03.01 - Raadsvoorstel -besluit Gebiedspaspoort Poortmolen

Zaaknr:1789356

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

1789358 Cor Schaatsbergen Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

14 april 2025

Stadsontwikkeling

ONDERWERP Gebiedspaspoort Poortmolen en de daarbij behorende Nota van beantwoording inspraakreacties

GEVRAAGDE BESLISSING 1. Het gebiedspaspoort Poortmolen vast te stellen; 2. De Nota van Beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Poortmolen vast te stellen; 3. Geen apart beeldkwaliteitsplan op te stellen voor deze ontwikkeling, maar in plaats daarvan beeldkwaliteitscriteria, zoals opgenomen bij de spelregels in het gebiedspaspoort, als aanvulling op de Nota Beeldkwaliteit 2017, voor de welstandstoetsing vast te stellen.

WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Op 8 oktober 2018 is door uw raad besloten om een gebiedspaspoort aan te wijzen als 'categorieën van gevallen' waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen vereist is. U heeft een kaderstellende rol bij de ontwikkeling van een gebiedspaspoort. De ontwikkelaar werkt een bouwplan uit op basis van de kaders in het gebiedspaspoort. De verdere uitgebreide afwijkingsprocedure wordt door uw college verzorgd. Wij toetsen of de ingediende aanvraag om omgevingsvergunning voldoet aan de door u vastgestelde kaders. U kunt de omgevingsvergunning vervolgens verlenen, dan wel weigeren.

BEOOGD DOEL / EFFECT Woningbouw past niet binnen het geldende omgevingsplan. Een vastgesteld gebiedspaspoort is een instrument waarmee wij kunnen afwijken van het omgevingsplan en vormt zo de basis voor de verdere ontwikkeling van de Poortmolen. Het is een toetsingskader voor de plan- en welstandtoetsing van het plangebied.

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING In het vast te stellen gebiedspaspoort beschrijven wij de ambities voor de nieuwe woonbuurt aan de Poortmolen. Deze ambities hebben wij vertaald naar concrete spelregels. Het bouwplan voor het plangebied Poortmolen moet voldoen aan de ambities en spelregels uit dit gebiedspaspoort. Het gebiedspaspoort is ook een toetsingskader voor de te volgen planologische procedure om de ambities mogelijk te maken en de verlening van de benodigde omgevingsvergunning.

1

Zaaknr:1789356

Ambities gebiedspaspoort Het gebiedspaspoort omschrijft de volgende ambities voor de ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt met maximaal 70 woningen: - Een nieuw woonmilieu in de Molenbuurt waarbij de aandacht ligt op betaalbaar wonen. De woningen bestaan voor minstens 30 procent uit sociale huurwoningen, te realiseren door een toegelaten instelling in het kader van de Woningwet (woningcorporatie). - De nieuwe woonbuurt is geschikt voor bewoners van alle leeftijden en heeft aandacht voor ontmoeting. Wij voegen op verschillende manieren woningen toe, die geschikt zijn voor senioren. De seniorenwoningen kunnen de doorstroming op de woonmarkt stimuleren. - Omwonenden en andere belanghebbenden worden betrokken bij de plannen; - Wij bouwen duurzaam, waarbij wij zo veel mogelijk rekening houden met het milieu; - Een goede verkeersontsluiting, waarbij wij de nieuwe woonbuurt inrichten als een woonerf met voldoende parkeerplaatsen, veilige routes en een eigen aansluiting op de Poortmolen. Nieuwe indeling van het terrein Doordat Antes het zorgaanbod efficiënter organiseert op het zuidwestelijk deel van het terrein, blijft het noordoostelijk deel over voor een andere invulling. Dit deel wil Antes verkopen om woningbouw te laten ontwikkelen door een projectontwikkelaar. De twee delen worden gescheiden door een nieuwe watergang.

Het terrein van de nieuwe woonbuurt wordt openbaar toegankelijk en komt in onderhoud bij de gemeente. Programma De grens van 70 woningen is aangehouden vanwege de financiële haalbaarheid van het plan. Wij hebben onderzocht hoe wij de woningen zo goed mogelijk in het gebied kunnen inpassen. Het programma moet bestaan uit minimaal 30 procent sociale huurwoningen. Poortmolen is één van de locaties waar de gesloopte woningen van Hoven II gecompenseerd moet worden. Dit is vastgelegd in de samenwerkingsafspraken 2022-2023 met Havensteder. Participatie De gemeente en Antes trokken gezamenlijk op in de participatie over het gebiedspaspoort. Tijdens het participatieproces zijn vier bijeenkomsten voor omwonenden en andere belanghebbenden georganiseerd. Daarnaast zijn de bijeenkomsten in de loop van het participatieproces geëvalueerd met een groep omwonenden die actief bij Poortmolen betrokken is (''de bewonersdelegatie’’). Tijdens de informatiebijeenkomst in november 2023 zijn drie varianten gepresenteerd om ideeën en suggesties te verzamelen: een variant van de gemeente, een variant van Antes en een variant van de bewonersdelegatie. De varianten van de gemeente en Antes bestonden uit 70 woningen en waren nagenoeg financieel haalbaar. De variant van de bewonersdelegatie met 43 woningen leidde niet tot een haalbare businesscase.

Gedurende het traject hebben wij veel input opgehaald voor het concept gebiedspaspoort. Tijdens de slotbijeenkomst in juli 2024 hebben wij de eerste versie van het concept gebiedspaspoort getoond. Daarnaast hebben wij inzicht gegeven in de participatieopbrengsten en wat daarmee gedaan is (bijlage 3). Advies Op 17 september 2024 heeft de bewonersdelegatie een brief gedeeld met ons college genaamd ‘Advies de Poortmolen’ (bijlage 4). Het advies is opgedeeld in 7 hoofdstukken: 1. Seniorenwoningbouw in plaats van sociale woningbouw; 2. Bouwen in overeenstemming met geaccordeerd gemeentebeleid; 3. Huisvesting jeugdpsychiatrie en nieuwbouw; 4. Mobiliteit en parkeerproblematiek; 5. Bomenbesluit; 6. Financiële haalbaarheid; 7. Participatietraject Poortmolen.

2

Zaaknr:1789356

Op 5 november 2024 heeft de ambtelijke organisatie een overleg georganiseerd over het advies. In dit overleg heeft de bewonersdelegatie de mogelijkheid gekregen om de aandachts- en zorgpunten toe te lichten aan voormalig wethouder Stout. De wethouder heeft aangegeven dat de ter inzage periode bedoeld is om aandacht te vragen voor dit soort thema's. In de inspraakreacties zien wij veel overlap met het advies. Het advies zelf is niet ingediend als inspraakreactie en beschouwen wij ook niet als zodanig. Wij hebben de bewonersdelegatie hierover geïnformeerd. Welstandstoetsing Voor verlening van de benodigde omgevingsvergunning voor de nieuwbouw toetsen wij de aanvraag van een omgevingsvergunning aan deze criteria, zodat wij van het geldende omgevingsplan Schenkel-Noord kunnen afwijken. Wij stellen geen apart beeldkwaliteitsplan op, omdat de spelregels voor de ontwikkeling zijn benoemd in het gebiedspaspoort, als aanvulling op de Nota Beeldkwaliteit 2017.

FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING Dit voorstel heeft geen financiële consequenties. Wij gaan immers uit van een budgettair neutraal project. Wij stellen een gebiedspaspoort op en bepalen daarmee de randvoorwaarden voor het bouwplan van de toekomstige ontwikkelaar. De plankosten die reeds gemaakt zijn en de nog te maken plankosten tot de vaststelling van het gebiedspaspoort worden verhaald op Antes via een intentieovereenkomst en een allonge. Daags na het raadsbesluit over het definitieve gebiedspaspoort zal Antes de grond aan een ontwikkelaar verkopen. Om het bouwplan te ontwikkelen en te realiseren heeft de geselecteerde ontwikkelaar onze medewerking nodig. Wij dienen de (planologische) procedure toe te passen en uit te voeren. Aan deze activiteiten zijn kosten verbonden. Wij sluiten een intentieovereenkomst en een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar, waarin de kosten voor de activiteiten verhaald worden. Afspraken over het kostenverhaal en over het bouwplan leggen wij vast in de anterieure overeenkomst. Wij spannen ons in om subsidies voor project Poortmolen binnen te halen. Er is reeds een subsidie toegekend door de Provincie in het kader van de Vliegende Brigade. Wij onderzoeken op dit moment een subsidieaanvraag bij het Rijk die bedoeld is voor het creëren van voldoende woningaanbod in het sociale en het middeldure segment.

In de huidige begroting is nog geen bedrag opgenomen. Wij stellen daarom voor om in het eerstvolgende P&C-product de begroting voor 2025 te wijzigen met N 260 / V 260. We gaan er in dit scenario wel vanuit dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor de participatie over het bouwplan. Deze verantwoordelijkheid ligt bij de ontwikkelaar.

REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Wij hebben het concept gebiedspaspoort van 7 november 2024 tot en met 19 december 2024 ter inzage gelegd. Bewoners konden het gebiedspaspoort tijdens die periode lezen en reacties geven (‘‘inspraakreacties’’). Naar aanleiding van de ter inzage legging hebben wij elf reacties ontvangen. Deze reacties gaan onder andere over de woningdichtheid van het plan, de ruimte voor groen, spelen en ontmoeting, het behoud van de platanen, de verkeersontsluitingen, parkeren, doorstroming op de woningmarkt, seniorenwoningen en de sociale huurwoningen. De ontvangen inspraakreacties hebben wij beantwoord in de Nota van beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Poortmolen (bijlage 2).

3

Zaaknr:1789356

Wij stellen voor in het concept gebiedspaspoort de volgende zaken te wijzigen: 1. Op pagina 1 van het concept gebiedspaspoort stond: ‘‘Tijdens het gehele proces van schetsontwerp tot en met uitvoering zijn de ambities en uitgangspunten leidend voor de dialoog.’’ Wij stellen voor deze tekst door inspraakreactie 10.1 te wijzigen in: ‘‘Tijdens het gehele proces van schetsontwerp tot en met uitvoering zijn de ambities leidend voor de dialoog.’’ 2. Op pagina 3 van het concept gebiedspaspoort stond: ‘‘Voldoen aan de spelregels is overigens geen doel op zich. Het realiseren van de ambitie wel!’’ Wij stellen voor deze tekst door inspraakreactie 10.1 te wijzigen in: ‘‘Het bouwplan van de ontwikkelaar dient te voldoen aan de spelregels.’’ 3. Op pagina 2 van het concept gebiedspaspoort stond de spelregel ‘‘Daar waar de kavel grenst aan water, dient een strook van 2 meter gereserveerd te worden voor een natuurvriendelijke oever. Deze zone dient vrij te zijn van bebouwing, verharding, beschoeiing en erfafscheidingen en vergelijkbare elementen.’’ Wij stellen voor deze spelregel door inspraakreactie 5.4 te schrappen. De grondgebonden woningen aan de nieuwe watergang hadden eerder een natuurvriendelijke oever op hun perceel. Wij stellen voor deze zone door inspraakreactie 5.4 te verwijderen uit de randvoorwaardenkaart. 4.

Op pagina 3 hebben wij een ambtelijke wijziging voorgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap van Schieland van de Krimpenerwaard (HHSK). Aan het toetsingskader van HHSK is de volgende tekst aan de opsomming toegevoegd: ‘‘De Nieuwerkerkse Tocht (noordelijke watergang) is een KRW-lichaam waardoor strengere eisen gelden voor afstromend hemelwater en uittredend grondwater voor dit plangebied. Voorkomen moet worden dat de waterkwaliteit verslechtert. Projectontwikkelaar werkt het waterhuishoudkundige plan verder uit met HHSK en gemeente.’’ VOORTRAJECT Grondeigenaar Antes wil het zorgvastgoed aan de Poortmolen concentreren op het zuidwestelijk deel van het terrein. Hiermee ontstaat op het noordoostelijk deel van het terrein ruimte voor de bouw van een nieuwe woonbuurt. Het concept gebiedspaspoort omschrijft de ambities en spelregels voor een woonbuurt met maximaal 70 woningen. Het concept gebiedspaspoort beschrijft de kaders en randvoorwaarden voor de nieuwe woonbuurt aan de Poortmolen. Minimaal 30 procent van de woningen bestaat uit sociale huurwoningen, mede doordat deze locatie is aangewezen als compensatielocatie vanuit Hoven II. Dit komt voort uit de prestatieafspraken met Havensteder.

Wij hebben het concept gebiedspaspoort ontwikkeld door: - Capels beleid en overige ambtelijke inzichten en aanscherpingen; - De participatieopbrengsten van de georganiseerde bijeenkomsten; - De opmerkingen van de commissie Stadsontwikkeling- en Beheer van 10 september 2024; - Aanbevelingen van het Q-team van 16 en 23 augustus 2024; - Voorgestelde aanpassingen vanuit de vertegenwoordiger van Antes; - Wensen en eisen vanuit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Op 22 oktober 2024 hebben wij besloten het concept gebiedspaspoort vast te stellen en vrij te geven voor inspraak. VERVOLGTRAJECT De Nota van beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Poortmolen sturen wij aan de indieners van de inspraakreacties ten behoeve van het inspreekrecht in de commissie Stadsontwikkeling- en Beheer op 1 april 2025 en de raadsvergadering op 14 april 2025.

4

Zaaknr:1789356

Wij organiseren in maart 2025 een overleg voor de indieners, waarin wij de concept Nota van beantwoording inspraakreacties Poortmolen toelichten. Na vaststelling van het gebiedspaspoort Poortmolen, start Antes de tenderprocedure in verband met de verkoop van de grond. Vervolgens werkt de toekomstige ontwikkelaar het initiatief verder uit en dient een aanvraag om Omgevingsvergunning in voor de realisatie van het bouwplan. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de participatie over het bouwplan.

RAADSCOMMISSIE Commissie Stadsontwikkeling- en Beheer d.d. 1 april 2025

BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT 1. Gebiedspaspoort Poortmolen; 2. Nota van beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Poortmolen; 3. Participatieopbrengsten Poortmolen 4. Advies de Poortmolen

NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ Rebecca Hoogendam, r.hoogendam@capelleaandenijssel.nl (06-11869943) Rozella Verheij, r.verheij@capelleaandenijssel.nl (06-39784362)

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

mr. A.H.P. van Gils

drs. J.J. Manusama

5

Zaaknr:1789356

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 11 maart 2025; gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie op 1 april 2025; BESLUIT: 1. het gebiedspaspoort Poortmolen vast te stellen; 2. de Nota van Beantwoording inspraakreacties gebiedspaspoort Poortmolen vast te stellen; 3. geen apart beeldkwaliteitsplan op te stellen voor deze ontwikkeling, maar in plaats daarvan beeldkwaliteitscriteria, zoals opgenomen bij de spelregels in het gebiedspaspoort, als aanvulling op de Nota Beeldkwaliteit 2017, voor de welstandstoetsing vast te stellen.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 14 april 2025, De griffier, de voorzitter,

6