03.02 - notitie dichtheid Mient Midden

Dichtheid Mient Midden Opgesteld 26-01-2022

Voor de inhoudelijke behandeling van project Mient Midden op maandag 31 januari 2022 is gevraagd naar een berekening van de FSI en GSI van het plan. Deze worden in deze notitie beschreven.

Dichtheid FSI staat voor Floor Space Index. Dit geeft de oppervlakte vastgoed weer ten opzichte van het totale gebied. Dus bij een FSI van 1,0 is er evenveel oppervlak vastgoed als de oppervlakte van het totale gebied. Bij één bouwlaag zou dan het gehele plangebied zijn volgebouwd. Bij twee bouwlagen zou de helft van het plangebied zijn bebouwd. Een FSI van 2,0 met een gebouw op de helft van het plangebied resulteert dus een gebouw van 4 bouwlagen. Hoe hoger de FSI, hoe hoger de bebouwingsdichtheid van het gebied. GSI staat voor Ground Space Index. Deze wordt vaak samen gebruikt met FSI omdat er dan een beter beeld ontstaat over de vorm van de dichtheid van het plangebied. Met de GSI bekijken we hoeveel vierkante meter van het plangebied openbaar toegankelijk is. Als de helft van het gebied toegankelijk is dan is de GSI 0,5. Dit komt dus neer op 50%. Hoe hoger het percentage, hoe minder openbare ruimte er is. In deze definitie nemen we onbebouwde tuinen mee als niet toegankelijk en dus niet als openbaar gebied.

Context Om de FSI en GSI goed te kunnen vergelijken tussen verschillende gebieden is het belangrijk dat de grenzen van het gebied op een vergelijkbare manier worden getrokken. De FSI en GSI van een kavel is niet te vergelijken met die van een hele wijk of een hele stad. In deze notitie proberen we het plan Mient Midden zo goed mogelijk te vergelijken met enkele vergelijkbare gebieden in Capelle aan den IJssel. Een FSI van tussen de 1 en 2 is op kavelniveau normaal voor rustig stedelijk (groen) gebied waar grondgebonden woningen en appartementen worden gecombineerd, zoals Mient en omgeving. In stedelijke omgeving loopt de dichtheid op kavelniveau al snel op naar 2 tot 5 en zelfs veel hoger. In Rotterdam is een FSI van 20 niet ongebruikelijk bij sommige kavels in het centrum. Internationaal kan de FSI op kavelniveau wel oplopen tot boven de 50. Een wijk met grondgebonden rijwoningen heeft meestal een FSI van 0,4 tot 0,6. Mient Noord, met vrijstaande zelfbouwwoningen, zit op ongeveer FSI 0,5 wat vrij hoog is voor een buurtje met vrijstaande woningen. In de vergelijking is het belangrijk om parkeren in ogenschouw te houden. Een gebouwde parkeervoorziening telt mee voor de FSI, terwijl een parkeerplaats buiten niet mee telt. Met een parkeergarage gaat de dichtheid dus omhoog, maar blijft er wel meer openbare ruimte over om groen in te richten in plaats van voor parkeren.

Dit zien we ook terugkomen in de voorbeelden en uiteraard bij het plan Mient Midden.

Dichtheid Mient Midden Om een eerlijke vergelijking te maken met andere plannen wordt een gebied iets ruimer dan de kadastrale grenzen genomen. Het gebied loopt tot halverwege de straat (Mient) en tot halverwege het water. Programma: Appartementen bvo, inclusief garage, bergingen, fietsenstalling en commerciële ruimte: 10574 m² Woningen bvo blok A 1967 m², blok B 1555 m², blok C 1820 m², bergingen bvo 168 m² Totaal vastgoed: 16084 m² Bebouwingsoppervlakte: 6098 m² (grondgebonden woningen 3649 m², appartementencomplex 2449 m²) Oppervlak gebied: 11.027² FSI = 1,46 GSI = 0,55

Berekende gebied in kleur

Om een vergelijking te kunnen trekken naar de bestaande situatie is FSI niet het juiste rekenmiddel. Dit komt omdat woningbouw andere bouwvolumes ten opzichte van het vloeroppervlak heeft dan bedrijfsloodsen. Woningbouw heeft namelijk andere verdiepingshoogte dan deze hoge bedrijfshalen. Om een vergelijking te maken tussen huidige situatie en toekomstige situatie is daarom gekeken naar de bebouwingsoppervlakte. In onderstaande figuur is dit uiteengezet.

Referentie Meeuwensingel Nabij project Mient Midden ligt een vergelijkbaar plan met appartementen, grondgebonden woningen en deels gebouwd parkeren: project Meeuwensingel. Bij dat project zit ook een gebouw met scholen. Deze scholen laten we voor een eerlijke vergelijking buiten deze berekening. Programma: Vastgoed inclusief woningen, parkeren en voorziening: 24.188m² Bebouwingsoppervlak: 9628m² Oppervlak gebied 17.000m²

FSI = 1,42 GSI = 0,57

Berekende gebied in kleur

Referentie Kerklaan/Fluiterlaan Gebied gelegen in Capelle centrum. We zien dat de dichtheid vergelijkbaar is met Mient Midden. Wel is de GSI een stuk lager wat betekent dat er meer openbaar gebied is. Dat komt omdat er 7 tot 8 bouwlagen wordt gestapeld. Er zijn hier geen grondgebonden woningen. Daardoor blijft er veel openbare ruimte over voor groen en parkeren. Belangrijk hier is dat het parkeren niet mee telt in de dichtheid omdat het buiten is en niet gebouwd. Dat in tegenstelling tot Meeuwensingel en Mient Midden. Daardoor is parkeren hier wel dominant aanwezig in het openbaar gebied. Vastgoed: 21.800m² Bebouwingsoppervlak: 3600m² Oppervlak gebied: 15.000m²

FSI = 1,45 GSI = 0,24

Berekende gebied in kleur

Referentie Rivium OASIS Rivium is uiteraard niet vergelijkbaar met Mient Midden, maar om wat perspectief te bieden binnen Capelle is het goed om te kijken hoe ver de dichtheid daar oploopt. Dat is van een andere orde en uiteraard zeer hoogstedelijk met andere ambities. Onderstaand beeld is van het blok OASIS, ontwerp van Klunder Architecten in opdracht van ontwikkelaar Waterford.

Vastgoed: 98.500m² Bebouwingsoppervlak: 14.000m² Oppervlak gebied: 17.000m²

FSI: 5,8 GSI: 0,82

Impressie bouwblok OASIS