03.01 - Raadsvoorstel strategische verwerving Dakotaweg 69-71

Zaaknr:2093594

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

2093609 D.B. van Woudenberg Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

10 november 2025

Stelpost Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO)

ONDERWERP Bekrachtiging strategische verwerving Dakotaweg 69-71 (pand inclusief perceel)

GEVRAAGDE BESLISSING 1. De aankoop, binnen de kaders voor strategische verwerving, van het pand aan de Dakotaweg 6971 voor een bedrag van € 2.450.000 te bekrachtigen. 2. De kapitaallasten te dekken binnen de stelpost Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO).

WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Gemeenten hebben op grond van artikelen 91 tot en met 112 van de Wet op het Primair Onderwijs een zorgplicht inzake de instandhouding van voldoende en adequate huisvesting ten behoeve van het onderwijs. Deze zorgplicht is uitgewerkt in de door uw Raad op 23 maart 2021 vastgestelde 'Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Capelle aan den IJssel 2021 (Huisvestingsverordening onderwijs). Dit besluit past binnen daarnaast binnen het geactualiseerde Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041, de gemeentelijke financiële verordening en de Nota Grondbeleid 2024. Conform de financiële verordening beschikt ons college over mandaat om strategische verwervingen te doen. Omdat het budgetrecht bij de gemeenteraad berust, wordt uw Raad verzocht deze aankoop te bekrachtigen.

BEOOGD DOEL / EFFECT Met deze strategische verwerving wordt het realiseren van voldoende en kwalitatief goede onderwijsruimte (vierkante meters) veiliggesteld, zowel nu als in de toekomst. Op de lange termijn is de locatie bestemd voor de ontwikkeling van een nieuw Kindcentrum als onderdeel van de Actualisatie Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041, vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juli 2025. Op de korte termijn zal de locatie dienen als wissellocatie voor tijdelijke huisvesting van het primair en voortgezet onderwijs, zodat (ver)nieuwbouwtrajecten op andere locaties gefaseerd en zorgvuldig kunnen worden uitgevoerd.

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Inleiding Binnen het door uw Raad vastgestelde geactualiseerde Strategische Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041 is planontwikkeling gestart voor het realiseren van een Kindcentrum voor de Pieter Bas en 1

Zaaknr:2093594

OBS Ontdekrijk in de wijk Oostgaarde. Op het perceel naast Pieter Bas heeft Zadkine haar schoolgebouw aan de Dakotaweg 69-71 verlaten en recent in de vrije verkoop gezet. Om de ontwikkeling van het nieuwe Kindcentrum goed vorm te kunnen geven en mogelijke andere maatschappelijke functies onder te brengen (bv. Kinderdagopvang en Kinderlab) was het minnelijke verwerving van dit pand inclusief het perceel zeer wenselijk. Daarnaast kan het pand aan de Dakotaweg ook dienen als tijdelijke huisvesting voor de ontwikkelingen primair onderwijs in Oostgaarde en andere tijdelijke onderwijshuisvestingsvraagstukken binnen de gemeente Capelle a/d IJssel. Wij hebben in dit kader op 24 juni 2025 ingestemd met de Strategische Verwerving van het pand en perceel aan de Dakotaweg 69-71 voor een marktconform bedrag. Op 30 september 2025 is het koopcontract door beide partijen ondertekend en is het pand met perceel in eigendom van de gemeente gekomen. Wij vragen uw Raad om deze aankoop, binnen de kaders voor strategische verwerving, van het pand inclusief perceel aan de Dakotaweg 69-71 voor een bedrag van €2.450.000 (gebouw/perceel en aankoopkosten) te bekrachtigen. Beleidskaders 1.

Actualisatie SHO 2025-2041: beoogd Kindcentrum en invulling tijdelijke huisvesting In het geactualiseerde Strategisch Huisvestingplan Onderwijs (SHO) is opgenomen dat de verkenning naar onderwijshuisvesting in Oostgaarde heeft plaatsgevonden, maar dat het nog niet tot een definitieve conclusie heeft geleid. Uit de verkenning is gebleken dat voor de Basisschool Ontdekrijk én basisschool Pieter Bas huisvesting een gezamenlijk nieuw te realiseren Kindcentrum wordt beoogd. Een van de voorkeursscenario's die binnen de verkenning is besproken is een Kindcentrum op de locatie Pieter Bas voor het Kindcentrum Pieter Bas & OBS Ontdekrijk. In het SHO is de nieuwbouw van beide scholen voorzien in 2031. Door het strategisch aankopen van het pand aan de Dakotaweg wordt de uitvoering van het voorkeursscenario goed inpasbaar en levert dit kwaliteit voor het onderwijs, de doorlopende leerlijn met een eventuele kinderdagopvang en een maatschappelijke verbetering voor de wijk. Binnen het geactualiseerde SHO is tevens een stelpost opgenomen voor de totale scope tijdelijke huisvesting van €7,6 miljoen. Voor de ontwikkelingen in Oostgaarde is een richtbedrag van circa € 2,5 miljoen gehanteerd.

Met de verwerving van het pand aan de Dakotaweg 69-71 wordt hier deels in voorzien omdat dit pand tijdelijk ingezet kan worden als wissellocatie voor de verschillende scholen die in het gebied ontwikkeld moeten worden. Het pand fungeert daarmee als een carrouselvoorziening voor de (her)ontwikkeling van de drie basisscholen Pieter Bas, Ontdekrijk en De Horizon, waarmee fasering en continuïteit binnen de gebiedsontwikkeling mogelijk worden gemaakt. Tevens kan dit pand worden ingezet voor andere tijdelijke huisvestingsvraagstukken binnen het onderwijs. Aankoop van de Dakotaweg 69-71 lijkt vooralsnog financieel aantrekkelijker dan huur voor mogelijke tijdelijke huisvesting. Het huren van tijdelijke huisvesting à € 300 per m² per jaar voor 1.500 m² gedurende 5 jaar, neerkomt op een totaalbedrag van circa € 2,25 miljoen. Dit richtbedrag van € 300 euro per m2 bvo (huur) sluit aan bij het richtbedrag dat in de doorrekening voor de totale investering in het geactualiseerde SHO 2025-2041 is gehanteerd. Tijdelijke huisvesting lijkt daarmee een desinvestering ten opzichte van aankoop en wetende dat dat als onderwijshuisvesting uiteindelijk niet doorgaat, zou het pand met perceel op termijn een andere bestemming kunnen krijgen en opbrengsten kunnen genereren. 2.

Financiële verordening: Strategische Verwerving Een eerste onderzoek geeft geen aanleiding dat voor deze strategische verwerving subsidiemogelijkheden voorhanden zijn. Voor de financieringsmogelijkheden hebben wij het mandaat voor strategische verwerving in tot een maximum van 3 miljoen, zoals opgenomen op bladzijde 248 van de jaarrekening 2023 ingezet.

2

Zaaknr:2093594

3. Nota Grondbeleid 2024 De aankoop van een pand inclusief perceel voor onderwijshuisvesting past ook binnen het gemeentelijk actief grondbeleid, zoals vastgelegd in de geldende afwegingskaders (Nota Grondbeleid 2024). Het initiatief draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsagenda, en bevindt zich in een aangewezen opgavegebied waar de gemeente nadrukkelijk meer regie wil voeren op ruimtelijke ontwikkelingen. In het licht van de maatschappelijke opgaven uit het nog vast te stellen geactualiseerde Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041, de ambitie om een Kindcentrum met maatschappelijk relevante functies te realiseren, én de verwachting dat uitstel tot mogelijk hogere maatschappelijke kosten voor tijdelijke huisvesting leidt, is actieve grondsturing hier passend en wenselijk. Door de herschikking van de huisvesting van de scholen ontstaat in het gebied ruimte (het perceel van OBS Ontdekrijk) voor andere ontwikkelingen, mogelijke woningbouw, er komt circa 0,5 hectare beschikbaar. Afwegingen De verwerving van het pand inclusief perceel brengt zowel kansen als risico’s met zich mee. Aan de risicokant moet rekening worden gehouden met de huidige markt en het aankoopbedrag. Daarnaast komen de kosten voor onderhoud en beheer tijdelijk bij de gemeente te liggen totdat de ontwikkeling van het Kindcentrum daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Mocht het pand tussentijds leeg komen te staan, dan ontstaat bovendien een verhoogd risico op vandalisme en kraken. Dit kan deels worden ondervangen door leegstandbeheer of door het pand tijdelijk in te zetten voor onderwijs- of andere maatschappelijke functies. Verder moet bij toekomstige sloop rekening worden gehouden met verborgen gebreken, zoals asbest of chroom6, die de kosten kunnen verhogen. Tegenover deze risico’s staan belangrijke baten die nauw aansluiten bij de korte en lange termijn beleidsdoelen van de gemeente. De aankoop biedt de mogelijkheid om het Kindcentrum, inclusief voorzieningen zoals een Kinderlab en kinderopvang, op een kwalitatieve manier te realiseren met een aantrekkelijke groen-blauwe buitenruimte voor de scholen en de buurt. Daarnaast ontstaat op termijn ruimte voor woningbouw op de vrijgekomen locatie Ontdekrijk, waarmee ook aan de woningopgave kan worden bijgedragen. Het pand kan tijdelijk worden benut voor onderwijsvoorzieningen of andere maatschappelijke initiatieven, wat zowel duurzamer als financieel voordeliger kan zijn dan nieuwbouw. Ook draagt de verwerving bij aan de borging van de toekomst van een kinderopvangorganisatie in de directe omgeving en de daarmee verbonden inkomsten.

Conclusie De keuze om het pand inclusief perceel te verwerven vraagt daarmee om een zorgvuldige afweging tussen de tijdelijke financiële en beheerrisico’s enerzijds en de duurzame maatschappelijke en ruimtelijke kansen anderzijds. Gelet op de bijdrage die de aankoop levert aan de realisatie van het Kindcentrum en de bredere maatschappelijke opgaven, achten wij verwerving van het pand inclusief perceel tegen een marktconform bedrag van € 2.375.000 verdedigbaar en wenselijk. Doorlopen proces Na ontvangst van de verkoopinformatie is een onafhankelijke taxatie uitgevoerd om de waarde van het pand vast te stellen. In dezelfde periode zijn meerdere biedingen van derden op het pand ontvangen. Op basis hiervan, en met inachtneming van het advies van de aankoopmakelaar, heeft de gemeente een marktconforme bandbreedte aan ons college voorgesteld. Hiervoor is een collegevoorstel opgesteld en in besluitvorming gebracht. 3

Zaaknr:2093594

Wij hebben hiermee ingestemd, waarna een bod is uitgebracht. Ter voorkoming van mogelijke staatssteunproblematiek is tevens een tweede taxatie uitgevoerd, waarmee is geborgd dat de aankoop plaatsvindt tegen marktconforme voorwaarden. Op 30 september 2025 is het koopcontract bij de notaris door koper en verkoper ondertekend. De juridische levering heeft daarmee plaatsgevonden. De financiële verwerking van deze transactie, kosten aankoopmakelaar en organisatiekosten wordt meegenomen in de tweede bestuursrapportage van 2025 (BERAP 2). Vervolgstappen Wij werken momenteel aan de uitwerking van een passende tijdelijke invulling voor de periode tot aan de start van de ontwikkeling van het Kindcentrum.

FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING In de tweede bestuursrapportage 2025 is de strategische verwerving van het pand voor een bedrag van in totaal € 2.450.000 zichtbaar gemaakt. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Gebouw/perceel

€

2.375.000

Aankoopkosten

€

75.000

Totaal Krediet

€

2.450.000

Het pand, gebouwd in 1973, valt volgens de financiële verordening onder een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Gezien de leeftijd van het gebouw wordt voorgesteld een verkorte afschrijvingstermijn van 20 jaar aanhouden. De jaarlijkse kapitaallasten bedragen vanaf 2026 in totaal € 196.000, bestaande uit: − Afschrijving: € 122.500 − Rente (3%): € 73.500 Deze kapitaallasten worden gedekt uit de stelpost Strategisch Huisvestingplan Onderwijs (SHO). Vanaf 2028 is voor deze stelpost een bedrag van € 543.000 per jaar beschikbaar. Tot een totaalbedrag van 7,6 miljoen. Om de lasten te kunnen dekken vanaf 2026, wordt dit bedrag in de Kadernota 2027 naar voren gehaald. Bij de berekening is uitgegaan van uitsluitend de kapitaallasten. Exploitatiekosten en huuropbrengsten zijn hierin niet meegenomen, aangezien de huuropbrengsten en exploitatiekosten momenteel nog onbekend zijn. Tot slot zullen de verbouwingskosten nog beschikbaar worden gesteld in het eerstvolgende P&Cdocument.

REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Vanwege het strategisch verwervingsproces en de gevoeligheid rondom de marktconforme aankoop is dit niet expliciet besproken. Wel heeft zoals in het vastgestelde actualisatie Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041 is opgenomen eerder een verkenning met de schoolbesturen naar onderwijshuisvesting in Oostgaarde plaatsgevonden. Deze heeft nog niet tot definitieve conclusies geleid, maar daaruit is in ieder geval naar voren gekomen dat voor de andere twee scholen die nog deel uitmaken van de verkenning (Pieter Bas en Ontdekrijk) een gezamenlijk onderkomen in één kindcentrum is beoogd en dat de locatie nader te bepalen is.

4

Zaaknr:2093594

VOORTRAJECT In aanloop naar de actualisatie van het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041 heeft in 2023 een verkenning Oostgaarde plaatsgevonden. In 2024 is samen met de schoolbesturen gewerkt aan de actualisatie van het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO). Na vaststelling van de uitgangspunten door het college zijn in de tweede helft van 2024 per schoolgebouw de perspectieven uitgewerkt. Op 18 maart 2025 is de Actualisatie SHO 2025-2041 in principe vastgesteld en op 1 april 2025 ter consultatie aan de gemeenteraad voorgelegd. De ontvangen opmerkingen zijn verwerkt, waarna ons college de actualisatie definitief heeft vastgesteld en ter besluitvorming aan uw Raad aanbiedt. U heeft de actualisatie op 10 juli 2025 vastgesteld. In aanloop naar het raadsbesluit is het pand inclusief perceel op de vrije markt gekomen, waarna binnen de door het college vastgestelde bandbreedte (collegevergadering 24 juni 2025) een marktconform bod is uitgebracht. De juridische transactie is op 30 september 2025 afgerond.

VERVOLGTRAJECT Wij werken momenteel aan de uitwerking van een passende tijdelijke invulling voor de periode tot aan de start van de ontwikkeling van het Kindcentrum.

RAADSCOMMISSIE Raadsbrede commissie van 27 oktober 2025

BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT Actualisatie Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2025-2041

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ Mirela Milosevic, senior beleidsadviseur onderwijshuisvesting via mmilosevic@capelleaandenijssel.nl en Jean Paul van Torre via j.van.dertorre@capelleaandenijssel.nl

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

mr. A.H.P. van Gils

drs. J.J. Manusama

5

Zaaknr:2093594

Raadsbesluit De gemeenteraad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 14 oktober 2025; BESLUIT: 1. De aankoop, binnen de kaders voor strategische verwerving, van het pand aan de Dakotaweg 6971 voor een bedrag van € 2.450.000 te bekrachtigen. 2. De kapitaallasten te dekken binnen de stelpost Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO).

Vastgesteld in de openbare vergadering van 10 november 2025 De griffier, de voorzitter,

6