Bijlage 4. Eindrapportage Haalbaarheidsanalyse vastgoed

Eindrapportage Haalbaarheidsanalyse vastgoed Gemeente Buren 4 oktober 2022

Colofon Referentie

20221004/409/LD/EvR

Contactpersoon

Birte Metz

Organisatie

Gemeente Buren

Auteurs

Evi van Rijn Leoniek Driessens Marten Middendorp

2

Inhoudsopgave 01

INLEIDING ................................................................................................................................................................................. 4 Aanleiding .................................................................................................................................................................................. 4 Doel ............................................................................................................................................................................................. 4 Proces ......................................................................................................................................................................................... 4 Leeswijzer ................................................................................................................................................................................... 4

02

VERDIEPING OP DE VRAAG ............................................................................................................................................... 5 Zero Based Budgeting ............................................................................................................................................................ 5 Portefeuille ................................................................................................................................................................................. 6

03

CONCLUSIE .............................................................................................................................................................................. 8 Conclusie scope ambitie ........................................................................................................................................................ 8 Conclusie haalbaarheid .......................................................................................................................................................... 8 Voorstel prioritering in aanpak ........................................................................................................................................... 10

04

BEGROTING........................................................................................................................................................................... 12 Analyse begroting .................................................................................................................................................................. 12 Onderhoudskosten ................................................................................................................................................................ 14 Correcties op de begroting ................................................................................................................................................. 16

05

STRATEGIE PER CATEGORIE ............................................................................................................................................ 17 Dorpshuizen .............................................................................................................................................................................17 Woningen ................................................................................................................................................................................ 19 Woonwagenplaatsen en bergingen .................................................................................................................................. 21 Gronden ................................................................................................................................................................................... 23 Monumenten .......................................................................................................................................................................... 25 Het Heerenlogement ............................................................................................................................................................

27 Poort van Buren ..................................................................................................................................................................... 28 Museum van Buren en Oranje............................................................................................................................................ 29 Buitensport .............................................................................................................................................................................. 30 Gymzalen ................................................................................................................................................................................. 30 Begraafplaatsen ...................................................................................................................................................................... 31 Overige gebouwen ................................................................................................................................................................ 32

06

ANALYSE ORGANISATIE ................................................................................................................................................... 33

BIJLAGE 01

ONTVANGEN DOCUMENTEN............................................................................................................................ 34

BIJLAGE 02

OVERZICHT GEÏNTERVIEWDEN .......................................................................................................................... 35

3

01

INLEIDING

De gemeente Buren staat voor een grote heroverweging van taken en organisatie. Een van de onderdelen van deze heroriëntatie is dat de Raad zich heeft uitgesproken om in principe afstand te doen van al het vastgoed (inclusief gronden). Om daarmee op korte termijn een structurele bezuiniging te realiseren. De vraag is of deze ambitie redelijkerwijs uitvoerbaar is. De gemeente heeft Republiq gevraagd een haalbaarheidsanalyse uit te voeren en de gemeente te informeren en adviseren over de mogelijkheden en onmogelijkheden in het afstoten van het vastgoed. In onderliggende rapportage presenteren we onze conclusies en advies. Aanleiding De gemeente Buren wordt geconfronteerd met een forse bezuinigingsopgave. De oorzaken hiervan liggen zoals bij vele gemeenten voornamelijk in de oplopende kosten aangaande het Sociaal Domein, en dan voor Buren in de kosten van Jeugdzorg en WMO1. Het streven was om voor de jaren 2022-2025, in aanvulling op eerder genomen bezuinigingsmaatregelen, structureel een bedrag aan bezuinigingsmogelijkheden te vinden om tot een sluitende begroting te komen. Hiervoor is in 2021 een Zero Based Budgeting onderzoek uitgevoerd door BMC. Hierin zijn onder andere besparingen gevonden in het vastgoed. Deze haalbaarheidsstudie richt zich specifiek op deze in het vastgoed aangegeven besparingen.

Naast dit onderzoek heeft in 2021 ook een Rekenkameronderzoek plaatsgevonden of de doelstellingen van de nota Vastgoedbeleid, zoals in 2026 vastgesteld, zijn gerealiseerd. Doel Het uitvoeren van een haalbaarheidsanalyse dient een advies op te leveren richting de afdeling Vastgoed, het college en de Raad om besluiten te kunnen nemen over het afstoten van het vastgoed en prioritering hierin. Tevens is in de haalbaarheidsanalyse in beeld gebracht in hoeverre de besparingen, zoals bepaald in het ZBB traject, mogelijkerwijs worden geacht binnen de gewenste termijnen. De haalbaarheidsanalyse richt zich op al het vastgoed en gronden in bezit van gemeente Buren. Het gemeentehuis is hierbij een uitzondering, hiervoor loopt een apart traject. Proces Om de haalbaarheidsanalyse uit te voeren heeft een documentenstudie plaatsgevonden en zijn diverse betrokkenen geïnterviewd. In bijlage 1 is een lijst weergegeven van alle onderzochte documenten en in bijlage 2 is een overzicht getoond van alle interviews die zijn afgenomen. Daarnaast heeft afstemming plaatsgevonden met het afdelingshoofd van de afdeling Vastgoed van de gemeente Buren en de betrokken wethouder. Leeswijzer Het rapport start in hoofdstuk 2 met een verdieping in het ZBB en de besparingen die daarin over het vastgoed zijn opgenomen. Ook wordt ingegaan op de vastgoedportefeuille van de gemeente Buren.

In hoofdstuk 3 volgen de conclusies, beginnend met hoe de portefeuille aansluit op de besparingen uit het ZBB. Dit schetst een duidelijk beeld van de opgave. Dan volgen de conclusies, waaraan ook een advies over prioritering in de uitvoering is toegevoegd. In hoofdstuk 4 is een algemene analyse van de begroting gegeven, waarna in hoofdstuk 5 dieper wordt ingegaan op de mogelijkheden en onmogelijkheden per vastgoedcategorie. Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de analyse van de organisatie inzake de besparing op de personeelslasten.

1

Eindrapport Zero Based Budgeting, BMC (augustus 2021)

4

02

VERDIEPING OP DE VRAAG

Om een goed beeld te krijgen van de opgave wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de voorgestelde besparingen volgens het ZBB-traject en de portefeuille van gemeente Buren. We beperken ons hierbij tot de besparingen die van toepassing zijn op vastgoed. Zero Based Budgeting In het Zero Based Budgeting traject wordt voor verschillende begrotingsonderdelen een besparing voorgesteld. De besparing ten aanzien van het vastgoed valt onder Programma 4 Sport, cultuur en onderwijs en richt zich op de taakvelden ‘0.3 Beheer ov. gebouwen/gronden’ en ‘5.5 Cultureel erfgoed’. De totale jaarlijkse besparing loopt op tot € 631.531 in 2025. Een overzicht van de ombuigingen ofwel besparingen staat weergegeven in onderstaande tabel.

Figuur 1: besparingen op vastgoed (bron: ZBB)

Elke besparing richt zicht op een ander aspect van het vastgoed: 4.1

Voor besparing 4.1 is uitgegaan van de verkoop van 75% alle gronden die de gemeente in haar bezit heeft. Dit bevat ook strategische aangekochte gronden en maatschappelijke volkstuinen.

4.2

De tweede besparing richt zich op de woningen in gemeentelijk bezit en de woonwagenstandplaatsen. Door het beheer te verminderen naar het minimaal nodige worden 75% minder lasten geraamd.

4.3

De derde en tevens grootste besparing is die op de personele lasten. Door verkoop en afstoot van gronden en gebouwen (besparing 4.1, 4.5 en 4.7) wordt een besparing van 75% op personele lasten geraamd.

4.4

De kluswagen is reeds verkocht en deze besparing is daarom reeds gerealiseerd. Dit was nog niet aangepast in de toenmalige begroting.

4.5

Besparing 4.5 betreft de verkoop van twee specifieke gebouwen: het Heerelogement en de Poort van Buren.

4.6

Door verantwoordelijkheden naar de sector over te dragen, wordt specifiek voor de monumenten 75% minder personeelslasten geraamd.

4.7

In de laatste besparing wordt ervanuit gegaan dat 75% van alle monumenten (waaronder de kerktorens, synagoge2, molens, muziektenten, en kanonnen en muren) worden verkocht of afgestoten.

2

Dit gebouw staat geregistreerd als synagoge. In de praktijk is dit echt een atelier en dient het gebouw geen geloofsdoeleinden.

5

Een nadere onderbouwing van de percentages wordt in het ZBB onderzoek niet gegeven. Daarnaast vallen nog een aantal andere bijzonderheden op. Zo wordt alleen gekeken naar de besparing op de kosten. Er is niet meegenomen dat daardoor ook mogelijke inkomsten wegvallen. Momenteel wordt bijvoorbeeld ‘winst’ gemaakt op de gronden. Als het wegvallen van deze inkomsten wordt meegenomen, verkleint dit de mogelijke besparing. Ook zijn mogelijke verkoopopbrengsten niet meegenomen. Tot slot is de besparing doorgevoerd over alle kostenposten. Het is onrealistisch een besparing in te rekenen op bijvoorbeeld belastingen of verzekeringen, als deze gebouwen wel in bezit worden gehouden. Portefeuille De portefeuille van gemeente Buren is onder te verdelen in een vastgoedportefeuille en grondportefeuille. De vastgoedportefeuille bestaat uit 98 gebouwen (circa 28.000 m² BVO). Hiervan zijn 65 gebouwen in eigendom van de gemeente. Van 30 gebouwen is de gemeente geen eigenaar van het gebouw maar wel van de grond. Van 3 gebouwen is de gemeente geen eigenaar van het gebouw en ook niet van de grond. Voor deze gebouwen liggen afspraken vast dat het gebouw weer in eigendom van de gemeente komt zodra de stichting die het gebouw in eigendom heeft, ophoudt te bestaan. In onderstaande tabellen is de vastgoedportefeuille onderverdeeld in enkele categorieën.

Per categorie is het aantal gebouwen en de oppervlakte in m² BVO weergegeven naar de eigendomssituatie. Categorie

Gebouw én grond in

Alleen grond in

Gebouw en grond niet in

eigendom

eigendom

eigendom

Dorpshuizen

7

Woningen

5

Standplaatsen en bergingen

4

Monumenten

24

’t Heerenlogement

1

Poort van Buren

1

Museum Buren en Oranje

1

Buitensportvoorzieningen 3

Gymzalen

3

3

21 8

4

4

1

Begraafplaatsen

11

Overig

3

1

Totaal

65

30

3

Tabel 1: Aantallen gebouwen naar categorie en eigendomssituatie

3

De nieuwe sporthal in Maurik is in dit overzicht niet opgenomen.

4

Voor dit onderzoek betreft dit de gebouwen op de begraafplaatsen. Dit zijn onder andere kleine gebouwen voor opslag of aula’s.

6

Categorie

Gebouw en grond in

Alleen grond in

Gebouw en grond niet in

eigendom

eigendom

eigendom

Dorpshuizen

3.885

Woningen

1.167

Standplaatsen en bergingen

1.485

916

21

Monumenten

407

’t Heerenlogement

738

Poort van Buren

783

Museum Buren en Oranje

664

Buitensportvoorzieningen

8.418

Gymzalen

5.158

Begraafplaatsen

590

Overig

3.393

Totaal

16.806

507

10.410

916

Tabel 2: Oppervlakte (m² BVO) van gebouwen naar categorie en eigendomssituatie

In de doorsnedes valt op dat gemeente relatief veel monumenten in bezit heeft, maar dat deze klein in oppervlakte zijn. De gymzalen en dorpshuizen vormen samen meer dan de helft van de vastgoedportefeuille qua oppervlakte. Een groot deel van de totale oppervlakte valt in de categorie ‘overig’. Dit betreft de Brede school in Maurik en twee voormalige basisscholen. Naast de gebouwen heeft de gemeente ook gronden in eigendom. Deze zijn onder te verdelen in vier categorieën: pacht, ponyweide, volkstuincomplex en voormalig woonwagenterreinen. Naast deze percelen heeft de gemeente ook nog kleine bospercelen en rest-/snippergroen in eigendom. Deze vallen buiten de scope van dit onderzoek. In onderstaande tabel zijn het aantal percelen en de oppervlakte per categorie weergegeven. Categorie

Aantal percelen

Oppervlakte (m²)

Pacht

16

442.948

Ponyweide

3

18.455

Volkstuincomplex

8

43.826

Voormalig woonwagenterrein

2

6.495

Totaal

29

511.724

Tabel 3: Aantal en oppervlakte (m² BVO) van gronden naar categorie

7

03

CONCLUSIE Conclusie scope ambitie

Een eerste analyse en vergelijking van het ZBB en de daarin genoemde besparingen met de vastgoed- en grondenportefeuille van gemeente Buren leidt tot een belangrijke constatering. De genoemde taakvelden in het ZBB gaan namelijk niet over al het vastgoed. De uitspraak en het streven van de Raad doen dat wel. In onderstaande figuur is de demarcatie visueel weergegeven. Hier is te zien dat de buitensportvoorzieningen, het museum, de gymzalen, scholen en begraafplaatsen niet onder de taakvelden vallen waar de besparing betrekking op heeft.

Figuur 2: Vergelijking ZBB met de vastgoed- en grondportefeuille

Voor dit onderzoek is al het vastgoed meegenomen. Dus ook het vastgoed wat buiten de besparing valt. Hierdoor wordt een mogelijke aanvullende bezuiniging in beeld gebracht en wordt het streven van de Raad om al het vastgoed af te stoten gevolgd. Conclusie haalbaarheid In dit onderzoek is de haalbaarheid onderzocht van het op korte termijn verkopen of afstoten van al het vastgoed en de gronden van de gemeente Buren. De conclusie is dat verkopen of afstoten van al het vastgoed niet realistisch is. Met name doordat het afstoten van monumenten niet haalbaar wordt geacht, ligt de realistische besparing net onder de besparing uit het ZBB. Een grote besparing in het ZBB ligt in het afstoten van de monumenten. De grootste kostenpost binnen de categorie monumenten is de storting in de onderhoudsvoorziening. Dit betreft circa € 133.717 per jaar. Dit bedrag is hoog omdat in de periode 2021-2025 grote restauraties en groot onderhoud gepland staan voor onder andere de kerktoren in Buren, de stadswal en de beide molens. Door hier aanvullend op te besparen, is het wel mogelijk om de gewenste besparing te realiseren. Om hier een zorgvuldige afweging in te maken, wordt aangeraden om een technische verdieping te organiseren op de monumentale panden, met name de kerktorens en molens, en op basis daarvan te beslissen of de jaarlijkse storting kan worden afgeschaald.

Op dit moment zijn daarvoor te weinig gegevens voorhanden. Voor sommige gebouwen is de slagingskans nul tot gering. Voor de kerktorens, uurwerken (op kerktorens) en molens wordt de verkoopkans zeer laag ingeschat. Er zijn in de markt geen tot beperkt aantal geïnteresseerden voor dergelijk

8

vastgoed en de onderhoudskosten zijn relatief hoog. Ook is het gebruik vaak beperkt. Dit maakt dat het vastgoed zeer moeilijk tot niet af te stoten is. Voor andere gebouwen is afstoot wel realistisch, maar wordt dit niet op korte termijn (voor 2026) haalbaar geacht. Voor de woningen en woonwagenplaatsen is een sterfhuisconstructie5 de meest haalbare optie, al kan het dan langer duren voordat alle woningen zijn verkocht. Wel is er een mogelijkheid om het beheer uit te besteden van het vastgoed dat niet op korte termijn af te stoten is. Daarbij moet wel de opmerking worden geplaatst dat in het ZBB met deze extra (beheers)kosten geen rekening is gehouden. Dit verkleint logischerwijs de besparing. Buiten het ZBB is een aanvullende besparing mogelijk in de portefeuille. Door bijvoorbeeld het Museum, een leegstaande basisschool en gebouwen op begraafplaatsen af te stoten, wordt een extra besparing gevonden. Een andere extra ‘besparing’ wordt gevonden in enkele correcties en actualisaties op de begroting. Door onder andere kosten uit de begroting te halen voor gebouwen die de gemeente niet meer in bezit heeft. Tot slot valt op dat er in het ZBB geen rekening is gehouden met benodigde extra kosten en investeringen om afstoot of verkoop van gebouwen mogelijk te maken.

Bijvoorbeeld een startsubsidie (de zogenaamde bruidsschat) aan een stichting, externe beheerskosten of makelaarskosten bij verkoop. Deze extra kosten kunnen waarschijnlijk worden gedekt door de incidentele verkoopopbrengsten. In onderstaande figuur is een overzicht van de begrote besparingen en de uit het onderzoek volgende haalbare besparing in beeld gebracht. Op basis van het totaal wordt geconcludeerd dat de begrote besparing haalbaar is. Wel zijn hierbij de aanvullende besparingen, gevonden buiten het ZBB, nodig om dit te behalen. In hoofdstuk 5 worden de besparingen en analyse per categorie nader toegelicht.

Figuur 3: Overzicht besparingen

5

Een sterfhuisconstructie betreft het natuurlijk laten aflopen van de huurcontracten, ofwel afwachten tot een huurder vrijwillig

de huur opzegt of komt te overlijden.

9

In dit onderzoek wordt voor een aantal gebouwen aanbevolen om het gebouw te verkopen. Dit gaat gepaard met incidentele verkoopopbrengsten. We verwachten dat dit in totaal € 3 tot € 4 miljoen kan opbrengen. Een precieze inschatting zal echter pas gemaakt kunnen worden na taxatie van de gebouwen en is sterk afhankelijk van de actuele marktsituatie. Een laatste opmerking hierbij is dat er richting 2030 meer verplichtingen zijn rondom het verduurzamen van gebouwen. Mocht het dus zo zijn dat gebouwen niet op korte termijn afgestoten kunnen worden, dient er aandacht te zijn voor de verduurzaming hiervan. Deze opgave is verder niet meegenomen in dit onderzoek. Aanbevolen wordt dit mee te nemen in het op te stellen accommodatiebeleid. Voorstel prioritering in aanpak In hoofdstuk 5 wordt per categorie specifiek ingegaan op de haalbaarheid om gebouwen af te stoten of te verkopen. Voor een groot deel van het vastgoed en de gronden is dit mogelijk. Het kan echter wel een strategische keuze zijn om als gemeente sommige gebouwen en gronden wel in bezit te houden. Bij het mogelijk afstoten bevelen we aan om hierin een prioritering te hanteren, zodat begonnen wordt met de ‘quick wins’ en de voor de gemeente minder interessante vraagstukken volgen. Samengevat worden deze drie stappen aanbevolen: 1.

‘Quick wins’ Een aantal acties zijn relatief eenvoudig te nemen om vastgoed af te stoten of om de besparing te behalen: a.

Zo kunnen de correcties op de begroting worden toegepast en is met de geactualiseerde begroting al een besparing behaald.

b.

Het verkopen van het Heerenlogement heeft een hoge slagingskans omdat de huurder hierin reeds interesse heeft. De aanbeveling is dit proces om tot verkoop te komen, in gang te zetten. Met dergelijke interesse van de huurder, is dit vaak mogelijk binnen het lopende contract. Mocht dit niet tot succes leiden, dan kan ook hier voor een sterfhuisconstructie worden gekozen. Het is hier wel de aanbeveling om het maatschappelijk belang van het gebruik van het gebouw als theater voor de gemeente contractueel vast te leggen en duidelijke afspraken te maken over het gebruik door verenigingen.

c.

Hetzelfde geldt voor de verkoop van de Poort van Buren en het atelier (synagoge). Beide huurcontracten lopen dit of volgend jaar af en daarom is het mogelijk om op korte termijn tot verkoop over te gaan. Alles acties om deze te verkopen aan een (commerciele) partij kunnen in gang gezet worden.

d.

Tot slot staan momenteel bijna alle gebouwen op begraafplaatsen leeg. De aanbeveling is om deze eerst (voor beperkte tijd) in de markt te zetten en indien er geen geïnteresseerden worden gevonden, deze te slopen.

2.

Overdracht en beheer organiseren Voor een aantal categorieën is meer tijd nodig om tot afstoot te komen of kan het beheer op een andere manier worden ingeregeld: a.

Voor de woningen wordt aanbevolen het beheer op een zakelijke manier in te regelen. Hiervoor kan een externe partij worden ingeschakeld. Hetzelfde geldt voor de woonwagenstandplaatsen.

b.

Ook voor de garageboxen en het schuurtje kan verkoop of overdracht in gang worden gezet, eventueel aan de betrokken woningcorporatie.

10

c.

Voor de dorpshuizen kan, na een besluit dat de gemeente deze wil overdragen aan de betrokkenen stichtingen, ook de gesprekken met de stichtingen worden opgestart. Dit kost tijd om dit samen te organiseren en tot een overeenkomst te komen. Een duidelijk kader vanuit de gemeente helpt hierbij. Ook is een zorgvuldige afweging tot de voordelen van het afstoten en het invullen van maatschappelijke doelen van belang.

d.

Ditzelfde geldt voor de volkstuinen: ga in gesprek met de huurders om tot een stichting te komen die het beheer van de volkstuinen overneemt.

e.

Mocht de gemeente besluiten om ook het beheer van de monumenten extern te willen uitbesteden, kan hiervoor een marktverkenning worden gestart om met geïnteresseerde partijen in contact te komen.

f.

De gesprekken om het Museum van Buren en Oranje elders te huisvesten kunnen worden doorgezet. Na een positief resultaat kunnen vervolgens stappen tot verkoop worden genomen. In deze gesprekken is reeds aandacht voor het maatschappelijke belang van een museum voor de gemeente.

3.

Lagere prioriteit a.

Op de gronden in bezit van de gemeente wordt momenteel een positief exploitatiesaldo gerealiseerd. Het afstoten past binnen het streven van de gemeente, maar levert geen besparing op. Aangezien de werkzaamheden voor het beheer van de gronden zeer beperkt zijn, wordt voorgesteld om dit qua prioritering naar achteren te schuiven. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het een strategische keuze van de gemeente kan zijn om gronden juist wél in bezit te houden. Strategische grondposities (en gebouwen) zijn juist waardevol voor de toekomst om maatschappelijke doelen van de gemeente te realiseren. Dit is vaak nodig om beleidsdoelstellingen op het gebied van wonen en economie op de (middel)lange termijn te realiseren en regisseren.

b.

Het is mogelijk de gymzalen af te stoten en hier een andere vorm voor te organiseren, echter is dit vanuit de wettelijke verplichting vrij omslachtig en kleven hier ook nadelen aan. De aanbeveling is om dit vraagstuk als laatste op te pakken, zodat ook goed inzichtelijk is welke beheerswerkzaamheden hierbij horen en of de voordelen opwegen tegen de nadelen.

11

04

BEGROTING

De besparingen in het ZBB Budgeting traject zijn gebaseerd op de begroting voor 2021. In dit onderzoek wordt een uitspraak gedaan over de haalbaarheid van de besparingen uit het ZBB. Om de juiste vergelijking te kunnen maken met de voorgestelde ombuigingen, is de analyse ook gebaseerd op de bedragen uit de begroting voor 2021. In dit hoofdstuk voeren we een analyse uit op de begroting om hier grip op te krijgen. Daarbij maken we op onderdelen ook een vergelijking met gemiddelden uit de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Analyse begroting Vastgoed In de begroting voor 2021 zijn voor een aantal taakvelden de baten en lasten opgenomen. De lasten worden gedeeltelijk gedekt door middel van huurinkomsten. Voor 2021 zijn de begrote huurinkomsten niet voldoende om de totale lasten voor het vastgoed te dekken en is er sprake van een negatief exploitatiesaldo van bijna € 1,3 miljoen. Dit is niet onlogisch, aangezien dit vastgoed doorgaans wordt geëxploiteerd voor de maatschappelijke baten. In onderstaande tabel is weergeven hoe de baten en lasten zijn verdeeld over de verschillende taakvelden. Taakveld

Baten

Lasten

Saldo

0.3 Beheer ov. Gebouwen

€ 43.494

€ 180.379

- € 136.885

4.2 Onderwijshuisvesting

€ 50.500

€ 937.464

- € 886.964

5.2 Sportaccommodaties

€ 1.250

€ 51.279

- € 50.029

5.4 Musea

€ 1.500

€ 16.618

- € 15.118

5.5 Cultureel erfgoed Totaal

€ 84.110

€ 255.608

- € 171.498

€ 180.854

€ 1.441.348

- € 1.260.494

Tabel 4: Baten en lasten per taakveld (bron: primitieve begroting 2021)

De baten zijn met name afkomstig van de gebouwen in de categorie Cultureel erfgoed. Voor Onderwijshuisvesting ligt het exploitatiesaldo het laagst. Er zijn verschillende kostensoorten gemoeid met het vastgoed: ‒

Onderhoudskosten

‒

Kapitaallasten (rente en afschrijvingen)

‒

Belastingen

‒

Verzekeringen

‒

Gas, elektra en water

‒

Overige kosten (onder andere kosten voor telefonie en communicatie, brandstof voertuigen en machines, beveiliging en schoonmaak)

In de volgende grafiek is weergegeven hoe de totale kosten zijn verdeeld over verschillende kostensoorten.

12

Verdeling kosten over verschillende kostensoorten (%) 40% 35% 35%

34%

30% 25% 20% 15% 9%

10%

8%

8%

Verzekeringen

Overig

6%

5% 0% Kapitaallasten

Onderhoud

Belastingen

Gas, water, elektra

Figuur 4: Verdeling kosten over kostensoorten

Wanneer deze verdeling wordt vergeleken met de gemiddelde verdeling van kosten uit de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed6, valt op dat het aandeel kapitaallasten in gemeente Buren een stuk lager ligt dan gemiddeld in de sector. In de benchmark is dit gemiddeld 66% van de totale kosten. Dit is te verklaren doordat een groot aantal gebouwen in Buren al volledig is afgeschreven. Aan de andere kant ligt het aandeel onderhoudskosten in gemeente Buren relatief hoog (34% in gemeente Buren t.o.v. 26% in de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed). Dit kan wederom worden verklaard doordat de kapitaallasten relatief laag zijn. Gronden De baten en lasten die gepaard gaan met de gronden vallen, net als een gedeelte van het vastgoed, onder taakveld 0.3 (Beheer ov. gebouwen/gronden). In onderstaande tabel zijn de totale baten en lasten opgenomen die vallen onder de omschrijving ‘Grondzaken’. Jaarlijks levert het verhuren van gronden de gemeente ruim € 62.000 op. Omschrijving Grondzaken

Baten

Lasten € 103.750

Saldo € 41.316

€ 62.434

Tabel 5: Baten en lasten grondzaken

Begraafplaatsen De begraafplaatsen vallen buiten de besparingen van ZBB, maar de gebouwen op de begraafplaatsen behoren wel tot de vastgoedportefeuille. In onderstaande tabel zijn de totale baten en lasten opgenomen die behoren tot taakveld 7.5 – begraafplaatsen (gebaseerd op Primitieve begroting 2022).

6

De Benchmark Gemeentelijk Vastgoed is een samenwerking tussen TIAS en Republiq waarbij jaarlijks data vanuit open en

eigen databronnen worden verzameld om gemeentelijke vastgoedprestaties inzichtelijk te maken. Voor meer informatie zie www.benchmarkgemeentelijkvastgoed.nl .

13

Taakveld

Baten

7.5 Begraafplaatsen

Lasten € 416.228

Saldo € 423.979

€ 7.751

Tabel 6: Baten en lasten taakveld begraafplaatsen

Deze bedragen hebben betrekking op alle baten en lasten die gemoeid gaan met begraafplaatsen. Hier vallen dus bijvoorbeeld ook begraafrechten onder en het onderhoud aan de grond. Als we enkel kijken naar de bedragen die betrekking hebben op de gebouwen leidt dit tot onderstaand overzicht: Kostenomschrijving

Bedrag (begroting 2022)

Gebouwenverzekering

€ 1.859

Onderhoud aan gebouwen

€ 1.440

Storting in VZ onderhoud gebouwen

€ 26.500

Totaal

€ 29.799

Tabel 7: Kosten gebouwen begraafplaatsen

Onderhoudskosten In het bestand MJOP projectniveau 2022-2036 zijn voor 68 gebouwen de onderhoudskosten opgenomen. Hiervan komen 62 gebouwen voor in het gebouwenoverzicht. De 6 gebouwen die wel in het MJOP voorkomen maar niet in het gebouwenoverzicht zijn opgenomen in bijlage 03. Dit betreft onder andere 3 stadspompen. In onderstaande tabel zijn voor de 62 gebouwen die in beide bestanden voorkomen de bedragen opgenomen. Selectie 62 gebouwen (MJOP + gebouwenoverzicht) Totaal 2022-2036

€ 7.494.855

Per jaar

€ 499.657

Tabel 8: Totaal MJOP 2022-2036

Van de 62 gebouwen is voor 30 gebouwen ook de oppervlakte bekend. Selectie 30 gebouwen (MJOP + oppervlakte bekend) Totaal 2022-2036

€ 4.474.455

Per jaar

€ 298.297

M² BVO

11.523

Per jaar per m² BVO

€ 26

Tabel 9: Selectie gebouwen oppervlakte bekend (MJOP 2022-2036)

De gemiddelde onderhoudskosten per jaar per m² BVO zijn circa € 26. Als dit wordt vergeleken met het gemiddelde van de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed is dit relatief hoog. De gemiddelde kosten voor planmatig onderhoud liggen daar op € 12 per jaar per m² BVO. In onderstaande grafiek zijn de gemiddelde onderhoudskosten per m² BVO per jaar weergegeven ten opzichte van de oppervlakte. De 3 gebouwen met de hoogste onderhoudskosten per m² BVO per jaar zijn: 1.

Aula begraafplaats Ingen (€ 73 per m² BVO per jaar)

2.

Synagoge Buren (€ 66 per m² BVO per jaar)

3.

Aula/berging begraafplaats Ravenswaaij (€ 54 per m² BVO per jaar)

Er zijn geen opvallende uitschieters zichtbaar.

14

Onderhoudskosten per m² BVO per jaar 1200 1000 800 600 400 200 0 €-

€10

€20

€30

€40

€50

€60

€70

€80

Figuur 5: Onderhoudskosten per m² BVO per jaar (bron: MJOP 2022-2036)

In de begroting voor 2021 is in totaal € 680.924 begroot aan onderhoudskosten. Dit ligt ruim boven het jaarlijks gemiddelde van het MJOP (circa € 300.000). Van de totale onderhoudskosten in de begroting wordt circa € 300.000 toegekend aan werkelijke onderhoudskosten (44%). De overige € 380.000 (56%) is voor stortingen in de onderhoudsvoorziening. Een groot deel van de geraamde onderhoudskosten wordt dus niet daadwerkelijk uitgegeven maar apart gehouden in een voorziening. Aan het eind van 2021 bedraagt de hoogte van de voorziening € 1,5 miljoen. Verrekend over de totale oppervlakte van de vastgoedportefeuille komt dit neer op € 89 per m². Dat is relatief hoog, vergeleken met de verwachte gemiddelde onderhoudskosten per m² per jaar. Daarbij moet wel de opmerking worden gemaakt dat de verwachting is dat – bij een gelijkblijvende portefeuille – de kosten voor onderhoud hoger zullen uitvallen dan nu begroot in de MJOP. Dit omdat er geen kosten voor verduurzaming zijn meegenomen en een belangrijk deel van de verduurzaming voor 2030 zal moeten worden gerealiseerd7.

7

Dit betreft onder andere wettelijke verplichtingen vanuit het Klimaatakkoord.

15

Correcties op de begroting Bij het analyseren van de begroting vielen ons enkele bedragen op die niet langer actueel zijn. Door het corrigeren van de begroting kan er circa € 55.000 bespaard worden. Het betreft onderstaande correcties: Gebouw

Bevinding

Omschrijving kosten

Bedrag

Bedrag

(huidig)

(na correctie)

Dorpshuis Kerk-

Gebouw niet in

Storting in VZ onderhoud

€ 29.901

€0

Avezaath

eigendom: bedragen

Onderhoud

€ 3.095

€0

Gebouw niet in

Storting in VZ onderhoud

€ 1.014

€0

eigendom: bedragen

Onderhoud

€ 306

€0

Onderhoud

€ 731

€0

Eigendom gebouw

Verzekering

€ 2.570

€0

overgedragen:

Belasting

€ 2.012

€ 500

Gebouw wordt

Overig onderhoud

€ 1.000

€0

getransformeerd naar

Belastingen

€ 1.265

€0

woningen.

Overige goederen en

€ 1.000

€0

€ 5.000

€0

Waterverbruik

€ 500

€0

Gebouwenverzekering

€ 1.441

€0

Afschrijvingen vaste activa

€ 5.397

€0

€ 55.232

€ 500

komen te vervallen Dorpshuis Asch

komen te vervallen Dorpshuis Erichem

Gebouw niet in eigendom: bedrag komt te vervallen

Dorpshuis ’t Klokhuis

verzekering komt te vervallen, belasting alleen van toepassing op grond. Huisvesting bbs Asch

diensten Aardgas – en elektriciteitsverbruik

Totaal Tabel 10: Mogelijke correcties op begroting

Voor bovengenoemde dorpshuizen geldt dat de gemeente geen juridisch eigenaar is, maar de dorpshuizen wel rekenen op financiële hulp bij grote onderhoudsopgaven. Afgelopen jaren zijn hierover al vele gesprekken gevoerd, maar helaas is tot op heden hierover niets concreet vastgelegd. Tot slot is aangegeven dat de basisschool obs Ommeren per 1-8-2022 ophoudt te bestaan. Als de gemeente ervoor kiest dit gebouw af te stoten, kan een aanvullende besparing van circa € 8.000 worden behaald. Omdat dit moment nog in de toekomst ligt, is er voor dit onderzoek gekozen deze besparing nog niet mee te nemen.

16

05

STRATEGIE PER CATEGORIE

In dit hoofdstuk wordt per categorie ingegaan op de mogelijkheden per vastgoedcategorie, de mogelijke besparingen die daarmee gepaard gaan, de haalbaarheid hiervan en de aanbevolen strategie. De belangrijkste afweging die hierbij door de gemeente moet worden gemaakt is of de functie vanuit maatschappelijk oogpunt wel of niet behouden moet blijven en wie de meest geëigende partij is om het beheer uit te voeren indien een gebouw wordt aangehouden. Gezien het standpunt van de raad om zo veel mogelijk vastgoed af te stoten, verschilt deze afweging per categorie. Allereerst worden de categorieën binnen het ZBB toegelicht, daarna volgen de overige categorieën. Binnen het ZBB: Dorpshuizen De vastgoedportefeuille van gemeente Buren telt 14 dorpshuizen. De dorpshuizen zijn onder te verdelen in drie categorieën: 1.

Gemeente is eigenaar van de grond en het gebouw (6 dorpshuizen)

2.

Gemeente is alleen eigenaar van de grond (5 dorpshuizen)

3.

De gemeente geen eigenaar, maar in de statuten is vastgelegd dat de gemeente weer eigenaar wordt zodra de stichting ophoudt te bestaan (3 dorpshuizen)

Bij de dorpshuizen valt op dat in het verleden veel verschillende afspraken zijn gemaakt en dat afspraken (nog) niet zijn afgerond en/of zijn vastgelegd. Zo zijn er al een aantal overeenkomsten al geruime tijd verlopen. Hierbij wordt aangegeven dat op het (nog op te stellen) accommodatiebeleid wordt gewacht met het opstellen van een nieuw contract. Daarnaast is er een gebouw in eigendom van een stichting (De Breipot) maar is dit niet formeel vastgelegd. Een ander buurthuis (De Hoekenburg) is in 2018 verkocht aan de kerkstichting, maar de daadwerkelijke overdracht is in afwachting van een wijziging van het bestemmingsplan. Pas daarna kan de verkoop worden afgerond. Op dit moment staan er twee buurthuizen leeg: De Oude School en Jeugdhonk Maurik. In het gebouw waarin de Oude School is gevestigd, bevinden zich ook een woonruimte en een fysiopraktijk. De woonruimte wordt ingezet als anti-kraak en de fysiopraktijk wordt verhuurd (het huidige contract loopt tot 1 juli 2022). Jeugdhonk Maurik is gelegen aan buurthuis het Klokhuis, waarvan het gebouw in eigendom is van de stichting. In onderstaande tabel zijn de dorpshuizen getoond met de eigendomssituatie en inkomsten en uitgaven. Naam

Eigenaar

Eigenaar grond

gebouw

Inkomsten

Uitgaven

Saldo

(€ per jaar)

(€ per jaar)

(€ per jaar)

Het Gildehuis

Gemeente

Gemeente

€0

€ 17.875

- € 17.875

Jeugdhonk Maurik

Gemeente

Gemeente

€0

€ 797

- € 797

’t Zoetzand

Gemeente

Gemeente

€0

€ 25.045

- € 25.045

De Oude School

Gemeente

Gemeente

€ 1.600

€ 28.696

- € 27.096

De Rozenhoek

Gemeente

Gemeente

€0

€ 8.285

- € 8.285

De Hoekenburg

Gemeente

Gemeente

€0

€ 14.931

- € 14.931

Het Klokhuis

Stichting

Gemeente

€0

€ 4.582

- € 4.582

De Breipot

Stichting

Gemeente

€0

€ 2.971

- € 2.971

Het Binnen

Stichting

Gemeente

€0

€ 1.051

- € 1.051

Prinsenhof

Bijen Beheer BV

Gemeente

€ 6.920

€0

€ 6.920

’t Ecksternest

Stichting

Gemeente

€0

€0

€0

17

De Avezathen

Stichting

Stichting

€0

€ 32.996

- € 32.996

Dorpshuis Asch

Stichting

Stichting

€0

€ 1.320

- € 1.320

Dorpshuis Erichem

Stichting

Stichting

€0

€ 731

- € 731

€ 8.520

€ 139.280

- € 130.760

Totaal Tabel 11: Dorpshuizen (bron: primitieve begroting 2021)

De begroting is in een aantal gevallen niet aangepast bij wijziging van de eigendomssituatie. Voor onderstaande vier dorpshuizen staan er bedragen opgenomen in de begroting die komen te vervallen. Het betreft de volgende bedragen: Dorpshuis

Uitgaven begroot

Uitgaven correct

Besparing

Het Klokhuis

€ 4.582

€ 500

€ 4.082

De Avezathen

€ 32.996

€0

€ 32.996

Dorpshuis Asch

€ 1.320

€0

€ 1.320

€ 731

€0

€ 731

€ 39.629

€ 500

€ 39.129

Dorpshuis Erichem Totaal Tabel 12: Correcties op begroting dorpshuizen

Door bovenstaande correctie door te voeren in de begroting is er een (theoretische) besparing te behalen van bijna € 40.000. Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? In het voorstel van het ZBB-traject wordt er niet bespaard op de jaarlijkse uitgaven aan de dorpshuizen. Wat volgt uit het haalbaarheidsonderzoek? Voor de buurthuizen waar gemeente Buren eigenaar is van het gebouw zijn er grofweg twee realistische mogelijkheden: het gebouw in eigendom houden of het gebouw overdragen aan de stichting die er is gevestigd. Wij raden de gemeente aan om de gebouwen over te dragen aan de stichtingen. Om dit tot een succes te brengen is het wel noodzakelijk om enkele prestatieafspraken op te stellen. Te denken valt aan: ‒

Professionaliteitseisen

‒

Eisen goed eigenaarschap, en dus het goed onderhouden van het gebouw (denk hierbij aan het definiëren van de basiskwaliteit)

‒

Eisen ten aanzien van inclusiviteit (om maatschappelijk belang te vergroten)

‒

Eisen ten aanzien van het gebruik om het maatschappelijke doel te dienen, bijvoorbeeld het organiseren van minimaal 3 activiteiten per week

Ook voor buurthuizen waar het eigendom van de gebouwen reeds is overgedragen aan een stichting, is het aan te bevelen dergelijke afspraken te maken. We bevelen aan om de gronden in bezit van de gemeente te houden, aangezien dit vaak interessante locaties betreft in de kernen en dit zeer minimale lasten met zich meebrengt. Is een stichting niet in staat om aan deze eisen te voldoen, dan kan er een pauze ingelast worden. De stichting krijgt dan een vooraf afgesproken periode, bijvoorbeeld 1 jaar, de tijd om zaken op orde te krijgen. Lukt dit niet? Dan draagt de stichting het eigendom van het gebouw weer over aan de gemeente. De gemeente kan er dan voor kiezen om het gebouw te verkopen, te slopen en de grond te verkopen of in te zetten voor andere ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld woningbouw of parkeergelegenheid.

18

Het Jeugdhonk in Maurik staat momenteel leeg maar wordt binnenkort weer in gebruik genomen als jeugdhonk door stichting Mozaïek. Ook dorpshuis de Oude School staat sinds medio 2019 leeg. Nadat het eigendom van het dorpshuis weer is overgedragen aam de gemeente, zijn er verschillende bijeenkomsten geweest met inwoners om te praten over de toekomst van het dorpshuis. Tot op heden heeft dit echter niet tot een doorstart geleid. Naast het dorpshuis zitten er nog twee ruimtes in het gebouw. Een woonruimte die tijdelijk wordt beheerd en ingezet voor anti-kraak. Een tweede ruimte wordt verhuurd aan een fysiopraktijk (contract tot 1 juli 2022). Wij raden de gemeente aan om dit gebouw in zijn geheel te verkopen. Welke besparing is realistisch? Wanneer het eigendom van de gebouwen overgedragen wordt aan de betreffende stichtingen, komen de lasten voor de gebouwen te vervallen voor de gemeente. De grond blijft in eigendom dus de belastingen voor de grond resteert. Dit wordt haalbaar geacht voor de volgende 4 gebouwen: 1.

Het Gildehuis

2.

’t Zoetzand

3.

De Rozenhoek

4.

De Hoekenburg

5.

Jeugdhonk Maurik

Het totale exploitatiesaldo per jaar voor deze gebouwen bedraagt € 66.933. Voor de belasting van de grond wordt circa € 500 per gebouw ingeschat door de gemeente. De resterende kosten bedragen daarmee in totaal € 2.500. In totaal kan het overdragen van het eigendom de gemeente een besparing opleveren van € 64.433. Voor de Oude School wordt aangenomen dat dit gebouw wordt verkocht. De baten en lasten komen daarmee te vervallen. Dit levert een besparing op van € 27.096. De totale besparing die de gemeente kan behalen door eigendom over te dragen en de Oude School te verkopen bedraagt € 91.529. Opgeteld met het bedrag wat behaald kan worden door correcties door te voeren komt het uit op een totaal van € 130.658. In deze besparing is nog geen rekening gehouden met eventuele sloopkosten, overdrachtskosten of subsidies aan de betrokken stichtingen. Woningen De gemeente heeft 5 woningen in eigendom. Deze liggen verspreid over verschillende kernen. Alle woningen worden momenteel verhuurd en de meeste bewoners wonen al geruime tijd in de woning. De woningen in Buren zijn beide een rijksmonument. De woning in Zoelen is aangewezen als gemeentelijk monument. In het verleden is reeds geprobeerd de woningen over te dragen aan een woningcorporatie. Dit is toen niet gelukt. In onderstaande tabel zijn per woning de adresgegevens en inkomsten en uitgaven opgenomen. Adres

Kern

BVO (m²)

Inkomsten

Uitgaven

Saldo

(€ per jaar)

(€ per jaar)

(€ per jaar)

Kerkpad 3

Asch

113

€ 2.196

€ 6.125

- € 3.929

Kerkstraat 2

Buren

136

€ 5.640

€ 7.289

- € 1.649

Kniphoek 18

Buren

188

€ 6.888

€ 6.295

€ 593

Voorstraat 6

Lienden

439

€ 8.100

€ 7.684

€ 416

Jeudestraat 80

Zoelen

Totaal

291

€ 9.000

€ 11.377

- € 2.377

1.167

€ 31.824

€ 38.770

- € 6.946

Tabel 13: Overzicht woningen (bron: primitieve begroting 2021)

19

Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? Ombuiging 4.2 heeft betrekking op de woningen. De omschrijving is als volgt: ‘minimaal beheer gemeentelijke woningen en woonwagen standplaatsen’. Het beheer van de woningen wordt afgeschaald naar het minimaal nodige. De mogelijke besparing is voor het eerste jaar berekend door de totale uitgaven te verminderen met 50%. Vanaf het tweede jaar is de besparing 75% van de totale uitgaven. Uitgaven conform begroting e

€ 38.770

Besparing 1 jaar (50%)

€ 19.385

Besparing vanaf jaar 2 (75%)

€ 29.078

Kanttekening: bij de berekening van bovenstaande besparingen is het uitgangspunt dat de woningen in eigendom blijven. De kosten voor verzekeringen en belastingen worden echter ook met 50% en 75% verminderd. Het is onrealistisch om een besparing op deze kostenposten te verwachten zolang de gebouwen in eigendom blijven. Wat volgt uit het haalbaarheidsonderzoek? De woningen dienen geen gemeentelijk beleidsdoel. De gemeente heeft daarom al eerder aangegeven de woningen te willen afstoten. Vanwege de rechtsbescherming van de huurders is het niet mogelijk om de huurder uit te zetten en de woningen in lege staat te verkopen. Gezien de onderliggende huurcontracten met relatief zeer lage huren en grote oppervlakten van de woningen, is het voor een koper niet interessant om de woning in bewoonde staat over te nemen. Gezien de grootte van de woningen en de monumentale status wordt verwacht dat dit ook niet interessant en rendabel is voor een woningcorporatie. De meest haalbare optie is wachten tot de huur wordt opgezegd of afloopt om vervolgens in lege staat tot verkoop over te gaan (sterfhuisconstructie). De verwachting is dat de huidige huurders niet op korte termijn (voor 2026) de huur opzeggen. De huidige huurders zijn over het algemeen op leeftijd en gezien de lage huren is er ook in geval van minimaal beheer een reële kans dat zij zo lang als mogelijk is in de woning blijven wonen.

De meest realistische optie voor de gemeente is de zogenoemde sterfhuisconstructie: de woning blijft in eigendom totdat de huur wordt opgezegd of de huurder komt te overlijden. Daarna wordt de woning in lege staat verkocht. Een verschil is wel te maken in het beheer. De gemeente kan er voor kiezen om hier zakelijk in te acteren en streng op de bewoning toe te zien. Denk dan bijvoorbeeld aan controles of de woning ook echt door degene wordt bewoond die het contract heeft getekend, er geen onderhuur plaatsvindt en dat er geen andere activiteiten worden uitgevoerd (ook niet op het perceel). Daarbij is aan te bevelen om de maximale huurverhoging toe te passen, om de huren richting marktconform te laten bewegen. Er zijn partijen in de sector die dergelijk ‘zakelijk’ beheer uitvoeren. Dit leidt samengevat tot de volgende varianten: 1.

Woningen (eigendom + beheer) overdragen aan woningcorporatie ￭

Voordelen: besparing (beheers)kosten

￭

Nadelen: er is waarschijnlijk geen verkoopopbrengst

￭

Slaginskans: zeer klein, vanwege de verspreide ligging van de woningen, de relatief grote oppervlakte die niet past bij sociale huur, de lage huren en monumentale status.

2.

Sterfhuisconstructie en beheer zelf regelen ￭

Voordelen: geen externe beheerskosten

￭

Nadelen: geen besparing op korte termijn, opbrengst bij verkoop

￭

Slaginskans: groot, voortzetten van de huidige werkzaamheden

20

3.

Sterfhuisconstructie en beheer uitbesteden ￭

Voordelen: de gemeente hoeft geen werkzaamheden meer uit te voeren voor het beheer, zakelijke insteek kan helpen in het sneller beëindigen van de huurcontracten, opbrengst bij verkoop

￭

Nadelen: externe beheerskosten nodig

￭

Slagingskans: groot

Uit de haalbaarheidsanalyse wordt de derde optie aanbevolen voor de gemeente. Welke besparing is realistisch? Als er wordt uitgegaan van de derde optie, is voor de woningen op korte termijn (voor 2026) geen besparing realistisch. De kosten voor het uitbesteden van het beheer zijn geraamd op circa € 1.200 per woning per jaar. Dit kan eventueel worden opgevangen met het uitvoeren van minder onderhoudswerkzaamheden en huurstijgingen. Daarbij moet worden opgemerkt dat momenteel reeds sober onderhoud wordt uitgevoerd. Kader: Zorgvuldigheid benodigd bij het verkopen van woningen De woningmarkt staat momenteel erg onder druk. In andere gemeenten is het voorgekomen dat de gemeente in negatief daglicht kwam te staan, omdat woningen voor (veel) te lage prijzen werden verkocht en afspraken niet zorgvuldig genoeg werden gemaakt. Bijvoorbeeld in Haarlem. De gemeente verkocht een woning voor ruim vijf ton, drie weken later is het een miljoen waard8. De woning werd na 3 uur (!) al verkocht voor 2 ton meer, en drie weken later gebeurde hetzelfde opnieuw. Het is daarom van belang dat zorgvuldig wordt omgegaan met afspraken en verkoopprijzen bij het verkopen van woningen. Woonwagenplaatsen en bergingen De vastgoedportefeuille van gemeente Buren bevat twee standplaatsen voor woonwagens, een schuurtje en grond voor garageboxen.

De gemeente is in alle gevallen eigenaar van de grond en in enkele gevallen ook van het gebouw dat op de grond staat. Alle objecten worden verhuurd aan particulieren. In onderstaande tabel is de eigendomssituatie per object opgenomen. Naam

Kern

Eigenaar gebouw

Eigenaar grond

Standplaats woonwagen

Buren

Gemeente

Gemeente

Standplaats woonwagen

Buren

Gemeente

Gemeente

Schuurtje

Ravenswaaij

Gemeente

Gemeente

Ondergrond garagebox 21

Buren

Gemeente

Gemeente

Ondergrond garagebox 7

Buren

Particulier

Gemeente

Ondergrond garagebox 16

Buren

Particulier

Gemeente

Ondergrond garagebox 17

Buren

Particulier

Gemeente

Tabel 14: Overzicht woonwagenstandplaatsen en bergingen

Voor beide standplaatsen voor woonwagens zijn contracten afgesloten voor onbepaalde tijd. Eén van de gebruikers heeft eerder bij de gemeente aangegeven graag uitgekocht te willen worden. Het schuurtje in Ravenswaaij staat achter een woning die in eigendom is van een woningcorporatie. Voor de ondergrond van de garageboxen zijn geen overeenkomsten beschikbaar. Wel is er correspondentie over huurverhoging en een brief uit 2002 waarin staat dat de

8

Bron: https://www.rtlnieuws.nl/editienl/artikel/3691951/gemeente-verkoopt-huis-voor-spotprijs-3-weken-later-het-het-

dubbele-waard

21

huur met 10 jaar wordt verlengd en dat wanneer de garagebox wordt verkocht er een nieuwe huurovereenkomst moet worden afgesloten met de koper voor de ondergrond. De inkomsten en uitgaven worden niet per gebouw geregistreerd. Voor de standplaatsen en grond van de garageboxen zijn bedragen samengevoegd en in de begroting opgenomen. Voor het schuurtje is er geen inzicht in de inkomsten en uitgaven. Categorie

Inkomsten (€ per jaar)

Woonwagenstandplaatsen Garageboxen

Uitgaven (€ per jaar)

Saldo (€ per jaar)

€ 2.400

€ 974

€ 1.426

€ 750

€ 1.355

-€ 605

Tabel 15: Inkomsten en uitgaven (bron: primitieve begroting 2021)

Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? Ombuiging 4.2 heeft onder andere betrekking op de standplaatsen van woonwagens. De omschrijving is als volgt: ‘minimaal beheer gemeentelijke woningen en woonwagen standplaatsen’. Het beheer van de standplaatsen wordt afgeschaald naar het minimaal nodige. De mogelijke besparing is voor het eerste jaar berekend door de totale uitgaven te verminderen met 50%. Vanaf het tweede jaar is de besparing 75% van de totale uitgaven. Hierbij is dus niet meegenomen dat de opbrengsten groter zijn dan de lasten. Uitgaven conform begroting e

€ 974

Besparing 1 jaar (50%)

€ 487

Besparing vanaf jaar 2 (75%)

€ 731

Wat volgt uit het haalbaarheidsonderzoek? Voor de woonwagenplaatsen wordt eenzelfde constructie aangeraden als voor de woningen. Besteed het beheer uit (of doe dit zelf, gezien de minimale werkzaamheden) en verkoop de standplaatsen zodra de huidige huurder het contract opzegt. Er wordt aanbevolen om dit schuurtje over te dragen aan de betreffende woningcorporatie waar de woning bij hoort. De ondergrond van de garageboxen raden wij aan om te verkopen en het beheer tijdelijk onder te brengen bij de afdeling groen. Welke besparing is realistisch? Door het verkopen van de ondergrond van de garageboxen komen de inkomsten en uitgaven te vervallen. Dit levert de gemeente een besparing op van € 605 per jaar. Voor de woonwagenstandplaatsen is op korte termijn (voor 2026) een besparing niet realistisch. Er is geen rekening gehouden met een eventuele verkoopopbrengst van de garageboxen.

22

Gronden Gemeente Buren heeft in totaal 29 percelen in eigendom. Deze liggen verspreid door de gemeente. Hier onder vallen verschillende typen gronden (zie paragraaf 02.02) welke verschillende doelen dienen.

Figuur 6: Percelen in eigendom van gemeente Buren

De kosten en opbrengsten van de gronden zijn in één post gebundeld in de begroting. Jaarlijks levert het verhuren van gronden de gemeente ruim € 62.000 op. Het is niet bekend welk aandeel de volkstuinen hierin hebben ten opzichte van de tegen commerciele prijzen verhuurde gronden. Omschrijving

Baten

Grondzaken

Lasten € 103.750

Saldo € 41.316

€ 62.434

Tabel 16: Baten en lasten grondzaken

Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? Ten aanzien van de gronden is in het ZBB-traject ombuiging 4.1 bepaald: ‘Besparing grondzaken’. De toelichting van deze ombuiging is ‘verkoop van niet noodzakelijke grond levert een voordeel op’. Om de mogelijke besparing te berekenen zijn de lasten gepaard met grondzaken bij elkaar opgeteld. Voor jaar 1 geldt een besparing van 50% en vanaf jaar 2 een besparing van 75%. Bij de besparing is geen onderscheid gemaakt tussen niet noodzakelijke gronden en wel noodzakelijke gronden, maar is de besparing over alle lasten toegepast. In onderstaande tabel zijn de bedragen opgenomen. Uitgaven conform begroting e

€ 41.316

Besparing 1 jaar (50%)

€ 20.658

Besparing vanaf jaar 2 (75%)

€ 30.987

23

Kanttekening: In het ZBB-traject zijn de inkomsten niet meegenomen in de berekening. Op dit moment leveren de gronden de gemeente huurinkomsten op. De besparing van het ZBB levert een te positief beeld op omdat deze inkomsten komen te vervallen bij verkoop. Wat volgt uit het haalbaarheidsonderzoek? Ten aanzien van het eigendom van de gronden heeft de gemeente een drietal opties: 1.

Alle gronden behouden

2.

Alleen strategische gronden behouden, de rest verkopen

3.

Alle gronden verkopen

Daarnaast kan de gemeente er voor kiezen om het beheer zelf uit te voeren of dit uit te besteden aan een stichting of organisatie. Er wordt aangeraden om onderscheid aan te brengen in strategische gronden en niet-strategische gronden. Strategische gronden die, eventueel op termijn, als ontwikkellocatie gebruikt kunnen worden of andere gemeentelijke doelen kunnen dienen, zijn raadzaam om te behouden. Dit hoeven niet perse gronden te zijn ten behoeve van woningontwikkeling, maar ook voor andere gemeentelijke doelen als waterberging of natuur. Niet-strategische gronden, zoals restgroen of gronden zonder duidelijke toekomstige bestemming, kunnen worden verkocht. De gemeente heeft reeds het beleid om restgroen indien mogelijk te verkopen. Voor de volkstuinen zal de gemeente een afweging moeten maken of het organiseren van volkstuinen onderdeel is van het gemeentelijk beleid en een maatschappelijk doel dient. Als de gemeente er voor kiest om volkstuinen te faciliteren voor de inwoners dan raden wij aan om het beheer uit te besteden aan een stichting of organisatie en daarbij de volgende regels mee te geven: ‒

Goed onderhoud: de volkstuinen moeten netjes onderhouden blijven.

‒

Inclusie: Het huren van een volkstuin moet voor iedere inwoner toegankelijk zijn.

‒

Inkadering van de bestemming en het gebruik: De grond mag enkel gebruikt worden als volkstuin (er mogen bijvoorbeeld geen vakantiehuisjes geplaatst worden of ’s avonds activiteiten worden georganiseerd).

Het beheer van de overige gronden raden wij om onder te brengen bij de afdeling groen binnen de gemeente. Op dit moment levert het verhuren van gronden de gemeente relatief veel opbrengsten op terwijl het relatief weinig werkzaamheden met zich mee brengt. De prioriteit om tot verkoop over te gaan, is dan ook laag. Het is een logische keuze om dit als laatste op te pakken en prioriteit te geven aan ander vastgoed. Welke besparing is realistisch? De haalbaarheid van de verkoop van grond is sterk afhankelijk van de locatie en bestemming. Op basis van de beschikbare gegeven wordt verwacht dat het merendeel van de gronden is te verkopen en dat de volkstuinen kunnen worden uitbesteed aan een stichting. Daarmee komt dus ook wel een groot deel van de inkomsten te vervallen. Omdat de kosten en opbrengsten van de gronden niet per perceel beschikbaar zijn, is het niet mogelijk om een precieze inschatting van de realistische besparing te geven.

24

Monumenten Gemeente Buren heeft relatief veel monumenten in de portefeuille. De categorie monumenten is onder te verdelen in 4 typen gebouwen: 1.

Molens (2)

2.

Synagoge (1)

3.

Kerktorens (12)

4.

Monumenten overig: muziektenten, kanonnen, muren (9)

Type gebouw

Objectnaam

Kern

Molen

Prins van Oranje

Buren

Molen

De Korenbloem

Zoelen

Synagoge

Synagoge

Buren

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Beusichem

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Zoelmond

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Buren

Kerktoren

Toren

Erichem

Kerktoren

Toren

Kerk-Avezaath

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Zoelen

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Ingen

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Ommeren

Kerktoren

Toren N.H. Kerk

Lienden

Kerktoren

Toren N.H. Kerk (uurwerk)

Maurik

Kerktoren

Toren N.H. Kerk (uurwerk)

Rijswijk

Kerktoren

Toren N.H. Kerk (uurwerk)

Eck en Wiel

Monumenten overig

Muziektent

Ingen

Monumenten overig

Muziektent

Beusichem

Monumenten overig

Muziektent

Eck en Wiel

Monumenten overig

Carillon Vredelust

Lienden

Monumenten overig

Kasteelmonument

Buren

Monumenten overig

Waag en stadspomp

Buren

Monumenten overig

Oude muren

Buren

Monumenten overig

Stadswallen

Buren

Monumenten overig

Kanonnen

Buren

Tabel 17: Overzicht monumenten

Er is geen inzicht in de inkomsten en uitgaven op gebouwniveau. De bedragen zijn samengevoegd onder de omschrijving ‘Monumenten (molens, synagoge en kerktorens). In onderstaande tabel zijn de totale baten en lasten van deze categorie opgenomen. Omschrijving Monumenten

Baten

Lasten € 5.000

Saldo € 194.025

€ 189.025

Als we naar de onderliggende kostenposten kijken valt met name de storting in voorziening onderhoud gebouwen op. Jaarlijks wordt er € 133.717 begroot voor deze voorziening. Dat is bijna 70% van de totale baten van de

25

monumenten. Voor onderhoud aan gebouwen is slechts € 16.929 begroot per jaar. Gezien het grote verschil ontstaat het vermoeden dat hier ruimte is voor een eventuele besparing. Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? In ombuiging 4.7 is de besparing voor monumenten opgenomen. De toelichting van de ombuiging luidt ‘door verkoop van gebouwen hebben we minder onderhouds- en personeelskosten’. Om tot de besparing te komen worden alle lasten bij elkaar opgeteld. In jaar 1 bedraagt de besparing 50% van de lasten bij elkaar opgeteld. Vanaf jaar 2 loopt dit op tot 75% van de totale lasten voor deze categorie. In onderstaande tabel zijn de bijbehorende bedragen opgenomen. Uitgaven conform begroting (per jaar)

€ 194.025

Besparing 1e jaar (50%)

€ 97.013

Besparing vanaf jaar 2 (75%)

€ 145.519

Wat volgt uit het haalbaarheidsonderzoek? De meest haalbare optie is afhankelijk van het type monument. Per type gebouw is een aanbeveling gegeven.

Molens Beide molens vallen onder het cultureel erfgoed in de gemeente. Verkoop is een mogelijkheid, al is de markt voor geïnteresseerden zeer klein. De ene molen is voldoende groot om te gebruiken als winkel of woonruimte, bij de andere molen is dit twijfelachtig. Inzet van een (gespecialiseerde) makelaar is hierbij zeer aan te raden en zelfs dan blijft de kans gering. Het beheer van de molens kan sowieso worden uitbesteed. Er zijn in Nederland diverse stichtingen die zich hiermee bezig houden.

Synagoge/atelier De synagoge is in gebruik als atelierruimte en dient geen maatschappelijk doel. Daarom wordt aangeraden deze te verkopen. De ruimte leent zich goed voor bijvoorbeeld een kleine woning of expositieruimte (conform huidig gebruik). De verkoopkans van dit gebouw is hoog.

Kerktorens en uurwerken De gemeente is enkel eigenaar van enkele kerktorens, niet van het gehele kerkgebouw. In sommige gevallen is de gemeente slechts eigenaar van het uurwerk en niet van de toren. De verkoopkans van deze gebouwen is zeer klein. Dus hoewel verkoop de gewenste optie is, verwachten wij dat deze gebouwen in eigendom blijven van de gemeente. Wel kan ervoor worden gekozen om het beheer uit te besteden.

Monumenten De overige monumenten zijn kenmerkende objecten voor gemeente Buren. Dit zijn geen gebouwen, maar bijvoorbeeld muziektenten, muren en kanonnen. De verkoopkans hiervan is ook zeer laag en de objecten hebben wel een zekere maatschappelijke waarden. Aangezien de benodigde beheersactiviteiten beperkt zijn, is het advies om het beheer hiervan uit te besteden.

26

Welke besparing is realistisch? De besparing in het ZBB is zeer hoog ten opzichte van de realistische afstootmogelijkheden. Het grootste aandeel van de kosten zit in een storting in de onderhoudsvoorzieningen. Aangezien de huidige stand van de onderhoudsvoorziening vrij hoog is, is hier een besparing in te realiseren. We verwachten hiermee een besparing van € 66.859 te behalen (50% van de totale storting in de onderhoudsvoorziening). Het Heerenlogement Het Heerenlogement is een theater en restaurant gevestigd in Beusichem. Het theater wordt ook gebruikt door de lokale theaterstichting. Het gebouw betreft een monumentaal pand dat gebouwd is rond 1500. De gemeente heeft zowel de grond als het gebouw in eigendom. Met de exploitant van het gebouw is een contract afgesloten. Jaarlijks betaalt de exploitant € 47.860 aan huurinkomsten aan de gemeente. De jaarlijkse lasten voor de gemeente bedragen € 32.444. Het gebouw heeft een positief jaarlijks exploitatiesaldo van €15.416. Het gebouw is op korte termijn toe om te worden verduurzaamd. Aan de exploitant van het Heerenlogement is een lening verstrekt door de gemeente voor realisatie van hotelkamers. De boekwaarde voor deze verbouwing bedraagt € 120.462 per 31-122021. De exploitant heeft aangegeven het gebouw graag te willen

Figuur 7: Het Heerenlogement (bron: www.hetheerenlogement.nl)

overnemen van de gemeente. Wat is de mogelijke besparing conform het ZBB-traject? De besparing voor het Heerenlogement valt onder ombuiging 4.5 (Verkoop monumentale gemeentelijke panden). Voor het Heerenlogement wordt in jaar 1 een besparing van 50% van de huidige kosten verwacht en vanaf jaar 2 een besparing van 75%. In onderstaande tabel zijn de bijbehorende bedragen opgenomen. Uitgaven conform begroting (per jaar) e