02.04 - Concept ontwerpbesluit omgevingsvergunning

ONTWERPBESLUIT

Studenthousing Fascinatio B.V. De heer M. Kortleven Schouwburglaan 16 2806 AV GOUDA

datum x

uw kenmerk/brief van x

kenmerk x

0502498234/20210172

doorkiesnummer x

010-2848165

onderwerp

Omgevingsvergunning eerste fase

P. van Overveld p.van.overveld@capelleaandenijssel.nl

Geachte heer Kortleven, Op 16 mei 2021 hebben wij uw aanvraag voor een omgevingsvergunning eerste fase ontvangen voor het afwijken van het bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug “ voor één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes op het perceel Fascinatio Boulevard 0 kavel 2k4. Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer 0502498234/20210172. De aanvraag eerste fase betreft uw verzoek om afwijking van het geldende bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug“. Projectomschrijving Gezien uw aanvraag en de ingediende bescheiden is het uw bedoeling een woongebouw voor studentenhuisvesting te bouwen met een bouwhoogte van 25,35 meter (bovenzijde doorvalbeveiliging dakterras). De footprint volgt de lijn van de in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlak, met uitzondering van de entree in 1 bouwlaag. Deze wordt voor het bouwvlak voorgesteld. Vanaf bouwlaag 1 steekt het gebouw aan de Fascinatio Boulevard zijde door de rooilijn en buiten het bouwvlak. Het gebouw zal worden ingedeeld in 15 woonfuncties met ruimte voor 400 eenheden voor kamergewijze verhuur aan studenten. Daarnaast worden gemeenschappelijke ruimten, een fitnessruimte voor bewoners en parkeergelegenheid gerealisserd.

Wilt u bij beantwoording het kenmerk vermelden. Rivierweg 111 Postbus 70 2900 AB Capelle aan den IJssel www.capelleaandenijssel.nl gemeente@capelleaandenijssel.nl

Telefoon: 010 – 2848688 Telefax: 010 – 2848800 BTW nummer: 001877045B05 Rabobank: 38.18.22.222 IBAN: NL97RABO0381822222 BIC nummer: RABONL2U

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 2

Activiteiten Hierbij hebben wij het voornemen te besluiten op uw aanvraag om omgevingsvergunning eerste fase voor de volgende activiteit: - gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug”. Besluit Gelet op artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht hebben wij het voornemen de omgevingsvergunning eerste fase te verlenen voor de activiteit het gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug “ conform de ingediende bijlagen die na ondertekening van dit besluit staan vermeld. Procedure Wij hebben dit voornemen voorbereid conform de uitgebreide voorbereidingsprocedure in paragraaf 3.3 van de Wabo. Van toepassing op deze aanvraag is artikel 2.1 lid 1 onder c en artikel 2.5 van de Wabo. Daarnaast hebben wij de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht en de Ministeriele regeling omgevingsrecht. Ontvangst aanvullende gegevens Op 27 juli 2021 ontvingen wij de gevraagde aanvullende gegevens en hebben wij uw aanvraag verder in behandeling genomen. Verklaring van geen bedenkingen Op 13 december 2021 heeft de gemeenteraad de concept Verklaring van Geen Bedenkingen afgegeven. Deze is als bijlage toegevoegd. Hogere grenswaarden geluid Wij hebben een concept besluit Hogere Grenswaarde voor dit project vastgesteld. Deze is als bijlage toegevoegd.

Leges Het legestarief is gerelateerd aan de op het aanvraagformulier opgegeven kosten voor het bouwwerk. Voor de betaling van het legesbedrag ontvangt u separaat een factuur na afhandeling van de aanvraag. Het legestarief is gerelateerd aan de op het aanvraagformulier opgegeven kosten voor het bouwwerk. Andere wettelijke bepalingen Vergunninghouder dient zich ervan te vergewissen dat geen andere wettelijke bepalingen, zoals bijvoorbeeld bepalingen in het koopcontract, toestemming van de eigenaar of het "burenrecht", de uitvoering van deze vergunning belemmeren. Wet natuurbescherming Door de werkzaamheden zullen geen beschermde soorten als bedoeld in de Wet natuurbescherming worden verstoord. Ten behoeve van de ontwikkeling zullen de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden. Indien het niet mogelijk is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaats te laten vinden, dan wordt er vooruitlopend een broedvogel inventarisatie worden uitgevoerd door een deskundig ecoloog. Deze inventarisatie wordt ter goedkeuring worden ingediend. Melding brandveilig gebruik Wij verzoeken u om tijdig een ontvankelijke melding brandveilig gebruik te doen op het omgevingsloket, uiterlijk 4 weken voor ingebruikname van het woongebouw.

Ter inzage Het ontwerpbesluit, met alle daarbij behorende stukken, waaronder het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder, liggen van ?????????? tot en met ?????????? voor een ieder op werkdagen ter inzage in de hal in het gemeentehuis aan de Rivierweg 111.

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 3

Een ieder is in de gelegenheid binnen zes weken vanaf de eerste dag van ter inzage legging zienswijzen over het ontwerpbesluit in te dienen. De ter inzage legging van het ontwerpbesluit wordt gepubliceerd in het huis-aan-huisblad ‘IJssel- en Lekstreek’ en de gemeentelijke website. Ook wordt de ontwerpverklaring van geen bedenkingen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl gezet. Uitvoering De houder van de omgevingsvergunning moet ervoor zorgdragen dat de vergunning te allen tijde op het werk aanwezig is en op eerste aanvraag aan de unit Vergunningen, Toezicht en Handhaving ter inzage wordt gegeven. (artikel 1.23 van het Bouwbesluit 2012). Informatie en correspondentie. Voor informatie over dit besluit kunt u contact opnemen met de heer P. van Overveld, telefoon: (010) 284 8165, bereikbaar op werkdagen tussen 09.00 - 10.00 uur, e-mailadres: p.van.overveld@capelleaandenijssel.nl Wilt u bij vragen of correspondentie het registratienummer 0502498234/20210172 vermelden?

Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders, namens deze, waarnemend hoofd van de afdeling Stadsbeheer,

M. el Achrafi

Bijlagen bij deze vergunning: Bestandsnaam Omgevingsloket 1627567387526 Ruimtelijke onderbouwing incl bijlagen 1621154999051 publiceerbareaanvraag 1621154403140 OGV 02a plattegronden gevels doorsneden fase-1 1621154064416 OGV-01a Situatie fase-1 Concept Besluit Hogere Grenswaarde Concept Verklaring van Geen Bedenkingen

Omschrijving Ruimtelijke onderbouwing Aanvraagdocument publiceerbaar Bestektekening

Datum ingediend 29-07-2021 16-05-2021 16-05-2021

Bestektekening situatie Concept-Besluit Concept-Besluit

16-05-2021

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 4

Motivering van het voorgenomen besluit voor de activiteit gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan Aan ons voornemen tot het verlenen van de omgevingsvergunning eerste fase voor het afwijken van het bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug “ voor één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, op het perceel Fascinatio Boulevard 0 kavel 2k4 liggen de volgende overwegingen ten grondslag. Bestemmingsplan Het voornemen is gelegen in het geldende bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug “, op gronden met de enkelbestemming ‘Bedrijf ‘ met bouwvlak waarbinnen een maximale bouwhoogte van 25 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 85% zijn vastgesteld en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 1’. Het plan is in strijd met artikel 3 van de bestemmingsplan regels, omdat wonen niet is opgenomen als toegestane activiteit in artikel 3.1. Ontheffing is in het bestemmingsplan niet opgenomen. Het gebouw is in strijd met artikel 3.2.1, lid a van de regels, omdat de entree op de begane grond en het gebouw vanaf de eerste verdieping gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt voorgesteld, evenals de balkons op elke verdieping. Afwijking voor het bouwen buiten het bouwvlak is niet opgenomen in het bestemmingsplan.

De maximale bouwhoogte wordt overschreden door de doorvalbeveiligingen op het hoogste dak met 0,35 meter. Dit is in strijd met artikel 3.2.1, lid b van de regels. Afwijken voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte is met omgevingsvergunning mogelijk op grond van artikel 21, lid d van het bestemmingsplan, tot maximaal 27,5 meter. Voor de strijdigheden met artikel 3 van het bestemmingsplan is geen ontheffing opgenomen. Het plan wordt echter ondersteund met een Ruimtelijke onderbouwing. Het plan tenslotte voldoet aan de Nota parkeernormen 2015. Wettelijk kader Conform artikel 2.12 lid 1 van de Wabo kan een omgevingsvergunning voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan slechts worden verleend: 1. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking, 2. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 3. indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggend verzoek voldoet aan de onder punt 3 genoemde gevallen. Hieruit volgt dat wij toepassing kunnen geven aan de in artikel 2.12 eerste lid onder a, sub 3 van de Wabo gestelde mogelijkheid om de omgevingsvergunning te verlenen. Overwegingen Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat: − − − −

Het bouwplan vanuit stedenbouwkundig oogpunt verantwoord is; Als gevolg van onderhavig initiatief in de behoefte aan extra woonruimte voor 400 studenten wordt voorzien; Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein; Het plan voorziet in een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de buitenruimte waarbij groene beplanting een groot deel van de inrichting vormt;

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

− − − − − − − −

pagina: 5

Er wordt een procedure gevoerd Besluit hogere waarde Wet geluidhinder voor deze aanvraag; Er wordt voldaan aan een binnenwaarde van 33 dB; De initiatiefnemer in een vroegtijdig stadium zijn plannen heeft gepresenteerd tijdens bewonersavonden waarbij omwonenden aanwezig waren (participatie omgeving) die positief gereageerd hebben op de plannen; Het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoering van het initiatief; Dat bodemaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoering van het initiatief; Er geen nadelige milieugevolgen te verwachten zijn, waardoor volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling; Door het toepassen van de afwijking de belangen van derden niet onevenredig geschaad worden; Er een koopovereenkomst is afgesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente, d.d. 24 september 2021.

Stedenbouwkundig verantwoord De maat en schaal van het gebouw zijn passend in de context. In deze zone komen gelijke massa’s voor aan gebouwen. De materiaal en kleurstelling zijn passend. Er is goed gekeken naar omliggende gebouwen in de omgeving, en daar is aansluiting bij gezocht. Het architectuurbeeld is rijk en verzorgd. De baksteendetaillering, met speciale aandacht voor de neggen rond de kozijnen en de gemetselde balkons passen binnen het architectuurbeeld. Het gebouw steekt vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) aan de noordgevel voor een deel door het bouwvlak heen. De footprint van het gebouw (begane grond) valt wel binnen het bouwvlak, met uitzondering van een gedeelte van de entree. Er is als het ware sprake van een ‘’uitkraging’’ van het gebouw, dat buiten het bouwvlak valt. De overschrijding betreft iets meer dan 121 m². Stedenbouwkundig gezien is deze geringe afwijking ten opzichte van het bestemmingsplan verantwoord. Behoefte aan de gewenste wooneenheden Het voornemen is om ter plaatse van de braakliggende gronden één woongebouw te realiseren met daarin 15 woningen die ruimte aan 400 eenheden voor kamergewijze verhuur voor studenten bieden. De 15 woningen betreffen woonfuncties in de zin van het Bouwbesluit. Het oppervlak van de 400 kamers bedraagt ca. 20 m² per kamer. De contracten worden voorts aangegaan met één student per kamer.

Verder wordt voorzien in een fitnessruimte voor bewoners op de begane grond, gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende (fiets)parkeergelegenheid. Het beoogde bouwblok bestaat uit 7 verdiepingen en een bouwhoogte van circa 25 meter. Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, dient de benutting van ruimte beschreven te worden in ruimtelijke besluiten. Daartoe zijn artikel 3.1.6 lid 2 en 3 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geïntroduceerd, waarin is opgenomen dat de behoefte aan in dit geval de 400 studentenkamers moet worden beschreven. Regioakkoord, Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam, 2018-2030, januari 2019 Het regionale akkoord maakt inzichtelijk hoe de regio Rotterdam, door middel van bijdragen van veertien gemeenten en zesentwintig woningcorporaties en één gemeentelijk woningbedrijf, invulling geeft aan de volkshuisvestelijke opgaven binnen de regio. In 2019 is het nieuwe ‘Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam’ vastgesteld. De woningmarkt ontwikkelt zich snel en ingrijpend. Dit biedt kansen en brengt nieuwe uitdagingen. Nieuwe onderzoeken, verkenningen en wijzigingen in wet- en regelgeving samen zijn aanleiding geweest om de vigerende regionale woningmarktafspraken te herzien. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in dit zogenaamde “Regioakkoord”.

Afgesproken is dat Capelle aan den IJssel 1.350 woningen aan de voorraad toevoegt om bij te dragen aan de afspraken.

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 6

Met de ontwikkeling van één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard draagt Capelle aan den IJssel bij aan de doelstellingen van het regioakkoord met betrekking tot het realiseren van voldoende woningen in de totale voorraad (berekende netto groei van 53.700 woningen tot 2030) en het realiseren van een deel van de woningen in de sociale voorraad. Programma Wonen 2019-2022, gemeente Capelle aan den IJssel, april 2019 Daarnaast is met het programma Wonen 2019-2022 het nieuwe woonbeleid van de gemeente Capelle aan den IJssel vastgesteld. Twee lokale speerpunten in het programma zijn: ‘Het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren (18 tot 27 jaar)’. De ontwikkeling van één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard draagt in grote mate bij aan de behoefte van deze doelgroepen. Binnen de regio zijn veel starters zoekenden naar een woning. Een groot deel van deze groep betreft jongeren tot 27 jaar. Dit betreft, gemeten over meerdere jaren, een kwart van de totale vraag, Geluidaspecten De beschouwing van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder.

Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet milieubeheer en in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op grond van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect geluid kent voor een aantal functies (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidsbronnen een wettelijk kader die van belang is bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Uit de tot de ruimtelijke onderbouwing behordende berekeningen kan het volgende worden geconcludeerd t.a.v. de randvoorwaarden uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijk beleid: - Het is redelijkerwijs niet mogelijk om de geluidbelasting middels bron- en overdrachtsmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. -

Door de geluidbelasting vanwege de wegen Rijksweg A16 en de Abram van Rijckevorselweg worden op delen van de gevel de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB overschreden (A16 maximaal 57 dB, Abram van Rijckevorselweg 59 dB) . Deze delen van de gevel zullen daarom als ‘dove gevel’ uitgevoerd worden. Door de Fascinatio Boulevard is de waarde 53 dB.

-

Er dienen hogere grenswaarden te worden vastgesteld voor de gevels waar de geluidbelasting hoger is dan 48 dB maar niet de maximale grenswaarde van 59 dB overschrijdt door het wegverkeer op de Rijksweg A16 en de Abram van Rijckevorselweg en niet de maximale grenswaarde van 63 dB door de Fascinatio Boulevard.

-

Het grootste deel van het woongebouw voldoet aan de voorwaarde van een geluidsluwe gevel. Op deze wijze wordt op gebouwniveau aan de voorwaarde uit het geluidsbeleid voldaan.

-

Studentenkamers waar geen geluidsluwe gevels aanwezig zijn en de studentenkamers waar geen geluidsluwe buitenruimte aanwezig is worden op gebouwniveau voorzien in gezamenlijke geluidsluwe buitenruimten.

-

Studentenkamers met een dove gevel (gevel zonder te openen delen) worden voorzien van voldoende ventilatiecapaciteit om te kunnen voldoen aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen ten aanzien van de spuiventilatie. Om via deze gevels toch te kunnen spuien wordt een geveldeel gecreëerd waar ten gevolge van de betreffende wegen de maximale grenswaarde voor de geluidsbelasting niet wordt overschreden. In de aanvraag omgevingsvergunning tweede fase zal dit worden onderbouwd.

Door het vaststellen van hogere waarden met compenserende maatregelen en het opnemen van de verplichting tot het realiseren van dove gevels kan op de locatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gewaarborgd.

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 7

De procedure tot vaststelling hogere grenswaarden maakt onderdeel uit van de ruimtelijke procedure. Externe veiligheid Het initiatief betreft de realisatie van één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Een woonfunctie betreft in het kader van externe veiligheid een kwetsbaar object, waardoor de functie getoetst moet worden aan de wetgeving voor externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van de projectlocatie risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd en een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd. De projectlocatie ligt in het invloedsgebied van het groepsrisico van de N210. Gezien het feit dat de projectlocatie binnen het invloedsgebied van de N210 ligt is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Een beknopte verantwoording van het groepsrisico volstaat omdat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft en het groepsrisico met minder dan 10% toeneemt. Hieronder volgen een aantal maatregelen, die genomen zullen worden in het kader van het maatgevende ongevalsscenario 'toxisch gas'. Er wordt voorzien in centraal en eenvoudig uitschakelbare en afsluitbare ventilatievoorzieningen en luchtbehandelingsinstallaties.

In het kader van de rampenbestrijding worden de nieuwe bewoners geïnformeerd zodat ze weten hoe men het beste kan handelen ten tijde van een incident. Bovendien is het mogelijk van de risicobron af te vluchten. Hiermee wordt optimaal invulling gegeven aan eigen verantwoordelijkheid en het risicobewustzijn van de burger. De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond (VRR) heeft aangegeven met de hiervoor benoemde maatregelen akkoord te gaan. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van dit initiatief. Parkeren Het uitgangspunt is dat de ontwikkeling in z’n geheel op het eigen terrein voorziet in voldoende parkeerplaatsen. Het voorstel voorziet in 92 parkeerplaatsen op eigen terrein voor auto’s van bewoners en bezoekers. Het plan voorziet in 460 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners (400 inpandig) en bezoekers (60 in de buitenruimte). De locatie ligt gunstig ten opzichte van de metro en op fietsafstand van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR). Het plan is getoetst aan het bestemmingsplan ‘Parkeren’. Het aantal parkeerplaatsen voor zowel de auto als de fiets is gelijk aan de parkeereis. Het terrein wordt ontsloten op de Fascinatio Boulevard door een al aanwezige in- en uitrit op het perceel. Er worden geen openbare parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling onttrokken.

De verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkeling is beperkt en kleiner dan de verkeersgeneratie die het gevolg zou zijn van de ontwikkeling van een bedrijf/kantoor op deze locatie, die op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Het onderdeel parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Besluit m.e.r. (Milieueffectrapportage) Het plan betreft de realisatie van één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, en blijft daarmee ver onder de drempelwaarden zoals genoemd in het Besluit m.e.r. (2000 of meer woningen). Hierbij kan ervan worden uitgegaan, dat dit niet gepaard gaat met een grote toename aan verkeersintensiteiten en daarmee gepaard gaande milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit) ten opzichte van de referentiesituatie. Het plangebied ligt in de bebouwde kom met daaromheen met name woningen, voorzieningen en wegen. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden. Gelet op de kenmerken van het plan, de ligging van het plan ten opzichte van gevoelige gebieden en de kenmerken van de potentiële effecten kan worden geconcludeerd dat er als gevolg van het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht.

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 8

Voor dit plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.. Archeologie De gemeente Capelle aan den IJssel heeft opdracht gegeven om een archeologische plantoets uit te laten voeren door de afdeling Archeologie van de gemeente Rotterdam (BOOR). De afdeling Archeologie ziet naar aanleiding van de voorgelegde plannen geen reden tot archeologisch vooronderzoek (bureauonderzoek en/of inventariserend veldonderzoek) op de planlocatie. Het onderdeel bodemaspecten vormt geen belemmering voor de bouw van het woongebouw. Bodemaspecten Bij functiewijziging naar wonen moet altijd een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Op het perceel is een leeflaag aangebracht met een dikte van 1,2 à 1,5 meter die een verontreinigde bodem afdekt. Tijdens het veldwerk is gebleken dat de leeflaag tot een diepte circa 1,2 à 1,5 meter-mv aanwezig is, onder deze diepte wordt de baggerspecielaag waargenomen. In de leeflaag (0- 1,0 meter-mv) zijn geen lichte bijmengingen met baksteen en beton waargenomen. In de opgegraven en geïnspecteerde grond zijn geen asbestverdachte materiaal waargenomen. Aangezien – behalve het realiseren van heipalen – onder de leeflaag geen werkzaamheden plaatsvinden, wordt niet verwacht dat het aspect bodem om nadere aandacht vraagt.

Door de aangebrachte leeflaag staat het aspect bodem de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Stikstof Voor de beoogde ontwikkeling van de woning is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd door middel van de AERIUS calculator. In deze berekening zijn zowel de gebruiksfase als de bouwfase meegenomen. Uit de uitgevoerde berekening blijkt dat er geen depositie hoger dan 0,00 mol/ha/j op de omliggende Natura 2000-gebieden is. Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Luchtkwaliteit In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de ‘NSL monitoringstool’ gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Uit dit onderzoek blijkt dat de grenswaarden ter plaatse van de projectlocatie, van zowel fijnstof als stikstofdioxide, niet worden overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Bedrijven en milieuzonering Op basis van milieuzonering wordt gekeken of nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd in de nabijheid van bestaande bedrijven. Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Er zijn geen bedrijven in de omgeving van de ontwikkeling gesitueerd, waardoor het Bouwplan een belemmering zou vormen voor deze bedrijven. De richtafstanden voor bedrijven worden niet overschreden.

Het aspect “Bedrijven en milieuzonering” is hierdoor geen belemmering voor de bouw van de nieuwe woningen. Koopovereenkomst Op 24 september 2021 is met de initiatiefnemer een koopovereenkomst afgesloten. De planontwikkeling komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een omgevingsvergunning is de initiatiefnemer volgens de legesverordening leges verschuldigd. Voor wat betreft planschade heeft de gemeente met de initiatiefnemer eveneens een (koop) overeenkomst afgesloten. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar.

Behorende bij brief nummer: 0502498234/20210172

pagina: 9

Door middel van het koopcontract is er privaatrechtelijk afgesproken dat bij aantoonbaar lager gebruik, parkeerplaatsen kunnen worden verwijderd ten gunste van een groene invulling. De gemeente moet bij deze wijziging altijd een akkoord geven en er zijn afspraken vastgelegd over de monitoring en onderbouwing ingeval de ontwikkelaar hiertoe een verzoek bij de gemeente indient. De eis om voldoende parkeerplaatsen te voorzien voor bewoners en bezoekers blijft met deze planontwikkeling geborgd. Participatie met de omgeving Op 16 december 2019 heeft Whitehouse Development en ROM het plan voor studentenhuisvesting gepresenteerd aan omwonenden. Er was lof voor het uiterlijk van het gebouw maar ook waren er geluiden te horen of de studentenhuisvesting niet op kavel NK1, waar nu de stadslandbouw is, zou kunnen worden gebouwd. Het WOP Fascinatio staat voor WijkOverlegPlatform Fascinatio. Dit is een door de Gemeente geformaliseerd platform waarbinnen Gemeente , zowel ambtenaren als bestuur, bewoners en bij de wijk betrokken maatschappelijke instellingen en bedrijven met elkaar communiceren over zaken van algemeen belang die op Fascinatio betrekking hebben. Wethouder Struijvenberg heeft in de WOP-vergadering van 19 februari 2020 toegezegd deze mogelijkheid serieus met beide partijen te willen bespreken.

Het onderzoek naar verplaatsing van de studentenhuisvesting is afgerond en de beslissing is genomen dat er geen uitruil van kavels en bouwplannen gaan plaatsvinden. Op 22 maart heeft een informatiebijeenkomst plaats gevonden waarin ontwikkelcombinatie Whitehouse Development en de Rotterdamse Ontwikkelmaatschappij (ROM) de bouwplannen toegelicht hebben voor kavel 2K4. Tijdens de bijeenkomst zijn er digitaal vragen gesteld vanuit de omgeving. Deze vragen zijn beantwoord door middel van een vraag- en antwoord presentatie. De vragen en antwoorden zijn te vinden via de volgende link: https://wijwillendit.nl/capelle-aan-den-ijssel/project/fascinatio-kavel-2k-4studentenhuisvesting-rom-whitehouse-development Tijdens de WOP-vergadering van 19 mei 2021 heeft de gemeente een presentatie gegeven over de parkeerplaatsen van dit ontwerp. Op basis van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn 92 parkeerplaatsen nodig. Deze 92 parkeerplaatsen worden op het kavel aangelegd. De ontwikkelaar stelde voor om initieel minder parkeerplaatsen aan te leggen: 63 in plaats van 92. Het plan bestaat uit studentenkamers en het autobezit onder studenten ligt landelijk in stedelijk gebied lager dan de parkeernorm. De aanleg van een kleiner aantal parkeerplaatsen biedt ruimte voor een groene invulling op het kavel, aan de voorzijde van het gebouw.

Om te voorkomen dat er toch te weinig parkeerplaatsen zouden zijn, was er een monitorvoorstel uitgewerkt. Het voorstel was om de komende jaren, na ingebruikname van het gebouw, vier keer per jaar de parkeerdruk op het kavel te meten en alsnog extra parkeerplaatsen aan te leggen als de parkeerdruk te hoog zou worden (meer dan 90%). Dit voorstel is voorgelegd aan de wijkbewoners. Via een enquête is draagvlak voor dit idee gepolst. Uit deze enquête bleek onvoldoende draagvlak. De 92 parkeerplaatsen worden daarom alsnog direct aangelegd. Op 23 juni 2021 heeft de gemeente een mailing verstuurd aan alle bewoners van Fascinatio over het parkeren bij dit kavel. De gemeente heeft de omgeving gevraagd om mee te denken over de parkeeroplossing van het kavel. De bewoners hebben aangegeven dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplekken. Dit betekend de aanleg van 92 parkeerplekken Conclusie Gelet op het bovenstaande hebben wij het voornemen de omgevingsvergunning eerste fase voor het afwijken van het bestemmingsplan “Fascinatio Capelsebrug“ voor één woongebouw met daarin 15 woningen die ruimte bieden aan 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, op het perceel kavel 2k4 nabij Fascinatio Boulevard 522 te verlenen.