03.05 - Notitie Woningbouw Dotterlei versie 21.27

Notitie Woningbouw Dotterlei Notitie Woningbouw Dotterlei versie: CONCEPT - 16 februari 2021

2

INHOUDSOPGAVE AANLEIDING p. 4 MOGELIJKHEDEN p. 5 UITGANGSPUNTEN p. 6 VOORKEURSVARIANT p. 7

3

1. Aanleiding In het koersdocument van de Gebiedsvisie Florabuurt is opgenomen om te verkennen of het wenselijk is ongeveer 80 appartementen aan de Dotterlei te bouwen. Het gaat om de hoek van de Florabuurt bij het IJsselland Ziekenhuis. Woningbouw op deze locatie draagt bij aan een gevarieerdere woningvoorraad in de Florabuurt, de mogelijkheid om door te stromen naar een andere woning in de buurt en versterkt het draagvlak voor voorzieningen. Maar er

4

zijn ook zorgen dat door de bouw van woningen groen verloren gaat,. Dat er meer verkeer komt, onvoldoende parkeergelegenheid zal zijn en de bewoners van Het Truweel uitzicht en bezonning verliezen. Vanwege deze zorgen is afgesproken om eerst een verkenning te doen of woningbouw aan de Dotterlei wenselijk is. In deze notitie vatten we de resultaten hiervan samen.

2. Mogelijkheden De hoek van de Florabuurt bij het IJsselland Ziekenhuis wordt momenteel weinig gebruikt. Aan de overzijde van deze locatie in Rotterdam zijn ABB en de Gemeente Rotterdam in gesprek over het ontwikkelen van woningen op de locatie van het voormalige Techniek College. Het gaat om ongeveer 200 woningen. We zien daardoor in afstemming met die ontwikkeling kansen om op deze locatie woningen toe te voegen. In het koersdocument zijn we uitgegaan van ongeveer 80 appartementen, met een hoogte tot maximaal 20 bouwlagen. Na vaststelling van het koersdocument hebben we 20 verschillende varianten voor woningbouw onderzocht. Het gaat om terrasachtige gebouwen en om woontorens in verschillende hoogten.

5

3. Uitgangspunten Mogelijke woningbouw aan de Dotterlei moet voldoen aan een aantal uitgangspunten. Daarbij gaan we ook in op de zorgen die leven bij omwonenden over het toevoegen van nieuwe woningen. Als besloten wordt woningbouw mogelijk te maken aan de Dotterlei worden deze uitgangspunten verder uitgewerkt. Woningen Aanvullend op de bestaande woningvoorraad in de Florabuurt willen we op deze locatie huur- en/of koopappartementen realiseren in de vrije sector. Bij koop denken we vooral aan woningen met een koopprijs tot de NHG grens en bij huur vooral aan woningen met een huurprijs in het middensegment. Het aantal woningen wordt bepaald aan de hand van de overige uitgangspunten. Groen Het bouwen van woningen leidt tot minder m2 openbaar groen. De Florabuurt is én blijft een buurt met veel openbaar groen. Over de hele buurt gezien is het verlies van m2 groen door de voorgestelde ontwikkelingen in de gebiedsvisie beperkt. We willen het verlies van groen aan de Dotterlei zoveel mogelijk beperken. Daarom willen we dat de woningen zelf zo min mogelijk ruimte innemen. We willen dat het parkeren in een (minstens) halfverdiepte parkeergarage wordt opgelost. Op de parkeergarage kan een (grotendeels) openbaar toegankelijk daktuin komen. De daktuin is met trappen en/of een talud verbonden met de rest van de groene buitenruimte.

Door de daktuin staan geparkeerde auto’s uit het zicht en blijven omwonenden uitkijken op een groene buitenruimte. We willen ook dat wandelroutes langs het water en tussen flat Het Truweel en de nieuwbouw mogelijk blijven.

6

Bezonning De bouw van nieuwe woningen zorgt voor schaduw, zeker als gekozen wordt voor hoogbouw. Er moet in ieder geval voldaan worden aan de minimumnorm voor bezonning: minstens twee uur zon in de woonkamer op 19 februari (en 23 oktober) tussen 08.40 en 16.40. Het streven is om aan de streefnorm te voldoen: op 20 januari (en 23 november) 3 uur zon in de woonkamer tussen 09.40 en 15.40. Parkeren Het is belangrijk dat er voor deze nieuwe woningen genoeg parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Te weinig parkeerplaatsen zal leiden tot parkeeroverlast omdat er in dat geval op stoepen en mogelijk in het groen zal worden geparkeerd. We houden bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen rekening met de specifieke eigenschappen van de buurt. Het autobezit ligt hier lager dan gemiddeld. Ook differentiëren we naar het type woning en het woonoppervlak. Bij het realiseren van de nieuwe woningen benutten we eerst eventuele restcapaciteit van de bestaande parkeerplaatsen. Deze moet dan uiteraard wel op voldoende korte afstand liggen. Op die manier zorgen we er voor dat er genoeg parkeerplaatsen zijn. Maar ook dat we niet meer parkeerplaatsen maken dan nodig ten koste van de openbare ruimte (waaronder groen). Bij het verder uitwerken van de plannen voeren we, waar nodig, aanvullend parkeeronderzoek uit.

4. Voorkeursvariant Op basis van bovenstaande uitgangspunten hebben we een voorkeursvariant voor woningbouw aan de Dotterlei ontwikkeld. Deze beschrijven we hieronder. Voorgesteld wordt om deze variant verder uit te werken in een kavelpaspoort. Om zoveel mogelijk groen te behouden heeft een woontoren de voorkeur boven een meer terrasvormig gebouw. Dit ook om een zo groot mogelijke afstand te kunnen aanhouden tot flat Het Truweel. Nieuwbouw willen we zoveel mogelijk in de hoek van de Florabuurt realiseren. Er moet daarbij een aantrekkelijke, groene en veilige wandelroute mogelijk blijven langs het water. De plaatsing van de woontoren moet nog wel worden afgestemd met de hulpdiensten. Vanwege de uitgangspunten ten aanzien van groen, bezonning en parkeren denken we aan het realiseren van ongeveer 60 appartementen in 16 woonlagen. Het gaat om appartementen in de vrije sector (huur en koop). Het parkeren is in een (minimaal) half verdiepte parkeergarage. De entree van de woningen en de parkeergarage bevindt zich aan de Dotterlei. Bovenop de parkeergarage moet een (grotendeels) openbaar toegankelijk daklandschap worden aangelegd. Deze daktuin is via trappen en/of een talud verbonden met het straatniveau.

7

We hebben onderzocht of de voorkeursvariant voldoet aan de minimumnorm voor bezonning en of aan de streefnorm kan worden voldaan. Beide is het geval met de voorkeursvariant. Onderstaande figuren gaan uit van de streefnorm. Het eerste beeld laat de bezonning zien op 20 januari (en 23 november) om 11.15. het tweede beeld de bezonning op 20 januari (en 23 november) om 14.15. Op het Truweel valt tussen deze tijden geen schaduw van de nieuwbouw. Op verzoek zijn meer beelden en tijden van de bezonning beschikbaar.

8