02.01 - Raadsvoorstel -besluit ontwerpverklaring van geen bedenkingen Fascinatio Boulevard kavel 4 studentenhuisvesting

Zaaknr:586282

Raadsvoorstel Nummer raadsvoorstel

Portefeuillehouder college / burgemeester griffier / initiatiefnemer raad

602604 Maarten Struijvenberg Raadsvergadering

Programma / product / collegewerkplan

13 december 2021

Programma 8: Ruimtelijke Ordening

ONDERWERP Ontwerpverklaring van geen bedenkingen kavel 2K4 Fascinatio nabij de Fascinatio Boulevard 522

GEVRAAGDE BESLISSING 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, nabij de Fascinatio Boulevard 522 af te geven; 2. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen gelijktijdig met zowel het ontwerpbesluit omgevingsvergunning als het ontwerpbesluit hogere grenswaarde 6 weken ter inzage te leggen; 3. Voor deze omgevingsvergunning geen vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren, omdat er geen nadelige milieugevolgen zijn.

WETTELIJKE BASIS / AANLEIDING RAADSVOORSTEL Op 16 mei 2021 is door de initiatiefnemer een aanvraag Omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Het initiatief is gelegen aan de zuidelijke ring van de Fascinatio Boulevard in de wijk. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug. Op de locatie van de beoogde woningbouw geldt de bestemming ‘’Bedrijf’’. Woningbouw is binnen deze bestemming niet toegestaan. Het gebouw is ook in strijd met de regels, omdat de entree en het gebouw vanaf de eerste verdieping gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt voorgesteld, evenals de balkons op elke verdieping. Tot slot wordt de maximale bouwhoogte overschreden door de doorvalbeveiligingen op het hoogste dak met 0,35 meter. Het initiatief Het voornemen is om ter plaatse van de braakliggende gronden één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes. Verder bevat het plan voor de bewoners een fitnessruimte, gemeenschappelijke ruimten, een gemeenschappelijke fietsenstalling en een bijbehorende parkeergelegenheid. Het beoogde bouwblok bestaat uit 7 verdiepingen en heeft een bouwhoogte van circa 25 meter.

Zie onderstaande afbeeldingen voor een impressie van het gebouw; de ligging van de bouwlocatie in de omgeving, het uiterlijk van het pand en het plan in zijn omgeving.

1

Zaaknr:586282

Ligging van het bouwplan in de omgeving (rode omcirkeling)..

Een impressie van het aangezicht van het gebouw vanaf de Fascinatio Boulevard.

Een impressie van het gebouw in haar omgeving, weergeven in vogelvlucht. Omgevingsvergunning Het plan is in strijd met het bestemmingsplan omdat wonen niet is opgenomen als toegestane activiteit. Ontheffing is in het bestemmingsplan niet opgenomen. Dit betekent dat ten aanzien van de functie afgeweken moet worden van het bestemmingsplan. Daarnaast is het gebouw in strijd met de bouwregels omdat de entree en het gebouw vanaf de eerste verdieping gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt voorgesteld, evenals de balkons op elke verdieping. Afwijking voor het bouwen buiten het bouwvlak is niet opgenomen in het bestemmingsplan. De overschrijding betreft iets meer dan 121 m2.

2

Zaaknr:586282

Dit is het verschil tussen de blauwe lijn waar het gebouw in gepositioneerd staat (1975,6 m2 ) en het rode vlak; het bouwvlak (1854,52 m2). Zie onderstaande afbeelding.

Tot slot wordt de maximale bouwhoogte overschreden door de doorval-beveiligingen op het hoogste dak. Dit betreft een overschrijding van 35 cm en is niet zichtbaar vanaf de straat. Uw college is voorgesteld om door middel van artikel 21, lid d van het bestemmingsplan Fascinatio-Capelsebrug af te wijken van de maximale bouwhoogte. Er kan toch medewerking verleend worden aan het bouwplan op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.12, eerste lid sub a onder 3). Er moet dan worden voldaan aan de volgende voorwaarden: − het plan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening; − het plan moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing; − er dient door de raad een verklaring van geen bedenkingen afgegeven te worden. Er is uw college voorgesteld om in dit specifieke geval een uitgebreide (Wabo) procedure te doorlopen. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het concept Ruimtelijke Toekomstperspectief Fascinatio en er is bij door de aanvrager in een vroeg stadium een concreet plan met een bijbehorende ruimtelijke onderbouwing aangeleverd. Dit geeft duidelijkheid aan de inwoners en bedrijven van Fascinatio over de voorgenomen ontwikkeling.

De Wabo bepaalt over de 'grotere' afwijking dat wij - bij het gebruik maken van deze afwijkingsprocedure - daaraan alleen medewerking kunnen verlenen als de raad een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' heeft afgegeven. Dit houdt in dat de raad verklaart geen bedenkingen te hebben tegen het gaan afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan om de benodigde Omgevingsvergunning te kunnen verlenen.

BEOOGD DOEL / EFFECT We willen bereiken dat een Omgevingsvergunning wordt verleend voor de bouw van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, aan de Fascinatio Boulevard.

3

Zaaknr:586282

ONDERBOUWING VAN DE GEVRAAGDE BESLISSING Het initiatief is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en het plan is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De ruimtelijke onderbouwing (d.d. 21 september 2021) die voor het bouwplan is opgesteld, laat zien dat het bouwplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan past binnen het beleid op gemeentelijk, regionaal, provinciaal en landelijk schaalniveau. Er wordt ingezet op een afronding van de wijk Fascinatio. De vraag naar woonruimte is enorm. Hierom wordt er in de buitenring van Fascinatio ingezet op het bieden van ruimte aan woningen. De realisatie van deze studentenwoningen ondersteunt deze ontwikkeling. Vaststellen hogere grenswaarde geluid De geluidsnormen uit de Wet geluidhinder worden overschreden, iets dat nagenoeg altijd voorkomt in Capelle gezien de ligging langs (snel-) wegen en spoorwegen. Ter referentie; ook bij het project Hortus aan de Fascinatio Boulevard en bij woningbouwprojecten aan de ‘s-Gravenweg werden de geluidsnormen uit de Wet geluidhinder overschreden. De Wet geluidhinder biedt mogelijkheid om af te wijken van de voorkeursgrenswaarden tot een maximale waarde, hiertoe moet een besluit hogere grenswaarden worden genomen. In de Wet geluidhinder wordt een voorkeursgrenswaarde en een maximale grenswaarde aangegeven.

Uit het akoestisch onderzoek (8 april 2021) blijkt dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor de Rijksweg A16 , de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard wordt overschreden. Om deze reden stellen wij uw college voor op basis van de Wet geluidhinder een hogere grenswaarde van maximaal 59 dB vast te stellen voor wegverkeerslawaai voor de Rijksweg A16, de Abram van Rijckevorselweg en de Fascinatio Boulevard. Omdat voor de Rijksweg A16 en de Abram van Rijckevorselweg tevens de maximale grenswaarde wordt overschreden, is voor deze locaties het gebruik van dove gevels noodzakelijk. ‘Op grond van het Afwegingskader hogere grenswaarden Wet geluidhinder en in het kader van goede ruimtelijke ordening worden compenserende maatregelen toegepast wegens het ontbreken van geluidluwe gevels en buitenruimten bij een belangrijk deel van de studentenkamers.’ Programma Wonen In het in 2019 door uw raad vastgestelde Programma Wonen 2019-2022 wordt een zestal speerpunten genoemd. Twee daarvan zijn: 1. Stadstransitie via herstructurering en transformatie van gebieden en gebouwen. 2. Vergroten huisvestingsmogelijkheden voor jongeren (18 tot 27 jaar). Het project 2K4 geeft met één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes invulling aan deze speerpunten.

Capelle aan den IJssel heeft geen uitleggebieden waar nieuwe woningbouwontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd, maar richt zich sterk op de stadstransitie via herstructurering en transformatie van gebouwen en gebieden. Mobiliteit De ontwikkeling voorziet op het eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen; conform de parkeereis. Het voorstel voorziet in 92 parkeerplaatsen op eigen terrein voor auto’s van bewoners en bezoekers. Het plan voorziet in 460 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners (400 inpandig) en bezoekers (60 in de buitenruimte). De locatie ligt gunstig ten opzichte van de metro en op fietsafstand van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR). Het plan is getoetst aan het Paraplu-bestemmingsplan Parkeren en het hier ondergelegen parkeerbeleid. Het aantal parkeerplaatsen voor zowel de auto als de fiets is gelijk aan de parkeereis. Het terrein wordt ontsloten op de Fascinatio Boulevard door een al aanwezige inen uitrit op het perceel. Er worden geen openbare parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling onttrokken. De verkeersgeneratie ten gevolge van de ontwikkeling is beperkt en kleiner dan de verkeersgeneratie die het gevolg zou zijn van de ontwikkeling van een bedrijf/kantoor op deze locatie, die op basis van het bestemmingsplan mogelijk is.

4

Zaaknr:586282

Besluit m.e.r. (Milieueffectrapportage) Het plan omvat de bouw van één woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes, en blijft daarmee ver onder de drempelwaarden zoals genoemd in het Besluit m.e.r. (2000 of meer woningen). Hierbij kan ervan worden uitgegaan, dat dit niet gepaard gaat met een grote toename aan verkeersintensiteit en daarmee gepaard gaande milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit) ten opzichte van de referentiesituatie. Het plangebied ligt in de bebouwde kom met daaromheen met name woningen, kantoren, bedrijven en wegen en ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden. Gelet op de kenmerken van het plan, de ligging van het plan ten opzichte van gevoelige gebieden en de potentiële effecten kan worden geconcludeerd dat er als gevolg van het plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Voor dit plan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. REACTIES VAN DERDE / FORMELE INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN / COMMUNICATIE Op 16 december 2019 heeft Whitehouse Development en ROM het plan voor studentenhuisvesting gepresenteerd aan omwonenden. Er was lof voor het uiterlijk van het gebouw maar ook waren er geluiden te horen of de studentenhuisvesting niet op kavel van NK1, waar nu de stadslandbouw is, zou kunnen worden gebouwd.

Wethouder Struijvenberg heeft in de WOP-vergadering van 19 februari 2020 toegezegd serieus deze mogelijkheid met beide partijen te willen bespreken. Het onderzoek naar verplaatsing van de studentenhuisvesting is afgerond en de beslissing is genomen dat er geen uitruil van kavels en bouwplannen gaan plaatsvinden Op 22 maart 2021 heeft een informatiebijeenkomst plaats gevonden waarin ontwikkelcombinatie Whitehouse Development en de Rotterdamse Ontwikkelmaatschappij (ROM) de bouwplannen toegelicht hebben voor kavel 2K4. Tijdens de bijeenkomst zijn er digitaal vragen gesteld vanuit de omgeving. Deze vragen zijn beantwoord door middel van een vraag- en antwoord presentatie. Tijdens de WOP-vergadering van 19 mei 2021 heeft de gemeente een presentatie gegeven over de parkeerplaatsen van dit ontwerp. Op basis van de parkeernorm voor kamerverhuur zijn 92 parkeerplaatsen nodig. Deze 92 parkeerplaatsen kunnen op het kavel worden aangelegd. De ontwikkelaar stelde voor om initieel minder parkeerplaatsen aan te leggen: 63 in plaats van 92. Het plan bestaat uit studentenkamers en het autobezit onder studenten ligt landelijk in stedelijk gebied lager dan de parkeernorm. De aanleg van een kleiner aantal parkeerplaatsen biedt ruimte voor een groene invulling op het kavel, aan de voorzijde van het gebouw.

Om te voorkomen dat er toch te weinig parkeerplaatsen zouden zijn, was een monitorvoorstel uitgewerkt. Het voorstel was om de komende jaren, na ingebruikname van het gebouw, vier keer per jaar de parkeerdruk op het kavel te meten en alsnog extra parkeerplaatsen aan te leggen als de parkeerdruk te hoog zou worden (meer dan 90%). Dit voorstel is voorgelegd aan de wijkbewoners. Via een enquête is draagvlak voor dit idee gepolst. Uit deze enquête bleek onvoldoende draagvlak. De 92 parkeerplaatsen worden daarom alsnog direct aangelegd. Wel is privaatrechtelijk in het koopcontract afgesproken dat bij aantoonbaar lager gebruik, parkeerplaatsen kunnen worden verwijderd ten gunste van een groene invulling. De gemeente moet bij deze wijziging altijd een akkoord geven en er zijn afspraken vastgelegd over de monitoring en onderbouwing ingeval de ontwikkelaar hiertoe een verzoek bij de gemeente indient. Daarmee blijft de eis voldoende parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van deze planontwikkeling geborgd. Bij een afwijking van de parkeernormen dient de gemeente een apart besluit te nemen. Op 23 juni 2021 heeft de gemeente een mailing verstuurd aan alle bewoners van Fascinatio over het parkeren bij dit kavel. De gemeente heeft de omgeving gevraagd om mee te denken over de parkeeroplossing van het kavel.

5

Zaaknr:586282

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het plan toegestuurd aan de Provincie Zuid-Holland, Archeologie Rotterdam en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard; ook zij zijn akkoord met het plan. FINANCIELE CONSEQUENTIES / WIJZE VAN DEKKING Plankosten voor een bouwplan (onder andere de realisatie van 1 of meerdere woningen, zie artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) moeten wettelijk verhaald worden. Voor de planontwikkeling worden deze middels een koopovereenkomst verhaald, welke op 24 september 2021 is afgesloten met White House Development B.V.. Hierdoor is het niet nodig een exploitatieplan op te stellen, omdat de kosten via de verkoop van bouwrijpe grond anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12 Wro). Het moment van overdracht zal plaats vinden binnen twee maanden na een onherroepelijke Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. VOORTRAJECT N.v.t. VERVOLGTRAJECT Nadat u heeft besloten over dit voorstel, vervolgen wij de procedure door het plan ter visie te leggen. Deze tervisielegging wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de IJssel- en Lekstreek en de gemeentelijke website. Ook wordt de ontwerpverklaring van geen bedenkingen op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl gezet.

[CvH1] Indien er zienswijzen worden ingediend dan worden deze verwerkt in de definitieve verklaring van geen bedenkingen, welke onderdeel is van het definitieve besluit op de aanvraag om Omgevingsvergunning. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, kan de ontwerpverklaring van geen bedenkingen worden opgevat als definitieve verklaring van geen bedenkingen. Op de website www.capellebouwaandestad.nl is de actuele informatie te vinden rondom het project kavel 2K4. RAADSCOMMISSIE Commissie 29/30 november 2021 BIJLAGE(N) WELKE TER KENNIS VAN DE RAAD WORDEN GEBRACHT − Conceptraadsvoorstel en -besluit; − Ruimtelijke onderbouwing, inclusief onderzoeken; − Ontwerpbeschikking Omgevingsvergunning kavel 2K4 Fascinatio; − Ontwerpbesluit Hogere Grenswaarde. NADERE INFORMATIE / TECHNISCHE VRAGEN BIJ − −

Raphael van der Veer (beleidsadviseur RO), r.van.der.veer@capelleaandenijssel.nl, 06 11348149; Ron Visscher (senior beleidsadviseur RO), r.visscher@capelleaandenijssel.nl, 06 29400331.

6

Zaaknr:586282

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,

A.L. Duijmaer van Twist

mr. P. Oskam

7

Zaaknr:586282

Raadsbesluit De raad van de gemeente Capelle aan den IJssel; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 2 november 2021; Gelet op artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor); Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie van 29/30 november 2021 BESLUIT: 1. een ontwerpverklaring van geen bedenkingen voor de realisatie van een woongebouw met ruimte voor 400 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes aan de Fascinatio Boulevard af te geven; 2. de ontwerpverklaring van geen bedenkingen gelijktijdig met zowel het ontwerpbesluit omgevingsvergunning als het ontwerpbesluit hogere grenswaarde 6 weken ter inzage te leggen; 3. voor deze omgevingsvergunning geen vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren, omdat er geen nadelige milieugevolgen zijn.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2021 De griffier, de voorzitter,

8