03.09 - raad 14 maart 2016 gebiedspaspoort

“Ruimte zoekt initiatief”

Grote mate van vrijheid

Op “De Nieuwe Mient” wordt ruimte geboden aan mensen die iets willen wat elders niet kan. Vrijheid is daarom het sleutelwoord. We hanteren bijvoorbeeld geen specifieke welstandregels, hebben geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan, bieden ruimte in het bestemmingsplan en houden het verder zo eenvoudig mogelijk.

De Mient is een plek met een wereld aan mogelijkheden. De locatie is nu in gebruik als bedrijventerrein en zal de komende jaren geleidelijk veranderen in een woonwerkgebied dat ruimte biedt aan creatieve ondernemers en bewoners. Bestaande bedrijvigheid kan behouden blijven en er komt daarnaast veel ruimte voor nieuwe woon- en werkfuncties. We zoeken kortom initiatieven die “De Nieuwe Mient” vormgeven en de vele kansen benutten om van dit gebied een unieke woon- en werkplek in Capelle aan den IJssel te maken!

De ontwikkeling draagt bij aan beleving van de IJssel

Je kunt de Hollandsche IJssel niet zien vanaf De Mient, maar je ‘voelt’ gewoon dat er water achter die hoge dijk ligt. Wie een kijkje neemt wordt verrast door het schitterende uitzicht. De route naar de IJssel versterken we door de aanleg van een goede (langzaamverkeers)verbinding vanaf De Mient.

De historische watergang De Mient maken we beter zichtbaar.

ensingel eeuw

Het karakter van het gebied is industrieel en stoer en onderscheidt zich hiermee van de omliggende wijken. Het terrein heeft enkele gebouwen die behoudenswaardig, fraai in alle eenvoud en kenmerkend voor de beginperiode van De Mient zijn. En die zich lenen voor andere (tijdelijke) functies. Hergebruik van deze gebouwen kan bijdragen aan een sterke herkenbaarheid van het gebied, is financieel interessant en duurzaam.

Er staat 1 voorwaarde tegenover de geboden vrijheden, dat is dat de initiatiefnemers samen de verantwoordelijkheid nemen voor het gebied. De Nieuwe Mient is niet een door de gemeente opgelegd plan, maar een plan van de ondernemers, bewoners en initiatiefnemers. Wie kiest voor wonen op De Nieuwe Mient kiest niet alleen voor zijn eigen woning, maar ook voor de buurt en de bedrijvigheid die daar is. Initiatiefnemers en omwonenden geven samen vorm aan de gebouwen en de openbare ruimte.

De noord- en westzijde van het gebied worden begrenst door twee watergangen, waaronder de historische watergang De Mient. Het groen aan de westzijde vormt een buffer naar de bestaande woningen. Het terrein ligt op een steenworp afstand van de Hollandsche IJssel. De kans ligt voor het grijpen om deze kwaliteit te verzilveren en de ligging veel beter te benutten dan op dit moment gebeurt.

Kenschets De Mient tot 1960 Watergang De Mient als begrenzing tussen woonbuurtje De Oude Plaats en toekomstig bedrijventerrein. Terrein toen nog in gebruik als agrarisch gebied.

De bestaande ondernemers zorgen voor levendigheid, werkgelegenheid en hebben aangegeven actief mee te willen denken en doen in de ontwikkeling van hun Mient. Ze waarderen onder meer de goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, kleinschaligheid en relatieve rust die zij ervaren op dit terrein. In de Gebiedsvisie Centraal Capelle zijn 3 kernopgaven geformuleerd. De pictogrammen geven aan hoe de ontwikkeling van De Mient bijdraagt aan het realiseren van deze opgaven.

Kloppend Hart

Beleefbare parkstad

Logische verbindingen

Ontwikkeling woonwerkgebied, al dan niet met behoud van bestaande gebouwen (gemeente samen met geïntereseerden) Behoud bestaande gebouwen en bedrijven of kans aan te haken bij ontwikkeling (huidige eigenaren) Versterken relatie met Hollandsche IJssel Goede overgang naar bestaande woningen Koppelen langzaamverkeersroutes Een gezicht naar De Mientsingel en de Meeuwensingel Luwe ontsluitingsstraten (aantal en ligging n.t.b.)

Woonwerkgebied

“Woonwerkgebied” is een breed begrip. Deze functiemenging kan op verschillende manieren worden uitgevoerd. Binnen een gebouw (kantoor aan huis), binnen een kavel (bedrijf in de tuin), binnen een blok (bedrijvigheid in de plint) of binnen een wijk. De openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de overgang van functies. Binnen De Mient zijn vooralsnog alle vormen van functiemenging mogelijk, met uitzondering van zware bedrijvigheid. Recent woningmarktonderzoek geeft aan dat er vraag is naar woningen met ruimte voor een bedrijf, inwonende kinderen of zorgbehoevende ouders; ofwel een woning met een ‘extra ruimte’. Op De Mient willen we die ruimte bieden. Deze extra ruimte kan uiteraard ook worden gebruikt voor andere functies waaronder culturele of maatschappelijke.

1960-1980 Realisatie De Mient t.b.v. werkgelegenheid in eigen gemeente voor groeiend aantal Capellenaren. Ontsluiting vanaf Dorpsstraat, ook naar oostelijk gelegen scheepswerf.

Zo wil ik wonen/werken op De Nieuwe Mient Ruimte om uw droom (tekeningen, plaatjes, teksten) aan ons te presenteren. Uw idee nemen we mee in de eerste schetsen voor De Nieuwe Mient.

Om ruimte te bieden aan initiatieven werken we geen gedetailleerd plan uit. We kiezen voor een geleidelijke transformatie. Door deze aanpak zijn er zeer diverse kavels en gebieden op een ‘spontane’ manier goed te ontwikkelen. Dit biedt ruimte aan verrassing en toeval en zorgt voor een natuurlijke dynamiek in het gebied. Ook tijdelijke functies kunnen daar goed een plek in krijgen. Kijk naar de stadslandbouw aan de Rubenssingel. In korte tijd heeft dit braakliggende terrein een betekenis gekregen voor de buurt. Geen vast eindplan betekent overigens niet dat alles kan. Er zijn wel minimale voorzieningen die aanwezig moeten zijn om mensen te trekken. Een kavel moet bereikbaar zijn, aangesloten kunnen worden op voorzieningen zoals gas, water en elektra en het gebied moet er uitnodigend uitzien.

fM

Koesteren en versterken van bestaande kwaliteiten

Samen!

Br ug

na

De Mient

Nieuwe bebouwing op De Mient aan de kant van de Dorpsstraat moet het visitekaartje zijn van De Nieuwe Mient en bijvoorbeeld fietsers op de dijk uitnodigen om een kijkje te komen nemen.

De Mient biedt nu zowel ruimtelijk als functioneel weinig kwaliteit voor de omliggende woonbuurtjes. De herontwikkeling wordt aangegrepen om dit te verbeteren. Er worden wandel- en fietsroutes gemaakt door de Mient, zodat er een ommetje gemaakt kan worden. Bij ontwikkeling aan de randen wordt een zorgvuldige overgang gemaakt, bijvoorbeeld door het maken van een fraai gevelbeeld, een groene buffer of voldoende afstand. Door het toevoegen van woningen wordt het gebied, juist in de avonduren, levendiger wat de sociale veiligheid ten goede komt. De geleidelijke transformatie van bedrijvigheid naar lichtere bedrijvigheid, woonwerken en wonen heeft een positief effect op de hinder voor omwonenden.

va

Op deze zijde van het gebiedspaspoort staat onze ambitie. Hoe we deze ambitie willen bereiken staat op de achterzijde.

De Nieuwe Mient als kwaliteit voor omwonenden

1980-1990 Scheepswerf sluit deuren en terrein wordt ontwikkeld tot woongebied, dat ruimtelijk haar uiterste grenzen opzoekt. 2e ontsluting vanaf de Meeuwensingel.

1990-heden overige omliggende bedrijfs- en gemengde functies veranderen naar wonen. Toenemende aandacht voor milieuaspecten zet bedrijvigheid dicht bij woningbouw onder druk.

Vervolgtraject Op basis van de initiatieven van ondernemers en geïnteresseerde zelfbouwers wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld. Om woningbouw mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan aangepast. Naar verwachting kunnen de kavels eind 2017 worden uitgegeven.

2017 en verder Op en rondom De Mient zijn in de korte historie van het terrein al veel veranderingen geweest, waardoor het terrein zelf en de positie t.o.v. de omgeving is veranderd. Er is dus een relatief grote dynamiek. De ‘toekomst zonder eindplan’ past goed bij deze dynamiek.

?

Wonen Bedrijvigheid Woon-werken

Ja, ik doe mee met De Nieuwe Mient! Naam:.................................................................. Adres:................................................................... Tel.:...................................................................... E-mail:................................................................. Ontwikkelaar/particulier/ondernemer (doorhalen wat niet van toepassing is)

Ik wil de volgende droom verwezenlijken op De Nieuwe Mient: (wonen, werken, unit voor student, extra woning voor in combinatie, etc.)

Ik wil voor mijn initiatief gebruik maken van een bestaand gebouw (nee, ja en zo ja, welk gebouw):

Ik heb ........... m2 grond nodig voor mijn droom (specifiek wensen voor breedte/diepte kavel)

Ik wil mijn droom realiseren grenzend aan: ontsluitingsweg De Mient een luw straatje het water een openbare ruimte

Ik wil wel/geen tuin

Ik wil het volgende bijdragen aan de ontwikkeling van De Nieuwe Mient:

Ik heb nog de volgende vragen/tips/suggesties/ideeën:

Van ambitie naar realisatie “De 10 van De Mient”

Er mag veel op De Mient. Om een richting aan initiatieven te geven, hebben we 10 eenvoudige regels opgesteld: 1. Het initiatief levert een kwalitatieve bijdrage aan de openbare ruimte van De Mient en De Meeuwensingel door een verzorgde uitstraling van zowel het gebouw als de kavel; 2. Er wordt een zorgvuldige overgang gemaakt naar de woningen aan de Anzere en De Mientsingel; 3. Het initiatief draagt bij aan een mix van (bijzondere manieren van) wonen, werken en voegt iets toe aan Capelle; 4. Bij de kavels aan de weg De Mient wordt een strook van 3 meter uitgegeven die wordt ingericht (en instandgehouden) met een collectieve functie, zoals parkeren, groen, bankje, kunst, speeltoestel. Deze strook krijgt een openbaar karakter en draagt bij aan de sociale samenhang en het gevarieerde straatbeeld. Er is geen erfscheiding toegestaan in deze collectieve zone. 5. Parkeerplaatsen worden overwegend op eigen terrein gerealiseerd of in de collectieve zone. 6. Er komt minimaal 1 ontmoetingsplek voor en door de bewoners en ondernemers van De Mient. Waar deze ligt en hoe deze eruitziet wordt door de gebruikers bepaald. Deze plek kan ook tijdelijk zijn en naar gelang de ontwikkelingen verplaatst worden. 7. De locatie is welstandsvrij. Dit betekent dat er geen eisen worden gesteld aan vorm, kleur, detaillering en materiaalgebruik van de bebouwing.

Vanwege de gewenste sfeer op De Mient is het wel een vereiste dat de initiatiefnemer zich laat inspireren door de plek, die zich het best laat omschrijven als industrieel, stoer en robuust. De Excessenregeling uit de Welstandsnota blijft van toepassing evenals de Reclamenota. 8. Het initiatief is ‘van nu’: flexibel, aanpasbaar, toekomstgericht en duurzaam. Het gebruik maken van bestaande kwaliteiten, duurzame energieopwekking en gebruik van duurzame materialen maken daar onderdeel vanuit. 9. De bouwhoogte past in de omgeving. Vooralsnog wordt uitgegaan van de huidige ruimtelijke mogelijkheden. Hoogteaccenten zijn mogelijk, in goed overleg met het kwaliteitsteam. 10. Het initiatief is niet in strijd met relevante wet- en regelgeving en normeringen.

Met een aansprekend verhaal over het gebied en de kansen verleiden we geïnteresseerden om aan te sluiten bij het proces. Bijvoorbeeld mensen die hier zelf hun droomhuis kunnen bouwen, maar ook (bestaande) ondernemers. De geïnteresseerden betrekken we bij het uitwerken van een eerste visie op “De Nieuwe Mient”. We stimuleren de geïnteresseerden hun enthousiasme te delen met vrienden en kennissen, zodat nieuwe geïnteresseerden zich aansluiten. In de derde fase toetsen deelnemers hun droom aan de realiteit en komt bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid ter sprake. De gemeente denkt met geïnteresseerden mee en faciliteert waar mogelijk. Als de droom is vertaald in een (financieel) haalbaar plan, kunnen gemeente en deelnemer de koop van een kavel overeenkomen. De bouw kan beginnen!

Mix van wonen en werken

Beschermde functies (zoals wonen) worden wettelijk beschermd tegen hinder (zoals geluid van bedrijvigheid). De wijze waarop deze bescherming plaatsvindt kan op verschillende manieren. De wet- en regelgeving biedt specifiek voor dergelijke gebiedsontwikkelingen ruimte (o.a. Crisis- en herstelwet, die over enkele jaren opgaat in de nieuwe Omgevingswet). Bij De Mient worden alle manieren optimaal op elkaar afgestemd voor het realiseren van een fijne woon-werkomgeving. Sowieso zien we geen ruimte voor nieuwe zware bedrijvigheid.

A Uitgeefbaar

Realiseren van voldoende afstand.

Openbare ruimte

De openbare ruimte wordt door de gemeente aangelegd en onderhouden. De gewenste industriële, stoere uitstraling wordt daar doorvertaald door het gebruik van robuuste materialen zoals beton, stelconplaten, cortenstaal. Beplanting is eveneens ‘robuust’, niet ‘aangeharkt’. Grote bomen en plantvakken, ‘mobiele bomen’, maar ook geveltuintjes met stokrozen en gras. De wegligging van De Mient blijft gehandhaafd en krijgt een nieuw profiel (zie principeprofiel A). Afhankelijk van de exacte invulling wordt bekeken of de wens om de Dorpsstraat af te sluiten voor vrachtwagenverkeer gerealiseerd kan worden. Hierbij wordt uiteraard aandacht besteed aan een goede keermogelijkheid voor minimaal vrachtverkeer op De Mient. Om het gebied te ontsluiten worden er luwe straten (zie principeprofiel B) vanaf De Mient gerealiseerd. Zwaar vrachtverkeer is daar niet gewenst. De exacte ligging van deze luwe straten wordt in het proces bepaald en is afhankelijk van de initiatieven. Langs de watergang aan de Meeuwensingel wordt een kade gemaakt (zie principeprofiel C). De overige taluds (zie principeprofiel D) begrenzen de woningbouw en zijn groen van karakter.

Principeprofielen

We kiezen voor een geleidelijk transformatieproces waardoor een uniek en aantrekkelijk gemengd woon-werkklimaat ontstaat.

Collectieve strook

Voetpad

De Mient

Voetpad Collectieve strook

Uitgeefbaar

Maatregelen aan bron / afspraken met bedrijven over vergunning

Afschermende bebouwing

Dove en dubbele gevels

Techniek en beleid

Relevant beleid en technische uitgangspunten zijn beschikbaar. Denk aan een kaartenset met milieucontouren, kabels en leidingen, riolering en beschermde bomen, het parkeerbeleid, technische eisen voor de openbare ruimte, Programma van Eisen afdeling Stadsbeheer (inclusief handboek toegankelijkheid), het Handboek inrichting Openbare Ruimte, een toelichting op de duurzaamheidsambitie en de Reclamenota.

B

Uitgeefbaar

Parkeren

Rijbaan

Voetpad

Uitgeefbaar

Belangrijke aspecten zijn de primaire waterkering en milieuaspecten van de bestaande bedrijven, die voorwaarden aan de ontwikkeling kunnen stellen. We onderzoeken nog wat de mogelijkheden en onmogelijkheden op dit gebied zijn.

C Uitgeefbaar (suggestie van geschakelde grondgebonden woning met extra unit voor werken of wonen in de achtertuin, maar ook anders in te vullen)

Watergang Meeuwensingel

Gebiedspaspoort De Mient Met dit formulier kunt u uw interesse kenbaar maken om te wonen en/of te werken op De Nieuwe Mient. Dit formulier kunt u mailen naar zelfbouw@capelleaandenijssel.nl. U wordt dan op de hoogte gehouden van de vervolgstappen.

D

Bufferstrook

Fietspad

Voetpad

Parkeren

Rijbaan

Parkeren

Bestaande bedrijven

CONCEPT d.d. 25 januari 2016

Hoe gaan we dat doen?