03.01 - Collegevoorstel Raadsconsultatie keuze ontwikkelingsrichting Kerklaan 450

Collegevoorstel Openbaar Behandelaar: B. Holleman Afdeling / Unit: SO - Stadsontwikkeling Portefeuillehouder: E.M.C. Faassen

Vergaderdatum: 22 november 2022 Behandelwijze: Bespreekstuk Documentnummer: 955852

ONDERWERP Raadsconsultatie keuze ontwikkelingsrichting Kerklaan 450

SAMENVATTING Het college wil de gemeenteraad consulteren over een keuze voor de ontwikkelingsrichting van de Kerklaan 450. De richtingen die voorliggen zijn: 1. niet meewerken aan het afwijken van het bestemmingsplan, of; 2. een gebouw van 5 bouwlagen toestaan, met aan de voorzijde een toren van 50 m hoog, of; 3. een gebouw van 4 bouwlagen toestaan, met aan de voorzijde een toren van 70 m hoog. Na de raadsconsultatie zal het college een ontwikkelingsrichting met bijbehorende ambities vaststellen.

ADVIES OM TE BESLISSEN 1. De gemeenteraad te consulteren over de keuze voor de ontwikkelingsrichting van de Kerklaan 450; 2. Na consultatie van de gemeenteraad, de ontwikkelingsrichting vast te stellen en deze verder uit te werken in een kavelpaspoort.

BESLUIT: 22 november 2022

1. De gemeenteraad te consulteren en te verzoeken een voorkeur uit te spreken over één van de onderstaande ontwikkelingsrichtingen voor de locatie Kerklaan 450: a. Niet meewerken aan een afwijking van het bestemmingsplan waardoor de ontwikkelaar het recht heeft een pand te realiseren over de gehele oppervlakte van hun kavel (ca 30 x 70 m) van 30 meter hoog; b. De 50 meter variant, waarbij wordt uitgegaan van een gebouw met een onderbouw van 16 m hoog, met aan de voorzijde een toren van 50 m hoog en circa 33 m diep; c. De 70 meter variant, waarbij wordt uitgegaan van een gebouw mwt een onderbouw van 13 m hoog, met aan van voorzijde een achthoekige toren van 70 m hoog (t.o.v. maaiveld). 2. Na consultatie van de gemeenteraad, de ontwikkelingsrichting vast te stellen en deze verder in afstemming met omwonenden en eigenaar van de locatie uit te werken in een kavelpaspoort, dat ter vaststelling zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

1

INHOUD/STREKKING Het voortraject Het ING-gebouw aan de Kerklaan 450 in Capelle aan den IJssel is in de zomer 2019 aangekocht door ERA Capelle, een aan HIG ontwikkeling gelieerde bv uit Leiden. HIG heeft het voornemen het pand te slopen en een nieuw gebouw te realiseren. Conform bestemmingsplan mag de ontwikkelaar een gebouw realiseren van 30 m hoog op de gehele kavel (opp. ca. 30 x 70 m). Hier mag een maatschappelijke bestemming in komen, bijvoorbeeld een zorgfunctie. De ontwikkelaar geeft echter de voorkeur aan het realiseren van een woongebouw, in een bouwvolume dat beter in deze omgeving past. Hiervoor is een besluit van de gemeenteraad benodigd. De Raad heeft in de najaarsnota 2019 budget vastgesteld om de nieuwbouwvariant te onderzoeken middels het opstellen van een kavelpaspoort. Nadat het voornemen begin 2020 bekend is gemaakt, bleek dat veel Capellenaren grote waarde hechten aan het bestaande gebouw. Op verzoek van de raad is extern onderzoek gedaan of het gebouw behouden kan blijven. De initiatiefgroep ‘de Leeuw van Capelle’ en uw college hebben vervolgens aan marktpartijen gevraagd of een transformatie van het gebouw haalbaar was. Verschillende initiatiefnemers hebben dit onderzocht maar dit heeft niets opgeleverd. Uw college heeft op 7 september 2021 de projectaanpak van de herstart van de nieuwbouwvariant vastgesteld.

Hierin is beschreven hoe de ontwikkelaar op een participatieve manier tot een nieuw ontwerp van de nieuwbouwvariant komt. Conform projectaanpak zou geen kavelpaspoort opgesteld worden maar zou het schetsontwerp direct de basis vormen van de omgevingsvergunningaanvraag. De gedachte hierachter was dat het voor dit project constructiever is om in verschillende stadia met omwonenden een concreet ontwerp te bespreken dan het met hen te hebben over ambities en (bouw)regels uit een paspoort. Conform de projectaanpak is een stedenbouwkundige analyse en een volumestudie uitgevoerd en is een schetsontwerp opgesteld. Er zijn hierbij verschillende participatiesessies geweest met omwonenden en met een hiervoor opgerichte klankbordgroep bestaande uit omwonenden en de zorginstellingen De Groene Burcht en De Vijverhof. De in de projectaanpak voorgestelde mobiliteitsstudie is niet uitgevoerd omdat dit sterk afhankelijk is van het te realiseren programma, waar nog enige flexibiliteit mogelijk is en omdat de ontwikkelaar zich simpelweg te houden heeft aan ons parkeerbeleid, waardoor er weinig ruimte is voor input van participanten. De architect heeft in dit traject 3 modellen gepresenteerd voor gebouwen van 70, 50 en 30 m hoog.

Met input van omwonenden en de klankbordgroep heeft de architect de variant nader uitgewerkt tot een voorkeursvariant, te weten een gebouw met een onderbouw van 4 verdiepingen met aan de Koperwiekzijde een toren van 70 m hoog. Deze is op 25 april 2022 gepresenteerd aan de omwonenden en op 30 mei 2022 aan de gemeenteraad tijdens een thema-avond. De presentaties van deze thema-avond zijn als bijlage toegevoegd bij dit collegevoorstel. Conform projectaanpak zou deze uitgewerkt worden tot ontwerp waarmee de benodigde omgevingsvergunning zou worden aangevraagd. Tijdens een kennismakingsoverleg (d.d. 01-09-2022) tussen wethouder Faassen en leden van de klankbordgroep en initiatiefgroep gaven een aantal omwonenden aan dat zij de stappen in het gevolgde proces niet altijd konden volgen. Naar aanleiding hiervan is een nieuwe avond georganiseerd (d.d. 13-10-2022) waarin veel één op één gesprekken gevoerd tussen omwonenden, ambtenaren, ontwikkelaar, wethouder en raadsleden.

2

Wat zijn de voordelen van nieuwbouw? In de projectaanpak waren hiervoor de volgende maatschappelijke baten benoemd: 1. Het vergroten van de levendigheid van centraal Capelle. De ontwikkeling kan hiermee voortbouwen op de met de structuurvisie 2030 uit 2013 ingezette ontwikkeling om een vitaal stadshart te creëren. De gebiedsvisie centraal Capelle spreekt van een kloppend hart met een ruimer aanbod van voorzieningen en het ‘ruimte laten aan initiatieven’. Nieuwbouw op deze locatie kan hieraan bijdragen door: - Met de nieuwbouw kan een ‘stedelijke plint’ toegevoegd worden aan de centrumzijde met (semi) openbare functies aan de straat. Dit versterkt de uitstraling en gebruik van Winkelcentrum de Koperwiek als stadcentrum van Capelle. - Het toevoegen van woningen vergroot het draagvlak van stedelijke voorzieningen in het centrum. Het toevoegen van een hoogteaccent langs de centrumring verhoogt de beleving van het centrum. - Nieuwbouw kan de uitstraling van het vernieuwde voet- en fietspad tussen De Koperwiek en het Amandelpark versterken. 2. Woningbehoefte De minister van binnenlandse zaken stelde in 2018 dat er in 2030 één miljoen extra woningen moeten zijn. Ook in Capelle aan den IJssel blijft de vraag naar woningen de laatste jaren onverminderd groot.

In het programma Wonen uit 2019 wordt onder meer ingezet op het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren en ouderen en het toevoegen van woningen in het middensegment. 3. Tegengaan van leegstand/ verpaupering Zonder een ontwikkeling op deze kavel is de kans op leegstand groot, dit heeft uiteraard zeer negatieve effecten op de leefbaarheid in de directe omgeving. De keuze voor een ontwikkelingsrichting Nu de projectaanpak is uitgevoerd en op basis hiervan een schetsontwerp is opgesteld, is het tijd voor de vervolgstap. Conform projectaanpak zou een omgevingsvergunningsaanvraag door de ontwikkelaar moeten worden opgesteld. Op basis van voortschrijdend inzicht en ietwat gewijzigde omstandigheden adviseren wij u voorafgaand hieraan de raad bij het planproces betrekken. Op 5 juli 2022 is het coalitieakkoord 2022-2026 ‘voor vandaag en morgen’ afgesloten. Eén van de speerpunten die hierin genoemd zijn is ‘het investeren in de positie van de gemeenteraad door uitgewerkte opties, met voor- en nadelen, daar waar kan op te nemen in raadsvoorstellen.’ Gezien de betrokkenheid die veel raadsleden bij dit project getoond hebben, kan uw college met een raadsconsultatie invulling geven aan dit speerpunt. Wij stellen u voor de gemeenteraad te consulteren over de keuze voor de ontwikkelingsrichting van de Kerklaan 450. De richtingen die voorliggen zijn: 1.

niet mee te werken aan afwijken bestemmingsplan, of; 2. een gebouw van 5 bouwlagen toe te staan, met aan de voorzijde een toren van 50 m hoog, of; 3. een gebouw van 4 bouwlagen toe te staan, met aan de voorzijde een toren van 70 m hoog. Ambtelijk adviseren wij uw college de voorkeur uit te spreken voor optie 3, de 70 m variant. Deze varianten zijn terug te vinden in de Stadsatlas, waarin ook de schaduwwerking en de impact op het uitzicht in beeld gebracht is.

3

De ontwikkelingsrichting is meer dan alleen een bouwvolume, Daarom adviseren wij u een aantal voorwaardelijke ambities voor de 70 m te benoemen, die u na de raadsconsultatie kunt vaststellen: - levendige, goed ontworpen plinten; - toekomstbestendig, duurzaam gebouw; - alzijdigheid met bijzonder welstandsniveau, ranke bovenbouw; - geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving; - ontsluiting via duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid - gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels; - divers woningbouwprogramma met onder meer middeldure woningen. Deze ambities zijn gebaseerd op expertise van de ambtelijke organisatie en de input die vergaard is uit het tot nu toe doorlopen participatietraject. Indien u na de raadsconsultatie de 70 m variant als ontwikkelingsrichting vaststelt, kunnen deze ambities, in afstemming met de omwonenden en de eigenaar van de locatie, verder uitgewerkt worden in een kavelpaspoort dat ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Daarmee behouden het college en de raad de mogelijkheid voorwaardelijk eisen mee te geven aan de planvorming.

Ad 1: niet meewerken aan afwijken bestemmingsplan Als u besluit niet te willen meewerken heeft de ontwikkelaar conform bestemmingsplan het recht om een pand te realiseren over de gehele oppervlakte van hun kavel (ca 30 x 70 m) van 30 meter hoog, oftewel ca. 63.000 m3. Dit is model A (bestemmingsplan) in de Stadsatlas. De ontwikkelaar mag hier een maatschappelijke functie in realiseren en denkt hierbij aan zorgwoningen. De ontwikkelaar moet uiteraard wel een exploitant vinden die deze zorgwoningen af wil nemen. Als dit niet lukt, blijft de mogelijkheid open dat zich een initiatiefnemer meldt die het bestaande INGpand wil transformeren. De kans dat de bestemmingsplanvariant gerealiseerd wordt is echter groot en de gemeente heeft hier geen invloed op. Een dergelijk bouwvolume heeft grote negatieve impact op de schaduw, uitzicht en privacy van de directe omgeving en is stedenbouwkundig gezien zeer onwenselijk. Door niet mee te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan heeft de gemeente ook géén mogelijkheid voorwaardelijke eisen te stellen aan het plan. Ad 2: 50 m variant Het betreft hier een nieuw opgestelde variant, uitgaande van een onderbouw van 16 m hoog, met aan de voorzijde een toren van 50 m hoog en circa 33 m diep. Dit is model D in de Stadsatlas. Conform dit model is de inhoud 59.187 m3.

Voor een betere inpassing in de omgeving is deze variant ca 5,5 m opgeschoven naar De Koperwiek t.o.v. de bestemmingsplanvariant. Tijdens de uitvoering van de projectaanpak is een 50 m variant voorgelegd met 2 torens (model B in de Stadsatlas). Op verzoek van de gemeente heeft HIG een nieuw model op laten stellen met 1 toren. Deze variant is voor het eerst aan de klankbord- en initiatiefgroep gepresenteerd op de avond van 13 oktober. Omdat een lage brede toren negatievere gevolgen heeft voor de bezonning en uitzicht van de direct omwonenden dan een hogere smallere toren was deze variant niet populair bij de aanwezigen. Wanneer uw raad voor deze variant kiest moet deze variant verder uitgewerkt worden.

4

Ad 3: 70 m variant Deze variant heeft een onderbouw van 13 m hoog, met aan van voorzijde een achthoekige toren van 70 m hoog (t.o.v. maaiveld). Dit is de Stadsatlas opgenomen als ‘voorkeur initiatiefnemer’. De inhoud hiervan is 60.900 m3. Voor een betere inpassing in de omgeving is deze variant ca 5,5 m opgeschoven naar De Koperwiek t.o.v. de bestemmingsplanvariant. Deze variant is een uitwerking van een eerdere schets van de 70 m variant. De architect van HIG heeft op basis van input van de omgeving die schets omgebouwd tot deze voorkeursvariant: achthoekig voor betere privacy en minder windhinder, met de hoogbouw verder richting metro opgeschoven. Dit betekent overigens niet dat hiervoor een groot draagvlak is bij de omgeving. Veel omwonenden vergelijken het nieuwbouwplan immers in eerste instantie met het bestaande ING-pand en constateren dat schaduwwerking, privacy en uitzicht verslechteren. Bovendien is er angst voor veel windhinder. Daar staan wel een aantal voordelen tegenover die hieronder onder het kopje ‘ambities’ weergegeven worden. Bij de op 13 oktober aanwezige leden van de klankbord en de initiatiefgroep, bleek de 70 m variant wel beduidend populairder dan de gepresenteerde 50 m variant.

Een mogelijk nadeel van de 70 m variant ten opzichte van de 50 m variant is dat hiermee qua bouwhoogte een nieuw precedent geschapen kan worden voor overige ontwikkelingen in het centrum, zonder dat daar eerst gebiedsbreed over nagedacht is. Straatbeelden

Ambities Wij adviseren uw college de gemeenteraad voor te stellen de volgende ambities voor het bouwplan vast te stellen: Ambitie Levendige en goed ontworpen plinten:

Onderbouwing Door een (semi)publieke functie op begane grond aan De Koperwiekzijde en het realiseren van voordeuren aan de noordzijde1, krijgt het nieuwe gebouw een sterke ruimtelijke en functionele relatie met zijn directe omgeving.

1

waar de auto verdwijnt en een nieuw hoogwaardig fietspad tussen Koperwiek en Amandelpark wordt gerealiseerd 5

toekomstbestendig, duurzaam gebouw:

Met het intensiveren in het centrum, naast een metrostation, wordt invulling gegeven aan duurzaamheidsbeleid. Het gebouw moet voldoende flexibel zijn voor een eventuele transformatie op de lange termijn. Hiermee wordt een situatie zoals zich nu voordoet voorkomen, te weten dat een gebouw van ca. 30 jaar oud gesloopt wordt.

alzijdigheid met bijzonder welstandsniveau, ranke bovenbouw;

Er gaat een bijzonder gebouw weg, dan moet ook een bijzonder gebouw terugkomen.

geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving;

Onder meer schaduw, uitzicht, privacy en windhinder mogen niet leiden tot een onaanvaardbare situatie voor de omgeving.

ontsluiting via Duikerlaan, prioriteit aan OV, fiets en deelauto’s, voldoen aan Capels parkeerbeleid

Intensiveren op deze locatie gaat automobiliteit tegen, door goede bereikbaarheid van voorzieningen en metro. Ontsluiting via Duikerlaan zorgt voor een heldere verkeersafwikkeling en verlicht verkeershinder Kerklaan/ Fluiterlaan

gemeenschappelijke daktuin en gedeeltelijk groene gevels;

Ter stimulering van ontmoeting en toevoegen groen.

divers woningbouwprogramma met onder meer middeldure woningen.

Zoals reeds opgenomen in de Capelle bouwt aan de stad monitor. Het uiteindelijke programma moet nader uitgewerkt worden.

FINANCIEN De raadsconsultatie en opstellen van het kavelpaspoort wordt uit het huidige projectbudget gefinancierd. Het uitgangpunt blijft dat de direct aan het toekomstige bouwplan te relateren kosten verhaald worden op de ontwikkelaar, middels een anterieure overeenkomst die voorafgaand aan de vergunningaanvraag afgesloten wordt.

JURIDISCH ADVIES N.v.t.

ONDERNEMINGSRAAD N.v.t.

COMMMUNICATIE Het gevraagde raadsbesluit kent geen formele inspraak of de mogelijkheid tot zienswijzen. In het voorafgegane participatietraject zijn vele wensen van de omgeving met betrekking tot het ontwerp opgehaald. Deze hebben een belangrijke input gevormd voor het schetsontwerp.

6

Na de consultatie wordt de ontwikkelrichting vastgesteld en wordt deze, in afstemming met omwonenden en eigenaar van de locatie, uitgewerkt in een kavelpaspoort en 6 weken ter inzage gelegd. Iedereen mag hier zienswijzen op indienen die input vormen voor het definitieve kavelpaspoort dat ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden wordt. Na vaststelling van het kavelpaspoort vraagt de ontwikkelaar een omgevingsvergunning voor planologische afwijking aan. De ontwerpvergunning ligt 6 weken ter inzage en iedereen mag hierop zienswijzen indienen. Wanneer een definitieve vergunning door het college verleend wordt, kunnen belanghebbenden hiertegen in beroep gaan.

BIJLAGEN -

Presentaties thema avond 30 mei 2022

7