03.04 - Concept Gebiedspaspoort Middengebied Florabuurt

Middengebied Florabuurt

Concept februari 2021

Gebiedspaspoort

Ambities Gemeente Capelle aan den IJssel werkt continu aan een fijne leefomgeving voor en met haar bewoners. Daarom hebben we samen met, bewoners, belanghebbenden en (maatschappelijke) organisaties een ambitie opgesteld voor de herontwikkeling van het middengebied van de Florabuurt. Met de ontwikkelingen in het middengebied willen we een bijdrage leveren aan de ambities van de Gebiedsvisie Florabuurt en een impuls geven aan de Florabuurt. Dit gebiedspaspoort legt de kader vast waarbinnen de locaties in het middengebied kunnen worden ontwikkeld. Bij de uitwerking van plannen blijven we bewoners, ondernemers en organisaties betrekken.

Florabuurt in de omgeving

Middengebied in Florabuurt Gezondheid voorop stellen

Kansen voor iedereen creëren

Trots op de Florabuurt zijn

Stapsgewijs helemaal vernieuwen Wij willen het middengebied totaal vernieuwen. Er komt sloop en nieuwbouw van de twee basisscholen, ontwikkelcentrum Cocon, Pameijer activiteitencentrum en wijkrestaurant, IJsselkids en het Huis van de Wijk (De Wel) Het kantoorgebouw aan de Kralingseweg verdwijnt. Dit maakt het mogelijk om het middengebied in fases volledig te vernieuwen. Daarmee geven we een zo groot mogelijke impuls aan de Florabuurt. Omdat niet alle gronden in het gebied eigendom zijn van de gemeente is een publiek-private gebiedsontwikkeling dé manier om tot een integraal plan te komen.

Fasering vernieuwing

Wonen voor iedereen in een diverse buurt Wij willen de Florabuurt een significante kwaliteitsimpuls geven. Enerzijds aan de omgeving en anderzijds het bedienen van diverse woonwensen. Dit wordt gerealiseerd door te bouwen aan een mix van koop, vrije sector huur en sociale huur in verschillende woningtypen, prijsklassen en groottes. De gevarieerde mix bestaat uit huur en koop. Van de huur worden door woningcorporatie Havensteder 56 woningen in de sociale sector gerealiseerd, als compensatie van de sloop van de Hoven 2. De overige woningen worden vrije sector huurwoningen. Tevens realiseert zorginstelling Pameijer 36 zorgwoningen. De invulling van die mix van woningen draagt bij aan de vitaliteit van de buurt en is een logische aanvulling op de bestaande woningen. De Florabuurt bestaat vrijwel geheel uit portiek- en galerijflats. Ten behoeve van de differentiatie in woningen, doelgroepen en sociale veiligheid ligt er een kans voor een aantal grondgebonden woningen. Bijzondere type appartementen, zoals maisonnettes of benedenbovenwoningen zijn gewenst. De woningvoorraad wordt zo meer divers en beter in balans. De realisatie van woningen draagt bij aan de sterke

woningbehoefte. Met de komst van nieuwe bewoners versterken we het draagvlak voor bestaande en nieuwe voorzieningen in de wijk. Eén van de speerpunten uit het Programma Wonen 2019-2022 is het toekomstbestendig ontwikkelen van woningen in de nabijheid van hoogwaardige OV-punten en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Deze ontwikkeling draagt hieraan bij.

Scholen en voorzieningen voor de Florabuurt en Schenkel

Wij willen dat voorzieningen in de Florabuurt op rollator- en kinderwagenafstand bereikbaar zijn voor buurtbewoners. De voorzieningen vervullen niet alleen een belangrijke rol voor de Florabuurt, maar voor de hele wijk Schenkel. Daarom zetten wij in op het versterken van deze voorzieningen. In het middengebied willen wij dat er één gebouw wordt gerealiseerd voor basisscholen De Klim-Op en De Triangel, ontwikkelcentrum Cocon, de naschoolse dagbehandeling van Pameijer, een gymzaal, kinderopvang en het KinderLab. Dit noemen we het kindcentrum. Door samen te werken onder één dak willen wij zorgen dat de lijnen tussen de organisaties kort zijn en gezamenlijk gebruik kan worden gemaakt van ruimten. Door een kindcentrum te realiseren versterken we de basis voor kinderen die opgroeien in de Florabuurt en stimuleren we ontmoeting tussen kinderen en ouders. Als het niet lukt om alle functies in één gebouw te huisvesten zijn de verschillende gebouwen onderling makkelijk bereikbaar. De ambitie is om van het kindcentrum een speels en kleurrijk gebouw te maken. Met speciale trappen en bijvoorbeeld glijbanen wordt bewegen gestimuleerd. Bouwen met hout zien wij als een serieuze optie. Dit is niet alleen duurzaam maar zorgt ook voor een veel gezonder binnenklimaat. Ook leerprestaties zijn bewezen hoger met hout, zeker als het hout ook in grote mate zichtbaar is.

Naast het kindcentrum willen wij dat er in het middengebied ook een gebouw voor zorg- en welzijnsvoorzieningen wordt gerealiseerd. Dat willen wij vooral ook om ontmoeting te stimuleren. Het gaat in ieder geval om de andere functies van Pameijer, het Huis van de Wijk (als opvolger van Huis van de Wijk De Wel) en de huisarts. Andere zorg- en welzijnsvoorzieningen zoals een apotheek, tandarts en fysiotherapeut kunnen hier ook een plek krijgen. In dit gebouw kunnen ook woningen komen, waaronder zorg- en logeerwoningen voor de cliënten van Pameijer. Door dichtbij elkaar gehuisvest te zijn kunnen ruimten gezamenlijk worden gebruikt en zijn de lijnen tussen organisaties kort. Het nieuwe Huis van de Wijk moet in ieder geval goed zichtbaar en bereikbaar zijn. Buurtbewoners moeten geen drempel ervaren om hier binnen te stappen.

Ontmoeting in het buurtpark In het middengebied komt een nieuw buurtpark omgeven door voorzieningen zoals het Huis van de Wijk en het kindcentrum. Het wordt dé ontmoetingsplek voor de buurt. Het nieuwe buurtpark wordt minimaal net zo groot als het huidige grasveld in het middengebied. De invulling van het park gaan we samen met de buurtbewoners uitwerken. Maar het moet hoe dan ook een uitnodigende plek worden met voldoende ruimte voor bewegen, sporten, ontmoeting en buurtactiviteiten. Het park wordt ook deels gebruikt als speelruimte voor de basisscholen. Het park is goed verbonden voor voetgangers via veilige routes en oversteekplaatsen naar woningen in de hele Florabuurt. Ook is er via een nieuwe brug een logische fysieke samenhang met de winkels aan de Wingerd.

Duurzaamheid Duurzaamheid krijgt een steeds belangrijkere plek in onze samenleving. Nieuwbouw en de openbare ruimte opnieuw inrichten betekent ook aandacht voor duurzaamheid. Een bekend aspect van duurzaamheid is energieopwekking, maar ook een groene openbare ruimte en het toekomstbestendig maken van gebouwen (circulair) zijn onderdeel van onze duurzaamheidsambitie. Ruimte om elektrische auto’s op te laden, biodiversiteit en rekening houden met extremer weer maken vanzelfsprekend onderdeel uit van de nieuwe ontwikkeling. Wij willen dat er in het middengebied zoveel mogelijk groen komt in de openbare ruimte. Maar ook op of aan gebouwen kan groen worden toegevoegd, bijvoorbeeld met groene daken. Wij nodigen initiatiefnemers uit om met creatieve en innovatieve oplossingen te komen.

Fijne, veilige wandel- en fietsroutes. Wij willen dat iedereen zich veilig en gemakkelijk door het middengebied kan bewegen. Kinderen hebben een veilige looproute van huis naar school of naar de speelvoorzieningen. Door goede looproutes zijn alle voorzieningen goed toegankelijk, ook voor de oudere bewoners en bewoners met een beperking. Fietsers hebben met name richting de scholen logische en veilige routes door de buurt die goed zijn verbonden met de omgeving. Bij de scholen, woningen en voorzieningen kun je makkelijk en goed je fiets parkeren. Zo wordt het gebruik van de fiets gestimuleerd. Vanuit het middengebied heb je een goede fiets- en voetverbinding naar metrostation Schenkel, de winkels aan de Wingerd en de bus. Speelplekken worden veiliger verbonden doordat je zonder een straat over te moeten steken kunt wandelen tussen het buurtpark en het speelparcours aan de Dotterlei. Dit zorgt er ook voor dat het middengebied veilig verbonden is met de woningen aan de Bongerd en Dotterlei. Om dit mogelijk te maken willen wij een stuk Bongerd wegknippen voor het autoverkeer. Dit kan zonder dat dit de toegankelijkheid met de auto verslechtert. Tegelijk worden de routes rond het nieuwe kindcentrum hierdoor logischer en dus veiliger. Langs de westkant van het water aan de Schenkelse Dreef komt een aangename groene en veilige wandelroute.

Dit maakt lopen door het gebied aantrekkelijker en verandert de Schenkelse Dreef in een echte singel. Met goede oversteekplaatsen over de Schenkelse Dreef is het middengebied ook vanuit de Wingerd veilig en makkelijk bereikbaar.

Looproutes

Wegen nu

Wegen straks

Spelregels

Om de ambitie te realiseren zijn spelregels geformuleerd.

Procesverloop

Dit paspoort biedt de kaders voor de ontwikkeling van het Middengebied Florabuurt. Wij ontwikkelen samen met andere grondeigenaren bouwplannen die passen binnen de kaders van dit gebiedspaspoort. Aanvullend op dit paspoort wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld om bouwplannen te kunnen toetsen in het gemeentelijke Q-team. Vervolgens worden nadere afspraken vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst waarna de plannen verder uitgewerkt worden. Hierna wordt de ruimtelijke procedure opgestart om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Inspraak Dit gebiedspaspoort is mede tot stand gekomen door intensieve gesprekken met de grondeigenaren voor een integrale ontwikkeling van het gebied. Samen met de grondeigenaren onderzoeken wij de haalbaarheid van volumestudies die uitvoering geven aan de ambities voor het gebied. Daarnaast hebben wij samen met Havensteder en Pameijer voor de gebiedsvisie Florabuurt tussen 2018 en 2021 vele gesprekken met betrokken partijen plaatsgevonden. Tijdens informatiebijeenkomsten worden (bouw) plannen en ideeen met omwonenden en andere belanghebbenden verder besproken.

Plankaart

Legenda

er ook een uitzondering voor een hoogteaccent van maximaal 20 bouwlagen. • Voor de hoogbouw op de hoek Kralingseweg en Schenkelse Dreef gelden aanvullende eisen die telkens apart worden benoemd. De toren moet slank zijn en daarom heeft de plattegrond een maximale diagonaal van 33 meter. Programma

Bouwregels • De nieuwbouw is opgedeeld in 3 bouwblokken met een duidelijke buitenkant en binnenwereld. • Er is een noordblok, middenblok en zuidblok. Het noordblok is voor het kindcentrum. Het middenblok is bedoeld voor woningen en (maatschappelijke) voorzieningen. Het zuidblok is bedoeld voor woningbouw. • De bouwgrens ligt aan de Schenkelse Dreef op 12 meter uit de waterkant. In de twee zuidelijke blokken wordt gebouwd tot in de rooilijn. • De maximale bouwhoogte is in basis 4 bouwlagen. Op de kop van het middenblok aan het park is er een uitzondering van maximaal 8 bouwlagen. Aan de zuidkant van het zuidblok is

- Het aantal woningen is maximaal 260. In het middenblok komen hier bovenop 36 zorgwoningen van Pameijer. - Er komen maximaal 56 sociale woningen van Havensteder. Nieuwe sociale woningen elders in de Florabuurt worden hierop in mindering gebracht. - De woningen in de vrije sector huur worden geliberaliseerde woningen voor de middenhuur ( € 752,- tot € 1000,-, prijspeil 2021) en maximaal 10% dure huur (> € 1000,-,prijspeil 2021). - De koopwoningen in de betaalbare koop (koopprijs tot de NHG-grens) en maximaal 10% middeldure koop (koopprijs tussen de NHGgrens en € 400.000,-). - Het woonprogramma bedient de doelgroepen starters, gezinnen, alleenstaanden en (vitale) senioren met een diversiteit aan appartementen en stadswoningen. - Woningen kleiner dan 40m2 zijn niet toegestaan. - Een multifunctioneel kindcentrum met twee basisscholen, kinderopvang, gymzaal, Kinderlab en ontwikkelcentrum Cocon. - Onderin het middenblok wordt het woonprogramma afgewisseld met maatschappelijke- en mogelijk ook commerciele voorzieningen.

Bouwblokken

Het middengebied is opgedeeld uit drie bouwblokken. De basis is maximaal vier bouwlagen met op twee plekken een hoogteaccent. Er zijn aan alle zijden voorkanten. Tussen het noordblok en middenblok ligt een centraal buurtpark. Rond dit centrale park bevinden zich in de gebouwen de belangrijkste voorzieningen van de wijk en is er een directe verbinding naar de winkelstrip.

Opzet bouwblokken

Het noordblok krijgt invulling als kindcentrum. Hier is een groot deel van de dag leven. Het pand loopt trapsgewijs op vanuit het park. Daardoor is het ook interessant om de daken te gebruiken voor spelen en groen. Binnen het totale volume zijn uitsnedes wenselijk en nodig voor speelruimte van de scholen en andere voorzieningen. Daardoor onstaat uiteindelijk een opengesneden bouwblok. Het middenblok en het zuidblok worden rondom tot in de rooilijn bebouwd. Aan alle kanten gaan ze een ontspannen relatie aan met hun omgeving, zie ook de paragraaf plinten. Er bevindt zich nooit een gallerij aan de buitenzijde van het blok. Binnenin de blokken ligt een collectieve wereld, referenend aan de collectieve gedachte bij het oorspronkelijke ontwerp van de Florabuurt. Naar het buurtpark toe aan de noorkant, en naar de Kralingseweg toe aan de zuidkant worden stedelijke koppen met extra hoogte gemaakt. De toren op de hoek wordt het visitekaartje voor de vernieuwde Florabuurt. In het middenblok bevinden zich deels voorzieningen in de onderste 2 bouwlagen zoals het Huis van de Wijk.

Beeld buurtpark

Noordblok Middenblok Zuidblok

Plinten

De onderste bouwlaag van de gebouwen vormt de plint. Hier moet een goede relatie worden aangegaan met het openbare gebied. Waar woningen of voorzieningen op de begane grond zitten is er sprake van een overgangszone van 2 meter die zorgt voor een geleidelijke overgang tussen openbaar en prive. Hier moet gedacht worden aan een ‘stoepje’ met een bankje en een plantenbak of een groene invulling. Bij de woningen moet deze ruimte zijn meeontworpen inclusief eventuele lage erfafscheidingen van maximaal 1 meter hoog. Delen in de plint zonder levendige functie worden zorgvuldig mee ontworpen en ingepast. Bij hoogbouw Bij de toren is de plintlaag tenminste 4 meter hoog en daar neemt de hoofdentree een logische en voorname positie in waarbij brievenbussen en bel zijn meeontworpen in de gevel of in de lobby. Op hoeken wordt gezocht naar (eventueel publieke) functies zoals dienstverlening of bijvoorbeeld flexwerkplekken.

Overgang / relatie tussen openbaar en prive

Beeldkwaliteit

Los van dit paspoort wordt voor de ontwikkelingen in het kader van de gebiedsvisie Florabuurt een beeldkwaliteitplan opgesteld waar aan moet worden getoetst. In dit gebiedspaspoort geven we de volgende zaken al mee. De Florabuurt is gebouwd halverwege de jaren 60 als een typische stempelwijk met gallarijflats, portiekflats en veel ruimte voor groen en de auto. Er is een open blokstructuur met een zakelijke en sobere architectuur. Architectuur, stedenbouw en openbare ruimte zijn in samenhang met elkaar ontworpen. De architectuur van nieuwbouw laat zich inspireren door deze waarden van de originele wijk, maar met een hedendaagse invulling van de idealen van toen. Er kan dan bijvoorbeeld gedacht worden aan integraal ontwerpen, functionaliteit, ingetogen rijkdom, zorgvuldige repetitie in gevelindeling, systeembouw en verwijzen naar het principe van licht, lucht en ruimte. De uitstraling van de bebouwing moet daarbij de bewoners van de wijk nieuwe trots kunnen geven. Een opvallende kleur van gebouwen zou ook goed bij de Florabuurt kunnen passen. De dominante kleur in de wijk is de gele, zandkleurige baksteen. Hier wordt een passende kleur bij gekozen. En duurzaamheid kan ingezet worden voor een hogere beeldkwaliteit. Gebouwen zijn alzijdig waarbij het dak wordt beoordeeld als een vijfde gevel.

In het ontwerp wordt de plaatsing van technische installaties op het dak zorgvuldig mee ontworpen. Deze zijn zoveel mogelijk uit het zicht of vormen een logisch onderdeel van het ontwerp.

Florabuurt tijdens de bouw

Bij hoogbouw Vanwege de symboolwaarde van hoogbouw wordt er getoetst op bijzonder welstandsniveau. De toren moet een gebouw zijn waar bewoners trots op kunnen zijn. De toren ligt aan de Kralingseweg. Deze vormt samen met de Bermweg een oud lint met losse panden. Het is daarom logisch de gevel visueel op te delen in panden, terwijl de rest van de blokken meer aansluit bij de lange horizontale lijnen van de Florabuurt.

Ontmoeting en gezondheid

Ontmoeting in de nieuwe gebouwen en het buurtpark wordt gestimuleerd. Bij het lopen van een rondje door het middengebied zijn er plekken voor (toevallige) ontmoeting. Je moet makkelijk buren kunnen tegenkomen, op een fijne plek een praatje kunnen maken of even op een bankje kunnen zitten. Natuurlijk moet dat ook sociaal veilig voelen. Waar mogelijk wordt een deel van de daken of binnengebieden gebruikt als collectieve ruimte voor bewoners en gebruikers van het gebouw. Woningen en voorzieningen met lift zijn alleen toegankelijk via een transparante hoofdentree, een entreeruimte of ‘plein’ waar toevallige ontmoeting kan plaatsvinden. Een anonimene route van parkeergarage naar de woning moet worden voorkomen. Bij hoogbouw Een plek in of op het gebouw waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten is verplicht. Dit kan bijvoorbeeld gekoppeld aan de entree maar ook een dakterras of dakmoestuin zijn mogelijkheden. Deze ruimte is niet openbaar maar wel collectief voor het gebouw.

Duurzaamheid

De gebouwen moeten zodanig worden vormgegeven dat het ruim voldoende toekomstwaarde heeft in een veranderende toekomst. Denk daarbij aan het gebruik van circulaire en biobased materialen, hoogwaardige architectuur (beeldkwaliteit) en flexibele toekomstgerichte plattegronden. Ook een inpandige parkeergarage zou relatief eenvoudig herontwikkeld moeten kunnen worden voor andere functies, voor het geval de automobiliteit in de toekomst verder afneemt. Nieuwbouwprojecten moeten in Capelle voldoen aan een vastgestelde norm volgens de methode GPR-gebouw (of vergelijkbare methodiek) conform het op moment van aanvraag geldende beleid. De nieuwe gebouwen worden duurzaam verwarmd en - bij voorkeur - ook duurzaam gekoeld. Daktuinen, groen op balkons en groene gevels bieden een uitgelezen kans voor natuurinclusief bouwen: er kan een ecologisch waardevol gebied gerealiseerd worden voor insecten vogels en/ of vleermuizen. Voor natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen moeten gebouwen en openbare ruimte voldoen aan het Convenant Klimaatadaptief Bouwen of ander op moment van aanvraag hiervoor geldend beleid. Parkeerplaatsen moeten zijn voorzien van elektrische laadpunten of daarvoor zijn voorbereid conform de op het moment van toetsing van de omgevingsvergunning geldende landelijke eisen.

Milieu

Voor het aspect schaduwhinder moet worden aangetoond dat voldaan wordt aan het bezonningsprotocol van de gemeente dan wel regelgeving die dit protocol vervangen heeft op het moment van indiening van de omgevingsvergunning. Voor overige milieuaspecten moet voldaan worden aan de wettelijke eisen en het gemeentelijk beleid. Bij hoogbouw Hogere gebouwen kunnen windhinder en mogelijk zelfs windgevaar veroorzaken. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning moet met een windhinderonderzoek worden aangetoond dat aan de windhindernorm NEN 8100 kan worden voldaan. In de openbare ruimte én op de balkons van de woongebouwen in de omgeving moet voldaan worden aan het niveau ‘slentergebieden’. Uitzondering is als uit het windhinderonderzoek blijkt dat in de huidige situatie al niet aan dat niveau wordt voldaan. In dat geval mag de windhinder niet verslechteren ten opzichte van het huidige niveau.

Mobiliteit

De positie en ontsluiting van het kindcentrum richt zich vooral op wandelen en fietsen, met als doel dat het zo aantrekkelijk en veilig mogelijk is om met de fiets of wandelend naar school te komen. De verkeersstructuur wordt zo opgezet dat er altijd een veilige situatie ontstaat voor het halen en brengen van kinderen, te voet, fiets en met de auto. Om de druk op de omgeving te spreiden moeten de scholen en ontwikkelcentrum Cocon afspraken maken over de haal en breng tijden. Het middengebied blijft ook goed bereikbaar met de auto. De Florabuurt wordt ontsloten via de Schenkelse Dreef. Het middengebied heeft twee aansluitingen op de Schenkelse Dreef. Door de ontwikkelingen in het middengebied neemt de verkeersdruk waarschijnlijk toe. Deze wordt echter niet te hoog. De Schenkelse Dreef zelf is een 50 km per uur weg en een belangrijke route voor de hulpdiensten. De straten in het middengebied zelf zijn erftoegangswegen waar 30 km per uur mag worden gereden. Dit blijft zo. Door de nieuwe indeling van het middengebied schuift de zuidelijke aansluiting van de Bongerd naar het zuiden toe. Voor parkeren geldt het parkeerbeleid van de gemeente en de daarbij behorende nota parkeernormen op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning. Daarbij is altijd het uitgangspunt dat de parkeervraag wordt opgelost binnen het plangebied van het middengebied.

Er dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd zodat er geen extra parkeerdruk ontstaat in de rest van de buurt. En zodat de

Parkeren bij Kindcentrum

voorzieningen goed kunnen functioneren. De ontwikkeling van verschillende functies biedt de mogelijkheid van slim dubbelgebruik. Het uitgangspunt voor het bewonersparkeren is dat dit zoveel als mogelijk wordt opgelost in de gebouwen. Parkeren voor de openbare functies, sociale woningen en voor bezoekers is op straat. Bij hoogbouw Om het gebruik van de fiets te stimuleren komt er bij hoogbouw een gemakkelijk toegankelijke collectieve fietsenstalling in het gebouw met ruim voldoende fietsparkeerplekken. Looproutes richting het OV zijn vanuit de hoogbouw optimaal ontworpen.