02.03 - conceptverslag cie SOB 250625 (20.00 uur)

Verslag van de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en -Beheer, gehouden op woensdag 25 juni 2025, in de raadzaal, aanvang 20.00 uur Aanwezig zijn als:

voorzitter:

de heer W. Vervat;

volksvertegenwoordigers: de heer G. Spruit, raadslid Leefbaar Capelle; mevrouw L. Feuth, raadslid D66; de heer drs. S. van Loef, raadslid VVD; de heer B.H.W. Oudshoorn, raadslid SGP; de heer E. Hartog, burgerraadslid GroenLinks; mevrouw A.V.A. Raaijen, raadslid PvdA; de heer drs. P. Heerens RC, burgerraadslid ChristenUnie; de heer drs. N.H. van Buren MCD, burgerraadslid CDA; de heer M.W. Vlot, raadslid SP; secretaris:

drs. A.J.M.C. Schoenmakers;

portefeuillehouders:

de heer S. Geissler, wethouder; de heer C.A.J. Schaatsbergen, wethouder; de heer D.B. van Woudenberg, wethouder;

notulist:

de heer H. Veenstra (Notuleerservice Dictum)

Op de publieke tribune zijn bij aanvang van de vergadering geen personen aanwezig. 1. Opening, mededelingen en vaststelling agenda De VOORZITTER opent de vergadering en heet eenieder van harte welkom. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Spreekrecht Van het spreekrecht wordt geen gebruik gemaakt. 3.

Gemeenschappelijke regelingen (MRDH Verkeer)

Er zijn geen mededelingen. 4. Jaarstukken 2024 (Jaarverslag en Jaarrekening) Programma 2: Verkeer, Vervoer en Waterstaat De heer HARTOG gaat in op het fietsbeleid. In het staatje op pagina 31 valt te lezen dat het aantal gewonden bij geregistreerde ongevallen behoorlijk is gestegen. In de Blinkert is de weg aangepast, maar desalniettemin vinden ook daar nog regelmatig ongevallen plaats. Hoe wil de wethouder het fietsbeleid verder uitrollen en de gevaarlijke kruisingen zodanig aanpassen dat het nog binnen de financiële ruimte past? Op pagina 33 leest hij dat het opstellen van het OV-plan is geannuleerd. Daarbij is vermeld dat de gemeente Capelle aan den IJssel geen concessieverlener is. Hij begrijpt dat een plan voor openbaar vervoer anders wordt als men geen concessieverlener is, maar hij vindt wel dat Capelle een bepaalde visie moet hebben op openbaar vervoer binnen de gemeente. Hij zou het slecht vinden als zo’n plan dan zomaar wordt geannuleerd. De heer HEERENS vraagt aandacht voor het stimuleren van reizen buiten de spitsen en meer met de fiets. Werkgevers worden benaderd om hun werknemers te verleiden op een meer duurzame wijze te reizen of thuis te werken.

Wat houdt dat precies in? Deze zin is hij de afgelopen jaren steeds tegengekomen, maar wordt er ook daadwerkelijk iets gedaan of moet gewoon geconcludeerd worden dat dit niet iets is voor de gemeente en beter achterwege kan worden gelaten? Wethouder VAN WOUDENBERG deelt mede dat naar aanleiding van de vraag van de heer Heerens even navraag wordt gedaan en dat hierop eventueel bij programma 8 nog zal worden teruggekomen.

1728035/2046211

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 2 van 9

Het fietsbeleid is vorige week, of de week daarvoor, door het college aan de raad toegestuurd, met daarbij een heel plan, waarbij wel is aangegeven dat er op dit moment geen budget is en dat het fietsbeleid zal worden meegepakt bij het uitwerken van IBOR-projecten en wanneer meekoppelkansen mogelijk zijn. Acties worden alleen ondernomen als blijkt dat bepaalde kruispunten echt onveilig zijn, en dat gebeurt ook in overleg met de Fietsersbond. Ook met de MRDH wordt wel bezien welke punten met subsidie van de MRDH kunnen worden aangepakt, en hetzelfde gebeurt als subsidies van het rijk kunnen worden verkregen, maar echte veiligheidsissues worden niet heel groot opgepakt, behalve in geval van een acute situatie. Helaas gebeuren nog altijd te veel ongelukken, maar die vinden door de hele stad heen plaats. Het OV-beleid vindt via de MRDH plaats en in dat verband worden ook afspraken gemaakt met de RET en andere vervoerders. Waar ervoor is gepleit ter zake een visie en een beleid te ontwikkelen, moet hij zeggen dat daarvoor de capaciteit en het geld ontbreken. De heer VAN BUREN zegt wel benieuwd te zijn wat voor de wethouder de spiegel is bij het bespreken van het OV-beleid in de bestuurlijke commissie van de MRDH, wanneer deze zelf geen sturing geeft uit een OV-plan of een OV-idee voor Capelle.

Wethouder VAN WOUDENBERG repliceert dat in de mobiliteitsvisie die momenteel door de MRDH wordt opgesteld en na de zomervakantie deze kant op komt, heel duidelijk is omschreven dat de MRDH streeft naar maximale bereikbaarheid voor alle inwoners in het MRDH-gebied en daarbij die vervoersmiddelen wil gebruiken die daarvoor het meest opportuun zijn, zoals bijvoorbeeld de buurtbus als het gaat om de bereikbaarheid in buurten binnen de gemeente Capelle. Mevrouw FEUTH attendeert erop dat in Capelle ook de denktank-MRDH functioneert, waarin al dit soort onderwerpen vanuit Capels oogpunt gewoon worden besproken met raadsleden die ook in adviescommissies van de MRDH zitten. Er is dus wel degelijk een verbindend geheel. De heer VAN BUREN zegt mevrouw Feuth dank voor deze aanvulling. Het verschijnsel is hem niet helemaal onbekend, maar wanneer het gaat over de reflectie wat dan de richting voor het OV is, kan hij zich voorstellen dat dat niet alleen een zaak is van het college, maar ook breder de raad dan alleen de enkele leden die in de denktank van de MRDH zitten. Wethouder VAN WOUDENBERG zegt inmiddels ook de laatste vraag van de heer Heerens te kunnen beantwoorden.

De gemeente is via de MRDH aangesloten bij Zuid Holland Bereikbaar, het adviesorgaan dat in Zuid Holland campagnes voert om werkgevers te stimuleren hun personeel op een andere wijze naar het werk te laten komen, via het OV en via de fiets. Zuid Holland Bereikbaar, de partij die door de gemeente met geldelijke middelen wordt ondersteund, vervult die rol richting de bedrijven. De heer HEERENS verzoekt daarover wat nadere uitleg te verschaffen in een paar zinnen die aan het stuk zouden kunnen worden toegevoegd. Wethouder VAN WOUDENBERG zal ervoor zorgen dat daarover in de volgende P&C-cyclus iets geschreven wordt. Programma 8: Stadsontwikkeling - Omgevingswet Geen opmerkingen. 5. Vereveningsreserve Sociale Woningbouw Mevrouw RAAIJEN toont zich namens de PvdA ingenomen met het voorstel. De enige vraag die haar nog rest is hoe het risico zal worden afgewikkeld met betrekking tot het splitsen van projecten. Het vereveningsprogramma voorziet in een drempel vanaf drie woningen, maar hoe wordt gemonitord dat onder die grens wordt gebleven? De heer HARTOG noemt het uitstekend dat dit vereveningsfonds in het leven wordt geroepen. Dat hiervoor startkapitaal nodig is, is ook begrijpelijk. Hij is benieuwd of de wethouder iets kan vertellen over de animo bij de ontwikkelaars.

De heer HEERENS vraagt hoe voorkomen wordt dat dit fonds als een afkoopmogelijkheid gezien wordt door ontwikkelaars, in die zin dat ze in plaats van sociale huurwoningen meer rendabele woningen neerzetten en dan een boete of betaling aan het vereveningsfonds voor lief nemen, met als gevolg dat er uiteindelijk minder sociale-huurwoningen komen dan wenselijk is.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 3 van 9

Daarnaast heeft hij een technische vraag gesteld over het aantal van 24 sociale woningen. Naar hij begrijpt, stelt Havensteder die eis van minimaal 24 sociale-huurwoningen. Volgens hem is dat aantal van 24 geen standaard-rekenregel. Naar hij weet, zal ook met andere woningcorporaties worden gekeken naar verschillende projecten en zal de gemeente niet alleen met Havensteder zaken doen. Hij vraagt zich dan ook af in hoeverre deze regel ook van toepassing is bij andere corporaties, want volgens hem is dit echt iets van Havensteder. Als een andere corporatie de grens naar bijvoorbeeld 12 sociale-huurwoningen zou willen trekken, lijkt hem dat prima. Kortom, hij stelt voor die 24 socialehuurwoningen te laten vervallen. De heer VAN BUREN meent dat het vanzelf spreekt dat de gemeente over een instrument als dit beschikt en het is dan ook goed dat dit voorstel voorligt en dat nagedacht wordt over alle randvoorwaarden om dat goed te laten functioneren. Het is natuurlijk ook een instrument waarmee de gemeente hoopt af te dwingen dat de ontwikkelaars binnen hun projecten zelf tot socialehuurwoningen komen. Hij is wel benieuwd hoe in de beheersfase van de woningen, en zeker bij sociale-huurwoningen, met gemengde complexen omgegaan wordt, omdat dat niet altijd een zegen is voor het beheer en het onderhoud op de lange termijn.

In de discussie met ontwikkelaars zou er dan ook bij de splitsing van projecten, als het dus meer gaat over gebiedsontwikkeling dan één complexe ontwikkeling, voor gezorgd moeten worden dat sociaal en koop gescheiden zijn, om in de beheersfase ook een veel duidelijker constructie te hebben die garandeert dat in ieder geval het beheer, zeker voor de kopers, beter georganiseerd wordt en op een ander niveau dan Havensteden soms via haar eigen onderhoud in weet te brengen. Voor de rest staat in het programma ontwikkelaar als generieke groep. Hij kan zich dat wel voorstellen, maar is het college ook bereid na te denken over de mogelijkheid een splitsing in soort ontwikkelaars te maken, om zo ook bij sommige ontwikkelingen voorrang te geven, of meer kansen te bieden aan bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap, of woningcoöperaties? Daardoor kunnen ook andere vormen van kleinschalige huisvesting ontstaan die op een andere manier proberen woningen beschikbaar te houden voor de lokale bewoner, zoals bijvoorbeeld knarrenhoven of kleine coöperaties met een soort verbonden eigendom, waarbij afspraken worden gemaakt over de waardeontwikkeling mocht iemand ooit vertrekken, en dat er ook een soort ballotage is.

En dan kan het zijn dat de extra prijs die nu betaald zou moeten worden voor de verevening voor sociale huur, dat soort kleinschalig initiatieven in de weg zou kunnen staan, terwijl die wel erg lokaal geworteld kunnen zijn. De heer SPRUIT deelt mede dat hierover in de fractie toch wel even is gediscussieerd, en dat had twee redenen. Allereerst de bedragen die genoemd worden en die uitgekeerd of betaald moeten worden als wel of niet wordt voldaan aan het aantal sociale woningen. Verwezen wordt naar de gemeente Zuidplas waar de bedragen op gebaseerd zijn. De wethouder verzoekt hij eens toe te lichten of die bedragen toereikend zijn, of initiatiefnemers daarmee werkelijk over de drempel kunnen worden geholpen om extra sociale-huurwoningen te gaan bouwen. De tweede reden lijkt een beetje op de vraag van de Heerens. Uit het document kan hij niet echt opmaken hoe precies de toets plaatsvindt of een ontwikkelaar voldoet aan de regels om minder sociale-huurwoningen te bouwen, maar andersom ook wanneer die geld toegestopt krijgt omdat de exploitatie anders kennelijk niet rond te krijgen is.

Hoe wordt dat getoetst, op welk niveau, wordt daarover periodiek gerapporteerd aan het college en kan de raad die rapportages ook inzien, om te voorkomen dat die gelden op de verkeerde manier besteed worden en dat het, zoals de heer Heerens opmerkte, soms wel makkelijk wordt om te besluiten het maar niet te doen en dan de boete maar te betalen. Mevrouw FEUTH deelt mede dat het ook D66 verheugt dat een fonds als dit in het leven wordt geroepen. Wel heeft de fractie nog een aantal vragen. In alle stukken staat dat vanaf 3 woningen 30% sociaal gebouwd moet worden. In haar herinnering waren dat er altijd 12. Ze is dan ook benieuwd waar dat aantal van 3 nu opeens vandaan komt. Heeft ze het altijd verkeerd begrepen, of zijn de regels aangescherpt? Zo wordt het voor kleine ontwikkelaars wel heel moeilijk om hieraan te kunnen voldoen. Verder staat in het raadsvoorstel dat het realiseren van minder sociale-huurwoningen alleen kan met een goede onderbouwing. Die hele onderbouwing, en waarop dan getoetst wordt, kan ze in het programma niet terugvinden.

Wat is die goede onderbouwing en waar moeten ze aan voldoen? Kan men inderdaad niet gewoon besluiten er niet aan te voldoen en dan die boete maar te betalen? Het bedrag van € 200.000 dat genoemd wordt vindt ze best wel een mager startkapitaal, zeker als je vervolgens leest welke bedragen uitgekeerd worden als mensen hun project niet rond krijgen.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 4 van 9

Bij de één zit je dan al op € 36.000 per woning. Nou, dan kun je er net 8, 9 realiseren en dan is je fonds leeg. En er wordt alleen uitgekeerd op het moment dat er geld in het fonds zit. Ze is wel benieuwd hoe de wethouder daartegen aankijkt. De heer VAN LOEF begrijpt dat dit voorstel voortkomt uit het programma Wonen. In die zin is het dus inderdaad een stap verder, en dat zal hij gemakshalve maar niet verder ter discussie stellen. Het besluit over afdracht, bijdrage en omvang ligt bij het college, naar hij begrijpt. In hoeverre heeft de raad daar nog zicht op? Zojuist is al een vraag gesteld over de hoogte van het bedrag. Een vraag die daaraan wat hem betreft vooraf gaat is: waar is dit bedrag op gebaseerd? Daarnaast wordt in het programma gesproken over een evaluatie. Hoe ziet die evaluatie eruit en wat voor criteria worden gehanteerd bij die evaluatie? De heer OUDSHOORN beschouwt dit, net als al door andere sprekers is aangegeven, als een goed instrument, als aanvulling op de mogelijkheden om meer sociale-huurwoningen te krijgen. Tegelijkertijd is het dus ‘maar’ een instrument. Wat hij bij dit vereveningsfonds ziet, is dat er weinig transparante toekenning is. Er worden een aantal criteria genoemd, maar eigenlijk staat erachter, en dat haalt dat eigenlijk wel weer onderuit, dat het besluit altijd bij het college is.

Dat geeft eigenlijk aan dat er sprake van willekeur zou kunnen zijn. De oproep van de SGP is dan ook: zorg dat wat strikter en helderder is hoe gebruik wordt gemaakt van deze regeling. Tegelijkertijd kent deze regeling een berekening die op bedragen uitkomt die, als je kijkt naar heel veel andere vereveningsfondsen in het land, behoorlijk wat schommelen. Met name de grotere steden kennen hiervoor veel hogere bedragen toe. Is er onderzoek naar gedaan waarom dat zo is? Amsterdam zit dik op het dubbele, Rotterdam zit € 10.000 hoger. Hoe komt het nu dat grote steden hier zo hoog op inzetten? Is dat drempelverhogend, of juist stimulerend? Het bedrag van € 200.000 is net al genoemd. Aan de ene kant zou het eigenlijk niet nodig moeten zijn, want je hoeft pas extra te bouwen op het moment dat er een eerste termijn gebouwd is, dus je zou zeggen: die pot vult zich op het moment dat je een tekort hebt. Tegelijkertijd: wil je ‘m ook echt inzetten als instrument om te stimuleren, dan heb je inderdaad kans dat je er maar zes woningen mee kunt betalen, zoals mevrouw Feuth terecht opmerkte. Hij weet niet wat goed is, maar als dit belemmerend zou werken – stel dat er meer aanvragen komen dan er geld is –, dan gaat hij ervan uit dat de raad zal worden gevraagd er wat geld in te stoppen.

Wethouder GEISSLER start zijn beantwoording met de vraag hoe ervoor zal worden gezorgd dat het risico wordt afgewikkeld met betrekking tot het splitsen van projecten en hoe wordt gemonitord dat daarmee niet al te creatief wordt omgegaan. De gemeente sluit bij ruimtelijke ontwikkelingen meestal een anterieure overeenkomst af en zo’n overeenkomst wordt geplot op de kavel waarop iets gaat plaatsvinden. Op dat moment kan ook worden afgesproken wat wel en niet onder de vereveningsreserve valt. Op die manier wordt het gebied eigenlijk aangewezen. Soms zijn er ook grotere gebiedsontwikkelingen, die mogelijk zelfs een projectontwikkelaar overstijgen, en zouden projectontwikkelaars het in onderling overleg kunnen oplossen. Wel is het zo dat binnen dat gebied 30% de leidraad is en als het dan niet gerealiseerd kan worden, is dit vereveningsfonds er. Op die manier wordt voorkomen dat hier heel creatief mee wordt omgegaan. De heer Hartog informeerde naar het animo bij de ontwikkelaars. De ontwikkelende partijen die nu vaak bouwen zonder sociale huur te realiseren en straks een bijdrage zullen moeten leveren aan dit vereveningsfonds, zullen daarvoor in de buidel moeten tasten en daar minder blij mee zijn.

In de corporaties, waar waarschijnlijk een gedeelte van deze bijdrage terechtkomt, wordt het wat gemakkelijker om de sociale-huurwoning erbij te bouwen ten opzichte van die 30%, want er moet ergens gecompenseerd worden. De insteek van het fonds is dat de rekening eerlijk wordt verdeeld, dus dat het niet alleen maar bij de corporaties neergelegd wordt. In principe wordt van elke ontwikkelaar gevraagd om 30% te bouwen. De heer Heerens vroeg hoe voorkomen kan worden dat het fonds als afkoopmogelijkheid wordt gezien. Bepaald is dat tot 24 woningen kan worden afgekocht, en dat is bewust gedaan. Grote projecten, waarin eigenlijk ook gewoon sociale huur wordt verwacht, worden buiten beschouwing gelaten, zodat niet meer dan die 24 binnen zo'n project kan worden afgekocht. Iemand die 100 woningen zou realiseren waarvan 30% sociaal, zou er dus maximaal 24 kunnen afkopen en niet alles. Het aantal van 24 is niet zomaar een standaard-rekenregel. Een en ander is in overleg met Havensteder bepaald. Er worden natuurlijk ook gesprekken gevoerd met andere corporaties, maar er zijn er niet zo heel veel die interesse hebben om op dit moment in Capelle te investeren. Ook daarbij gaat het eigenlijk altijd over projecten waarin minimaal 100 woningen worden gebouwd.

Corporaties bouwen meestal sociaal en zouden nog een stukje middelduur kunnen bouwen, maar daarmee is ook wel gezegd dat die 24 een acceptabele grens is.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 5 van 9

De heer Van Buren heeft gevraagd hoe met gemengde complexen wordt omgegaan en het college daarnaast een aantal suggesties meegegeven over überhaupt het omgaan met gemengde complexen, waarvoor dank. Maatwerk kan altijd worden toegepast en dat is door het college ook in het voorstel opgenomen. Stel dat het absoluut niet uit zou kunnen om een sociale huurwoning in een bepaald complex te realiseren, of dat het om andere redenen volledig onwenselijk is dat te doen, dan zijn er mogelijkheden om maatwerk toe te passen. De heer Spruit heeft verwezen naar de gemeente Zuidplas. Het college denkt dat dit initiatief wel degelijk corporaties over de streep zal trekken om meer sociaal te gaan bouwen. Er wordt een substantiële bijdrage geleverd om het tekort te dichten op een sociale huurwoning en corporaties maken vaak ook wel de afweging in welke gemeente het het meest interessant is om de opgave te realiseren. Met dit fonds heeft de gemeente in ieder geval iets te bieden en doet ze meer dan wanneer het fonds er niet zou zijn, waarmee het dus sowieso aantrekkelijker wordt in Capelle. De rapportage wordt meegenomen bij de monitor wonen is de bedoeling. Hoe dat precies zal gebeuren en wat daar allemaal in wordt meegenomen haakt ook aan op de vraag van de heer Van Loef of er niet alleen maar zal worden afgekocht en vervolgens niet door de corporaties geld zal worden gevraagd uit het fonds.

Dat is belangrijk om mee te nemen en er zijn nog een aantal criteria die gaandeweg nader uitgewerkt zullen moeten worden. Er is goed gekeken naar de gemeente Zuidplas, die hiermee al ervaring heeft opgedaan. Aan het adres van mevrouw Feuth merkt hij op dat de drempel vanaf 3 woningen een bewuste keuze is, om ervoor te zorgen dat iedereen een eerlijke bijdrage levert aan het realiseren van voldoende sociaal. Iemand die vanaf die 3 woningen alleen maar vrijesectorwoningen realiseert zal een bijdrage moeten leveren aan het fonds. Daarvan kan natuurlijk niet direct een volledige sociale-huurwoning worden gerealiseerd, maar diezelfde bijdrage kan wel weer worden ingezet door een corporatie voor een woning van een zelfde grootte bijvoorbeeld. Mevrouw FEUTH vraagt of het juist is dat in de afspraken met bijvoorbeeld de provincie eerder altijd een aantal van 12 werd genoemd en dat nu bewust gekozen is voor 3. Wethouder GEISSLER antwoordt dat er nu in ieder geval bewust voor is gekozen is om een aantal van 3 te hanteren, zodat iedereen een eerlijke bijdrage levert aan de opgave en niet bewust, als er 12 woningen gerealiseerd zouden kunnen worden, daar dan onder gaat zitten. Of een aantal van 12 eerder genoemd zou zijn in beleidsstukken, weet hij niet, maar dat wil hij desgewenst wel uitzoeken. Het is inderdaad de bedoeling € 200.000 als startkapitaal te hanteren.

Aanvankelijk is wel de vraag gesteld of überhaupt een startkapitaal nodig zou zijn, maar uiteindelijk is daartoe wel besloten, ook omdat het fonds naar verwachting geleidelijk gevuld zal worden en ook geleidelijk onttrekkingen zullen plaatsvinden. De heer Oudshoorn trok een vergelijking met Amsterdam en Rotterdam en vroeg hoe de bedragen in deze vereveningsreserve tot stand zijn gekomen. De gemeente heeft zich specifiek gericht op de grondwaarde en niet zozeer een vergelijking gemaakt met andere gemeenten, maar ook als die vergelijking wel zou worden gemaakt, dan zou bijvoorbeeld bij Amsterdam blijken dat die prijzen veel hoger zullen uitvallen omdat de grondwaarde daar ook hoger is. Mevrouw FEUTH zegt nog een antwoord te hebben gemist op haar vraag over een goede onderbouwing. Desgevraagd licht zij toe dat op pagina 1 van het raadsvoorstel staat dat het realiseren van minder sociale huurwoningen alleen kan met een goede onderbouwing. Die goede onderbouwing mist ze in het programma. Wanneer mag een ontwikkelaar nou zeggen dat hij er niet aan kan voldoen, of mag hij dat altijd zeggen als hij er geen zin in heeft? Wethouder GEISSLER erkent dat het heel lastig is om dat te objectiveren, ook omdat niet per scenario of per project in de stad bekend is wat men tegen zal komen. Het gaat bijvoorbeeld om ruimtelijke knelpunten en de vraag of het zeer wenselijk is om iets te doen.

Er wordt echt een belangrijke stap gezet in de stad, waarbij ook woningbouw wordt gebruikt en bijvoorbeeld maatschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd, maar het is bijna niet te objectiveren dat het echt het oordeel is van het college om daar in de uitvoering heel scherp op te zijn, ook aan de ambtelijke organisatie. Men wil die 30 gewoon zoveel mogelijk realiseren en niet dat dit een afkoop wordt. Mevrouw FEUTH vraagt of het dan niet verstandig is een opmerking over die goede onderbouwing in het programma te vermelden, zodat het college daarnaar kan verwijzen.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 6 van 9

Wethouder GEISSLER merkt op dat daarover in punt 4 in het programma wel het een en ander wordt genoemd. Overigens zegt hij toe dat, als dit door het college wordt toegepast, in de monitor wonen zal worden opgenomen wat het afwegingscriterium geweest is van het college. Tweede termijn De heer OUDSHOORN zegt nog altijd enigszins te worstelen met de willekeur waarop hij in eerste instantie al wees, omdat het te allen tijde het college is dat een besluit neemt. Hij hoopt dat de wethouder alsnog kan uitleggen hoe dat voorkomen kan worden. Mevrouw FEUTH deelt mede dat D66 na de toezegging van de wethouder dat de onderbouwing in de monitor zal worden opgenomen kan instemmen met het voorstel. De heer SPRUIT zegt dat voor Leefbaar Capelle hetzelfde geldt. De heer VAN BUREN zegt dank voor de beantwoording. Het maatwerk vereist, zeker als er lokale initiatieven zijn, een goede overweging. Als daar de ruimte voor is, moet het daar maar eens mee worden gedaan en hoeft het niet vastgelegd te worden in het stuk zelf. Dat geeft alle ruimte voor alle initiatieven die hij nu niet kan verzinnen, maar waar het college misschien wel mee te maken zal krijgen. Mogelijk heeft hij eroverheen gelezen, maar bij zijn weten zit er geen tijdsfactor in deze notitie.

Hoe lang moeten sociale-huurwoningen, die eigenlijk een subsidie op de grondwaarde krijgen, minstens sociale-huurwoning blijven om in aanmerking te komen voor een bedrag uit het vereveningsfonds? De heer HEERENS denkt dat het in de praktijk wel zal meevallen met het aanvoeren van redenen om hiervan af te wijken. Er zijn inmiddels wat voorbeelden genoemd van andere plaatsen, bijvoorbeeld Amsterdam, waar al langer met zo'n vereveningsfonds gewerkt wordt. Volgens hem kan daar wel informatie worden opgehaald over de gronden waarvan gebruik wordt gemaakt om hiervan af te wijken. Wethouder GEISSLER begint met de vraag van de heer Oudshoorn hoe willekeur voorkomen kan worden. Zojuist al is aangegeven dat in punt 4 van het programma een aantal zaken staan waarmee rekening moet worden gehouden. Het is van belang iedere keer goed te formuleren waarom afgeweken wordt. Het blijft maatwerk en is daarom niet helemaal te objectiveren. De heer Van Buren informeerde naar de tijdsfactor. In de notitie wordt verwezen naar de vigerende definitie van sociale woning en daarin wordt verwezen naar het programma Wonen, waarin een termijn van 25 jaar is opgenomen. De VOORZITTER sluit de beraadslagingen met de conclusie dat het voorstel als hamerstuk naar de raad kan worden geleid. 6.

Update Woningbouwprogramma Voorjaar 2025 De VOORZITTER attendeert erop dat vragen over de geheime bijlage dienen te worden gesteld in de besloten vergadering, die na afloop van deze vergadering zal worden belegd. De heer OUDSHOORN zegt dank voor de update met heldere uitleg. De fractie resten geen vragen en zal een en ander met interesse blijven volgen. De heer VAN LOEF typeert de voorliggende update, met alle respect voor de (voor een deel ook ontbrekende) statistieken, als een papieren exercitie. Uiteindelijk gaat het natuurlijk om de vraag of deze woningen wel zullen worden gebouwd en daar zit volgens hem net de kneep, want hoe realistisch zijn al deze plannen? Een substantieel deel zal weliswaar in Rivium plaatsvinden, maar dan nog. Zijn vraag is dan ook of niet wat kritischer naar de planning gekeken zal moeten worden en of de gemeente wel in staat zal zijn haar capaciteit op tijd op orde te hebben om dit hele programma los te trekken. Mevrouw FEUTH zegt dank voor het voorliggende stuk dat een stuk leesbaarder is dan het vorige en nog veel beter dan dat van de keer daarvoor. Er zit echt schot in, al zijn er ook nog wel enkele opmerkingen en vragen.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 7 van 9

Het stuk maakt gewag van ‘732 woningen lage huur particulier’. Uit het verleden is bekend dat die cijfers niet altijd betrouwbaar waren. Hoe betrouwbaar is dit getal dan nu? Is het betrouwbaar omdat het alleen maar nieuwbouw betreft en dan vanaf het begin gemonitord kan worden, of is nu opeens zicht op de particuliere sociale en lage huur? Dat zou ze wel heel interessant vinden. De lage en de sociale huur zijn bij elkaar opgeteld, behalve in grafiek 4 en 5, waardoor in de rest van de stukken niet meer zichtbaar is wat het aandeel sociale huur is. Ze vindt het jammer dat dat niet opgesplitst wordt. Met name bij de te realiseren woningen is daardoor heel slecht te zien hoeveel sociale woningen nu gerealiseerd worden. Zijn er geen mogelijkheden om dat alsnog te verduidelijken? De studentenwoningen worden nog steeds niet als aparte categorie benoemd. Ze meent dat was afgesproken dat die wel als aparte categorie benoemd zouden worden. Waarom is dat niet gebeurd? Ten slotte herinnert ze de wethouder eraan dat hij nog iets zou uitzoeken naar aanleiding van de opmerkingen die zij in de vergadering van gisteren over netcongestie naar voren heeft gebracht. De heer SPRUIT dankt de wethouder voor het uitgebreide overzicht, dat de woningontwikkelingen goed laat zien.

Wat het alleen wat lastig leesbaar maakt, is dat, als een categorie woningen later wordt opgeleverd dan gepland, dit in een rapportageperiode later komt te staan, waardoor de cijfers onderling wat moeilijk te vergelijken zijn. Dit zal gedaan blijven worden tot in ieder geval 2032, wat de vraag doet rijzen of dit niet beter jaarlijks kan worden gedaan in plaats van twee keer per jaar, want er zal best behoorlijk wat werk in zitten en misschien geeft het dan wel een ongeveer vergelijkbaar, mogelijk zelfs een nog beter inzicht dan nu het geval is. De heer HEERENS oppert dat er ook voor gekozen zou kunnen worden één keer per jaar een wat uitgebreidere vergelijking te verstrekken, zoals nu het geval is, en een tweede keer in het jaar de verschillen te benadrukken. De heer HARTOG maakt zich enige zorgen over de cijfers. In het huidige woningbouwprogramma staan 8 huurwoningen minder en het kan toch niet de bedoeling zijn dat Capelle achteruit gaat? Het zijn per slot van rekening woningen waaraan veel behoefte bestaat. Ook in de tekst van het woningbouwprogramma staat dat het totaal aantal huurwoningen afneemt. Hij begrijpt dat projecten tegen problemen aanlopen, zowel intern als extern, maar op een of andere manier heeft hij het gevoel dat de urgentie nog niet genoeg gevoeld wordt. Er zijn gewoon zo snel mogelijk woningen nodig, mensen staan er om te popelen.

Hij dringt er daarom bij de wethouder op aan hierop strakker te sturen om een versnelling te forceren. Voorts een vraag over de beschikbare huizen binnen de verschillende drempels van de sociale huur. In de grafieken zijn deze drempels niet terug te vinden. Ziende hoeveel mensen op dit soort woningen reageren, vraagt hij zich af of wel de juiste woningen worden gebouwd. Wethouder GEISSLER herinnert de heer Van Loef eraan dat bij de behandeling van de jaarrekening in de vergadering van gisteren al het een en ander is gezegd over de planning van het woningbouwprogramma. Daarbij spelen factoren een rol waarop de gemeente invloed kan uitoefenen, maar ook een aantal waarbij dat niet het geval is. Soms loopt de gemeente ook tegen grenzen aan als ze te maken heeft met juridische procedures, zoals bij de studentenwoningen in Fascinatio. Natuurlijk zijn er ook zaken waarbij het daadwerkelijk gaat om capaciteit en dan zal de gemeente veel nadrukkelijker moeten sturen op de grotere projecten die impact hebben voor de stad. Op die manier wordt er ook voor gezorgd dat de massa juist wel gebouwd wordt en dat daarin versnelling wordt aangebracht. Intern zijn daarvoor ook al een aantal stappen gezet. Zodra daarover meer bekend is, zal hij dat via de collegebrief delen.

De heer VAN LOEF zegt best die collegebrief te willen afwachten, maar waar hier sprake is van een gemiddelde productie van 160 woningen per jaar, terwijl er 10.000 nodig zijn, vraagt hij zich af of het niet van realisme zou getuigen om de target bij te stellen, want nu wordt iedere keer achter de feiten aan gelopen. Wethouder GEISSLER deelt die zorgen. Aan de andere kant moet worden bedacht dat meer dan de helft van de woningen uiteindelijk in het Rivium zal moeten landen. Ook daarvoor geldt natuurlijk dat de gemeente tegen beperkingen aanloopt waarop ze niet altijd invloed kan uitoefenen. Dat is wel waar de gemeente mee te dealen heeft. Inderdaad zou het aantal van 160 woningen meer dan 1000 moeten worden per jaar.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 8 van 9

Wat de gemeente eraan kan doen is in ieder geval vanuit de organisatie zorgen dat de capaciteit vrij wordt gemaakt voor de massa en ook andere zaken aanpakken om te kunnen versnellen. Zodra daarover meer duidelijk is, kan hij dat met de raad delen. Mevrouw Feuth vroeg aandacht voor de 732 woningen met een lage huur. Het klopt dat, als er nieuwe projecten gerealiseerd worden, de gemeente aan de voorkant weet wat erin komt en wat het programma is, zodat op die manier ook zicht bestaat op in ieder geval de particuliere huur voor die periode. De lage en sociale huren zijn bij elkaar opgeteld, waardoor niet meer duidelijk is hoe dit is uitgesplitst en mevrouw Feuth drong erop aan dit te verduidelijken. Na deze vergadering kunnen ze samen wellicht nog even kijken naar de desbetreffende tabellen, om na te gaan wat daarin werkbaar is. Een toezegging wil hij er niet direct op doen, omdat er wel goede tabellen en grafieken nodig zijn die ook nog leesbaar zijn. Verder is ook nog het dashboard beschikbaar gesteld en daarin kan men die verdiepingsslag maken en nog verder gaan. Zelfs alle informatie die niet gegenereerd is, deze tabellen en deze monitor zijn via dat dashboard te verkrijgen. De studentenwoningen zijn apart vermeld in tabel c, maar of mevrouw Feuth daarmee voldoende bediend is, weet hij niet; dat wacht hij dan maar even af in de tweede termijn.

De netcongestie was inderdaad wat ingewikkeld geformuleerd in dit stuk. Die formulering zal worden aangepast, om duidelijk te maken dat het niet alleen gaat om netcongestie, maar dat men soms ook te maken heeft met vertraging in de aansluiting van woningen op het net omdat er op enig moment gewoon te weinig monteurs zijn en daarvoor wachtlijsten gelden. De heer Spruit vroeg zich af of het niet beter zou zijn om dit overzicht één keer per jaar vast te stellen in plaats van twee keer. De gemeente heeft twee keer per jaar te rapporteren over het woningbouwprogramma aan de provincie en gedurende het jaar komt het wel eens voor dat er wijzigingen zijn, zoals onlangs ook het geval was met de 8 huurwoningen minder, waaraan de heer Hartog memoreerde. De rekenkamer heeft de aanbeveling gedaan, die ook is overgenomen, dat de raad het programma vaststelt. Anders zou maar één keer per jaar een programma kunnen worden vastgesteld en dat komt niet uit met de provincie, vandaar dat twee keer per jaar iets aan de raad moet worden voorgelegd. Wellicht zou ervoor gekozen kunnen worden om de ene keer een wat beknoptere en de andere keer een wat uitgebreidere versie te presenteren. Aan de andere kant is het product zoals het er nu ligt ontwikkeld en is het een kwestie van aanvullen en misschien nog wat aanscherpen.

Hij meent dat men hiermee op de goede weg is en pleit er daarom voor dit gewoon door te zetten. De heer Hartog stelde een vraag over de 8 huurwoningen minder. 8 huurwoningen minder op een totaal van 10.000 woningen is nog geen 0,1% van alle geplande huurwoningen. Soms moet ook worden afgeweken om juist een versnelling aan te brengen en dan moet ook een programmakeuze gemaakt kunnen worden. Hij brengt de discussie rondom de Blinkert in herinnering, toen op het laatste moment nog aanpassingen aan het programma moesten worden gedaan om ervoor te zorgen dat daar gebouwd kon worden. Tweede termijn Mevrouw FEUTH bevestigt de wethouder dat diens verwijzing naar tabel c voldoende is. Ze had even gemist dat de studenten daarin apart vermeld stonden. Na afloop van de vergadering wil ze graag nog even met de wethouder bezien of in de tabel nog een kapje sociaal kan worden toegevoegd, waardoor duidelijk zichtbaar is welk onderdeel van de lage huur het sociale deel is. De heer HARTOG geeft in verband met de beperkte ambtelijke capaciteit in overweging die ambtelijke capaciteit vooral op de grote projecten in te zetten en wat minder op de kleine. Mevrouw RAAIJEN doet het goed te horen dat gekeken wordt naar versnellingsmogelijkheden; ze is erg benieuwd naar het resultaat daarvan. Zorgen maakt de PvdA zich over het stukje sociale huurvoorraad.

Afgewacht zal moeten worden hoe het daarmee in de toekomst gaat, maar ze is in elk geval blij dat het zo'n ontwikkelingsslag heeft gemaakt. De VOORZITTER stelt vast dat het voorstel als hamerstuk voor de raad kan worden geagendeerd.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: 1728035/2046211

pagina: 9 van 9

7. Rondvraag Van de rondvraag wordt geen gebruik gemaakt. 8. Sluiting De VOORZITTER sluit te 21.08 uur de vergadering. Aldus vastgesteld in de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en -Beheer van 23 september 2025, de secretaris, de voorzitter,