03.08 - raad 14 maart 2016 raadsvoorstel GebiedspaspoortDe Mient

Capelle aan den IJssel gemeente

Raadsvoorstel Nummer

Raadsvergadering

Datum

759585

14 maart 2016

2 februari 2016

Programma / product / collegewerkplan

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

Uitwerking Gebiedsvisie Centraal Capelle

D.P. Van Sluis

Onderwerp Voorstel tot het vaststellen van het Gebiedspaspoort De Mient Gevraagde beslissing 1. 2.

Het Gebiedspaspoort De Mient vast te stellen. In afwijking van het Welstandsbeleid 2013 de ontwikkellocatie 'De Mient' welstandsvrij te maken.

Wettelijke basis / aanleiding raadsvoorstel De Mient-locatie maakt onderdeel van de Gebiedsvisie Centraal Capelle. Deze gebiedsvisie is een nadere uitwerking van de Structuurvisie 2030, zoals deze op 10 juni 2013 door uw raad is vastgesteld (BBV 514117). In de Gebiedsvisie Centraal Capelle zijn enkele herontwikkellocaties aangeduid, waar kansen zijn voor een kwaliteitsimpuls van het centrumgebied van Capelle aan den IJssel, waaronder het bedrijventerrein De Mient. Beoogd doel / effect Het gebiedspaspoort vormt het ruimtelijke kader voor de ruimtelijke ontwikkeling voor De Mient. Het gebiedspaspoort beschrijft de ambitie voor De Mient, waarbij het verhogen van de levendigheid en het verbeteren van de verbinding met de omliggende woonwijken voorop staat (zie bijlage 1). Voor de locatie zijn twee belangrijke uitgangspunten meegenomen in het gebiedspaspoort: - vrijheid voor diversiteit in initiatiefneming voor de herontwikkeling; mogelijkheden bieden voor zelfbouw: initiatiefnemers de kans geven om in dit gebied hun creativiteit en ondernemerschap tot een bijzonder resultaat te brengen. De toekomstige herontwikkeling moet aansluiten op de ambities en spelregels uit het gebiedspaspoort.

Het gebiedspaspoort is hiermee een beknopt toetsingskader voor de planontwikkeling, maar is vooral een uitnodiging aan alle geïnteresseerden en betrokken partijen om voor deze locatie een plan te maken en een initiatief in te dienen. Met het gebiedspaspoort geeft uw gemeenteraad de bestaande bedrijfseigenaren, ondernemers en overige initiatiefnemers voldoende ruimte om de plannen/deelplannen uit te werken.

Behorende bij raadsvoorstel, nummer 759585

Onderbouwing van de gevraagde beslissing Plangebied Dit gebied ligt in de woonwijk Middelwatering, in de nabijheid van de Hollandsche IJssel, tussen de Meeuwensingel, de historische watergang de Mient, de woningen aan de Anzere en de Dorpsstraat. De Mient is een relatief klein en deels verouderd bedrijventerrein midden in een woongebied. De huidige ondernemers waarderen de goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, de kleinschaligheid en de relatieve rust die zij ervaren op dit terrein. De Structuurvisie 2030 biedt mogelijkheden voor een grondgebonden woonwerkmilieu, gecombineerd met lichte vormen van bedrijvigheid die passen bij het wonen. De Nieuwe Mient: visie op de herontwikkeling Een ruimtelijke inventarisatie van dit gebied laat zien dat, hoewel het gebied is verouderd en moet worden 'vernieuwd', diverse bedrijven goed functioneren en enkele panden een aantrekkelijke uitstraling hebben. De gronden zijn gedeeltelijk in eigendom van de gemeente. De globale eigendomsverdeling vraagt indirect om verdeling van de locatie in twee deelgebieden (zie bijlage 1: concept-gebiedspaspoort De Mient). Doordat de gemeente geen volledig eigendom in dit gebied heeft en er enkele bedrijven behouden kunnen worden en ingepast in de nieuwe herontwikkeling, resulteert dit in een gezamenlijke aanpak voor de toekomstige herontwikkeling van De Mient.

Elke betrokken partij neemt initiatief voor eigen deelgebied. De intentie om dit gebied te transformeren tot een levendig woonwerkgebied wordt een gezamenlijke opgave van de gemeente, initiatiefnemers en de ondernemers. Een deel van de bestaande bedrijvigheid kan behouden blijven en er komt daarnaast veel ruimte voor nieuwe woon- en werkfuncties. Er wordt gezocht naar initiatieven die "De Nieuwe Mient" vormgeven en de vele kansen benutten om van dit gebied een unieke woon- en werkplek in Capelle aan den IJssel te maken. Kaders van het gebiedspaspoort Het gebied heeft een industrieel en stoer karakter en onderscheidt zich hiermee van de omliggende wijken. De toekomstige gebouwen moeten passen in deze omgeving en voldoen aan de wettelijke normen en eisen. Enkele gebouwen lenen zich voor andere (tijdelijke) functies. Hergebruik van deze gebouwen kan bijdragen aan een sterke herkenbaarheid van het gebied. Aan de zuidzijde van het gebied ligt de Hollandsche IJssel. De kans wordt benut om in deze herontwikkeling de ligging aan het water beter te benutten. Daarnaast kan, door het versterken van de bestaande 'groene zone' langs de Mientsingel (de historische watergang langs de Mient), een hoogwaardige fiets- en wandelroute worden gecreëerd.

Grote mate van vrijheid: welstandsvrij In de vastgestelde Welstandsnota 2013 is onder hoofdstuk 5.3 bepaald dat zodra een grootschalig ontwikkelingsproject aan de orde is er welstandscriteria moeten worden opgesteld. Deze criteria worden onderdeel van een beeldkwaliteitsplan. De gemeenteraad stelt het beeldkwaliteitsplan vast zodat deze ook daadwerkelijk als toetsingskader kan worden gebruikt. Dit beeldkwaliteitsplan vormt dan een aanvulling op de welstandsnota. Uw raad wordt voorgesteld om geen specifieke welstandrégels te hanteren en geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan op te stellen. Op "De Nieuwe Mient" wordt ruimte geboden aan mensen die iets willen wat elders niet kan. Vrijheid is daarom het sleutelwoord. Er worden geen specifieke welstandregels gehanteerd en er wordt geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan opgesteld. De Nieuwe Mient is niet een door de gemeente opgelegd plan, maar een plan van de ondernemers, bewoners en initiatiefnemers. Er staat één voorwaarde tegenover de geboden vrijheden, dat is dat de initiatiefnemers samen de verantwoordelijkheid nemen voor het gebied. Wie kiest voor wonen op De Nieuwe Mient kiest niet alleen voor zijn eigen woning, maar ook voor de buurt en de bedrijvigheid die daar is. Initiatiefnemers en omwonenden geven samen vorm aan de gebouwen en de openbare ruimte.

Met het geven van veel vrijheid in het initiatief nemen wordt gezocht naar bijzondere en unieke ruimtelijke invullingen.

Behorende bij raadsvoorstel, nummer 759585

De 10 van de Mient Om conflicten te voorkomen bevat het concept-gebiedspaspoort een paar spelregels voor de toekomstige herontwikkeling, openbare ruimte, beeldkwaliteit en verplichte wettelijke eisen en normen: "de 10 van de Mient". Iemand kan bijvoorbeeld met een heel goed idee komen, maar andere ondernemers van de Mient kunnen dit idee mogelijk niet accepteren. 1.

Het initiatief levert een kwalitatieve bijdrage aan de openbare ruimte van De Mient en De Meeuwensingel door een verzorgde uitstraling van zowel het gebouw als het kavel. 2. Er wordt een zorgvuldige overgang gemaakt naar de woningen aan de Anzere en De Mientsingel. 3. Het initiatief draagt bij aan een mix van (bijzondere manieren van) wonen, werken en voegt iets toe aan Capelle. 4. Bij de kavels aan de weg De Mient wordt een strook van 3 meter uitgegeven die wordt ingericht (en instandgehouden) met een collectieve functie, zoals parkeren, groen, bankje, kunst, speeltoestel. Deze strook krijgt een openbaar karakter en draagt bij aan de sociale samenhang en het gevarieerde straatbeeld. Er is geen erfscheiding toegestaan in deze collectieve zone. 5. Parkeerplaatsen worden overwegend op eigen terrein gerealiseerd of in de collectieve zone. 6. Er komt minimaal 1 ontmoetingsplek voor en door de bewoners en ondernemers van De Mient. Waar deze ligt en hoe deze eruitziet wordt door de gebruikers bepaald. Deze plek kan ook tijdelijk zijn en al gelang de ontwikkelingen verplaatst worden. 7. De locatie is welstandsvrij. Dit betekent dat er geen eisen worden gesteld aan vorm, kleur, detaillering en materiaalgebruik van de bebouwing.

Vanwege de gewenste sfeer op De Mient is het wel een vereiste dat de initiatiefnemer zich laat inspireren door de plek, die zich het best laat omschrijven als industrieel, stoer en robuust. De Excessenregeling uit de Welstandsnota blijft van toepassing evenals de Reclamenota. 8. Het initiatief is 'van nu': flexibel, aanpasbaar, toekomstgericht en duurzaam. Het gebruik maken van bestaande kwaliteiten, duurzame energieopwekking en gebruik van duurzame materialen maken daar onderdeel vanuit. 9. De bouwhoogte past in de omgeving. Vooralsnog wordt uitgegaan van de huidige ruimtelijke mogelijkheden. Hoogteaccenten zijn mogelijk. 10. Het initiatief is niet in strijd met relevante wet- en regelgeving en normeringen. Financiële consequenties / wijze van dekking In de Voorjaarsnota 2015 is voor deze locatie een voorbereidingsbudget beschikbaar gesteld van € 90.000,- voor 2015 en € 70.000,- voor 2016 (kostenplaats 3150223). Na het ontvangen van alle initiatieven en het uitwerken van het stedenbouwkundig plan wordt in 2016 de grondexploitatie vastgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. De plankosten tot het vaststellen van de grondexploitatie kunnen worden gedekt uit dit voorbereidingsbudget. De eerste globale financiële berekeningen laten zien dat dit project financieel haalbaar is en ten minste een budgettair neutraal resultaat kan worden behaald.

Reacties van derden / formele inspraak en zienswijzen / communicatie Het gebiedspaspoort De Mient is mede tot stand gekomen met de inbreng van omwonenden, ondernemers, bedrijveneigenaren, makelaars en marktpartijen. De afgelopen maanden zijn diverse bijeenkomsten en gesprekken geweest die waardevolle input hebben geleverd voor het gebiedspaspoort. In 2015 hebben onderstaande acties bijgedragen aan totstandkoming van het concept-gebiedspaspoort: Omwonenden Tijdens de eerste bewonersbijeenkomst op 20 mei 2015 zijn ideeën en aandachtspunten besproken voor de toekomstige invulling van locatie De Mient. De aanwezigen waren positief over het initiatief van de gemeente om het gebied te verbeteren.

Behorende bij raadsvoorstel, nummer 759585

Er worden mooie kansen gezien voor een combinatie van wonen en werken, waarbij aandacht wordt gevraagd om het zicht op de bedrijven zoveel mogelijk te beperken en het behoud van een bepaalde mate van rust. Zie bijlage 2 voor een volledig verslag van de bijeenkomst. Op basis van deze inbreng is een voorstel voor de ambities en spelregels uitgewerkt en dat is met omwonenden besproken in een tweede bijeenkomst op 8 oktober 2015 (voorverslag zie bijlage 3). In algemeenheid waren de reacties positief over de ambities. Nadrukkelijke aandacht werd gevraagd voor de verkeersontsluiting van het vrachtwagenverkeer van De Mient en het behoud van de huidige groenstructuur langs de Mientsingel. Ondernemers In het verleden zijn de ondernemers en eigenaren ingelicht over de toekomstige ontwikkelingen op deze locatie. Doorvoel onzekerheid in de afgelopen periode hebben veel eigenaren niet veel geïnvesteerd in deze vestigingen. Ze vinden het prettig om nu mee te denken over de ruimtelijke invulling. De huidige ondernemers, die we hebben gesproken, hebben aangegeven actief mee te willen denken en doen in de herontwikkeling van De Mient.

Zij zien kansen in het verbeteren van de levendigheid door een combinatie van wonen en werken mogelijk te maken, maar vragen daarbij wel aandacht voor een goede afstand/aansluiting tussen de (nieuwe) woningen en hun bedrijven, zodat klachten over geluidsoverlast zo veel mogelijk beperkt worden. De ondernemers verkennen op dit moment de mogelijkheid om zich te verenigen. Zie bijlage 4, 5 en 6 voor een volledig verslag van de bijeenkomsten met de ondernemers. Marktconsultatie Uit een marktonderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden (geredeneerd vanuit marktpotentie) van De Mient bleek dat de locatie kan inspelen op nieuwe maatschappelijke trends en op uitgesproken nieuwe doelgroepen. Zoals woningen met een 'extra ruimte', bijvoorbeeld voor een bedrijf, inwonende kinderen of zorgbehoevende ouders. Makelaars onderschrijven de ambitie voor woonwerkcombinaties en zien daarbij diverse woningtypen mogelijk. Ook de ligging nabij het water biedt volgens hen kansen. Tijdens een bijeenkomst met ontwikkelaars werd aangegeven dat de gemeente moet zorgen voor flexibiliteit in het gebiedspaspoort en dat het belangrijk is om een gedeeltelijke herontwikkeling op te starten, zodat er meer duidelijkheid komt en ondernemers gestimuleerd worden om zelf initiatieven te ontplooien.

Commissie voor Welstand en Monumenten Met de Commissie voor Welstand en Monumenten is gesproken over het voorstel om het gebied welstandsvrij te herontwikkelen. Zij zijn positief over het geven van vrijheid aan de initiatiefnemers. Om conflicten te voorkomen stelt de commissie voor om toch een paar spelregels te bepalen. Iemand kan bijvoorbeeld met een heel goed idee komen, maar andere ondernemers van de Mient kunnen dit idee mogelijk niet accepteren. Deze spelregels zijn nu opgenomen in de "10 van De Mient". Het definitief concept-gebiedspaspoort is op dinsdag 26 januari 2016 besproken in de Commissie voor Welstand en Monumenten. De commissie is enthousiast over het experiment en geeft een positief advies over het paspoort. Wel is ze benieuwd hoe bij een maximalisatie van vrijheid de 10 van de Mient worden gewaarborgd. De commissie adviseert om de openbare ruimte door de gemeente aan te leggen. Dit biedt de kans om in de basis toch een aantal voorzieningen en kwaliteit in het straatbeeld goed te regelen. Het waarborgen van de 10 van de Mient is één van de onderdelen die in het vervolgtraject wordt meegenomen. Inspraak Het concept-gebiedspaspoort De Mient heeft van 17 december 2015 tot en met 20 januari 2016 ter inzage gelegen en een ieder kon gedurende die termijn inspraakreacties indienen op het conceptgebiedspaspoort.

In verband met het uitgebreide participatietraject dat aan de tot stand koming van het gebiedspaspoort vooraf is gegaan, is het aantal inspraakreacties beperkt gebleven. Gedurende de inspraakperiode zijn er geen inspraakreacties ontvangen. Ambtshalve zijn enkele tekstuele aanpassingen verricht, maar geen inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van het concept-gebiedspaspoort.

Behorende bij raadsvoorstel, nummer 759585

Voortraject Vooruitlopend op de definitieve vaststelling van het gebiedspaspoort De Mient hebben wij op 27 oktober 2015 het concept-gebiedspaspoort in principe vastgesteld (BBV 696181). Het principebesluit is aan uw raad ter consultatie voorgelegd in de commissievergadering Stadsontwikkeling en -Beheer (SOB) van 1 december 2015. U heeft een aantal vragen gesteld en aandachtspunten meegegeven: a) De commissie ziet een mooie kans in de combinatie tussen wonen en werken hetgeen, zoals blijkt uit de gesprekken/bijeenkomsten die hebben plaatsgevonden, ook de omwonenden en huidige ondernemers in het gebied aanspreekt; b) De commissie kijkt uit naar het (bijzondere/uitdagende) vervolgproces, waarbij enthousiaste initiatiefnemers (onder andere de huidige ondernemers op De Mient) de kans krijgen om in dit gebied hun creativiteit en ondernemerschap tot een bijzonder resultaat te brengen met een goede balans tussen wonen en bedrijvigheid en wenst graag bij het traject betrokken te blijven. De wethouder heeft toegelicht dat de commissie in het vervolgtraject betrokken blijft en hetgeen uiteindelijk moet leiden tot het vaststellen van de benodigde ruimtelijke kaders. c) De suggestie wordt gedaan om, indien nodig, de huidige ondernemers en initiatiefnemers te faciliteren, zodat een goede samenwerking/ondernemersvereniging kan ontstaan.

De huidige ondernemers hebben de intentie uitgesproken om zich meer te verenigen. d) Aandacht wordt gevraagd voor behoud van voldoende werkgelegenheid voor mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt, mede gelet op het feit dat Promen uit dit gebied vertrekt. e) Gesproken is over de manier waarop de gemeente omgaat met investeringen in het gebied in relatie tot de de ambitie voor zelfbouw. De wethouder heeft in de commissie toegelicht dat de gemeente de gronden bouwrijp maakt en anticipeert op initiatiefnemers en kosten die met de infrastructurele ingrepen gemoeid zijn. De bespreking van de concept-gebiedspaspoort in de commissie SOB was geen aanleiding dit concept-gebiedspaspoort aan te passen. Met inachtneming van het advies van de commissie hebben wij op 8 december 2015 het conceptgebiedspaspoort definitief vastgesteld en vrij gegeven voor inspraak (BBV 744947) . Vervolgtraject Tijdens het vervolgtraject blijven we in gesprek met de huidige ondernemers op De Mient over de toekomstige ontwikkelingen op de locatie. Waar nodig faciliteert de gemeente de huidige ondernemers en initiatiefnemers, zodat een goede samenwerking/ondernemersvereniging kan ontstaan. De huidige ondernemers hebben de intentie uitgesproken om zich meer te verenigen. Partijen/individuen worden op basis van het gebiedspaspoort uitgenodigd om hun interesse kenbaar te maken.

Hiervoor is bij dit gebiedspaspoort een interesseformulier toegevoegd. Deze uitnodiging voor initiatieven is al gestart in het kader van de verkenning van de interesse naar zelfbouw. Verkennen interesse voor zelfbouw De Nieuwe Mient biedt kansen voor zelfbouw. Dit heeft kans van slagen als er voldoende interesse voor is. De eerste stap is daarom het onderzoeken of er voldoende mensen zijn die zelf een woning (laten) bouwen. Tijdens de ZelfbouwZaterdag op 12 december 2015 is kennis gemaakt met geïnteresseerden voor zelfbouw op De Mient, soms al met een concreet idee. Diverse ideeën hebben we gehoord: wonen en bedrijf, kleinschalig appartementengebouw, duurzame/energieneutrale woning, kangoeroewoning, aan het water etc. Op basis van deze bijeenkomst is er genoeg aanleiding om de interesse verder te verkennen. In een tweede bijeenkomst op 2 februari 2016 gaan we in gesprek met nieuwe geïnteresseerden en de ideeën concreet te maken. Na het inventariseren van de interesse bepalen wij of er voldoende interesse is om zelfbouw daadwerkelijk mogelijk te maken. Planologische procedure In het bestemmingsplan van wijk Middelwatering", recentelijk op 6 juli 2015 door de gemeenteraad vastgesteld, is voor de ontwikkellocaties van de gebiedsvisie Centraal Capelle geen concrete invulling gegeven omdat op dat moment de gebiedsvisie werd opgesteld.

Behorende bij raadsvoorstel, nummer 759585

Aangegeven is dat deze locaties afwijkingen van het bestemmingsplan Middelwatering worden. Om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken kunnen twee procedures doorlopen worden, eventueel met toepassing van de coördinatieregeling (art.3.30): Afwijken van dit 'nieuwe' bestemmingsplan met de afwijkingsprocedure, zoals bedoeld in artikel 2.12, lid 1 onderdeel a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De 'nieuwe' bestemming "Wonen" in een postzegel bestemmingsplan mogelijk maken. Op basis van het uitgewerkt stedenbouwkundig plan wordt, in overleg met de omwonenden, ondernemers en bedrijveneigenaren, de planologische procedure opgestart. De keuze voor de te volgen procedure maken wij op een later moment. Na het doorlopen van de planologische procedure verwachten wij eind 2017 de eerste kavels daadwerkelijk te kunnen uitgeven. Uiteraard is dit afhankelijk van het succesvol afronden van de planologische procedure, de verkoop van de kavels en het beschikbaar hebben van de gronden. Raadscommissie Raadscommissie Stadsontwikkeling en -Beheer van 29 februari 2016. Bijlage(n) welke ter kennis van de raad worden gebracht -

-

Bijlage 1 - Concept-gebiedspaspoort De Mient Bijlage 2 - Verslag bijeenkomst omwonenden 20 mei 2015 Bijlage 3 - Verslag bijeenkomst omwonenden 8 oktober 2015 Bijlage 4 - Verslag bijeenkomst ondernemers 13 mei 2015 Bijlage 5 - Verslag bijeenkomst ondernemers 8 juli 2015 Bijlage 6 - Verslag bijeenkomst ondernemers 28 september 2015

Nadere informatie / technische vragen bij: Patrick Bakker, pa.bakker(a)capelleaandeni|ssel.nl, (010) 284 8573. Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester. DRS. A R . RUIJMGAART RA MGA, WND

MR. P. OSKAM

Capelle aan den IJssel gemeente

Raadsbesluit Nummer 759585 De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; besluit: 1. het Gebiedspaspoort De Mient vast te stellen; 2. in afwijking van het Welstandsbeleid 2013 de ontwikkellocatie 'De Mient' welstandsvrij te maken. Vastgesteld in de openbare vergadering van 14 maart 2016, de griffier, de voorzitter.