrein, het terugbrengen van slechts 6 openbare parkeerplaatsen. Deze 6 plaatsen komen overeen met het aantal uit het oorspronkelijke gebiedspaspoort en zijn gebaseerd op de huidige parkeervraag op het terrein. Ongeacht de omvang van het project zal de nieuwe ontwikkeling moeten voldoen aan de geldende parkeernormen. Dit staat los van de 6 gevraagde plaatsen die sowieso in het plan opgenomen dienen te worden. Uitgangspunt is steeds geweest dat parkeren voor de kerk plaatsvindt op de nabijgelegen parkeerterreinen aan de Bermweg. Verkeersafwikkeling Een verkeersonderzoek heeft uitgewezen dat de ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft met betrekking tot de verkeersafwikkeling. In dit onderzoek is berekend hoeveel verkeer de ontwikkeling met zich meebrengt en hoe de verkeersafwikkeling er uit zal zien ter hoogte van de aansluiting van de locatie op de Bermweg. Op een werkdag betreft het gemiddeld circa 270 voertuigbewegingen per etmaal (aankomsten en vertrekken). Uit de doorrekening van de verkeersafwikkeling blijkt dat deze goed is.

Uiteraard zal het verkeersbeeld ter plekke wijzigen, waarbij op- en afrijdend verkeer op drukkere momenten even moet wachten, maar dit leidt niet tot problemen. De Bermweg is een erftoegangsweg 30 km/u met een huidige verkeersintensiteit van ca. 2.000 mvt/etmaal. Door de ontwikkeling zal dit toenemen maar die hoeveelheid verkeer past goed bij een dergelijke weg/straat. De resultaten van het verkeerskundig onderzoek zijn beschreven in de notitie die u in de bijlage aantreft. Bereikbaarheid Er zijn zorgen geuit over de bereikbaarheid van de achterliggende bedrijfsterreinen. Over de bereikbaarheid van de achterliggende bedrijfsterreinen op B6 is reeds vermeld in het gebiedspaspoort dat de toegang gewaarborgd dient te blijven. Het gebruik van de weg door zwaar verkeer en door doorgaand verkeer zijn wel aandachtspunten. c. Selectie projectontwikkelaar Naar aanleiding van vragen waarom juist met deze ontwikkelaar een overeenkomst wordt gesloten en

3

er geen marktselectie dan wel aanbesteding is gehouden ter verduidelijking nog enige uitleg. Anders dan met andere ontwikkelingen waarbij wij volledig grondeigenaar zijn, is hier een andere eigenaar in beeld met een grondpositie. Deze heeft de uitnodiging om tot een integrale ontwikkeling te komen aangenomen. Met deze partij zijn dan ook verdere afspraken gemaakt om de ontwikkeling mogelijk te maken en de gewenste kwaliteitsimpuls te realiseren. Uitbreiding van het plangebied maakt een aanpassing op het gebiedspaspoort noodzakelijk. In de overeenkomst zijn verdere afspraken voor de verkoop van de grond en het in exploitatie brengen van het gebied gemaakt. Eigenaren van de achterterreinen kunnen aanhaken op de ingeslagen weg en eveneens hun terrein herontwikkelen tot een ‘aantrekkelijke en passende woon- en/of woonwerkomgeving’ zoals dit als ambitie in het gebiedspaspoort is opgenomen. Het staat de eigenaren van B6 dan ook vrij dit te doen. De gemeente is hierin faciliterend. d. Proces en participatie Er zijn meerdere participatiemomenten geweest in het proces. Behalve de informatieavond in oktober 2019, zijn gesprekken gevoerd met de vertegenwoordiging van bewoners van de Bermweg, en zijn er 2 digitale bewonersavonden gehouden op 8 juli en 24 september 2020 voorafgaand aan de vaststelling van het concept-gebiedspaspoort.

De suggesties gedaan gedurende het proces zijn voor zover mogelijk meegenomen in de eerdere aanpassingen. Op 2 november 2020 is de verantwoordelijk wethouder op locatie in gesprek gegaan met de vertegenwoordiging van de Bermweg om de haalbaarheid van de wensen te bespreken. Op 9 november zijn de gedane aanpassingen op het gebiedspaspoort naar hen teruggekoppeld. e. Plan in relatie tot gebiedspaspoort Een aantal vragen hebben betrekking op de planuitwerking. Met de vaststelling van het gebiedspaspoort wordt het (ruimtelijk) toetsingskader vastgesteld. De planuitwerking, evenals vragen over de buitenruimte dienen hieraan te voldaan en nader uitgewerkt te worden. g. Ruimtelijke ordening Procedure Er zijn vragen gesteld over de planologische procedure. Er wordt geen nieuw bestemmingsplan opgesteld. Zowel B4 als B5 blijven de bestemming houden als nu het geval is conform het huidige bestemmingsplan. Initiatiefnemer kan een omgevingsvergunning indienen voor de activiteit 'gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan'. De vergunning maakt de afwijking van het bestemmingsplan mogelijk, maar het huidige bestemmingsplan blijft in stand voor dit bouwplan.

Uitbreidingsmogelijkheden Naar aanleiding van een vraag over de uitbreidingsmogelijkheden van B6 is het zo dat zover de huidige planologische situatie het toelaat, uitbreiding op de percelen op B6 inderdaad mogelijk is. De maximale mogelijkheden qua milieueisen zijn wel beperkter dan de maximale planologische mogelijkheden aldaar. Het huidige gebiedspaspoort brengt geen verandering in de huidige maximale planologische mogelijkheden op B6. Vervolg Na vaststelling van het concept raadsvoorstel en -besluit inzake het definitieve gebiedspaspoort door uw college volgt behandeling in de commissie SOB op 30 november 2020 en tenslotte de vaststelling door de gemeenteraad op 14 december 2020. Voorafgaand aan de vaststelling van het definitieve gebiedspaspoort door de gemeenteraad, wordt er een anterieure overeenkomst afgesloten met de projectontwikkelaar. De grondverkoop vindt plaats tegen de getaxeerde waarde. De risico’s voor sloop, bouw- en woonrijp maken liggen bij de ontwikkelaar.

4

Na vaststelling van het gebiedspaspoort op 14 december 2020 kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de activiteit ‘bouwen’ en de activiteit ‘gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan’ onder de Wabo (of een omgevingsplanactiviteit bij invoering van de Omgevingswet). Als die aanvraag past binnen de kaders van het aangepaste gebiedspaspoort, dan kan de vergunning door uw college worden verstrekt. FINANCIEN Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten. De grond met opstallen wordt verkocht in huidige staat. Dit bedrag is gebaseerd op de getaxeerde waarde. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de sloop en het bouw- en woonrijp maken. Wegens het in exploitatie brengen van het plangebied betaalt de ontwikkelaar een exploitatiebijdrage. De grondexploitatie wordt afgesloten, de financiële consequenties worden meegenomen in de najaarsnota (zie Geheime Bijlage). JURIDISCH ADVIES Op 12 april 2019 is een intentieovereenkomst afgesloten. Het plan van de ontwikkelaar voldoet aan alle randvoorwaarden, waaronder het onderhavige gebiedspaspoort, en partijen hebben overeenstemming over de overige voorwaarden, waaronder het kostenverhaal en de verkoop van voor de realisatie van het plan benodigde gemeentelijk eigendom.

Met de ontwikkelaar is een anterieure exploitatieovereenkomst afgesloten waarin afspraken over de verkoop van de grond in de huidige staat, kostenverhaal, planning en procedure zijn opgenomen. ONDERNEMINGSRAAD N.v.t. COMMUNICATIE We houden de vertegenwoordiging van de bewoners aan de Bermweg regelmatig op de hoogte van de stand van zaken m.b.t. het gebiedspaspoort en de planontwikkeling. Dit gebeurt door middel van informatiebijeenkomsten. In oktober 2019 is er een informatiebijeenkomst georganiseerd. Ook op 8 juli 2020 organiseerden wij een digitale bijeenkomst waarin wij het aangepaste concept gebiedspaspoort hebben toegelicht. Tevens is er op 24 juli 2020 (tijdens de ter inzage legging van het gebiedspaspoort) een digitale bijeenkomst georganiseerd. Verder hebben er gesprekken met een vertegenwoordiging van de omwonenden aan de Bermweg. plaatsgevonden. Daarnaast informeren we over het gebiedspaspoort en het project de website www.capellebouwtaandestad.nl/capelseweg-bermweg, via de nieuwsbrief Capelle bouwt aan de stad, social media én via de gemeentepagina in de IJssel- en Lekstreek. BIJLAGEN Bijlage 1 - Gebiedspaspoort Capelseweg/ Bermweg d.d. 14 december 2020 Bijlage 1.1 - Notitie verkeersafwikkeling rondom Capelseweg/ Kanaalweg/ Bermweg Bijlage 1.2 - Nota van beantwoording digitale bewonersbijeenkomst 24 september 2020

5