03.06 - Notitie Woningbouw Wingerd versie 21.26

Notitie Woningbouw Wingerd Notitie Woningbouw Wingerd versie: CONCEPT - 16 februari 2021

2

INHOUDSOPGAVE AANLEIDING p. 4 HISTORISCHE CONTEXT p. 5 VERDER IN DE TOEKOMST p. 6 UITGANGSPUNTEN p. 8 VARIANTEN p. 10

3

1. Aanleiding In het koersdocument van de Gebiedsvisie Florabuurt is het mogelijk maken van de bouw van zestien grondgebonden eengezinswoningen aan de Wingerd opgenomen. Het gaat om sociale huurwoningen die gerealiseerd worden door Havensteder. Ten tijde van het koersdocument werd gedacht aan acht woningen in het noordelijke hofje en acht woningen in het zuidelijke hofje. Steeds in rijtjes van vier woningen met de achtertuinen naar elkaar. Grondgebonden eengezinswoningen zijn nu nog niet aanwezig in de Florabuurt. Het aantal locaties om grondgebonden woningen te realiseren in Capelle aan den IJssel is bovendien beperkt. Woningbouw aan de Wingerd draagt bij aan een gevarieerdere woningvoorraad in de Florabuurt. En aan de mogelijkheid om door te stromen naar een andere woning in de buurt. Extra woningbouw versterkt tot slot het draagvlak voor voorzieningen. Maar er zijn ook zorgen dat door de bouw van woningen groen verloren gaat. Dat er onvoldoende parkeergelegenheid zal zijn. De privacy van bewoners van de portiekwoningen verslechterd en zorgen over het zicht op tuinen die wellicht minder netjes worden onderhouden. Daarom is afgesproken eerst een verkenning te doen of woningbouw aan de Wingerd wenselijk is. In deze notitie vatten we de resultaten van deze verkenning samen.

4

2. Historische context De Florabuurt is als onderdeel van het ‘Uitbreidingsplan Schenkel’ in hoog tempo ontwikkeld en kenmerkt zich door de typische stempelstructuur, die na de Tweede Wereldoorlog veel gebruikt werd voor stadsuitbreidingen. De woningnood in de jaren vijftig en zestig, veroorzaakt door de oorlog en de sterke bevolkingsgroei daarna, maakte grootschalige oplossingen noodzakelijk. Nieuwbouwwijken werden ‘uit de grond gestampt’, vaak in de vorm van ‘stempels’ waarbij elke stempel een eigen buurtje vormt met diverse woningen: hoogbouw (galerijflats met lift), portiekwoningen (portiekflats zonder lift) en grondgebonden woningen. Die grondgebonden woningen ontbreken op dit moment echter in de stempels in de Florabuurt. Belangrijk kenmerk van dit soort wijken

is de relatief grote hoeveelheid openbaar groen. Op 17 juni 1966 werd de eerste paal geslagen voor de bouw van de 432 portiekwoningen aan de Bongerd en de Wingerd. De portiekwoningen zijn ontworpen door het architectenbureau E.F. Groosman. De grondlegger van dit bureau, Ernest Groosman (1917- 1999), ontwierp bijvoorbeeld ook Ahoy in Rotterdam. Aan de Wingerd zijn drie stempels van portiekflats te onderscheiden (zie linker afbeelding). De stempels maken onderdeel uit van een grotere grid structuur samen met de twee andere portiekflats aan de Wingerd en Wilgenhoek. Tussen de bebouwing bevinden zich groene zichtlijnen (zie

middelste afbeelding). Als we deze structurende elementen met elkaar combineren ontstaan zes locaties waar we mogelijkheden zien om nieuwbouw toe te voegen. De locaties ter hoogte van de winkelstrip zijn vanwege hun ligging of beperkte omvang niet geschikt om woningen te bouwen zonder sloop/nieuwbouw. In het middelste hofje is recent een speeltuin gerealiseerd en dit hofje vormt een centrale groene ruimte aan deze zijde van de Florabuurt. Deze locatie hebben we daarom verder niet meegenomen in deze verkenning. Dit betekent dat we de locaties in het noordelijke en het zuidelijke hofjes verder verkennen evenals de locatie in de zuidoostrand van de Florabuurt.

5

3. Verder in de toekomst Havensteder en de Gemeente Capelle aan den IJssel hebben afgesproken dat Havensteder de portiekwoningen verbeterd en investeringen doet waardoor de portiekwoningen weer minstens 25 jaar mee kunnen. Sloop van portiekflats is tot 2050 dan ook zeker niet aan de orde. Toch hebben we voor deze verkenning verder in de toekomst gekeken. Stel dat op een gegeven moment wel besloten wordt om de Florabuurt ingrijpender te herstructeren, hoe verhoud eventuele nieuwbouw aan de Wingerd zich hier dan toe? Er is in Nederland groeiende aandacht voor de kansen om juist in de bestaande stadswijken de woningbouwopgave in te vullen. Vernieuwing van stadswijken biedt niet alleen een oplossing voor het woningtekort, maar ook de mogelijkheid om hieraan gekoppeld andere opgaven aan te pakken. KAW schetste in haar onderzoek van juni 2020 “Ruimte zat in de stad” dit toekomstbeeld voor de naoorlogse stadswijken die gebouwd zijn tussen 1945 en 1980.

Beeld: “Ruimte zat in de stad” KAW, juni 2020

6

In de toekomst kan aan de Wingerd bijvoorbeeld gekozen worden voor een opzet van meer gesloten bebouwing rond een besloten groene binnenwereld. Een dergelijke stedenbouwkundige opzet wordt nu ook gehanteerd voor het middengebied. Op de linker afbeelding is schematisch weergegeven hoe een dergelijke opbouw eruit zou kunnen zien. Op de middelste afbeelding zijn de locaties weergegeven die we verkennen in deze studie. Op de rechter afbeelding is woningbouw op deze locaties gecombineerd met een mogelijk toekomstbeeld. Woningbouw op de drie locaties hoeft dus geen belemmering te zijn voor een eventuele grootschalige(re) herstructurering in de toekomst.

7

4. Uitgangspunten Mogelijke woningbouw op de drie hiervoor beschreven locaties aan de Wingerd moet voldoen aan een aantal uitgangspunten. Daarbij gaan we ook in op de zorgen die leven bij omwonenden over het toevoegen van nieuwe woningen. Als besloten wordt woningbouw mogelijk te maken aan de Wingerd worden deze uitgangspunten verder uitgewerkt. Groen Het bouwen van woningen leidt tot minder m2 openbaar groen. De Florabuurt is én blijft een buurt met veel openbaar groen. Over de hele buurt gezien is het verlies van m2 groen door de voorgestelde ontwikkelingen in de gebiedsivsie beperkt. Aan de Wingerd is deze impact groter als gekozen wordt voor het bouwen van woningen. Met de gebiedsvisie wordt vooral ingezet op het versterken van de kwaliteit van het groen: van kijkgroen naar gebruiksgroen. Het realiseren van de speeltuin in het middelste hofje is hier een mooi voorbeeld van. We zien gecombineerd met woningbouw in de andere hofjes ook mogelijkheden om het groen een kwaliteitsimpuls te geven. Op de schets is aangegeven wat mogelijk zou kunnen zijn. Daarnaast willen we met Havensteder verkennen of het mogelijk is op meer plekken groen toe te voegen aan de Wingerd. De stoepen aan de Wingerd zijn op veel plaatsen vijf meter breed.

De stoepen zijn zo breed zodat auto’s die in de garages willen parkeren op de stoep stil kunnen staan als de garagedeur wordt geopend en zo het verkeer op de straat niet wordt belemmerd. De garages worden in de praktijk echter met name gebruikt als berging. Havensteder wil onderzoeken of zij, gekoppeld aan het verbeteren van de portiekwoningen, garagedeuren kan vervangen door bergingsdeuren. In principe kan hierdoor de helft van de stoep worden vervangen door groen. Dit maakt het tevens mogelijk om op straat extra parkeerplaatsen te realiseren (parkeren is nu niet toegestaan vanwege de inritten naar de garages).

8

Privacy van omwonenden Vanuit privacy overwegingen, maar ook om de bestaande groene zichtlijnen vrij te houden, willen we dat er voldoende ruimte zit tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing. Het bepalen van exacte afstanden maakt onderdeel uit van een vervolgproces. Bouwhoogte Voor de nieuwbouw wordt gekeken naar hoogtes van maximaal twee bouwlagen in de hofjes en minimaal drie bouwlagen voor de zuidoostrand. Tuinen Tuinen liggen bij nieuwbouw in de zuidoostrand niet voor de hand. Hier kan buitenruimte in de vorm van een dakterras worden gerealiseerd. Bij nieuwbouw in de hofjes moeten erfafscheidingen worden mee ontworpen. Groene erfafscheidingen hebben de voorkeur, maar er kan ook gekozen worden voor een bebouwde erfafscheiding. Door twee rijtjes van woningen te bouwen kunnen tuinen aan elkaar worden geschakeld. Zo grenzen tuinen beperkter aan het openbaar gebied. Parkeren Het is belangrijk dat er voor deze nieuwe woningen genoeg parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Te weinig parkeerplaatsen, zal leiden tot parkeeroverlast omdat er in dat geval op stoepen en mogelijk in het groen zal worden geparkeerd. We houden bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen rekening met de specifieke eigenschappen van de buurt. Het

autobezit ligt hier lager dan gemiddeld. Ook differentiëren we naar het type woning en het woonoppervlak. Bij het realiseren van de nieuwe woningen benutten we eerst eventuele restcapaciteit van de bestaande parkeerplaatsen. Deze moet dan uiteraard wel op voldoende korte afstand liggen. Op die manier zorgen we er voor dat er genoeg parkeerplaatsen zijn, maar ook dat we niet meer parkeerplaatsen maken dan nodig ten koste van de openbare ruimte (waaronder groen). Bij het verder uitwerken van de plannen voeren we, waar nodig, aanvullend parkeeronderzoek uit. Woningtype We stellen voor uit te blijven gaan van grondgebonden eengezinswoningen. Dit type woningen is nog niet aanwezig in de Florabuurt en kan zo echt bijdragen aan een gevarieerdere woningvoorraad. We hebben onderzocht of het ook mogelijk is appartementen te bouwen. Los van de voorkeur om grondgebonden woningen te realiseren, bouwt Havensteder alleen nog appartementen met lift. Dit is alleen rendabel als een gebouw minstens 24 woningen telt. Gelet op de uitgangspunten wat betreft bouwhoogten is dit niet realiseerbaar in de hofjes. De ruimte in de zuidoostrand is ook te beperkt om een dergelijk aantal appartementen te bouwen. Vooralsnog gaan we uit van sociale huurwoningen. Passend in de ruimtelijke structuur We vinden het belangrijk dat eventuele nieuwbouw logisch in de buurt past en niet als een incident voelt.

Bij het bepalen van mogelijke locaties voor woningbouw zijn we reeds uitgegaan van de ruimtelijke structuur.

9

5. Varianten Op basis van bovenstaande uitgangspunten zijn er meerdere varianten mogelijk voor woningbouw aan de Wingerd. Deze beschrijven we hieronder. Per variant beschrijven we ook de voor- en nadelen wat betreft de stedenbouwkundige opzet, verlies van m2 groen, mogelijkheden om het groen een kwaliteitsimpuls te geven, parkeren en het aantal woningen. Voorgesteld wordt om deze varianten nader te verkennen, in samenhang met de kansen om groen toe te voegen aan de Wingerd.

10

Variant A Acht woningen in het noordelijke hofje Acht woningen in het zuidelijke hofje

Variant B Acht woningen in het noordelijke hofje Acht woningen in de zuidoostrand

De woningbouw is passend binnen de ruimtelijke structuur. Deze heeft een ritmiek van bebouwing die zich herhaalt in een duidelijk grid. Door op twee plekken vergelijkbare nieuwbouw te realiseren is sprake van een zekere herkenbaarheid en voelt nieuwbouw niet als een incident. In beide hofjes kan gecombineerd met nieuwbouw een kwaliteitsimpuls aan het groen worden gegeven om een goede woonkwaliteit te realiseren voor de huidige en nieuwe bewoners. Door nieuwbouw over twee hofjes te verspreiden wordt de parkeerdruk verdeeld. Op basis van de recent uitgevoerde parkeertellingen hoeven er geen nieuwe parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Dit beperkt verlies van groen. Nadeel is dat er in twee hofjes sprake is van verlies van m2 groen.

De woningbouw is op zich passend binnen de ruimtelijke structuur, het grid van de wijk. Wel zullen de woningen in het noordelijke hofje erg voelen als een vreemd incident, omdat er geen vergelijkbare herhaling plaatsvindt. Door nieuwbouw over twee hofjes te verspreiden wordt de parkeerdruk verdeeld. Op basis van de recent uitgevoerde parkeertellingen hoeven er geen nieuwe parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Dit beperkt verlies van m2 groen. Er blijven in deze variant twee hofjes groen, in het noordelijke hofje kan een kwaliteitsimpuls aan het groen worden gegeven in combinatie met de woningbouw. De invulling van het zuidelijke hofje is nog niet bekend.

Variant C Acht woningen in het zuidelijke hofje Ach woningen in de zuidoostrand De woningbouw is op zich passend binnen de ruimtelijke structuur, het grid van de wijk. Aan de zuidzijde van de Wingerd gebeurd echt iets nieuws, maar verderop in de Wingerd niet. Ook is hier geen sprake van de herkenbare herhaling van woningbouw. Gelet op de parkeerdruk van twee ontwikkelingen naast elkaar moeten er in of nabij het zuidelijke hofje extra parkeerplaatsen worden aangelegd. Deze gaan ten koste van m2 groen als er geen extra plaatsen op straat kunnen worden gerealiseerd. Bij deze variant blijven er twee hofjes groen. In het zuidelijke hofje kan een kwaliteitsimpuls aan het groen worden gegeven in combinatie met de nieuwbouw.

Variant D Vier woningen in het noordelijke hofje Vier woningen in het zuidelijke hofje Acht woningen in de zuidoostrand

Variant E Acht woningen in het noordelijke hofje Acht woningen in het zuidelijke hofje Acht woningen in de zuidoostrand

De woningbouw is op zich passend binnen de ruimtelijke structuur. Het vindt plaats binnen het grid en er is sprake van een herhaling van soortgelijke bebouwing, maar het beperkte aantal woningen (massa) in de hofjes zullen als een incident overkomen. Ondanks het aantal m2 groen in de hofjes groot blijft, betekent dit niet automatisch dat de kwaliteit ook verbetert. In deze opzet grenzen achtertuinen aan het hofje, vraag is of dat fraai wordt. Mogelijk moeten er gelet op de parkeerdruk extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het zuidelijke hofje. Deze gaan ten koste van groen als er geen extra plaatsen op straat kunnen worden gerealiseerd.

In deze variant is het mogelijk meer woningen toe te voegen. De nieuwbouw is passend bij de ruimtelijke structuur van de buurt. Ook hier wordt de kenmerkende ritmiek van de bebouwing in het grid doorgezet, De nieuwbouw wordt robuuster, maar past binnen de opzet van de wijk. Wel neemt de hoeveelheid groen, ten opzichte van de andere varianten, meer af. In zowel het zuidelijke als het noordelijke hofje kan een kwaliteitsimpuls aan het groen worden gegeven in combinatie met de nieuwbouw om een goede woonkwaliteit te realiseren voor de huidige en nieuwe bewoners. Gelet op de parkeerdruk van twee ontwikkelingen naast elkaar moeten er in of nabij het zuidelijke hofje extra parkeerplaatsen worden aangelegd. Deze gaan ten koste van groen als er geen extra plaatsen op straat kunnen worden gerealiseerd.

11