03.03 - Gebiedspaspoort Poortmolen
Tekst van het document
Uitnodiging
Een nieuw woonmilieu in de Molenbuurt Focus op betaalbaar wonen In de nieuwe woonbuurt is plek voor iedereen. We bouwen dan ook voor de Capelse behoefte. Het woningaanbod is een mix van sociale huur, middeldure en duurdere woningen. Het programma bestaat uit minstens 30% sociale huurwoningen. Middeldure koopwoningen hebben daarnaast de voorkeur.
Capelle aan den IJssel werkt continu aan een fijne leefomgeving voor en met haar inwoners. Om die reden hebben we, gezamenlijk met bewoners en (maatschappelijke) organisaties, een ambitie geformuleerd voor de herontwikkeling van de locatie ‘Poortmolen. Het gebied, dat tegenover het IJsselland Ziekenhuis in de wijk Schenkel ligt, verdient een kwaliteitsimpuls. Het plangebied grenst aan de gemeente Rotterdam en maakt onderdeel uit van de Molenbuurt. Op het terrein staan psychiatrische klinieken en het gebied is nu nog in zijn geheel in gebruik en in eigendom als GGZterrein bij Parnassia Groep-dochters Antes en Youz. Een aantal zorggebouwen wordt gesloopt. De zorg wordt geconcentreerd op het zuidwestelijk deel van het terrein. Het noordoostelijk deel van het terrein wordt verkocht en wordt daarna door een projectontwikkelaar ontwikkeld voor woningbouw. Woningbouw past niet binnen het geldende omgevingsplan. Dit gebiedspaspoort zetten we in als instrument op basis waarvan afgeweken kan worden van het geldende omgevingsplan. Het gebiedspaspoort gaat primair over de woningbouwlocatie en beschrijft de kaders voor de ontwikkeling. Op deze pagina van het gebiedspaspoort staat onze ambitie. De spelregels geven concrete richtlijnen hoe wij deze ambitie willen bereiken. Het voldoen aan de spelregels is echter geen doel op zich.
Dat betekent dat op onderdelen incidenteel van de letter van een spelregel kan worden afgeweken, mits dit goed gemotiveerd wordt. De projectontwikkelaar krijgt in die zin een bepaalde mate van vrijheid om de woningen op passende wijze te kunnen realiseren. Tijdens het gehele proces van schetsontwerp tot en met uitvoering zijn de ambities leidend voor de dialoog.
Goed wonen voor jong en oud De woningen in de nieuwe woonbuurt zijn geschikt voor bewoners van alle leeftijden. Jonge mensen, gezinnen en ouderen. We ontwerpen appartementen en een aantal grondgebonden woningen levensloopbestendig. Jong en oud zoeken elkaars gezelschap op en ondersteunen elkaar. Zo zijn de woningen aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen en bieden ze mogelijkheden voor Capellenaren en wijkbewoners om naar door te kunnen stromen.
Poortmolen
Grondgebonden woning: ‘een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld.’
Meedenken over plannen in de buurt We vinden het belangrijk om omwonenden en andere belanghebbenden te betrekken bij plannen in hun buurt. Deze groep is geraadpleegd bij het maken van het gebiedspaspoort en moet ook bij toekomstige stappen mee kunnen blijven denken en praten over de nieuwe woonbuurt. De nog te selecteren ontwikkelaar schrijft hiervoor een participatieplan. Hierin staat wie, wanneer en waarover betrokken worden bij het maken van de plannen.
Duurzaam bouwen en wonen De woningen in de nieuwe woonbuurt worden duurzaam gebouwd. Een voorbeeld hiervan is dat woningen zo min mogelijk energie gebruiken of dat woningen zelf voorzien in hun eigen energie. De woningen en de leefomgeving moeten ook voorbereid zijn op het veranderende klimaat. Daarnaast worden maatregelen genomen om de biodiversiteit te versterken. Bij de bouw van de woningen wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met het milieu. Bijvoorbeeld door gebruikte materialen te hergebruiken, gebruik te maken van natuurlijke materialen en zo te ontwerpen dat gebouwen in de toekomst gemakkelijk kunnen worden aangepast. Of door de woning (gedeeltelijk) in een fabriek te bouwen.
Ambitiekaart
Een goede verkeersafwikkeling De nieuwe woonbuurt wordt ingericht als een woonerf en krijgt een eigen aansluiting op de Poortmolen. We vinden het belangrijk dat de nieuwe buurt goed is ontsloten voor autoverkeer, dat er een logische en veilige routes zijn voor fietsers en wandelaars en dat er genoeg parkeerplaatsen worden aangelegd voor de nieuwe bewoners en bezoekers. Net als in de rest van de Molenbuurt voeren we een vergunningparkeren in om parkeeroverlast tegen te gaan. Verder realiseren we een brug voor langzaam verkeer tussen de nieuwe Capelse woonbuurt en het Scandinaviëpad op Rotterdams grondgebied. Zo is de metro goed bereikbaar. Ook komen de bewoners via de brug makkelijk bij het sportveldje en het groen aan de andere kant van de Nieuwerkerkse Tocht. De brug maakt het mogelijk een ommetje te lopen door het groen en langs het water.
Huidige versus nieuwe situatie De locatie Poortmolen ligt aan de rand van de wijk Schenkel langs de grens met de gemeente Rotterdam. Het terrein is in de huidige situatie niet openbaar toegankelijk. Antes beschikt over 160 zorgplaatsen volwassenpsychiatrie. Youz heeft in de huidige situatie de beschikking over 32 plaatsen jeugdpsychiatrie. In totaal zijn er in de huidige situatie dus 192 zorgplaatsen op de locatie. De zorg op deze locatie neemt af, waardoor er ruimte ontstaat voor nieuwe woningen. De zorg die in stand blijft, wordt geconcentreerd op het zuidwestelijk deel van het terrein. De zorglocatie blijft in de nieuwe situatie privé terrein. Daar worden psychiatrische klinieken gesloopt ten behoeve van de nieuwbouw van een ouderenkliniek met 100 zorgunits verdeeld over vier bouwlagen. Daarnaast wordt jeugdkliniek De Fjord uitgebreid met 16 zorgplaatsen verdeeld over twee bouwlagen. In de nieuwe situatie telt de zorglocatie 148 zorgplaatsen. Uitgangspunt is dat de nieuwe woonbuurt aan de noordoostzijde van het gebied openbaar toegankelijk wordt. Het dempen van watergangen zorgt ervoor dat het water gecompenseerd moet worden binnen het plangebied. De woningbouw op het noordoostelijk deel en de vernieuwde zorggebouwen op het zuidwestelijk deel van het terrein worden gescheiden door een te compenseren watergang.
Om onze gezamenlijke ambitie te kunnen realiseren hanteren we heldere spelregels. Het bouwplan van de ontwikkelaar dient te voldoen aan de spelregels.
Programma en doelgroepen • •
10
9
24
34
32
30
28
26
22
20
61
8
63
10
11
13
15
9
at
12
ststra merfe
14
7
8
d
16
5
12
11
30
73-75
36
•
2
32 34
•
36
27-33
19
21
23
25
17
35-41
42
40
38
44
49
47
45
43
53
Randvoorwaardenkaart (indicatief) Uitgeefbaar Kavel Gevellijn Gevellijn met afwijking ten behoeve van zijtuinen
Realisatie De bouw gestart conform de verleende omgevingsvergunning. De ontwikkelaar communiceert hierover met de omgeving.
cht
se to rkerk
e
Rijbaan
13m
Nieuw
Bouwmassa en inpassing Grondgebonden woningen
TE
RU DE GVA EL LO AU PT TO IE
Groene inrichting openbare ruimte
46
52
54
Tweerichtings verkeer
1
Indicatie éénrichtings verkeer
2 3
Ko
4
Reservering voor ruimte afvalcontainers
EER PARK IN E TERR
10m
6
6m
7
ole
Maximaal toegestaande bouwhoogte
•
10
rtm
Cirkel parkeerkorting
len
9
11
19
8
13
12
19
6
Po o
Bestaande platanen aan Poortmolen
mo
8
n
16m
ren
5
Nieuwe brug voor langzaam verkeer
19
4
19
2
Voorkeurslocatie stuw
19
21
0
10m
19
Uitdagende puzzel
Wi
10m 6m
nd
1
18
len
3
•
17
mo
2
15-27
•
20
18
8
16
De grondgebonden woningen aan de te compenseren watergang hebben een voortuin van minimaal 6 meter diep. Deze woningen krijgen een parkeerplaats op eigen terrein. De grondgebonden woningen aan de Poortmolen krijgen een voortuin van minimaal 5,5 meter diep. De overige grondgebonden woningen krijgen een voorruimte van 1 meter diep. De grondgebonden woningen aan de Poortmolen hebben een zo veel mogelijk groen ingerichte voortuin. We willen hiermee stimuleren dat platanen aan de Poortmolen behouden kunnen blijven. Voorgevels zijn georiënteerd naar de openbare ruimte. Grondgebonden woningen aan de Poortmolen
•
•
• • •
• • •
• •
hebben een maximale goothoogte van 6 meter en nokhoogte van 10 meter. Stadswoningen aan de Nieuwkerkse Tocht hebben een maximale bouwhoogte van 13 meter aan de voorzijde van de woning en 10 meter aan de achterzijde van de woning. De grondgebonden woningen aan de te compenseren watergang hebben een maximale goothoogte van 6 meter en nokhoogte van 10 meter. Aan de voorzijde van de woning worden bergingen mee ontworpen onder een doorlopende kapvorm. De resterende grondgebonden woningen hebben een maximale bouwhoogte van 10 meter. De grondgebonden woningen met een kap hebben een hellingshoek passend bij de voorkomende bebouwing in de omgeving. Aan- en uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen kunnen als kopersopties in het plan worden opgenomen, en zijn in samenhang met de architectonische eenheid ontworpen. De daken dragen bij aan het energie- of duurzaamheidsconcept van het gebouw. De woningen hebben geen dakterrassen. Hoekbebouwing grenzend aan openbaar gebied speelt architectonisch in op de ligging door het plaatsen van ramen, kapverdraaiingen, ondiepe uitbouw e.d. Bergingen zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp van de woningen. Het transformatorstation en vergelijkbare technische voorzieningen t.b.v. de bouw van de grondgebondenwoningen worden inpandig geplaatst.
Appartementen gebouwen •
Het appartementengebouw heeft een maximale bouwhoogte van 16 meter. • De inpassing van een appartementengebouw nabij het water dient kwalitatief te worden vormgegeven.
4 5
6 7
1-13
7
365-37
3
347-36
Wa
ter
mo
len
8
9
10
11
12
13
molen Wind
Voorop staat dat we een nieuwe woonbuurt willen creëren waar Capellenaren trots op kunnen zijn, maar dat neemt niet weg dat de economische omstandigheden en de vorm van het gebied uitdagend zijn. Enerzijds willen we zo veel mogelijk tegemoet komen aan de inbreng vanuit omwonenden. Anderzijds dient rekening gehouden te worden met de gemeentelijke uitgangspunten en de financiële haalbaarheid van het plan.
47
53
4 meter zone voor natuurlijke overgang van groen/kavel naar water
m
•
48
49
50
51
Indicatie parkeren
Indicatie inrit parkeergarage vanuit aangrenzend parkeerterrein
Deze woningen hebben een grotere kavelgrootte en krijgen direct bij realisatie, of als meeontworpen optie, een compleet woonprogramma (wonen-baden-slapen) op de begane grond. Daarmee zijn de appartementen en enkele grondgebonden woningen geschikt voor senioren. Woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding met (een deel van) de gemeente, zoals bedoeld in artikel 14 van de Huisvestingswet, krijgen voorrang op de woningen aan de Poortmolen. In het Programma Wonen onderscheiden wij twee Capelse doelgroepen die wat hulp kunnen gebruiken bij het vinden van een geschikte woning. Dit zijn jongvolwassenen en ouderen. Aan de Poortmolen worden appartementen gebouwd die geschikt zijn voor deze doelgroepen. Wij vragen daarom de exploitant een deel van de woningen te labelen voor jongvolwassenen en ouderen.
15
14
ad
nkelp
Sche
12
1
71 73
72
70
Gebiedspaspoort Poortmolen
Concept 11 maart 2025
46
51
reef
Selectie marktpartij Het vastgestelde gebiedspaspoort is onderdeel van de uitnodiging aan marktpartijen voor het maken van een bouwplan. De grondeigenaar selecteert een ontwikkelaar waar de grond aan verkocht wordt.
18
61-63
4
Kield
Definitie De gemeente heeft een kaderstellende rol en weegt alle belangen. De gemeente stelt een gebiedspaspoort op met de kaders voor de ontwikkeling. De vaste kaders in het gebiedspaspoort zijn voor een deel gebaseerd op gemeentelijk beleid. De flexibele kaders in het gebiedspaspoort staan nog niet vast en daarover is inbreng van omwonenden gewenst. Daarvoor organiseert de gemeente een participatietraject. De gemeente en de grondeigenaar streven naar een haalbaar en ruimtelijk goed inpasbaar plan. Het concept gebiedspaspoort ligt gedurende zes weken ter inzage. De gemeenteraad beslist over de inhoud en het vaststellen van het definitieve gebiedspaspoort.
Indiening De ontwikkelaar dient een aanvraag om omgevingsvergunning in. De gemeente beoordeelt de aanvraag en het college van B&W besluit over het verlenen van de omgevingsvergunning. Het gebiedspaspoort vormt de basis voor de te volgen planologische procedure. Deze fase wordt afgerond met het verlenen van de omgevingsvergunning.
69
67
6
•
Ham
• 71
Initiatief De grondeigenaar meldt zich met een initiatief voor woningbouw bij de gemeente. De Intaketafel, een multidisciplinair team van adviseurs, beoordeelt of het initiatief van de grondeigenaar wenselijk is voor de stad. De gemeente stelt een projectopdracht vast. De initiatiefnemer laat een participatieplan opstellen door een bureau dat gespecialiseerd is in omgevingsmanagement. Daarin is omschreven op welke wijze omwonenden betrokken worden bij het initiatief. In deze fase wordt een intentieovereenkomst gesloten.
37-39
•
De gebruiksoppervlakte van de woningen moeten minimaal 50 m2 zijn. In het appartementengebouw worden nultredenwoningen (drempelloos) gebouwd. Zo zijn woningen toegankelijk voor ouderen met een rollator, maar eventueel ook voor gezinnen met een kinderwagen. Het project heeft aandacht voor ontmoeting onder bewoners en voegt indien mogelijk inpandig of in de buitenruimte een aantrekkelijke ontmoetingslocatie toe. Minimaal 5 grondgebonden woningen worden levensloopbestendig gemaakt.
•
35
57-59
65
Het plangebied biedt ruimte voor maximaal 70 woningen De woningen bestaan uit minstens 30% sociale huur, te realiseren door een toegelaten instelling in het kader van de Woningwet (woningcorporatie). We streven naar zo veel mogelijk middeldure woningen, bij voorkeur koopwoningen. Bij sociale huur (tot € 879,66, prijspeil 2024) hanteren we voor de huurprijs een instandhoudingstermijn van 25 jaar en bij middeldure huur (tot € 1.123,13, prijspeil 2024) een instandhoudingstermijn van 10 jaar.
•
a Rigap
Het creëren van een nieuwe woonbuurt op deze locatie past niet binnen het geldende omgevingsplan Schenkel Noord. Om de herontwikkeling op deze locatie mogelijk te maken, is een planologische procedure vereist. De initiatiefnemer heeft daarvoor de medewerking van de gemeente nodig. Het project doorloopt een aantal fases.
De spelregels
Ontwerp Zodra de ontwikkelaar geselecteerd is, werkt de ontwikkelaar een ontwerp uit op basis van de kaders in het gebiedspaspoort. Daarbij wordt ook de haalbaarheid van het plan onderzocht en een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. De marktpartij is verantwoordelijk voor de participatie over het ontwerp en betrekt de huidige bewoners en andere geïnteresseerden actief bij de uitwerking van een concreet plan. De gemeente toetst of het ontwerp van de ontwikkelaar past binnen de kaders van het vastgestelde gebiedspaspoort. Tijdens deze fase worden de belangrijkste afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar vastgelegd in een anterieure overeenkomst.
PA TE RKE RR ER EIN
Proces en samenwerking De gemeente beschikt binnen Capelle over weinig eigen grond en is dus afhankelijk van initiatiefnemers, die grond hebben en plannen willen ontwikkelen. Poortmolen is zo’n project waar de gemeente geen grond in eigendom heeft. De gemeente heeft om die reden een faciliterende rol.
Om onze gezamenlijke ambitie te kunnen realiseren hanteren we heldere spelregels. Voldoen aan de spelregels is overigens geen doel op zich. Het realiseren van de ambitie wel!
•
• •
•
• • •
• • •
•
•
•
Fietsparkeren uitgezonderd t.b.v. bezoekers, bergingen, technische ruimte en ruimte voor trafo en afvalcontainers e.d. dienen binnen het bouwvolume- en architectonisch ingepast te worden. Parkeren voor de appartementen wordt zo veel mogelijk inpandig opgelost, uitgezonderd de parkeerplaatsen van de sociale huurwoningen. Fietsparkeren voor bezoekers is ingepast op eigen kavel Het gebouw dient alzijdig te zijn vormgegeven. Balkons zijn royaal gedimensioneerd en bepalen in belangrijke mate het aanzicht van het appartementengebouw. Het platte dak draag bij aan het energie- of duurzaamheidsconcept van het gebouw. Indien onderdeel van het ontwerp, worden zonneschermen architectonisch ingepast. De begane grondlaag, daar waar de gevel gesloten is, wordt zoveel mogelijk met groene gevels aangekleed. Dakinstallaties worden op een logische wijze geordend. De afstand tot de dakrand is in alle gevallen groter dan de hoogte van de installatie. Daar waar de kavel grenst aan water, dient een strook van 2 meter gereserveerd te worden voor een natuurvriendelijke oever. Deze zone dient vrij te zijn van bebouwing, verharding, beschoeiing en erfafscheidingen en vergelijkbare elementen. De grondeigenaar Antes zorgt aan de westzijde van de te compenseren watergang, op privé terrein, voor een visuele groene afscheiding van het appartementengebouw.
•
• •
•
•
• • •
•
• •
•
Uitwerking (materiaal, kleur en detaillering) De algehele architectonische verschijningsvorm van de bebouwing dient een hoge ambitie, allure en samenhang uit te stralen. De nieuwe woonbuurt zoekt aansluiting bij de bestaande buurtjes in de Molenbuurt Het gevelontwerp is consequent en goed van verhouding, en qua indeling en plasticiteit afgestemd op de omliggende bebouwing. Entreegebieden van woningen of het appartementengebouw, inclusief luifels, zijn uitnodigend en kwalitatief hoogwaardig vormgegeven. Beganegrondgevels hebben een bij de situatie passende openheid. Dichte gevels gericht op de openbare ruimte zijn ongewenst. Kleuren zijn terughoudend en afgestemd op de omliggende bebouwing. Materiaal, kleur en detaillering ondersteunen de verschijningsvorm op samenhangende wijze. Materialen en detaillering zijn binnen de architectonische eenheid (in dit gebiedstype de straat, de buurt of de wijk) op elkaar afgestemd. Materialen en detaillering worden zo gekozen dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben voor het uiterlijk. Kozijnen worden uitgevoerd in hout of aluminium. Duurzame en/of technische installaties zoals zonnepanelen en warmtepompen worden architectonisch ingepast binnen het ontwerp, en niet als add-on toegevoegd. Ventilatieroosters zijn niet zichtbaar of architectonisch ingepast in het gevelontwerp
•
•
Alle erfafscheidingen aan de zijden van hoekkavel/zijtuin worden uitgevoerd in een 2 meter hoge haag. De erfafscheidingen bij de grondgebonden woningen aan de Poortmolen worden uitgevoerd in een haag van maximaal 1 meter hoog. Erfafscheidingen grenzend aan de overige openbare ruimte worden mee-ontworpen met de woningen en zijn onderdeel van de architectonische eenheid. Erfafscheidingen aan de achterzijde van de woningen worden mee-ontworpen met de woningen en uitgevoerd middels een open gaasof hekwerk in een gedekte kleur als drager voor natuurlijk groen.
Inrichting buitenruimte
•
•
• •
•
Het Programma van Eisen - Werken in de Openbare Ruimte en de daarbij behorende bijlagen en Technische Voorwaarden, op het moment van vergunningsaanvraag, zijn van toepassing. De uiteindelijke functies en inrichting van het groen wordt ontworpen in afstemming tussen ontwikkelaar en gemeente. De inpassing van bomen aan de Nieuwerkerkse tocht wordt ook afgestemd met het HHSK. We streven naar zo veel mogelijk (aaneengesloten) groen. We streven ernaar om de beschermde platanen aan de Poortmolen waar mogelijk te behouden. Wanneer platanen verplant moeten worden, dan gebeurt dit bij voorkeur binnen het plangebied. Als dit niet mogelijk is, dan zoeken we naar plekken binnen de wijk Schenkel en als laatste optie binnen de overige Capelse wijken. Daar waar het plangebied grenst aan water,
•
• • • •
•
•
dient een strook van 2 meter gereserveerd te worden voor een natuurvriendelijke oever. Deze zone dient vrij te zijn van bebouwing, verharding, beschoeiing, erfafscheidingen en vergelijkbare elementen. In het water rondom het plangebied dient een strook van 2 meter gereserveerd te worden voor een natuurvriendelijke oever. Parkeren wordt groen uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding. Parkeerterreinen worden zo veel mogelijk ingericht met een begroeide pergola. Het parkeerterrein is de aangewezen plek voor afvalcontainers. De rijbanen en inritten worden daar waar mogelijk uitgevoerd in een waterdoorlatende verharding. Afvalinzameling gebeurt grotendeels ondergronds (aantal containers afhankelijk van aantal woningen, in overleg met de gemeente). Indien er bovengrondse voorzieningen getroffen dienen te worden voor kabels en leidingen dient hier (in eerste instantie) een inpandige oplossing voor te worden gezocht.
•
•
•
•
•
Verkeer en parkeren •
•
•
•
Ontsluiting van de locatie vindt plaats via de Poortmolen. Aansluitingen op de Poortmolen worden vormgegeven als uitritconstructie. De straat of straten binnen het plangebied worden gecategoriseerd als woonerf, overeenkomstig de rest van de Molenbuurt. De interne structuur moet zo zijn dat er een logische circulatie ontstaat, waarmee wordt voorkomen dat autoverkeer moet keren. De grotere parkeerconcentraties moeten worden ontsloten via een erf in twee richtingen, zodat dit verkeer een korte logische ontsluiting heeft op de Poortmolen. Voor een erf in twee richtingen
•
•
geldt een minimale breedte van 4,8 meter. Voor een kleiner deel van de woningen is het mogelijk deze te ontsluiten via een erf in één richting. Hiervoor geldt een minimale breedte van 3,85 meter. Bij het toepassen van haakse parkeervakken geldt (indien uitgegaan wordt van parkeervakken van 5 meter diep) een rijbaanbreedte van 6 meter. Het plan dient te voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid dat geldend is op het moment van de aanvraag om omgevingsvergunning. De parkeervraag moet binnen het plangebied worden opgelost, voor zowel bewoners als bezoekers. Dit geldt voor zowel auto- als fietsparkeren. Parkeervoorzieningen voor auto en fiets dienen qua maatvoering, vormgeving en bereikbaarheid/functionaliteit, te voldoen aan de actueel geldende normen en richtlijnen. Binnen het plangebied zal parkeerregulering gelden in de vorm van vergunningshoudersparkeren, op dezelfde manier als in de bestaande Molenbuurt. Voor korte, logische verbindingen voor langzaam verkeer naar het groen aan de noordzijde en het nabijgelegen metrostation, wordt er brug over de Nieuwerkerkse Tocht gemaakt, geschikt voor voetgangers en fietsers. Door de aanleg van de brug voor langzaam verkeer komt een deel van het plangebied binnen een loopafstand van 600 meter van metrostation Prinsenlaan te vallen (zie rode cirkel in de randvoorwaardenkaart).
Voor die woningen geldt een lagere parkeernorm, conform het gemeentelijke parkeerbeleid. Aangezien de Molenbuurt gereguleerd gebied is, is er de mogelijkheid tot het inzetten van deelauto’s en de verrekening hiervan op de parkeernorm. De spelregels
hiervoor zijn opgenomen in de gemeentelijke parkeernormen. Het ontwerp moet rekening houden met een terugvaloptie met extra parkeerplaatsen, voor het geval het deelauto-concept niet van de grond komt.
• • •
• •
Duurzaamheid
Er wordt waar mogelijk energieneutraal of energiepositief gebouwd. Er wordt waar mogelijk circulair gebouwd. Volg hiervoor de normen uit Het Nieuwe Normaal. Er wordt voldaan aan de eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen, waarbij extra aandacht uit gaat naar infiltratie van water in de bodem.
•
•
Hoogheemraadschap
Bij de ontwikkeling van Poortmolen wordt rekening gehouden met diverse eisen en kaders vanuit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK). Het gaat hierbij om onder andere natuurvriendelijke oevers, inpassing van bomen aan de watergang en een stuw. Zowel de gemeente als het HHSK heeft belang bij een klimaatadaptieve leefomgeving. Hier werken we als overheden graag samen aan. Voor Poortmolen gaat het hierbij om water vasthouden en vertragen. • Voor de te compenseren watergang zijn, naast het minimale oppervlak, het waterpeil, vismigratie, inrichting van oevers en onderhoudbaarheid van belang. De beleidsuitwerking Inrichting van watersystemen geldt als uitgangspunt voor de te compenseren graven hoofdwatergang. Er is afstemming en vergunning nodig voor de te compenseren (hoofd)watergang. • Voor nieuw te realiseren (natuurvriendelijke) oevers is het uitgangspunt ‘BeleidsregelOevercontsructies 2024’.
•
•
•
De definitieve inrichting van de oever wordt afgestemd met HHSK. Voor inpassing van bomen aan een oever is het uitgangspunt ‘ Beleidsuitwerking Onderhoud Watersystemen’. De definitieve inpassing wordt afgestemd met HHSK. Voor het realiseren van de brug over de bestaande hoofdwatergang is het uitgangspunt ‘Beleidsregel Bruggen 2024’. Dit wordt nader afgestemd met HHSK. Stuw: conform beleid moet het gedempte water worden terug gegraven op hetzelfde waterpeil. De demping vindt plaats in GPG-1100 op een peil van NAP -6,35 m. De te compenseren watergang zal afwateren op de Nieuwerkerkse Tocht, in peilgebied GPG-1134, met een waterpeil van NAP -6,53 m. Om dit peilverschil van 18 cm te overbruggen, dient een nieuwe stuw te worden geplaatst. Ook is de stuw vispaseerbaar. Voor het ontwerp van de stuw gelden de Beleidsregel inrichting watersystemen, Beleidsregel onderhoud watersystemen en Beleidsuitwerking vis uitgangspunt. De exacte locatie en vormgeving hiervan is afstemming nodig. Het gebied is kwelgevoelig. Hierom gelden de regels Beleidsregel activiteiten in kwelgevoelige gebieden. Om te zorgen voor droge voeten en voldoende schoon water, werken we met de Waterschapsverordening en beleidsregels. De Nieuwerkerkse tocht (noordelijke watergang) is een KRW-lichaam waardoor strengere eisen gelden voor afstromend hemelwater en uittredend grondwater voor dit plangebied.
Voorkomen moet worden dat de waterkwaliteit verslechtert. Projectontwikkelaar werkt het waterhuishoudkundige plan verder uit met HHSK en gemeente.
Gebiedspaspoort Poortmolen
Concept 11 maart 2025
De spelregels
Erfafscheidingen