02.01 - verslag BESLOTEN commissie Stadsontwikkeling en -Beheer van 14-02-2022 (vertrouwelijkheid opgeheven dd 12-02-2024)

Verslag van de besloten vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en -Beheer, gehouden op maandag 14 februari 2022, in de raadzaal, aanvang 19.30 uur. Aanwezig zijn als: voorzitter : volksvertegenwoordigers :

mevrouw mr. A.S. van der Klauw-Cornet; de heer G. Spruit, raadslid Leefbaar Capelle; mevrouw J.W. Lauw-Schouten, raadslid Leefbaar Capelle; de heer J.S. Kolster MSc MA, raadslid VVD; de heer H.E. Tiesma, burgerraadslid D66; de heer B.H.W. Oudshoorn, burgerraadslid SGP; mevrouw C.W.J. Weemhoff MA, raadslid PvdA; de heer M.W. Vlot, raadslid SP; de heer E. Harinck, burgerraadslid CDA; de heer ing. P. Eilander, raadslid ChristenUnie; de heer E.C. Raadsen, raadslid GroenLinks; de heer drs. S. van Loef, raadslid Capels Bewoners Belang;

secretaris

:

de heer drs. A.J.M.C. Schoenmakers;

portefeuillehouder

:

de heer M.J.W. Struijvenberg, wethouder;

ambtelijke assistentie

:

de heer R. Van Gaal MSc MA, unithoofd Projecten Stadsontwikkeling; mevrouw drs. ing. C. van Hemert, senior beleidsadviseur ruimtelijke ordening; de heer Van den Herik, hoofd Juridische Zaken en Inkoop;

notulist

:

de heer D.J. van Eck (Notuleerservice Dictum).

1. Opening, mededelingen en vaststelling agenda De VOORZITTER opent de vergadering en heet eenieder van harte welkom. De vergadering vloeit voort uit een inhoudelijke bespreking van De Mient op 31 januari 2022. Op verzoek van het college stelt zij voor om de vergadering op grond van het tweede lid van artikel 25 en het eerste lid van artikel 55 van de Gemeentewet en artikel 10, lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur in beslotenheid te laten plaatsvinden. Er is namelijk sprake van fundamenteel juridische, economische dan wel financiële belangen van de gemeente. Aldus wordt besloten de vergadering in beslotenheid voort te zetten. 2. Plannen Mient Midden De VOORZITTER deelt mee dat de vergadering op verzoek van de commissie plaatsvindt. Er is namelijk behoefte om in beslotenheid te worden bijgepraat over relevante aspecten en over juridische en eventueel financiële consequenties van het mogelijk doorvoeren van inhoudelijke en procesmatige wijzigingen in het plan Mient-Midden. Ook de wethouder vindt het verstandig om daarvoor in een extra bijeenkomst bij elkaar te komen. Ter voorbereiding van deze bijeenkomst heeft de anterieure overeenkomst tussen Puka en de gemeente geheim ter inzage gelegen. Zo mogelijk kan die inzagetermijn na deze besloten vergadering nog met enkele dagen worden verlengd als daaraan behoefte is.

684933/723687

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 2 van 10

Presentatie De heer VAN DEN HERIK geeft aan dat de presentatie gaat over: ˗ hoe tot het huidige punt is gekomen; mevrouw Van Hemert zal hierop een toelichting geven; ˗ het geven van een toelichting op het bestemmingsplan; ˗ mogelijke consequenties van een keuze die deze avond wordt gemaakt. Het doel is de commissie inzicht te geven in de consequenties van een besluit tot het intrekken van het gebiedspaspoort De Mient. Mevrouw VAN HEMERT is senior beleidsadviseur ruimtelijke ordening en houdt een presentatie over de instrumenten. Er is namelijk onduidelijkheid gebleken over wat een gebiedspaspoort en een bestemmingsplan zijn en wat de verhouding daartussen is. Een bestemmingsplan valt onder de bevoegdheid van de raad. De gemeenteraad stelt een bestemmingsplan vast en dat is bindend voor burgers, bedrijven en de overheid. Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: 1. regels; 2. verbeelding; 3. een toelichting. Regels en de verbeelding zijn het juridisch bindende stuk van het bestemmingsplan. De toelichting kan worden gezien als een ruimtelijke onderbouwing bij bijvoorbeeld een omgevingsvergunning. Daarin staat hoe iets past binnen het beleid. Daarin worden ook de milieu hygiënische aspecten behandeld, zoals de toetsing aan de bodem, geluid, externe veiligheid en andere aspecten.

Onderdelen van het gemeentelijke beleid zijn een gebieds- of kavelpaspoort, maar ook programma’s, zoals het programma Wonen en programma Economie. Die zijn alleen bindend voor de gemeente, dus niet voor burgers en bedrijven. De gemeente toetst aan het beleid. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst het college die aan het bestemmingsplan. Bij passendheid binnen het bestemmingsplan wordt de vergunning verleend. Past een aanvraag niet binnen het bestemmingsplan, dan kan de omgevingsvergunning met redenen omkleed worden geweigerd of wel worden verleend in afwijking van het bestemmingsplan. In de casus De Mient wordt de omgevingsvergunning verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Bij een afwijking van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening. De initiatiefnemer levert daartoe een goede onderbouwing aan, waarin die aantoont dat aan een goede ruimtelijke ordening wordt voldaan. De gemeente toetst de aanvraag aan het gemeentelijke beleid, in dit geval het gebiedspaspoort De Mient. Geconcludeerd is dat de aanvraag voldoet aan de kaders van het gebiedspaspoort De Mient. Er is gevraagd waarom de gemeente een bestemmingsplan voor De Mient heeft gemaakt. Dat bestemmingsplan is opgesteld voor De Mient-Noord. Daarvoor lagen er concrete plannen. Voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid lagen er nog geen concrete plannen.

Voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid is alleen de milieucategorie omlaag gebracht om ervoor te zorgen in het noorden woningbouw mogelijk te maken, zodat er daardoor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gecreëerd kan worden. Het omlaag brengen van de milieucategorie kan men alleen met een bestemmingsplan doen. Met een omgevingsvergunning alleen kan men de milieucategorie niet omlaag brengen. Nogmaals benadrukt zij dat een gebiedspaspoort uitnodigings-/ontwikkelingsplanologie is. Het is een uitnodiging aan de markt om met initiatieven te komen. Dat is gebeurd bij De Mient-Noord, waarvoor een concreet plan is ingediend. Ook benadrukt zij dat bij een volgend binnenkomend plan eerst aan het bestemmingsplan wordt getoetst. Past het plan niet binnen het bestemmingsplan, dan wordt gekeken naar het gebiedspaspoort, het gemeentelijk beleid. Als het plan niet binnen de kaders past, dan is de omgevingsvergunning te weigeren. Past het plan wel binnen de kaders, dan kan de gemeente de omgevingsvergunning verlenen. De heer VAN LOEF mist participatie en vraagt op dat aspect in te gaan. Mevrouw VAN HEMERT geeft aan dat die uitgebreid heeft plaatsgevonden, ook in het kader van het gebiedspaspoort, de juiste plek voor de participatie. Ook bij het bestemmingsplan kunnen er zienswijzen worden ingediend. Er is aan inspraak gedaan en ketenpartners en andere overheden zijn betrokken.

De heer VAN LOEF vernam in een eerdere presentatie dat een gebiedspaspoort bedoeld is om de markt te verleiden. Dat is gelukt, maar en passant is vergeten om ook de omgeving in dit proces te verleiden. Daarop heeft hij graag een reactie. De VOORZITTER parkeert deze vraag voor de wethouder.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 3 van 10

Mevrouw WEEMHOFF las in het bestemmingsplan een hoogte van 12 meter, terwijl in het gebiedspaspoort eigenlijk geen hoogte is gedefinieerd en alleen is gesproken over hoogteaccenten. Zij vraagt of een bouw daardoor ook 100 meter hoog kan zijn. Mevrouw VAN HEMERT antwoordt dat in het bestemmingsplan voor De Mient-Noord alles exact is bestemd, ook qua bouwhoogte. Voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid gelden de bestaande bouwhoogtes. Bedrijven hebben nu een hoogte van maximaal 12 meter en dat is ook zo opgenomen in het bestemmingsplan. Voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid is alleen maar het gebruik qua milieucategorie afgeschaald. Voor de rest is er helemaal niets gebeurd met andere gebruiks- of bebouwingsmogelijkheden. Concrete bestemming was niet mogelijk omdat er op dat moment ook nog geen concrete plannen lagen. In het gebiedspaspoort is opgenomen dat er hoogteaccenten mogelijk zijn, maar het Q-team onderzoekt dan of die passend zijn binnen de omgeving. Mevrouw WEEMHOFF memoreert dat haar collega in oktober 2020 met de wethouder over het Q-team heeft gesproken en heeft gevraagd of het verstandig is om dat team te laten toetsen door een onafhankelijke commissie, omdat het Q-team vooral bestaat uit ambtenaren van de gemeente Capelle. Van haar collega begreep zij daarop een toezegging van de wethouder te hebben gekregen en zij is benieuwd hoe het daarmee staat.

De VOORZITTER parkeert deze vraag eveneens voor de wethouder. De heer HARINCK informeert naar de mogelijkheid om een gebiedspaspoort te amenderen. Mevrouw VAN HEMERT stelt voor ten behoeve van het antwoord op die vraag het vervolg van de presentatie af te wachten. De heer TIESMA begrijpt dat een bestemmingsplan leidend is ten opzichte van een gebiedspaspoort, dat een ambitiedocument is. Wat in een bestemmingsplan is genormeerd staat dan boven wat in een gebiedspaspoort staat. Hier is er nog de bijzondere situatie dat het bestemmingsplan later dan het gebiedspaspoort is vastgesteld. Het bestemmingsplan geeft een hoogte van 12 meter aan, aan welke norm een ontwikkelaar zich moet houden. Mevrouw VAN HEMERT legt uit dat er voor De Mient-Noord een concreet bouwplan was, zodat dat gebied concreet bestemd kon worden. Voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid waren er nog geen plannen, zodat in het bestemmingsplan daar alleen de milieucategorie omlaag is gebracht. De bebouwingsmogelijkheden van de huidige bedrijfsbebouwing zijn 12 meter hoog en zijn als zodanig bestemd. Aan het verdere gebruik is ook niets gewijzigd. De milieucategorie is van 3.1 naar 2 en 1 teruggeschaald. Als een omgevingsaanvraag binnenkomt past die bij nieuwbouw negen van de tien keer niet binnen het bestemmingsplan. Binnen Capelle kent men eigenlijk alleen actualisatieplannen.

De gemeente pakt daarom een gebied, bestemt daarin de dan actuele situatie heel krap binnen het bestemmingsplan. Voor een tweekapper met een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter mag er dan maximaal een gebouw terugkomen met die goot- en nokhoogte. Er is dus eigenlijk helemaal geen ontwikkelruimte. Dat is ook gebeurd voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid. De heer TIESMA begrijpt dat, maar er blijft dan overeind staan dat het bestemmingsplan later dan het gebiedspaspoort is vastgesteld. Je zou dan verwachten dat het gebiedspaspoort zou worden geamendeerd of dat er een nieuwe versie daarvan zou komen. Dat zou een verbeelding kunnen zijn van wat men er neer zou zetten. Volgens hem is het bestemmingsplan nu leidend, omdat het gebiedspaspoort eerder is vastgesteld. Mevrouw VAN HEMERT reageert dat de gemeente altijd kan afwijken van een bestemmingsplan en daarvoor zijn er ook middelen, zoals de Wabo ook zegt. Dat gebeurt bijna altijd. De gemeente maakt weinig nieuwe bestemmingsplannen. In de regel wijkt de gemeente af met een paspoort, waaraan de gemeente ook toetst. Dat gebiedspaspoort is niet bindend voor de burger en andere bedrijven, maar wel voor de gemeente. De gemeente toetst aan haar eigen beleid, het gebiedspaspoort.

De heer RAADSEN is van opvatting dat het de normale gang van zaken volgens de Wet ruimtelijke ordening is dat de overheid eerst een bestemmingsplan vaststelt en burgers vervolgens de kans geeft om binnen dat bestemmingsplan initiatieven in te dienen. Hij vraagt of mevrouw Van Hemert dat met hem eens is. Deze vraag stelt hij, omdat mevrouw Van Hemert zei dat over de hoogte in het bestemmingsplan niets is gezegd, omdat er nog geen aanvraag lag. Dat is volgens hem de omgekeerde gang van zaken. Zolang er nog geen bestemmingsplan is kan er naar zijn mening ook nog geen aanvraag voorliggen, omdat men in dat geval ook niet kan weten waaraan men moet toetsen.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 4 van 10

Het bestemmingsplan is na het gebiedspaspoort vastgesteld. Als dat gebiedspaspoort het gemeentelijke beleid zou hebben weergegeven is het uitermate vreemd dat dat beleid vervolgens niet in het bestemmingsplan is overgenomen. Als in het gebiedspaspoort alleen maar een hoogteaccent staat en in het bestemmingsplan 12 meter, dan had dat aangepast moeten worden. Nu concludeert hij dat het bestemmingsplan 12 meter zegt, zodat het plan afgewezen moet worden, omdat het bestemmingsplan het laatst vastgesteld is. Mevrouw VAN HEMERT is het niet met de stelling van de heer Raadsen eens. Een bestemmingsplan is een keuze en voor dat instrument hoeft men dus niet altijd te kiezen. Milieucategorieën wijzigen kan men echter alleen via een bestemmingsplan doen. Bestemmingen regelt men via een bestemmingsplan. Er hoeft geen aanvraag te liggen, maar er moeten wel bouwplannen liggen of iets dat uitgewerkt is. Dan is ook het kostenverhaal te regelen. Zomaar een bestemmingsplan wijzigen en zeggen dat een gebied ‘wonen’ wordt, terwijl er nog geen concreet zicht is op ontwikkeling betekent dat er planschade en andere kosten op de gemeente af komen. De gemeente moet die kosten ook kunnen doorrekenen aan ontwikkelaars, waarmee de gemeente een overeenkomst sluit. Een gebiedspaspoort vaststellen is juist de markt uitnodigen om variëteit erin te hebben.

Anders legt de gemeente alles vast en heeft zij geen concreet zicht erop of die ontwikkeling daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Eventuele planschade komt dan richting de gemeente, die zij niet kan afwentelen op de ontwikkelaar. De heer RAADSEN vindt dat volstrekte wartaal, die hij in strijd vindt met de grondgedachte van de Wet op de ruimtelijke ordening. De heer SPRUIT vraagt of het juridische kader waarom het gaat het intrekken van het gebiedspaspoort is en wat dat betekent voor De Mient-Noord als dat zou gebeuren. Mevrouw VAN HEMERT leidt die vraag door naar haar collega, die op dat onderwerp ingaat. De heer VAN DEN HERIK gaat in op de vraag over de consequenties van het intrekken van een eerder genomen besluit, het vaststellen van een gebiedspaspoort. Er ligt een aanvraag voor een vergunning om te mogen bouwen, waarbij afgeweken moet worden van bestemmingsplan De Mient. Het bouwplan past niet in het bestemmingsplan. In dat geval geeft de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aan dat bij een aanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan er een belangrijke bevoegdheid is voor de gemeenteraad, voordat het college eventueel kan besluiten om de vergunning te verlenen. De gemeenteraad kan aangeven of die al dan niet bedenkingen heeft tegen het verlenen van een vergunning of de inhoud van het plan.

Die bedenkingen moeten dan betrekking hebben op de ruimtelijke ordening ter plaatse. De verklaring van geen bedenkingen is een wettelijk instrument, dat ook is aangegeven in het Besluit omgevingsrecht, een amvb, een nadere uitwerking van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht geeft aan dat het mogelijk is dat de raad categorieën van gevallen aangeeft waarin die verklaringen van bedenkingen niet nodig zijn. De gemeenteraad heeft dat een aantal jaar geleden in een besluit gedaan. De raad heeft toen aangegeven iets meer aan de voorkant van ruimtelijke ontwikkelingen te willen gaan zitten en te gaan werken met gebiedspaspoorten. Die zijn een uitnodiging aan de markt. De raad is daardoor eerder bij de inhoudelijke discussie betrokken. De raad heeft destijds aangegeven dat voor gebieden waarvoor een gebiedspaspoort is vastgesteld, zoals De Mient, er geen afzonderlijke verklaring van geen bedenkingen nodig is. Bij een aanvraag met de wens of noodzaak om af te wijken van het bestemmingsplan kan het college daarover besluiten zonder dat een afzonderlijke verklaring van geen bedenkingen nodig is. De vraag is nu of de raad het gebiedspaspoort kan intrekken of wellicht amenderen. Het bestuursorgaan dat een besluit neemt kan dat besluit ook weer intrekken of wijzigen om haar moverende redenen. Daarbij moet er wel een goede onderbouwing zijn.

Aan die intrekking of wijziging kunnen consequenties verbonden zijn, die te maken hebben met belangen van andere partijen, zoals omwonenden en de aanvrager/projectontwikkelaar. Als het gebiedspaspoort De Mient wordt ingetrokken kan het college niet zonder het betrekken van de raad een vergunning voor het bouwplan verlenen. Dat is er van de raad een verklaring van geen bedenkingen nodig. Er ligt inmiddels een bouwaanvraag van de projectontwikkelaar voor, waaraan een voorbereidend traject is voorafgegaan. Een belangrijke factor is het bestaan van het gebiedspaspoort. De projectontwikkelaar mocht er van uitgaan dat er een gebiedspaspoort is, dus dat het aan het college is om op de aanvraag omgevingsvergunning te besluiten zonder nog een afzonderlijke verklaring van geen bedenkingen aan de raad te vragen.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 5 van 10

Ambtelijk en door het college is aangegeven dat het plan past binnen de beleidskaders van het gebiedspaspoort. Die stelling zou betekenen dat het college de vergunning zou mogen verlenen. Mocht de raad besluiten tot intrekken van het gebiedspaspoort, dan geldt een andere procedure. Dan moet een verklaring van geen bedenkingen worden afgegeven. Als de raad die verklaring niet afgeeft, dan kan het college de vergunning ook niet verlenen. De kans is dan reëel van de ontwikkelaar een schadeclaim tegemoet te kunnen zien. De hoogte van die claim is lastig te voorzien. Het gaat om een vergoeding van door projectontwikkelaar gemaakte kosten en gederfde inkomsten. Er is dus een financieel risico. Ook zijn er een bestuurlijk en juridisch risico. Een ontwikkelaar mag namelijk vertrouwen op besluitvorming van de gemeente. Het gaat om het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. De heer HARINCK heeft afgelopen week de anterieure overeenkomst ingezien, die een artikel bevat dat dat risico benoemt. Geformuleerd is dat er geen rechten door de ontwikkelaar kunnen worden ontleend als de procedure correct is gevoerd. Hij vraagt of de raad op het goede spoor zit als die het gebiedspaspoort wil intrekken. De heer VAN DEN HERIK adviseert niet om het gebiedspaspoort in te trekken, maar dat zou wel kunnen. De raad heeft het gebiedspaspoort vastgesteld en kan dat ook intrekken.

Er is een anterieure overeenkomst, waarin onder andere de inspanningsverplichting van het college staat om de overeenkomst met de ontwikkelaar na te komen. Een inspanningsverplichting betekent ook dat je nadrukkelijk moet aangeven wat je aan inspanning doet. De onderbouwing van het intrekken van het gebiedspaspoort moet heel goed zijn. Aangegeven moet worden waarom dat paspoort destijds is vastgesteld en waarom het nu wordt ingetrokken, wetende dat er een concrete aanvraag ligt. Er ontstaat een situatie dat de vergunningaanvraag er nog ligt. Daarover zal het college een besluit moeten nemen, maar het kan dat alleen doen met een verklaring van geen bedenkingen die de raad al dan niet geeft. Geeft de raad die verklaring niet, dan kan het college de vergunning niet verlenen. Geeft de raad die verklaring wel, dan kan het college de vergunning alsnog verlenen en verandert er eigenlijk niets aan de situatie. Mevrouw WEEMHOFF informeert naar de reden waarom er geen bestemmingsplan is gemaakt voor De Mient-Midden en De Mient-Zuid, waarin bijvoorbeeld een specifiekere duiding over de hoogte en hoeveelheden is gegeven. De heer VAN DEN HERIK kan die vraag niet beantwoorden, omdat zijn collega’s van stadsontwikkeling en planologie dat beter kunnen doen. De VOORZITTER parkeert daarom deze vraag.

De heer TIESMA herhaalt zijn vraag over het later vaststellen van het bestemmingsplan dan het gebiedspaspoort. In het bestemmingsplan staat een hoogte van 12 meter. Hij meent dat het gebiedspaspoort een ambitiedocument is, wat heel iets anders is dan een bestemmingsplan, dat voor iedereen geldt. Omdat het bestemmingsplan later is vastgesteld is D66 in de veronderstelling dat dat leidend moet zijn. Hij informeert naar de visie van de heer Van den Herik als jurist daarop. De heer VAN DEN HERIK antwoordt dat het gebiedspaspoort meer dan een ambitiedocument is en een uitnodiging aan de markt om met plannen invulling aan het gebied te geven. Gebiedspaspoorten komen eigenlijk in de plaats van verklaringen van geen bedenkingen. Zonder gebiedspaspoorten had het college geoordeeld dat een aanvraag niet in een bestemmingsplan past en dat het pas een positief besluit op een aanvraag kan geven als de raad een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven. Dat geldt ook voor elders in Capelle. Daarom heeft de raad destijds gezegd dat overal waar een gebiedspaspoort geldt niet de wettelijke vereiste van de verklaring van geen bedenkingen nodig is. Het gebiedspaspoort is dus een ambitiedocument, maar heeft ook een juridische betekenis. De heer TIESMA zou als omwonende naar de rechter stappen, omdat het bestemmingsplan later is vastgesteld.

Volgens hem is dat dan bovenliggend aan het gebiedspaspoort. De heer VAN DEN HERIK laat weten dat het bestemmingsplan volgens hem het belangrijkste document in de planologie is. Daaraan worden alle aanvragen met een ruimtelijk aspect getoetst. In dit geval is gezegd dat het voorliggende plan niet in het bestemmingsplan past. Er zijn mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken. Daarbij moet er een goede ruimtelijke onderbouwing zijn en het plan moet passen in een goede ruimtelijke ordening. Die motivering om af te wijken neem je mee in de door de raad af te geven verklaring van geen bedenkingen. Dat zou de route van het Besluit omgevingsrecht zijn. In het Besluit omgevingsrecht staat ook dat de raad categorieën van gevallen kan benoemen waarbij een verklaring van bedenkingen niet nodig is.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 6 van 10

Dat heeft de raad gedaan in het besluit om het gebiedspaspoort die status te geven. Daarmee heeft de raad de bestemming vastgesteld en tegelijkertijd het gebiedspaspoort. Wat in het gebiedspaspoort staat geeft inhoud aan de verklaring van geen bedenkingen die de raad ook moet afgeven. Het besluit van de raad om overal waar een gebiedspaspoort geldt geen verklaring van geen bedenkingen te hoeven afgeven staat gewoon. Dat besluit dateert uit 2016, ongeacht dat daarna nieuwe bestemmingsplannen zijn of worden vastgesteld. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN vraagt of de raad na het intrekken van het gebiedspaspoort ook kan besluiten tot een verlaagde bouwhoogte van het appartementencomplex, waarna pas een verklaring van geen bedenkingen wordt afgegeven. Daarnaast informeert zij dan naar de eventuele financiële consequenties. De heer VAN DEN HERIK kan zich daarbij financiële consequenties voorstellen, omdat het plan bij een lagere bouwhoogte een minderopbrengst heeft voor de ontwikkelaar. Ook kan hij zich voor de gemeente dan financiële consequenties voorstellen. De raad kan besluiten tot aanpassing van de hoogte, waarna er wel de bereidheid is om een verklaring van geen bedenkingen af te geven. De financiële consequenties zijn er ook, omdat de projectontwikkelaar niet had hoeven rekenen met het intrekken van een gebiedspaspoort en het door de raad verlagen van de bouwhoogte.

De heer VAN GAAL gaat in op de volgorde van vaststellen van gebiedspaspoort en het bestemmingsplan en het daardoor leidend zijn van het bestemmingsplan. In zowel het raadsvoorstel behorend bij het vaststellen van het bestemmingsplan als het bestemmingsplan zelf is het volgende aangegeven: ‘Voor De Mient-Midden biedt dit nog geen mogelijkheden voor woningbouw, maar we staan daar wel open voor woningbouw. En in dat geval is het gebiedspaspoort het leidende document.’ Daarmee is het bestemmingsplan dus niet leidend, in het geval je op zoek gaat naar een leidend document. De heer OUDSHOORN ziet in het bestemmingsplan staan: ‘Dit document maakt woningbouw nog niet mogelijk, daarvoor is een aparte ruimtelijke procedure nog nodig.’ Hij vraagt of na het vaststellen van het bestemmingsplan al een ruimtelijke procedure is doorlopen. De heer VAN GAAL antwoordt dat die procedure nu wordt doorlopen. Dat is de uitgebreide procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning, waarbij er eerst een ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd voordat de definitieve omgevingsvergunning wordt verstrekt. De heer OUDSHOORN ziet bij de verwijzing naar het gebiedspaspoort de zin staan dat het bestemmingsplan in lijn is met het gebiedspaspoort.

Daarmee was bij de SGP-fractie de suggestie gewekt dat als het bestemmingsplan in lijn is met het gebiedspaspoort je niet kunt zeggen dat het gebiedspaspoort verder kan gaan dan het bestemmingsplan. Hij vraagt hoe hij de genoemde zin moet duiden. De heer VAN GAAL antwoordt dat het gebiedspaspoort inzet op een mix van wonen en werken, een gemengd gebied. Je kunt er niet wonen als er in het gebied een zwaardere milieucategorie van kracht is. Wat dat betreft is het bestemmingsplan in lijn met het gebiedspaspoort. Wonen is mogelijk gemaakt door een aantal milieucategorieën naar beneden te brengen. Zonder dat bestemmingsplan was wonen op De Mient nooit mogelijk geweest. De heer OUDSHOORN vraagt of het hoogteaccent al dan niet past binnen het bestemmingsplan. Voor De Mient-Midden is een hoogte van 12 meter aangegeven. Je zou verwachten dat die 12 meter qua hoogte dan het maximale is. De heer VAN GAAL verwijst naar de spelregels en dat een hoogteaccent mogelijk is in overleg met het Q-team. Als 12 meter het hoogteaccent was, dan was het overleg met het Q-team niet nodig geweest. De heer OUDSHOORN vraagt of na het intrekken van het gebiedspaspoort het erna vastgestelde bestemmingsplan met alle verwijzingen nog wel zal gelden.

De heer VAN DEN HERIK antwoordt dat na het intrekken van het gebiedspaspoort een verklaring van geen bedenkingen nodig is van de gemeenteraad, zodat het college alsnog een vergunning kan verlenen. De heer VAN GAAL vraagt zich af of het bestemmingsplan dan überhaupt nog werkbaar is. De heer OUDSHOORN informeert naar de consequenties van het intrekken van het gebiedspaspoort voor het al ontwikkelde De Mient-Noord of De Mient-Zuid. De heer VAN GAAL geeft aan dat het intrekken van het gebiedspaspoort voor De Mient-Noord geen consequenties heeft. Daar staan allemaal woningen met een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 7 van 10

De heer OUDSHOORN is benieuwd of een situatie denkbaar is dat de omgevingsvergunningaanvraag wordt afgewezen. De heer VAN DEN HERIK brengt naar voren dat het aan het college is om te beoordelen of de aanvraag past binnen de kaders van het gebiedspaspoort. Als dat zo is, dan moet de vergunning worden verleend. De heer OUDSHOORN begrijpt dat de raad het college ervan moet overtuigen dat een niet passend voorstel voorligt, teneinde de vergunningaanvraag te laten afwijzen. De heer VAN DEN HERIK bevestigt dat. De heer HARINCK vernam zojuist dat wonen op De Mient-Midden alleen mogelijk is als daarvoor een aparte procedure is doorlopen, waarbij het Q-team is genoemd. Het bestemmingsplan noemt het een ruimtelijke procedure en hij vraagt of het Q-team als een ruimtelijke procedure is te beschouwen. De heer VAN GAAL legt uit dat het Q-team voorheen welstand betrof. Het is een van de overlegorganen die geraadpleegd moet worden om uiteindelijk tot een omgevingsvergunning te kunnen komen, tenzij het gaat om een welstandsvrije aanvraag. Dan is toetsing door het Q-team niet nodig. In dit geval is sprake van een welstandsvrij gebied. De heer KOLSTER vraagt wat de gemeenteraad belemmert om het besluit om het niet meer afgeven van een verklaring van geen bedenkingen in te trekken. Het gaat dan om het intrekken van het besluit van 18 april 2016.

De heer VAN DEN HERIK antwoordt dat er dan nog wel de gebiedspaspoorten zijn, maar die hebben dan niet meer de status in de plaats te komen van de wettelijke functie van een verklaring van geen bedenkingen. Voor elke vergunning waarbij sprake is van afwijking van het bestemmingsplan moet men dan langs de gemeenteraad. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN vraagt welke kans bewoners maken als zij bezwaar maken tegen de bouwhoogte van 12 meter. De heer VAN DEN HERIK kan geen garanties geven over de uitkomst van gerechtelijke procedures. Hij verwijst naar het antwoord van de heer Van Gaal over de volgorde van vaststelling van het gebiedspaspoort en het bestemmingsplan. Los van de volgorde is bij vergunningverlening de procedure goed doorlopen, waarbij de beoordeling en belangenafweging goed zijn gegaan. Dan kan men met vertrouwen een gerechtelijke procedure ingaan. Mevrouw WEEMHOFF leest in het bestemmingsplan: ‘Binnen het ontwerpbestemmingsplan is woningbouw in dit deelgebied Midden en Zuid niet toegestaan. Indien een initiatiefnemer hier toch woningbouw zou willen, dan moet hiervoor een aparte ruimtelijke procedure worden doorlopen.’ Zij vraagt wat die ruimtelijke procedure precies is, als men niet langs het Q-team hoeft te gaan. De heer VAN GAAL antwoordt dat het in dit geval gaat om de uitgebreide omgevingsvergunningprocedure.

Er wordt dan eerst een ontwerpvergunning ter inzage gelegd, waarna het college later de definitieve vergunning verstrekt. Wettelijk gezien zit daar geen participatie van omwonenden in. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN vraagt of met Puka nog is te overleggen om het plan aan te passen of dat dat blijft zoals het is. De VOORZITTER merkt op dat die vraag bestemd is voor de wethouder. Vragen aan de wethouder De heer EILANDER concludeert dat het hoogteaccent mogelijk de motivering is om de vergunning te verlenen. Dat is volgens hem het punt waarom het bij de commissie draait. Hij vraagt of het college na deze discussie nog steeds ja zegt tegen de motivering om de afwijking goed te keuren om de omgevingsvergunning te verlenen. De commissie heeft in dat geval twijfels over het heel massief worden van een hoogteaccent. In de presentatie twee weken terug zag hij een paar mooie hoogtelijnen en hij is benieuwd of de stedenbouwkundige, het Q-team en het college te ruim hebben gekeken naar het hoogteaccent en of de zelfbouwers de discussie voeren over ‘not in my backyard’. De heer TIESMA denkt dat de vraag van de heer Eilander over het hoogteaccent de hamvraag is.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 8 van 10

De heer HARINCK vraagt zich ook af wat een hoogteaccent is. Dat hoogteaccent ziet hij als een klein dingetje dat nauwelijks opvalt. Het huidige geprojecteerde gebouw bestaat uit nogal wat hoogten, waarbij 71% van het gebouw hoger dan 12 meter is. Dat is volgens hem niet te benoemen als een accent. De heer EILANDER vraagt of de hogere delen in vergelijking tot het plangebied van het gebiedspaspoort De Mient wel slechts een accent zijn. Het plan moet men namelijk wel in de context bekijken. De heer HARINCK herinnert aan het bij de Meeuwensingel toevoegen van een rank en slank element. Een accent in een gebouw gaat volgens hem niet ver boven 12 meter uit en dan praat men slechts over een tot twee verdiepingen. De heer EILANDER zoekt naar wat de commissie een hoogteaccent vindt en welke richting de wethouder kan worden meegegeven. Daarvoor wil hij vanavond een invulling hebben. De heer VAN LOEF vraagt of de wethouder bereid is terug te gaan naar een hoogte van twaalf meter, omdat bewoners daarop steeds terugkomen. De heer RAADSEN wil niet meer stilstaan bij de procedure en het zootje dat de gemeente daarvan heeft gemaakt. Het bestemmingsplan vermeldt dat nog een ruimtelijke ordeningsprocedure nodig is om tot woningbouw te komen, wat het Q-team niet is. Het was naar zijn mening logisch om de raad en eventueel bewoners mee te nemen in de ontwikkeling van een nieuw plan.

Hij vraagt waarom dat niet is gebeurd. Op zich zou hij achter een woningbouwontwikkeling in het gebied kunnen staan, dat een heel eind zou kunnen lijken op wat nu voorligt en ook hoger dan 12 meter zou kunnen zijn. De vraag is echter waarom dat niet in overleg met de raad is gebeurd. De heer OUDSHOORN neemt afstand van de woorden dat de gemeente er een zootje van zou hebben gemaakt, waarvan naar zijn opvatting geen sprake is. Volgens hem is er sprake van een spraakverwarring of een onduidelijkheid. De procedure is gevolgd en de onduidelijkheid gaat over het hoogteaccent en of dat al dan niet binnen de 12 meter past. De heer RAADSEN bedoelde met ‘zootje’ het sluiten van een anterieure overeenkomst voordat vaststaat waaraan het plan moet worden getoetst. Dat leidt tot het probleem van een zeer reële claim van de ontwikkelaar. De heer OUDSHOORN meent dat een anterieure overeenkomst vaker vooraf wordt gesloten, zoals bij het Rivium. De heer RAADSEN bevestigt dat een anterieure overeenkomst vooraf gaat aan een omgevingsvergunning, maar niet vooraf gaat aan het raadsbesluit over het beleid. De heer OUDSHOORN stelt vast dat op dit moment de omgevingsvergunning in aanvraag is. Omwonenden gaven aan een langere tijd niet gehoord te zijn en een langere tijd geen reactie te hebben gekregen. Hij is benieuwd hoe de wethouder daarop reflecteert.

Verder is hij het eens met de conclusie van de heer Eilander dat het met name gaat over de hamvraag over het hoogteaccent, dat bij een volgend bestemmingsplan of gebiedspaspoort scherper geduid moet worden. Mevrouw WEEMHOFF neemt aan dat zij haar eerder gestelde vragen niet hoeft te herhalen en dat de wethouder die meeneemt. De VOORZITTER bevestigt dat. Wethouder STRUIJVENBERG geeft aan dat participatie in verschillende sessies heeft plaatsgevonden en die heeft geleid tot tal van aanpassingen van het bouwplan. Nu ligt het vierde plan van de ontwikkelaar voor en het eerste plan dateerde van circa twee jaar geleden. In die versies zijn verschillende aanpassingen doorgevoerd, onder andere naar aanleiding van de participatiebijeenkomsten. Over het Q-team heeft hij geen toezegging op zijn toezeggingenlijst staan. Hier heeft hij gewerkt met het Q-team plus, dus inclusief een extern deskundige om het plan te beoordelen. Met de opvatting dat omwonenden lang niet gehoord zouden zijn en dat brieven gedurende langere tijd niet beantwoord zouden zijn is hij het niet eens. Hij vindt dat die wel op tijd beantwoord zijn. Daarnaast hebben omwonenden aangegeven dat de wethouder zou weigeren met hen in gesprek te gaan. Dat is zijns inziens niet waar, omdat er geen verzoek aan hem is gedaan om met omwonenden in gesprek te gaan.

In plaats daarvan heeft hij zelf omwonenden uitgenodigd voor een gesprek, dat afgelopen week heeft plaatsgevonden. Het was een goed gesprek, waarin omwonenden hun pijn hebben aangegeven.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 9 van 10

Over procedures is het gesprek niet zozeer gegaan, maar wel voornamelijk over verkeer aan de Meeuwensingel en het hoogteaccent. Hij vermoedt dat het redelijk kansrijk is om omwonenden op het aspect verkeer aardig tegemoet te komen. Dan blijft het hoogteaccent als meest toonaangevende item nog over. Hij heeft de omwonenden gevraagd of een proces zin heeft dat leidt tot een compromis. Vandaag antwoordden zij dat een dergelijk proces zin heeft, maar dat geeft echter nog geen garantie. Mevrouw Lauw vroeg of Puka genegen is te kijken naar mogelijke wijzigingen. Gegeven de reactie van de omwonenden over het hoogteaccent moet hij dat met Puka gaan bespreken. Een of twee lagen minder heeft forse implicaties, ook financieel. Dan sleutelt men ook aan de betaalbaarheid van een inpandige parkeergarage. Die is makkelijker te betalen bij meer woningen. Zonder parkeergarage is er mogelijk verlies aan groen en komt er wellicht meer blik op straat terecht. De opbrengst van de ontwikkelaar zal bij minder woningen afnemen en de vraag is of de kosten worden terugverdiend en hoeveel duurder de woningen dan zullen worden. Door de bouwhoogte te wijzigen veranderen er ook andere zaken en wat daar precies uitkomt en hoe het college daarover denkt kan hij nu nog niet zeggen. Veranderingen zullen echter niet gratis zijn.

De heer VAN LOEF vraagt of de wethouder met omwonenden onderhandelt over het hoogteaccent. Wethouder STRUIJVENBERG doet dat niet, maar wil graag weten waar zij staan en welke hoogte zij wel acceptabel vinden. Vandaag hebben bewoners geantwoord dat een gesprek daarover zinvol is. De heer VAN LOEF vraagt welke verwachtingen de wethouder bij bewoners heeft gewekt, omdat hij nu toch een onderhandelingssituatie bespeurt. Wethouder STRUIJVENBERG heeft het woord ‘onderhandeling’ niet in de mond genomen en heeft omwonenden gevraagd waar zij staan. Zij willen een gebouw lager dan 28,5 meter en willen eigenlijk een hoogte van 12 meter. De vraag is ook hoe hard de bouwhoogte voor Puka is. Bewoners vinden dat het zin heeft om te verkennen op welke hoogte uit te komen is. De heer VAN LOEF is op zoek in welke procedure de wethouder verzeild is geraakt. De heer SPRUIT memoreert dat in de vorige en deze vergadering aan de wethouder is gevraagd of die denkt dat er nog mogelijkheden zijn om nog iets aan de hoogte te doen. Dan is het logisch dat de wethouder wil weten welke hoogte voor de omwonenden genoeg is. De heer VAN LOEF is slechts benieuwd in welk traject de gemeente nu verzeild is geraakt. Wethouder STRUIJVENBERG spreekt over aanpassingen die leiden tot voldoende tevredenheid bij partijen. Hij heeft willen proeven waar de grens voor bewoners ligt.

Mevrouw LAUW-SCHOUTEN begrijpt dat de wethouder aftast hoe bewoners nu denken over het hoogteaccent en of het zin heeft om een gesprek tussen de bewoners en Puka te regelen. De heer TIESMA vraagt wanneer de wethouder met Puka gesproken zal hebben. Wethouder STRUIJVENBERG hoopt zo snel mogelijk met Puka te spreken. De heer HARINCK beveelt aan de tekst van het gebiedspaspoort naar het gesprek met Puka mee te nemen, waarin staat samen een plan te maken. De initiatiefnemers en omwonenden geven samen vorm aan de gebouwen. Dat is volgens hem een appèl aan Puka en bewoners om tot een compromis te komen. Wethouder STRUIJVENBERG deelt die oproep en doet daarom wat hij doet. De heer Eilander zei dat de motivering van het hoogteaccent de mogelijkheid is voor het afgeven van de vergunning voor het huidige plan. Hij is volgens hem gehouden aan die motivering. Er ligt een positief advies van het Q-team plus, evenals een getekende anterieure overeenkomst, zodat het hem ondoenlijk lijkt om nu opeens te zeggen dat het geen goed plan is, omdat het te hoog zou zijn. Hij is gehouden aan het gebiedspaspoort als toetsingskader. Het Q-team plus staat benoemd in het gebiedspaspoort en daar wordt een afweging gemaakt over het hoogteaccent. Dat team heeft positief geadviseerd en daarna is een anterieure overeenkomst getekend. Het lijkt hem dan lastig om vervolgens te zeggen dat het plan te hoog is.

De heer KOLSTER vraagt of het de wethouder zou helpen als de raad het besluit van het niet afgeven van een verklaring van geen bedenkingen zou intrekken. Wethouder STRUIJVENBERG kan geen bouwvergunning meer afgeven zonder verklaring van geen bedenkingen. Het lijkt hem niet logisch een verklaring van geen bedenkingen af te geven op hetzelfde plan als het gebiedspaspoort wordt ingetrokken. De consequenties aangegeven in de presentatie horen bij het intrekken van het gebiedspaspoort en het vervolgens niet afgeven van een verklaring van geen bedenkingen.

Behorende bij commissieverslag SOB (besloten), nummer: 684933/723687

pagina: 10 van 10

Mevrouw LAUW-SCHOUTEN concludeert dat het de gemeente geld zal kosten, wat er ook gebeurt, zodat de enige optie is dat Puka welwillend is om met bewoners tot een compromis te komen. Wethouder STRUIJVENBERG bevestigt dat, waarbij het de vraag is of er financiële consequenties aan een ander ontwerp verbonden zijn. Dat vermoedt hij wel, gezien lagere opbrengsten bij een lagere bouwhoogte. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN vraagt of verlaging van de bouwhoogte ook consequenties voor de gemeente zal hebben. Volgens wethouder STRUIJVENBERG hangt dat af van de uiteindelijke afweging. Minder lagen kunnen goedgemaakt worden door meer dure woningen aan te bieden. De gemeente moet dat dan ook wenselijk vinden. Puka zou het plan ook kunnen aanpassen als de gemeente de gevolgen daarvan afdekt. Hij vermoedt dat er ergens een financiële vraag richting de gemeente komt. De heer VLOT suggereert bij een aantal woningen er een laag bij te bouwen, wat het verlies aan inkomsten voor de ontwikkelaar compenseert. De heer TIESMA vraagt de commissieleden hoe het nu verder moet gaan. Wat hem betreft komen de bewoners en Puka tot een compromis, waarmee de wethouder ook kan leven. De heer EILANDER vraagt wat dat compromis volgens de heer Tiesma mag kosten. Daaraan hangt zijns inziens een prijskaartje, waarvoor hij geen carte blanche wil geven.

De cruciale vraag is voor hem of het behoorlijk bestuur is om het zo ver op de spits te drijven. Er is sprake van een enorm afbreukrisico als men niet goed uit zulke processen komt. Wellicht is er nog een tussenweg mogelijk en daarnaar wil hij een verkenning laten uitvoeren, al vindt hij dat zich op glad ijs begeven. Hij hoort graag of de wethouder goede mogelijkheden ziet. De heer TIESMA gaat ervan uit dat een verkenning niet leidt tot grote financiële consequenties en wil daarmee niet tot het najaar wachten. De weg van het intrekken van een gebiedspaspoort wil hij niet opgaan. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN is van mening dat de wethouder de kans moet krijgen om te praten met Puka en de bewoners. Als de raad dit op de spits drijft komt die tegenover andere investeerders best wel onbetrouwbaar over. Mevrouw WEEMHOFF vraagt hoe betrouwbaar de gemeente voor bewoners is als de raad het plan door laat gaan. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN begrijpt de bewoners. Zij is niet voor de huidige bouwhoogte, maar zij is voor praten voordat de raad de zaak op de spits drijft. Wethouder STRUIJVENBERG lijkt het goed om het pad van een gesprek met Puka en bewoners in te slaan. Als Puka zegt dat niet te willen, omdat zij aan alle voorwaarden en eisen heeft voldaan en verder wil met het huidige plan, dan is dat ook weer een nieuwe situatie.

Als Puka nog een keer wil rekenen en tekenen, dan gaat hij dat pad aflopen. Daarvoor wil hij echter geen deadline benoemen, omdat die van veel zaken afhangt, namelijk welke mogelijkheden er zijn, hoe bewoners erin zitten en welke gevolgen college en raad acceptabel vindt. Hij gaat dat genoemde pad van gesprekken voeren bewandelen en meldt zich zodra dat kan. De heer EILANDER verzoekt de wethouder voor 7 maart 2022 aan te geven hoe Puka erover denkt en een duiding te geven. Hij vraagt de wethouder die inspanningsverplichting aan te gaan. Wethouder STRUIJVENBERG verwacht niet voor 7 maart met goed nieuws te komen, maar hoopt wel voor die datum te kunnen zeggen waar hij staat in het traject. De heer TIESMA hecht eraan in dit verband het woord ‘verkenningen’ te gebruiken. 3. Rondvraag Er zijn geen vragen. 4. Sluiting De VOORZITTER wijst op de geheimhouding op het vanavond besprokene en de gedeelde documenten, welke geheimhouding na vanavond ook voortduurt Zij sluit om 21.12 uur de vergadering. Aldus vastgesteld in de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en -Beheer van 24 mei 2022, de secretaris, de voorzitter,